VHB FM GmbHLiquidiert

VHB FM GmbH

Essen

Jahresabschluss zum 31.12.2013

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Der vorliegende Jahresabschluss der VHB FM GmbH, Essen (nachfolgend kurz: VHB FM), wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte in Übereinstimmung mit der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Die Vorjahreszahlen sind in Klammern angegeben.

Alleinige Gesellschafterin der VHB FM ist die Wohnungsbau Niedersachsen GmbH, Hannover (nachfolgend kurz: WBN).

Seit dem 27. Juni 2005 besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der WBN. Er ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von beiden Vertragspartnern unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten auf das Ende eines jeden Geschäftsjahres gekündigt werden. Der Vertrag wurde am 28. Februar 2006 ins Handelsregister eingetragen und trat damit rückwirkend zum 1. Juli 2005 in Kraft. Die Gesellschafterversammlung hat am 28. November 2013 eine Änderung des Ergebnisabführungsvertrages beschlossen.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Soweit erforderlich, werden bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens bei voraussichtlich dauernder Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist.

Die anderen Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung werden im Wesentlichen über Nutzungsdauern zwischen drei und 20 Jahren planmäßig abgeschrieben.

Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.

Geringwertige Anlagegüter mit einem Einzelwert bis einschließlich 150,00 Euro netto werden als Aufwand erfasst.

Geringwertige Anlagegüter mit einem Einzelwert zwischen 150,01 Euro netto und 410,00 Euro netto werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt.

Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Darüber hinaus bestehende allgemeine Risiken sind durch Pauschalwertberichtigungen abgedeckt.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden unter Zugrundelegung eines versicherungsmathematischen Gutachtens mit der Projected Unit Credit Method (Methode der laufenden Einmalprämie) berechnet.

Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 4,91 % (5,07 %) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Erwartete Gehaltssteigerungen wurden mit 2,50 % und erwartete Rentensteigerungen mit 2,00 % berücksichtigt. Die Fluktuation wurde mit einer Rate von 4,50 % berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Der anzuwendende Abzinsungszinssatz wird gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 von der Deutschen Bundesbank ermittelt und monatlich bekannt gegeben.

Soweit die zugrunde liegende Verpflichtung einen Zinsanteil enthält oder eine Rentenverpflichtung ohne Gegenleistung darstellt, wurde die Rückstellung zum Barwert mit einem Zinsfuß von 4,91 % (5,07 %) angesetzt.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge sind die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet. Aufgrund des zwischen der WBN und der VHB FM bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags ist die VHB FM für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 ertragsteuerliche Organgesellschaft der WBN. Die Bilanzierung von latenten Steuern im handelsrechtlichen Jahresabschluss zum 31. Dezember 2013 der VHB FM entfällt daher.

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten wurden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I.Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt (Anlage zum Anhang).

In der Position unfertige Leistungen sind erbrachte Teilleistungen in Höhe von 2.996 TEUR (2.274 TEUR) enthalten.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten:

Die Erhöhung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultiert im Wesentlichen aus der Anpassung der konzerninternen Weiterverrechnung von Externen bezogenen Instandhaltungsleistungen innerhalb der GAGFAH Group.

Die Forderungen gegen Gesellschafter in Höhe von 263 TEUR (788 TEUR) betreffen im Wesentlichen Finanzforderungen gegen die WBN. Die Verringerung resultiert im Wesentlichen aus dem Ausgleich der Forderung aus Verlustübernahme 2012 aufgrund des Ergebnisabführungsvertrags mit der WBN.

Alle Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten:

Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber der GAGFAH Facility Management GmbH (vormals Instandhaltungs-Service GmbH (ISG)), Essen, um 1.342 TEUR.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 981 TEUR (157 TEUR) betreffen ausschließlich Finanzverbindlichkeiten. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus der Abführung des Jahresüberschusses 2013 aufgrund des Ergebnisabführungsvertrags mit der WBN.

Alle Verbindlichkeiten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus Miet- und Leasingverträgen bestehen im Zeitraum 2014 bis 2018 sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 345 TEUR (117 TEUR).

Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen

Die Gesellschaft hat im abgelaufenen Geschäftsjahr Darlehen an den Gesellschafter ausgereicht. Diese sind nicht besichert. Die Darlehensforderungen valutieren am Bilanzstichtag mit 263 TEUR (0 TEUR) und sind jederzeit fällig. Darüber hinaus bestanden im Vorjahr weitere Forderungen aus Zinsabgrenzungen in Höhe von 6 TEUR. Die mit dem Darlehen im Zusammenhang stehenden Zinserträge betragen 7 TEUR (158 TEUR).

Darüber hinaus hat die Gesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr Darlehen vom Gesellschafter erhalten, die zum Bilanzstichtag vollständig zurückgeführt wurden. Diese waren nicht besichert. Die Darlehensverbindlichkeiten valutierten zum Bilanzstichtag 2012 mit 157 TEUR. Darüber hinaus bestehen Verbindlichkeiten aus abgegrenzten Zinsen in Höhe von 1 TEUR (0 TEUR). Die mit den Darlehen im Zusammenhang stehenden Zinsaufwendungen betragen 13 TEUR (1 TEUR).

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Zur Aufgliederung der vollständig im Inland erzielten Umsatzerlöse, verweisen wir auf die Gewinn- und Verlustrechnung.

Die Gewinn- und Verlustrechnung enthält folgende periodenfremde Erträge:

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 67 TEUR (113 TEUR) enthalten. Diese beinhalten ausschließlich Aufwendungen aus Ertragsberichtigungen.

Die sonstigen Steuern in Höhe von 6 TEUR (3 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Kraftfahrzeugsteuern.

D. Sonstige Angaben

Organe

Mitglieder der Geschäftsführung

Herr Oliver Arnemann

Chief Executive Officer

Frau Elke Fischer (bis 10. Dezember 2013)

Chief Financial Officer

Die Mitglieder der Geschäftsführung haben in dem Geschäftsjahr 2013 von der Gesellschaft keine Vergütung für Ihre Tätigkeit erhalten.

Mitarbeiter

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer (ohne Geschäftsführung) im Bereich der Bewirtschaftung betrug 103 (65).

In dieser Position sind im Geschäftsjahr 2013 43 (49) nebenberufliche Mitarbeiter enthalten, die im Geschäftsjahr 2012 separat ausgewiesen wurden.

Konzernverhältnisse

Bei dem Unternehmen, das den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen aufstellt, handelt es sich um die GAGFAH S.A., 2-4, rue Beck, L-1222 Luxembourg, Luxemburg. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft in Luxemburg oder unter www.gagfah.com erhältlich.

E. Ergebnisverwendung

Der Jahresüberschuss der VHB FM in Höhe von 980.317,47 Euro wurde entsprechend des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages an die WBN abgeführt.

Lagebericht

Wirtschaftsbericht

Geschäft der VHB FM GmbH, Essen

Die VHB FM GmbH, Essen (nachfolgend kurz: VHB FM), gehört zum Konzern der GAGFAH S.A., Luxembourg, Luxemburg (nachfolgend kurz: GAGFAH Group). Die GAGFAH Group ist mit bundesweit mehr als 162.000 Mieteinheiten und für Dritte verwaltete Wohnungen eine der größten in Deutschland börsennotierten Wohnungsgesellschaften.

Die VHB FM wurde am 27. Juni 2000 in Hannover unter der Firmierung NILEG-Immobilienservice GmbH, Hannover, gegründet und am 27. Juli 2000 in das Handelsregister der Stadt Hannover (HRB 58787) eingetragen. Am 16. September 2008 wurde die Namensänderung in VHB FM sowie die Sitzverlegung nach Essen von der Gesellschafterversammlung beschlossen. Die Eintragung erfolgte am 7. November 2008 im Handelsregister der Stadt Essen (HRB 20957).

Zweck der Gesellschaft ist die Erbringung von Dienstleistungen im wohnungswirtschaftlichen Bereich, wie insbesondere die Erbringung von Hausmeisterleistungen und Gartenpflegediensten, Übernahme des Betriebskostenmanagements, Erbringung und Verkauf von Versorgungsleistungen im Wärme- und Energiebereich, Übernahme von Betreuungsdiensten für ältere und behinderte Mieter/Innen im sozialen Wohnungsbau und die multimediale Versorgung von privaten und gewerblichen Dritten, sowie Beteiligungen an anderen Unternehmen gleicher oder ähnlicher Art.

Die Gesellschaft kann alle Geschäfte tätigen, die in direktem oder indirektem Zusammenhang mit dem Geschäftszweck stehen. Die Gesellschaft ist insbesondere berechtigt, Zweigniederlassungen und Tochtergesellschaften im In- und Ausland zu errichten und sich an anderen Unternehmen zu beteiligen.

Die wesentlichen Geschäftspartner der VHB FM sind die Gesellschaften der GAGFAH Group. Die VHB FM ist der technische und infrastrukturelle Dienstleister der GAGFAH Group.

Die VHB FM bedient sich hierbei im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen der Hilfe verbundener Unternehmen.

Die Geschäftstätigkeit der VHB FM konzentriert sich im Wesentlichen auf das Gebiet der alten Bundesländer.

Am 31. Dezember 2013 hat die Gesellschaft neben dem Hauptsitz in Essen Geschäftsstellen in Berlin, Essen, Hamburg und Nattheim. Die Geschäftsstellen sind ausschließlich für das infrastrukturelle und technische Facility Management gegründet worden. Weitere Leistungen werden in den Geschäftsstellen nicht angeboten.

Alleinige Gesellschafterin der VHB FM ist die Wohnungsbau Niedersachsen GmbH, Hannover (nachfolgend kurz: WBN).

Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag

Seit dem 27. Juni 2005 besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der WBN. Dieser ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von beiden Vertragspartnern unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten auf das Ende eines jeden Geschäftsjahres gekündigt werden. Der Vertrag wurde am 28. Februar 2006 im Handelsregister eingetragen und trat damit rückwirkend zum 1. Juli 2005 in Kraft. Die Gesellschafterversammlung hat am 28. November 2013 eine Änderung des Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages beschlossen.

Die Vorjahreszahlen sind in Klammern angegeben.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die volkswirtschaftlichen Zahlen reflektieren, dass die Eurozone seit dem Sommer 2013 die Rezession hinter sich gelassen hat und die Wirtschaft in der Eurozone im Jahr 2014 positive Zuwachsraten verzeichnen kann. Wichtige Voraussetzung für eine weitere positive Entwicklung ist, dass die strukturellen Anpassungen sowie notwendigen Spar- und Reformanstrengungen in den einzelnen europäischen Ländern fortgesetzt werden.

Die Konjunktur in Deutschland wird nach Einschätzung der Bundesbank weiter an Schwung aufnehmen und ihr Expansionstempo erhöhen.

Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im Jahr 2013 kontinuierlich gestiegen und lag nach Angaben des Münchener Institutes für Wirtschaftsforschung (ifo) im Dezember 2013 bei 109,5 Punkten (Dezember 2012 102,4). Maßgeblich für die Entwicklung sind günstige binnen- und außenwirtschaftliche Rahmenbedingungen. Vor diesem Hintergrund erwartet die Bundesbank im Rahmen ihrer halbjährlichen Prognose, nach einer Zunahme des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Jahr 2013 um 0,4 % für das Jahr 2014 einen deutlichen Anstieg um 1,7 %.

Trotz einer globalen Konjunkturerholung, gekoppelt mit einem moderaten Wirtschaftswachstum in der Eurozone, werden die Zinsen auf einem niedrigen Niveau bleiben. Die negativen Realzinsen bewirken aktuell kein erhöhtes Inflationsrisiko, erleichtern aber den Industriestaaten eine Entschuldung einzuleiten. Somit ist auch weiterhin von einem niedrigen Zinsniveau auszugehen. Der Leitzins lag im Dezember 2013 bei 0,25 %. Neben der Beachtung der Preisniveaustabilität versucht die Europäische Zentralbank mit der Höhe des Leitzinses die Konjunktur maßgeblich zu beeinflussen.

Entwicklung der Branche

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hat eine große volkswirtschaftliche Bedeutung für Deutschland und die Europäische Union. Sie stellt einen der größten Wirtschaftszweige in Deutschland dar und ist ein wichtiger Teil des europäischen Binnenmarktes. Der deutsche Wohnungs- und Immobilienmarkt bietet attraktive Bedingungen für deutsche und ausländische Anleger. Besonderes Stabilitätsmerkmal des deutschen Immobilienmarktes ist ein großer und gut funktionierender Mietwohnungsmarkt. Laut Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) leben 54,3 % aller Haushalte in Deutschland in Mietwohnungen. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist ein Bestandsmarkt und erwies sich auch in der Finanzkrise weiterhin als stabil. Im Gegensatz zu den USA und einigen europäischen Staaten hat es am deutschen Immobilienmarkt weder bei Gewerbe- noch bei Wohnimmobilien bisher einen Preisboom gegeben.

Die zentrale Herausforderung der Wohnungsunternehmen im Rahmen der Bestandsentwicklung liegt in der Modernisierung sowie dem Neubau von Wohnungsbeständen. Die Immobilienwirtschaft in Deutschland kann auf ein gutes Geschäftsjahr zurückblicken und signalisiert ein leichtes Plus an Investitionen in Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung der Gebäude, wobei der größte Teil der Investitionen der Wohnungsunternehmen für energiesparende und energieeffiziente Sanierungen und Modernisierungen eingesetzt wird. Die Verbesserung der Energieeffizienz ist seit Jahren untrennbarer Bestandteil der Bewirtschaftung der Bestände. Die Einschnitte bei den Programmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur energetischen Gebäudesanierung sowie fehlende politische Unterstützung bei Investitionen für Klimaschutzmaßnahmen werden vermutlich in den nächsten Jahren zu einem Rückgang der Investitionen führen. Denn trotz stabiler Immobilienwerte sind die Wohnungsunternehmen bei Modernisierungsaktivitäten auf verlässliche Finanzierungspartner und akzeptable Finanzierungsbedingungen angewiesen, da diese Maßnahmen überwiegend mit Fremdkapital finanziert werden.

Bei den Wohnnebenkosten ist auch im Jahr 2013 ein stetiger Preisanstieg zu verzeichnen. Im Verhältnis zum Anstieg der Kaltmieten stiegen in den letzten fünf Jahren die Wohnnebenkosten - Kosten für Strom, Öl, Gas und Fernwärme - überproportional. Der Preisanstieg der Wohnnebenkosten ist vor allem auf die Entwicklung bei fossilen Brennstoffen zurückzuführen. Aufgrund des Preisdruckes beim Heizöl bleiben die Energiepreise sowie die Ver- und Entsorgungsgebühren auch weiterhin auf einem hohen Niveau.

Die Wohnungswirtschaft ist wie kaum eine andere Branche sehr stark von regionalen Marktentwicklungen abhängig. In den kommenden Jahrzehnten steht der Wohnimmobilienmarkt vor einer großen demographischen und wirtschaftsstrukturellen Herausforderung. Unabhängig vom zukünftigen Bevölkerungsniveau werden sich die Relationen zwischen Alt und Jung verändern und die Altersstruktur in Richtung einer älteren Generation verschieben. Für die Wohnungsmärkte entscheidend ist, neben der Altersstruktur, in welcher Form die Bevölkerung in Haushalten zusammenlebt. Der Trend geht in die Richtung, dass weniger Personen in einem Haushalt zusammen wohnen. Nachfragerückgänge aufgrund sinkender Bevölkerungszahlen werden im nächsten Jahrzehnt durch die Zunahme der einzelnen Haushalte kompensiert. Der Strukturwandel bestimmt in großem Maße die Geschäftsstrategien der Zukunft. Neben der energetischen Sanierung und der Kostenbegrenzung bei den Betriebskosten kommt der Anpassung der Wohnungsbestände an die demographische Entwicklung eine große Bedeutung zu. Aufgrund massiver Veränderungen der Alters- und Sozialstruktur, auf die derzeitig bestehende Wohnraumangebote nicht ausgerichtet sind, sind alternative Wohnkonzepte gefragt. Hierbei steht nicht mehr das Produkt "Wohnung" sondern das Produkt "Wohnen" im Mittelpunkt aller Bemühungen. Es ist auch weiterhin eine anhaltende Umzugswelle vom Land in die Städte zu beobachten. Insbesondere in Ballungsgebieten war hierdurch ein starker Rückgang der Leerstände festzustellen. Um sich dem Strukturwandel zu stellen, müssen die Unternehmensstrategien dem Zukunftstrend immer besser gerecht werden. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie stehen die Wünsche der Mieter und die kurzfristige Reaktion auf Nachfragetrends. Neben dem bedarfsgerechten Angebot von Wohnungen ist auch ein attraktives Wohnumfeld und somit eine entsprechende Wohnumfeldgestaltung ein nicht zu unterschätzender Faktor. In diesem Zusammenhang ist eine langfristige und zielgerichtete Wohnungsbauförderung unumgänglich.

Unter dem Einfluss des demographischen Wandels mit dem zu erwartenden Bevölkerungsrückgang wird der Wohnungsmarkt zukünftig von Veränderungen geprägt und vor neue Herausforderungen gestellt.

Aufgrund der gesellschaftlichen Klimaschutzziele und einer höheren Energieeffizienz durch immer höhere Anforderungen an die Modernisierung von Gebäuden stoßen die Wohnungsunternehmen an ihre wirtschaftlichen Grenzen. Energieeffizienz und Klimaschutz müssen für die Wohnungsunternehmen unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Tragbarkeit und Sozialverträglichkeit der Mieter erfolgen. Investitionen in den Bestand müssen sich einerseits für die Wohnungsunternehmen rechnen, dürfen andererseits die Mieter nicht überfordern. Dazu sind weiterhin konstante rechtliche Rahmenbedingungen, Kostentransparenz auf den Energiemärkten und finanzielle Förderung erforderlich.

Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) werden die Wohnungspreise und -mieten in den meisten deutschen Großstädten auch im Jahr 2014 weiter ansteigen, wenn auch teilweise mit geringeren Steigerungsraten. Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main liegen hierbei weiterhin an der Spitze. Die Investition in Sachwerte und eine zunehmende Wohnungsknappheit in vielen Großstädten sind Ursachen für einen weiteren Preisanstieg für Immobilien. Auch die Mieten werden weiter steigen, jedoch mit geringeren Wachstumsraten. Vor allem in den Wirtschaftsmetropolen Berlin, Hamburg, München und Dresden haben sich in den letzten Jahren die Immobilienpreise stark von den Mieten abgekoppelt. Bei den Mietsteigerungen bestehen starke regionale Unterschiede in Abhängigkeit von der Nachfrage. Besonders hohe Mietsteigerungen sind in den Städten mit starkem Zuzug zu verzeichnen.

Wohnungsunternehmen in Deutschland und im Ausland finanzieren seit jeher ihre Geschäftstätigkeit über Fremdkapital, wobei diese Schulden weitgehend durch das Immobilienvermögen besichert sind. Das Verhältnis zwischen Finanzschulden und Immobilien wird als Beleihungsquote (BQ) bezeichnet. Mit einer durchschnittlichen BQ von 70 % liegt Deutschland unterhalb des Durchschnitts der Länder der Eurozone von 79 %.

Aufgrund der Staatsschuldenkriese und schlechterer Rahmenbedingungen durch die BASEL III Regelungen ist zukünftig mit einer restriktiven Kreditvergabepolitik bei den Kreditinstituten zu rechnen (Kreditklemme). Als Konsequenz der Risikopolitik der Kreditinstitute, aufgrund der Vorgaben der Bankenaufsicht, werden die Anforderungen bei der Vergabe von Krediten an Unternehmen zukünftig höher und schwieriger zu erfüllen sein.

Einige Wohnungskonzerne in Deutschland standen im Jahr 2013 vor der großen Herausforderung der Refinanzierung, die sie erfolgreich abschließen konnten. Dabei haben die Unternehmen von den günstigen Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienmarktes sowie dem historisch niedrigen Zinsniveau profitiert. Vor dem Hintergrund der erfolgreichen Refinanzierung können die Unternehmen ihren Fokus zukünftig wieder mehr auf das operative Geschäft legen. Im Gegensatz zu anderen Wirtschaftszweigen sind die Finanzierungsmöglichkeiten für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, aufgrund ihrer konstanten wirtschaftlichen Situation und dem weiterhin bestehendem Interesse ausländischer Investoren positiver einzuschätzen.

Geschäftsentwicklung der VHB FM

Das Geschäftsmodell der GAGFAH Group basiert auf den beiden Säulen Bewirtschaftung und Verkauf. Ziel der Bewirtschaftung ist die Steigerung der Erträge aus dem bestehenden Portfolio unter Verbesserung der Rentabilität durch operative Effizienz. Der Immobilienverkauf sichert die weitere Optimierung der bestehenden Portfolio- und Kapitalstruktur.

Die VHB FM war im Geschäftsjahr 2013 im Rahmen der konzerninternen Leistungserbringung in dem Geschäftsbereich Immobilienbewirtschaftung tätig.

Im Servicebereich betreut die VHB FM zum 31. Dezember 2013 41.883 (43.624) Wohn- und 309 (320) Gewerbeeinheiten.

Seit dem Jahr 2006 führt die VHB FM Kleininstandhaltungen bis 500,00 Euro zu einem monatlichen Pauschalpreis für die GAGFAH Group durch. Seit dem 1. August 2010 bietet die VHB FM Instandhaltungsleistungen zwischen 500,00 Euro und 2.000,00 Euro im Rahmen von Einzelbeauftragungen an.

Bei Versicherungsschäden leistet die VHB FM bis zu einer Einzelschadenhöhe von 5.000,00 Euro.

Die Einnahmen durch Instandhaltungsleistungen haben sich im Jahr 2013 auf 10.903 TEUR (10.444 TEUR) erhöht. Sie betragen 58,17 % (57,20 %) vom Gesamtumsatz des Hausservices. Der Umsatz im Geschäftsbereich Hausservice hat sich um rund 2,65 % auf 18.744 TEUR (18.260 TEUR) erhöht.

Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Die Ertragslage der VHB FM stellt sich wie folgt dar:

Finanzlage

Kapitalstruktur

Die Kapitalstruktur der VHB FM stellt sich wie folgt dar:

Die Eigenkapitalquote der VHB FM beträgt zum Bilanzstichtag 2,73 % (2,96 %). Die Anlagendeckung, d. h. das Verhältnis von Eigenkapital zu Anlagevermögen, beträgt 24,58 % (23,99 %).

Kapitalflussrechnung

Die Finanzlage der VHB FM ist geordnet. Die Fähigkeit des Unternehmens, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, war jederzeit gewährleistet. Durch die Einbindung des Unternehmens in die GAGFAH Group ist die Liquidität der Gesellschaft auch in Zukunft sichergestellt.

Vermögenslage

Das Anlagevermögen setzt sich wie folgt zusammen:

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt (Anlage zum Anhang).

Das Umlaufvermögen setzt sich wie folgt zusammen:

Insgesamt werden die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft und der Geschäftsverlauf des letzten Jahres positiv eingestuft.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge mit besonderer Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft aufgetreten.

Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

Prognosebericht

Die GAGFAH Group ist eine der größten in Deutschland börsennotierten Wohnungsgesellschaften. Aufgrund der Größe und Präsenz in den wesentlichen Wohnungsmärkten und skalierbaren operativen Plattformen ist die GAGFAH Group einer der führenden Anbieter von Wohnraum in Deutschland.

Die Unternehmensstrategie umfasst die Generierung nachhaltiger und steigender Erträge aus unserem Portfolio, Investitionen in werterhöhende Portfoliomaßnahmen, die Ausnutzung ergebnissteigernder Wachstumschancen sowie Wertschöpfung durch gezielte Immobilienverkäufe.

2013 war für die GAGFAH Group ein Transformationsjahr. Die Refinanzierung in allen wesentlichen Teilkonzernen konnte abgeschlossen werden, so dass der Fokus wieder vollständig auf dem operativen Geschäft liegt.

Aufgabe des Themenbereichs Facility Management ist es, die Effizienz und Qualität der technischen und infrastrukturellen Dienstleistungen weiter zu steigern und die VHB FM als Dienstleister der GAGFAH optimal zu positionieren.

Nach dem negativen Vorjahresergebnis aufgrund von Einmaleffekten im Zusammenhang mit der Einführung des Auftragsmanagementsystems Conject FM und der Änderung der Organisationsstruktur, zeigt sich im Jahr 2013 ohne diese Sonderbelastungen ein positives Jahresergebnis vor Ergebnisabführung. Insgesamt sehen wir die Gesellschaft auf solidem Fundament und blicken in eine vielversprechende Zukunft.

Programm GAGFAH 2015

Im Sommer 2013 wurde der Startschuss zum Programm GAGFAH 2015 gegeben. Dieses Programm beschäftigt sich mit der Frage, wie die Ertragskraft der GAGFAH Group gesteigert werden kann. Ziel des Programms ist es, die GAGFAH Group wieder als führenden Akteur der deutschen Wohnungswirtschaft zu etablieren. Hierfür sind im Wesentlichen die folgenden Schritte notwendig:

1. Zurück zum Kunden

2. Verbesserung des Bestands

3. Optimierung der Kernprozesse

4. Mehr Verantwortung für die Mitarbeiter

Das Programm wurde in verschiedene Themenbereiche wie z.B. Asset Management, Property Management oder Facility Management unterteilt. Es umfasst aber auch die steuer- und gesellschaftsrechtliche Optimierung der GAGFAH Group sowie die Optimierung von Shared-Services-Funktionen für die operativen Geschäftseinheiten.

Erste Resultate aus der Umsetzung werden im Laufe des Geschäftsjahres 2014 erwartet.

Risikobericht

Das Risikomanagementsystem der GAGFAH Group besteht aus den folgenden Elementen:

· internes Überwachungssystem

· Risikofrüherkennungssystem

· Controllingsystem

Das interne Überwachungssystem beinhaltet prozessintegrierte (organisatorische Sicherungsmaßnahmen, Kontrollen) und prozessunabhängige Überwachungsmaßnahmen, die vor allem von der Internen Revision, auf einem risikoorientierten Revisionsplan basierend, durchgeführt werden. Eine weitere Aufgabe der Internen Revision ist die Überwachung des Risikomanagementsystems. Organisatorische Sicherungsmaßnahmen erfolgen in der Regel als laufende, automatische Einrichtungen und umfassen fehlerverhindernde Maßnahmen, die sowohl in die Ablauf- als auch Aufbauorganisation eines Unternehmens integriert sind und ein vorgegebenes Sicherheitsniveau gewährleisten sollen (so z.B. Funktionstrennung, Konzernrichtlinien, etc.).

Die Gesamtheit aller Tätigkeiten hinsichtlich der Risikoerkennung und Risikokontrolle kann als Risikofrüherkennungssystem bezeichnet werden. Das Risikofrüherkennungssystem basiert auf der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie, die von der Geschäftsführung der GAGFAH Group verabschiedet wurde und für alle Mitarbeiter verbindlich ist. Die interne Risikofrüherkennungsrichtlinie beschreibt die wesentlichen Grundzüge des Risikofrüherkennungssystems und definiert die Parameter für die qualitativen und quantitativen Risiken. Darüber hinaus werden Verantwortlichkeiten und mögliche Risikokategorien festgelegt.

Die vierteljährliche Risikoberichterstattung erfolgt auf Grundlage der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie. Die Risikoinhaber aus den operativen Bereichen melden strategische, operative, finanzielle und rechtliche Risiken mittels eines standardisierten Risikoerfassungsbogens an den Risikokoordinator, der die Informationen quartalsweise in einem Risikobericht bündelt. Dieser Risikobericht ist an die Geschäftsführung adressiert. Der Bericht umfasst neben einer Zusammenfassung der quantitativen und qualitativen Risiken der Ressorts und Regionen auch eine Beschreibung der Maßnahmen zur Risikobewältigung sowie eine Bewertung der eingeleiteten Maßnahmen.

Wie in der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie festgelegt, obliegen die Überwachung der Risiken und die Einhaltung der Risikobewältigungsmaßnahmen den jeweiligen Risikoinhabern, gegebenenfalls in Abstimmung mit dem Chief Executive Officer.

Unabhängig von jeglichen Berichtszeiträumen gibt es - wenn die Voraussetzungen nach der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie vorliegen - eine ad hoc Berichterstattung. In diesen Fällen sind Risiken von den Risikoinhabern form- und fristlos zu melden.

Beeinträchtigungen der künftigen Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage und Bestandsgefährdungen der GAGFAH Group sind gegenwärtig nicht zu erkennen.

Sonstige Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage innerhalb eines Prognosezeitraumes von zwei Jahren liegen insbesondere in:

- Liquiditätsrisiken,

- Zinsänderungsrisiken und

- Ausfallrisiken.

Die VHB FM ist keinem Fremdwährungsrisiko ausgesetzt.

Liquiditätsrisiken

Die VHB FM hat keine Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten oder anderen Kreditgebern. Sie finanziert sich über den Verbundbereich und unterliegt somit indirekt den Liquiditätsrisiken anderer Gesellschaften der GAGFAH Group.

Weitere Liquiditätsrisiken der verbundenen Unternehmen bestehen im Wesentlichen in der Unfähigkeit, Darlehenstilgungen und Zinszahlungen weiterhin leisten zu können.

Die breite Streuung der Einzelrisiken gewährleistet aber weiterhin eine hinreichende Stabilität der Liquiditätszuflüsse aus dem operativen Geschäft.

In der GAGFAH Group werden Liquiditätsrisiken durch entsprechende Finanzplanungen überwacht.

Zinsänderungsrisiken

Im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist die VHB FM keinen finanzwirtschaftlichen Risiken im Zinsbereich ausgesetzt. Über ihre Finanzierung über den Verbundbereich unterliegt sie trotzdem indirekt den Zinsänderungsrisiken anderer Gesellschaften der GAGFAH Group. Um Zinsrisiken weitestgehend auszuschließen, werden gruppenweit Finanzierungen entweder originär festverzinslich vereinbart oder derivative Finanzinstrumente zur Zinssicherung für den überwiegenden Teil der Finanzierung eingesetzt.

Die VHB FM ist somit keinem direkten Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

Ausfallrisiken

Das Ausfallrisiko besteht in der Gefahr des Ausfalls eines Vertragspartners. Da die VHB FM primär über Forderungen im Verbundbereich verfügt, ist dieses Risiko als gering einzustufen.

Das Ausfallrisiko in Bezug auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie in Bezug auf sonstige Vermögenswerte besteht in der Gefahr des Ausfalls eines Vertragspartners. Dem wird durch die Bildung von Einzelwertberichtigungen für mögliche Forderungsausfälle Rechnung getragen.

Chancenbericht

Der Immobilienmarkt bietet in der Zukunft weiterhin attraktive Geschäftsmöglichkeiten. Die VHB FM wird diese konsequent wahrnehmen und rechnet aufgrund der Entwicklung in den Kerngeschäftssegmenten sowie der vorgesehenen vertraglichen Änderungen im kommenden Jahr mit einem positiven Geschäftsverlauf sowie mit einem korrespondierenden wieder nachhaltig positiven operativen Jahresergebnis.

Das Controllingsystem (Berichterstattungssystem des Bereichs Controlling) dient der frühzeitigen Identifizierung von Risiken im rechnungslegungsbezogenen Bereich. Dieses beinhaltet unter anderem einen monatlichen Bericht an die Geschäftsführung über die operativen Kennzahlen im Rahmen eines Soll/Ist-Vergleichs. Auf Basis der Indikatoren dieser Analysen können frühzeitig Abweichungen erkannt und entsprechende, notwendige Steuerungsmaßnahmen eingeleitet werden. Das Controllingsystem gewährleistet somit eine pro-aktive Handhabung möglicher Risiken.

Das Risikofrüherkennungssystem und der monatliche Controllingbericht stellen sicher, dass die Maßnahmen koordiniert sind und auf die jeweilige Situation sowie auf die Ablauf- und Aufbauorganisation der Gesellschaft angepasst sind.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird sich aufgrund der Geschäftstätigkeit unseres Unternehmens auch in den beiden Folgejahren nicht wesentlich ändern. Durch die Einbindung des Unternehmens in die GAGFAH Group ist die Liquidität der Gesellschaft auch in Zukunft sichergestellt. Wir gehen daher auch für die Zukunft von einer positiven Entwicklung unserer Vermögens-, Finanz- und Ertragslage aus.

Dieser Lagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen. Diese zukunftsgerichteten Aussagen sind erkennbar durch Formulierungen wie "erwarten", "antizipieren", "beabsichtigen", "werden" oder ähnliche Begriffe. Solche Voraussagen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ von denjenigen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, antizipierte, beabsichtigte, geglaubte, oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind.

Anlage 1 (Anlagespiegel)

Entwicklung des Anlagevermögens der VHB FM GmbH, Essen

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der VHB FM GmbH, Essen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2013 bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.