GSW Pegasus GmbH

GAGFAH Pegasus GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum 31.12.2010

Bilanz

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Der vorliegende Jahresabschluss der GAGFAH Pegasus GmbH, Berlin (nachfolgend kurz: Pegasus), wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des Bilanzrechts-modernisierungsgesetzes (nachfolgend kurz: BilMoG) sowie den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267  Abs. 2 HGB.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte in Überein­stimmung mit der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 6. März 1987.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Die Vorjahreszahlen sind in Klam­mern angegeben.

Gemäß den Übergangsvorschriften des BilMoG ist eine Anpassung der Vorjahreszahlen an die neuen Bilanzierungsvorschriften nicht erforderlich.

Gesellschafter der Pegasus sind die GAGFAH Acquisiton 3 GmbH, Essen, mit einem Anteil von 94,80 % und die Kalira Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Grünwald, mit einem Anteil von 5,20 %.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Bei der Gesellschaft haben sich konkrete Auswirkungen aus der Überleitung auf die Vorschriften des BilMoG nicht ergeben.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Soweit erforderlich, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den beizulegenden Wert vorgenommen.

Grundstücke mit Wohnbauten werden im Wesentlichen planmäßig linear über 50 Jahre abgeschrieben. Sofern eine dauerhafte Wertminderung vorliegt, werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.

Geringwertige Vermögensgegenstände im Einzelwert bis einschließlich 150,99 Euro werden als Betriebsaufwand gebucht.

Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Ausfallrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages unter Berücksichtigung zukünftiger Preis- und Kostensteigerungen angesetzt.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt (Anlage 1 zum Anhang).

Im Berichtsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 1.506 TEUR (3.421 TEUR) vorgenommen, da von einer dauerhaften Wertminderung auszugehen ist.

In der Position unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 9.141 TEUR (9.799 TEUR) enthalten.

Alle Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die Gesellschaft verfügt über Zahlungsmittel in Höhe von 9.429 TEUR (6.013 TEUR), von denen 4.825 TEUR (4.927 TEUR) verfügungsbeschränkt und 4.604 TEUR (1.086 TEUR) frei verfügbar sind.

Die verfügungsbeschränkten Zahlungsmittel beinhalten unter anderem Zinsen für Darlehen in Höhe von 4.774 TEUR (4.876 TEUR), welche erst nach dem Abschlussstichtag fällig werden. Weiterhin verfügungsbeschränkt in Höhe von 27 TEUR (27 TEUR) sind Zahlungsmittel, die entweder für den Erwerb neuer Immobilien oder für die Tilgung von Globaldarlehen verwendet werden müssen.

Bei einem Betrag in Höhe von 24 TEUR (24 TEUR) handelt es sich um die Hinterlegung eines Guthabens im Zusammenhang mit Kontenverpfändungen zu Gunsten der Deutsche Bank AG, London, Großbritannien, unter Einbezug des Rücktrittes des AGB-Pfandrechtes der kontoführenden Bank.

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: 

Die Verbindlichkeiten und deren Restlaufzeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt (Anlage 2 zum Anhang).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die GAGFAH M Immobilien-Management GmbH, Essen, hat gemeinsam mit der WOBA DRESDEN GMBH, Dresden, als Auftraggeber mit der B&O Service- und Messtechnik AG, Bad Aibling, als Auftragnehmer einen Rahmenvertrag über die Durchführung von Instandhaltungsleistungen abgeschlossen. In diesem Vertrag sichern die Auftraggeber zu, dass die einzelnen Immobilien haltenden Gesellschaften der GAGFAH Group in den Jahren 2011 bis 2014 jährlich Instandhaltungsaufträge im Volumen von insgesamt 24.000 TEUR (12.000 TEUR für das Jahr 2014) an den Auftragnehmer erteilen. Auf Basis des anteiligen Immobilienbesitzes der Pegasus am Bilanzstichtag wird diese in den kommenden 4 Jahren voraussichtlich aus diesem Rahmenvertrag Instandhaltungsleistungen von 918 TEUR jährlich in Anspruch nehmen.

Treuhandvermögen und Treuhandverbindlichkeiten

Die Mietsicherheiten werden auf Treuhandkonten bei der Aareal Bank AG geführt. Das Bankguthaben für diese eingezahlten Mietsicherheiten beträgt 2.693 TEUR (2.475 TEUR).

II Gewinn- und Verlustrechnung

Zur Aufgliederung der Umsatzerlöse verweisen wir auf die Gewinn- und Verlustrechnung.

Die Gewinn- und Verlustrechnung enthält folgende periodenfremde Erträge:

Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke in Höhe von 0 TEUR (1 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen aus der Verkaufsvorbereitung.

Die Gewinn- und Verlustrechnung enthält folgende periodenfremde Aufwendungen:

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von 3.909 TEUR (0 TEUR) beinhalten Gewerbesteuer 89 TEUR (0 TEUR) und Steueraufwendungen für frühere Jahre 3.820 TEUR (0 TEUR).

Die sonstigen Steuern in Höhe von 1.296 TEUR (1.183 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Grundsteuern, die auf die Mieter umgelegt werden.

D. Sonstige Angaben

Organe

Mitglieder der Geschäftsführung

Herr William Joseph Brennan (seit 18. Januar 2010)

Chief Executive Officer und Vorsitzender der Geschäftsführung der GAGFAH Group

Herr Nicolai Kuß (seit 18. Januar 2010)

Chief Operating Officer der GAGFAH Group

Herr Worna Zohari (bis 31. März 2010)

Chief Sales Officer der GAGFAH Group

Herr Stephen Charlton (seit 21. Januar 2011)

Chief Financial Officer der GAGFAH Group

Herr Stefan de Greiff (seit 1. April 2010)

Chief Investment und Sales Officer der GAGFAH Group

Angaben nach § 285 Satz 1 Nr. 9 a) und b) HGB

Die Mitglieder der Geschäftsführung haben im Geschäftsjahr 2010 von der Gesellschaft keine Vergütung für ihre Tätigkeit erhalten.

Konzernverhältnisse

Bei dem Unternehmen, das den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen aufstellt, handelt es sich um die GAGFAH S.A., 2-4, rue Beck, 1222 Luxembourg, Luxemburg. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft in Luxemburg oder unter www.gagfah.com erhältlich.

E.   Verwendung des Jahresfehlbetrages

Es wird die folgende Verwendung des Jahresfehlbetrages für das Geschäftsjahr 2010 vorgeschlagen:

Verlustvortrag auf neue Rechnung:   2.517.044,51 EUR.

Anlage 1

Entwicklung des Anlagevermögens der GAGFAH Pegasus GmbH, Berlin 

Anlage 2

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Lagebericht

Geschäft und Rahmenbedingungen

Geschäft der GAGFAH Pegasus GmbH, Berlin

Die GAGFAH Pegasus GmbH, Berlin (nachfolgend kurz: Pegasus), gehört zum Konzern der GAGFAH Group. Die GAGFAH Group ist mit bundesweit rund 160.000 Mietwohnungen und weiteren 20.000 für Dritte verwalteten Wohnungen das führende börsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland.

Die Pegasus ist durch eine formwechselnde Umwandlung der GAGFAH Pegasus GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin (Amtsgericht Berlin - Charlottenburg HRB 115164) aufgrund des Umwandlungsbeschlusses vom 26. August 2008 entstanden. Die Eintragung im Handelsregister erfolgte am 28. August 2008.

Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, das Halten und Verwalten von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sowie von Beteiligungen an Unternehmen und deren Unternehmensgegenstand der Erwerb, das Halten, das Verwalten und das Veräußern von Beteiligungen oder Grundstücken, sowie die Gründung solcher Unternehmen.

Die Gesellschaft ist berechtigt, alle Handlungen vorzunehmen und alle geschäftlichen Maßnahmen zu ergreifen, die zur Erfüllung des Unternehmensgegenstandes notwendig und nützlich erscheinen. Die Gesellschaft ist berechtigt, Zweigniederlassungen und Tochter­gesellschaften im In- und Ausland zu erreichten.

Schwerpunkt der Tätigkeit der Pegasus ist der Erwerb, das Halten, Verwalten und Veräußern von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Tätigkeiten, die gemäß § 34c GewO genehmigungspflichtig sind, werden nicht ausgeübt.

Die Pegasus bedient sich hierbei im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen der Hilfe verbundener Unternehmen.

Die Geschäftstätigkeit der Pegasus konzentriert sich im Wesentlichen auf den Standort Berlin.

Gesellschafter der Pegasus sind die GAGFAH Acquisition 3 GmbH, Essen (nachfolgend kurz: Acquisition 3), mit einem Anteil von 94,80 % und die Kalira Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Grünwald, mit einem Anteil von 5,20 %.

Vorjahreszahlen sind in Klammern angegeben.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Im gesamten Jahresverlauf 2010 ist der Geschäftsklimaindex rasant gestiegen. Sowohl die aktuelle Geschäftssituation, als auch die Prognosen für das kommende Jahr befinden sich auf einem hohen Niveau. Nach der Analyse des ifo Institutes für Wirtschaftsforschung e.V. lag der Geschäftsklimaindex im Dezember 2010 bei 109,9 (Dezember 2009 = 94,5). Damit befindet sich der Index auf dem höchsten Stand seit dem Geschäftsjahr 2007. Neben dem Anstieg des Exports waren vor allem die Investitionen für den starken Anstieg verantwortlich.

Im Jahr 2010 ist die deutsche Wirtschaft kräftig gewachsen. Das saison- und kalender­bereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg nach erster Berechnung des Statistischen Bundes­amtes im Jahr 2010 gegenüber dem Vorjahr real um 3,6 %. Die deutsche Wirtschaft ist seit der Wiedervereinigung nicht mehr so stark angestiegen. Die führenden Wirtschafts-forschungs­institute rechnen für das Jahr 2011 mit einem Wachstum des BIP um 2,3 %.

Entwicklung der Branche

Auch 2010 war die deutsche Wohnungs- und Immobilienwirtschaft von hoher Bedeutung für die Wirtschaftskraft und Stabilität. Sie stellt einen der größten Wirtschaftszweige in Deutschland dar. Besonderes Stabilitätsmerkmal des deutschen Immobilienmarktes ist ein großer und gut funktionierender Mietwohnungsmarkt. Im Gegensatz zu den USA und anderen europäischen Staaten hat es am deutschen Immobilienmarkt weder bei Gewerbe- noch bei Wohnimmobilien einen Preisboom gegeben. Eine Umfrage bei den Mitgliedern des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) im Geschäftsjahr 2010 bestätigt, dass die Wohnungswirtschaft nur indirekt von der Finanzkrise betroffen ist.

Die Immobilienwirtschaft in Deutschland kann auf ein gutes Geschäftsjahr zurückblicken und signalisiert ein leichtes Plus an Investitionen in Modernisierung, Instandsetzung und Instand­haltung der Gebäude, wobei der größte Teil der Investitionen der Wohnungsunternehmen für energiesparende und energieeffiziente Sanierung und Modernisierung eingesetzt wird. Die Verbesserung der Energieeffizienz ist seit Jahren untrennbarer Bestandteil der Bewirtschaftung der Bestände. Die Einschnitte bei den KfW Programmen zur energetischen Gebäudesanierung sowie fehlende politische Unterstützung in Investitionen für Klimaschutzmaßnahmen werden vermutlich in den nächsten Jahren zu einem Rückgang der Investitionen führen. Denn trotz stabiler Werte sind die Wohnungsunternehmen bei Modernisierungsaktivitäten auf verlässliche Finanzierungspartner und akzeptable Finanzierungsbedingungen angewiesen, da diese Maßnahmen überwiegend mit Fremdkapital finanziert werden.

Weiterhin ist die Entwicklung bei den Wohnnebenkosten zu beachten. Heizung, Strom, War­tungskosten, Haus- oder Straßenreinigung - die Nebenkosten sind längst zur "zweiten Miete" geworden. Die Wohnnebenkosten lassen sich in die drei Hauptkriterien flüssige Brennstoffe (Heizöl), Gas und Strom unterteilen. Diese unterlagen im Fünfjahresvergleich von 2006 bis 2010 starken Schwankungen. Bei den flüssigen Brennstoffen waren innerhalb der letzten fünf Jahre Preissteigerungen von bis zu 74 % zu verzeichnen. Per Jahresende 2010 lag der Preis für flüssige Brennstoffe 26 % oberhalb des Preises von Januar 2006. Ebenso wie bei den flüs­sigen Brennstoffen waren auch beim Gas in den letzten fünf Jahren starke Preisschwankungen festzustellen, wobei der Preis zum Jahresende 2010 nur 6 % über dem Jahresdurchschnitt 2006 lag. Bei den Stromkosten ist eine kontinuierliche Preissteigerung zu verzeichnen. Insge­samt ist eine Preissteigerung von 28 % am Jahresende 2010 gegenüber Januar 2006 zu kon­statieren. Lt. GdW sind die Mieten im Zeitraum 2000 bis 2010 weit weniger gestiegen (+ 12 %) als die allgemeinen Lebenshaltungskosten (+ 16 %). Preisbereinigt sind die Durchschnitts­mieten in Deutschland leicht gesunken. Vor dem Hintergrund weiterer Preissteigerungen bei den Wohnnebenkosten sind die Spielräume für Mieterhöhungen weiter eingeschränkt. Eine auf den ersten Blick vorteilhafte Entwicklung für die Mieter wird sich mittelfristig negativ auf die geschwächte Investitionskraft der Unternehmen auswirken.

In den kommenden Jahrzehnten steht der Wohnimmobilienmarkt vor einer großen demo­grafischen und wirtschaftsstrukturellen Herausforderung. Neben der energetischen Sanierung kommt der Anpassung der Wohnungsbestände an die demographische Entwicklung eine große Bedeutung zu. Aufgrund massiver Veränderungen der Alters- und Sozialstruktur, auf die der­zeitig bestehende Wohnraumangebote nicht ausgerichtet sind, sind alternative Wohnkonzepte gefragt. Hierbei steht nicht mehr das Produkt "Wohnung" sondern das Produkt "Wohnen" im Mittelpunkt aller Bemühungen. Schon jetzt werden Projekte für junge Familien und Angebote für Senioren erstellt. Insbesondere seniorengerechte Wohnformen als Alternative zum Pflege­heim gewinnen dabei immer stärker an Bedeutung. Dies belegt auch die Entwicklung des Anteils der über 65-jährigen an der Gesamtbevölkerung, welcher bis zum Jahr 2020 etwa 25 % erreichen wird. Entsprechend wird auch der Trend zum "Büro zu Hause" unterstützt. Es ist auch weiterhin eine anhaltende Umzugswelle vom Land in die Städte zu beobachten. Insbesondere in Ballungsgebieten war hierdurch ein starker Rückgang der Leerstände festzustellen, der auch im Jahr 2011 erwartet wird.

Der sich seit 2009 auf einem historisch niedrigen Niveau befindende Leitzins der Europäischen Zentralbank in Höhe von 1,0 % sowie die niedrigen Bauzinsen wirken sich positiv auf Verkaufsabsichten der Wohnungsunternehmen aus.

Geschäftsentwicklung Pegasus

Das Geschäftsmodell der GAGFAH Group basiert auf den beiden Säulen Bewirtschaftung und Verkauf. Ziel der Bewirtschaftung ist die Steigerung der Erträge aus dem bestehenden Portfolio unter Verbesserung der Rentabilität durch operative Effizienz. Der Immobilienverkauf sichert  die weitere Optimierung der bestehenden Portfolio- und Kapitalstruktur.

Die Pegasus war im Geschäftsjahr 2010 im Geschäftsbereich Immobilienbewirtschaftung tätig.

Immobilienbewirtschaftung

Die Immobilienbewirtschaftung als erste Säule des Geschäftsmodells umfasst die Bewirt­schaftung des eigenen Bestandes der Pegasus.

Das Immobilienportfolio der Pegasus bestand am Bilanzstichtag aus 4.853 (4.851) eigenen Wohnungen und 1.316 (1.314) Garagen sowie 13 (7) Gewerbeeinheiten, 12 (20) Geschäftsgebäuden und 154 (156) sonstigen Einheiten.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat sich der Bestand an Wohnungen, Garagen, Gewerbeeinheiten und Geschäftsgebäuden wegen Nutzungsartänderungen verschoben.

Der Wohnungsbestand befindet sich ausschließlich im Regionalbereich Berlin.

Im Berichtszeitraum betrug die Fluktuationsrate (Wohnungen und Gewerbeeinheiten inklusive Pacht und Geschäftsbauten) in der Pegasus 10,32 % (10,26 %).

Zum Bilanzstichtag betrug der Leerstand für Wohnungen 2,51 % (2,82 %) und für Gewerbeeinheiten 24,00 % (11,11 %).

Die Mietrückstände betrugen zum 31. Dezember 2010 4,28 % (3,85 %) des Bruttomietesolls. Die durchschnittliche Grundmiete ohne Nebenkosten für den Eigenbestand (Wohnungen) betrug im Monat Dezember 5,51 EUR qm/mtl. (5,44 EUR qm/mtl.).

Durch die Abschlüsse von Rahmenverträgen mit der B&O Service und Messtechnik AG, Bad Aibling, konnte für die einzelnen Immobilien haltenden Gesellschaften der GAGFAH Group die Effizienz der Instandhaltungsmittel hinsichtlich Kosten und Qualität weiter gesteigert werden.

Im Jahr 2010 hat die Pegasus 2.146 TEUR (3.165 TEUR) für nicht aktivierungsfähige Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in den Bestand investiert.

Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Die Gewinn- und Verlustrechnung der Pegasus weist für 2010 einen Jahresfehlbetrag von 2.517 TEUR (5.386 TEUR) aus.

Im Geschäftsjahr wurde von der Acquisition 3 ein Betrag von 700 TEUR in die Kapitalrücklage eingestellt.

Das negative Ergebnis wurde wesentlich beeinflusst durch um 3.900 TEUR auf 29.248 TEUR (33.148 TEUR) gesunkene Umsatzerlöse, durch die Steueraufwendungen für frühere Jahre 3.820 TEUR (0 TEUR), durch um 2.857 TEUR geringere Aufwendungen aus der Hausbe­wirtschaftung und durch gesunkene Bestandsverminderungen an unfertigen Leistungen in Höhe von 657 TEUR (4.720 TEUR). Die außerplanmäßigen Abschreibungen bewegen sich mit 1.506 TEUR (3.421 TEUR) unter dem Vorjahresniveau. Weiterhin sind im Ge­schäftsjahr 2010 erheblich gestiegene sonstige betriebliche Erträge in Höhe von 2.274 TEUR (208 TEUR) zu verzeichnen.

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Höhe von 2.688 TEUR (-4.202 TEUR) wurde wesentlich durch Zinsaufwendungen in Höhe von 12.306 TEUR (12.164 TEUR) beeinflusst, wovon auf das Darlehen der Deutsche Bank AG, London, Großbritannien, 12.148 TEUR (12.148 TEUR) entfallen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 2.274 TEUR (208 TEUR) enthalten unter anderem Auflösungen von Rückstellungen in Höhe von 1.435 TEUR (19 TEUR), Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von 150 TEUR (104 TEUR) und Wertberichtigungen in Höhe von 53 TEUR (0 TEUR).

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 735 TEUR (878 TEUR) sind größtenteils Abschreibungen auf Mietforderungen mit 337 TEUR (692 TEUR), Aufwendungen für Verwaltungsleistungen in Höhe von 335 TEUR (46 TEUR), Ertragsberichtigungen in Höhe von 16 TEUR (0 TEUR), Aufwendungen für Beratungsleistungen in Höhe von 36 TEUR (6 TEUR) sowie sonstige Aufwendungen in Höhe von 11 TEUR (94 TEUR) enthalten.

In den Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 4.611 TEUR (6.557 TEUR) sind außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 1.506 TEUR (3.421 TEUR) enthalten.

Finanzlage

Die Kapitalstruktur der Pegasus stellt sich wie folgt dar: 

Der Rückgang des Eigenkapitals im Vergleich zum Vorjahr begründet sich mit dem Jahres­fehlbetrag des Geschäftsjahres in Höhe von 2.517 TEUR. Gegenläufig dazu ist die Erhöhung der Kapitalrücklage durch die Acquisition 3 in Höhe von 700 TEUR.

Das Eigenkapital betrug zum Bilanzstichtag 3.765 TEUR (5.582 TEUR). Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 1,41 % (2,09 %). Die Anlagendeckung, d. h. das Verhältnis von Eigenkapital zu Anlagevermögen, beträgt 1,69 % (2,45 %).

Die Rückstellungen betreffen hauptsächlich Rückstellungen für erbrachte Instandhaltungs-leistungen in Höhe von 170 TEUR (300 TEUR) und Steuerrückstellungen in Höhe von 89 TEUR (422 TEUR).

Die Pegasus hat Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 247.927 TEUR (247.927 TEUR). Dabei handelt es sich um ein Globaldarlehen gegenüber der Deutsche Bank AG, London, Großbritannien. Dieses Globaldarlehen hat einen Zinssatz von 4,88 % (4,88 %) und eine verbleibende Laufzeit von 4 (5) Jahren.

Das übrige Fremdkapital betrifft im Wesentlichen erhaltene Anzahlungen für nicht abge­rechnete Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 9.607 TEUR (9.104 TEUR) sowie Ver­bindlichkeiten aus Steuern in Höhe von 3.100 TEUR (42 TEUR).

Die Gesellschaft verfügt über Zahlungsmittel in Höhe von 9.429 TEUR (6.013 EUR), von denen 4.825 TEUR (4.927 TEUR) verfügungsbeschränkt und 4.604 TEUR (1.086 TEUR) frei verfügbar sind.

Die verfügungsbeschränkten Zahlungsmittel beinhalten unter anderem Zinsen für Darlehen in Höhe von 4.774 TEUR (4.876 TEUR), welche erst nach dem Abschlussstichtag fällig werden. Weiterhin verfügungsbeschränkt in Höhe von 27 TEUR (27 TEUR) sind Zahlungsmittel, die ent­weder für den Erwerb neuer Immobilien oder für die Tilgung von Globaldarlehen verwendet werden müssen.

Bei einem Betrag in Höhe von 24 TEUR (24 TEUR) handelt es sich um die Hinterlegung eines Guthabens im Zusammenhang mit Kontenverpfändungen zu Gunsten der Deutsche Bank AG, London, Großbritannien, unter Einbezug des Rücktrittes des AGB-Pfandrechtes der kontoführenden Bank.

Die liquiden Mittel der Gesellschaft sind im Geschäftsjahr um 3.416 TEUR auf 9.429 TEUR (6.013 TEUR) gestiegen. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus der Erstattung der GAGFAH Acquisition 3 GmbH für Verbindlichkeiten gegenüber Finanzämtern in Höhe von 3.069 TEUR.

Im operativen Geschäft wurde ein Cash Flow von 4.107 TEUR (1.598 TEUR) erwirtschaftet; Hauptursache hierfür ist das gegenüber dem Vorjahr verbesserte Jahresergebnis.

Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit beträgt 0 TEUR (-2.660 TEUR).

Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit beträgt aufgrund der gestiegenen Forderungen gegenüber der Gesellschafterin -691 TEUR (1.683 TEUR).

Die Pegasus kann jederzeit zur Deckung ihres Finanzbedarfs auf verbundene Unternehmen zurückgreifen.

Die Finanzlage der Pegasus ist geordnet. Die Fähigkeit des Unternehmens, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, war jederzeit gewährleistet.

Die Finanzstrategie der Pegasus umfasst als oberstes Ziel die Erhaltung der Liquidität, die nachhaltige Verbesserung des Zinsergebnisses sowie die Minimierung üblicher finanzwirtschaftlicher Risiken.

Vermögenslage

Die wesentlichen Bilanzkennzahlen stellen sich tabellarisch wie folgt dar: 

Der Anteil des Sachanlagevermögens am Gesamtvermögen beträgt 83,81 % (85,19 %) der Bilanzsumme in Höhe von 266.417 TEUR (267.317 TEUR).

Das Anlagevermögen beläuft sich auf 223.287 TEUR (227.721 TEUR) und besteht komplett aus Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten.

Die Veränderungen im Anlagevermögen betreffen im Wesentlichen planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 4.611 TEUR (6.557 TEUR).

Das Umlaufvermögen hat einen Umfang von 43.129 TEUR (39.596 TEUR) und besteht im Wesentlichen aus Forderungen gegen Gesellschafter mit 23.222 TEUR (22.531 TEUR), unfer­tigen Leistungen aus noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 9.141 TEUR (9.799 TEUR) sowie Guthaben bei Kreditinstituten mit 9.429 TEUR (6.013 TEUR).

Die Veränderung im Umlaufvermögen resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der liquiden Mittel sowie der Forderungen gegen verbundene Unternehmen und Gesellschafter. Gegenläufig dazu sind die unfertigen Leistungen gesunken.

Insgesamt wird die Lage der Gesellschaft positiv eingestuft.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge mit besonderer Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft aufgetreten.

Risikobericht

Das Risikomanagement System der GAGFAH Group besteht aus den folgenden Elementen:

·         internes Überwachungssystem

·         Risikofrüherkennungssystem

·         Controllingsystem

Das interne Überwachungssystem beinhaltet prozessintegrierte (organisatorische Sicherungs­maßnahmen, Kontrollen) und prozessunabhängige Überwachungsmaßnahmen, die vor allem von der Internen Revision durchgeführt werden. Eine der Aufgaben der Internen Revision ist die Überwachung des Risikofrüherkennungssystems. Organisatorische Sicherungsmaßnahmen erfolgen in der Regel als laufende, automatische Einrichtungen und umfassen fehler­ver­hindernde Maßnahmen, die sowohl in die Ablauf- als auch Aufbauorganisation eines Unter­nehmens integriert sind und ein vorgegebenes Sicherheitsniveau gewährleisten sollen (so z.B. Funktionstrennung, Konzernrichtlinien).

Die Gesamtheit aller Tätigkeiten hinsichtlich der Risikoerkennung und Risikokontrolle kann als Risikofrüherkennungssystem bezeichnet werden. Das Risikofrüherkennungssystem basiert auf der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie, die von der Geschäftsführung der GAGFAH Group verabschiedet wurde und für alle Mitarbeiter verbindlich ist. Die interne Risikofrüherkennungs­richtlinie beschreibt die wesentlichen Grundzüge des Risikofrüherkennungssystems und de­finiert die Parameter für die qualitativen und quantitativen Risiken. Darüber hinaus werden Ver­antwortlichkeiten und mögliche Risikokategorien festgelegt.

Die vierteljährliche Risikoberichterstattung erfolgt auf Grundlage der internen Risikofrüh­erkennungsrichtlinie. Die Risikoinhaber melden Risiken mittels eines standardisierten Risiko­erfassungsbogens dem Risikokoordinator, der die Informationen in einem Risikobericht bündelt. Dieser Risikobericht erfolgt vierteljährlich gegenüber der Geschäftsführung. Der Bericht umfasst neben einer Zusammenfassung der quantitativen und qualitativen Risiken der Ressorts und Regionen auch die Beschreibung der Maßnahmen zur Risikobewältigung.

Wie in der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie festgelegt, obliegen die Überwachung der Risiken und die Einhaltung der Risikobewältigungsmaßnahmen den jeweiligen Risikoinhabern, gegebenenfalls in Abstimmung mit dem Chief Executive Officer.

Unabhängig von jeglichen Berichtszeiträumen gibt es - wenn die Voraussetzungen nach der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie vorliegen - eine ad hoc Berichterstattung. In diesen Fällen sind Risiken von den Risikoinhabern form- und fristlos zu melden.

Das Controllingsystem (Berichterstattungssystem des Bereichs Controlling) dient der frühzeitigen Identifizierung von Risiken im rechnungslegungsbezogenen Bereich. Dieses beinhaltet unter anderem einen monatlichen Bericht an die Geschäftsführung über die operativen Kennzahlen im Rahmen eines Soll/Ist-Vergleichs. Auf Basis der Indikatoren dieser Analysen können frühzeitig Abweichungen erkannt und entsprechende, notwendige Steuerungsmaßnahmen eingeleitet werden. Das Controllingsystem gewährleistet damit eine pro-aktive Handhabung möglicher finanzieller Risiken.

Das Risikofrüherkennungssystem und der monatliche Controllingbericht stellen sicher, dass die Maßnahmen koordiniert sind und auf die jeweilige Situation sowie auf die Ablauf- und Aufbauorganisation der Gesellschaft angepasst sind.

Beeinträchtigungen der künftigen Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage und Bestandsgefähr­dungen der Pegasus sind gegenwärtig nicht zu erkennen.

Sonstige Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage inner­halb eines Prognosezeitraumes von zwei Jahren liegen insbesondere in:

-          Liquiditätsrisiken

-          Risiken aus Kreditvertragsauflagen

-          Risiken aus sonstigen vertraglichen Auflagen

-          Zinsänderungsrisiken

-          Ausfallrisiken.

Die Pegasus ist keinem Fremdwährungsrisiko ausgesetzt.

Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken bestehen im Wesentlichen in der Unfähigkeit der Gesellschaft Darlehens­tilgungen und Zinszahlungen weiterhin zu leisten.

Ein weiteres Liquiditätsrisiko ist das Risiko der Anschlussfinanzierung.

Die breite Streuung der Einzelrisiken gewährleistet eine hinreichende Stabilität der Liquiditäts­zuflüsse aus dem operativen Geschäft.

In der GAGFAH Group werden Liquiditätsrisiken durch entsprechende Finanzplanungs-instrumente abgesichert.

Risiken aus Kreditvertragsauflagen

Die Gesellschaft unterliegt bestimmten Verpflichtungen aus den Kreditverträgen zur Einhaltung verschiedener Kennzahlen. Die wesentliche Verpflichtung ist die Einhaltung bestimmter Zins­deckungsquoten.

Die Zinsdeckungsquote wird alle drei Monate auf Basis des EBITDA der letzten vier Quartale berechnet und ist ein Indikator für die Fähigkeit der Gesellschaft, aus ihrem Kerngeschäft zukünftige Zinszahlungen zu erbringen. Die Finanzierungskosten sind auf Basis der Planung der nächsten vier Quartale kalkuliert. Wenn diese Kennzahl für zwei aufeinander folgende Berichtstermine nicht eingehalten wird, ist der Kreditgeber berechtigt, den Kredit sofort fällig zu stellen.

Die Gesellschaft konnte bislang alle Verpflichtungen aus den Kreditverträgen erfüllen. Nach derzeitigem Kenntnisstand haben wir keine Kenntnis darüber, dass dies zukünftig nicht so sein wird.

Risiken aus sonstigen vertraglichen Auflagen

Die Auflagen betreffen insbesondere bestimmte Verpflichtungen im Hinblick auf Verkäufe von bestimmten Teil-Portfolien der Gesellschaft.

Zinsänderungsrisiken

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist die Pegasus finanzwirtschaftlichen Risiken im Zinsbereich ausgesetzt. Um Zinsrisiken auszuschließen, werden Finanzierungen grundsätzlich originär festverzinslich vereinbart oder derivative Finanzinstrumente zur Zinssicherung eingesetzt. Reine Handelgeschäfte bei derivativen Finanzinstrumenten ohne ein entsprechendes Grundgeschäft (Spekulationsgeschäfte) werden nicht eingegangen.

Der Geschäftsführung wird regelmäßig über das Zinsänderungsrisiko der GAGFAH Group berichtet.

Ausfallrisiken

Ausfallrisiken bestehen durch die Möglichkeit, dass Mieter nicht in der Lage sind, etwaige Verpflichtungen gegenüber dem Unternehmen im Rahmen der Mietbedingun­gen zu erfüllen.

Das Ausfallrisiko aus finanziellen Vermögenswerten besteht in der Gefahr des Ausfalls eines Vertragspartners. Bezüglich originärer Vermögenswerte wird dem Ausfallrisiko durch die Bildung von Einzelwertberichtigungen für mögliche Forderungsausfälle Rechnung getragen.

Das Ausfallrisiko beim operativen Geschäft kann durch fehlende Investitionen in den Immobilienbestand anwachsen. Zurzeit ist aufgrund des diversifizierten Bestandes mit keinen wesentlichen Steigerungen zu rechnen.

Die Finanzstrategie der Pegasus umfasst als oberstes Ziel die Erhaltung der Liquidität, die nachhaltige Verbesserung des Zinsergebnisses sowie die Minimierung üblicher finanz-wirtschaftlicher Risiken.

Prognosebericht

Für die Zukunft wird das Ziel verfolgt, die Stärken und Chancen der Pegasus im Sinne einer langfristigen und attraktiven Perspektive weiter auszubauen. Die Gesellschaft plant, die Erträge aus dem derzeitigen Bestand durch Beibehaltung oder Verbesserung der Mieterbeständigkeit und der Wohnqualität zu steigern.

Auf weitere Sicht plant die Pegasus, die Mieten entsprechend den gesetzlichen Möglichkeiten an das Marktniveau anzupassen. Ein weiteres Ziel ist die Beibehaltung niedriger Leerstandsquoten.

Um unsere Vermietungs- und Dienstleistungsaktivitäten weiter voranzutreiben, wurden im Geschäftsjahr 2010 die Maßnahmen aus dem Projekt Connect - Optimierung der Prozesse und Strukturen - in allen Regionen der GAGFAH Group umgesetzt. Im Jahr 2011 wird die Optimierung der regionalen Strukturen der GAGFAH Group weiter forciert. Wesentliche Komponenten sind hierbei die Verschmelzung von vormals vier auf zwei operative Regionen und eine weitere Optimierung der Kundencenter-Strukturen. Intentionen sind die Straffung der Kostenstruktur und eine effizientere und arbeitsökonomischere Gestaltung der operativen Prozesse. Auch wird hier den Abverkäufen von Beständen durch das Verkaufsprogramm der Gruppe Rechnung getragen.

Der Immobilienmarkt bietet in der Zukunft weiterhin attraktive Geschäftsmöglichkeiten. Die Pegasus wird diese konsequent wahrnehmen und rechnet aufgrund der Entwicklung in den Kerngeschäftssegmenten im kommenden Jahr mit einem positiven Geschäftsverlauf sowie mit einem im Vergleich zum Vorjahr um Einmaleffekte, Zinsergebnis und Erträge aus Verkäufen bereinigten verbesserten Jahresergebnis.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird sich aufgrund der Geschäftstätigkeit des Unternehmens auch in den beiden Folgejahren nicht wesentlich ändern. Durch die Einbindung des Unternehmens in die GAGFAH Group ist die Liquidität der Gesellschaft auch in Zukunft sichergestellt. Wir gehen daher auch für die Zukunft von einer positiven Entwicklung unserer Vermögens-, Finanz- und Ertragslage aus.

Dieser Lagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen. Diese zu­kunftsgerichteten Aussagen sind erkennbar durch Formulierungen wie "erwarten", "an­tizi­pieren", "beabsichtigen", "werden" oder ähnliche Begriffe. Solche Voraussagen beru­hen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegen­den Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergeb­nisse sowohl positiv als auch negativ von denjenigen abweichen, die in der zukunftsge­richteten Aus­sage als erwartete, antizipierte, beabsichtigte, geglaubte, oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind.

Bestätigungsvermerk

Zu dem Jahresabschluss und dem Lagebericht haben wir folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

"Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GAGFAH Pegasus GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar."