Sochribel GmbH

Sochribel GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Anhang für den Zeitraum 01.01 - 31.12.2023

Allgemeine Hinweise

Die Gesellschaft wurde unter der Firmierung Sochribel GmbH mit Sitz in Berlin gegründet. Die Eintragung erfolgte im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin- Charlottenburg unter der Registernummer HRB 38768 B.

Gegenstand der Gesellschaft ist der Erwerb und die Bewirtschaftung von Immobilien in jeder Rechts- und Nutzungsform sowie die Durchführung aller Maßnahmen zu deren Instandhaltung, Sanierung und Erneuerung. Zum Unternehmensgegenstand gehören auch die Gründung, der Erwerb und die Veräußerung von Unternehmen, Unternehmensgruppen und Unternehmensbeteiligungen und die Beteiligung an anderen Unternehmen.

Der Jahresabschluss der Sochribel GmbH, Berlin, für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB nach den Vorschriften für Kapitalgesellschaften sowie den ergänzenden Vorschriften des Gesetzes betreffend Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt. Die Gesellschaft ist gemäß § 267 Abs. 2 HGB als mittelgroße Kapitalgesellschaft einzustufen.

Angaben, die in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder auch wahlweise im Anhang gemacht werden können, sind zur besseren Übersichtlichkeit grundsätzlich im Anhang aufgeführt.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt. Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von EUR 33,1 Mio. aus. Hinsichtlich bestandsgefährdender Risiken verweisen wir auf die Ausführungen in Abschnitt "4.1 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung (Risikobericht)" des Lageberichts.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Grundsätzlich waren für die Aufstellung des Jahresabschlusses die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden unverändert maßgebend. Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Aufwendungen und Erträge, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, enthalten. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital sowie Schulden wurden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Abweichend davon sind gleichartige Forderungen gegen verbundene Unternehmen mit Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie Forderungen gegen Gesellschafter mit Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter, sofern die Voraussetzungen für die Aufrechenbarkeit gemäß § 387 BGB zum Stichtag erfüllt waren, verrechnet worden.

Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Einzelne Posten wurden wie folgt bewertet:

Aktiva

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Die planmäßigen Abschreibungen werden über die geschätzte Nutzungsdauer (40 Jahre) unter Anwendung der linearen Methode vorgenommen. Im Geschäftsjahr wurden wie im Vorjahr keine Zinsen für Fremdkapital in die Herstellungskosten einbezogen.

Unter den unfertigen Leistungen (Mietnebenkosten) wurden die noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten mit den Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips ausgewiesen. Dem Niederstwertprinzip wird bei der Ermittlung dieser Werte durch entsprechende notwendige Abschläge Rechnung getragen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Flüssige Mittel sind zum Nominalwert angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben zum Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen.

Passiva

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden auf Basis der projizierten Einmalbeitragsmethode unter Verwendung der "Richttafeln 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck ermittelt. Für die Abzinsung wurde pauschal der von der Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz der letzten 10 Jahre bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 1,83 % gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Erwartete Rentensteigerungen wurden mit 2,25 % berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen zum Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt. Der Anlagenspiegel ist dem Anhang als Anlage beigefügt.

Umlaufvermögen

Vorräte

Der Bestand an Vorräten beläuft sich im Geschäftsjahr auf TEUR 5.950 (Vorjahr: TEUR 5.819). Diese bestehen wie auch im Vorjahr im Wesentlichen aus umlagefähigen Betriebsnebenkosten im Rahmen der Vermietung.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthalten im Wesentlichen Forderungen gegen Mieter.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen in voller Höhe, wie im Vorjahr, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Zum 31. Dezember 2023 bestehen keine Forderungen gegen die Gesellschafter.

Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen hauptsächlich Forderungen gegen das Finanzamt TEUR 3.699 (Vorjahr TEUR 3.656) und Forderungen aus bewilligten aber noch nicht ausgezahlten Zuschüssen öffentlicher Hand in Höhe von TEUR 5.200 (Vorjahr TEUR 0).

Guthaben bei Kreditinstituten

Die liquiden Mittel der Gesellschaft in Höhe von TEUR 14.406 (Vorjahr TEUR 15.497) bestehen aus Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestand. Darin enthalten ist ein verfügungsbeschränktes Guthaben in Höhe von TEUR 13.750 (Vorjahr TEUR 13.750).

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Dieser Posten enthält Ausgaben für Ausbaukostenzuschüsse in Höhe von TEUR 15.599 (Vorjahr: TEUR 15.000), sowie abgegrenzte Versicherungsbeiträge in Höhe von TEUR 579 (Vorjahr: TEUR 596).

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 31.189 (Vorjahr TEUR 31.189). Unter Berücksichtigung der Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 94.033 (Vorjahr TEUR 94.033), des Jahresfehlbetrags in Höhe von TEUR -48.771 (Vorjahr TEUR -42.542) sowie des Verlustvortrags in Höhe von TEUR -109.511 (Vorjahr TEUR -66.969) ergibt sich ein negatives Eigenkapital in Höhe von TEUR -33.060 (Vorjahr TEUR 15.711).

Pensionsrückstellungen

Die Pensionsrückstellungen betragen TEUR 1.282 (Vorjahr TEUR 1.296). Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 12. Der Betrag unterliegt einer Ausschüttungssperre.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 10.630 (Vorjahr TEUR 8.223) enthalten zum 31. Dezember 2023 im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt.

Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eine Gesamtbuchgrundschuld zugunsten der kreditgewährenden Bank an dem Grundbesitz der Gesellschaft gesichert. Darüber hinaus sind die laufenden Forderungen aus den derzeit bestehenden sowie zukünftigen neu abgeschlossenen Mietverträgen und die Rechte und Ansprüche aus anderen im Zusammenhang mit dem Objekt stehenden Verträgen an die kreditgewährende Bank abgetreten. Ferner ist das Mieteingangskonto sowie ein weiteres Bankkonto der Gesellschaft an die kreditgewährende Bank verpfändet sowie die an die Sochribel Fixtures GmbH, Berlin, übertragenen beweglichen Betriebsvorrichtungen im Rahmen einer Sicherungsübereignung an die kreditgewährende Bank übertragen. Eine Inanspruchnahme wird momentan als unwahrscheinlich erachtet.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen umfassen Darlehensverbindlichkeiten sowie aufgelaufene Zinsverbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin OPG Commercial RE Euro/pe S.à r.l., Luxembourg, und NBRE Germany AS, Oslo, Norwegen, in Höhe von TEUR 458.370 (Vorjahr TEUR 352.513).

Entwicklung der latenten Steuern

Die latenten Steuern haben sich wie folgt entwickelt:

Die Veränderung der saldierten passiven latenten Steuern im Jahr 2023 in Höhe von TEUR 9.065 ist im Wesentlichen auf erhöhte aktive latente Steuern zum 31. Dezember 2023 (im Vergleich zum Vorjahr) zurückzuführen. Die körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge haben sich aufgrund des hohen laufenden Verlustes der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 merkbar erhöht. Ebenso bedingt durch die hohen laufenden Verluste im Jahr 2023 ergibt sich für Zwecke der Zinsschranke ein negatives steuerliches EBITDA, so dass die Zinsaufwendungen nur in Höhe der Zinserträge abziehbar sind. Da somit im Jahr 2023 fast alle Zinsaufwendungen als nicht abziehbar gelten, kommt es zu einer signifikanten Erhöhung des Zinsvortrags zum 31. Dezember 2023.

Erläuterungen zur GuV

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse setzen sich aus Miet- und Verpachtungseinnahmen in Höhe von TEUR 17.770 (Vorjahr: TEUR 19.245) sowie sonstige mit dem Kerngeschäft im Zusammenhang stehenden Leistungen, in Höhe von TEUR 6.174 (Vorjahr: TEUR 8.626) zusammen.

Sonstige Angaben

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung setzt sich wie folgt zusammen:

Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Bezüge haben die Geschäftsführer im Berichtszeitraum von der Gesellschaft nicht erhalten. Kredite wurden ihnen ebenfalls nicht gewährt.

Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigt keine Arbeitnehmer.

Haftungsverhältnisse

Die Sochribel GmbH hat eine Patronatserklärung für ihre Schwestergesellschaft Sochribel Fixtures GmbH, Berlin, abgeben. Die Patronatserklärung ist der Höhe nach unbeschränkt und bis zum 31. Juli 2024 befristet. Das Risiko der Inanspruchnahme ist als gering einzuschätzen. Weitere Haftungsverhältnisse bestehen zum Stichtag nicht.

Bilanzvermerke

Nicht in der Bilanz enthaltene, treuhänderisch verwaltete Mietkautionen bestehen in Höhe von TEUR 1.162 (Vorjahr TEUR 495).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Im Geschäftsjahr ergaben sich keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen nach § 285 Abs. 3a HGB.

Honorare des Abschlussprüfers

Das für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar des Abschlussprüfers beträgt für

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Nahestehende Unternehmen und Personen sind juristische und natürliche Personen, die auf die Sochribel GmbH Einfluss nehmen können oder der Kontrolle oder einem maßgeblichen Einfluss durch die Sochribel GmbH unterliegen.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen wurden insbesondere mit den Mutterunternehmen der Sochribel GmbH abgeschlossen. Diese Geschäfte werden grundsätzlich zu marktüblichen Bedingungen vorgenommen.

Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Die Gesellschafter haben im Geschäftsjahr 2024 EUR 12,0 Mio. Zuführungen zum Eigenkapital in Form von Einzahlungen in die Kapitalrücklage getätigt. Weitere Ereignisse mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft sind nach Ende des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag 2023 in Höhe von EUR 48.771.298,09 auf neue Rechnung vorzutragen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Sochribel GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Sochribel GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie den Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Sochribel GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit

Wir verweisen auf die Angaben im Abschnitt "Allgemeine Hinweise" im Anhang und in Abschnitt "4.1 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung (Risikobericht)" im Lagebericht, in denen die gesetzlichen Vertreter beschreiben, dass die Gesellschaft im Prognosezeitraum mit negativen Cashflows in mittlerer zweistelliger Millionenhöhe plant. Diesen Finanzmittelbedarf kann die Gesellschaft nicht aus den ihr zum Aufstellungsdatum vorliegenden Finanzmitteln selbst begleichen.

Die Gesellschaft führt Investitionsmaßnahmen durch, um den von ihr betriebenen Gebäudekomplex "Das Center am Potsdamer Platz" zu modernisieren und umzugestalten. Die Investitionsmaßnahmen werden voraussichtlich im Geschäftsjahr 2027 abgeschlossen. Die Gesellschaft hat mit ihren Gesellschaftern OPG Commercial RE Europe Sàrl, Luxemburg, und NBRE Germany AS, Oslo, Norwegen, mehrere langfristige Darlehensvereinbarungen geschlossen, in welchen sich die Parteien verpflichten, die Gesellschaft durch die Bereitstellung finanzieller Mittel zu unterstützen. Die aus heutiger Sicht noch verfügbaren finanziellen Mittel aus dem vertraglich zugesicherten Kreditrahmen decken den Liquiditätsbedarf im Prognosezeitraum voraussichtlich ab.

Die zugesagten finanziellen Mittel aus den Darlehensverträgen, die mit den Gesellschaftern abgeschlossen worden sind, waren jedoch bei der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht vollständig geleistet. Zur Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit und somit zur Fortführung ihrer Unternehmenstätigkeit ist die Gesellschaft daher auf die Bereitstellung der weiteren, benötigten finanziellen Mittel im Prognosezeitraum durch die Gesellschafter angewiesen. Voraussichtlich wird die Gesellschaft auch über den Prognosehorizont hinaus von der finanziellen Unterstützung durch die Gesellschafter abhängig sein.

Im Rahmen des bestehenden Darlehensvertrages mit den finanzierenden Banken hat die Gesellschaft sogenannte Covenants einzuhalten. Hierbei handelt es sich um das sogenannte Interest Service Cover Ratio (ISCR) und das Loan to Value Ratio (LTV). Sollte es in der Zukunft bei einer weiteren Verschlechterung der Marktlage zu einer Verletzung des Covenant LTV Ratios kommen, wäre gegebenenfalls die Unterstützung der Gesellschafter notwendig, um die Verletzung zu beseitigen.

Damit wird auf das Bestehen von wesentlichen Unsicherheiten hingewiesen, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können und ein bestandsgefährdendes Risiko im Sinne des § 322 Abs. 2 Satz 3 HGB darstellen.

Unsere Prüfungsurteile sind bezüglich dieses Sachverhalts nicht modifiziert.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

der Sochribel GmbH, Berlin

Gliederung des Lageberichts:

1 Grundlagen der Gesellschaft

2 Darstellung des Geschäftsverlaufs

2.1 Immobiliensektor in Deutschland und Berlin

2.2 Investitionen

2.3 Vermietungssituation

2.4 Finanzierungsmaßnahmen

3 Darstellung der Lage der Gesellschaft

3.1 Vermögenslage

3.2 Finanzlage

3.3 Ertragslage

3.4 Gesamtaussage zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3.5 Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

4 Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

4.1 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung (Risikobericht)

4.2 Voraussichtliche Entwicklung (Prognosebericht)

1 Grundlagen der Gesellschaft

Die Sochribel GmbH, Berlin, (im Folgenden die "Gesellschaft" oder "Sochribel") konzentriert sich operativ auf die Bewirtschaftung des Centers am Potsdamer Platz, Berlin. Die Gesellschaft verwaltet zum Abschlussstichtag 113 Tausend qm Mietfläche mit einer vermietbaren Fläche für Büroimmobilien von 86 Tausend qm, Gewerbeimmobilien von 9 Tausend qm, Entertainment von 12 Tausend qm und Wohnfläche von 5 Tausend qm.

2 Darstellung des Geschäftsverlaufs

2.1 Immobiliensektor in Deutschland und Berlin

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr.

Kalenderbereinigt betrug der Rückgang der Wirtschaftsleistung 0,1 %. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Die trotz der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen dämpften die Konjunktur. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2023 um 0,7 % höher.

Die Entwicklung der Bruttowertschöpfung verlief im Jahr 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Die Wirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging insgesamt deutlich um 2,0 % zurück. Entscheidend dafür war eine sehr viel niedrigere Produktion im Bereich Energieversorgung. Das Verarbeitende Gewerbe, das fast 85 % des Produzierenden Gewerbes (ohne Bau) ausmacht, war im Jahr 2023 preisbereinigt ebenfalls im Minus (-0,4 %). Positive Impulse kamen hier vorrangig aus der Automobilindustrie und dem sonstigen Fahrzeugbau. Dagegen sanken Produktion und Wertschöpfung in den energieintensiven Industriezweigen wie der Chemie- und Metallindustrie erneut, nachdem die Wirtschaftsleistung in diesen Branchen bereits 2022 besonders stark auf die steigenden Energiepreise reagiert hatte.

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %.

Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft im Jahr 2023. Der Anstieg fiel aber insgesamt schwächer aus als in den beiden vorangegangenen Jahren. Den größten preisbereinigten Zuwachs verzeichnete der Bereich Information und Kommunikation mit +2,6 % und knüpfte damit an seine langjährige, nur im ersten Corona-Jahr 2020 gebremste Wachstumsgeschichte an. Der Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (+1,0 %) und die Unternehmensdienstleister (+0,3 %) konnten ebenfalls leicht zulegen. Dagegen ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im zusammengefassten Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe (-1,0 %) zurück. Das lag vor allem am Groß- und am Einzelhandel, die deutlich nachgaben, während der Kraftfahrzeughandel und der Verkehrsbereich zulegten. Insgesamt ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im Jahr 2023 leicht zurück (-0,1 %).

Die Nachfrage nach Büroflächen leidet weiter unter der schwachen Konjunktur und den vergleichsweise moderaten Aussichten. Mit einem Flächenumsatz von nur 541.000 m ² erzielt die Hauptstadt im Gesamtjahr 2023 demzufolge das schwächste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Im Vorjahresvergleich beläuft sich der Rückgang auf 30 %, und auch der zehnjährige Schnitt wurde in vergleichbarer Größenordnung unterschritten. Vor allem im großflächigen Segment war eine unterdurchschnittliche Nachfrage zu beobachten. Wie groß die Verunsicherung hinsichtlich der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung weiterhin ist, zeigt sich, wenn man auf das Resultat des letzten Quartals schaut. Mit lediglich 115.000 m ² Flächenumsatz wurde ein Ergebnis registriert, das sich in etwa auf dem Niveau der Jahre 2008 und 2009 bewegt. Hierzu beigetragen hat sicherlich auch, dass neben der schwachen Konjunkturlage die geopolitischen Risiken, die sich negativ auf die globale Erholung auswirken könnten, weiter gestiegen sind. Trotzdem hat sich Berlin aber erneut an die Spitze der großen deutschen Standorte gesetzt und platziert sich vor München (467.000 m ² ) und Hamburg (450.000 m ² ) auf Rang 1.

Dass die moderate Nachfrage in erster Linie konjunkturell bedingt ist und nicht auf strukturellen Veränderungen beruht, zeigt sich daran, dass erneut die traditionell starken Branchengruppen am meisten beigetragen haben. Angeführt wird die Rangliste von der Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen, die 24,5 % zum Umsatz beisteuert. Auf Platz zwei folgt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von knapp 19 %, für die u. a. Anmietungen des Bundeskriminalamts über 25.000 m ² in Kreuzberg/Neukölln sowie des Jobcenters Marzahn-Hellersdorf (knapp 13.000 m ² ) verantwortlich zeichnen. Auf Rang drei platzieren sich Information und Kommunikation-Technologien mit fast 14 %, dicht vor den Beratungsgesellschaften mit ca. 12 %, die etwas stärker am Ergebnis beteiligt waren als üblich.

Wie erwartet ist das Leerstandsvolumen weiter gestiegen. Im Jahresvergleich hat es um rund 31 % auf aktuell 887.000 m ² zugenommen. Im letzten Quartal 2023 hat sich diese Entwicklung allerdings etwas verlangsamt. Die von den Nutzern präferierten Leerstände mit moderner Qualität haben seit Ende 2022 um gut ein Drittel zugenommen, wobei diese Flächen in den Top-Lagen weiterhin vergleichsweise knapp sind, allen voran in der Topcity Ost. Die Leerstandsquote ist auf 4,1 % im Gesamtmarkt und auf 3,6 % im CBD geklettert.

Die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, hat sich in die entgegengesetzte Richtung entwickelt. Mit aktuell 852.000 m ² befinden sich 43 % weniger Büroflächen im Bau als noch vor einem Jahr. Auch die für den Vermietungsmarkt noch verfügbaren Bauflächen sind um über 37 % auf jetzt 617.000 m ² gesunken. Der Anteil der noch nicht vergebenen Flächen liegt mit 72 % nur leicht höher als Ende 2022. Aufgrund der unterschiedlichen Entwicklung der beiden Komponenten hat sich das insgesamt verfügbare Angebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) im Jahresvergleich sogar um knapp 10 % auf rund 1,5 Mio. € verringert.

Vor dem Hintergrund der vergleichsweise moderaten Nachfrage überrascht es nicht, dass sich die Mietpreisniveaus nur unwesentlich verändert haben. Im Jahresvergleich hat die Spitzenmiete um gut 2 % auf aktuell 45 €/m ² zugelegt. Die Durchschnittsmiete, die generell stärker durch hochwertige Großabschlüsse bestimmt wird und dadurch etwas volatiler ist, hat sich demgegenüber leicht rückläufig entwickelt und liegt bei 27,90 €/m ² (-2 %).

2.2 Investitionen

Rund 20 Jahre nach der Eröffnung des Centers am Potsdamer Platz gaben die Eigentümer ihre Pläne bekannt, über EUR 200 Mio. in die Modernisierung und Umgestaltung des historischen Gebäudes zu investieren.

Die Umgestaltungspläne zielen darauf ab, den Schwerpunkt stärker auf die menschenbezogenen Aspekte des Center Campus zu legen, einschließlich der Optimierung von Arbeitsplätzen für Gesundheit und Wohlbefinden, Einzelhandelsgeschäften von Weltklasse und zukunftsorientierter Annehmlichkeiten.

Im Jahr 2023 fanden die geplanten Renovierungsarbeiten in den Gebäuden A (DB- Turm), B2 (ehemaliges Imax-Gebäude und unterirdisches Kino), E und Gastronomiebereich im Gebäude F sowie im Außenbereich statt.

Die Bauarbeiten werden voraussichtlich noch im Jahr 2024 erfolgen. Die Hauptbauarbeiten werden in den Gebäuden A, B2, E und Außenbereich enden. In der zweiten Hälfte des Jahres 2024 werden die Renovierungsarbeiten im Gebäude C als auch Planungsarbeiten für Gebäude B1 anfangen.

2.3 Vermietungssituation

Die verfügbaren Mietflächen sind zu 60% Ende Dezember 2023 vermietet (Vorjahr 56%). Die Leerstände bei der Sochribel verteilen sich auf Gebäude A (23,8 Tausend qm), Gebäude B2 (12,2 Tausend qm), Gebäude E1/E2 (7,3 Tausend qm), Gebäude D (1,6 Tausend qm), Gebäude F (0,3 Tausend qm) und betragen somit 40% (Vorjahr: 44%) der vermietbaren Gesamtfläche der Sochribel.

In der Planung für 2024 wird davon ausgegangen, dass mit Ende der Sanierungsarbeiten insbesondere im Gebäude A und E1/E2 ein Rückgang der Leerstände zu verzeichnen sein wird.

2.4 Finanzierungsmaßnahmen

Die Finanzierungsmaßnahmen stehen im Einklang mit der wirtschaftlichen Entwicklung der Gesellschaft. Gegenüber Kreditinstituten weist die Sochribel langfristige Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 625 Mio. (Vorjahr: EUR 625 Mio.) aus.

Die bei verbundenen Unternehmen aufgenommenen langfristigen Darlehen inkl. Zinsen beliefen sich auf einen Gesamtbetrag von EUR 458 Mio. (Vorjahr: EUR 353 Mio.). Der Anstieg resultiert aus neuen im Geschäftsjahr 2023 aufgenommenen Darlehen. Alle Darlehen wurden nach marktüblichen Sätzen verzinst. Zukünftige Investitionen werden aus dem betrieblichen Cashflow und Darlehen mit verbundenen Unternehmen finanziert. Hinsichtlich bestandsgefährdender Risiken verweisen wir auf die Ausführungen im Abschnitt "4.1 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung (Risikobericht)" dieses Lageberichts.

3 Darstellung der Lage der Gesellschaft

3.1 Vermögenslage

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Bilanzsumme von EUR 1.094,1 Mio. auf EUR 1.178,1 Mio. erhöht. Die Entwicklung der Vermögenslage entspricht im operativen Bereich weitgehend der des Vorjahres.

Der Zuwachs des Anlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus den Renovierungsmaßnahmen. Die Zugänge des Anlagevermögens aus CAPEX betragen EUR 69,1 Mio. Gegenläufig wirkt die planmäßige Abschreibung EUR 23,0 Mio.; Vorjahr: 22,4 Mio. Die Anlagenintensität (Sachanlagen im Verhältnis zur Bilanzsumme) ist von 95,9% im Vorjahr auf 92,9% gesunken.

Das Umlaufvermögen ist angestiegen EUR 34,0 Mio. (Vorjahr: EUR 29,8 Mio.), das ergibt sich vor allem aus sonstigen Vermögensgegenständen EUR 9,5 Mio. (Vorjahr: EUR 4,4 Mio.) Diese enthalten EUR 5,2 Mio. aus Forderungen BMWK aus Bundesförderung für effiziente Gebäude- Einzelmaßnahmen (kurz: BEG EM). Es gibt eine Minderung der Guthaben bei Kreditinstituten EUR 14,4 Mio. (Vorjahr: EUR 15,5 Mio. Darin enthalten ist ein verfügungsbeschränktes Guthaben in Höhe von EUR 13,8 Mio. (Vorjahr EUR 13,8 Mio.).

Aufgrund des Jahresfehlbetrages von EUR 48,8 Mio. ergibt sich ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag in Höhe EUR 33,9 Mio.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von EUR 625 Mio. (Vorjahr: EUR 625 Mio.) resultieren aus dem aufgenommen Darlehen gegenüber der Deutschen Pfandbriefbank AG. Sie haben einen Anteil von 53,1% (Vorjahr: 57,1%) an der Bilanzsumme. Für die Finanzierung wurde ein Hypothekendarlehen bei der Deutschen Pfandbriefbank AG zur Finanzierung des Kaufpreises der Gebäude aufgenommen. Das Darlehen ist im Oktober 2027 in Form einer endfälligen Zahlung rückzahlbar. Der Zinssatz ist mit 2,2 % festgeschrieben. Zur Besicherung des Darlehens wurde eine Grundschuld eingetragen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten im Wesentlichen langfristige Gesellschafterdarlehen sowie aufgelaufene Zinsen aus diesen. Sie betragen zum Bilanzstichtag 38,9% (Vorjahr: 32,2%) der Bilanzsumme und sind aufgrund von aufgelaufenen Zinsen und weiteren Cashcalls angestiegen.

Die Kapitalstruktur ist mit 89,2% (Vorjahr 90,8%) durch langfristige zur Verfügung stehende Mittel (Eigenkapital und langfristige Darlehen) im Verhältnis zur Bilanzsumme geprägt.

3.2 Finanzlage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr auf Grund der laufenden Baumaßnahmen einen negativen Cash-Flow aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit erzielt.

Der positive Cashflow aus Finanzierungstätigkeit betrifft die Zinszahlungen für die bestehenden Bankdarlehen und die Geldzuflüsse aus der Inanspruchnahme der bestehenden Gesellschafterdarlehen. Im Finanzmittelbestand sind verfügungsbeschränktes Guthaben für Bankverbindlichkeiten in Höhe von EUR 13,8 Mio. enthalten. Die Gesellschaft war im abgeschlossenen Geschäftsjahr jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

3.3 Ertragslage

Aufgrund weiterer Veränderungen an Mietverhältnissen insbesondere durch die laufenden Renovierungsmaßnahmen ist der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr wie erwartet gesunken. Die Sochribel konnte im Geschäftsjahr Umsatzerlöse von EUR 23,94 Mio. (Vorjahr EUR 27,9 Mio.) erwirtschaften.

Die Verteilung der Umsatzerlöse zeigt folgendes Bild:

Der betriebliche Aufwand ist aufgrund von im Vergleich zum Vorjahr geringeren nicht aktivierungsfähigen Instandhaltungsaufwendungen gesunken.

Die Abschreibungen (EUR 23 Mio.; Vorjahr: EUR 22,4 Mio.) sind geringfügig gestiegen.

Das negative Finanzergebnis hat sich auf Grund der zusätzlich aufgenommenen Gesellschafterdarlehen leicht erhöht.

Der Steuerertrag im Geschäftsjahr ergibt sich im Wesentlichen aus der Erhöhung der aktiven latenten Steuern für steuerliche Verlustvorträge.

Zusammenfassend lässt sich die Ertragslage wie folgt darstellen:

3.4 Gesamtaussage zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2023 war hauptsächlich geprägt durch die laufenden Baumaßnahmen. Dies führte zum Anstieg des Anlagevermögens und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, zu einem hohen negativen Investitions-Cashflow, hohen positiven Finanz-Cashflow und einem negativen Cashflow aus operativer Tätigkeit sowie zum einen deutlich verschlechterten Jahresergebnis, insbesondere auf Grund von geringeren Vermietungsumsätzen in den renovierten Gebäuden.

3.5 Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren werden nicht unmittelbar zur Unternehmenssteuerung herangezogen. Die Sochribel GmbH sieht sich in der Verantwortung die operative Bewirtschaftung des Centers in enger Abstimmung und zur Zufriedenheit aller Mieter zu gewährleisten.

4 Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

4.1 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung (Risikobericht)

Die künftige Entwicklung wird im Wesentlichen von der gesamtkonjunkturellen Entwicklung und der Entwicklung des Vermietungsmarkts in Berlin abhängen. Die Gesellschaft plant im Prognosezeitraum mit negativen Cashflows in mittlerer zweistelliger Millionenhöhe. Diesen Finanzmittelbedarf kann die Gesellschaft nicht aus den ihr zum Aufstellungsdatum vorliegenden Finanzmitteln selbst begleichen.

Die Gesellschaft führt Investitionsmaßnahmen durch, um den von ihr betriebenen Gebäudekomplex "Das Center am Potsdamer Platz" zu modernisieren und umzugestalten. Die Investitionsmaßnahmen werden voraussichtlich im Geschäftsjahr 2027 abgeschlossen. Die Gesellschaft hat mit ihren Gesellschaftern OPG Commercial RE Europe Sàrl, Luxemburg, und NBRE Germany AS, Oslo, Norwegen, mehrere langfristige Darlehensvereinbarungen geschlossen, in welchen sich die Parteien verpflichten, die Gesellschaft durch die Bereitstellung finanzieller Mittel zu unterstützen. Die aus heutiger Sicht noch verfügbaren finanziellen Mittel aus dem vertraglich zugesicherten Kreditrahmen decken den Liquiditätsbedarf im Prognosezeitraum voraussichtlich ab.

Die zugesagten finanziellen Mittel aus den Darlehensverträgen, die mit den Gesellschaftern abgeschlossen worden sind, waren jedoch bei der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht vollständig geleistet. Zur Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit und somit zur Fortführung ihrer Unternehmenstätigkeit ist die Gesellschaft daher auf die Bereitstellung der weiteren, benötigten finanziellen Mittel im Prognosezeitraum durch die Gesellschafter angewiesen. Voraussichtlich wird die Gesellschaft auch über den Prognosehorizont hinaus von der finanziellen Unterstützung durch die Gesellschafter abhängig sein. Insofern liegt eine wesentliche Unsicherheit vor.

Im Rahmen des Darlehensvertrages mit den finanzierenden Banken hat die Gesellschaft sogenannte Covenants einzuhalten. Hierbei handelt es sich um das sogenannte Interest Service Cover Ratio (ISCR) und das Loan to Value Ratio (LTV).

Das Management ist sich bewusst, dass die derzeitige Marktlage weiterhin Druck auf die Bewertung der Immobilien ausübt, was zu einer Verringerung des LTV-Spielraums (loan to value) führt. Obwohl weitere Investitionen zu einem Wertanstieg der Immobilien führen werden, kann sich bei einer weiteren Verschlechterung der Marktlage gegebenenfalls ein Bruch des LTV ergeben. Bisher wurde der LTV zu jedem Stichtag (alle 3 Monate erfolgt eine Überprüfung) eingehalten. Derzeit geht die Geschäftsführung nicht von einem hohen Risiko einer Verletzung des LTV Ratios aus. Sollte es dennoch in der Zukunft unerwarteterweise zu einer Verletzung des LTV Ratios kommen, wäre gegebenenfalls die Unterstützung der Gesellschafter notwendig, um die Verletzung zu beseitigen.

Aus heutiger Sicht gibt es darüber hinaus keine Anhaltspunkte für weitere wirtschaftliche oder rechtliche Bestandsgefährdungspotentiale der Gesellschaft.

Basierend auf Budgets und Forecasts sowie deren Vergleich zu den Ist-Zahlen inkl. Abweichungsanalysen werden Liquiditäts- und Verbindlichkeitsrisiken überwacht und gesteuert. Des Weiteren werden durch ein aktives Forderungsmanagement ebenfalls die Ausfallrisiken minimiert.

Die am Rechnungslegungsprozess beteiligten Abteilungen des externen Dienstleisters entsprechen den quantitativen und qualitativen Anforderungen. Vollständigkeit und Richtigkeit von Daten des Rechnungswesens werden regelmäßig anhand von Stichproben und Plausibilitäten sowohl durch manuelle Kontrollen als auch durch die eingesetzte Software überprüft. Wesentliche rechnungslegungsrelevante Prozesse unterliegen regelmäßigen Prüfungen. Das bestehende Risikomanagementsystem wird kontinuierlich an aktuelle Entwicklungen angepasst und fortlaufend auf seine Funktionsfähigkeit überprüft.

Durch die grundsätzlich langfristig abgeschlossenen Büro- und Gewerbemietverträge wirken sich Mietpreisänderungen auf dem Vermietungsmarkt in Berlin erst langfristig auf die Ertragslage der Gesellschaft aus.

Zur Risikovermeidung im Bereich der Gebäudesubstanz wird ein aktives Facilitymanagement betrieben. So werden durch regelmäßige Wartungen der haustechnischen Anlagen und der Gebäudehülle frühzeitig Mängel und Schäden erkannt, deren Reparatur zügig durchgeführt wird.

Allen bekannten Risiken und Verpflichtungen wurde Rechnung getragen. Wie im Vorjahr bildete das Unternehmen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen. Es sind keine Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten oder Risiken erforderlich.

Chancen ergeben sich aus den noch zu vermietenden Flächen sowie einer weiteren Analyse der Kosten, um entsprechende Kostenoptimierungen vornehmen zu können. Die Geschäftsleitung verfolgt jedoch aufmerksam die Auswirkungen der Inflation insbesondere auf das Baumaterial. Da die Renovierungsarbeiten im Jahr 2024 weiterlaufen und in den nächsten Jahren fortgesetzt werden, können die globale Instabilität und die Inflation einen erheblichen Einfluss auf die Baustoffpreise haben. Die Volatilität der Energiepreise könnte sich ebenfalls auf das Unternehmen auswirken. Die Energiekosten werden in erster Linie von den Mietern über die Nebenkosten getragen. Der leerstandsbezogene Teil der Nebenkosten wird jedoch weiterhin vom Unternehmen getragen.

4.2 Voraussichtliche Entwicklung (Prognosebericht)

Nach den Erwartungen des Managements für das Jahr 2023 sind die Mieteinnahmen im Jahr 2023 stabil gewesen. Der Cashflow des Unternehmens war negativ im Jahr 2023 aufgrund der Renovierung von Mietobjekten und der für dieses Jahr durchgeführten, strategischen Investitionen in das Anlagevermögen.

Für 2024 erwartet das Management eine leichte Steigerung der Mieteinnahmen aufgrund der Teilvermietung von E1 und E2. Die strategischen Investitionen in das Anlagevermögen werden auch zu einem Anstieg der Anlagen und der sonstigen betrieblichen Aufwendungen führen. Die Fertigstellung des Hauptinvestitionsprojekts im Jahr 2024 (Gebäude A, E1-E2, B2) wird zu einer erheblichen Aktivierung der Anlagen im Bau führen. Die Finanzierungskosten werden ebenfalls steigen aufgrund der Inanspruchnahme von Gesellschafterdarlehen zur Finanzierung der Renovierungsarbeiten. Die Gesellschafter haben im Geschäftsjahr 2024 EUR 12,0 Mio. Zuführungen zum Eigenkapital in Form von Einzahlungen in die Kapitalrücklage getätigt. Weitere Eigenkapitalzuführungen sind geplant. Das Management rechnet im Geschäftsjahr 2024 mit einem um ca. 10 % gegenüber dem Vorjahr höheren Jahresfehlbetrag aufgrund höherer Zinsaufwendungen und Abschreibungen.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva