ALPHA ORDINATUM GmbH

ALPHA ORDINATUM GmbH

Mannheim

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2024

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Alpha Ordinatum GmbH, Mannheim

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Alpha Ordinatum GmbH, Mannheim, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2024 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Alpha Ordinatum GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2024 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2024

Aktivseite

Passivseite

Verwaltetes Investmentvermögen

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024

Anhang zum 31. Dezember 2024

Bei der ALPHA ORDINATUM GmbH handelt es sich um eine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft i.S.d. § 17 Abs. 2 Nr. 1 KAGB. Nach § 38 KAGB gelten für die ALPHA ORDINATUM GmbH die §§ 340a bis 340o HGB. Daraus ableitend gilt die ALPHA ORDINATUM GmbH als große Kapitalgesellschaft. Insofern sind bei der Aufstellung des Anhangs die §§ 284 ff. HGB zu berücksichtigen.

A. Allgemeine Angaben

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Die ALPHA ORDINATUM GmbH mit Sitz in Mannheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Mannheim unter HRB 724829, gilt gemäß § 38 Abs. 1 KAGB i. V. m. § 340a HGB als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 wurde unter Beachtung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), des Handelsgesetzbuches (HGB), der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) und des GmbH-Gesetzes (GmbHG) aufgestellt.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Barreserven sowie Forderungen an Kreditinstitute sind mit den Nominalwerten angesetzt.

Forderungen gegen Kunden werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken zu Nennwerten bewertet.

Die immateriellen Anlagewerte werden mit den Anschaffungskosten, vermindert um die lineare Abschreibung mit einer Nutzungsdauer von 5 Jahren, angesetzt. Der Anlagenspiegel ist in der Anlage zum Anhang enthalten.

Sachanlagen werden mit den Anschaffungskosten, vermindert um lineare Abschreibungen, angesetzt. Der Anlagenspiegel ist in der Anlage zum Anhang enthalten.

Sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bewertet.

Im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Aufwendungen des nachfolgenden Geschäftsjahres periodengerecht angesetzt.

Sonstige Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt mit einem Steuersatz in Höhe von 30 %.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Sie sind ausreichend bemessen und nach vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des Erfüllungsbetrages passiviert.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die die Geschäftsjahre 2023 und 2024 betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die anderen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages berücksichtigt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen an Kreditinstitute

Die unter 2. a) ausgewiesenen Forderungen an Kreditinstitute in Höhe von EUR 1.715.995,08 (Vorjahr: EUR 1.438.193,53) sind täglich fällig.

Die unter 2. b) ausgewiesenen Forderungen an Kreditinstitute in Höhe von EUR 1.387.486,03 (Vorjahr: EUR 1.345.765,63) haben ausschließlich maximale Restlaufzeiten von bis zu drei Monaten.

Forderungen gegen Kunden

Die Forderungen gegen Kunden in Höhe von EUR 3.267.431,67 (Vorjahr: EUR 2.776.604,00) enthalten im Wesentlichen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegen vier alternative Investmentfonds und diverse Objektgesellschaften. Sämtliche Forderungen gegen Kunden haben eine Restlaufzeit bis zu drei Monaten.

Die Forderungen gegen die ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG in Höhe von EUR 1.319.989,74 (Vorjahr: EUR 1.076.881,85) werden abweichend zum Vorjahr nicht mehr unter den Forderungen gegen Kunden, sondern aufgrund der im Berichtsjahr erfolgten Umwandlung als Darlehensforderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen.

Immaterielle Anlagewerte

Die immateriellen Anlagewerte wurden aktiviert. Der Gesamtbetrag der entgeltlich erworbenen Konzessionen, gewerblichen Schutzrechte und ähnlichen Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten betrug EUR 212.406,00 (Vorjahr: EUR 289.405,00). Der Posten enthält keine Forschungs- und Entwicklungskosten. Auf den Anlagenspiegel als Anlage wird verwiesen.

Sachanlagen

Die Sachanlagen bestehen aus den Betriebs- und Geschäftsausstattungen in Höhe von EUR 88.572,00 (Vorjahr: EUR 97.507,00) und dem Fuhrpark in Höhe von EUR 148.805,00 (Vorjahr: EUR 182.506,00). Auf den Anlagenspiegel als Anlage wird verwiesen.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von EUR 1.375.500,63 (Vorjahr: EUR 33.603,69) enthalten im Wesentlichen Forderungen gegen die ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG sowie Forderungen gegen nahestehende Unternehmen. Die Forderungen gegen die ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG in Höhe von EUR 1.319.989,74 (Vorjahr: EUR 1.076.881,85), die im Vorjahr noch unter den Forderungen gegen Kunden ausgewiesen wurden, sind verzinslich und haben eine Restlaufzeit von mehr als drei Monaten bis zu zwölf Monaten. Die Forderungen gegen nahestehende Unternehmen in Höhe von EUR 21.483,05 (Vorjahr: EUR 20.855,67) sind verzinslich und haben eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren. Die übrigen sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu drei Monaten.

Weder zum Bilanzstichtag noch zum Vorjahresstichtag bestanden Forderungen gegenüber Gesellschaftern im Sinne des § 42 GmbHG.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 4.062.485,54 (Vorjahr: EUR 1.182.666,43) enthalten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 2.467.194,70 (Vorjahr: EUR 1.118.567,10) und sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 1.595.290,84 (Vorjahr: EUR 64.099,33).

Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 1.595.290,84 (Vorjahr: EUR 64.099,33) enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Steuern und Abgaben in Höhe von EUR 1.583.366,83 (Vorjahr: EUR 45.800,19).

Die Verbindlichkeiten haben ausschließlich maximale Restlaufzeiten von bis zu drei Monaten.

Weder zum Bilanzstichtag noch zum Vorjahresstichtag bestanden Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern im Sinne des § 42 GmbHG.

Passive latente Steuer

Die latenten Steuern beruhen auf Differenzen aus abweichenden handels- und steuerrechtlichen Ansätzen der immateriellen Anlagewerte und Sachanlagen. Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt mit einem Steuersatz in Höhe von 30%. Der Saldo der latenten Steuern am Ende des Geschäftsjahres beträgt EUR 67.725,00 (Vorjahr: EUR 88.144,00).

Rückstellungen

Die Rückstellungen in Höhe von EUR 1.230.696,00 (Vorjahr: EUR 1.175.011,20) beinhalten Steuerrückstellungen für die noch nicht veranlagten Steuern in Höhe von EUR 1.032.459,00 (Vorjahr: EUR 1.050.999,00). Die das Berichtsjahr betreffenden Steuerrückstellungen belaufen sich auf EUR 858.165,00, auf das Vorjahr entfallen EUR 174.294,00. Ferner sind andere Rückstellungen in Höhe von EUR 198.237,00 (Vorjahr: EUR 124.012,20) ausgewiesen.

Die anderen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Nachrangige Verbindlichkeiten

Nachrangige Verbindlichkeiten bestehen im Berichtsjahr keine.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital in Höhe von EUR 125.000,00 ist voll eingezahlt. Der Jahresüberschuss beträgt EUR 3.238.891,99 (Vorjahr: EUR 1.779.645,60). Zum 31. Dezember 2023 bestand ein Bilanzgewinn in Höhe von EUR 3.360.068,17. Nach Abzug der Ausschüttungen für die Vorjahre in Höhe von EUR 2.400.068,17 sowie der Vorabausschüttung für das Jahr 2024 in Höhe von EUR 1.700.000,00 ergibt sich zum 31. Dezember 2024 unter Berücksichtigung des Jahresüberschusses des Jahres 2024 ein Bilanzgewinn in Höhe von EUR 2.498.891,99.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß § 2 Abs. 1 RechKredV i. V. m. Formblatt 3 aufgestellt. In dem Posten der laufenden Nummer 12. Entnahmen aus Gewinnrücklagen a) aus anderen Gewinnrücklagen wird die unter dem Eigenkapital genannte Vorabausschüttung des Jahres 2024 in Höhe von EUR 1.700.000,00 ausgewiesen.

Die Erträge in Höhe von EUR 16.619.406,97 (Vorjahr: EUR 10.714.352,90) setzen sich im Wesentlichen zusammen aus Provisionserlösen in Höhe von EUR 9.030.629,59 (Vorjahr: EUR 6.731.527,98), aus Erlösen aus Weiterbelastungen in Höhe von EUR 7.484.076,62 (Vorjahr: EUR 3.806.724,65) und Erlösen für Buchführung und Liquiditätsmanagement für Altfonds in Höhe von EUR 66.760,00 (Vorjahr: EUR 79.160,00).

Die Erlöse aus Weiterbelastung enthalten im Wesentlichen Erlöse aus Kapitalvermittlung, technischer Due Diligence und Marketing.

Die an Dritte erbrachten Dienstleistungen für Verwaltung und Vermittlung gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 5 Rech-KredV betragen im Geschäftsjahr EUR 16.514.706,21 (Vorjahr: EUR 10.538.252,63).

E. Honorare des Abschlussprüfers

Die im Geschäftsjahr unter dem Posten andere Verwaltungsaufwendungen erfassten Aufwendungen aus der Zuführung zu Rückstellungen für Honorare des Abschlussprüfers des Jahresabschlusses betragen EUR 59.500,00 (Vorjahr: EUR 37.128,00) und betreffen ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen.

Darüber hinaus wurden durch den Abschlussprüfer Steuerberatungsleistungen in Höhe von EUR 1.392,30 (Vorjahr: EUR 30.175,79) und weitere Beratungsleistungen in Höhe von EUR 7.469,52 (Vorjahr: EUR 43.965,86) erbracht.

F. Geschäftsführung und Aufsichtsrat

Mitglieder der Geschäftsführung

Die Geschäftsführer der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr 2024

Die Angaben zu den Vergütungen der Geschäftsführer wurden gemäß § 286 Abs. 4 HGB unterlassen.

Ein Geschäftsführer ist Mitglied des Verwaltungsrates der Kreissparkasse Herzogtum Lauenburg.

Mit Beschluss vom 07.10.2024 wurde Herr Marc Bartels, geboren am 01.08.1972, mit Wirkung zum 01.01.2025 zum weiteren Geschäftsführer bestellt. Die Eintragung der Bestellung in das Handelsregister erfolgte zum 31.01.2025.

Mitglieder des Aufsichtsrates

Die Aufsichtsratsmitglieder der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr 2024

Die Angaben zu den Vergütungen der Aufsichtsratsmitglieder wurden gemäß § 286 Abs. 4 HGB unterlassen.

Mit Beschluss vom 03.06.2024 wurde Herr Stefan Baumann, geboren am 28.09.1970, mit Wirkung zum 01.01.2025 als neues Mitglied des Aufsichtsrates der Gesellschaft bestellt.

G. Sonstige Angaben

Mitarbeiter

Zu Beginn des Geschäftsjahres 2024 waren (ohne die Geschäftsführung) zunächst 33 Mitarbeiter bei der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft angestellt - hiervon 31 Mitarbeiter in Vollzeit und Teilzeit und 2 Mitarbeiter in geringfügiger Beschäftigung. Zum 31. Dezember 2024 beschäftigte die KVG 36 Mitarbeiter - hiervon 34 Mitarbeiter in Vollzeit und Teilzeit und 2 Mitarbeiter in geringfügiger Beschäftigung, sodass die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2024 durchschnittlich ca. 34 Mitarbeiter in Vollzeit und Teilzeit beschäftigte sowie 2 Mitarbeiter in geringfügiger Beschäftigung.

Haftungsverhältnisse

Mit Vertrag vom 04. September 2020 mit der Heidelberger Volksbank wurde eine Kapitaldienstgarantie über EUR 4,5 Mio. für die Theta Omni Holding GmbH vereinbart. Eine Inanspruchnahme ist nach Einschätzung der Geschäftsführung äußerst unwahrscheinlich.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen, die gemäß § 285 HGB nicht in der Bilanz ausgewiesen sind und auch keine Haftungsverhältnisse im Sinne von § 251 HGB darstellen, bestanden am Abschlussstichtag nicht.

Geschäftsführung, Vertretung, Aufsichtsrat

Mit Schreiben vom 16.01.2024 hat Herr Holger Kalmbach, geboren am 20.05.1975, mit Wirkung zum 31.01.2024 sein Amt als Geschäftsführer niedergelegt. Die Eintragung der Amtsniederlegung in das Handelsregister erfolgte zum 02.02.2024.

Mit Beschluss vom 07.10.2024 wurde Herr Marc Bartels, geboren am 01.08.1972, mit Wirkung zum 01.01.2025 zum weiteren Geschäftsführer bestellt. Die Eintragung der Bestellung in das Handelsregister erfolgte zum 31.01.2025.

Die Amtszeit von Herrn Dr. Hans-Jürgen Kickler als Mitglied des Aufsichtsrates der Gesellschaft endete mit Ablauf des 31.12.2024.

Mit Beschluss vom 03.06.2024 wurde Herr Stefan Baumann, geboren am 28.09.1970, mit Wirkung zum 01.01.2025 als neues Mitglied des Aufsichtsrates der Gesellschaft bestellt.

H. Nachtragsbericht

Vorgang von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres

Herr Marc Bartels wurde mit Wirkung zum 01.01.2025 zum weiteren Geschäftsführer der Kapitalverwaltungsgesellschaft bestellt. Herr Stefan Baumann wurde mit Wirkung zum 01.01.2025 als neues Mitglied des Aufsichtsrates der Gesellschaft bestellt.

Mit Datum vom 10.01.2025 wurde ein 2. Nachtrag zum Darlehensvertrag vom 21.04.2023 mit der ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG geschlossen. Das gewährte Darlehen für offene Vergütungsansprüche beläuft sich auf eine Höchstsumme von EUR 2.200.000,00 und ist bis zum 31.12.2025 befristet.

Mit Datum vom 17.02.2025 wurde ein Darlehensvertrag mit der ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG geschlossen. Das gewährte Darlehen für offene Vergütungsansprüche beläuft sich auf eine Höchstsumme von EUR 1.250.000,00 und ist bis zum 30.06.2026 befristet.

Weitere Ereignisse von besonderer Bedeutung sind nicht eingetreten.

I. Ergebnisverwendung

Die Gesellschaft erwirtschaftet einen Jahresüberschuss 2024 in Höhe von EUR 3.238.891,99.

Inhalt

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1 Unternehmen

1.2 Einflussfaktoren auf das Geschäft

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2.2 Geschäftsverlauf

2.3 Lage des Unternehmens

2.4 Finanzielle und nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

3.1 Prognosebericht

3.2 Chancen- und Risikobericht

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024

der Alpha Ordinatum GmbH

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1 Unternehmen

Die Alpha Ordinatum GmbH, im Folgenden KVG, ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft i. S. d. Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Die KVG agiert als Gesellschaft eigenständig und ist vollumfänglich für die Einhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen verantwortlich.

Die KVG hat von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) als zuständige Aufsichtsbehörde am 8. November 2016 die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft für geschlossene inländische Publikums-AIF gem. §§ 261 ff. KAGB sowie geschlossene inländische Spezial-AIF gem. §§ 285 ff. KAGB erhalten.

Die KVG ist für die Konzeption und Auflegung von AIF zuständig. Neben den operativen Bereichen Portfoliomanagement mit Due Diligence Prüfungen im Ankauf sowie Rechnungswesen obliegt ihr neben den weiteren aufsichtsrechtlichen Anforderungen vor allem das Compliance- und Risikomanagement.

Im Berichtsjahr befanden sich fünf Publikums-AIF in der Verwaltung der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Derzeit sind sechs Publikums-AIF in Verwaltung.

Der erste von der KVG verwaltete Alternative Investmentfonds (AIF), ImmoChance Deutschland 7 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG i.L. (ICD 7), befand sich bis zum Abschluss der Liquidation am 31.10.2023 in Verwaltung und wurde zum 02.05.2024 im Handelsregister gelöscht.

Die Entwicklung der weiteren Fonds stellt sich wie folgt dar:

ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG (ICD 8):

Der zum 31.05.2018 mit einem Eigenkapitalvolumen von EUR 84,598 Mio. vollständig ausplatzierte ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG befindet sich seit 2022 in der Desinvestitionsphase und wurde bis Ende 2026 verlängert.

ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG (ICD 9):

Die ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG konnte am 16.12.2019 mit einem platzierten Eigenkapital von EUR 99,981 Mio. geschlossen werden und war im Jahr 2021 vollständig ausinvestiert.

ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG (ICD 10):

Die ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG wurde zum 31.05.2021 mit EUR 99,991 Mio. vollständig ausplatziert und war im 1. Quartal 2022 vollständig investiert.

ImmoChance Deutschland 11 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG (ICD 11):

Der Vertrieb der ImmoChance Deutschland 11 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG begann im Juli 2021 und konnte zum 31.12.2022 mit einem Eigenkapitalvolumen von EUR 118,277 Mio. abgeschlossen werden.

ImmoChance Deutschland 12 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG (ICD 12):

Die ImmoChance Deutschland 12 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG wurde im März 2023 in den Vertrieb gebracht. Zum 31.12.2024 wurde der Fonds mit einem Kommanditkapital von EUR 91,657 Mio. geschlossen. Es handelt sich um den ersten AIF der KVG, der Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Offenlegungsverordnung (EU) Nr. 2019/2088 berücksichtigt.

ImmoChance Deutschland 14 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG (ICD 14):

Der aktuell vertriebene AIF, ImmoChance Deutschland 14 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG, befindet sich seit dem 29.01.2025 im Vertrieb. Auch dieser Fonds erfüllt die Anforderungen gemäß Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung.

Das Jahr 2024 war geprägt von Investitionstätigkeit für den ICD 12. So wurden bis Ende 2024 für den ICD 12 unter anderem an den Standorten Aachen, Brandenburg, Düsseldorf, Aschaffenburg und Würzburg Liegenschaften von insgesamt über 59 Mio. EUR erworben. Der ICD 14 begann zeitnah mit einem Startportfolio am bereits bekannten Standort Aschaffenburg.

Portfolioverkäufe wurden beim ICD 8 und ICD 9 weiterhin sehr selektiv gehandhabt und teilweise aufgrund der wirtschaftlichen Lage verschoben. Der ICD 10 verkaufte erstmals zwei größere Objekte.

Zu Beginn des Geschäftsjahres 2024 waren (ohne die Geschäftsführung) zunächst 33 Mitarbeiter bei der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft angestellt - hiervon 31 Mitarbeiter in Vollzeit und Teilzeit und 2 Mitarbeiter in geringfügiger Beschäftigung. Zum 31. Dezember 2024 beschäftigte die KVG 36 Mitarbeiter - hiervon 34 Mitarbeiter in Vollzeit und Teilzeit und 2 Mitarbeiter in geringfügiger Beschäftigung, sodass die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2024 durchschnittlich ca. 34 Mitarbeiter in Vollzeit und Teilzeit beschäftigte sowie 2 Mitarbeiter in geringfügiger Beschäftigung.

Als dritter Geschäftsführer der Gesellschaft hat Herr Kalmbach zum 31.01.2024 auf eigenen Wunsch das Unternehmen verlassen. Zum 01.04.2024 wurde mit Herrn Marc Bartels zunächst als Direktor Portfoliomanagement ein Nachfolger gefunden, der seit dem 01.01.2025 ebenfalls Geschäftsführer der KVG ist.

1.2 Einflussfaktoren auf das Geschäft

Das Kapitalanlagegesetzbuch reguliert neben den geschlossenen Fonds auch deren Anbieter/Verwalter. Entsprechend benötigt die KVG für ihre Geschäftstätigkeit sowie für die Auflegung neuer Produkte die Erlaubnis der BaFin. Hierbei sind immer wieder Veränderungen der Verwaltungspraxis festzustellen, die zu zeitlichen Verzögerungen bei der Auflegung führen können.

Der Investitionsbedarf von Anlegern in Sachwerte ist nach wie vor vorhanden. Durch die Regulierung findet in der Wahrnehmung der Anleger zunehmend eine Angleichung zwischen offenen und geschlossenen AIF statt, wodurch die geschlossenen Produkte zunehmend profitieren konnten.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Wie in den Vorjahren ist Wohneigentum stark nachgefragt. Während die Wohnungsmieten deutlich steigen, sind erstmals wieder steigende Wohnimmobilienpreise zu beobachten. Die Verunsicherung aus dem Vorjahr durch schnelle Marktveränderungen scheint beendet, wobei der Wohnungsmangel Haupttreiber für Preise und Mieten ist.

Im vergangenen Jahr war die Gesamtwirtschaft weiterhin signifikant von den bewaffneten Auseinandersetzungen zwischen Russland und Ukraine beeinflusst. Das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge verzeichnete dennoch einen starken Rückgang der Migration um über 30 % im Berichtsjahr 2024. Die Gesamtbevölkerung nahm jedoch insgesamt um ca. 100.000 Menschen zu.

Angesichts einer weiterhin von Krisen geprägten Situation konnte sich die konjunkturelle Lage der Gesamtwirtschaft im Jahr 2024 nur schleppend entwickeln. Das bereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) fiel laut Pressemitteilung aus Januar 2025 des statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,2 % geringer aus als im Vorjahr und wird laut der im März 2025 veröffentlichten Prognose des DIW stagnieren und im Vergleich zum Vorjahr unverändert bleiben.

Der Arbeitsmarkt blieb trotz der schwachen Konjunktur robust.

Positive Entwicklungen konnten im vergangenen Jahr am Arbeitsmarkt festgestellt werden. Die Zahl der Erwerbstätigen wurde im Vergleich zum Vorjahr um 72.000 übertroffen, was einen Anstieg von 0,2 % bedeutet. Wie Destatis im Januar 2025 vermeldete. Der neue Beschäftigungshöchststand ist vor allem in der Dienstleistungsbranche verankert gewesen. Im produzierenden Gewerbe sowie im Baugewerbe ging die Anzahl der Beschäftigten hingegen zurück.

Der Konsum des privaten Sektors blieb laut ZIA-Frühjahrsgutachten im Jahr 2024 verhalten, trotz der realen Lohnsteigerungen. Dennoch konnte die inländische Nachfrage die gesunkene Exportnachfrage nach deutschen Dienstleistungen und Gütern etwas abfedern. Die hohen Inflationsraten der Vorjahre führten im internationalen Vergleich dazu, dass die Wettbewerbsfähigkeit deutscher Produkte auf dem Weltmarkt weiter nachgelassen hat. Die Inflationsrate betrug im Jahresdurchschnitt 2,2 %, und wird für 2025 ähnlich hoch bei 2,2% angenommen. Im Vorjahr lag die Inflation noch bei 5,9 %.

Die Bruttowertschöpfung im Baugewerbe nahm laut Destatis gegenüber dem Vorjahr um 3,8 % ab. Die weiterhin hohen Baukosten und Zinsen führten dazu, dass die Errichtung von Wohngebäuden auch in 2024 stark zurückging. Am stärksten davon betroffen war der Hochbau. Die Bauinvestitionen fielen im Laufe des vergangenen Jahres um 3,5 %. Die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe konnte hingegen wie im Vorjahr eine leichte Zunahme verzeichnen.

Bauleistungen für Wohngebäude erfuhren im vergangenen Jahr ebenfalls einen deutlichen Preisanstieg. Der Immobilienmarkt war in vielen Bereichen von Stagnation geprägt. Im Bereich des Neubaus sind im vergangenen Jahr die erteilten Baugenehmigungen für Wohnungen erneut zurückgegangen, um 16,8 % (215.900 erteilte Genehmigungen). Die Lücke zwischen Baugenehmigungen und Fertigstellungen konnte nicht wesentlich vermindert werden. Die Dauer von Baufertigstellungen hat sich in den vergangenen 6 Jahren von durchschnittlich 19 Monaten auf 24 Monaten verlängert.

Laut Destatis, befindet sich die Zahl genehmigter Wohnungen im Zeitvergleich auf dem tiefsten Wert innerhalb der letzten zehn Jahre, wobei besonders der Wohnungsbau in den vergangenen Jahren stark zurück hing und so vor allem in den Großstädten seit einiger Zeit Wohnungsnot herrscht. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen konnte innerhalb der letzten Jahre nicht erfüllt werden.

Dem Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025 der ZIA ist zu entnehmen, dass die Mieten für Wohnungen auch im Jahr 2024 weiterhin gestiegen sind. Die Nettokaltmiete (Bestandsmiete) lag im Bundesdurchschnitt im Dezember 2024 2,1 % höher als im Vorjahresmonat. Die Angebotsmieten haben sich um 4,7 % erhöht.

Die Wohnungsnachfrage stieg stärker als das Wohnungsangebot, und der Leerstand dürfte weiter gesunken sein. Auch im Jahr 2025 ist in Abhängigkeit von der Entwicklung in der Ukraine mit einem nochmaligen Rückgang der Leerstandsquote zu rechnen.

Die Preisentwicklung der Wohnimmobilien erfuhr im vergangenen Jahr eine Stabilisierung gemäß dem ZIA -Frühjahrsgutachten 2025. Im ersten Halbjahr sanken die Kaufpreise noch leicht und erholten sich im zweiten Halbjahr, sodass das Preisniveau im Vergleich zum Vorjahr bei -0,4 % für Eigentumswohnungen und +0,6 % für Ein-/Zweifamilienhäuser lag. Der Mietpreis verzeichnete im Jahr 2024 ein deutliches Wachstum. Der Anstieg lag im bundesweiten Durchschnitt bei 2,1 % für Bestandsmieten und 4,7 % bei Neuvermietung.

Die im Jahr 2024 gesunkenen Zinsen haben eine positive Entwicklung im Bereich der Immobilienfinanzierungen ermöglicht. Bis zum Oktober 2024 stieg das monatliche Kreditvolumen im Vergleich zum Vorjahresmonat um 29,2 %.

Der bulwiengesa-Immobilienindex steht nach einer Stagnation im Vorjahr (0,0 %) wieder bei einem leichten nominalen Plus von 0,8 %, befindet sich aber wie die gesamte Immobilienbranche in einer abwartenden Haltung, Im Teilindex Wohnen: 1,0 % (2023: 0,9 %) sowie Teilindex Gewerbe: 0,2 % (2023: -2,1 %). Die A- und D-Städte weisen eine höhere Zunahme von +0,8 % auf, während die B- und C-Städte mit +0,6 und +0,7 % eine geringfügig niedrigere Steigerungsrate aufweisen. Die A-Städte (216,7 Punkte) bleiben Primus vor den C- Städten (198,2 Punkte) und B-Städten (196,2 Punkte), die sich auf vergleichbarem Niveau befinden. Die D-Städte (177,4 Punkte) weisen den geringsten Anstieg seit 1990 auf. Der Rückgang der innerstädtischen Einzelhandelsmieten setzt sich in allen Städtekategorien fort, zwischen -1,6 % in den A-Städten und -2,8 % in den kleineren Standorten. Im Gegensatz dazu sind die Büromieten gestiegen, in zentralen Lagen +2,5 %.

Die hohe Inflation in Deutschland sowie teils deutlich steigende Löhne/Gehälter und Pensionen/Renten schlagen sich sukzessive auf die Wohnungsmieten nieder.

Die zusätzliche Migration, verursacht durch den Krieg in der Ukraine, führt zu weiter steigender Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in ganz Deutschland bei einem begrenzten Angebot.

Die Investitionstätigkeit wurde im vergangenen Jahr insbesondere durch die gesunkenen Kapitalmarktzinsen positiv beeinflusst. Unter den Assetklassen Büro-, Handel-, Wohn-, Logistik- und Hotelimmobilien blieb die Assetklasse der Wohnimmobilien Spitzenreiter laut Hypo-Immobilienklima der Deutschen Bank. Aus der Branche berichtet JLL im Investmentüberblick Q4 2024, dass etwa 30 % des investierten Kapitals auf Wohnimmobilien entfielen. Das immanente Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum und die damit verbundenen steigenden Mieten führten zu guten Belegungsquoten und niedrigen Mietausfallwahrscheinlichkeiten. Das Transaktionsvolumen im Wohnsektor betrug im vergangenen Jahr etwa 10,5 Mrd. EUR.

Die Ratingagentur Scope berichtet im Februar 2025, dass in geschlossenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr Eigenkapital in Höhe von 348 Mio. EUR platziert wurde. Im Jahr davor waren es 422 Mio. EUR. Im Vergleich zu anderen Assetklassen dominierte die Assetklasse Immobilien mit einem Anteil von 61 % des gesamten platzierten Eigenkapitals, gefolgt von Private Equity mit einem Anteil von 32 % und erneuerbare Energien mit 6 %.

Aufgrund der anhaltenden Krise im Wohnungsneubau erwarten Experten am Immobilienmarkt mittel- bis langfristig einen anhaltenden Anstieg der Mietpreise. Am Immobilien- Investmentmarkt geht die Mehrheit der Experten davon aus, dass nach der eingetretenen Stabilisierung in 2024, das Investitionsvolumen im laufenden Jahr zunehmen wird. Darüber hinaus scheint eine Bodenbildung bei den Kaufpreisen im Bereich Wohnimmobilien erreicht und steigende Immobilienpreise werden erwartet.

2.2 Geschäftsverlauf

Die Sicherheit und Verlässlichkeit der Gesellschaft haben sich seit Bestehen bewährt. Es wurde konsequent auf Projektentwicklungsgeschäft verzichtet und stattdessen das seit Jahren bewährte Kerngeschäft mit Fokus auf maximale Solidität und eigene Expertise weiterentwickelt. Zum Kerngeschäft gehört die Konzentration auf Erwirtschaftung einer marktunabhängigen Rendite durch Ankauf, Optimierung sowie den Verkauf von zahlreichen (Bestands-)Wohnimmobilien an verschiedenen bundesweiten Standorten in deutschen Ober- und Mittelzentren.

Im regulierten Geschäftssegment wird das Neugeschäft durch die KVG durchgeführt.

Der ICD 10 und ICD 11 befinden sich weiterhin in der Betriebsphase, der ICD 8 und ICD 9 in der Desinvestitionsphase. Die Laufzeit des ICD 8 wurde bis zum 31.12.2026 verlängert. Weitere Verkäufe der Immobilien des ICD 8 und ICD 9 befinden sich in Planung.

Die Vertriebsphase des ICD 12 wurde im Dezember 2024 beendet. Es wurden weitere Investitionen in 2024 i.H.v. ca. EUR 59 Mio. getätigt.

Der Vertrieb des ICD 14 startete im Januar 2024. Bis April 2025 konnte ein Zeichnungsstand von über EUR 2,6 Mio. erreicht werden und die erste Immobilie am Standort Aschaffenburg angekauft werden.

Das im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Ergebnis der Gesellschaft ist entsprechend der Planung innerhalb der Erwartungen ausgefallen. Die Kosten der Gesellschaft wurden allein durch die laufenden Erträge aus den Fonds gedeckt, was die solide finanzielle Ausstattung der Gesellschaft zeigt.

Die direkten Erlöse für die KVG lagen mit EUR 9.030.630 (Vorjahr: EUR 6.731.528), deutlich über dem Ergebnis des Vorjahres. Die den AIF weiterbelasteten Provisionserlöse haben sich im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt (EUR 7.484.077 gegenüber EUR 3.806.725). Den weiterbelasteten Provisionserlösen stehen entsprechende Aufwendungen gegenüber.

So konnten die Erlöse aus laufender Verwaltungsvergütung der bestehenden AIF stabil gehalten werden und alle anderen Vergütungen deutlich gesteigert werden. Insbesondere die Ankaufsvergütung sowie die Erlöse aus Initialgebühren des ICD 12 verdoppelten sich gegenüber dem Vorjahr und trugen zum Erfolg bei.

Mit dem ICD 12 befand sich im gesamten Jahr 2024 ein weiterer Fonds in der Verwaltung, der den Geschäftsverlauf weiter gestärkt hat.

Der Geschäftsverlauf wird unter Berücksichtigung der gesamtwirtschaftlichen Situation als positiv und mit einem positiven Ausblick bewertet.

2.3 Lage des Unternehmens

2.3.1 Ertragslage

Die verbesserte Erlössituation der Gesellschaft ist Ausdruck der sich insgesamt gebesserten Marktlage, welche durch die regelmäßige Verwaltungsvergütung für den ICD 8, ICD 9, ICD 10, ICD 11 und ICD 12 weiter solide ist. Zusätzlich konnten Erträge aus Ankaufsprüfungen für den Fonds ICD 12 erwirtschaftet werden. Insgesamt legten die Umsätze im Vergleich zum Vorjahr deutlich zu, mit EUR 16.514.706 (Vorjahr: EUR 10.538.253), wobei die direkten Erlöse für die KVG um ca. 1/3 stiegen, gegenüber den AIF weiterbelasteten Provisionserlösen, die sich sogar in etwa verdoppelten.

Insgesamt konnten Erlöse aus laufender Verwaltungstätigkeit i.H.v. EUR 5.021.198 erwirtschaftet werden. Dies entsprach den planmäßigen Annahmen zum Verlauf der Erlöse.

Die Gesellschaft hat überdies im sechsten vollen Geschäftsjahr nach Gründung Erträge ca. TEUR 67 aus der Verwaltung der Altfondsgesellschaften G.P.P 1 bis G.P.P 4 sowie für Buchführung und Liquiditätsmanagement von Gesellschaften der PV-Gruppe vereinnahmt. Diese Erlöse werden mit der folgenden Liquidation dieser Gesellschaften zeitnah auslaufen.

Die geplante Platzierung des Eigenkapitals des ICD 12 konnte im Wirtschaftsjahr 2024 trotz schwieriger Marktlage mit einem Kommanditkapital von TEUR 91.657 erreicht werden.

Bei den Provisionserlösen aus Weiterbelastung i.H.v. EUR 7.484.077 (Vorjahr: EUR 3.806.724) handelt es sich mit EUR 6.921.626 um Erlöse aus der Eigenkapitalvermittlung sowie ansonsten überwiegend um Erlöse aus Marketing.

Die Personalaufwendungen stellen nach den weiterbelasteten Aufwendungen den größten Aufwandsposten dar und betrugen für Löhne und Gehälter (ohne pauschale Steuern o.ä.) EUR 2.330.891 (Vorjahr: EUR 2.186.841) sowie EUR 372.915 (Vorjahr: EUR 388.289) für Sozialaufwendungen. Der Anstieg der Personalaufwendungen ist unter anderem auf den weiterhin erfolgten Personalaufbau zurückzuführen und spiegelt das kontinuierliche Wachstum der Gesellschaft wider.

Insgesamt schließt die Gesellschaft das Geschäftsjahr 2024 mit einem gegenüber dem Vorjahr um mehr als 80% gestiegenen Jahresüberschuss i.H.v. EUR 3.238.892 (Vorjahr: EUR 1.779.645) deutlich positiv ab.

2.3.2 Finanz- und Vermögenslage

Die Gesellschaft hatte in 2024 fünf AIF in der Verwaltung, die ein Bruttofondsvermögen (Summe aller Aktiva) von ca. EUR 329 Mio. (Vorjahr: fünf AIF mit ca. EUR 300 Mio.) aufweisen.

Die Gesellschaft verfügt zum Stichtag über Eigenkapital i.H.v. EUR 2.873.892. Darin enthalten sind das gezeichnete Kapital (EUR 125.000) und eine Gewinnrücklage (EUR 250.000). Die Gesellschaft verfügt zum Bilanzstichtag über liquide Mittel i.H.v. insgesamt EUR 3.103.481 (Festgeldkonten i.H.v. EUR 1.387.486 sowie zwei weitere Bankkonten i.H.v. EUR 1.715.995) und erfüllte zu jeder Zeit die Eigenmittelanforderungen gemäß § 25 KAGB. Diese gesetzliche Vorgabe besagt, dass 25 % der Gemeinkosten der Gesellschaft aus dem letzten Geschäftsjahr als Eigenkapital vorgehalten werden müssen. Für das Geschäftsjahr 2024 entspricht dies einem Betrag von rund EUR 1.300.000. Diese zusätzlichen liquiden Mittel wurden als Sicherheitsreserve auf dem Festgeldkonto neben dem weiteren Bankkonto vorgehalten.

Die Verbindlichkeiten von insgesamt EUR 4.062.486 (Vorjahr: EUR 1.182.666) bestanden aus Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen i.H.v. EUR 2.467.195 (Vorjahr EUR 1.118.567) und sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 1.595.291 (Vorjahr: EUR 64.099), davon Verbindlichkeiten aus Steuern und Abgaben in Höhe von EUR 1.583.367 (Vorjahr: EUR 45.800). Insgesamt liegen die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten unter drei Monaten. Die Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in Euro.

Rückstellungen wurden i.H.v. EUR 1.230.696 (Vorjahr: EUR 1.175.011) gebildet. Diese betreffen im Wesentlichen Steuerrückstellungen mit EUR 1.032.459 für 2023 und 2024 (Vorjahr: EUR 1.050.999).

Die Vermögenslage der Gesellschaft war insbesondere durch die Forderungen an Kreditinstitute mit insgesamt EUR 3.103.481 (Vorjahr: EUR 2.783.959) sowie durch die Forderungen an Kunden i.H.v. EUR 3.267.431 (Vorjahr EUR 2.776.604) geprägt. Zudem weist die Gesellschaft im Berichtsjahr aktivierte immaterielle Anlagewerte in Höhe von EUR 212.406 (Vorjahr EUR 289.405) aus sowie sonstige Vermögensgegenstände i.H.v. 1.375.501 (Vorjahr EUR 33.604), die im Wesentlichen Forderungen gegen die ICD 9, die im Vorjahr noch unter den Forderungen gegen Kunden ausgewiesen wurden, enthalten.

Die Gesellschaft war zu jeder Zeit fähig, ihre Verpflichtungen zu erfüllen.

Fremdfinanzierungsbedarf bestand über Verbindlichkeiten des täglichen Geschäfts hinaus nicht. Sämtliche Verpflichtungen der Gesellschaft wurden stets aus Einnahmen der laufenden Geschäftstätigkeit gedeckt.

Zudem bestehen keine Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Gesellschaftern oder nachrangige Verbindlichkeiten und es wurden keine Schuldübernahmen oder Bürgschaften gegenüber Fondsgesellschaften oder Fremdfirmen übernommen.

Gegenüber Dritten bestehen nur kurzfristige Verbindlichkeiten aus laufender Geschäftstätigkeit. Rückstellungen betreffen hauptsächlich Steuerrückstellungen von noch nicht veranlagten Geschäftsjahren.

Die bestehende hervorragende Reputation ist überregional. Darüber hinaus ist die Gesellschaft in keinerlei Klagen involviert.

2.3.3 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage einzelner Unternehmensbereiche

2.3.3.1 Neugeschäft

Im Bereich des Neugeschäfts wurde der AIF ICD 12 mit einem eingeworbenen Kommanditkapital von EUR 91.657.000 zum 31.12.2024 ausplatziert und damit das verwaltete Kapital erhöht.

2.3.3.2 Provisionserträge

Die Gewinn- und Verlustrechnung weist Provisionserträge i.H.v. insgesamt EUR 16.514.706 (Vorjahr: EUR 10.538.253 ) aus und liegt mit diesem Volumen ca. 57 % über dem Vorjahr.

Im Bereich der originären Verwaltertätigkeit hat die KVG im Geschäftsjahr etwa 34% höhere Erlöse in 2024 aus Verwaltungstätigkeit von rund EUR 9.030.630 (Vorjahr EUR 6.731.528) erzielt. Neben der laufenden Verwaltung der AIF mit ca. EUR 5 Mio. stammten diese vor allem etwa zu gleichen Teilen aus Initial- und Ankaufsvergütung sowie Finanzierungsvermittlung für die verwalteten AIF.

Wesentliche Aufwendungen - abgesehen von weiter zu belastenden Aufwendungen i.H.v. EUR 7.484.077 (Vorjahr EUR 3.806.725) - im Bereich der laufenden Verwaltung sind die Personalaufwendungen i.H.v. EUR 2.704.168 (Vorjahr EUR 2.574.866).

In 2024 wurden die Vergütungen des ICD 9 nicht beglichen. Um die Liquidität des ICD 9 zu sichern, hat die Gesellschaft ihre Vergütungsforderungen 2024 sowie zukünftige Vergütungen aus 2025.

2.4 Finanzielle und nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

Die Gesellschaft sowie auch der Geschäftsumfang befinden sich derzeit nach einer erfolgten Aufbauphase in einer stetigen Wachstumsphase, daher sind die Eigenmittel die wesentliche Steuerungsgröße der Geschäftsführung.

Zudem ist im operativen Geschäft das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit die entscheidende Kennzahlengröße, die die Eigenmittel wesentlich beeinflusst. Aus diesem Grund und aufgrund der Abhängigkeit der KVG von den Erlösen der AIF, hat die Geschäftsführung ein Monats-Controlling sowie eine kurzfristige rollierende Planung eingerichtet, so dass bei Ausbleiben der Erlöse oder höheren als den geplanten Kosten, Gegenmaßnahmen ergriffen werden können.

Weiterer Leistungsindikator bzw. weitere Steuerungsgröße der Geschäftsführung ist das verwaltete Bruttofondsvermögen bzw. das Kommanditkapital der AIF. Die laufende Geschäftsbesorgung der Gesellschaft ist an den Nettoinventarwert der verwalteten AIF gekoppelt, so dass hiervon die Ertragssituation der KVG mit beeinflusst wird.

Eine Steuerung der Gesellschaft über nicht-finanzielle Leistungsindikatoren erfolgt nicht.

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

3.1 Prognosebericht

Der ICD 12 befindet sich noch in der Investitionsphase und soll in 2025 ausinvestiert sein. Der Fonds ICD 14 ist seit Januar 2025 in der Platzierungsphase, soll bis Ende 2026 ausinvestiert sein und wird somit zusätzliche Einnahmen in 2025 generieren.

Der Jahresüberschuss vor Steuern (EBIT) im Jahr 2024 in Höhe von EUR 4.694.218 bestätigt die langfristig positive Entwicklung des Unternehmens. Diese zeigt sich darin, dass das Ergebnis vor Steuern (EBIT) seit 2020 stets deutlich über 2 Millionen Euro liegt, mit EUR 2.580.090 in 2023, EUR 6.870.077 in 2022 sowie in 2021 mit EUR 6.489.345 und 2020 mit EUR 3.127.894.

Auch im laufenden Jahr wird die Marke von mindestens EUR 2 Mio. beim EBIT voraussichtlich deutlich übertroffen werden. Der positive Verlauf der Ankäufe im laufenden Jahr beim ICD 12, der bereits über EUR 26,4 Mio. hauptsächlich durch ein Portfolio in Aschaffenburg investiert hat, ermöglicht trotz herausfordernder Marktbedingungen den Erwerb und die Abrechnung von Objekten im Wert von geplant ca. EUR 50 Mio.

Die Prognosen hinsichtlich der Platzierungszahlen des ICD 14 sind positiv.

Die Geschäftsführung ist sich der kurzfristig negativen Einflussfaktoren bewusst. Es zeichnet sich bereits eine positive Trendwende im Markt ab, die allerdings auch gute antizyklische Kaufgelegenheiten bietet. Mittelfristig wird davon ausgegangen, dass die für das Investment positiven Auswirkungen für weitere Mietsteigerungen nachteilige Faktoren wie beispielsweise die Erhöhung von Zinssätzen und von Rohstoffpreisen sowie Kostensteigerungen mehr als ausgleichen werden. Insbesondere das Zinsniveau, Kostendruck und volatile Energie- sowie Rohstoffpreise im Zuge geopolitischer Eskalationen als auch neue gesetzgeberische Regelungen im Bereich des Klimaschutzes müssen weiterhin aufmerksam beobachtet werden, um negative Einflüsse auf den wirtschaftlichen Erfolg der Fonds zu vermeiden und zu begrenzen. Der Vertrieb bleibt insgesamt herausfordernd, da auch andere konkurrierende Investments mit in den Blick genommen werden müssen, wie bspw. das Tagesgeld.

Angesichts der konstant steigenden Nachfrage nach Wohnraum und dem stockenden Neubau, sind aus heutiger Sicht stabile bzw. steigende Mieteinnahmen aus Bestandsobjekten zu erwarten. Die Geschäftsleitung geht davon aus, dass die beschlossenen Maßnahmen wieder mehr Teilnehmer auf den Immobilienmarkt zurückholen werden.

Aus Sicht der Geschäftsleitung werden sich aufgrund des aktuellen wirtschaftlichen und politischen Umfelds kurzfristige Verwerfungen weiterhin nicht vermeiden lassen. Die dargestellten Einflussfaktoren beeinflussen den Erfolg des Geschäftsverlaufs der Fonds teils deutlich negativ (beispielsweise Zinsen und Rohstoffpreise/Kosten), teils auch positiv (steigende Mieten und Wohnungsraummangel), bereits ablesbar an wieder steigenden Kaufpreisen für Wohnimmobilien im letzten Jahr.

Ferner geht die Geschäftsführung davon aus, dass die aktuellen weltpolitischen Verwerfungen, insbesondere bewaffnete Konflikte in Europa und im Nahen Osten, weiter keine nennenswerte direkte Auswirkung auf die Geschäftstätigkeit nach dem Abschlussstichtag haben wird.

Niedrigere Immobilien-Bewertungen, die als Folge zu einer geringeren laufenden Vergütung führen könnten, sind derzeit bei gut vermieteten Mehrfamilienhäusern nur in einem überschaubaren Maß und regional differenziert zu erwarten, wenngleich diese Parameter auch im Geschäftsjahr 2024 im Markt beobachtet wurden.

Negative und belastende Faktoren sind das Zinsniveau und erhöhte Rohstoffpreise, welche das Bauen und Wohnen weiter verteuern werden. Auch kann es bei Gebäuden mit hohem CO ₂ -Ausstoß künftig möglich sein, dass diese aufgrund fehlender energetischer Maßnahmen im Verkaufsfall einen deutlich niedrigen Marktpreis erzielen. Diese Tendenzen werden jedoch im Rahmen der jährlichen Bewertungen berücksichtigt.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung und Planungen zwischen der Gesellschaft und den einzelnen Fonds unterschieden werden muss. Insbesondere hat sich das Zinsniveau auf die wirtschaftliche Entwicklung der Fonds negativ ausgewirkt, wobei ein Ende des Zinserhöhungszyklus eingetreten ist.

Bei Verkäufen an Privatanleger erreicht man derzeit gute Preise am Markt. Im Rahmen von Portfolioverkäufen wird sich derzeit auf eine längere Haltedauer eingestellt, was im Hinblick auf die Gesellschaft auch zu einer zeitlich längeren Einnahme von Vergütungen führt.

Insbesondere bei ICD 9 und ICD 10 wird eine höhere Liquiditätsposition angestrebt, was zu weiterhin verstärkter Kostenkontrolle hinsichtlich Sanierungs- und Baumaßnahmen führt und einer Intensivierung der Anstrengungen im Mietmanagement um langfristig über die Laufzeit höhere Einnahmen aus den Mieten für die Fonds zu erwirtschaften.

Bei den Fremdfinanzierungen war auch im Verlauf 2024 eine restriktive Darlehensvergabe durch die Banken einzuplanen, welche sich einerseits in sinkenden Beleihungswerten, zum anderen in steigenden Anforderungen und damit einhergehend deutlich längeren Bearbeitungszeiten bemerkbar machte.

Die Marktparameter, wie Nachfrage nach Sachwerten, Wohnraumknappheit sowie die anhaltende Suche nach sicheren Anlagemöglichkeiten werden von der Geschäftsleitung weiterhin als positives Umfeld gesehen, weshalb an der positiven Prognose festgehalten wird.

Für den seit Dezember 2024 ausplatzierten ICD 12 sieht die Geschäftsführung einen positiven Ausblick. Insbesondere hat sich die Einschätzung der Geschäftsführung aus dem Vorjahr bewahrheitet, aufgrund der Marktlage beim Einkauf gute Potenziale nutzen zu können, die aufgrund gefallener Einkaufs-Multiplikatoren zu höheren Renditen führt.

Der geringere Einkaufsfaktor führt zur Möglichkeit prozentual höherer Darlehenssummen für einzelne Objekte. Absolut steigt gegenüber dem oben beschriebenen Szenario in 2024 somit gegenwärtig tendenziell die Möglichkeit der Darlehensaufnahme z.B. im Vergleich zum ICD 11, so dass eine höhere Investitionsquote möglich ist.

Die Gesellschaft selbst ist auch für das kommende Jahr sicher aufgestellt. Allein aus den laufenden Vergütungen wird die Gesellschaft einen vergleichbar hohen Beitrag wie in 2024 erzielen, womit Personalkosten und übrige laufenden Kosten der Gesellschaft gedeckt werden können.

Der Vertrieb des AIF ICD 14 konnte bereits im April 2025 durch einen positiven Platzierungsverlauf eine Zeichnungssumme von ca. EUR 2,6 Mio. generieren, bei einem erwarteten weiter guten Platzierungsverlauf in 2025.

Der positive Platzierungsverlauf des AIF ICD 12 konnte zum 31. Dezember 2024 eine hohe Zeichnungssumme von TEUR 91.657 ausweisen.

Für den ICD 8 wird in 2025 mit laufenden Erträgen aus der Verwaltung von EUR 1,3 Mio. gerechnet.

In 2025 wird mit laufenden Erträgen i.H.v. ca. EUR 1,0 Mio. aus der Verwaltung des ICD 9 geplant. Allerdings werden Forderungen gegen die Gesellschaft aufgrund von Darlehensgewährungen zunächst bis Ende 2025 nicht zahlungswirksam. Mit dem Ausgleich ist erst nach entsprechenden Objektverkäufen zu rechnen.

Beim ICD 10 wird derzeit von Erträgen aus der Verwaltung von ca. TEUR 840 ausgegangen.

Erträge beim ICD 11 werden derzeit für die Verwaltung mit ca. EUR 1,36 Mio. geplant.

Erträge beim ICD 12 werden derzeit für die Verwaltung mit ca. EUR 1,12 Mio. kalkuliert. Bei den Transaktionsvergütungen werden ca. EUR 1,0 Mio. angesetzt sowie Fremdkapitalvermittlung von ca. TEUR 880.

Beim ICD 14 wird derzeit für die Verwaltung mit ca. TEUR 175 kalkuliert. Bei den Initial- und Transaktionsvergütungen werden ca. TEUR 680 angesetzt sowie Fremdkapitalvermittlung von ca. TEUR 200.

Bis zum Vertriebsende des ICD 14 in 2026 wird durch die Geschäftsleitung mit einer weiterhin erfolgreichen Platzierung gerechnet und damit mit der Möglichkeit, die Marktposition der Gesellschaft durch innovative und für den Anleger ertragreiche Produkte zu stärken und weiter auszubauen. Insbesondere wird der ICD 14 als zweites Art. 8 Produkt nach Offenlegungsverordnung-VO speziell der vom Markt erhöhten Nachfrage von Finanzprodukten nachkommen, welche ökologische Merkmale berücksichtigen und fördern.

Auch im Jahr 2025 wird die Gesellschaft Eigenmittel in ähnlicher siebenstelliger Höhe wie im Jahr 2024 als Sicherheitsreserve stellen, um sich umfassend abzusichern.

3.2 Chancen- und Risikobericht

3.2.1 Chancenbericht

Die wesentlichen Chancen ergeben sich für die Gesellschaft aus der Platzierung von Eigenkapital für die zukünftig verwalteten AIF. Es besteht die Chance, dass die Gesellschaft in der Lage ist, mehr Eigenkapital zu platzieren oder das benötigte Eigenkapital schneller zu platzieren als geplant.

Sofern die Gesellschaft mehr geeignete Projekte für AIF am Markt akquirieren kann, könnte sie ggf. auch mehr AIF initiieren und platzieren, was ebenfalls zu einem besseren Ergebnis der Gesellschaft beitragen würde.

Es besteht ebenfalls die Möglichkeit, den potentiellen Investorenkreis um institutionelle Anleger zu erweitern und damit weitere Geschäftsfelder für die KVG zu erschließen.

3.2.2 Risikobericht

Der bewusste und kontrollierte Umgang mit Chancen und Risiken ist ein zentrales Element der Unternehmensführung in der KVG. Mit der Zunahme der Komplexität und Volatilität in der globalen Welt ist das Chancen- und Risikosystem regelmäßig den veränderten Rahmenbedingungen anzupassen.

Das zentrale Risiko der KVG ist unverändert der Ausfall von Vergütungsforderungen (Kontrahentenrisiko). Dies beinhaltet insbesondere das Risiko, dass Einnahmen aus der Fondsverwaltung nicht derart rechtzeitig vereinnahmt werden, um Verbindlichkeiten unter Berücksichtigung der geforderten Mindesteigenmittelunterlegung für Kapitalverwaltungsgesellschaften (fristgerecht) zu erfüllen.

Die Marktrisiken sind derzeit erhöht, was die Entwicklung des Mietmarktes sowie die Wertentwicklung der Vermögensgegenstände und das Veräußerungsrisiko betrifft.

Insbesondere wirkt sich das Zinsniveau auf die wirtschaftliche Entwicklung der Fonds negativ aus und erhöht die Liquiditätsrisiken. Bei Privatanlegern wird derzeit bei Verkäufen noch von guten Preisen ausgegangen. Im Rahmen von Portfolioverkäufen ist nunmehr jedoch ein Sinken der Preise festzustellen. Darüber hinaus ist eine restriktive Darlehensvergabe durch die Banken festzustellen. Zum einen sinken die Beleihungswerte, zum anderen steigen die Anforderungen und die Bearbeitungszeiten sind deutlich länger geworden.

Bei einer insgesamt für das Jahr 2025 positiven Entwicklung könnten insbesondere der Ukraine-Krieg und das veränderte Zinsniveau negative Einflüsse auf den wirtschaftlichen Erfolg der Investmentgesellschaften und somit auch auf die Gesellschaft haben. Es wird derzeit nicht davon ausgegangen, dass die möglichen weiteren Entwicklungen zu negativen Abweichungen von Prognosen oder Zielen des Unternehmens führen können und es sich dabei um wesentliche Einzelrisiken der Investmentgesellschaften handelt, die im Rahmen der Risikolage gesondert betrachtet werden müssen.

Bei der Wertentwicklung der Immobilien sind die aktuellen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt weiter mit erhöhten Unsicherheiten behaftet. Eine weiterhin intensive Beobachtung der Marktentwicklung wird durch die Gesellschaft vorgenommen, um kurzfristig handlungsfähig zu bleiben.

Mögliche Risiken für die Gesellschaft, das wesentliche Erlöse aus der Platzierung des ICD 14 erst später bzw. in geringerem Ausmaß erzielt werden könnten durch Verzögerungen des planmäßigen Platzierungsbeginns des ICD 14 wurden durch den zeitigen Vertriebsstart im Januar 2025 und die bisher erreichte Höhe der Platzierungssumme ausgeschlossen.

Aufgrund der möglichen gesamtwirtschaftlichen und branchenbezogenen Risiken gilt der Platzierung weiterhin ein besonderes Augenmerk und steht unter engmaschiger Beobachtung.

Ein weiteres Risiko besteht im zukünftigen Neugeschäft mit geeigneten Immobilien. Insgesamt ist festzustellen, dass durch den Bekanntheitsgrad der Gesellschaft auch deutlich mehr Angebote für Ankaufsobjekte eingehen bzw. in größerem Investitionsvolumen als umfangreiche Portfolios. Aufgrund dieser Erfahrungen wird derzeit nicht mit einer noch schwierigeren Situation für den Ankauf gerechnet. Der Ankauf war bisher schon eine große Herausforderung und bleibt es auch weiterhin.

Adressenausfallrisiken und operationelle Risiken werden von der KVG als wesentlich eingestuft.

Die KVG berücksichtigt im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch fortlaufend während der Investitionsphase von bestehenden Anlagen etwaige Risiken, die im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsaspekten stehen, im Sinne der sog. Offenlegungsverordnung der EU vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor. Wesentlich für die Frage einer nachhaltigen Finanzierung sind hierbei die sogenannten "ESG"-Kriterien, mit denen sich Unternehmen hinsichtlich ihres Umgangs mit Umwelt (Environment), Gesellschaft (Social) und ihrer Unternehmensführung (Governance) positionieren. Im Sinne der sog. Offenlegungsverordnung der EU handelt es sich bei den von der KVG verwalteten Investmentgesellschaften bis einschließlich ICD 11 um sonstige Finanzprodukte, bei denen die strikte Verfolgung der ESG-Kriterien nicht sichergestellt werden kann, sowie beim ICD 12 und ICD 14 um Finanzprodukte nach Artikel 8 Offenlegungs-VO. Für die Erhebung relevanter Informationen, die zur Feststellung, Gewichtung und Überwachung der nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen aus Umwelt-, Sozial- und Governance- Aspekten notwendig sind, hat die KVG interne Strategien entwickelt, um die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren risikoorientiert zu berücksichtigen, was derzeit bei Ankaufsprüfung und fortlaufend im Risikomanagement umgesetzt wird.

Im Bereich erneuerbarer Energien war die KVG im Berichtszeitraum nicht aktiv.

3.2.3 Risikomanagementsystem

Die Gesellschaft hat ein Risikomanagementsystem eingerichtet, das alle Bereiche des Geschäftsbetriebs der Gesellschaft wie auch der verwalteten AIF umfasst sowie eine Funktionstrennung zwischen dem operativen Geschäft und den Kontrollfunktionen.

Um eine unternehmensweite EDV-gestützte integrierte Sicht der risikorelevanten Prozesse darzustellen wird das Risikomanagement-System in einem speziellen Software-Modul genutzt.

Die identifizierten Risiken werden mittels eines qualitativen Scoring-Verfahrens in Bezug auf Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe bewertet. Im Rahmen dieser Bewertung werden - ausgehend von ermittelten Bruttorisiken - bereits bestehende Maßnahmen berücksichtigt, die potentielle Schadenshöhen minimieren.

Die Risiken werden individuell sowie im Gesamtkontext regelmäßig überwacht. Alle wesentlichen Risiken werden unter Berücksichtigung des Risikodeckungspotentials limitiert. Spätestens bei Erreichen festgelegter Limits werden geeignete Gegenmaßnahmen ergriffen.

Nachhaltigkeitsrisiken wirken auf alle bekannten Risikoarten ein und stellen dabei keine eigene Risikoart dar, sondern werden als Teilaspekt den bekannten Risikoarten wie Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Kreditrisiko oder operationelles Risiko zugeordnet. Sie können sich verstärkend auswirken und tragen dann mitunter wesentlich zum Gesamtrisikoprofil eines Alternativen Investmentfonds bei.

Vor diesem Hintergrund ist die angemessene Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken als Teil unserer Gesamtrisikostrategie im Risikomanagement verankert. Ziel ist es, das Eintreten dieser Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, um die Auswirkungen auf die betroffenen Vermögensgegenstände zu minimieren. Hierbei stehen wir in einem laufenden Prozess, der in regelmäßigen Abständen zu einer Überprüfung der Angemessenheit und weiteren Ausbildung der Methoden und Verfahren zur Identifizierung, Bewertung, Steuerung und Überwachung der Nachhaltigkeitsrisiken führt.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2024 wurde am 23. Mai 2025 festgestellt.