LEG Management GmbH

LEG Management GmbH

Düsseldorf

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014

LAGEBERICHT für das Geschäftsjahr 2014

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1. Struktur der LEG Gruppe

Die LEG Management GmbH ist mit 100 % eine Tochtergesellschaft der LEG NRW GmbH und aufgrund ihrer organisatorischen und wirtschaftlichen Integration in die LEG-Gruppe von dieser maßgeblich beeinflusst. Die LEG Immobilien AG, Hans-Böckler-Straße 38, 40476 Düsseldorf ist die Muttergesellschaft der LEG-Gruppe.

Struktur der LEG Gruppe Struktur der LEG Gruppe

1.2. Geschäftstätigkeit und Strategie

1.2.1 Geschäftstätigkeit und Strategie der LEG Gruppe

Das fokussierte Geschäftsmodell der LEG Gruppe ist auf die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnimmobilienbestandes ausgerichtet. Dies schließt auch den fokussierten Ausbau des Immobilienbestands durch Portfolioakquisitionen mit hohem Synergiepotential ein. Erweitert wird das Geschäftsmodell durch den gezielten Ausbau von mieternahen Mehrwertdienstleistungen. Mit rund 110.000 Wohneinheiten zählt die LEG Gruppe zu den führenden Bestandshaltern von Wohnimmobilien in Deutschland. Das Produktangebot der LEG Gruppe bedient die hohe Nachfrage nach günstigem Wohnraum und ist zugeschnitten auf die stetig steigende Zahl der 1-2-Personen-Haushalte und auch der Zuwanderer nach Deutschland. Der regionale Schwerpunkt liegt auf der Metropolregion Nordrhein-Westfalen, dem wirtschaftlichen Schwergewicht und bevölkerungsreichsten Bundesland in Deutschland. Die LEG Gruppe profitiert von der positiven Entwicklung der fundamentalen Rahmendaten der Region verbunden mit einer kontinuierlich steigenden Nachfrage nach Wohnraum sowie der hohen Bevölkerungsdichte. Durch die regionale Fokussierung des Portfolios entstehen nachhaltige Wettbewerbsvorteile hinsichtlich der Ergebnisse der Bewirtschaftung und der operativen Effizienz.

Das auf Wachstum und Kundenorientierung ausgerichtete Geschäftsmodell der LEG Gruppe verfolgt einen nachhaltig wertorientierten Ansatz, der die Interessen von Aktionären und Mietern in Einklang bringt.

Die nachhaltige Wachstumsstrategie umfasst das organische Wachstum mit dem bestehenden Wohnimmobilienportfolio einschließlich des selektiven Ausbaus von mieternahen Dienstleistungen sowie das Wachstum durch wertsteigernde Akquisitionen.

1.2.2 Geschäftstätigkeit der LEG Management GmbH

Die LEG Management GmbH ist eine Dienstleistungsgesellschaft der LEG Gruppe. Sie hat eine administrative Funktion.

Gegenstand des Unternehmens ist die Erbringung kaufmännischer Dienstleistungen für verbundene Unternehmen und Dritte.

Die LEG Management GmbH führt dabei insbesondere in folgenden Bereichen Dienstleistungen auf Basis der Geschäftsbesorgungsverträge aus:

1.3. S teuerungssystem

Die Geschäftsstrategie der LEG Gruppe ist auf eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts ausgerichtet. Das Konzernsteuerungssystem ist dabei konsequent auf die Unterstützung dieser wertorientierten Unternehmensstrategie fokussiert.

Grundlage der Konzernsteuerung im LEG-Konzern bildet unverändert zum Vorjahr ein kennzahlenorientiertes Steuerungskonzept mit dem Planungsprozess als wesentliches Instrument. Hierbei handelt es sich um einen integrierten Prozess. Ergebnis daraus ist eine 5-Jahres-Planung, die aus Ergebnis-, Bilanz- sowie Cashflow-Rechnung besteht. Der gesamte Prozess basiert auf einer objekt-, personen- und projektscharfen Detailplanung. Im Rahmen des Forecast-Prozesses wird die Planung für das laufende Geschäftsjahr in regelmäßigen Abständen auf Basis der aktuellen Geschäftsentwicklung überarbeitet und aktualisiert. Gleichzeitig erfolgt eine enge Verzahnung von Planung und Forecast mit dem Risikomanagementsystem, sodass entsprechende Gegenmaßnahmen für erkannte Risiken zeitnah abgeleitet und umgesetzt werden können. Auf monatlicher Basis werden Cashflow-Projektionen zur Entwicklung der Liquiditätssituation erstellt, die wiederum mögliche finanzielle Risiken frühzeitig erkennen lassen.

Monatlich und vierteljährlich werden der Vorstand sowie die Führungskräfte in Form eines standardisierten Berichtswesens über die wichtigsten Werttreiber und den aktuellen Geschäftsverlauf informiert. Grundlage des Berichtswesens ist ein IT-gestütztes Konzern-Data-Warehouse, welches mit dem konzernweiten SAP-System verknüpft ist. Im Rahmen dieses regelmäßigen Berichtswesens werden die aktuellen Ist-Daten mit den Plan-Daten verglichen, Abweichungen analysiert und kommentiert sowie Gegensteuerungsmaßnahmen entwickelt und eingeleitet. Dabei wird besonderer Wert auf die Abweichungen bei Frühindikatoren gelegt, die einen Ausblick auf die zukünftige Geschäftsentwicklung geben. Wesentliche Frühindikatoren sind Kennzahlen wie Kündigung von Mietverträgen, Fluktuation, Veränderungen des regulatorischen Umfelds und auch Zinsentwicklungen.

Ergänzend zum monatlichen Berichtswesen finden einmal pro Monat auf verschiedenen Ebenen persönliche Gespräche statt, in denen die aktuellen Geschäftszahlen analysiert, Maßnahmen z.B. zur Effizienzsteigerung erarbeitet und deren Wirkung überprüft werden. Die Wirksamkeit des Steuerungskreislaufes prägt maßgeblich die Effizienz der Konzernsteuerung.

Das gesamte Kennzahlensystem ist segmentspezifisch aufgebaut, um eine gezielte Steuerung einzelner Bereiche zu gewährleisten. Innerhalb der Segmente existiert ein Zielvorgabe- und Erreichungssystem. Für sämtliche Werttreiber sind entsprechende Verantwortlichkeiten innerhalb der Organisation festgelegt. Das Zielsystem wirkt auf die jeweiligen Schwerpunkte in den einzelnen Hierarchieebenen.

Wesentlicher finanzieller Leistungsindikator für die Konzernsteuerung ist der FFO. Eine wesentliche Steuerungskennzahl in der LEG Gruppe stellt der FFO dar. Dieser ist eine auf IFRS Zahlen basierende Kennzahl. Die LEG Immobilien AG unterscheidet zwischen dem FFO I (ohne Betrachtung des Ergebnisses aus Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien), FFO II (inklusive des Ergebnisses aus der Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) sowie AFFO (um Capex-Aktivierungen adjustiertes FFO I).

Der FFO I (ohne Ergebnis aus Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) erhöhte sich in 2014 von 141,2 Mio. Euro um 15,9 % auf 163,6 Mio. Euro. Der Anstieg zeigt insbesondere die Auswirkungen der gestiegenen Nettokaltmieten (+29,6 Mio. Euro) inklusive der Effekte aus den getätigten Akquisitionen. Gegenläufig wirken sich die die höheren Instandhaltungsaufwendungen gegenüber dem Vergleichszeitraum (-3,9 Mio. Euro) und der höhere Zinsaufwand aus.

Die weiteren für die Immobilienwirtschaft relevanten Kennzahlen wie NAV und LTV werden ebenfalls auf Konzernebene aggregiert, analysiert und bewertet.

Darüber hinaus unterliegen auch weitere finanzwirtschaftliche Kennzahlen wie u.a. die Zusammensetzung der Finanzierungsstruktur einer besonderen Überwachung. In regelmäßigen Abständen erfolgt dabei ein Benchmarking der Kennzahlen mit den Wettbewerbern.

Im Segment Wohnen liegt der Fokus der Steuerung vor allem auf der weiteren Verbesserung der Leistungsindikatoren des operativen Geschäfts. Wesentliche Steuerungsgrößen sind Miete pro qm und Leerstand, welche mittel- und unmittelbar die Konzernkennzahlen beeinflussen. Damit korrespondierende Kostenpositionen wie Instandhaltungsmaßnahmen sowie Personal- und Sachkosten werden budgetiert und überwacht. Auf Basis eines monatlichen Reportings werden Wirkungsbeziehungen analysiert und Maßnahmen abgeleitet. Die Auswirkungen von Akquisitionen werden separat betrachtet.

Das Segment Sonstiges - dem die LEG Management GmbH angehört - ist geprägt vom auslaufenden Development-Geschäft und den Zentralbereichen, welche übergreifende Konzernfunktionen wahrnehmen. Der Anteil des Segments am Vermögen des Konzerns liegt bei nur rund 1 %. Für dieses Segment sind neben dem noch abzuverkaufenden Vorratsvolumen vor allem die Personal- und Sachkosten sowie das Ergebnis aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit wesentliche Bestandteile des Planungs- und Steuerungssystems. Mit den jeweiligen Cost-Center-Verantwortlichen werden hierzu detaillierte Budgets zu den einzelnen Kostenpositionen besprochen und vereinbart.

Nicht der Konzernsteuerung, aber einem regelmäßigen Monitoring unterliegen darüber hinaus unter anderem auch die folgenden Kennzahlen:

Bei den Personalkosten sind ergänzend auch eher mittelbar finanzielle Kennzahlen wie Krankenstand, Mitarbeiterfluktuation und Personalentwicklungsbedarfe Bestandteil des Managementreportings.

Der Kapitaldienst spielt branchenbedingt, aufgrund der Bedeutung für die Liquiditäts- und Ertragslage, eine wichtige Rolle. Die Zentralbereiche Finanzen und Corporate Finance, die die Steuerungsverantwortung haben, stellen unter Berücksichtigung von Marktentwicklungen die optimale Liquiditätsausstattung der LEG-Gruppe sicher. Auf Basis aktueller Forecastzahlen sowie Chancen- und Risikomeldungen werden verschiedene Liquiditätsszenarien im Reporting dargestellt und Maßnahmen daraus abgeleitet. Darüber hinaus sind weitere Finanzberichte zu Refinanzierungsverläufen, Covenants und Zinsentwicklungen wesentlicher Bestandteil des Vorstands- und Führungskräftereportings.

Als Nebenbedingung wird bis zum 28. August 2018 ebenfalls die Einhaltung der Verpflichtungen aus der Sozialcharta berücksichtigt. Sämtliche Schutzbestimmungen, wie z.B. die Mindestinvestitionen, sind Teil der Steuerungsprozesse und sind im regelmäßigen Standardreporting enthalten.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Leichtes Wachstum in Deutschland

Nach einem starken Auftakt hat sich die Konjunktur in Deutschland im weiteren Verlauf des Jahres 2014 deutlich abgeschwächt. Die Industrieproduktion wurde durch abflauende Aufträge aus dem In- und Ausland gedämpft. Darüber hinaus führten geopolitische Spannungen zu Verunsicherung und Zurückhaltung bei Investitionen. Ein positiver Treiber war hingegen der private Verbrauch, der von steigenden Einkommen profitierte. Für das Gesamtjahr konnte das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ein Wachstum von +1,6 % verzeichnen. Damit entwickelte sich die deutsche Wirtschaft erneut besser als der Euroraum insgesamt.

Die seit Sommer 2014 anhaltende Schwächephase soll sich im ersten Quartal 2015 noch fortsetzen. Mit zunehmender Erholung der Wirtschaft in der Eurozone sowie des Welthandels sind jedoch positive Konjunkturimpulse aus dem Außenhandel zu erwarten. Entsprechend sind laut Ifo-Geschäftsklimaindex die Erwartungen für das erste Halbjahr zuletzt wieder gestiegen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Erholung in der Eurozone weiterhin durch wirtschaftspolitische Maßnahmen unterstützt wird und die geopolitischen Krisen sich nicht verschärfen. Insgesamt rechnet die Bundesbank für Deutschland mit einem BIP-Wachstum von + 1,0 % im Jahr 2015. Von der steigenden Außen- und Binnennachfrage sollen positive Impulse auch auf das BIP des Euroraumes ausgehen. Die EU-Kommission prognostiziert für den Euroraum ein Wachstum von + 1,1 % für 2015, nach lediglich + 0,8 % in 2014.

Die Beschäftigung in Deutschland setzte den Wachstumstrend der Vorjahre fort. Die Anzahl der Erwerbstätigen erhöhte sich im Jahr 2014 um + 0,8 % und überstieg im Oktober 2014 erstmalig die Marke von 43 Millionen. Diese positive Entwicklung wurde auch durch Zuzüge aus dem Ausland gefördert. Die Bundesbank geht für 2014 von einem Nettozuwanderungssaldo von 560.000 Personen aus. Auch die Arbeitslosenquote entwickelte sich weiter rückläufig. Diese verringerte sich von 6,9 % auf 6,7 % im Jahresvergleich. Für 2015 erwartet die Bundesbank ein gleichbleibendes Niveau. Die weiter positive Entwicklung des Arbeitsmarktes war auch in NRW deutlich sichtbar. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2014 bei 7,8 %, nach 8,1 % zum Jahresende 2013.

Im Zuge der Beschäftigungszunahme und aufgrund der Tarifabschlüsse erhöhten sich auch die Einkommen der Privathaushalte. Nach Berechnungen der Bundesbank stiegen die Bruttolöhne in Deutschland im Jahr 2014 um 2,7 % und lagen damit deutlich über der Preissteigerungsrate von 0,9 %. Für das Jahr 2015 wird ein Bruttolohnanstieg in gleicher Höhe prognostiziert.

Insgesamt wirken die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sich positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland und damit auch auf das Geschäftsmodell der LEG aus.

Wohnungsmarkt NRW

Positive Entwicklung der Wohnungsmärkte bei Abschwächung im oberen Preissegment

Der Wohnungsmarkt NRW zeigt eine weiterhin positive Tendenz hinsichtlich der Entwicklung der Angebotsmieten und der Immobilienpreise. So weisen in 53 von 54 Städten und Kreisen die Angebotsmieten eine positive Grundtendenz auf. Insgesamt lässt sich jedoch gegenüber der Dynamik der drei Vorjahre eine Abschwächung der Wachstumsdynamik feststellen. Im Durchschnitt stieg die Angebotsmiete um 1,7 % auf 6,15 Euro pro qm (Vorjahr: +5,6 %). Im höher preisigen Segment ist ein Rückgang der Angebotsmieten auch in guten Lagen zu verzeichnen. ¹ Bei den Kaufpreisen waren eine weiterhin dynamische Entwicklung bei den Preisen für Eigentumswohnungen und leichte Zuwächse bei den Preisen für Mehrfamilienhäuser zu beobachten.

Die Attraktivität Nordrhein-Westfalens als Wohnstandort hält weiterhin an. So hat sich die Einwohnerzahl nach den aktuellen Angaben des IT.NRW gegenüber dem Vorjahr nur minimal verändert und beträgt weiterhin rund 17,6 Millionen. ² Der positive Wanderungssaldo bleibt auf einem stabilen Niveau und trägt auch dazu bei, dass sich die Anzahl der Privathaushalte leicht erhöht hat. ³ Aufgrund der Wanderungsgewinne Nordrhein-Westfalens aus dem Ausland konnten in den letzten drei Jahren insgesamt Bevölkerungszunahmen verzeichnet werden. Die Bevölkerungsentwicklung stellt sich damit günstiger dar als vielfach in früheren Marktprognosen unterstellt wurde. Bei der Gegenüberstellung der im Jahr 2002 getätigten Bevölkerungsprognosen mit denen des Jahres 2012 ergeben sich signifikante regionale Differenzen. So haben sich insbesondere die Ruhrgebietsstädte Dortmund und Essen sowie die Städte Krefeld und Mönchengladbach positiver entwickelt. ⁴

Mietentwicklung

Nach den teilweise deutlichen Mietpreissteigerungen des Vorjahres hat sich die Angebotssituation in Nordrhein-Westfalen wieder normalisiert. Die Wachstumsraten der Angebotsmieten waren deutlich moderater, mit Ausnahme Bottrops wurden dennoch in allen Landkreisen und kreisfreien Städten höhere Mieten erzielt als im Vorjahr. Preiskorrekturen haben vor allem bei den hochwertigen Lagen bzw. Wohnungen stattgefunden. Nach den Steigerungsraten des Vorjahres von 15 % bis teilweise über 20 % mussten im oberen Segment die Ruhrgebietsstandorte Essen (-7,3 %) und Bochum (-3,4 %), überraschenderweise jedoch auch Düsseldorf (-6,8 %) Abschläge hinnehmen.

Der positive Gesamttrend in Münster setzt sich hingegen fort: die 9 Euro-Grenze wurde nur knapp verfehlt, erneut erhöhte sich der Medianwert um 4 % gegenüber dem Vorjahr. Köln hat sich mit 9,56 Euro (+5,2 %) von Düsseldorf (9,23 Euro; +2,6%) abgesetzt, gefolgt von Münster sowie Bonn mit 8,75 Euro (+1,4 %). Neben den traditionell starken Universitätsstädten Aachen (+4,6 %) und Bielefeld (4,2 %) konnte auch Dortmund (+4,1 %) ein stabiles, segmentübergreifendes Wachstum verzeichnen.

Jenseits der Ballungszentren und attraktiven Mittelstädte zeigte sich die Preisentwicklung moderat mit leichten Wachstumsraten von bis zu 3,5 %. Deutlich wird die zunehmende Attraktivität der ostwestfälischen Wohnungsmärkte: die Landkreise Paderborn (+6,6 %), Gütersloh (+4,9 %) und Lippe (4,8 %) konnten signifikant zulegen.

Preisgünstiger Wohnraum, das Kernsegment der LEG, verteuerte sich in den Großstädten zunehmend: lediglich in Gelsenkirchen (-3,6 %) und Bochum (-0,4 %) gab es Preisabschläge gegenüber dem Vorjahr. Gelsenkirchen bleibt somit der preisgünstigste Wohnstandort im unteren Segment mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 3,73 Euro. Ebenfalls Durchschnittsmieten unter der 5-Euro-Grenze (segmentübergreifende Medianwerte) verzeichnen der Kreis Höxter (4,29 Euro), der Hochsauerlandkreis (4,74 Euro) sowie Hagen (4,92 Euro).

Mit einem durchschnittlichen Mietzins von 5,07 Euro je qm zum Jahresende 2014 ist die LEG weiterhin einer der größten Wohnraumanbieter im unteren und mittleren Marktsegment.

Am Ende des Jahres 2013 gab es in Nordrhein-Westfalen 613.900 preisgebundene Wohnungen. Damit hat sich die Zahl gegenüber dem Vorjahr um rund 23.000 Einheiten (-3,6 %) verringert. Rund 499.000 Einheiten hiervon sind Sozialmietwohnungen im Geschosswohnungsbau. Bei einem Geschosswohnungsbestand von rund 4,8 Mio. in NRW sind nunmehr nur noch rund 10,4 % aller Mietwohnungen preisgebunden. ⁵

Im Bereich der Baufertigstellungen hat eine Trendwende eingesetzt, welche die NRW.Bank im Wohnungsmarktbericht NRW 2014 darstellt. So wurden im vergangenen Jahr knapp 40.000 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden neu errichtet. Während im Geschosswohnungsbau gegenüber dem Vorjahr 4,3% mehr Einheiten errichtet wurden, gab es bei Ein- und Zweifamilienhäusern einen leichten Rückgang. ⁶ Die Neubauaktivitäten beschränken sich jedoch weitgehend auf das obere Preissegment.

Leerstandsentwicklung

Die Wohnungsnachfrage in NRW wurde, wie bereits in den Vorjahren, durch Bevölkerungszuwächse aufgrund von Zuwanderung und einem überproportionalen Anstieg der Haushaltszahlen, durch die steigende Anzahl der 1-2 Personenhaushalte, geprägt.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in NRW - bezogen auf den marktaktiven Leerstand (real vermietbare Wohnfläche) - verringerte sich gegenüber dem Vorjahr nochmals um 10 Basispunkte auf 3,2 % und liegt damit nur geringfügig über dem Bundesdurchschnitt von 3,1 %. ⁷

Neben der externen Zuwanderung sorgt auch der ausbildungs- und berufsbedingte Zuzug vor allem jüngerer Haushalte für eine erhöhte Nachfrage in ausgewählten Städten. Diese Tendenz führt insbesondere im preisgünstigen Segment zu einer nochmaligen Verstärkung des Nachfragedrucks und damit zu einem Preisanstieg sowie einer Reduzierung der ohnehin bereits geringen Leerstandsreserve. So weisen die Wohnungsmärkte Köln, Düsseldorf, Bonn und vor allem Münster Merkmale von Wohnungsmangel auf, die sich in teils extrem niedrigen Leerstandsquoten widerspiegeln. Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen und kulturellen Attraktivität dieser Städte sind die Quoten zwischen 2009 und 2013 deutlich gesunken: Köln von 2,2 % auf 1,2 %, Düsseldorf von 2,5 % auf 1,6 %, Bonn von 2,1 % auf 1,2 % und Münster gar von 1,7 % auf 0,7 %. ⁸ Damit zählt Münster zu den Städten mit den bundesweit niedrigsten Leerstandsquoten. ⁹

Auch außerhalb der klassischen Wachstumszentren konnten die Wohnungsmärkte in NRW vom allgemeinen Trend profitieren und die Leerstände reduzieren oder zumindest stabilisieren. Beispiele hierfür sind der Hochsauerlandkreis, der Kreis Soest sowie die Städte Krefeld und Remscheid.

Transaktionsmarkt

Das Segment der Wohnimmobilien zählte auch im Jahr 2014 weiter zu den beliebtesten Anlagezielen auf dem deutschen Immobilienmarkt, sodass der Handel mit Wohnungsbeständen weiterhin sehr dynamisch bleibt. 2014 wurden deutschlandweit Investments in Höhe von circa 13,3 Mrd. Euro in Wohnpakete und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von mindestens 50 Wohneinheiten getätigt. Damit lag das Transaktionsvolumen wiederholt auf einem sehr hohen Niveau und nur knapp unter dem Vorjahresergebnis.

Nach Angaben von CBRE wurden im Jahresverlauf 2014 bei 232 registrierten Portfoliotransaktionen (+15 % gegenüber dem Vorjahr) über 226.000 Wohneinheiten (+4 %) mit insgesamt knapp 13,7 Millionen Quadratmeter Wohnfläche gehandelt. Damit errechnet sich ein durchschnittlicher Kaufpreis von 970 Euro je Quadratmeter. Dieser Wert liegt leicht unter dem Vorjahresvergleichswert und deutet auf verstärkte Investitionsaktivitäten an B-Standorten hin.

Vor allem der Verkauf sehr großer Wohnpakete an börsennotierte Wohnungsunternehmen dominierte den Investmentmarkt 2014. Im zurückliegenden Jahr wurden fünf Großportfolien - unter anderem das Vitus-Portfolio und das Dewag-Portfolio sowie das DGAG-Portfolio - mit insgesamt knapp 81.000 Wohneinheiten im Wert von 4,2 Mrd. Euro veräußert.

Der Transaktionsmarkt in Nordrhein-Westfalen verzeichnete eine Hochphase. Im letzten Jahr 2014 wurden in Nordrhein-Westfalen rund 2,5 Mrd. Euro bei ca. 50,000 Wohneinheiten im Rahmen von Portfolio Transaktionen umgesetzt. Damit ist Nordrhein-Westfalen neben Berlin weiterhin einer der gefragtesten Investmentstandorte im Segment Wohnen, mit einem Anteil am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen von rund 19 %. Große Transaktionen waren u.a. der Verkauf des Vitus Portfolios an die Deutsche Annington, wovon ein Anteil von rund 9.600 Wohneinheiten anschließend an die LEG verkauft wurde sowie der Verkauf eines Teilportfolios mit rund 5.000 Wohneinheiten von Corestate an GAGFAH.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen der LEG Management GmbH

Die LEG Management GmbH ist ausschließlich für Unternehmen der LEG-Gruppe tätig. Insofern ist die Gesellschaft von der Entwicklung der LEG-Gruppe abhängig.

2.2. Mitarbeiter

"Menschen machen den Unterschied" - die Motivation und Qualifikation unserer Mitarbeiter bestimmen wesentlich den Erfolg der LEG. Die Sicherstellung von Mitarbeiterzufriedenheit, Leistungsbereitschaft und -fähigkeit sind daher zentrale Ziele der LEG Management.

Bedingt durch den demografischen und technologischen Wandel, die Globalisierung und den Wertewandel werden an das Personalmanagement große Herausforderungen gestellt. Wir begegnen diesen Herausforderungen mit zeitgemäßen und innovativen Instrumenten der Personalarbeit, welche die Attraktivität und Leistungsfähigkeit der LEG als Arbeitgeber langfristig sicherstellen und weiter entwickeln. Ein wesentliches Element ist hierbei die Benchmarkstudie Great Place to Work, an der wir 2014 erstmalig erfolgreich teilgenommen haben.

Mitarbeiter

Zum Jahresende 2014 beschäftigte die LEG Management GmbH 180 Mitarbeiter (inklusive 3 Aushilfen). Im Vorjahr waren durchschnittlich 178 Mitarbeiter (inklusive 1 Aushilfe) beschäftigt.

Weiterbildung

In 2014 haben 58 % der Mitarbeiter der LEG an Weiterbildungsmaßnahmen teilgenommen. Durchschnittlich hat jeder Mitarbeiter 1,9 Seminartage absolviert. Die Qualifizierungskosten der LEG betrugen 2014 rund 708.000 Euro, das entspricht 770 Euro pro Mitarbeiter. Damit liegen wir deutlich über dem Branchendurchschnitt (ca. 384 Euro je Mitarbeiter pro Jahr).

Work-Life-Balance

Eine gute Work-Life-Balance ist eine wichtige Voraussetzung für die Zufriedenheit und Leistungsfähigkeit unserer Mitarbeiter: Das betriebliche Gesundheitsmanagement der LEG umfasst daher neben Maßnahmen zur Gesundheitsvorsorge - wie zum Beispiel der Massage am Arbeitsplatz oder dem kostenlosen Angebot von frischem Obst - auch den LEG-Familienservice mit Angeboten zur Unterstützung einer optimalen Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben. Besondere Highlights waren in 2014 die Teilnahme am Firmenlauf RUN4iDEAS und Gesundheits-Workshops für unsere Hauswarte.

Führungskräfte-Entwicklung

Im Jahr 2014 erhielt jede Führungskraft (Ebene II) die Option, ein Leadership Coaching mit einem externen Coach zu absolvieren, um die eigenen Führungs- und Management-Kompetenzen weiter zu optimieren. Die Basis hierfür bildete die erweiterte Führungskräfte-Beurteilung des Vorjahres. Weitere Meilensteine waren das auch in diesem Jahr durchgeführte Team-Event "Gemeinsam unterwegs - zum Spitzenteam" (Vorstand und Führungskräfte-Ebene II) und die Veranstaltung "Fokus LEG: A Great Place to Work" für alle Führungskräfte.

Talent-Management

Talent-Management ist ein wesentlicher Bestandteil zur Sicherung der Arbeitgeber-Attraktivität, Mitarbeiterbindung und Weiterentwicklung der Führungskultur. Unser Talent-Management wird entlang dieser Anforderungen konsequent weiterentwickelt. So werden unsere Instrumente zur Potenzialidentifizierung und -entwicklung auch dahingehend angepasst, dass unsere Mitarbeiter durch kontinuierliches Feedback in ihrer Entwicklung gefördert werden. Gleichzeitig wird durch das Aufzeigen flexibler und individueller Entwicklungswege ("Mosaik-Karriere") den unterschiedlichen Ambitionen unserer Potenzialträger Rechnung getragen und alle Maßnahmen zur Weiterentwicklung darauf abgestimmt.

Ausbildung

Zum 31.12.2014 wurden bei der LEG 36 junge Menschen zur/zum Immobilienkauffrau/-mann ausgebildet. Hiervon absolvieren vier Auszubildende im Rahmen der LEG-Bestenförderung parallel zur Ausbildung einen immobilienwirtschaftlichen Studiengang. Der LEG ist es gelungen, alle Auszubildenden, die einen Übernahmewunsch geäußert haben, in ein Arbeitsverhältnis zu übernehmen (91,6 %). Um von Anfang an die Selbstständigkeit und das Verantwortungsbewusstsein zu stärken, werden die LEG-Auszubildenden bereits zu Beginn der Ausbildung in verantwortungsvolle LEG-Projekte eingebunden.

Neue Mitarbeiter

Im Zusammenhang mit den durchgeführten Akquisitionen wurden neue Mitarbeiter eingestellt, um eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Bestände zu gewährleisten. Die Attraktivität der LEG als Arbeitgeber sorgte dafür, dass neue Mitarbeiter schnell rekrutiert werden konnten.

2.3. Laufende Geschäftstätigkeit

Die Gesellschaft erbringt im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen administrative Dienstleistungen gegenüber den Gesellschaften des LEG-Konzerns. Der Umfang der erbrachten Dienstleistungen richtet sich vorwiegend nach der Anzahl der geschlossenen Geschäftsbesorgungsverträge.

2.4. Sozialcharta

Seit nunmehr sechs Jahren wird in der LEG-Gruppe die Sozialcharta (SC) erfolgreich umgesetzt.

Im Rahmen des Verkaufs der LEG-Gruppe an die Lancaster GmbH & Co. KG (der heutigen LEG Immobilien AG) wurde diese umfangreiche Sozialcharta mit weitreichenden und teilweise strafbewährten Schutzbestimmungen für einen Zeitraum von 10 Jahren (29. August 2008 - 28. August 2018) zu Gunsten von Mietern, Mitarbeitern und der Bestände der gesamten LEG-Gruppe, wie sie im Zeitpunkt des Abschlusses der Sozialcharta bestand, vereinbart.

Diese Schutzbestimmungen umfassen u.a. Regelungen zu:

Über sämtliche Maßnahmen, Handlungen und Unterlassungen bzgl. der Sozialcharta-Schutzbestimmungen wird jährlich ein vom Wirtschaftsprüfer geprüfter Bericht erstellt, anhand dessen das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen die Einhaltung der Sozialcharta kontrolliert. In der letzten Prüfungsperiode 2013 wurde die vollständige Einhaltung, wie auch in den Vorjahren, durch ein uneingeschränktes Prüfungsurteil der Wirtschaftsprüfer bestätigt.

Seitens der damaligen Veräußerer gab es bisher keine Beanstandungen. Der Sozialcharta-Bericht für das Geschäftsjahr 2014 wird im Geschäftsjahr 2015 erstellt.

Die Regelungen und Schutzbestimmungen sind auf der Homepage unter www.leg-nrw.de im Wortlaut nachzulesen.

Der Börsengang der LEG Immobilien AG am 1. Februar 2013 tangierte nicht die Schutzbestimmungen, die einschließlich aller Arbeitnehmerschutzrechte nicht angetastet werden, sondern vollumfänglich weiter gelten.

2.5. Finanzierung

Die Gesellschaft ist in den internen Saldenausgleich für die Geschäftskonten (Cash-Management) der LEG-Gruppe eingebunden. Die Verzinsung des Finanzmittelkontos erfolgt auf der Basis des Referenzzinssatzes 1-Monats-Euribor für positive Salden und zuzüglich eines Aufschlages für negative Salden. Die Zahlungsfähigkeit ist über die LEG-Gruppe jederzeit gegeben. Die vertragliche Vereinbarung gilt auf unbestimmte Zeit und kann mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende gekündigt werden.

2.6. Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beträgt 1.987 TEUR und fällt wie im Vorjahr (2.451 TEUR) positiv aus.

Umsatzerlöse werden in der Gesellschaft aus der Untervermietung von Geschäftsräumen in Höhe von 830 TEUR (Vorjahr 1.076 TEUR) und aus Erbringung von Dienstleistungen auf Basis von Geschäftsbesorgungsverträgen für die übrigen Gesellschaften der LEG-Gruppe in Höhe von 29.794 TEUR (Vorjahr 32.997 TEUR) erwirtschaftet. Der Rückgang um 3.203 TEUR resultiert im Wesentlichen aus einer geringeren Konzernumlage im Berichtsjahr, welche auch durch den Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen bedingt ist. Grund für den Rückgang der weiter zu belastenden Aufwendungen ist der erfolgreiche Börsengang zum 1. Februar 2013 und damit zusammenhängend der Abschluss zahlreicher Projekte zur Restrukturierung und Neuausrichtung ebenso wie der damit verbundene Rückgang der Honorare für Beratungsleistungen.

Im Geschäftsjahr 2014 wurden Geschäftsbesorgungsverträge mit der WohnServicePlus GmbH, der Erste WohnServicePlus GmbH, der Grundstücksgesellschaft DuHa mbH, LEG Beteiligungsverwaltungsgesellschaft mbH und der LEG Grundstücksverwaltung GmbH abgeschlossen.

Der Personalaufwand der Gesellschaft ist gegenüber dem Vorjahr um 1.662 TEUR auf 15.186 TEUR gesunken. Im Vorjahr enthielt der Personalaufwand Sonderzahlungen im Rahmen des IPO, die von den ehemaligen Eigentümern der LEG-Gruppe Konzern erstattet wurden.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 11.459 TEUR (Vorjahr 12.964 TEUR) resultieren im Wesentlichen aus der direkten Weiterbelastung von Aufwendungen (9.505 TEUR) an die Gesellschaften der LEG-Gruppe, für die die Geschäftsbesorgung übernommen wurde. Weitere sonstige betriebliche Erträge sind im Wesentlichen periodenfremd und resultieren aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 1.657 TEUR und den Eingängen auf abgeschriebene Forderungen in Höhe von 207 TEUR.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen in Höhe von 1.742 TEUR sind um 7 TEUR gestiegen. Diese enthalten mit 1.728 TEUR planmäßige Abschreibungen sowie mit 14 TEUR außerplanmäßige Abschreibungen auf eine nicht mehr genutzte Software.

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 2.858 TEUR auf 23.018 TEUR basiert darauf, dass Aufwendungen für Dienst- und Beratungsleistungen mit dem Abschluss des Börsengangs in 2013 sowie zahlreicher Projekte zur Restrukturierung und Neuausrichtung, gegenüber dem Vorjahr erheblich gesunken sind.

Das Zinsergebnis ist aufgrund von höheren Zinsaufwendungen und niedrigeren Zinserträgen um 33 TEUR auf 146 TEUR gesunken. Die höheren Zinsaufwendungen sind im Wesentlichen aus dem Cash-Management mit der LEG NRW GmbH entstanden. Die Zinserträge resultieren vorwiegend aus der Verzinsung laufender Bankguthaben.

Der Jahresüberschuss in Höhe von 1.974 TEUR wurde aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrages an die LEG NRW GmbH abgeführt.

Finanzlage

Das Eigenkapital beträgt aufgrund des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages wie im Vorjahr 1.124 TEUR. Aufgrund der um 13.103 TEUR auf 14.306 TEUR gesunkenen Bilanzsumme hat sich die Eigenkapitalquote auf 7,86% (Vorjahr 4,10%) erhöht.

Die Gesellschaft ist in den internen Saldenausgleich für die Geschäftskonten (Cash-Management) der LEG-Gruppe eingebunden. Die Verzinsung des Finanzmittelkontos erfolgt auf der Basis des Referenzzinssatzes 1-Monats-Euribor für positive Salden, zuzüglich eines Aufschlages für negative Salden. Die Zahlungsfähigkeit ist über die LEG-Gruppe jederzeit gegeben.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme beträgt 14.306 TEUR (Vorjahr 27.410 TEUR).

Auf der Aktivseite resultiert die Veränderung vor allem aus einem Rückgang des Anlagevermögens (1.115 TEUR) sowie der Forderungen gegen verbundenen Unternehmen (13.459 TEUR) und einem Anstieg der liquiden Mittel (1.478 TEUR).

Der Rückgang des Anlagevermögens beruht vorwiegend auf planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibung (1.742 TEUR), die die Anlagenzugänge von T€ 642 deutlich kompensierten.

Der Rückgang der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen um 13.459 TEUR auf 5.246 TEUR ist im Zahlungsausgleich begründet.

Die Passivseite ist durch das ausgewiesene Eigenkapital mit 1.124 TEUR, durch Verbindlichkeiten in Höhe von 6.196 TEUR sowie Rückstellungen in Höhe von 6.980 TEUR geprägt. Der Rückgang der Bilanzsumme um 13.103 spiegelt sich in einem Rückgang der Verbindlichkeiten (11.933 TEUR) und die Rückstellungen (1.171 TEUR) wider.

Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen die Rückstellung für ausstehende Rechnungen (3.635 TEUR; Vorjahr 4.641 TEUR), Verpflichtungen aus dem Personalbereich (TEUR 2.598; Vorjahr T€ 2.761) sowie Rückstellungen für Prozess- und Rechtsrisiken (TEUR 443; Vorjahr TEUR 291).

Der Rückgang der Verbindlichkeiten resultiert vorwiegend aus niedrigeren Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (12.529 TEUR). Sie betragen gegenüber der Gesellschafterin 2.965 TEUR (Vorjahr 12.371 TEUR). Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen nahmen dagegen um 596 TEUR zu.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG Management GmbH ist insgesamt als stabil und geordnet zu betrachten.

3. Nachtragsbericht

Die in 2014 geschlossen Geschäftsbesorgungsverträge mit der Gladbau Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, der AWM Grundstücksgesellschaft mbH, der Vitus Service GmbH, der BRE/GEWG GmbH, der Gemeinnützige Eisenbahn Wohnungsbaugesellschaft mbH, der GEWG Beteiligungsgesellschaft mbH und der GEWG Grundstücksgesellschaft GmbH & Co. KG sind wirksam ab 1. Januar 2015.

Weitere wesentliche Vorgänge von besonderer Bedeutung für den Einzelabschluss nach dem Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ergeben.

4. Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

4.1. Governance, Risk & Compliance

Regelprozess zur integrierten Steuerung der Unternehmensrisiken

Die LEG Gruppe prüft regelmäßig Chancen, um die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns zu forcieren. Um Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Daher ist es von essentieller Bedeutung, alle wesentlichen Risiken zu kennen, zu bewerten und professionell zu steuern. Für den verantwor¬tungsvollen Umgang mit Risiken ist in der LEG eine konzernweite Struktur zur Identifikation, Steuerung und Kontrolle der Risiken implementiert. Zentraler Bestandteil sind das Risikomanagementsystem und das Interne Kontrollsystem.

Rechnungslegungsprozess / Internes Kontrollsystem

Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es Ziel und Zweck des Internen Kontrollsystems, die Geschäftsvorfälle entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen richtig und vollständig zu erfassen und darzustellen. Dazu hat die LEG unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards ein Internes Kontrollsystem eingerichtet, das Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Rechnungslegung umfasst.

Die wesentlichen Merkmale des Internen Kontrollsystems im Hinblick auf den (Konzern-) Rechnungslegungsprozess können wie folgt zusammengefasst werden:

In prozessunabhängigen Prüfungen überwacht die Interne Revision die Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems. Der Abschlussprüfer beurteilt im Rahmen der Jahresabschlussprüfung das Interne Kontrollsystem. Auf Basis dieser Berichte überprüft der Aufsichtsrat bzw. der Prüfungsausschuss die Funktionsfähigkeit des Internen Kontrollsystems in Bezug auf den Rechnungslegungsprozess.

Compliance-Management

Bei der LEG ist Compliance ein wesentliches Element der verantwortlichen und erfolgreichen Unternehmensführung (Corporate Governance). Die LEG ist darauf angewiesen, dass Aktionäre, Mieter, Kunden, Geschäftspartner, Beschäftigte und Öffentlichkeit Vertrauen in sie haben. In diesem Bewusstsein ist das Compliance-System auf die Beachtung rechtlicher und ethischer Grundsätze im geschäftlichen Alltag ausgestaltet.

Die wesentlichen Grundsätze sowohl für das Verhalten im Unternehmen als auch gegenüber Geschäftspartnern sind im LEG-Verhaltenskodex zusammengefasst, der auf der LEG-Website abrufbar ist. Als Richtschnur für integres Verhalten hilft er den Mitarbeitern, die richtigen Entscheidungen in der täglichen Arbeit zu treffen. Zugehörige Richtlinien konkretisieren den Verhaltenskodex zu den zentralen Themen Integrität, Wettbewerb und Umgang mit Geschäftspartnern.

Personen, die etwaige Complianceverstöße identifizieren, können sich an den externen Ombudsmann wenden, der auf Wunsch diese Hinweise vertraulich und anonym entgegennimmt. Den Hinweisen wird nachgegangen und es werden, soweit angemessen, entsprechende Maßnahmen ergriffen.

Risikomanagement

Die LEG Gruppe verfügt über ein konzernweites Risikomanagementsystem (RMS). Wichtiger Bestandteil des RMS ist das konzernweite Risikofrüherkennungssystem (RFS) der LEG. Das System wird durch das IT-Tool "r2c - risk to chance" unterstützt.

Die Koordination und Überwachung des Gesamtsystems, die Organisation der Ablaufprozesse sowie die Instrumentenverantwortung für das eingesetzte IT-Tool obliegen dem Bereich Controlling & Risikomanagement. Diese implementierte Organisationsstruktur ermöglicht ein einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und permanentes Vorgehen. Damit sind die Voraussetzungen zur Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation, Kommunikation und Historisierung von Risiken geschaffen. Dieses System erfüllt die rechtlichen Rahmenbedingungen und stellt Prüfungssicherheit her.

4.2. Gesamteinschätzung der Risiken und Chancen

Im Nachfolgenden erläutern wir zunächst allgemeine Risikosachverhalte wie makroökonomische Risiken und marktbezogene Risiken. Danach gehen wir aus den insgesamt ermittelten Risiken auf die, aus Sicht der Gesellschaft, besonders relevanten Risiken und deren Steuerungsmaßnahmen ein.

Die Risiko- und Chancensituation der LEG-Gruppe und der LEG Management GmbH ist im Wesentlichen gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Insgesamt sieht der Vorstand der LEG Immobilien AG für die Geschäftsjahre 2014 und aus heutiger Sicht auch für 2015 keine bestandsgefährdenden Risiken für die gesamte LEG-Gruppe. Somit wird derzeit analog für die LEG Management GmbH eine Bestandsgefährdung durch die Geschäftsführung nicht gesehen.

4.3. Risikobericht

Entwicklung der Gruppe

Die LEG Management GmbH ist ausschließlich für Unternehmen der LEG-Unternehmensgruppe tätig. Insofern ist die Gesellschaft von der Entwicklung der Gruppe abhängig. Da die Gesellschaft organisatorisch stark in die LEG-Gruppe eingebunden ist, ist weiterhin von der finanziellen Unterstützung durch die Gruppe auszugehen.

Makroökonomische Risiken

Der deutsche Immobilienmarkt wird von der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland beeinflusst und ist somit sowohl außen- wie auch binnenwirtschaftlichen Risikofaktoren ausgesetzt. Hiervon kann die LEG sich nicht abkoppeln.

Die Wachstumserwartungen in der Eurozone und auch in Deutschland wurden in 2014 nach unten korrigiert und die Wachstumsdynamik bleibt insgesamt schwach. Aufgrund der hohen Verschuldungen, geopolitischen Risiken und weiter bestehender Strukturprobleme in vielen Ländern bleiben die europäische und die globale Konjunktur insgesamt störanfällig. Eine deutliche Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfeldes könnte negative Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt sowie die Einkommenssituation haben und damit das Vermietungsgeschäft beeinträchtigen. Verwerfungen an den Finanzmärkten könnten sich mittelfristig negativ auf die Finanzierungsbedingungen und auch auf die Immobilienbewertung auswirken.

Die Chance besteht in einer deutlichen Dynamisierung der globalen Konjunktur. Die Eintrittswahrscheinlichkeit der allgemeinen Unternehmensrisiken wird als gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

Marktbezogene Risiken

Der Schwerpunkt des LEG Immobilienportfolios befindet sich im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Das bevölkerungsreichste Bundesland gliedert sich in Teilmärkte, die heterogene wirtschaftliche und demographische Rahmenbedingungen aufweisen. Während wirtschaftlich starke Regionen und Ballungszentren wie z.B. Münster, Köln und Düsseldorf einen Nachfrageüberhang nach Wohnraum und somit eine steigende Mietpreisentwicklung aufweisen, sind strukturschwächere Gebiete eher von einem Mietermarkt geprägt, der einen intensiveren Wettbewerb zwischen Anbietern von Wohnraum zur Folge hat.

Durch eine intensive Marktbeobachtung berücksichtigt die LEG historische Entwicklungen ebenso wie Zukunftsprognosen für die verschiedenen Teilräume bei ihrer Entscheidungsfindung. Somit werden bereits im Akquisitionsprozess marktbezogene Risiken und Chancen bei der Kaufpreisfindung betrachtet. In der Bewirtschaftungsstrategie wird die Angebots- und Nachfragesituation insbesondere anhand von Marktmietvergleichen und dem beobachtbaren marktaktiven Leerstand einbezogen. Verkäufe erfolgen überwiegend unter dem Aspekt der Risikominimierung für Standorte und Objekte mit deutlich negativer Prognose bzw. mit dem Ziel der Optimierung der Bewirtschaftungseffizienz.

Wesentliche Quellen für die Marktbeobachtung der LEG sind der gemeinsam mit CBRE seit 2010 jährlich herausgegebene LEG-Wohnungsmarktreport für Nordrhein-Westfalen, statistische Veröffentlichungen von Landes- und Bundesämtern, Marktstudien unabhängiger Dritter sowie eigene Analysen unter Nutzung des internen Know-hows. Im Jahr 2014 war der Wohnungsmarkt in NRW insgesamt weiterhin geprägt durch eine stabile bis hohe Nachfrage nach Wohnraum, die zu insgesamt steigenden Mieten geführt hat. Die Eintrittswahrscheinlichkeit der allgemeinen Unternehmensrisiken wird als gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

Compliance Risiken

Dolose Handlungen können immer dort entstehen, wo Geschäfts-, Vertrags- oder auch persönliche Beziehungen zwischen Mitarbeitern der LEG-Gruppe und externen Personen bestehen.

Im Bereich der Vermietung kann es zu regelwidrigen Mietervergünstigungen kommen. Diesen wird durch organisatorische Maßnahmen entgegengewirkt. Zu nennen sind hier u.a. die Anwendung standardisierter Mietverträge und die Festlegung von Zielmieten.

Bei der Leistungserbringung durch Dritte kann es zu nicht marktkonformen Beauftragungen bzw. Abrechnungen von Leistungen kommen. Betroffen sein kann jede Form von Dienstleistung und Beratung. Als Beispiele können die Leistungserbringungen in der Instandhaltung, die Geschäftsbesorgung und die Finanzierung genannt werden. Zur Vermeidung doloser Handlungen sind Verträge mit Anti-Korruptionsklauseln als Standardverträge erarbeitet worden. Weiterhin existiert ein Code of Conduct, der für alle LEG Mitarbeiter aber auch alle Vertragspartner, Gültigkeit besitzt. Als weitere organisatorische Maßnahme ist zwischen der Auftragsvergabe und der Rechnungsprüfung eine klare Funktionstrennung eingeführt. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

Finanz- und Liquiditätsrisiko

Die Gesellschaft ist seit dem 1. April 2010 in das im LEG Konzernverbund bestehende Cash-Management mit der LEG NRW einbezogen. Die vertragliche Vereinbarung gilt auf unbestimmte Zeit und kann mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende gekündigt werden.

Die LEG überwacht laufend das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels einer rollierenden Liquiditätsplanung. Im Rahmen der verbindlichen Treasury-Policy ist weiterhin die Vorhaltung einer definierten Mindestliquiditätsreserve vorgegeben. Im abgelaufenen Geschäftsjahr standen jederzeit ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung der Verpflichtungen zur Verfügung. Aufgrund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

Rechnungswesen

Risiken aus dem Rechnungswesen können sich aus einer fehlenden Beachtung gesetzlicher Regelungen ergeben, welche einen fehlerhaften Jahres,- Konzern- oder Quartalsabschluss zur Folge haben. Ferner können Risiken aus weiteren regulatorischen Anforderungen wie z.B. dem Deutschen Corporate Governance Kodex, Offenlegungsverpflichtungen oder aus dem operativen Mittelzufluss oder Mittelabfluss resultieren. Als Folge dessen kann es beispielsweise zu einem eingeschränkten Bestätigungs- oder Versagungsvermerk, Reputationsverlust oder Auswirkungen auf den Aktienkurs kommen. Die LEG hat im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ein wirksames Internes Kontrollsystem implementiert mit dem Ziel, diesen Risiken entgegenzuwirken. Wir verweisen hierzu auf die Ausführung zum Internen Kontrollsystem im Risikobericht. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als sehr gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

Steuerrisiken

Steuern / Abgaben

Steuerliche Risiken können sich aus Betriebsprüfungen ergeben und bei Eintritt eine relevante Größenordnung erreichen. Zurzeit werden die Jahre 2005 bis 2008 für die LEG-Gruppe geprüft, die Eröffnung der Betriebsprüfung für die Jahre 2009 - 2012 ist für die wesentlichen LEG-Gesellschaften vor Jahresende erfolgt.

Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als wahrscheinlich angesehen. Eine moderate Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwarten.

Personalrisiken

Bedingt durch den demographischen und technologischen Wandel, die Globalisierung und den Wertewandel werden an das Personalmanagement große Herausforderungen gestellt. Wir begegnen diesen Herausforderungen mit zeitgemäßen und innovativen Instrumenten der Personalarbeit, welche die Attraktivität und Leistungsfähigkeit der LEG als Arbeitgeber langfristig sicherstellen und weiter entwickeln. Ein wesentliches Element ist hierbei für uns die Benchmarkstudie Great Place to Work, an der wir 2014 erstmalig erfolgreich teilgenommen haben. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

Rechtliche Risiken

Rechtsstreitigkeiten

Die LEG unterscheidet bei Rechtsstreitigkeiten in Aktiv- und Passivverfahren.

Aktivverfahren sind alle Verfahren innerhalb der LEG, in denen diese eine Forderung geltend macht. Hierbei handelt es sich um rückständige Zahlungen aus den Mietverhältnissen (geringe Streitwerte/hohe Fallzahl) und sonstige Ansprüche, wie z.B. Mangelgewährleistungsverfahren aus vormaliger Bautätigkeit (hohe Streitwerte /geringe Fallzahl). Aktive Verfahren im Massengeschäft (Mietforderungen) werden durch die zuständigen Sachbearbeiter (Forderungsmanagement) außergerichtlich betrieben und bei fehlendem Erfolg an die Vertragsanwälte abgegeben. Bei Zweifeln an den Erfolgschancen wird vor Abgabe an den Rechtsanwalt der Bereich Recht um Stellungnahme gebeten. Aktive Verfahren mit hohem Streitwert werden zunächst durch den Bereich Recht auf die Erfolgsaussicht geprüft. Danach wird ggfs. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Beitreibung der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht.

Passivverfahren sind alle Verfahren, in denen Forderungen gegen die LEG geltend gemacht werden. Passive Verfahren werden immer zunächst an den Bereich Recht abgegeben. Dort wird die Erfolgsaussicht einer Forderungsabwehr beurteilt und ggfs. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Abwehr der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als wahrscheinlich angesehen. Eine moderate Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwartet.

Informations- und Kommunikationsrisiken

Risiken der Informationstechnologie

Die Geschäftsabläufe der LEG-Unternehmen sind in hohem Maße durch IT-Systeme unterstützt. Die Sicherheit dieser Systeme wird durch industrieübliche Verfahren gewährleistet. Die Verfügbarkeit der Systemkomponenten wird bei den eigenbetriebenen durch entsprechende Redundanzen und bei den fremdbetriebenen durch Service-Vereinbarungen mit dem jeweiligen Dienstleister sichergestellt. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

4.4. Chancenbericht

Im Folgenden beschreiben wir die, neben dem bereits im Risikoteil genannten, wesentlichen gegenüber dem Vorjahr unveränderten Chancen der Gesellschaft und der LEG Gruppe.

Chancen des Konzerns

Die LEG Immobilien AG zählt zu den führenden börsennotierten Wohnimmobilienunternehmen mit einer sehr hohen Bestandskonzentration und breiten Präsenz im bevölkerungsreichsten Bundesland NRW.

Die LEG ist sehr gut positioniert, um von der positiven Angebots- und Nachfragekonstellation am deutschen Wohnimmobilienmarkt zu profitieren und weiterhin überdurchschnittliches Wachstum zu zeigen. Die Anzahl der Haushalte und damit die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wachsen, was durch die verstärkte Zuwanderung einen zusätzlichen Impuls erhält. Das Schließen der Lücke zu den Marktmieten, gezielte Modernisierungen und das Auslaufen von Mietbindungen sind dabei wesentliche Komponenten für das zu erwartende Mietwachstum. Das hohe Maß an Bewirtschaftungskompetenz und lokale Expertise sind strategische Erfolgsfaktoren.

Ein wesentlicher Wachstumstreiber ist das Ausnutzen von weiteren Skaleneffekten durch selektives, externes Wachstum. Der Ankauf von knapp 19.000 Wohneinheiten seit dem Börsengang bestätigt die Tragfähigkeit der Wachstumsstrategie. Das Ziel, bis Ende 2014 insgesamt mindestens 10.000 Wohneinheiten anzukaufen, wurde deutlich übererfüllt. Der regionale Schwerpunkt liegt auf den bestehenden Kernmärkten mit hohen Synergiepotentialen und wird an deren geographischen Rändern im Sinne der Bewirtschaftungsplattform der LEG ausgeweitet.

Zusätzliche Chancen für organisches Wachstum ergeben sich auch aus der gezielten Nutzung von mieternahen Mehrwertdienstleistungen. Der Aufbau des Multimediageschäfts verbindet ein attraktives Angebot an die Mieter mit der Generierung von zusätzlichen Erträgen für die LEG. Ein Ausbau von weiteren mieternahen Dienstleistungen ist in Vorbereitung.

Neben den Wachstumsinitiativen werden aktiv Möglichkeiten für Kostensenkungspotentiale genutzt. Dazu gehört die Überprüfung der internen Prozesse und Strukturen.

Chancen der LEG Management GmbH

Chancen für die LEG Management GmbH ergeben sich durch die weiteren Zukäufe der LEG-Gruppe und der damit verbundenen neuen Geschäftsbesorgungsverträge. Die LEG Management besitzt das Potential durch den Ankauf weiterer Bestände Skaleneffekte zu generieren und Synergien zu heben und damit die operative Marge zu steigern.

Trotz der damit einhergehenden Mehraufwendungen kann durch die zukünftige Fokussierung auf Kernkompetenzen und die weitere Optimierung der Prozesse in den nächsten Jahren gerechnet werden.

Diese Aspekte können langfristig zu einem positiven Ergebnis der Gesellschaft beitragen.

5. Prognosebericht

Ausblick 2015 der LEG Gruppe

Für 2015 gehen die meisten Wirtschaftsforschungsinstitute von einer Fortsetzung des moderaten Wirtschaftswachstums aus mit zusätzlich positiven Impulsen aus der Abwertung des Euros und den sinkenden Energiepreisen. So erwartet der IWF für 2015 in Deutschland ein Wirtschaftswachstum von 1,3 %.

Die LEG sieht sich gut aufgestellt, um von der für Vermieter günstigen Angebots- und Nachfragekonstellation nach bezahlbarem Wohnraum, der durch die Zuwanderung nach Deutschland zusätzlich begünstigt wird, weiter zu profitieren. Daher geht die LEG von weiter steigenden Mieteinnahmen in den nächsten Jahren aus. Auch aufgrund des günstigen Finanzierungsumfeldes wird mit einem deutlich überproportionalen FFO I- und Dividendenwachstum gerechnet.

Kennzahlen

Wesentliche Steuerungskennzahl in der LEG Gruppe (und damit auch für die Einzelgesellschaften) stellt der FFO I dar:

FFO I

Die LEG erwartet für 2015 einen FFO I in der Bandbreite von 195 bis 200 Mio. Euro. Für 2016 wird mit einem weiteren Anstieg auf 223 bis 227 Mio. Euro gerechnet. Diese Prognose berücksichtigt noch keine zusätzlichen Effekte aus zukünftigen geplanten Akquisitionen.

Für weitere relevante Kenngrößen wird folgende Entwicklung prognostiziert:

LTV

Zur Absicherung eines langfristig defensiven Risikoprofils wird zukünftig ein LTV von rund 50 % angestrebt. Innerhalb der Finanzplanung gilt dabei ein Wert von 55 % als kurzfristige Obergrenze.

NAV

Die LEG geht von einer kontinuierlich positiven Wertentwicklung des Portfolios, die sich ungefähr im Rahmen des Mietwachstums bewegt und folglich von einer entsprechend positiven Entwicklung des NAV aus. Ein Anhalten der Niedrigzinsphase kann dabei ein Absinken der allgemeinen Renditeanforderungen und einen somit überproportionalen Anstieg der Immobilienbewertung zur Folge haben.

Ausblick Geschäftsjahr 2015 der LEG Management GmbH

In der Vorjahresprognose ging die Gesellschaft von einem leichten Rückgang der Personal- und Sachkosten sowie einer leichten Steigerung der Umsatzerlöse und damit einem positiven Ergebnis vor Ergebnisabführung aus. Durch den Wegfall der Sondereffekte aus dem Börsengang in 2013 wurde auch in 2014 tatsächlich eine Verminderung der Personal- und Sachkosten erzielt. Entgegen der Prognose sanken die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr 2014 aufgrund niedrigerer weiterzubelastendenden Aufwendungen. Insgesamt realisierte die Gesellschaft ein positives Jahresergebnis ohne Berücksichtigung des Ergebnisabführungsvertrags.

Für 2015 wird eine Entwicklung der Personalkosten auf Vorjahresniveau, ein leichter Rückgang der Sachkosten sowie ein ausgeglichenes Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erwartet. Neben geplanten Synergie- und Skaleneffekten für die Zukunft waren die Sachkosten in 2014 durch Einmaleffekte für die getätigten Ankäufe beeinflusst.

Die Geschäftsführung geht insgesamt davon aus, dass die gemäß der mittelfristigen Wirtschaftsplanung vorgesehenen wirtschaftlichen Ziele und Ergebnisse erreicht werden können.

¹ Vgl. CBRE: LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2014
² Vgl. IT NRW
³ Vgl. IT.NRW
⁴ Vgl. NRW.Bank: Wohnungsmarktbericht NRW 2014
⁵ Vgl. NRW.Bank: Preisgebundener Wohnungsbestand 2013
⁶ Vgl. NRW.Bank: Wohnungsmarktbericht NRW 2014
⁷ Vgl. CBRE-empirica Leerstandsindex 2013
⁸ Vgl. CBRE-empirica Leerstandsindex 2013
⁹ Vgl. CBRE-empirica: Pressemitteilung zum Leerstandsindex 2013

Bilanz

AKTIVA

Gewinn und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben

Die LEG Management GmbH, Düsseldorf, ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014 wurde nach den Vorschriften des HGB, des GmbH-Gesetzes und entsprechend den Regelungen im Gesellschaftsvertrag aufgestellt.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Jahresabschluss wurde in EURO aufgestellt. Alle Beträge im Anhang werden in TEUR ausgewiesen.

Mit Datum vom 11. August 2014 wurde der zwischen der LEG NRW GmbH und der LEG Management GmbH bestehende Ergebnisabführungsvertrag, geändert. Der neue Ergebnisabführungsvertrag ist wirksam ab 1. Januar 2014.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

A. Allgemeine Angaben

Die Bilanzierungs-, Bewertungs- und Ausweismethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

In der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung sind jeweils die entsprechenden Vorjahresbeträge angegeben.

B. Bilanzierung und Bewertung der Aktivposten

1. Anlagevermögen

Entgeltlich von Dritten erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer entsprechend linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Soweit die beizulegenden Werte einzelner immaterieller Vermögensgegenstände des Anlagevermögens ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Entgeltlich erworbene EDV-Programme werden über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von drei bzw. fünf Jahren abgeschrieben.

Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sowie planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Sollten diese in ihren Werten gestiegen sein, unterliegen Positionen des Anlagevermögens der Wertaufholung, maximal bis zur ihren fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen nach der linearen Methode pro rata temporis über die jeweilige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Die Nutzungsdauer der anderen Anlagen sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung richtet sich nach den individuellen wirtschaftlichen Nutzungsdauern der jeweiligen Vermögensgegenstände.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um einen darin enthaltenen Vorsteuerbetrag, für das einzelne Wirtschaftsgut € 150 nicht übersteigen. Für geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um einen darin enthaltenen Vorsteuerbetrag, mehr als € 150 und bis zu € 1.000 betragen, wird ein jährlicher Sammelposten gebildet. Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre gewinnmindernd aufgelöst. Scheidet ein Wirtschaftsgut vorzeitig aus dem Betriebsvermögen aus, wird der Sammelposten nicht vermindert.

2. Umlaufvermögen

Die Vorräte sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert zum Abschlussstichtag bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert, sofern Abzinsungen nicht erforderlich sind. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden auch bei Vorliegen der zivilrechtlichen Voraussetzungen einer möglichen Aufrechnung brutto ausgewiesen.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert ausgewiesen.

3. Rechnungsabgrenzungsposten

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

C. Bilanzierung und Bewertung der Passivposten

1. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

2. Rückstellungen

Die Rückstellungen sind entsprechend den §§ 249 und 253 Abs. 1 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet, der erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, ungewisse Verpflichtungen und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von länger als 1 Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Rückstellungen für Verpflichtungen aus Altersteilzeit werden nach versicherungsmathematischen Berechnungsverfahren (PUC-Methode) sowie grundlegenden Annahmen der Berechnung gemäß den Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck bewertet. Dabei werden fristenkongruente durchschnittliche Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre in Höhe von 2,91% (Vorjahr: 3,5%) angesetzt. Erfolgsauswirkungen aus einer Änderung des Diskontierungszinssatzes werden im Finanzergebnis erfasst.

3. Erhaltene Anzahlungen

Die erhaltenen Anzahlungen werden mit dem Nennbetrag bilanziert.

4. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

5. Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Passivseite Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

5. Latente Steuern

Aufgrund der bestehenden steuerlichen Organschaft mit der LEG NRW GmbH werden bei der Gesellschaft keine latenten Steuern bilanziert. Da alleinige Steuerschuldnerin die Organträgerin LEG NRW GmbH ist, werden latente Steuern bei ihr bilanziert.

C. Bilanzierung und Bewertung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Zinsen

Zinserträge und -aufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen werden taggenau berechnet und auf Monatsbasis erfasst.

II. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

A. Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage I zum Anhang dargestellt.

Der Posten immaterielle Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 2.972 (Vorjahr: TEUR 4.011) betrifft vorwiegend das SAP-basierte ERP-Produkt "Blue Eagle", welches seit 1. Januar 2012 angewandt und planmäßig abgeschrieben wird.

Es ergaben sich außerplanmäßige Abschreibungen von TEUR 14 (Vorjahr TEUR 0) auf eine nicht mehr genutzte Software.

Im Berichtsjahr ergaben sich Abgänge von immateriellen Vermögensgegenständen mit Restbuchwert von T€ 0.

An die NRW.URBAN Service GmbH, Düsseldorf, wurde ein Teil der bisher im Rahmen eines Untermietverhältnisses zur Verfügung gestellten Büroausstattung mit einem Buchwert von TEUR 13 (Vorjahr: TEUR 26) verkauft. Der Kaufpreis betrug TEUR 18.

Die Anlagenzugänge betreffen den Erwerb von Software-Lizenzen TEUR 331 und Betriebs- und Geschäftsausstattung von TEUR 311.

2. Umlaufvermögen

Vorräte

Die Position unfertige Leistungen enthält mit TEUR 566 (Vorjahr TEUR 540) Projektleistungen für Dritte.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Sonstige Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen in Höhe von TEUR 15 (Vorjahr TEUR 19). Diese betreffen Pkw-Darlehen für Mitarbeiter.

3. Rechnungsabgrenzungsposten

Unter den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind verschiedene, zeitlich abgegrenzte Aufwandsposten enthalten. Diese betreffen im Wesentlichen Baukostenzuschüsse.

4. Eigenkapital

Die Eigenkapitalgliederung ist aus der Bilanz ersichtlich.

Die Gewinnrücklagen bestehen unter anderem aus den Veränderungen, die sich aus der erstmaligen Anwendung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) im Rahmen der Eröffnungsbilanz zum 01. Januar 2010 ergeben haben.

Veränderungen in Höhe des Eigenkapitals gegenüber dem Vorjahr haben sich u.a. aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags nicht ergeben.

5. Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

6. Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, deren Sicherung durch Pfandrechte und die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten der Bilanz sind in Anlage II zum Anhang dargestellt:

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin in Höhe von TEUR 2.965 (Vorjahr TEUR 12.371) enthalten.

7. Rechnungsabgrenzungsposten

Unter den Passi ven Rechnungsabgrenzungsposten sind verschiedene, zeitlich abgegrenzte Ertragsposten enthalten.

B . Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt. Diese resultieren mit TEUR 29.794 (Vorjahr TEUR 32.997) aus der Erbringung von Dienstleistungen auf Basis von Geschäftsbesorgungsverträgen für die übrigen Gesellschaften der LEG-Gruppe sowie mit TEUR 830 (Vorjahr TEUR 1.076) aus der Untervermietung von Geschäftsräumen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

Die Erträge von verbundenen Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus der direkten Weiterberechnung von Aufwendungen (TEUR 9.505; Vorjahr TEUR 9.476) an die Gesellschaften, für die die Geschäftsbesorgung übernommen wurde. Im Vorjahr ergaben sich weitere Erträge aus der Weiterbelastung von Aufwendungen an verbundene Unternehmen infolge des Börsengangs der LEG Immobilien AG in Höhe von TEUR 1.904.

Die Personalaufwendungen betragen TEUR 15.186 (Vorjahr TEUR 16.848). Der Rückgang beruht im Wesentlichen aus dem Wegfall von Sondervergütungen (TEUR 1.881), die in 2013 im Zusammenhang mit dem Börsengang der LEG Immobilien AG gezahlt wurden.

Die Abschreibungen enthalten planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen in Höhe von TEUR 1.742 (Vorjahr TEUR 1.736). Davon entfallen TEUR 14 (Vorjahr TEUR 0) auf außerplanmäßige Abschreibungen für eine nicht mehr genutzte Software.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die Aufwendungen für die Verwaltung beinhalten im Wesentlichen Mietaufwendungen (einschließlich Nebenkosten) von TEUR 6.901 (Vorjahr TEUR 6.992), Aufwendungen für Personaleinstellung und Weiterbildung von TEUR 970 (Vorjahr TEUR 821) sowie Aufwendungen für Versicherungen von TEUR 671 (TEUR 690).

Die Konzernaufwendungen betreffen vorwiegend Kosten für die EDV-Nutzung und EDV-Beratung.

Die Zinserträge resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung laufender Bankguthaben.

Die Zinsaufwendungen sind im Wesentlichen aus dem Cash-Management mit der LEG NRW GmbH entstanden. In den Zinsaufwendungen sind insgesamt TEUR 9 (Vorjahr: TEUR 1) aus der Aufzinsung von Rückstellungen mit einer Laufzeit von über einem Jahr enthalten.

IV. Sonstige Angaben

1. Honorar des Abschlussprüfers

Auf die Angabe des Honorars für Abschlussprüfungsdienstleistungen und für sonstige Leistungen wird gemäß § 285 Nr. 17 HGB in Verbindung mit § 315a verzichtet, da die LEG Management GmbH in der Konzernabschluss der LEG Immobilien AG, Düsseldorf, einbezogen und dort die Angabe gemacht wird.

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft hat sonstige finanzielle Verpflichtungen von TEUR 16.381 aus Miet- und Leasingverträgen, davon gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 1.821. Von den sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Mietverträgen in Höhe von TEUR 14.038 haben TEUR 3.280 eine Laufzeit unter einem Jahr, TEUR 6.896 eine Laufzeit zwischen einem und fünf Jahren sowie TEUR 3.861 eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren.

3. Geschäfte, die nicht in der Bilanz enthalten sind

Zum 01. April 2010 sind die aktiven Mitarbeiter der RLI, MID, WGM, RH und GBS nach § 613a BGB auf die LEG Management und die LEG Wohnen NRW im Rahmen der Konzernharmonisierung übergeleitet worden. Damit sind auch die Verpflichtungen dieser Gesellschaften gegenüber deren bisherigen Arbeitnehmern aus den Pensionszusagen auf die jeweilige übernehmende Gesellschaft übergegangen.

Die inaktiven Mitarbeiter mit Pensionsansprüchen der oben gennannten Gesellschaften sind unverändert beim jeweiligen Verpflichteten zum Zeitpunkt des Ausscheidens verblieben.

Die Gesellschaft haftet neben der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, die die befreiende Schuldübernahme und primäre Erfüllung erklärt hat, am 31. Dezember 2014 für folgende Verpflichtungen:

Bei den Haftungsverhältnissen handelt es sich ausschließlich um konzerninterne Beziehungen (LEG Konzern). Aufgrund der gegenwärtig vorliegenden Informationen wird nicht von

einer Inanspruchnahme der Haftungsverhältnisse ausgegangen.

Die Bewertung dieser Pensionsverpflichtungenerfolgt auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Heubeck. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden mit dem von der Deutschen Bundesbank im Monat Dezember 2014 veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB).

Der Bewertung liegen die folgenden wesentlichen versicherungsmathematischen

Parameter zugrunde:

Die Jubiläumsverpflichtungen werden nach versicherungsmathematischen Berechnungsverfahren (PUC-Methode) sowie grundlegenden Annahmen der Berechnung gemäß den Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck bewertet. Dabei werden fristenkongruente durchschnittliche Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre in Höhe von 2,91 (Vorjahr: 3,5%) (Altersteilzeit) und 4,54 (Vorjahr: 4,87%) (Jubiläum) angesetzt.

4. Arbeitnehmer

Die Zahl der durchschnittlich im Geschäftsjahr 2014 Beschäftigten (ausschließlich Angestellte) umgerechnet auf Vollzeitstellen betrug: 164 (Vorjahr 163).

5. Geschäftsführung

6. Aufsichtsrat

Die Gesellschaft hat keinen Aufsichtsrat.

7. Gesamtbezüge der Organmitglieder

Die Geschäftsführer erhalten für Ihre Tätigkeit von der Gesellschaft keine Bezüge.

Vorschüsse oder Kredite an Mitglieder des Geschäftsführungsorgans wurden nicht gewährt.

8. Sitz der Gesellschaft

Hans-Böckler-Straße 38

40476 Düsseldorf

Deutschland

Handelsregister: HRB 48990

9. Konzernabschluss

Die Gesellschaft ist gem. § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG Immobilien AG und wird in den IFRS Konzernabschluss der LEG Immobilien AG, Düsseldorf, (HRB 69386) einbezogen. Zudem ist die Gesellschaft in den Konsolidierungskreis der LEG NRW GmbH miteinbezogen. Der Konzernabschluss der LEG Immobilien AG ist für die LEG NRW ein befreiender Konzernabschluss im Sinne des § 291 HGB.

Der Konzernabschluss der LEG Immobilien AG wird gem. § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im Bundesanzeiger unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.

10. Ergebnisverwendung

Mit Datum vom 11. August 2014 wurde mit der LEG NRW ein neuer Ergebnisabführungsvertrag, wirksam ab 1. Januar 2014, geschlossen. Der erzielte Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 1.974 (Vorjahr TEUR 2.451) wurde daher an die LEG NRW GmbH abgeführt.

11. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Die in 2014 geschlossen Geschäftsbesorgungsverträge mit der Gladbau Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, der AWM Grundstücksgesellschaft mbH, der Vitus Service GmbH, der BRE/GEWG GmbH, der Gemeinnützige Eisenbahn Wohnungsbaugesellschaft mbH, der GEWG Beteiligungsgesellschaft mbH und der GEWG Grundstücksgesellschaft GmbH & Co. KG sind wirksam ab 1. Januar 2015.

Weitere wesentliche Vorgänge von besonderer Bedeutung für den Einzelabschluss nach dem Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ergeben.

Entwicklung des Anlagevermögens

Verbindlichkeitenspiegel

*) GPR = Grundpfandrechte

*) PR = Pfandrecht

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben (31.12.2013)

*) GPR = Grundpfandrechte

*) PR = Pfandrecht

*) GPR = Grundpfandrechte

*) PR = Pfandrecht

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LEG Management GmbH, Düsseldorf, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfungvorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grund-sätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2014 wurde am 10.06.2015 festgestellt.