BauBeCon Immobilien GmbH

BauBeCon Immobilien GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Bilanz zum 31. Dezember 2014

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für 2014

Anhang 2014

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Absatz 3 HGB.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach den Formblattvorschriften für Wohnungsunternehmen.

Die Bilanz ist um Verbindlichkeiten aus Vermietung ergänzt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Die Gesellschaft gehört zum Konsolidierungskreis der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main.

Die Gesellschaft nimmt seit dem Geschäftsjahr 2014 am konzerninternen Cash Pooling mit der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main, als Poolführerin teil. Daher ist die Vergleichbarkeit des Geschäftsjahres 2014 mit den Vorjahreszahlen insoweit nur eingeschränkt möglich.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten - vermindert um planmäßige und außerplanmäßige - Abschreibungen bilanziert.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Anlagegüter werden linear abgeschrieben. Bei Wohn- und Gewerbebauten liegt die Nutzungsdauer zwischen 50 und 72 Jahren, bei Geschäfts- und anderen Bauten zwischen 5 und 46 Jahren.

Bei den übrigen Gegenständen des Sachanlagevermögens beträgt der Abschreibungszeitraum 13 Jahre.

Im Geschäftsjahr wurden wie im Vorjahr keine Zinsen für Fremdkapital in die Herstellungskosten einbezogen.

Zum Bilanzstichtag erfolgt jeweils eine Bewertung der Immobilienbestände zum beizulegenden Wert, auf dessen Grundlage ein Niederstwerttest durchgeführt wird. Bei einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung erfolgt die Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Bestehen die Gründe für eine dauerhafte Wertminderung nicht mehr, wird eine Wertaufholung nach § 253 Absatz 5 HGB vorgenommen.

Die Finanzanlagen sind zum Abschlussstichtag zu Anschaffungskosten angesetzt.

Die Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens werden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten - vermindert um Abschreibungen auf den am Abschlussstichtag beizulegenden niedrigeren Wert - angesetzt.

Bei den noch nicht abgerechneten Betriebskosten in den unfertigen Leistungen wurden Wertabschläge für Leerstand und sonstige Abrechnungsrisiken vorgenommen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bewertet. Bei den Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden Wertberichtigungen vorgenommen.

Die flüssigen Mittel werden mit ihren Nominalwerten angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben zum Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen. Disagios sowie einmalige Bearbeitungsgebühren der Kreditgeber bei der Ausgabe von Darlehen, die gemeinsam mit der laufenden Verzinsung ein wirtschaftlich einheitliches Entgelt für die Darlehensüberlassung darstellen, werden auf der Grundlage von § 250 Absatz 3 HGB abgegrenzt und über die Laufzeit der Darlehen aufwandswirksam erfasst.

Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen und Schulden oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden, wenn sie sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen und sich insgesamt eine Steuerbelastung ergibt, saldiert als passive latente Steuern bilanziert. Eine sich insgesamt ergebende Steuerentlastung (aktive latente Steuern) wird nicht bilanziert. Die latenten Steuern werden mit den Steuersätzen im Zeitpunkt des voraussichtlichen Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Latente Steuern von Organgesellschaften werden beim Organträger angesetzt.

Sämtliche Pensionsverpflichtungen der Gesellschaft sind nach dem laufenden Einmalprämienverfahren (Projected Unit Credit Method) aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach den "Generationen-Richttafeln 2005G" von Professor Dr. Klaus Heubeck ermittelt worden. Es wurde der von der Bundesbank veröffentliche Zinssatz von 4,62 % p.a. (Vorjahr: 4,9 % p.a.) zu Grunde gelegt. Dabei wurden Einkommenssteigerungen von 2,5 % p.a., Erhöhungen der Beitragsbemessungsgrenze von 2,25% p.a. und Rentenanpassungen von 1,75 % p.a. berücksichtigt.

Unter Inanspruchnahme des Wahlrechts nach Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB wird der sich aus der Änderung der Rückstellungsbilanzierung nach §§ 249 Abs. 1 Satz 1, 253 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 HGB durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) ergebende Zuführungsbetrag über den Höchstzeitraum von 15 Jahren gleichmäßig verteilt.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften und ungewisse Verbindlichkeiten. Langfristige sonstige Rückstellungen werden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Zinssätzen abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind grundsätzlich mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Verbindlichkeiten aus Abgeltungssteuer auf EK 02 wurden über die Restlaufzeit mit 5,5 % p.a. abgezinst und im September 2014 vollständig abgelöst.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen zum Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen.

Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Hierbei werden sich ausgleichende Wertänderungen aus dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft nach der Einfrierungsmethode nicht bilanziert.

III. Erläuterungen zur Bilanz

(1) Anlagevermögen

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens sind aus dem beigefügten Anlagenspiegel (Anlage 1 zum Anhang) ersichtlich.

Die Gesellschaft ist gemäß § 285 Nr. 11 HGB an der folgenden Gesellschaft unmittelbar beteiligt. Eigenkapital und Ergebnis beruhen auf handelsrechtlicher Rechnungslegung.

(2) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Unter den zum Verkauf bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten werden im Wesentlichen Ansprüche aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten in Höhe von TEUR 37.352 (Vorjahr: TEUR 40.112) ausgewiesen.

(3) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit unter einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Forderungen gegen Gesellschafter in Höhe von TEUR 94 (Vorjahr: TEUR 0).

(4) Flüssige Mittel

Die flüssigen Mittel enthalten verpfändete Guthaben in Höhe von TEUR 2.786, welche in voller Höhe verfügungsbeschränkt sind.

(5) Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Disagios in Höhe von TEUR 2.633 (Vorjahr: TEUR 3.276).

(6) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Durch die Ausübung des Wahlrechts nach Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB besteht ein in der Bilanz nicht ausgewiesener Restzuführungsbetrag in Höhe von TEUR 519 (Gesamtunterschiedsbetrag per 01. Januar 2010 abzgl. 5/15).

(7) Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen für Betriebskosten, Instandhaltung und Verwaltungskosten TEUR 4.035 (Vorjahr: TEUR 1.181).

(8) Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, Angaben über gewährte Sicherheiten sowie die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten sind der Anlage 2 des Anhangs zu entnehmen.

Die erhaltenen Anzahlungen enthalten mit TEUR 37.393 (Vorjahr: TEUR 40.250) hauptsächlich Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter.

(9) Bilanzvermerke

Nicht in der Bilanz enthaltene, treuhänderisch verwaltete Mietkautionen bestehen in Höhe von TEUR 8.973 (Vorjahr: TEUR 8.337).

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(10) Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 601 (Vorjahr: TEUR 2.822) sowie Erträge aus Zuschreibungen in Höhe von TEUR 10.266 (Vorjahr: TEUR 9.938) enthalten.

(11) Abschreibungen auf Sachanlagen

Die Abschreibungen auf Sachanlagen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 1.013 (Vorjahr: TEUR 4.153).

(12) Außerordentliche Aufwendungen

Aus der Anwendung von Art. 66 und Art. 67 Abs. 1 bis 5 EGHGB (Übergangsvorschriften zum BilMoG) resultieren außerordentliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 52 (Vorjahr: TEUR 52) aus der Zuführung zu Pensionsrückstellungen.

V. Derivative Finanzinstrumente

Die Gesellschaft hat zur Absicherung von Zinsrisiken siebzehn Zinsswapgeschäfte über nominal insgesamt EUR 424,5 Mio. abgeschlossen. Die Restlaufzeiten liegen zwischen einem und sechs Jahren. Der negative Marktwert beträgt zum Bilanzstichtag EUR 20,7 Mio. und wurde auf Basis einer Mark-to-Market Bewertung ermittelt. Der Marktwert wird gemäß § 254 HGB nicht bilanziert.

Die Sicherungsgeschäfte (Zinsswapgeschäfte) wurden mit den Grundgeschäften (Darlehensverträge, ausgewiesen als Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten) zu einer Bewertungseinheit in Höhe von jeweils nominal EUR 424,5 Mio. zum Abschlussstichtag zusammengefasst und damit Zinsänderungsrisiken in Höhe von netto EUR 20,7 Mio. zum Bilanzstichtag abgesichert.

Die gegenläufigen Wertänderungen und Zahlungsströme aus den Zinsswapgeschäften und den Darlehensverträgen gleichen sich zukünftig voraussichtlich aus, da die Sicherungsgeschäfte in Fälligkeit, Laufzeit und Bemessungsgrundlage vertraglich aufeinander abgestimmt sind. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehung wird die "Critical-Terms-Methode" verwendet.

VI. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse

Die Gesellschaft haftet gesamtschuldnerisch für Darlehen und in diesem Zusammenhang abgeschlossene Zinssicherungsgeschäfte, die von zwei Banken an drei verbundenen Unternehmen ausgegeben worden sind, mit Restvaluten zum Abschlussstichtag in Höhe von EUR 59,4 Mio. zuzüglich Ansprüchen aus Zinsen und Zinssicherungsgeschäften. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen, weil diese verbundenen Unternehmen ertragsstark und zahlungsfähig sind.

Die Gesellschaft haftet gesamtschuldnerisch mit Dritten (Erbbaurechtsnehmer) für zukünftige Erbbaurechtszahlungen, die die gebildeten Rückstellungen überschreiten, von ca. EUR 1,3 Mio. Die Inanspruchnahme ist hinsichtlich EUR 0,9 Mio. nicht wahrscheinlich, da die Erbbaurechtsnehmer ihren Verpflichtungen nachkommen und hinsichtlich EUR 0,4 Mio. wahrscheinlich.

Im Rahmen der Veräußerung von Grundstücken wird Käufern mitunter das Recht eingeräumt, bereits vor Nutzen- und Lastenwechsel Grundschulden für die Ankaufsfinanzierung eintragen zu lassen, so dass die Gesellschaft laut Grundbuch für Dritte haftet. Mit der Inanspruchnahme der Gesellschaft aus diesen Haftungsverhältnissen ist nicht zu rechnen, weil die Auszahlung der Kaufpreisfinanzierung, die die Grundschuld absichert, in der Regel direkt an die Gesellschaft ausgezahlt wird.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Branchenübliche sonstige finanzielle Verpflichtungen im Bereich von Betriebskosten und Instandhaltung sowie Leistungsvereinbarungen innerhalb der Deutsche Wohnen AG Gruppe sind hier nicht enthalten.

VII. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahresdurchschnitt wie im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Die Geschäftsführer erhielten im Geschäftsjahr von der Gesellschaft keine Bezüge.

Im Geschäftsjahr wurden keine Vorschüsse, Kredite oder Bürgschaften an Mitglieder der Geschäftsführung gewährt.

Im Geschäftsjahr fanden keine Transaktionen zwischen nahe stehenden Unternehmen beziehungsweise Personen und der Gesellschaft statt, die nicht zu marktüblichen Konditionen durchgeführt wurden.

Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Geschäftsführer und deren Hinterbliebene betragen TEUR 189 (Vorjahr: TEUR 190). Ehemalige Geschäftsführer und deren Hinterbliebene haben in 2014 laufende Rentenzahlungen in Höhe von TEUR 25 (Vorjahr: TEUR 24) erhalten. Der noch in zukünftigen Perioden anzusammelnde Fehlbetrag gemäß Art. 67 Abs. 2 EGHGB beträgt TEUR 33 (Vorjahr: TEUR 36).

Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der GEHAG GmbH, Berlin (Organträger), und der BauBeCon Immobilien GmbH (Organgesellschaft).

Es bestehen Geschäftsbesorgungsverträge mit der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main, der Deutsche Wohnen Construction and Facilities GmbH, Berlin, der Deutsche Wohnen Corporate Real Estate GmbH, Berlin, der Deutsche Wohnen Immobilien Management GmbH, Berlin, und der Deutsche Wohnen Management GmbH, Berlin, als Geschäftsbesorger (nahestehende Unternehmen).

Geschäftsführung

VIII. Konzernabschluss/Angaben zu Mutterunternehmen

Die Gesellschaft ist in den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main, einbezogen. Dieser Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger veröffentlicht. Entsprechend den Befreiungsregelungen des § 291 HGB wurde kein Teilkonzernabschluss erstellt.

Das für das Geschäftsjahr berechnete Honorar des Abschlussprüfers braucht nicht angegeben zu werden, da es in die Angaben im oben genannten Konzernabschluss einbezogen wird.

IX. Ergebnisverwendung

Der Bilanzverlust in Höhe von EUR 506.231.789,30, der sich aus dem Verlustvortrag in Höhe von EUR 525.548.218,97 und dem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 19.316.429,67 zusammensetzt, wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung und zur Ergebnisverwendung:

Der Jahresabschluss wurde am 31. März 2015 festgestellt. Dabei wurde der im Anhang angegebenen Ergebnisverwendung entsprochen.

Entwicklung des Anlagevermögens 2014

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2014

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

GPR = Sicherung erfolgt durch Grundpfandrechte

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 2.000).

Lagebericht

1. Allgemeines

Die BauBeCon Immobilien GmbH, Berlin, (im Folgenden die "Gesellschaft" oder "BBC Immobilien") gehört zum Unternehmensverbund der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main, die sich operativ auf die Wohnungsbewirtschaftung sowie den Verkauf konzentriert. Die Gesellschaft verwaltet zum Abschlussstichtag 16.408 (Vorjahr: 17.068) Wohneinheiten vorwiegend in Berlin, Hannover, Braunschweig und Magdeburg mit einer vermietbaren Fläche von 992.017 m² (Vorjahr: 1.029.405 m²) sowie Gewerbeflächen, Garagen und Stellplätze.

Es bestehen Geschäftsbesorgungsverträge mit Gesellschaften der Deutsche Wohnen Gruppe, die unter anderem Leistungen in den Bereichen Vermietungs- und Vertriebsmanagement, technisches Gebäudemanagement, Mieten- und Forderungsmanagement, Kundenbetreuung, Finance und Corporate Finance erbringen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Weltwirtschaft

Die weltwirtschaftliche Entwicklung in der ersten Jahreshälfte 2014 ist gemäß dem Jahresgutachten des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Dies war insbesondere auf die anhaltende Konjunkturschwäche im Euro-Raum sowie ein gegenüber den Vorjahren eher gedämpftes Wachstum in den Schwellenländern zurückzuführen. Die globale Geldpolitik der Notenbanken war dabei weiterhin expansiv ausgerichtet. Im Euro-Raum wies Deutschland eine robuste Entwicklung auf; in anderen europäischen Staaten wie Portugal, Spanien und Griechenland waren erste Anzeichen der Erholung und Stabilisierung zu spüren. Der Sachverständigenrat geht in seinem Gutachten von einem Weltwirtschaftswachstum für 2014 von voraussichtlich 2,6 % aus, für 2015 werden rund 2,9 % erwartet. ¹

¹ Sachverständigenrat - Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November 2014

Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bestätigt in seinen Wintergrundlinien 2014/15 nach einem schwachen ersten Halbjahr 2014 diesen positiven Trend und spricht von einer leichten Beschleunigung der Weltwirtschaft zum Jahresende 2014. Die Gründe für diese Entwicklung liegen laut DIW insbesondere in den Industrieländern und hier vor allem in sinkenden Arbeitslosenquoten, steigenden Löhnen und einer niedrigen Inflation. Diese Faktoren stützen wiederum den privaten Konsum. So rechnet das DIW in 2014 mit einem Wachstum der Weltwirtschaft von 3,4 % und in 2015 sogar von 3,8 %. ²

Entwicklung in Deutschland

Nach einem schwachen ersten Halbjahr hat sich die deutsche Wirtschaft zum Jahresende 2014 hin wieder stabilisiert und ist auf einen Aufwärtstrend eingeschwenkt, gestützt vor allem durch die starke Binnennachfrage. ³ Für diese prognostiziert das DIW in 2014 eine Steigerung von 1,5 % und 1,4 % in 2015. Gemäß Berechnungen des Statistischen Bundesamtes stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt 2014 um 1,6 % und lag damit über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 1,2 %. ⁴

In einem Umfeld moderater Teuerung - die Inflationsrate liegt in Deutschland bei 0,9 % in 2014 und wird für 2015 mit 0,7 % prognostiziert - ist die kräftige deutsche Binnenwirtschaft maßgeblich auf den Konsum der Privathaushalte zurückzuführen. Unterstützend wirken sich insbesondere der anhaltende Beschäftigungsaufbau sowie die insgesamt günstige Einkommensentwicklung aus. ⁵ So erreichte auch die Zahl der Erwerbstätigen mit einem Zuwachs von 371.000 Personen auf 42,7 Mio. im Jahr 2014 zum achten Mal in Folge einen neuen Höchststand. ⁶ Zudem profitierten die deutschen Exporteure von steigenden Ausfuhren infolge einer deutlich anziehenden Nachfrage aus den USA und Asien sowie einer moderaten Nachfrageausweitung des Euro-Raums. ⁷

² DIW - Wintergrundlinien 2014 - Wochenbericht 51+52. 2014
³ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 15.01.2015 - 16/15 i.V.m. DIW - Wintergrundlinien 2014 - Wochenbericht 51+52. 2014 i.V.m. Sachverständigenrat - Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November 2014
⁴ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 15.01.2015 - 16/15 i.V.m. Pressemitteilung vom 13.02.2015 - 48/15
⁵ DIW - Wintergrundlinien 2014/15 - Wochenbericht 51+52. 2014 i.V.m. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 16.01.2015 - 17/15
⁶ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 05.01.2015 - 1/15 i.V.m. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 24 vom 27.01.2015
⁷ DIW - Wintergrundlinien 2014/15 - Wochenbericht 51+52. 2014

Zum vierten Mal in Folge erwartet das Statistische Bundesamt steigende Bevölkerungszahlen für Deutschland. Zum Jahresende 2014 lebten schätzungsweise knapp 81,1 Mio. Menschen in der Bundesrepublik, rund 300.000 mehr als noch zum Jahresanfang. Ursache hierfür ist der hohe Wanderungssaldo aus dem Ausland, den das Statistische Bundesamt auf mindestens 470.000 Personen in 2014 schätzt - der höchste Wert seit 1993. Auf der anderen Seite liegt das Geburtendefizit bei 190.000 bis 215.000 Menschen. ⁸

2.1.2. Deutscher Wohnungsmarkt

Nach aktuellen Einschätzungen des Urban Land Institute ist Deutschland Europas größter Investmentmarkt für Wohnimmobilien. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in den sieben deutschen Großstädten nach wie vor hoch; der Anteil der Miete am verfügbaren Einkommen noch vergleichsweise niedrig. ⁹

Dabei ist der Wohnungsmarkt in den deutschen Metropolregionen und ländlich geprägten Gebieten durch deutliche regionale Unterschiede geprägt. ¹⁰ Die durch Zuwanderungsgewinne wachsenden Groß- und Universitätsstädte weisen deutliche Wohnungsengpässe auf, die mit spürbaren Miet- und Preissteigerungen einhergehen. ¹¹ So sind gemäß F+B Mietspiegelindex die ortsüblichen Vergleichsmieten im Bestand im ersten Halbjahr 2014 um 1,7 % auf EUR 6,28 pro m² (erstes Halbjahr 2013: EUR 6,21 pro m² / +1,3 %) gestiegen. In Großstädten wie Stuttgart, München, Frankfurt am Main oder Hamburg liegen die Bestandsmieten deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt. ¹²

Während die Ballungszentren und Metropolregionen stetige Bevölkerungszuwächse und eine Belebung der Neubautätigkeit verzeichnen, ist das Bild jenseits dieser Regionen ein ganz anderes: Zahlreiche ländliche Regionen weisen Bevölkerungsrückgänge auf und sind von einer schwachen oder rückläufigen Wohnungsnachfrage betroffen. Dementsprechend steigen die Leerstände; die Wohnungsmieten und Preise stagnieren.

Ein weiterer Trend zeigt sich im Anstieg der Haushalte: Seit 1991 ist die Zahl der Privathaushalte in Deutschland um 4,7 Mio. auf 39,9 Mio. im Jahr 2013 angestiegen. Während 1991 knapp 34 % aller Haushalte in Deutschland Einpersonenhaushalte waren, stieg der Anteil 2013 auf knapp 41 % an. Folglich sank auch die durchschnittliche Haushaltsgröße auf 2,02 Personen in 2013, wohingegen sie 1991 noch bei 2,27 Personen gelegen hatte. ¹³ Ferner begünstigt die in Deutschland vorherrschende gute Arbeitsmarktlage Zuzüge aus dem Ausland, insbesondere infolge der seit 2014 in Kraft getretenen vollständigen Arbeitnehmerfreizügigkeit für Rumänien und Bulgarien. ¹⁴ Die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland wird aufgrund dieser Tendenzen vermutlich weiter zunehmen. Das Statistische Bundesamt geht in seiner Haushaltsvorausberechnung davon aus, dass bis 2030 die Zahl der Haushalte auf über 41 Mio. weiter steigen und dabei die durchschnittliche Haushaltsgröße auf 1,9 Personen abnehmen wird. Insbesondere für die Zahl der Einpersonenhaushalte sowie ihren Anteil an der Gesamtzahl der Haushalte wird ein Anstieg auf über 43 % erwartet. ¹⁵ Vor allem in Metropolregionen und vielen Universitätsstädten wird die Nachfrage nach Wohnraum durch die zunehmenden Haushaltszahlen und den Trend zu Singlehaushalten sowie durch gestiegene Wohnraumansprüche verstärkt. ¹⁶

⁸ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 21.01.2015 - 24/15 i.V.m. BBSR, Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten, Juni 2014
⁹ Urban Land Institute und PwC, Emerging Trends in Real Estate Europe 2015
¹⁰ BBSR, Kleinräumige Wohnungsmarkttrends in Großstädten, September 2014
¹¹ BBSR, Kleinräumige Wohnungsmarkttrends in Großstädten, September 2014
¹² F + B Mietspiegelindex 2014, Stichtag: 01.07.2014
¹³ Statistisches Bundesamt, Haushalte 2013, Internetpräsenz, abgerufen am 13.01.2015
¹⁴ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 21.01.2015 - 24/15

Zudem führen die Unsicherheiten auf den Kapital- und Finanzmärkten zu einer wachsenden Attraktivität von Wohnungen als Anlagealternative für die Altersvorsorge und Vermögensbildung. Darüber hinaus bewegen die stabile wirtschaftliche Entwicklung, die gestiegenen Einkommen sowie das historisch niedrige Zinsniveau viele Menschen zum Erwerb von Wohneigentum und verstärken somit die Nachfrage. ¹⁷ Die Wohnimmobilie war auch 2014 eines der beliebtesten Anlageziele auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dies belegt das weiterhin hohe Transaktionsvolumen des Jahres 2014. Nach Analysen von CBRE wechselten rund 226.000 Wohneinheiten mit einem Gesamtwert von EUR 13,3 Mrd. den Eigentümer. Mit nur knapp 3 % weniger als im Rekordjahr 2013 stellt dies das zweithöchste Volumen seit 2007 dar. ¹⁸

Der gestiegenen Nachfrage auf Käufer- und Mieterseite stand in den vergangenen Jahren zunächst noch eine geringe Neubautätigkeit gegenüber. Nach einem historischen Tiefststand im Jahr 2009 mit 160.000 Fertigstellungen ist für den Wohnungsbau inzwischen aber wieder ein Wachstumstrend zu verzeichnen. 2013 wurden rund 270.000 Wohnungen genehmigt - ein Plus von rund 13 % im Vergleich zum Vorjahr. Ebenso stieg die Zahl der Baufertigstellungen in 2013 um etwa 7 % auf rund 215.000. Dabei ist festzustellen, dass die Neubautätigkeit insbesondere in Märkten mit hoher Wohnungsnachfrage zunimmt. Allerdings reagiert der zunehmende Wohnungsneubau damit nur verzögert auf den erhöhten Bedarf und reicht derzeit nicht aus, um die gestiegene Nachfrage insbesondere in den dynamischen Wachstumsregionen zu decken. Die Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gehen von einem Neubaubedarf von jährlich rund 250.000 Wohnungen in Deutschland aus. ¹⁹

¹⁵ Statistisches Bundesamt, Vorausberechnung der Haushalte bis 2030, Internetpräsenz, abgerufen am 23.01.2015
¹⁶ BBSR, Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten, Juni 2014 i.V.m. GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2014/2015, November 2014
¹⁷ BBSR, Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten, Juni 2014 i.V.m. BBSR, Wohneigentum stärken, August 2013 i.V.m. GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2014/2015, November 2014
¹⁸ CBRE, Pressemitteilung vom 07.01.2015 i.V.m. Jones Lang LaSalle, Presseinformation vom 08.01.2015
¹⁹ BBSR, Wohneigentum stärken, August 2013 i.V.m. Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten, Juni 2014 i.V.m. Kleinräumige Wohnungsmarkttrends in Großstädten, September 2014

2.1.3. Core+-Regionen

Großraum Berlin

Berlin ist nicht nur die deutsche Hauptstadt, sondern mit über 3,5 Mio. Einwohnern ²⁰ und fast 1,8 Mio. Erwerbstätigen ²¹ auch die größte Stadt Deutschlands. Der Großraum Berlin umfasst die Stadt Berlin sowie das nahe Berliner Umland, wozu unter anderem die Stadt Potsdam zählt.

Berlin als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort

Die Berliner Wirtschaft befindet sich weiterhin im Aufwärtstrend. Der Tourismus bleibt das zentrale Standbein der Berliner Wirtschaftskraft und rangiert europaweit an dritter Stelle nach London und Paris. ²² So waren im November 2014 die Besucherzahlen um rund 9 % höher als noch im Vorjahresmonat. ²³ Die Wachstumsbranchen Information, Kommunikation und Gesundheit entwickeln sich weiter dynamisch und die digitale Medienbranche stärkt das Image Berlins als wachsende Metropole. Berlin weist zudem im bundesweiten Vergleich die meisten Unternehmensgründungen pro Kopf auf - mit einem Plus von rund 31.600 in den ersten neun Monaten 2014. ²⁴ Das Berliner Bruttoinlandsprodukt ist im ersten Halbjahr 2014 um 1,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen ²⁵ . Für 2015 wird ein Wachstum von 1,7 % erwartet. ²⁶ Unternehmen wie die Deutsche Bahn, die Berliner Verkehrsbetriebe, Siemens, Zalando und Axel Springer haben ihren Hauptsitz in Berlin und gehören gleichzeitig zu den größten und wichtigsten Arbeitgebern in der Hauptstadt. Weitere wichtige Arbeitgeber kommen aus dem Gesundheitssektor. So sind die renommierte Charité auf Platz 2 sowie das Vivantes Netzwerk für Gesundheit auf Platz 3 der größten Arbeitgeber in Berlin mit insgesamt über 31.000 Beschäftigten. ²⁷

Das Wachstum der Berliner Wirtschaft spiegelt sich auch in der positiven Entwicklung am Arbeitsmarkt wider. Im Jahr 2014 stieg die Zahl der Erwerbstätigen in Berlin im Vorjahresvergleich um 1,7 % auf über 1,8 Mio. - damit ist der höchste Stand seit dem Jahr 2000 erreicht. Darüber hinaus weist Berlin den höchsten Beschäftigungszuwachs aller Bundesländer seit 2012 auf und liegt erneut über dem Bundesdurchschnitt von 0,9 %. ²⁸ Der starke Personalaufbau betraf in erster Linie den Dienstleistungssektor, der rund 84 % der Berliner Wirtschaftsleistung erbringt und stabil wächst. Neue Arbeitsplätze entstanden hier neben den wirtschaftlichen Dienstleistungen vor allem in den Branchen Gesundheits-/Sozialwesen, Information/Kommunikation, Erziehung/Unterricht sowie Handel. ²⁹ Entsprechend den positiven Beschäftigungszahlen lag die Arbeitslosenquote 2014 mit 11,1 % erneut unter dem Vorjahreswert von 11,7 % und damit auf dem niedrigsten Stand seit 1994. ³⁰

²⁰ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 30 vom 12.02.2015
²¹ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 24 vom 27.01.2015
²² Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Pressemitteilung vom 07.01.2015 i.V.m. CBRE / Berlin Hyp, Wohnmarktreport Berlin 2015
²³ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 10 vom 13.01.2015
²⁴ Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Konjunkturbericht: Zur wirtschaftlichen Lage in Berlin 3. Quartal 2014 vom 27.11.2014
²⁵ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 272 vom 30.09.2014
²⁶ Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Pressemitteilung vom 07.01.2015
²⁷ IHK Berlin, Berliner Wirtschaft in Zahlen, Ausgabe 2014
²⁸ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 24 vom 27.01.2015

Die durchschnittlichen Bruttomonatsverdienste der Berliner Arbeitnehmer einschließlich Sonderzahlungen haben sich im dritten Quartal 2014 um 2,1 % im Vergleich zum Vorjahresquartal und damit deutlich stärker als die Verbraucherpreise (+0,7 %) erhöht. ³¹ Damit einher geht eine Kaufkraft, die pro Kopf um 3,1 % auf EUR 20.517 angestiegen ist. Sie liegt jedoch noch unterhalb des bundesweiten Durchschnittswerts von EUR 21.879 pro Kopf. ³²

Berlin hat durch die geografische Lage, günstige Verkehrswege und das spezialisierte Lehrangebot an den Universitäten eine wichtige Funktion für den Ausbau internationaler Wirtschaftsbeziehungen. Die Bundeshauptstadt genießt zudem mit ihrer Vielzahl an Universitäten, Hochschulen und Forschungseinrichtungen einen hervorragenden Ruf als Wissenschafts- und Forschungsstandort. ³³

Die sehr positive wirtschaftliche Lage Berlins färbt auch auf das Umland ab. Insbesondere ist hier Potsdam, die Landeshauptstadt von Brandenburg, hervorzuheben. Sie weist seit mehreren Jahren einen positiven Zuwanderungssaldo auf. Ende September 2014 lebten insgesamt 163.668 Einwohner in der Stadt. ³⁴ Die Prognosen bis 2030 gehen von einem stetigen Bevölkerungswachstum und von einem Anstieg der Einwohnerzahlen von 14 % auf rund 178.800 Personen aus. ³⁵

Wohnungsmarkt Berlin

Der Berliner Wohnungsmarkt besticht als eine der attraktivsten deutschen Wachstumsregionen und ist gekennzeichnet durch eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig relativ geringer Bautätigkeit. Das unterstreichen auch die Ergebnisse einer aktuellen Studie vom Urban Land Institute und PwC: Danach rangiert Berlin bei Investoren auf Platz 1 in Europa mit den größten Investitionschancen aufgrund sehr guter Fundamentaldaten und eines günstigen Preisniveaus im internationalen Vergleich. ³⁶

²⁹ Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Konjunkturbericht: Zur wirtschaftlichen Lage in Berlin 3. Quartal 2014 vom 27.11.2014 i.V.m. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 24 vom 27.01.2015
³⁰ Bundesagentur für Arbeit, erstellt am 16.01.2015http://www.pub.arbeitsagentur.de/hst/services/statistik/000000/html/start/karten/aloq_land_jahr.html
³¹ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 13 vom 20.01.2015
³² MB - Research GmbH, Kaufkraft 2014 in Deutschland
³³ CBRE / Berlin Hyp, Wohnungsmarktreport Berlin 2015
³⁴ Landeshauptstadt Potsdam, Bereich Statistik und Wahlen, Stand: 31.12.2014
³⁵ Landeshauptstadt Potsdam, Statistik und Wahlen 4/2012, Bevölkerungsprognose Potsdam 2011-2030
³⁶ Urban Land Institute und PwC: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 i.V.m. CBRE Berlin Hyp, Wohnmarktreport Berlin 2015

Gemäß jüngsten Erhebungen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg setzt sich das seit ca. zehn Jahren anhaltende Bevölkerungswachstum in Berlin weiter fort. Ende 2014 lebten über 3,5 Mio. Menschen in Berlin, etwa 44.700 mehr als noch zum Jahresanfang. Insbesondere Zuwanderungsgewinne sind dafür verantwortlich. ³⁷ Die Zahl der nachfragenden Haushalte ist für den Wohnungsmarkt eine wesentliche Größe. So ist die Zahl der Einpersonenhaushalte in Berlin seit 2007 um 1,8 % auf rund 1,05 Mio. angestiegen. Damit waren 2013 mehr als die Hälfte aller Haushalte Singlehaushalte, wobei besonders alte und junge Menschen alleine wohnen. Durchschnittlich lebten 2013 1,77 Personen pro Haushalt, verteilt auf insgesamt rund 1,93 Mio. Privathaushalte. ³⁸ Auch zukünftig ist davon auszugehen, dass dieser Trend anhält. ³⁹ Nach Schätzungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wird die Anzahl der Berliner Haushalte bis 2025 um rund 120.000 bzw. 5,9 % steigen; insbesondere die Singlehaushalte werden dabei weiter zunehmen. ⁴⁰

Mit einer Eigentumsquote von lediglich 16 % weist Berlin den niedrigsten Wert aller deutschen Metropolen und Bundesländer auf. Im bundesweiten Durchschnitt beträgt die Wohneigentumsquote rund 44 %. ⁴¹ Dementsprechend ist der Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand in Berlin am höchsten. ⁴²

Der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum steht jedoch kein ausreichendes Angebot gegenüber. Zwar wurden 2013 rund 4.650 Neubauwohnungen fertiggestellt, 10,5 % mehr als ein Jahr zuvor, allerdings davon nur 2.629 Wohnungen im Geschosswohnungsbau. ⁴³ Die Baugenehmigungen haben sich in den ersten neun Monaten 2014 nach einem Anstieg um 40 % im Vorjahreszeitraum noch einmal signifikant um 75,2 % erhöht ⁴⁴ . Sie würden den steigenden Bedarf nach Wohnraum durch den Bevölkerungszuwachs jedoch noch immer nicht abdecken. ⁴⁵ Bei einer durchschnittlichen Größe von 1,77 Personen pro Haushalt ergibt sich in 2014 ein Zuwachs von rund 25.250 Haushalten. ⁴⁶

Dabei ist nicht der Mangel an adäquaten Bauflächen die Ursache für die unzureichende Bautätigkeit. Vielmehr kosteten Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2014 in Berlin rund EUR 10,50 pro m² und damit rund ein Drittel mehr als Wohnungen aus dem Bestand. ⁴⁷ Auch der Leerstand bietet kaum bzw. keine Reserven für die Angebotsseite, da dieser mittlerweile bei 2 %, also unterhalb der Fluktuationsreserve liegt. ⁴⁸

³⁷ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 30 vom 12.02.2015
³⁸ IBB, Wohnungsmarktbericht 2013 vom 28.02.2014 i.V.m. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Die kleine Berlin Statistik 2014 i.V.m. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. PM Nr. 345 vom 17.12.2014
³⁹ CBRE / Berlin Hyp, Wohnmarktreport Berlin 2015
⁴⁰ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Die kleine Berlin Statistik 2014 i.V.m. IBB, Wohnungsmarktbericht 2013 vom 28.02.2014
⁴¹ BBU-Marktmonitor 2014 i.V.m. CBRE Berlin Hyp, Wohnungsmarktbericht Berlin 2015
⁴² BBU-Marktmonitor 2014
⁴³ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 122 vom 12.05.2014
⁴⁴ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 305 vom 10.11.2014
⁴⁵ CBRE / Berlin Hyp, Wohnmarktreport Berlin 2015
⁴⁶ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 30 vom 12.02.2015
⁴⁷ JLL Residential City Profile Berlin - 1. Halbjahr 2014 i.V.m. F + B Mietspiegelindex 2014

Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage führt konsequenterweise zu steigenden Miet- und Kaufpreisen. Die Mieten im Berliner Bestand haben in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugelegt. Im Zeitraum zwischen 2005 und 2013 kletterte die Nettokaltmiete gemäß Mietspiegel in der Hauptstadt um rund 23 %. ⁴⁹

Neben den Bestandsmieten sind laut des durch Jones Lang LaSalle für Berlin veröffentlichten Residential City Reports auch die Neuvertragsmieten gestiegen - seit 2004 um rund 44 %. Im ersten Halbjahr 2014 betrugen diese im Mittel (Median) EUR 8,65 pro m² - ein deutliches Plus von 7,7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Eine entsprechende Entwicklung ist für die Kaufpreise von Eigentumswohnungen zu beobachten: Im ersten Halbjahr 2014 verteuerten sich diese um 13 % und wurden im Mittel (Median) für EUR 2.770 angeboten. Für eine Neubauwohnung wurden im ersten Halbjahr 2014 im Durchschnitt sogar EUR 3.700 pro m² aufgerufen - eine Preiserhöhung von 4,5 % zum Vorjahreszeitraum. ⁵⁰ Im Vergleich dazu ist die Inflationsrate 2013 um 2,2 % und 2014 um 0,8 % gestiegen. ⁵¹ Nicht zuletzt aufgrund der genannten Entwicklungen und der immer noch moderaten Mieten im Vergleich zu anderen Metropolen, ist Berlin für nationale und internationale Investoren ein Markt von großem Interesse. ⁵² Der Metropolraum, auf den 2014 rund EUR 2,5 Mrd. bzw. rund 19 % des gesamten Transaktionsvolumens entfielen, ist einer der gefragtesten deutschen Investmentstandorte für Wohnimmobilien. ⁵³

⁴⁸ CBRE Residential City Report Berlin Q3 2014 i.V.m. IBB Wohnungsmarktbericht 2013 i.V.m. BBU-Marktmonitor 2014
⁴⁹ IBB Wohnungsmarktbericht 2013
⁵⁰ JLL Residential City Profile Berlin - 1. Halbjahr 2014 i.V.m. CBRE Residential City Report Berlin Q3 2014
⁵¹ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressmitteilung Nr. 2 vom 06.01.2014 sowie Nr. 2 vom 05.01.2015
⁵² Emerging Trends in Real Estate Europe 2015, Urban Land Institute und PwC i.V.m. CBRE Pressemitteilung vom 07.01.2015 i.V.m. CBRE Berlin Hyp, Wohnmarktreport Berlin 2015
⁵³ CBRE, Pressemitteilung vom 07.01.2015 i.V.m. Jones Lang LaSalle, Pressemitteilung vom 08.01.2015

2.1.4. Core-Regionen

In Hannover, der Landeshauptstadt von Niedersachsen, leben derzeit rund 524.450 Einwohner ⁵⁴ , in Braunschweig 249.485 ⁵⁵ und in Magdeburg, der Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, ca. 234.746 Personen. ⁵⁶ Die Kaufkraft von Hannover und Braunschweig bewegt sich über dem bundesweiten Durchschnitt bei EUR 22.833 und EUR 23.439 pro Kopf. Magdeburg hat eine Kaufkraft von EUR 18.777 pro Kopf. ⁵⁷

Wirtschaftsstandort

Die genannten Städte befinden sich im Zentrum Deutschlands. Ballungsräume wie Berlin, das Rhein-Main-Gebiet oder Süddeutschland sind durch die vorliegenden Anbindungen - Autobahnen, Schienennetz sowie einen Flughafen - schnell zu erreichen. Diese geografische Lage bringt der Region logistische Vorteile, sodass von hier aus Unternehmen wie DHL, DB Schenker, UPS oder Hermes agieren. Historisch bedingt befindet sich mit der Autoindustrie - etwa Volkswagen - ein weiterer starker Wirtschaftszweig in der Region. Zudem sitzen in Hannover und Magdeburg die jeweiligen Landesregierungen.

Das nah an Hannover gelegene Braunschweig - zweitgrößte Stadt Niedersachsens -hat sich zu einem wichtigen Wirtschafts- und Forschungsstandort in Europa entwickelt. Hier ist der höchste Beschäftigtenanteil in der Forschung und Entwicklung innerhalb Deutschlands zu verzeichnen. Dabei arbeiten wissenschaftliche Organisationen und Forschungseinrichtungen eng mit den hier ansässigen Unternehmen zusammen. Das Branchenspektrum reicht von Biotechnologie bis hin zu Verkehrstechnik. Namhafte Unternehmen wie Volkswagen Financial Service, Siemens oder Intel haben in Braunschweig ihren Sitz. ⁵⁸

In Magdeburg ist der Maschinen- und Anlagenbau seit jeher ein wichtiger Wirtschaftszweig. Zusätzlich bilden Logistik, Gesundheitswesen und Umwelttechnologien zukunftsfähige wirtschaftliche Schwerpunkte in dieser Region. Neben diesen Branchen bereichern Universitäten und Hochschulen den Standort Magdeburg. Sie bilden zusammen mit Unternehmen und Forschungsinstituten - wie dem Fraunhofer-Institut oder dem Max-Planck-Institut für Dynamik - ein Forschungs- und Innovationsnetzwerk in der Region. ⁵⁹

⁵⁴ Schriften zur Stadtentwicklung Band 120, Bevölkerungsprognose 2014 bis 2025/2030 für die Region Hannover, die Landeshauptstadt Hannover und Gemeinden des Umlands
⁵⁵ Stadt Braunschweig Referat Stadtentwicklung und Statistik, Stadtforschung aktuell 02.2015 vom 12.01.2015
⁵⁶ Landeshauptstadt Magdeburg, Amt für Statistik, November 2014
⁵⁷ MB - Research GmbH, Kaufkraft 2014 in Deutschland
⁵⁸ Braunschweig, Internetpräsenz, abgerufen am 04.02.2015
⁵⁹ Landeshauptstadt Magdeburg, Internetpräsenz, abgerufen am 04.02.2015

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in Hannover wird ebenfalls positiv von der demografischen Entwicklung beeinflusst. Bis 2030 wird für die Landeshauptstadt Hannover ein Zuwachs von 3,7 % bzw. rund 19.200 Personen prognostiziert. ⁶⁰ Gleichzeitig bewirkt die schon seit Jahren niedrige Leerstandsquote von unter 2 % eine Verknappung des Angebots. Die Neubautätigkeit legte erst nach den bauschwachen Jahren 2008 bis 2011 mit nur rund 350 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr wieder zu. In 2012 und 2013 wurden insgesamt rund 1.640 Wohnungen fertiggestellt, bis 2025 sollen etwa 8.000 zusätzliche Wohnungen entstehen. ⁶¹

Die Bestandsmieten gemäß Mietspiegel sind innerhalb der letzten vier Jahre von EUR 5,82 pro m² im Jahr 2011 um knapp 6 % auf EUR 6,17 pro m² in 2015 gestiegen. ⁶² Die Spitzenmiete für Neubauten betrug 2014 EUR 13,50 pro m², bei Wiedervermietungen wurden in der Spitze EUR 9,80 pro m² verlangt. Auch die Preise von Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich im Mittel um ca. 4,6 %. So kosten Neubauten in guten Lagen mit hochwertiger Ausstattung im Durchschnitt rund EUR 3.170 pro m². ⁶³

Bis 2030 wird für die Stadt Braunschweig ein Bevölkerungswachstum von rund 2,5 % auf über 255.000 Einwohner prognostiziert. Dementsprechend ist mit zunehmenden Haushaltszahlen und steigender Wohnungsnachfrage zu rechnen. ⁶⁴ Seit 2010 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand gemäß Mietspiegel von EUR 5,17 pro m² auf EUR 5,59 pro m² in 2014 angestiegen - ein Plus von rund 8 % innerhalb der vergangenen vier Jahre. ⁶⁵

Die Anziehungskraft der Landeshauptstadt Magdeburg und die damit verbundenen positiven Wanderungssalden lassen eine günstige Bevölkerungsprognose im Gegensatz zu den Landkreisen in Sachsen-Anhalt erwarten. ⁶⁶ Die Angebotsmieten haben sich seit dem zweiten Halbjahr 2009 um rund 11 % auf EUR 5,60 pro m² zum Ende des ersten Halbjahres 2014 erhöht. Damit liegt Magdeburg unterhalb der bundesweiten durchschnittlichen Mietentwicklung der letzten fünf Jahre (15,1 %) mit Spielraum nach oben. ⁶⁷

⁶⁰ Schriften zur Stadtentwicklung Band 120, Bevölkerungsprognose 2014 bis 2025/2030 für die Region Hannover, die Landeshauptstadt Hannover und Gemeinden des Umlands
⁶¹ Region Hannover, Immobilienmarktbericht 2014 i.V.m. Landeshauptstadt Hannover - Fachbereich Planen und Stadtentwicklung, Schriften zur Stadtentwicklung, Band 118: Wohnungsleerstandsanalyse 2012 und 2013, November 2013
⁶² Landeshauptstadt Hannover - Fachbereich Planen und Stadtentwicklung, Schriften zur Stadtentwicklung, Band 117: Preisdatenanalyse für Mietwohnungen und Immobilien 2012, Juni 2013 i.V.m. Stadt Hannover - Hannover Mietspiegel 2011-2015
⁶³ Region Hannover, Immobilienmarktbericht 2014
⁶⁴ Stadt Braunschweig, Referat Stadtentwicklung und Statistik, Stadtforschung aktuell 07.2013 vom 27.06.2013
⁶⁵ Stadt Braunschweig, Ratsinfo Mietspiegel 2014, abgerufen am 03.02.2015;https://ratsinfo.braunschweig.de/index.php?site=fulltext&action=openblob_treffer_to&type=pdf&id=9048&idx=0&source=Beschluss&&showto=1&db database=0
⁶⁶ Landeshauptstadt Magdeburg, Amt für Statistik, Demografiebericht Magdeburg 2012
⁶⁷ Immobilien Scout 24, Immobilienreport 2014: Deutschlands wichtigste Immobilienmärkte im Überblick

3. Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3.1. Gesamtaussage der Geschäftsführung zum Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2014 ist für die Gesellschaft erfolgreich verlaufen. So konnten wir das Periodenergebnis von EUR 15,4 Mio. auf EUR 19,3 Mio. und die Eigenkapitalquote von ca. 35 % auf ca. 38 % steigern sowie durch Verkäufe die Fokussierung unserer Immobilienbestände auf unsere strategischen Zielmärkte verstärken.

3.2. Ertragslage

Die Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres 2013 sind hinsichtlich der sonstigen betrieblichen Aufwendungen nur bedingt mit dem Geschäftsjahr 2014 vergleichbar, und zwar dank der im Mai 2013 abgeschlossenen, schrittweisen Übernahme aller Verwaltungstätigkeiten durch Gesellschaften der Deutsche Wohnen Gruppe.

Die nachfolgende Tabelle stellt die Ertragslage der BBC Immobilien dar:

Die Umsatzerlöse enthalten Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von EUR 110,3 Mio. (Vorjahr: EUR 103,4 Mio.) und Umsatzerlöse aus dem Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Grundstücken in Höhe von EUR 2,2 Mio. (Vorjahr: EUR 0,8 Mio.). Die Steigerung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung entfällt mit EUR 6,4 Mio. hauptsächlich auf höhere Erlöse aus Betriebskostenabrechnungen.

Zum Abschlussstichtag beträgt im Bereich Wohnen die Vertragsmiete ⁶⁸ 5,70 EUR/m² (Vorjahr: 5,55 EUR/m²); der Leerstand ist von 3,9 % auf 2,4 % gefallen.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen enthalten neben Betriebskosten und sonstigen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung (EUR 42,7 Mio.; Vorjahr: EUR 41,3 Mio.) Aufwendungen für Instandhaltung (EUR 14,3 Mio.; Vorjahr: EUR 9,8 Mio.) sowie Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (EUR 1,9 Mio.; Vorjahr: EUR 0,4 Mio.).

Die Bestandsveränderungen betreffen ausschließlich unfertige Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten gegenüber Mietern.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Buchgewinne aus der Veräußerung von Anlagevermögen in Höhe von EUR 4,7 Mio. (Vorjahr: EUR 1,6 Mio.). Einzelne sonstige betriebliche Erträge sind zur besseren Vergleichbarkeit in das neutrale Ergebnis umgegliedert worden.

Der Personalaufwand betrifft ausschließlich Zuführungen zu Pensionsrückstellungen, da die Gesellschaft keine eigenen Mitarbeiter beschäftigt.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten hauptsächlich Geschäftsbesorgungsentgelte der Deutsche Wohnen Gruppe und bis Mai 2013 Honorare der Prelios Gruppe für die laufende Verwaltung.

⁶⁸ Vertraglich geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen geteilt durch die vermietete Fläche.

Das Zinsergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Das neutrale Ergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Das neutrale Ergebnis enthält im Geschäftsjahr 2014 Erträge aus der Zuschreibung zu Sachanlagen (EUR 10,3 Mio.; Vorjahr: EUR 9,9 Mio.), da aufgrund von Wertsteigerungen außerplanmäßige Abschreibungen der Vergangenheit zurückgenommen werden konnten. Dem standen außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von EUR 1,0 Mio. (Vorjahr: EUR 4,1 Mio.) gegenüber.

Im Geschäftsjahr 2013 konnte sich die BBC Immobilien mit Prozessgegnern einvernehmlich vergleichen und damit seit mehreren Jahren laufende Gerichtsverfahren abschließend beenden. Dies führte zur ertragswirksamen Auflösung von Rückstellungen.

Die außerplanmäßigen Abschreibungen entfallen mit EUR 1,0 Mio. (Vorjahr: EUR 4,1 Mio.) auf das Anlagevermögen. Diesen Abschreibungen stehen einerseits Zuschreibungen in Höhe von EUR 10,3 Mio. (Vorjahr: EUR 9,9 Mio.) und anderseits stille Reserven im Immobilienvermögen gegenüber. Diese stillen Reserven können aufgrund der handelsrechtlichen Bindung an die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht realisiert werden.

Die Steuern enthalten laufende Ertragsteuern (Aufwand EUR 0,1 Mio.; Vorjahr: Aufwand EUR 0,1 Mio.) sowie im Vorjahr auch latente Steuern (Vorjahr: Ertrag EUR 1,1 Mio.). Mit dem Abschluss eines ab dem 1. Januar 2013 wirksamen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages mit der GEHAG GmbH, Berlin, als Organträgerin bilanziert die BBC Immobilien selbst keine latenten Steuern mehr; diese werden nun von der Organträgerin berücksichtigt.

3.3. Vermögenslage

Das Sachanlagevermögen enthält mit EUR 829,9 Mio. (Vorjahr: EUR 858,3 Mio.) hauptsächlich Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten. Die Veränderung des bilanzierten Wertes der Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten resultiert im Wesentlichen aus Abschreibungen von EUR 19,6 Mio., Zuschreibungen aus Wertaufholungen von EUR 10,3 Mio. und Abgängen zu Restbuchwerten im Rahmen von Verkäufen von EUR 19,3 Mio.

Die Finanzanlagen enthalten zum Abschlussstichtag den Buchwert der Beteiligung an der BBC Wohnwert (100 %).

Die Vorräte und unfertigen Leistungen setzen sich aus zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit und ohne Bauten (EUR 8,4 Mio.; Vorjahr: EUR 10,2 Mio.) sowie aus unfertigen Leistungen für noch nicht abgerechnete Betriebskosten (EUR 37,3 Mio.; Vorjahr: EUR 40,1 Mio.) zusammen.

Die in der Bilanz ausgewiesenen Forderungen enthalten hauptsächlich Forderungen gegen verbundene Unternehmen (EUR 24,1 Mio.; Vorjahr: EUR 1,8 Mio.), von denen EUR 23,9 Mio. im Geschäftsjahr 2014 in der oben dargestellten Vermögenslage in der Position Liquide Mittel und Cash Pool Forderungen gezeigt werden. Im Geschäftsjahr 2014 hat die Deutsche Wohnen AG ein zentrales Cash Pooling mit der Deutsche Wohnen AG als Cash Pool Führerin eingeführt, an dem die BBC Immobilien teilnimmt. Wirtschaftlich werden Cash Pool Forderungen der BBC Immobilien wie sofort verfügbare Bankguthaben behandelt. Durch die Rückzahlung von in der Vergangenheit wertberichtigten Forderungen gegen verbundene Unternehmen entstand im Vorjahr ein Ertrag von EUR 1,8 Mio.

Die liquiden Mittel und Cash Pool Forderungen enthalten Cash Pool Forderungen in Höhe von EUR 23,9 Mio. (Vorjahr: EUR 0,0 Mio.) und Bankguthaben in Höhe von EUR 2,8 Mio. (Vorjahr: EUR 15,5 Mio.).

Das Eigenkapital hat sich um den mit Verlustvorträgen verrechneten Jahresüberschuss in Höhe von EUR 19,3 Mio. erhöht. Damit ist die Eigenkapitalquote von 35 % auf 38 % gestiegen.

Die Rückstellungen enthalten neben Verpflichtungen aus Pensionen (EUR 3,0 Mio.; Vorjahr: EUR 3,0 Mio.) und aus Steuern (EUR 2,7 Mio.; Vorjahr: EUR 2,6 Mio.) sonstige Rückstellungen (EUR 6,0 Mio.; Vorjahr: EUR 3,2 Mio.), die hauptsächlich ausstehende Rechnungen für Betriebskosten und Instandhaltung betreffen.

Die Kreditverbindlichkeiten haben sich durch Regel- und Sondertilgungen aus Verkäufen in Höhe von EUR 32,5 Mio. sowie durch Sondertilgungen im Rahmen der Refinanzierung in Höhe von EUR 21,9 Mio. verringert und durch die Neuaufnahme von Darlehen in Höhe von EUR 22,5 Mio. erhöht. Zur Absicherung von Zinsveränderungen variabel verzinslicher Kreditverbindlichkeiten bestehen Zinsswapgeschäfte, die Kredite mit einer Valuta per 31. Dezember 2014 in Höhe von EUR 424,5 Mio. absichern, und die zum Abschlussstichtag einen negativen Marktwert von EUR 20,7 Mio. aufweisen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen zum Abschlussstichtag im Wesentlichen aus konzerninternen Leistungsbeziehungen. Im Vorjahr waren hier noch Verbindlichkeiten im Rahmen des konzerninternen Cash Management enthalten, die durch die Umstellung auf Cash Pooling mit Forderungen saldiert wurden.

Die übrigen Verbindlichkeiten enthalten hauptsächlich erhaltene Anzahlungen für Betriebskosten (EUR 37,4 Mio.; Vorjahr: EUR 40,2 Mio.) sowie Verbindlichkeiten aus Vermietung, aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten. Die sonstigen Verbindlichkeiten enthielten im Vorjahr noch mit EUR 2,9 Mio. die abgezinste Verbindlichkeit aus EK 02, die im Geschäftsjahr vorzeitig getilgt wurde.

3.4. Finanzlage

Die Liquidität aus laufender Geschäftstätigkeit hat sich im Vergleich zum Vorjahr dank des gestiegenen Jahresergebnisses und Veränderungen im Working Capital (Umlaufvermögen und kurzfristige Verbindlichkeiten) erhöht, obwohl im Geschäftsjahr 2014 vorzeitig die letzten vier EK 02 Raten, die ursprünglich bis 2017 mit jährlichen Zahlungen von EUR 0,8 Mio. fällig geworden wären, zum Barwert in Höhe von EUR 3,0 Mio. zurückgezahlt worden sind. Die Auszahlung für Ergebnisabführungen Vorjahr betrifft in 2013 den Verlustausgleich im Rahmen des bis zum 31.12.2012 noch bestehenden Unternehmensvertrages mit der BBC Wohnwert.

Die Liquidität aus Investitionstätigkeit setzt sich aus Einzahlungen aus Verkäufen des Anlagevermögens in Höhe von EUR 23,8 Mio. (Vorjahr: EUR 14,7 Mio.) und Auszahlungen für Modernisierungen in Höhe von EUR 0,2 Mio. (im Vorjahr für Modernisierungen und Zukäufe: EUR 8,5 Mio.) zusammen.

Die Liquidität aus Finanzierungstätigkeit enthält im Geschäftsjahr 2014 Regel- und Sondertilgungen aus Verkäufen von EUR 32,5 Mio. (Vorjahr: EUR 21,6 Mio.), Sondertilgungen im Rahmen der Refinanzierung von EUR 21,9 Mio. (Vorjahr: EUR 0,0 Mio.) und Darlehensauszahlungen in Höhe von EUR 22,5 Mio. (Vorjahr: EUR 0,7 Mio.). Dem standen (saldiert) Auszahlungen im Rahmen des konzerninternen Cash Management in Höhe von EUR 7,7 Mio. (Vorjahr: Einzahlungen EUR 1,1 Mio.) gegenüber, die im Geschäftsjahr 2014 hauptsächlich im Zusammenhang mit der Umstellung von Cash Management auf Cash Pooling stehen. Die Veränderungen der Cash Pool Forderungen werden als Bestandteil des Finanzmittelfonds wie Zahlungen behandelt.

Die Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2014 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

4. Nachtragsbericht

Wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht bekannt.

5. Risiko- und Chancenbericht

5.1. Risikomanagement

Die Deutsche Wohnen Gruppe prüft kontinuierlich sich bietende Chancen, durch die die Weiterentwicklung und das Wachstum gesichert werden können. Um solche Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Alle wesentlichen Aspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, ist dabei von hoher Bedeutung. Nur so können wir mit den Risiken professionell umgehen. Dazu ist in der Deutsche Wohnen Gruppe ein zentrales Risikomanagementsystem implementiert, das die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellt. Zentraler Bestandteil dieses Systems ist ein detailliertes Reporting, das kontinuierlich überwacht und weiterentwickelt wird. Es stellt anhand relevanter operativer Kennzahlen sowie Finanzkennzahlen einen Bezug zu den identifizierten Risikofeldern her. Wir fokussieren uns dabei insbesondere auf die Kennzahlen zur Entwicklung der Vermietungen und der Wohnungsprivatisierungen, auf den Cashflow, die Liquidität und die Bilanzstrukturkennzahlen.

Durch eine intensive Kommunikation innerhalb der Führungsebene des Konzerns haben alle Entscheidungsträger jederzeit über alle relevanten Entwicklungen im Unternehmen Kenntnis. Abweichende Entwicklungen oder entstehende Risiken, die potenziell bestandsgefährdend sein könnten, werden damit frühzeitig aufgedeckt und entsprechende Gegenmaßnahmen eingeleitet.

Die Informationen aus dem Risikomanagement werden quartalsweise dokumentiert. Darüber hinaus wird das interne Risikomanagementhandbuch bei Bedarf aktualisiert.

Das Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess versteht sich als Teil des internen Kontrollsystems.

Die wesentlichen Merkmale unseres bestehenden internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess können wie folgt zusammengefasst werden:

Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess, dessen wesentliche Merkmale zuvor beschrieben wurden, stellt sicher, dass unternehmerische Sachverhalte bilanziell richtig erfasst, aufbereitet, gewürdigt und so in die externe Rechnungslegung übernommen werden.

Die klare Organisations-, Unternehmens- sowie Kontroll- und Überwachungsstruktur sowie die hinreichende Ausstattung des Rechnungswesens in personeller und materieller Hinsicht bilden die Grundlage für ein effizientes Arbeiten der an der Rechnungslegung beteiligten Bereiche. Klare gesetzliche und unternehmensinterne Vorgaben und Leitlinien sorgen für einen einheitlichen und ordnungsgemäßen Rechnungslegungsprozess.

Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt sicher, dass die Rechnungslegung bei der Gesellschaft im Einklang mit den rechtlichen und gesetzlichen Vorgaben sowie internen Leitlinien steht.

5.2. Risikobericht

Strategische Risiken

Risiko aufgrund Nichterkennung von Trends: Werden Marktentwicklungen oder Trends nicht erkannt, können sich daraus bestandsgefährdende Risiken ergeben. Um diese Risiken zu mindern, werden alle Geschäftsbereiche regelmäßig dafür sensibilisiert, Entwicklungen in ihren Sektoren genau zu beobachten und Veränderungen zeitnah an das Risikomanagement weiterzugeben. Dieses leitet dann entsprechende Maßnahmen ein.

Rechtliche und gesellschaftsrechtliche Risiken

Rechtliche Risiken, die potenziell zu Verlusten für das Unternehmen führen, könnten unter Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer oder geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in abgeschlossenen Verträgen oder dem mangelnden Management der Versicherungen entstehen.

Einen negativen Effekt könnten weiterhin Baustoppverfügungen und fehlende Baugenehmigungen haben, da diese gegebenenfalls zu ungeplanten Kosten und Bauverzug führen. Beseitigungen von Kontaminationen und die Umsetzung von geänderten gesetzlichen Grundlagen können erhöhte Aufwendungen nach sich ziehen.

Gesellschaftsrechtliche Risiken:

Weiterhin können sich Risiken aus durchgeführten oder künftigen Unternehmenszusammenschlüssen ergeben. Um diesen Risiken entgegenzuwirken, gibt der Vorstand im konkreten Fall alle notwendigen Analysen in Auftrag, um sich ein umfassendes Bild zu verschaffen und Anregungen zu erhalten, wie den identifizierten Risiken begegnet werden kann. Außerdem lässt sich der Vorstand bereits vor dem Beginn von konkreten Verhandlungen sowohl von der internen Abteilung "Legal/Compliance" als auch von externen Rechtsberatern renommierter Anwaltskanzleien eingehend beraten. Der Vorstand ist sich bewusst, dass ein strategisches externes Wachstum nicht unter allen Umständen zu verfolgen ist.

IT-Risiken

Die Deutsche Wohnen Gruppe nutzt konzernübergreifend SAP als IT-Anwendung.

Grundsätzlich besteht das Risiko eines Totalausfalls dieser Anwendung, der zu erheblichen Störungen der Geschäftsabläufe führen könnte. Wir haben aus diesem Grund mit unserem IT-Dienstleister funktionsfähige Betriebs-, Wartungs- und Administrationsprozesse sowie wirksame Überwachungsmechanismen vertraglich vereinbart, die einem solchen Ausfall und einem gegebenenfalls damit einhergehenden Datenverlust entgegenwirken.

Personalwirtschaftliche Risiken

Einen entscheidenden Faktor für unseren Geschäftserfolg stellen die Mitarbeiter der Deutsche Wohnen Gruppe mit ihrem Wissen und ihren speziellen Fähigkeiten dar. Es besteht jedoch die Gefahr, dass die Deutsche Wohnen Gruppe die qualifiziertesten und am besten geeigneten Mitarbeiter nicht im Unternehmen halten kann. Dem wirken wir durch ein motivierendes Arbeitsumfeld und finanzielle wie nicht finanzielle Anreize entgegen.

Marktrisiken

Marktrisiken können im Vermietungsmarkt entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrübt und dadurch die Marktmieten stagnieren oder zurückgehen. Weiterhin kann es in einer stagnierenden oder schrumpfenden Wirtschaft zu erhöhter Arbeitslosigkeit kommen, die die finanziellen Möglichkeiten von Mietern einschränkt. Darüber hinaus könnte auch ein Rückgang der verfügbaren Nettoeinkommen - sei es aufgrund von Arbeitslosigkeit, Abgabenerhöhungen, Steueranpassungen oder Nebenkostensteigerungen - über geringere Neuvermietungen, niedrigere Neuvermietungsmieten und steigende Leerstände den Geschäftsverlauf der Deutsche Wohnen Gruppe negativ beeinflussen.

Sollte sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrüben, besteht zudem die Gefahr, dass Arbeitsplätze abgebaut werden. Dadurch könnten die regelmäßigen Einkommen der Mieter entfallen und damit Mieten nicht mehr oder nicht pünktlich gezahlt werden. Diesem Risiko misst das Management eine geringe Eintrittswahrscheinlichkeit bei. Im Vorfeld kann dem Risiko durch einen engen Kontakt mit den Mietern und eine Früherkennung von finanziellen Problemen begegnet werden. Mietern können dann kleinere und günstigere Wohnungen aus dem diversifizierten Portfolio der Gesellschaft angeboten werden.

Zudem kann eine gesamtwirtschaftliche Konjunkturverschlechterung zu einem Rückgang des Kaufinteresses an Immobilien führen: Sowohl in der Einzelprivatisierung als auch im Bereich Blockverkauf bestünde dann die Gefahr, dass Investitionen von potenziellen Käufern zurückgestellt und daher die Verkaufspläne der Gesellschaft verzögert werden.

Objektrisiken

Objektrisiken können auf Ebene des einzelnen Objekts, des Portfolios und der Lage der Objekte entstehen.

Auf der Ebene des einzelnen Objekts handelt es sich insbesondere um Instandhaltungsversäumnisse, Bauschäden, unzureichenden Brandschutz oder das Abwohnen der Objekte durch die Mieter. Weiterhin könnten Risiken aus Altlasten einschließlich Kriegslasten, Bodenbeschaffenheit und Schadstoffen im Baumaterial sowie aus etwaigen Verstößen gegen baurechtliche Anforderungen entstehen. Auf Portfolioebene zeigen sich Risiken aus einer Konzentration in der Struktur der Bestände, die etwa erhöhte Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen und eine erschwerte Vermietbarkeit umfassen.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Bei einer Vielzahl von Beteiligungen und einer komplexen Beteiligungsstruktur sind eine erhöhte Transparenz und ein größerer Steuerungsaufwand nötig, um negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zu vermeiden. Zudem steigt die Abhängigkeit von handels- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen. Unzureichende Planung und Steuerung sowie mangelndes Controlling der Beteiligungserlöse könnten Mindererlöse zur Folge haben.

Die grundlegende Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen kann zu Finanzrisiken führen.

Betriebsprüfungen vergangener Jahre sind noch nicht begonnen bzw. abgeschlossen. Es ist möglich, dass zusätzliche Steuern entrichtet werden müssen.

Die Gesellschaft unterliegt den Regelungen zur Zinsschranke, welche die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen im Rahmen der Einkommensermittlung beschränkt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass in Zukunft steuerliche Belastungen aus diesen Regelungen resultieren können.

Weiterhin können durch eine Veränderung unserer Anteilseigner- und Organisationsstruktur gegebenenfalls Grunderwerbsteuer ausgelöst werden oder steuerliche Verlustvorträge untergehen.

Bei der Gesellschaft existieren Pensionsverbindlichkeiten aufgrund betrieblicher Altersvorsorge in Form von Pensionszusagen. Dafür wurden zum 31. Dezember 2014 Rückstellungen in Höhe von EUR 3,0 Mio. gebildet. Die tatsächliche Höhe dieser Verpflichtungen ist jedoch im Voraus nicht vollumfänglich ermittelbar und mit erheblichen Unsicherheiten verbunden, sodass die tatsächlichen Pensionsverpflichtungen die gebildeten Pensionsrückstellungen übersteigen können.

Zu den finanzwirtschaftlichen Risiken zählt die Gesellschaft ebenso einen verzögerten Geldfluss bei Umsatzerlösen und Darlehensvergaben wie unvorhergesehene Ausgaben, die zu Liquiditätsengpässen führen. Zudem könnten Schwankungen der Bewertung von Immobilien durch negative Entwicklungen des Wohnimmobilienmarkts zu jährlichen erfolgswirksamen Korrekturen führen.

Finanzmarktrisiken und Risiken aus Finanzinstrumenten

Grundsätzlich könnten Banken jedoch nicht mehr in der Lage oder willens sein, auslaufende Kredite zu verlängern. Es ist nicht auszuschließen, dass Refinanzierungen teurer werden und zukünftige Vertragsverhandlungen mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Ferner bestehen in den Kreditverträgen sogenannte Financial Covenants, die bei Nichteinhaltung zu außerordentlichen Kündigungen durch die Banken führen könnten. Bei der Gesellschaft sind das Finanzkennzahlen, die sich im Wesentlichen auf die Kapitaldienstfähigkeit (Debt Service Cover Ratio (DSCR) sowie auf den Verschuldungsgrad in Abhängigkeit von den Mieteinnahmen (Vervielfältiger) beziehen.

Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken der Gesellschaft bestehen aus zinsbedingten Cashflow-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken. Die Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für jedes dieser Risiken. Ausfallrisiken bzw. das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels der Verwendung von Kreditlinien und Kontrollverfahren gesteuert. Für die Gesellschaft besteht weder bei einem einzelnen Vertragspartner noch bei einer Gruppe von Vertragspartnern mit ähnlichen Merkmalen eine erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Das Risiko eines Liquiditätsengpasses wird täglich mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools überwacht. Die Gesellschaft ist bestrebt, jederzeit über ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen. Das Zinsänderungsrisiko, dem die Gesellschaft ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz und ist durch Zinsderivate im Wesentlichen abgesichert. Wir verweisen hierzu auf unsere Angaben im Anhang.

Investitionsrisiken

Die Auswahl und Planung von Großinstandsetzungsmaßnahmen kann zu einer falschen Allokation von Investitionsmitteln führen. Ebenso ist es möglich, dass zusätzlich angekaufte Einheiten den Renditeerwartungen nicht entsprechen. Dies könnte einen negativen Einfluss auf den Geschäftsverlauf haben. Außerdem können unvollständige Angaben in Due-Diligence-Berichten und -Auswertungen sowie intransparente Vergabeentscheidungen und die Nichtbeachtung von Vergabebestimmungen (z. B. bei der Inanspruchnahme von öffentlichen Fördermitteln mit der Folge der Rückzahlung) Risiken nach sich ziehen.

Weitere Risikofaktoren, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Investitionen durch das Unternehmen stehen, sind die der Überschreitung der geplanten Kosten, der Nichteinhaltung von Terminen sowie der Unterschreitung von Ausstattungsstandards. Dies kann zusätzlichen Aufwand für das Unternehmen bedingen. Ebenso können verspätete Inbetriebnahmen, Mietausfälle (unter Umständen Mietminderungen) oder unzureichende Mängelverfolgungen zu einem erhöhten Aufwand führen. Zur Minimierung dieser Risiken bedienen wir uns externer und interner Fachkräfte sowie eines fortlaufenden Projektcontrollings.

Allgemeine Akquisitions- und Integrationsrisiken

Jeder Ankauf wird von uns ausführlich geprüft. Dabei wird unter anderem eine rechtliche, wirtschaftliche und technische Due Diligence durchgeführt und es werden externe Spezialisten hinzugezogen. Diese Vorgehensweise ist ein standardisierter Prozess der Deutsche Wohnen Gruppe, um Risiken hinsichtlich der Akquisitionen zu erkennen und einzuschätzen. Mit Ankäufen in bestehenden sowie in neuen Regionen setzen wir unsere Wachstumsstrategie fort. Dabei erwarten wir Synergieeffekte und Kosteneinsparungen. Dennoch können wir die Möglichkeit nicht ausschließen, dass diese Ziele nicht vollständig oder nur teilweise oder erst zu einem späteren Zeitpunkt erreicht werden können. Die Entwicklung der zugekauften Bestände ist zudem von verschiedenen Faktoren abhängig: den zu erwartenden Mieten, der möglichen Leerstandsreduzierung, den Ausgaben für Instandsetzungsmaßnahmen, den angestrebten Privatisierungen, den Abverkäufen nicht strategischer Einheiten sowie den Kosten des Integrationsprozesses. Die Integration neuer Bestände erfordert eine Reorganisation von Verwaltung, Management sowie internen Strukturen und Prozessen.

Diese Faktoren können von unseren Einschätzungen abweichen und zu einem Nichterreichen der prognostizierten Ergebnisse oder zu erhöhten Risiken führen.

Politische und regulatorische Risiken

Regulatorische Eingriffe in das Mietrecht können gegebenenfalls die Ertragssituation eines Wohnungsunternehmens beeinflussen.

Der bestehende Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Dämpfung des Mietanstiegs in angespannten Wohnungsmärkten, sieht beispielsweise die Beschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten bei der Wiedervermietung von Wohnraum auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vor.

Da zum jetzigen Zeitpunkt kein konkretes Gesetz verabschiedet wurde und die konkrete Anwendung durch die jeweilige Landesregierung noch erfolgen muss, können die Auswirkungen derzeit noch nicht abgeschätzt bzw. hinreichend quantifiziert werden.

5.3. Chancen der künftigen Entwicklung

Die Gesellschaft hat in 2014 als Teil der Deutsche Wohnen Gruppe ihre Wettbewerbsposition weiter verbessert und ihre Integrationsfähigkeit erneut unter Beweis gestellt.

Das im Eigentum der Gesellschaft befindliche Wohnportfolio weist insbesondere in den Core+-Regionen erhebliche Wachstumspotenziale auf. Berlin liegt im Vergleich der deutschen Großstädte in der Spitzengruppe.

Unsere Finanzierungsstruktur ist mehr als solide: Wir sind langfristig finanziert und weisen einen angemessenen Verschuldungsgrad auf. Unser Geschäftsmodell ist bei unseren Bankpartnern etabliert und unsere Kreditwürdigkeit hat sich im Verlauf der Jahre stetig verbessert.

Der günstige Zugang zu den Fremdkapitalmärkten in Verbindung mit dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau, bietet gute Chancen für die Finanzierung zukünftigen Wachstums.

Die in den vergangenen Jahren betriebene Konzentration und Ausrichtung des Portfolios auf Wachstumsmärkte verschafft uns - vor dem Hintergrund weiterer Effizienzsteigerungen und Entwicklungspotenziale - auch in der Zukunft einen Wettbewerbsvorteil gegenüber unseren Mitbewerbern.

5.4. Gesamtbild der Risikolage

Unter allen beschriebenen Risiken stufen wir das finanzwirtschaftliche Risiko sowie das politische und regulatorische Risiko als die wesentlichen Risiken ein. Die Gesamtrisikolage hat sich im Geschäftsjahr 2014 nicht wesentlich gegenüber den Vorjahren geändert. Im Hinblick auf die getroffenen Gegenmaßnahmen stufen wir die Risiken insgesamt als moderat und beherrschbar ein. Nach unserer Einschätzung bestehen derzeit keine konkreten Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden.

6. Prognosebericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nachdem die Weltkonjunktur 2014 hinter den Erwartungen zurückgeblieben ist, rechnet der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung für 2015 mit einer leichten Beschleunigung des globalen Wachstums. Während für die Vereinigten Staaten und Großbritannien beim Bruttoinlandsprodukt Zuwachsraten von 3,1 % und 2,6 % erwartet werden, gehen die Experten für den Euro-Raum von einer verhaltenen Entwicklung aus. Die prognostizierte Steigerung des Bruttoinlandsprodukts liegt hier bei 1,0 %, die Inflationsrate wird bei 0,7 % erwartet, sodass der Sachverständigenrat ein Abgleiten in die Deflation für unwahrscheinlich hält. ⁶⁹

Auch in Deutschland dürfte sich die Konjunktur in 2015 eher moderat entwickeln. Die Zuwachsrate des Bruttoinlandsprodukts soll, entsprechend den Prognosen, 1,0 % betragen, die Inflationsrate mit 1,3 % höher ausfallen als im Vorjahr. Positive Impulse werden wie in den Vorjahren vom privaten Verbrauch erwartet, der durch die anhaltend gute Lage am Arbeitsmarkt sowie steigende Reallöhne gestützt wird. Für das Exportgeschäft rechnet der Sachverständigenrat mit einer weiterhin geringen Dynamik. ⁷⁰

Wohnungsmarkt

Im Zuge des anhaltenden Trends hin zu Metropolregionen und Ballungszentren bleibt die Wohnungsnachfrage hier entsprechend hoch. Zwar ist eine zunehmende Neubautätigkeit zu verzeichnen, jedoch wird diese dem starken Einwohnerzuwachs nicht gerecht. Das BBSR geht derzeit von einer Untergrenze des Wohnungsneubaubedarfs von ca. 250.000 Wohnungen jährlich aus. Dies entspricht einem Neubaubedarf von mindestens 1 Mio. Wohnungen in vier Jahren. Der Gesamtbedarf wird dabei neben der quantitativen Nachfrage von qualitativen Faktoren wie Präferenzen und einer Wohnflächensteigerung, aber auch dem Ersatzneubau beeinflusst. ⁷¹

Aufgrund der signifikanten Mietentwicklung in den vergangenen Jahren und der gestiegenen Wohnnebenkosten gehen die Prognosen von einem verlangsamten Mietanstieg in den großen deutschen Städten in 2015 aus. Zudem sind Ausweichreaktionen auf günstigere Stadtteile oder das Umland zu erwarten. ⁷²

⁶⁹ Sachverständigenrat - Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November 2014
⁷⁰ Sachverständigenrat - Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November 2014
⁷¹ DG Hyp, Immobilienmarkt Deutschland 2014/2015; Handel, Büro und Wohnen: Gute Aussichten - Nachlassende Dynamik, Oktober 2014 i.V.m. BBSR, Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten, Juni 2014
⁷² DG Hyp, Immobilienmarkt Deutschland 2014/2015; Handel, Büro und Wohnen: Gute Aussichten - Nachlassende Dynamik, Oktober 2014

Günstige Finanzierungsbedingungen und niedrige Renditen alternativer Kapitalanlagen fördern darüber hinaus den Wohnungskauf. ⁷³

Prognose für das Geschäftsjahr 2015

Das Geschäftsjahresergebnis 2014 entsprach unseren prognostizierten Erwartungen.

In unserer Planung für das Geschäftsjahr 2015 gehen wir von unveränderten rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen aus. Mögliche Auswirkungen einer Mietpreisbremse oder andere regulatorische Eingriffe sind in der Planung nicht berücksichtigt.

Ferner rechnen wir mit einer positiven Unternehmensfortführung, bestandsgefährdende Risiken sehen wir derzeit nicht. Insgesamt gehen wir von einem günstigen Umfeld für den Prognosezeitraum 2015 aus.

Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten abgeleiteten Unternehmensplanung. Dabei wurden die möglichen Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung angemessen berücksichtigt. Dennoch verbleiben Risiken und Chancen hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung, wie im Risiko- und Chancenbericht dargestellt.

In die Planung sind zudem die Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie zur Entwicklung des Wohnungsmarktes eingeflossen. Wir werden uns weiterhin auf Ballungszentren fokussieren und die Qualität unserer Immobilien durch Investitionen weiter verbessern. Die laufenden Instandhaltungen werden sich auf Vorjahresniveau bewegen.

Die Gesellschaft wird sich weiterhin auf die Kerngeschäfte Wohnungsbewirtschaftung sowie den Verkauf von Wohneinheiten konzentrieren. Sie wird sich dabei langfristig von Wohnungsbeständen in Regionen trennen, die nicht zu den strategisch angestrebten Regionen der Deutsche Wohnen Gruppe gehören.

⁷³ Sachverständigenrat - Jahresgutachten 2014/15, erschienen im November 2014

Für das Geschäftsjahr 2015 erwarten wir mit dem bestehenden Bestand verkaufsbedingt ein rückläufiges Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung, ein positives Verkaufsergebnis und rechnen insgesamt mit einem Jahresüberschuss sowie einem positiven operativen Cashflow.

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der BauBeCon Immobilien GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.