Callidus GmbH

Callidus GmbH

Schönefeld

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Callidus GmbH, Schönefeld

I. Grundlagen des Unternehmens

Die Callidus GmbH ist Eigentümerin von Grundvermögen in Ludwigsfelde (Wohnpark "Rousseau Park"). Wir entwickeln diesen Grundbesitz und veräußern ihn und nutzen ihn zum Teil zum eigenen Vermögensaufbau. Für die veräußerten Grundstücke kümmern wir uns um die Erschließung des Grund und Bodens für die Käufer. Alle Leistungen in diesem Zusammenhang werden von Fremdfirmen erbracht.

Wir entwickeln den Immobilienbestand der Gesellschaft und fördern somit den Vermögensaufbau in Form von Immobilien in Ludwigsfelde.

Darüber hinaus erwerben und halten wir Immobilien in und um Berlin als langfristige Kapitalanlage.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und Branchenentwicklung

Aufgrund herausfordernder Bedingungen wie Inflation, dem Krieg in der Ukraine und anhaltenden Lieferengpässen hat sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2023 schwach gezeigt. Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung verzeichnete einen Rückgang von 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Materialmangel, deutlich zulegende Zinssätze und stark steigende Baumaterial- und damit auch Baupreise sorgten für einen Rückgang der Nachfrage und der Bautätigkeit. Dennoch blieb die gesamtwirtschaftliche Bedeutung hoch. 2023 trug das Baugewerbe 6,2 % zur gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung bei.

Diese Entwicklung ließ sich auch auf die Immobilienbranche im Berliner Umland übertragen. Die Nachfrage nach Grundstücken ist weiterhin zurückgegangen. Gegenüber dem Vorjahr verzeichnet die Stadt Ludwigsfelde, mit 12 Ortsteilen, dennoch mit 3,6 Prozent (1.027 Bewohner) wiederum den höchsten Einwohnerzuwachs im Landkreis Teltow-Fläming und nähert sich mit nunmehr 29.377 Einwohnern der 30.000 Einwohner-Marke1. Mit 65 erteilten Baugenehmigungen hält die Stadt Ludwigsfelde den Spitzenplatz im Landkreis ein.

(1) Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming, Grundstücksmarktbericht 2023

Die positive Entwicklung zeigt sich in den weiterhin hohen Bodenrichtwerten. Der derzeitige Bodenrichtwert für die Grundstücke in Ludwigsfelde beläuft sich auf EUR 480,00 pro qm (Stand 2023, Tendenz stagnierend).

2. Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Wie erwartet, liegt das Geschäftsergebnis deutlich unter dem des Vorjahres. Im Jahr 2023 gab es keine wesentlichen Grundstücksverkäufe.

a) Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2023 wurden Umsätze in Höhe von TEUR 638 aus dem Verkauf von Grundstücken erzielt.

Im Berichtszeitraum wurde die im Geschäftsjahr 2022 begonnene Vermietung intensiviert. Bis zum Ende des Berichtszeitraums wurden 94 Wohnungen vermietet. Aus der Hausbewirtschaftung konnten Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 832 erzielt werden.

Die bezogenen Leistungen betreffen im Wesentlichen eingekaufte Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Vertrieb der Grundstücke sowie verwalterische Tätigkeiten für Mietwohnbauten, da wir keine eigenen Mitarbeiter beschäftigen.

Insgesamt erzielte die Gesellschaft in diesem Jahr einen Jahresfehlbetrag von TEUR 540, was im Rahmen der Erwartungen lag.

b) Vermögens- und Finanzlage

Aufgrund des Jahresergebnisses 2023 hat sich die Eigenkapitalquote von 56,2 % auf 42,8 % der Bilanzsumme verringert. Der übrige Teil der Passivseite betrifft im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern.

Gegenüber einer Schwestergesellschaft besteht eine Forderung aus einem verzinslichen Darlehen in Höhe von EUR 16 Mio. Die Schwestergesellschaft hat mit diesen Mitteln forstwirtschaftliche Flächen erworben. Das unter den Ausleihungen ausgewiesene Darlehen hat entsprechend dem Vertrag zum Bilanzstichtag eine Laufzeit bis 2031.

Insgesamt ist die Liquiditätssituation durch die Bautätigkeit an Mietwohnbauten bei gleichzeitigem Rückgang der Grundstücksverkäufe rückläufig. Die Liquidität beträgt zum Abschlussstichtag EUR 1,2 Mio. (Vorjahr EUR 8,5 Mio.).

Unser Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

Die Gesellschaft hat zur Finanzierung der Errichtung von Mietwohnbauten im Geschäftsjahr 2023 weitere Kredite in Höhe von EUR 2 Mio. aufgenommen (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 16,9 Mio.).

c) Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Entwicklung unserer Gesellschaft im Geschäftsjahr 2023 bewerten wir insgesamt als positiv. Trotz volatiler Marktsituationen konnte die geplante Gesamtleistung erreicht werden. Im laufenden Geschäftsjahr konnten zwei weitere der noch wenigen unverkauften Grundstücke veräußert werden.

Im Geschäftsjahr 2024 werden wir unsere strategische Ausrichtung auf die weitere Vermietung von selbst errichteten Wohnungen und Gewerbeflächen sowie auf die Fortsetzung der Bauaktivitäten im Quartierzentrum konzentrieren.

Zum Jahresende 2023 waren unsere fertiggestellten Mietwohnbauten nahezu vollvermietet.

III. Chancen- und Risikobericht

Die aktuelle globale Lage vor allem in Bezug auf den Ukraine-Krieg und die damit einhergehenden Sanktionen gegen Russland sowie die zu schnell steigenden Finanzierungskosten beeinflussen die deutsche Wirtschaft und insbesondere die Immobilienbranche negativ. Diese Faktoren führen dazu, dass viele Bauprojekte gestoppt werden, was den ohnehin bestehenden Wohnungsmangel weiter verschärft.

Trotz dieser herausfordernden Rahmenbedingungen sehen wir das Risikoprofil unserer Gesellschaft in einer vergleichsweise vorteilhaften Position. Einerseits ist der Großteil der Grundstücke bereits abgesetzt (siehe oben), sodass nur ein überschaubares und gut vermarktbares Inventar verbleibt. Andererseits erwies sich die Vermietung unserer Wohnungen im Quartierzentrum als erfolgreich und sollte auch in den kommenden Jahren weiterhin prosperieren, da die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot signifikant übertrifft.

Zudem bleiben wir trotz der aktuellen Herausforderungen wie steigende Baukosten, die vor allem durch anwachsende Energie- und Materialpreise beeinflusst werden, optimistisch. Diese Hürden haben wir durch verstärkte Verhandlungen mit Dienstleistern und Zulieferern bewältigen können, da sie die angesichts einer sinkenden Nachfrage eher zu Kompromissen bereit waren.

IV. Prognosebericht

Die im Bau befindlichen Objekte des Quartierzentrums können voraussichtlich in Q1/Q2 2025 fertiggestellt und somit der Vermietung zugeführt werden. Somit wird für das Jahr 2025 eine Steigerung des wiederkehrenden Umsatzes aus Vermietung erwartet.

Damit wird für das Geschäftsjahr 2024 erneut ein positives Geschäftsergebnis (Jahresergebnis vor Abschreibungen) prognostiziert. Die Vorvermietung der in 2025 fertigzustellenden Einheiten erfolgt weiterhin zeitnah bei einer hohen Nachfrage und somit wird im Geschäftsjahr 2025 ein nochmal erhöhtes Geschäftsergebnis erwartet. Hierbei gehen wir von einer annähernden Vollvermietung unserer Mietobjekte aus.

Für die Finanzierung unserer Investitionsprojekte (ca. EUR 100 Mio.) setzen wir auch auf Fremdkapital in Form von Bankdarlehen. Das Quartierzentrum wird hauptsächlich nach dem Energiestandard KfW 40 Plus gebaut und die entsprechenden KfW-Fördermittel für energieeffizientes Bauen wurden bereits erfolgreich in Anspruch genommen. Es sind ca. EUR 50,6 Mio. Fremdkapital geplant. Der übrige Betrag soll durch Gesellschafterdarlehen finanziert werden.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Callidus GmbH, Schönefeld

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Callidus GmbH, Schönefeld

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die Callidus GmbH hat ihren Sitz in Schönefeld und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Cottbus unter HRB 11151 CB eingetragen.

II. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 1 HGB auf. Sie gilt jedoch weiterhin als mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB, da zwar für das Jahr 2023 die Größenmerkmale Mitarbeiterzahl und Umsatzerlöse unterschritten wurden, es aber am gemäß § 267 Abs. 4 HGB notwendigen Unterschreiten an zwei aufeinanderfolgenden Abschlussstichtagen fehlt, um als kleine Kapitalgesellschaft eingestuft zu werden.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) sowie des GmbHG aufgestellt.

Im Rahmen der Offenlegung wurden die größenabhängigen Erleichterungen gemäß §§ 276 Satz 1 und 327 HGB in Anspruch genommen. Von den größenabhängigen Erleichterungen nach § 288 Abs. 2 HGB wurde teilweise Gebrauch gemacht.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierung des Sachanlagevermögens erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Berücksichtigung nutzungsbedingter planmäßiger Abschreibungen. Grundlage der planmäßigen Abschreibung ist die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes. Die Abschreibung erfolgt linear.

Das Finanzanlagen sind mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Die Vorräte werden mit ihren Herstellungskosten bilanziert. Diese enthalten die nach § 255 Abs. 2 Satz 2 und Satz 3 HGB aktivierungspflichtigen Einzel- und Gemeinkosten zuzüglich angemessener Teile von Kosten der allgemeinen Verwaltung.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt.

Bankguthaben werden zum Nominalwert angesetzt.

Die Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr werden nicht abgezinst.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

IV. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage zum Anhang dargestellt.

Die Finanzanlagen beinhalten ein im Jahr 2021 an eine Schwestergesellschaft langfristig ausgereichtes Darlehen über EUR 16 Mio.

Die Vorräte enthalten die noch nicht übergebenen Verkaufsgrundstücke sowie die noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten.

Die sonstigen Rückstellungen (TEUR 51) beinhalten im Wesentlichen die Kosten für die Erstellung und die Prüfung des Jahresabschlusses 2023.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten über EUR 16,9 Mio. haben in Höhe von EUR 16,3 Mio. eine Laufzeit von über einem Jahr. Davon haben Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 14,1 Mio. eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren.

V. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

VI. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Es bestehen keine Haftungsverhältnisse.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen, die nicht in der Bilanz enthalten sind, betreffen künftig durchzuführende Aufforstungsverpflichtungen in Höhe von TEUR 91 sowie bereits erteilte Aufträge über EUR 19,5 Mio. (Bestellobligo) die Fertigstellung des Quartierzentrums betreffend.

Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2023 keine Arbeitnehmer.

Geschäftsführung

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch Herrn Wolfgang Kleiner, Berlin, Wirtschaftsingenieur, geführt.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen

Die Gesellschaft hat einer Schwestergesellschaft ein Darlehen über EUR 16,0 Mio. ursprünglich langfristig (bis 31. Dezember 2031) gewährt. Das Darlehen ist endfällig, unbesichert und wird mit 1,25 % p. a. verzinst. Im Geschäftsjahr 2024 wurde das Darlehen vollständig und somit vorfristig getilgt.

Es besteht mit einer Schwestergesellschaft ein Dienstleistungsvertrag über die Erbringung von kaufmännischen Beratungsleistungen. Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von beiden Seiten mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden. Die Gesellschaft trägt hieraus Aufwendungen in Höhe von TEUR 480 p. a.

Es besteht außerdem ein Wärmeliefervertrag mit einer weiteren Schwestergesellschaft. Der Wärmeliefervertrag wurde ab 2022 für eine Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen und regelt die Lieferung von Fernwärme für das Quartier B (Prognose: ca. TEUR 100 p.a.).

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag

Im Rahmen einer Umstrukturierung der Schwestergesellschaft wurden im Februar 2024 das ursprünglich langfristige Darlehen über EUR 16,0 Mio. vollständig getilgt. Somit konnte das Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 10,0 Mio. getilgt werden.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde am 9. Dezember 2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk für das Geschäftsjahr 2023

Callidus GmbH, Schönefeld

Der Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers bezieht sich auf den Jahresabschluss in der aufgestellten Form. Die Offenlegung erfolgt in verkürzter Form gemäß §§ 325 ff. HGB.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Callidus GmbH, Schönefeld

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Callidus GmbH, Schönefeld, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Callidus GmbH, Schönefeld, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.