DV Mobilien GmbH

DV Immobilien Management GmbH

Regensburg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021

der DV Immobilien Management GmbH

Aktiva

Passiva

Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

der DV Immobilien Management GmbH

Anhang zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021

der DV Immobilien Management GmbH

A. Allgemeine Angaben

Das Mutterunternehmen, die DV Immobilien Management GmbH, ist verpflichtet gemäß § 293 HGB einen Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach §§ 290 ff HGB zu erstellen und diesen einer Prüfung durch einen Wirtschaftsprüfer zu unterziehen. Die DV Immobilien Management GmbH mit dem Sitz in 93059 Regensburg (Statutarischer Sitz Regensburg), Im Gewerbepark C 25, ist beim zuständigen Registergericht - dem Amtsgericht Regensburg - unter der Nummer HRB 1034 eingetragen. Der Konzernabschluss ist im Bundesanzeiger einsehbar.

Der Konzernabschluss der DV Immobilien Management GmbH wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetz zum Bilanzstichtag der Muttergesellschaft, dem 31. Dezember 2021, aufgestellt. Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden ebenfalls auf diesen Stichtag aufgestellt. Soweit sich bei den Tochtergesellschaften wertaufhellende Tatsachen bis zur Aufstellung des Konzernabschlusses ereignet haben, wurden diese berücksichtigt.

Die Darstellung im Konzernabschluss erfolgt in Tausend Euro (TEUR). In den dargestellten Tabellen kann es zu Rundungsdifferenzen im Nachkommabereich kommen.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Konzernabschluss der DV Immobilien Management GmbH wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes aufgestellt.

Gliederung

Sofern es der Übersichtlichkeit dient, wird von den Wahlmöglichkeiten, bestimmte Angaben der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung in den Anhang zu verlagern, Gebrauch gemacht.

Bewertung

Die Bewertung erfolgt einheitlich nach den für die Muttergesellschaft maßgeblichen Vorschriften unter "Going-Concern-Gesichtspunkten".

Die Bilanzierung der immateriellen Vermögensgegenstände und der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Berücksichtigung nutzungsbedingter planmäßiger Abschreibungen. Grundlage der planmäßigen Abschreibung ist die voraussichtliche betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes (§ 253 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 HGB). Bei den immateriellen Vermögensgegenständen erfolgt die Abschreibung linear. Die beweglichen Anlagegüter werden ebenfalls linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten ab 250 EUR bis zu einem Wert von 800 EUR werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Im laufenden Geschäftsjahr sind keine Forschungs- und Entwicklungskosten angefallen.

Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt (§ 253 Abs. 1 HGB). Bei dauernder Wertminderung wird außerplanmäßig abgeschrieben bzw. bei voraussichtlich nicht dauernder Wertminderung das Wahlrecht zur Abschreibung in Anspruch genommen (§ 253 Abs.3 Satz 5 u. 6 HGB).

In den Vorräten sind unfertige Leistungen, fertige Erzeugnisse und Waren, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sowie geleistete Anzahlungen enthalten. Fertige Erzeugnisse bzw. unfertige Leistungen werden mit Herstellungskosten bewertet.

Die erhaltenen Anzahlungen wurden auf der Passivseite ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt. Den in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Risiken wird durch Bildung angemessen dotierter Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die liquiden Mittel werden mit dem Nennwert bewertet (§ 253 Abs. 1 HGB).

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist (§ 253 Abs.1 Satz 2 HGB).

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet (§ 253 Abs.1 Satz 2 HGB).

Der Aktivposten "Wertpapiere des Anlagevermögens" und der Passivposten "Erfüllungsrückstellung Zeitwertkonto" wurden nach § 246 Abs. 2, Satz 2 HGB verrechnet. Es handelt sich um ein sog. "Lebensarbeitszeitmodell" bei dem der Arbeitnehmer vorläufig auf (Teil-) Entgelte für geleistete Arbeit verzichtet. Die entsprechenden Entgeltbestandteile (einschließlich Steuern und Sozialabgaben) wurden in ein auf das Unternehmen lautende und an den Arbeitnehmer verpfändetes Depot einbezahlt. Die Höhe der Erfüllungsrückstellung für das Zeitwertkonto bestimmt sich nach dem beizulegenden Zeitwert der verpfändeten Wertpapiere des Anlagevermögens. Die Erfüllungsrückstellung sowie die verrechneten Vermögensgegenstände werden entsprechend § 253 Abs. 1, Satz 3 und Satz 4 HGB mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.

C. Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der DV Immobilien Management GmbH (Muttergesellschaft) sieben Tochterunternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen (im Folgenden als "Konzern" bezeichnet). Da es sich hierbei ausschließlich um Euro-Gesellschaften handelt, war die Umrechnung lokaler Währungen von Einzelabschlüssen in die Konzernwährung Euro nicht erforderlich.

^*) Beteiligungshöhe aus Konzernsicht

Der Konzern hält an der Accelerator Community Unterschleißheim GmbH, Unterschleißheim, eine Beteiligung in Höhe von 25%. Da diese Beteiligung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wegen geringem Vermögen, nicht zu erwartenden Ausschüttungen und anteilig unwesentlichem Ergebnis von untergeordneter Bedeutung ist, wird diese Beteiligung nicht nach der Equity-Methode in den Konzern einbezogen, § 311 Abs. 2 HGB.

D. Konsolidierungsgrundsätze

Die auf die Jahresabschlüsse der Tochterunternehmen angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden stimmen mit den entsprechend den gesetzlichen Vorschriften einheitlich festgelegten, für den Konzernabschluss geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Mutterunternehmens überein.

Die Kapitalkonsolidierung wurde nach der Neubewertungsmethode gem. § 301 Abs. 1 HGB vorgenommen. Nachdem das Mutterunternehmen in 2019 erstmals freiwillig einen Konzernabschuss nach § 290 HGB aufgestellt hat, wurde die Erstkonsolidierung aus Vereinfachungsgründen nach § 301 Abs. 2 Satz 3 HGB auf den Zeitpunkt der (erstmaligen) Einbeziehung in den Konzernabschluss vorgenommen. Das konsolidierungspflichtige Kapital wurde mit dem Betrag angesetzt, der dem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten zum 01.01.2019 entsprach. Dabei ergab sich ein passiver Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 2.028,7. Dieser Unterschiedsbetrag entstand im Wesentlichen dadurch, dass sich zwischen Zeitpunkt des Entstehens des Mutter-Tochter-Verhältnisses und der erstmaligen Einbeziehung in den Konzernabschluss das zu konsolidierende Eigenkapital der Tochtergesellschaften durch Gewinnthesaurierungen erhöht hat. Dieser technische Unterschiedsbetrag wurde zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung (01.01.2019) direkt als Konzernergebnisvortrag im Konzernbilanzgewinn ausgewiesen.

Die Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Unternehmen wurden im Rahmen der Schuldenkonsolidierung nach § 303 HGB eliminiert.

Im Konzernkreis entstandene Zwischengewinne wurden nicht eliminiert, da die Zwischengewinne für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage nach § 304 Abs. 2 HGB von untergeordneter Bedeutung sind.

Die Aufwendungen und Erträge zwischen den einbezogenen Unternehmen wurden aufgerechnet.

E. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem nachfolgenden Konzernanlagespiegel gemäß §§ 298 i.V. m. 268 Abs. 2 HGB zu entnehmen.

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 131,8 (Vorjahr TEUR 181,2) sowie sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 2,0 (Vorjahr TEUR 0,0) haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden vorausbezahlte Aufwendungen für Folgejahre ausgewiesen.

Entwicklung des Konzern-Anlagevermögens

Konzerngewinnvortrag

Die Entwicklung des Konzerngewinnvortrags stellt sich wie folgt dar:

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen entfallen im Wesentlichen auf ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 5.888,0 (Vorjahr TEUR 4.668,0), noch nicht abgerechnete Betriebskosten sowie die Rückzahlung von Nebenkosten in Höhe von TEUR 1.278,3 (Vorjahr TEUR 1.229,1), den Personalbereich in Höhe von TEUR 603,3 (Vorjahr TEUR 580,6) sowie sonstige Verpflichtungen in Höhe von TEUR 250,2 (Vorjahr TEUR 264,3).

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gliedern sich nach Fristigkeiten wie folgt:

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind kurzfristige Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von TEUR 2.147,0 (Vorjahr TEUR 1.730,3), gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 6.269,5 (Vorjahr TEUR 5.998,9) sowie im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von TEUR 19,8 (Vorjahr TEUR 4,5) enthalten.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 363,0 (Vorjahr TEUR 268,5) stellen branchenübliche Sicherheiten in Form von Gewährleistungseinbehalten dar.

Unübliche Geschäfte mit nahestehenden Personen

Für die sonstigen Verbindlichkeiten waren zum Bilanzstichtag keine Sicherheiten bestellt, jedoch ist für Verbindlichkeiten aus sonstigen Darlehen in Höhe von TEUR 11.363,5 (davon Gesellschafterdarlehen: TEUR 6.269,5) (Vorjahr TEUR 11.088,4, davon Gesellschafterdarlehen: TEUR 5.998,9) auf Verlangen der Darlehensgeber eine solche unmittelbar zu gewähren.

F. Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gegliedert.

Umsatzerlöse

Die Umsätze lassen sich in folgende Tätigkeitsbereiche gliedern:

Die Umsätze wurden in voller Höhe in Deutschland erzielt. Der planmäßige Rückgang im Bereich der Mieterausbauten ist durch Sonderprojekte aus dem Vorjahr begründet.

Veränderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen

In der Veränderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen sind außergewöhnliche Posten in Höhe von TEUR -762,4 (Vorjahr TEUR -1.344,2) aus Bestandsbewertungen laufender Projekte enthalten.

Sonstige betriebliche Erträge

Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen befinden sich periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 228,8 (Vorjahr TEUR 78,7). Diese resultieren aus Erträgen aus abgeschriebenen Forderungen sowie der Auflösung von Rückstellungen. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind zudem außergewöhnliche Posten in Höhe von TEUR 157,6, im Wesentlichen aus Versicherungsentschädigungen diverser Schadensfälle, enthalten.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten außergewöhnliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 722,4, welche im Wesentlichen aus Schadensfällen (wie beispielsweise Sturm, Hagel, Wasser, KFZ, etc.) resultieren.

Latente Steuern

Latente Steuern werden bei Vorliegen unterschiedlicher handelsbilanzieller und steuerbilanzieller Werte gebildet. Da es im abgelaufenen Berichtsjahr keine Differenzen gab wurden auch keine latenten Steuern gebildet. Aktive latente Steuern auf bestehende steuerliche Verlustvorträge (zum Berichtsstichtag TEUR 434,7 Verlustvorträge Körperschaftsteuer (Vorjahr TEUR 0,0) und TEUR 799,8 gewerbesteuerliche Verlustvorträge (Vorjahr TEUR 372,7)) wurden nicht gebildet.

Im Geschäftsjahr 2021 werden die Änderungen an DRS 18, Latente Steuern, welche durch den am 2. Juni 2021 im Elektronischen Bundesanzeiger veröffentlichtem Deutschen Rechnungslegungs Änderungsstandard Nr. 11 (DRÄS 11) erfolgt sind, erstmals und frühzeitig vollumfänglich angewendet. Die neu verabschiedeten Regelungen des DRS 18, Latente Steuern, sehen unter anderem vor, dass die Darstellung einer steuerlichen Überleitungsrechnung nicht mehr erforderlich ist. Daher wurde von der Darstellung einer solchen im vorliegenden Abschluss abgesehen.

G. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen beinhalten im Wesentlichen die Mietverpflichtungen aller in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen verteilen sich auf die folgenden Jahre:

In Höhe von TEUR 455,3 (Vorjahr TEUR 159,0) bestehen Anzahlungsbürgschaften bzw. Bauhandwerkerbürgschaft für Dritte. Die Inanspruchnahme aus den Bürgschaften wird aufgrund der gegenwärtigen Bonität und des bisherigen Zahlungsverhaltens der Begünstigten als gering eingeschätzt. Erkennbare Anhaltspunkte, die eine andere Beurteilung erforderlich machen würden, liegen nicht vor.

Unternehmensorgane

Zum 31. Dezember 2021 waren zu Geschäftsführern bestellt:

Herr Christian Bretthauer, Unternehmensstrategie und Standortbetreuung Gewerbeimmobilien, Projektentwicklung, Expansion, Finanzierung, ist durch Gesellschafterbeschluss zum 31. Dezember 2021 aus der Geschäftsführung ausgeschieden.

Beschäftigte

Im Jahresdurchschnitt waren bei der Mutter und den einbezogenen Tochtergesellschaften durchschnittlich 265 (Vorjahr 265) Arbeitnehmer (ohne Auszubildende) beschäftigt.

Abschlussprüferhonorar

Das vom Abschlussprüfer berechnete Honorar beinhaltet inklusive des Konzernabschlusses:

Kapitalflussrechnung

Der Konzerncashflow stellt sich wie folgt dar:

Der Finanzmittelfonds beträgt zum 31. Dezember 2021 TEUR 23.845,3 (Vorjahr TEUR 20.772,2) und umfasst ausschließlich die Positionen "Kassenbestand" und "Guthaben bei Kreditinstituten". Die sonstigen zahlungsunwirksamen Veränderungen enthalten im Wesentlichen die Effekte aus Wertberichtigungen von Forderungen und Auflösung von Rückstellungen.

Treuhänderisch gehaltenes Vermögen

Die von einigen Mietern erbrachten Sicherheitsleistungen in Form von Barkautionen werden als Treuhand-Sammelkonten geführt. Diese sind nicht in der Konzernbilanz ausgewiesen und belaufen sich zum Bilanzstichtag auf einen Betrag in Höhe von TEUR 1.481,4 (Vorjahr TEUR 1.254,1).

Unternehmen, die von der Befreiung des § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch machen

Folgende Konzerngesellschaften machen für das Geschäftsjahr 2021 von der Befreiungsvorschrift des § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch (Name, Sitz):

Ergebnisse nach dem Bilanzstichtag (Nachtragsbericht)

Bereits seit zwei Jahren laufen verschiedene von staatlichen Stellen angeordneten Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Corona-Virus SARS-CoV2. Auch im Jahr 2022 können sich die verschiedenen Einflüsse daraus negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken, insbesondere eine Beendigung der staatlichen Hilfen könnte bei einzelnen Mietern zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Der Angriff Russlands gegen die Ukraine hat erhebliche Auswirkungen auch auf deutsche Unternehmen und ihre Beschäftigten. Dieser Krieg kann sich ebenso auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken, insbesondere durch höhere Energiekosten, steigende Baupreise und Probleme bei Beschaffung und Logistik von erforderlichen Teilen.

Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterversammlung des Mutterunternehmens DV Immobilien Management GmbH (Regensburg) vorschlagen, aus den im Einzelabschluss der DV Immobilien Management GmbH zum 31. Dezember 2021 ausgewiesenen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 688,5, zuzüglich dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von TEUR 1.011,6, einen Betrag in Höhe von TEUR 206,5 in die Gewinnrücklage einzustellen, einen Betrag von TEUR 350,0 auszuschütten und den verbleibenden Restbetrag inkl. Gewinnvortrag in Höhe von TEUR 1.143,6 auf neue Rechnung vorzutragen.

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2021 der DV Immobilien Management GmbH

^*) Ausschüttung für 2019 TEUR 272 sowie Vorabdividende Vorjahr, welche erst in 2020 ausbezahlt wurde TEUR 78

Konzerneigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr 2021 der DV Immobilien Management GmbH

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2021

der DV Immobilien Management GmbH

Grundlagen des Konzerns

Struktur des Konzerns

Die DV Immobilien Management GmbH hält als Mutterunternehmen 100% der Anteile von sieben Tochterunternehmen, die im Rahmen einer Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss 2021 einbezogen werden.

Die Erstkonsolidierung wurde nach § 301 Abs. 2 Satz 3 HGB im Rahmen des im Jahr 2019 erstmals erstellten Konzernabschlusses zum 01.01.2019 vorgenommen.

Geschäftsmodell des Konzerns

Die Unternehmen des Konzerns erbringen seit vielen Jahren wesentliche Dienstleistungen im Bereich der Entwicklung, Verwaltung und Betreuung sowie der Planung und des Baus von Gewerbeimmobilien insbesondere für Businessparks und Shopping Center.

Im Bereich Standortmanagement sieht der Konzern Leistungen für die professionelle Entwicklung und Vermarktung von Mietflächen, Mieterbetreuung, Vertragsverhandlung, Gebäude- und Grünanlagenmanagement, Parkraummanagement, die Abrechnung von Nebenkosten sowie Leistungen im Bereich Marketing und Öffentlichkeitsarbeit für komplexe Gewerbeimmobilienstandorte über einzelne Tochtergesellschaften vor.

Im Baubereich übernimmt der Konzern Leistungen im Bereich der Planung und Entwicklung von Immobilienprojekten, die Abwicklung von Bauunterhaltsmaßnahmen sowie die Umsetzung komplexer Mieterausbauten. Eine Tochtergesellschaft erbringt für die verschiedenen betreuten Gesellschaften diese Leistungen.

Das weitere Leistungsspektrum beinhaltet kaufmännische Verwaltungsarbeiten wie Mietvertragsverwaltung, Buchhaltung, Finanzierung und Cash Management sowie Controlling, die von der Muttergesellschaft erbracht werden. Der Konzern betreut insbesondere etablierte Business Parks in Bayern, u.a. in Garching, Nürnberg und Regensburg, im Aufbau befindliche Standorte in Unterschleißheim, Shopping Center in Ansbach und Regensburg sowie Rastparks in ganz Deutschland.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Situation ist geprägt von der seit Anfang 2020 anhaltenden Corona-Pandemie.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg 2021 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 2,7% im Vergleich zum Vorjahr. Trotz der andauernden Pandemiesituation und zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirtschaft nach dem Einbruch im Vorjahr erholen, wenngleich die Wirtschaftsleistung das Vorkrisenniveau noch nicht wieder erreicht hat. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2021 noch um 2,0% niedriger.

Gestützt wurde das Wachstum in den Jahren vor Ausbruch der Corona-Pandemie vor allem vom Konsum. Die privaten Konsumausgaben stagnieren nach dem Rückgang 2020 im Jahr 2021 (preisbereinigt +0,14%), die Konsumausgaben des Staates stiegen hingegen erneut um 3,1%.

Der Verbraucherpreisindex veränderte sich im Jahresdurchschnitt 2021 zum Vorjahr um +3,1%.

Der deutsche Einzelhandel konnte seine Umsätze das zwölfte Jahr in Folge steigern. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden real (preisbereinigt) 0,7% und nominal (nicht preisbereinigt) 2,9% mehr umgesetzt als im Jahr 2020. Der Onlinehandel konnte auf Grund der anhaltenden Corona-Krise seine Umsatzzahlen erneut um 19% steigern. Insgesamt betrug der Anteil des Onlinehandels am gesamten Einzelhandel 2021 folglich ca. 12,4% (nach 12,2% in 2020). In Verkaufsräumen (stationär) sank der Einzelhandelsumsatz 2021 real um 1,3%, stieg nominal hingegen um 0,8% gegenüber dem Jahr 2020.

Die Arbeitslosenquote in Deutschland lag bei durchschnittlich 5,7% (Vorjahr 5,9%), in Bayern bei 3,5% (Vorjahr 3,6%).

Die Corona-Krise hat sich insbesondere durch gestörte Logistik mit Auswirkungen auf die Beschaffung von Personal und Material auch in der Baukonjunktur niedergeschlagen. So legte das Bauvolumen in Deutschland im vergangenen Jahr vergleichsweise schwach zu. Der Zuwachs betrug in nominaler Rechnung 3,8%, im Vorjahr lag dieser noch über 6%.

Der Leitzins im Euro-Raum bewegte sich weiter auf dem Niveau von 0%. Banken haben sukzessive auf Guthaben ihrer Kunden Verwahrgelder bzw. Negativzinsen eingeführt.

Obwohl die Corona-Pandemie weiterhin präsent ist, die konjunkturelle Belebung im Herbst ins Stocken geraten ist und noch viel Unsicherheit bezüglich des zukünftigen Einsatzes von Homeoffice besteht, zeigen sich die großen deutschen Bürostandorte insgesamt auf Erholungskurs. Für alle wichtigen Immobilienstandorte können für das zweite Halbjahr am gewerblichen Vermietungsmarkt deutliche Umsatzsteigerungen registriert werden und in vielen Märkten stand das Schlussquartal trotz der anrollenden Omikron-Welle im Zeichen der traditionellen Jahresend-Rallye. Mit einem Büroflächenumsatz von rund 3,4 Mio. qm wurde das Vorjahresresultat deutlich um 26,5% übertroffen und das Ergebnis liegt etwa auf dem Niveau des 10-Jahresdurchschnitts (3,5 Mio. qm).

Die Entwicklung der relevanten regionalen Märkte kann wie folgt beschrieben werden:

Der Münchener Bürovermietungsmarkt befindet sich im Aufwind, mit einem Flächenumsatz von 661.000 qm wurde das Vorjahresergebnis um gut 16% übertroffen. Besonders im 2. Halbjahr war eine deutliche Marktbelebung zu beobachten. Das Gesamtresultat fällt im langfristigen Vergleich trotzdem noch unterdurchschnittlich aus. Der Leerstand hat binnen Jahresfrist zwar deutlich um 47% auf aktuell 947.000 qm zugenommen, die Leerstandsquote liegt aber immer noch auf einem moderaten Niveau von 4,3%.

Mit 110.000 qm war der Flächenumsatz auf dem Nürnberger Bürovermietungsmarkt 2021 größer als erwartet. Gegenüber dem Vorjahr ging er jedoch um 27% zurück. Damit nähert er sich dem Niveau von 2016. Insgesamt spiegelt der Markt das durch die Pandemie veränderte Nachfrageverhalten und dass sich der Bürovermietungsmarkt im Umbruch befindet: Die Spitzenmiete stieg; gleichzeitig sank die Durchschnittsmiete und die Leerstandquote nahm erneut zu. Großflächen mit über 10.000 qm wurden nicht vermittelt; es dominierten kleine und mittelgroße Abschlüsse. Seit 2019 steigt die Leerstandsquote der Nürnberger Büroimmobilien kontinuierlich. Ende 2021 waren circa 185.000 qm und somit 4,7% des Flächenbestandes vakant.

Der vergleichsweise kleine regionale Bürovermietungsmarkt in Regensburg entspricht mit 20.000 qm in 2021 dem Flächenumsatz der Jahre 2016 und 2017 und bewegt sich rund 30% unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Die Leerstandsquote verbleibt trotz leichtem Anstieg in 2021 auf niedrigem Niveau, zahlreiche Büroflächen befinden sich in der Entwicklung.

Der Umsatz des bayerischen Einzelhandels stieg nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik im Jahr 2021 insgesamt um real 3,4% (nominal 5,3%). Im Einzelhandel in Verkaufsräumen ergibt sich preisbereinigt real ein Umsatzrückgang von -0,7% (nominal steigend mit 1,6%).

In der Beurteilung der wirtschaftlichen Entwicklung sank in Regensburg die Einzelhandelszentralität (gem. IHK) auf 160,6 Punkte (2020: 162,3), auch der Kaufkraftindex sank 2021 auf 108,8 (2020: 109,2). In Ansbach sank die Einzelhandelszentralität weiter auf 169,0 Punkte (2020: 171,1). Der Kaufkraftindex behielt dagegen seinen Status Quo in 2021 mit einem Wert von 101,2 (2020: 101,0).

Geschäftsverlauf

Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 51.185 (Vorjahr: TEUR 54.929) realisiert sowie ein Jahresüberschuss von TEUR 216,7 (Vorjahr: TEUR 887,5) erwirtschaftet. Der Umsatzrückgang im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus Sondermietausbauten in 2020, die in diesem Umfang für 2021 plangemäß nicht angefallen sind. Der Ergebnisrückgang erklärt sich aus dem Umsatzrückgang aufgrund des Wegfalls von Mieterausbauten als Sonderprojekte bei erneuten Abschreibungen im Baubereich.

Die Auslastung im Bereich der Baubetreuung war durch die Auftragslage gut. Die Vermietungssituation in den betreuten Standorten war trotz der Corona-Lage gut, die Leerstände liegen auf geringem Niveau, die Nebenkostenerträge bewegen sich entsprechend auf stabilem Niveau. Die kaufmännischen Dienstleistungen wurden wie geplant erbracht.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Geschäftsentwicklung im Jahr 2021 insgesamt stabil verlaufen ist.

Vermögens,-Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2021 erwirtschaftete der Konzern Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 51.185 (Vorjahr: TEUR 54.929), die ausschließlich in Deutschland erzielt wurden. Gegenüber dem Vorjahr lag der Umsatz aufgrund des Sondereffekts bei Mieterausbauten planmäßig niedriger als 2020.

Tabelle 1: Umsatzerlöse in TEUR

Die Umsätze aus Nebenkosten belaufen sich auf ca. TEUR 27.477 (Vorjahr: TEUR 27.348). Diese setzen sich aus verbrauchsabhängigen Kosten, welche an die Mieter abgerechnet werden, sowie aus vertraglich vereinbarten Betriebskostenpauschalen zusammen.

Im Bereich Mieterausbau (Ausbaugewerke, die für Mieter umgesetzt werden) ging der Umsatz auf ca. TEUR 5.525 (Vorjahr: TEUR 9.747) zurück, da Sondereffekte aus dem Jahr 2020 plangemäß entfielen.

In den Umsatzerlösen aus Honoraren sind Leistungen aus der Baubetreuung wie Planungsleistung, Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung gemäß der verschiedenen Leistungsphasen nach HOAI sowie über die Leistungsabrechnung für die Betreuung und Abwicklung von Instandhaltungsprojekten enthalten. Der Umsatz in diesem Bereich beläuft sich auf ca. TEUR 8.853 (Vorjahr: TEUR 8.508).

Der Bereich der Verwaltungsdienstleistungen wurden ca. TEUR 4.254 (Vorjahr: TEUR 4.222) erzielt. Dieser umfasst Erträge aus dem operativen Standort-Management, Rechnungswesen, Finanzmanagement, Öffentlichkeitsarbeit, Mietvertragsverwaltung sowie anderer Dienstleistungen.

Die übrigen Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 5.076 (Vorjahr: TEUR 5.104) setzen sich aus Umsätzen aus Parkraummanagement, kurzfristigen Vermietungen, Werbegemeinschaften und anderen, sonstigen Positionen zusammen. Infolge der Corona-Maßnahmen (Umsatzverluste bei Mietern, geringe Frequenz an Standorten) sanken die Einnahmen insbesondere aus Werbebeiträgen sowie Parkraummanagement.

Im Bereich der Aufwendungen ergibt sich ein Materialaufwand in Höhe von TEUR 26.677 (Vorjahr: TEUR 32.069) für bezogene Leistungen. Neben dem Bezug Wärme, Wasser und Müll (verbrauchsabhängige Nebenkosten) sind Aufwendungen für Mieterausbauten und Fremdprojektanten, sowie für Instandhaltung und Wartung enthalten.

Der Rohertrag (Umsatzerlöse abzüglich Materialaufwand) liegt bei ca. TEUR 24.509.

Im Geschäftsjahr 2021 betrug der Personalaufwand im Konzern TEUR 17.492 (Vorjahr: TEUR 17.168). Dieser beinhaltet neben Löhnen und Gehältern (TEUR 14.876) auch soziale Abgaben (TEUR 2.616). Im Konzern sind Mitarbeiter für die Standortbetreuung, für Architekten- und Ingenieurleistungen sowie den Verwaltungsbereich samt Facility Management beschäftigt.

Die Abschreibungen in Höhe von TEUR 1.781 (Vorjahr: TEUR 1.718) erfolgten auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen im Anlagevermögen, überwiegend für technische Anlagen und Maschinen sowie andere Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 5.002 (Vorjahr: TEUR 5.812) sind insbesondere Aufwendungen für die eigene Verwaltung, beispielsweise Mieten für selbstgenutzte Flächen, Beratungskosten, KFZ-Kosten, Vermietungsaufwand, Instandhaltungs- und Wartungskosten für BGA und Hard- und Software, Schadensfälle sowie andere Beiträge, Gebühren und Abgaben enthalten.

Mit einem Jahresüberschuss von TEUR 217 (Vorjahr: TEUR 888) beendet der Konzern das trotz Corona stabil verlaufene Geschäftsjahr 2021.

Finanzlage

Die Finanzlage des Konzerns ist stabil. Das Finanzmanagement ist generell darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

Das Fremdkapital in Höhe von TEUR 49.842 (Vorjahr: TEUR 44.521) gliedert sich auf in Verbindlichkeiten (TEUR 41.364, Vorjahr: TEUR 37.361), Rückstellungen (TEUR 8.215, Vorjahr: TEUR 6.937) und passive Rechnungsabgrenzungsposten (TEUR 262, Vorjahr: TEUR 223).

Die Verbindlichkeiten lassen sich nach Fristigkeiten in kurzfristige (TEUR 29.932, Vorjahr: TEUR 26.004) und mittelfristige (TEUR 11.433, Vorjahr: TEUR 11.357) Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von unter bzw. über 12 Monaten aufteilen. Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit über fünf Jahre existieren im Geschäftsjahr 2021 nicht. Innerhalb der kurzfristigen Verbindlichkeiten resultieren TEUR 12.603 (Vorjahr: TEUR 9.105) aus dem Clearing-System, auf der Aktivseite steht hier ein entsprechendes Umlaufvermögen gegenüber.

In den Rechnungsabgrenzungsposten (TEUR 262) sammeln sich Einnahmen aus Nebenkostenvorauszahlungen, welche 2021 vereinnahmt wurden, jedoch erst im Folgejahr als Ertrag verbucht werden.

Investitionen

Im Geschäftsjahr 2021 wurden Investitionen in das Sachanlagevermögen sowie in immaterielle Vermögensgegenstände (EDV-Software) in Höhe von TEUR 2.192 (Vorjahr: 1.573 TEUR) getätigt.

Liquidität

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit beläuft sich auf TEUR 3.911 (Vorjahr: TEUR -5.038).

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit liegt bei etwa TEUR -646 (Vorjahr: TEUR -14.451), wobei der Saldo aus dem Cashflow im Rahmen der kurz- und mittelfristigen Finanzdisposition (TEUR 1.462), worunter Clearing und laufende Verrechnungen fallen, diese Position in Verbindung mit den Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen (TEUR -2.174) wesentlich bestimmt. Erhaltene Zinsen (TEUR 16) und Einzahlungen aus dem Abgang von Sachanlagevermögen (TEUR 67) erhöhen den Cashflow.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beträgt TEUR -191 (Vorjahr: TEUR -1.419) und lässt sich in Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzverbindlichkeiten (TEUR -766), Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten (TEUR 979), Zinszahlungen (TEUR -54) und Ausschüttungen (TEUR -350) aufteilen.

Der Finanzmittelfonds belief sich zum Ende des Jahres 2021 auf TEUR 23.845 (Vorjahr: TEUR 20.772) und setzt sich ausschließlich aus Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten zusammen. Der Konzern war im gesamten Verlauf des Geschäftsjahres 2021 stets in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen termingerecht und betragsgenau nachzukommen. Zukünftige Liquiditätsengpässe sind zum aktuellen Zeitpunkt aufgrund der guten Liquiditätsausstattung nicht zu erwarten.

Vermögenslage

Die Höhe des Eigenkapitals beläuft sich auf TEUR 5.483 (Vorjahr: TEUR 5.616). Die Eigenkapitalquote sinkt aufgrund der gestiegenen Bilanzsumme auf 9,9% (Vorjahr: 11,2%).

Die Bilanzsumme des Konzerns beläuft sich auf TEUR 55.325 (Vorjahr: TEUR 50.137). Das Anlagevermögen liegt bei TEUR 9.733 (Vorjahr: TEUR 9.334). Daraus ergibt sich eine Anlagenintensität von 17,6%. Es erfolgten Investitionen ins Sachanlagevermögen sowie in immaterielle Vermögensgegenstände von etwa TEUR 2.192, demgegenüber stehen reguläre Abschreibungen von (TEUR 1.781). Das Anlagevermögen der Gesellschaft ist mit mittelfristig zugesagten Darlehen finanziert. Die Höhe des Umlaufvermögens beläuft sich auf TEUR 45.497 (Vorjahr: TEUR 40.735). Dieses hängt im wesentlichem von der Entwicklung der Vorräte (besonders unfertige Leistungen: TEUR 3.207, Vorjahr: TEUR 3.574 und geleistete Anzahlungen TEUR 0, Vorjahr: TEUR 807) sowie stark von der Clearing-Inanspruchnahme (Flüssige Mittel: TEUR 23.845, Vorjahr: TEUR: 20.772, Forderungen aus Clearing: TEUR 3.682, Vorjahr: TEUR 1.647) ab.

Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Wir ziehen für die interne Unternehmenssteuerung die im Folgenden aufgeführten Kennzahlen heran.

EBIT

Für den Berichtszeitraum liegt das EBIT bei TEUR 681 (Vorjahr: TEUR 1.480). Die Berechnung des EBIT erfolgt durch die Bereinigung des Jahresüberschusses um Ertragssteuern und Zinsen. Hierbei wird zum Konzernjahresüberschuss (TEUR 216,7) der enthaltene Aufwand für Ertragssteuern (TEUR 362,1) sowie das Finanzergebnis (TEUR -102,1) addiert. Das Finanzergebnis setzt sich hierbei aus der Verrechnung von Zinsaufwand (TEUR -117) und Zinsertrag (TEUR 15) zusammen.

EBITDA

Der Jahresüberschuss bereinigt um Steuern, Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) liegt im Jahr 2021 bei TEUR 2.462 (Vorjahr: TEUR 3.197). Das EBITDA wird durch die Hinzurechnung der im Geschäftsjahr angefallenen Abschreibungen (TEUR 1.781) zum EBIT (TEUR 681) ermittelt.

Gesamtkapitalrentabilität

Die Gesamtkapitalrentabilität relativiert den Gewinn des Geschäftsjahres zum eingesetzten Kapital. Sie wird berechnet, indem der Jahresüberschuss zuzüglich Zinsaufwand ins Verhältnis zum im Berichtszeitraum durchschnittlich eingesetzten Gesamtkapital gesetzt wird und beträgt im Jahr 2021 für den Konzern 0,6% (Vorjahr: 1,4%).

Leerstandsquote

Die Leerstandsquoten der vom Konzern betreuten Business Parks und Shopping-Center liegen auch zum Jahresende 2021 auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Dies sichert dem Konzern grundsätzlich stabile Einnahmen im Nebenkostenbereich.

Mitarbeiterstamm und -qualifizierung

Für die Erbringung der Dienstleistungen ist ein qualifizierter Mitarbeiterstamm von großer Bedeutung. Themen wie Mitarbeiterbindung, gezielte Aus- und Weiterbildung sowie Nachwuchsaufbau sind wichtige Bausteine im Personalmanagement des Konzerns. Zum Zwecke der Mitarbeiterbindung geht der Konzern neben vielen Einzelmaßnahmen u.a. mit verschiedenen Teilzeitmodellen und flexiblen Arbeitszeiten auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter ein. Anforderungsgerechte Qualifizierung und Wissensmanagement hat weiterhin hohe Bedeutung im Konzern, insbesondere vor dem Hintergrund des sich seit Jahren abzeichnenden Fachkräftemangels, gerade in den technischen Bereichen.

Nachhaltigkeit

Die Bewirtschaftung der betreuten Standorte erfolgt nach energetischen und nachhaltigen Gesichtspunkten, so werden u.a. Energiequellen wie Erdwärme und Photovoltaik-Anlagen eingesetzt, der Energieverbrauch wird über GLT-Steuerungen laufend optimiert und Ladestationen für E-Fahrzeuge werden zur Verfügung gestellt. Auf eine Landschaftsgestaltung mit Grün- und Wasserflächen wird besonderer Wert gelegt.

Risiko- Chancen- und Prognosebericht

Prognosebericht

Die Corona-Pandemie wirkt sich weiterhin auf die Unternehmen aus und führt insgesamt zu Entscheidungszurückhaltung bei Mietern und potentiellen Mietern.

Maskenpflicht, 2G/3G Vorschriften beim Zugang zu gastronomischen Einheiten, Home-Office und weitere mögliche Infektionswellen führen zu Unsicherheiten bei den Kunden und damit zu einem Frequenzrückgang an den Standorten.

Auch die Unsicherheiten aus der kriegerischen Invasion Russlands in der Ukraine können sich in 2022 negativ auf das Kaufverhalten auswirken und zu reduzierten Konsumausgaben führen. Die hohen Energiepreise können zusätzlich zu geringeren Besucherzahlen führen.

Die Umsatzentwicklung der Händler kann aufgrund dieser verschiedenen Einflüsse derzeit nicht abgeschätzt werden. Mit einzelnen Geschäftsaufgaben und Insolvenzen ist zu rechnen, insbesondere wenn die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen enden und sich die Umsatz- und Kostensituation nicht wesentlich verbessert.

Zum jetzigen Zeitpunkt sind Auswirkungen durch die Corona-Pandemie und der kriegerischen Auseinandersetzung Russland/Ukraine sowie der in der Folge gestörten Lieferketten, hohen Inflation und enormen Energiepreissteigerungen für den Konzern noch nicht abzusehen.

Aufgrund der Folgen der Corona-Pandemie kann man für das Jahr 2022 davon ausgehen, dass einzelne Nebenkostenzahlungen bei betroffenen Mietern nicht oder nicht rechtzeitig und/oder nicht vollständig bezahlt werden. Dies wird abhängig von Erhalt der staatlichen Maßnahmen der einzelnen Mieter sein und ist von der sich dann entwickelnden Konjunktur beeinflusst.

Im Bausektor wirken sich die drastischen Preissteigerungen und gestörte Beschaffungswege deutlich aus. Bei einzelnen Bauprojekten können Preissteigerungen und eine schlechte Konjunkturentwicklung beim Mieter gegebenenfalls zu Verschiebungen führen.

Die Umsätze im Jahr 2022 könnten gegenüber 2021 etwas sinken (geringere Frequenz, weniger Parkeinfahrten, weniger Verbrauch von Energie, gegebenenfalls etwas erhöhter Leerstand).

Durch die verschiedenen Risiken, die die Corona-Pandemie sowie die kriegerische Auseinandersetzung in der Ukraine auslösen, kann das Jahresergebnis des Konzerns im Prognosejahr 2022 deutlich unter dem Vorjahresergebnis liegen oder sich sogar negativ entwickeln. Auf Basis der guten Gewinnvortragssituation aus Vorjahresergebnissen stellt dies keinerlei Risiko für den Konzern dar. Die vorhandenen finanziellen Mittel, die geltenden Verträge und die diversifizierten Dienstleistungsbereiche werden das Fortbestehen des Konzerns sichern.

Risikobericht

Sowohl die Corona-Krise als auch die Folgen des Krieges in der Ukraine können sich auf die wirtschaftliche Situation einzelner Mieter als auch auf die Nachfrage nach Mietflächen auswirken. Abhängig von staatlichen Förderungen einzelner Mieter sowie der weiteren Konjunkturentwicklung wird sich die Lage unterschiedlich stark auswirken.

Wegen der Ausweitung von Home-Office bei vielen Büromitarbeitern der Mieter reduziert sich die Frequenz an den betreuten Standorten, was zu geringeren Einnahmen aus Haus- und Parkplatzbewirtschaftung führen kann. Es ist zu erwarten, dass sich Büroflächen in den kommenden Jahren verändern. Der Homeoffice-Trend kann zu weniger Flächenbedarf führen, tendenziell werden Großraumbüros weiter reduziert, aufgrund von Abstandsflächen könnte für einzelnen Arbeitsplätze der Flächenbedarf jedoch steigen. Mehr Flächenbedarf kann es für Begegnungs- und Kommunikationsflächen geben.

Sollten sich Leerstände erhöhen und die Kosten insbesondere aufgrund der drastischen Energiepreissteigerungen nicht im gleichen Maße reduziert werden, könnte sich das auf die Erlössituation des Konzerns auswirken.

Durch einen deutlichen Konjunktureinbruch kann es entlang der gesamten Wertschöpfungskette branchenübergreifend zu Konsequenzen, wie der Zusammenlegung oder Kündigung von vom Konzern betreuten Mietflächen oder einer sinkenden Flächennachfrage, kommen.

Branchenspezifische Risiken wie der durch die Corona-Pandemie stark befeuerte Online-Handel könnten sich auf den stationären Einzelhandel mit reduzierten Umsätzen der Händler in den betreuten Shopping-Centern auswirken. Im Einzelhandel wird die Entwicklung einzelner Großmieter ständig analysiert, hier können sich Risiken unter anderem durch die unsichere Zukunft von einzelnen Großmietern ergeben. Außerdem können sich verstärkt Insolvenzrisiken ergeben.

Im Bereich Baubetreuung könnte sich durch eine grundsätzliche Verschlechterung der Konjunktur eine Verzögerung von geplanten Bauprojekten ergeben, deutliche Baukostensteigerungen können zu Beeinträchtigungen führen.

Im Bereich der Verwaltungsdienstleistungen werden keine erhöhten Risiken gesehen, wobei ggf. Quarantänemaßnahmen die eigene Organisation und Arbeitsabläufe belasten könnten.

Innerhalb des Konzerns erfolgt eine stetige Risikoanalyse und -bewertung. Die Risikolage hat sich durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie sowie der kriegerischen Auseinandersetzung Russland/Ukraine verändert. Die Auswirkungen lassen sich zu diesem Zeitpunkt nicht genauer konkretisieren. Vor dem Hintergrund der finanziellen Stabilität, der Positionierung in verschiedenen Betätigungsbereichen sowie einem erfahrenen Mitarbeiterstamm ist der Konzern den künftigen Herausforderungen im bestehenden Dienstleistungsmarkt gewachsen. Ein erhebliches oder bestandsgefährdendes Risiko ist nicht erkennbar.

Chancenbericht

Der Konzern erwirtschaftet in unterschiedlichen Dienstleistungsbereichen seinen Umsatz und sein Ergebnis. Die langjährige Zusammenarbeit mit zuverlässigen Auftraggebern wird auch in der Zukunft für eine gute Auslastung sorgen.

Durch die strategische Orientierung der Auftraggeber in einem bislang stabilen Gewerbeimmobilienmarkt kann man davon ausgehen, dass auch in den nächsten Monaten und Jahren entsprechende Neu- und Ausbauten zu tätigen sind sowie die betreute Mieterstruktur sich weiter entwickeln wird. Die Ertragslage aus Nebenkosten ist durch mehrjährige Mietverträge grundsätzlich abgesichert.

Die betreuten Standorte werden ständig mit geeigneten Maßnahmen an die Anforderungen des Marktes angepasst. So werden Dienstleistungsangebote erweitert, Modernisierungen durchgeführt, Branchen- und Sortimente analysiert sowie ständige bauliche Anpassungen und Optimierungen vorgenommen. Die Veränderung des Büroflächenbedarfs hin zu mehr Begegnungs- und Besprechungsflächen sowie höherer Flächenbedarf aufgrund größerer Abstandsregeln kann zu neuen Impulsen im Bürovermietungsmarkt führen.

Ein guter Mitarbeiterstamm sowie eine kontinuierliche strategische Weiterentwicklung des Personalbereichs sichert die für die Erbringung der Leistungen erforderliche Manpower. Die nachlassende Konjunktur könnte sich auf den Arbeitsmarkt insofern auswirken, als dass der bestehende Fachkräftemangel etwas verringert wird.

Die derzeitige Vermietungsstruktur der betreuten Standorte mit verschiedenen Nutzungsarten, einem heterogenen Branchenmix, der Restlaufzeiten der abgeschlossenen Vermietungen und der Vielzahl der Einzelmietverträge bildet eine gute Ausgangsbasis für die weitere Entwicklung der Konzernunternehmen auch in einem schwieriger werdendem Marktumfeld.

Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanzinstrumenten

Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen, Verbindlichkeiten und ein Clearingverbund. Zur Vereinfachung der Zahlungsdisposition wurde innerhalb der DV Immobilien Gruppe ein Clearingverbund (Cash-Pool) installiert. Clearing-Stelle bzw. Cash-Pool-Führer ist die DV Immobilien Management GmbH.

Die Salden der in den Clearingverbund einbezogenen Konten werden automatisiert bankarbeitstäglich an die Clearing-Konten der DV Immobilien Management GmbH übertragen. Die Kontobewegungen der einzelnen Clearing-Mitglieder werden valutarisch genau berücksichtigt und mit den festgelegten Soll- bzw. Habenzinssätzen verzinst. Die Zinssätze werden regelmäßig an das allgemeine Marktniveau am Geldmarkt angepasst.

Der Konzern arbeitet seit vielen Jahren für solvente Bestandshalter mit langfristiger Ausrichtung, Forderungsausfälle gab es in diesem Betreuungsbereich nicht, kleinere Ausfälle gab es nur im Bereich der Nebenkosten einzelner Mieter. Zur Minimierung von Ausfallrisiken bei den betreuten Mietern verfügt der Konzern über ein adäquates Forderungsmanagement.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die DV Immobilien Management GmbH, Regensburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der DV Immobilien Management GmbH, Regensburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31.12.2021, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der DV Immobilien Management GmbH, Regensburg, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

BERICHT DES AUFSICHTSRATS

Als Aufsichtsrat haben wir die Geschäftsführung kontinuierlich überwacht, die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens sowie wesentliche Einzelmaßnahmen beratend begleitet und uns von der Recht-, Ordnungs- und Zweckmäßigkeit der Unternehmensführung sowie des eingerichteten Risikomanagements überzeugt.

Zusammenarbeit von Geschäftsführung und Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat war in alle wesentlichen Entscheidungen eingebunden. Die Geschäftsführung informierte regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle wesentlichen Entwicklungen, die Unternehmensplanung, grundsätzliche Fragen der Unternehmenspolitik und der Strategie, Investitionsvorhaben und die Personalsituation. Maßnahmen, die nach Gesetz, Satzung oder der Geschäftsordnung für die Geschäftsführung der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen, wurden jeweils rechtzeitig vorgelegt. Als Aufsichtsratsvorsitzender stand ich auch zwischen den Sitzungen in regelmäßigem Kontakt mit der Geschäftsführung und wurde über die Planung und Strategie, die aktuelle Entwicklung der Geschäftslage, wesentliche Geschäftsvorfälle, die Risikolage und das Risikomanagement informiert und habe an den Gesellschafterversammlungen der Tochtergesellschaften teilgenommen.

Zusammensetzung des Aufsichtsrats

In der Gesellschafterversammlung der DV Immobilien Management GmbH am 25.11.2021 wurde gemäß Satzung ab dem 01.01.2022 ein Aufsichtsrat berufen. Per Gesellschafterbeschluss wurden folgende Personen in den Aufsichtsrat berufen: Christian Bretthauer (Vorsitzender), Dr. Lothar Koniarski (stellvertretender Vorsitzender), Benjamin Bretthauer, Barbara Deisenrieder, Dr. Bernhard Scholz, Ute Vielberth.

Aufgabenschwerpunkte / Arbeit des Aufsichtsrats

Gemäß den nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung zugewiesenen Aufgaben befassten wir uns im Geschäftsjahr 2022 bisher ausführlich mit den vorläufigen Ergebnissen der Konzerngesellschaften. Als AR-Vorsitzender war ich darüber hinaus in die strategische Planung bei Neustrukturierungen sowie mit der Revisionsplanung betraut. Die Information und Einbindung der Gesellschafter erfolgte über regelmäßige Sitzungen, Online-Treffen sowie Kurzberichte zum Vermietungsgeschehen.

Abschlussprüfung

Die Gesellschafterversammlung hat am 01.07.2021 die AWP Wirtschaftstreuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Regensburg, zum Abschlussprüfer des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2021 sowie des Konzernlageberichts für das Geschäftsjahr 2021 der DV Immobilien Management GmbH gewählt. Der Abschlussprüfer hat gegenüber dem Aufsichtsrat seine Unabhängigkeit bestätigt und erklärt, dass keine Umstände vorlagen, die Anlass geben, seine Befangenheit anzunehmen. Der Prüfungsauftrag war an die AWP Wirtschaftstreuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Regensburg, durch den Aufsichtsratsvorsitzenden aufgrund der Wahl des Abschlussprüfers durch die Gesellschafterversammlung erteilt worden. Die AWP Wirtschaftstreuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Regensburg, hat den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2021 der DV Immobilien Management GmbH geprüft und mit Datum vom 20.05.2022 mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Alle Mitglieder des Aufsichtsrats haben den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2021 der DV Immobilien Management GmbH sowie den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers rechtzeitig erhalten. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht ist vom Aufsichtsrat zu prüfen. Der Aufsichtsrat hat sich eingehend mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 und dem Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2021 sowie mit dem Vorschlag der Geschäftsführung zur Verwendung des Bilanzgewinns befasst. Dem Prüfungsergebnis des Abschlussprüfers stimmen wir deshalb zu. Wir schlagen der Gesellschafterversammlung vor, den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2021 der DV Immobilien Management GmbH zu billigen.

Schlusswort

Wir danken der Geschäftsführung für die erfolgreiche Führung des Unternehmens in einem herausfordernden Pandemiejahr 2021. Und wir danken den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr besonderes Engagement unter den schwierigen Pandemiebedingungen.

Beschlussfassung über die Ergebnisverwendung des Mutterunternehmens

DV Immobilien Management GmbH (Regensburg)

Die Gesellschafterversammlung vom 04. Juli 2022 hat beschlossen, aus dem Jahresüberschuss des Jahres 2021 in Höhe von 688.457,71 € sowie dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 1.011.612,75 €, einen Betrag in Höhe von 206.537,31 € in die Gewinnrücklage einzustellen, einen Betrag von 350.000,00 € auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 1.143.533,15 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Angaben zur Billigung

Der Konzernabschluss wurde am 04. Juli 2022 gebilligt.