BHG Vermietung GmbH

BHG Vermietung GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Lagebericht zum Jahresabschluss 31. Dezember 2015

A. GRUNDLAGEN

B. WIRTSCHAFTSBERICHT

1. ALLGEMEINE RAHMENBEDINGUNGEN

2. GESCHÄFTSENTWICKLUNG

3. FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

C. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

1. WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG

2. ENTWICKLUNG DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

D. NACHTRAGSBERICHT

E. FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT

A. GRUNDLAGEN

Die BHG Vermietung GmbH, München, ist Teil des Konzerns Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG, München, der sich in die Geschäftsfelder Immobilien und Development gliedert. Die BHG Vermietung GmbH ist dem Geschäftsfeld Immobilien zuzurechnen und nimmt innerhalb des Konzerns Aufgaben im Zusammenhang mit der Vermietung und Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien wahr.

B. WIRTSCHAFTSBERICHT

1. ALLGEMEINE RAHMENBEDINGUNGEN

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2015 preisbereinigt um 2,1% gewachsen ¹, auch wenn die konjunkturelle Dynamik in den beiden letzten Quartalen etwas an Schwung verloren hat. Nach wie vor wird der Aufschwung durch den privaten Konsum getragen, dessen hohe Zuwächse nicht zuletzt aus den kräftigen realen Einkommensanstiegen der privaten Haushalte resultieren. Darüber hinaus kommt externen Faktoren wie dem rückläufigen Ölpreis und der stark gestiegenen Einwanderung eine zentrale Bedeutung zu. Bei den Investitionen haben sich die Ausrüstungsinvestitionen gut entwickelt. Im Unterschied hierzu wurde das Wirtschaftswachstum nur sehr bedingt von den Bauinvestitionen getragen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass das Plus der Wohnbauinvestitionen von einem Minus im Gewerbebau fast vollständig neutralisiert wurde ². Die solide konjunkturelle Lage bildet auch das Fundament für eine positive Beschäftigungsentwicklung, die ihre anhaltende Aufwärtsbewegung auf hohem Niveau fortsetzen konnte.

Das insgesamt stabile wirtschaftliche Umfeld in Deutschland wird jedoch von einer Vielzahl internationaler Unwägbarkeiten flankiert. In diesem Zusammenhang ist nicht zuletzt die anhaltende Diskussion über die zukünftige konjunkturelle Entwicklung der chinesischen und der amerikanischen Wirtschaft zu nennen. Darüber hinaus existiert weltweit eine Reihe von geopolitischen Krisenherden. Aber auch in der Eurozone lassen die positiven Effekte der weiterhin expansiven EZB- Geldpolitik auf sich warten. Während sich also die aktuelle konjunkturelle Lage immer noch auf einem hohen Niveau bewegt, haben sich die zukünftigen Konjunkturerwartungen daher eher eingetrübt.

Nicht überraschend hat die Immobilienwirtschaft von der positiven konjunkturellen Entwicklung in 2015 profitiert. So liegt der im Auftrag der Deutschen Hypothekenbank monatlich von bulwiengesa erhobene Immobilienklima-Index mit 141,6 Punkten im Dezember 2015 nur leicht unter dem Jahreshöchstwert vom November (142,2 Punkte). Im Vergleich zum Vorjahr (125,2 Punkte) stellt dies einen Anstieg um 13,1% dar. Getragen wird dieser Anstieg sowohl durch das Ertrags- (+12,8%) als auch das Investmentklima (+13,4%). Damit schließt der Index trotz einiger Schwankungen im Jahresverlauf in etwa auf dem Niveau des ersten Quartals (141,0 Punkte). In der Analyse der einzelnen Segmente hat das Büroklima mit 19,1% im Jahresvergleich den mit Abstand größten Zuwachs erzielt ³.

¹ Statistisches Bundesamt - www.destatis.de
² DG Hyp - Regionale Immobilienzentren Deutschland 2016
³ Deutsche Hypo -Immobilienkonjunktur-Index - Dezember 2015

2. GESCHÄFTSENTWICKLUNG

Die Geschäftstätigkeit der BHG Vermietung GmbH (BHGV) umfasst im Wesentlichen die Weitervermietung von Einzelhandels- und Büroflächen eines mit Generalmietvertrag angemieteten Objekts und die Erbringung von Generalübernehmerleistungen im Zusammenhang mit dem Ausbau von Mietflächen. Die BHGV ist überwiegend für konzerneigene Gesellschaften der Bayerischen Hausbau GmbH & Co. KG (BHGKG) tätig.

Die Gesellschaft wurde nach den negativen Ergebnissen der letzten Jahre neu ausgerichtet. Im Rahmen der vertraglich vorgesehenen jährlichen Überprüfung der Höhe der Generalmiete erfolgte für das Geschäftsjahr 2015 eine deutliche Reduzierung, um den Anlaufschwierigkeiten des Objekts entsprechend Rechnung zu tragen. Darüber hinaus wird der Generalmietvertrag nach dem 1. Januar 2016 nicht mehr fortgeführt, die Mietverhältnisse werden direkt auf den Eigentümer des Objekts übertragen. Einem Teil der in der BHGV im Zusammenhang mit dem Generalmietvertrag entstandenen Aufwendungen lag die Erwartung mehrjähriger Einnahmen aus der Weitervermietung zugrunde. Durch die Beendigung des Generalmietvertrags profitiert überwiegend der neue Vermieter von diesen Aufwendungen. Deshalb wurde dieser Vorteil durch eine an der Restlaufzeit der Mietverträge orientierte Ausgleichszahlung an die BHGV im Geschäftsjahr 2015 vergütet. Daneben wurde das Leistungsangebot der BHGV verstärkt im Konzernverbund der BHGKG genutzt.

Die Kombination dieser Maßnahmen führte in Verbindung mit neuen gewerblichen Mietverträgen und Mietvertragsverlängerungen im Geschäftsjahr zu einer deutlichen Verbesserung der Ertragslage.

3. FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Im Geschäftsjahr 2015 hat die Gesellschaft einen Umsatz in Höhe von TEUR 17.198 erwirtschaftet. Die Umsätze liegen damit nahezu unverändert auf dem Niveau des Vorjahres (Vorjahr: TEUR 17.139) und betreffen mit rund 75,6% Erlöse aus der Vermietung von Immobilien (Vorjahr: 45,4%) und mit 15,4% Generalübernehmerleistungen (Vorjahr: 48,3%). Das Bruttoergebnis vom Umsatz hat sich gegenüber dem Vorjahr von TEUR -3.401 auf TEUR 3.004 im Geschäftsjahr signifikant verbessert.

Die Vertriebs- und Verwaltungskosten konnten von TEUR-5.298 im Vorjahr auf TEUR-1.875 in 2015 vermindert werden. Gleichzeitig ist der Saldo aus sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen im Geschäftsjahr auf TEUR 3.510 (Vorjahr: TEUR 13) angestiegen. Das operative Ergebnis hat sich von TEUR -8.685 auf TEUR 4.639 verbessert. Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres liegt bei einem nahezu ausgeglichenen Finanzergebnis (Vorjahr: TEUR -24) infolge der Bildung aktiver latenter Steuern mit TEUR 7.095 (Vorjahr: TEUR -8.714) nochmals deutlich über dem operativen Ergebnis.

Die Bilanzsumme hat sich ohne Berücksichtigung des nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrags von TEUR 34.724 im Vorjahr im Wesentlichen aufgrund eines höheren Forderungsbestandes, gestiegener Vorräte und der Bildung aktiver latenter Steuern auf TEUR 44.819 erhöht. Da sich die BHGV im Konzernverbund über ihren Gesellschafter finanziert, betrifft die wesentliche Position der Passivseite Verbindlichkeiten gegenüber der BHGKG mit TEUR 45.659 (Vorjahr: TEUR 44.109). Darüber hinaus wird der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag durch eine Patronatserklärung des Gesellschafters abgedeckt.

Der Cash Flow aus operativer Tätigkeit beläuft sich im Geschäftsjahr 2015 auf TEUR 253 (Vorjahr: TEUR -8.545). Vor dem Hintergrund eines im Vergleich zum Vorjahr stark zurückgegangenen Cash Flow aus Investitionstätigkeit in Höhe von TEUR -1.837 (Vorjahr: TEUR -17.375) hat sich der im Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit abgebildete Finanzmittelbedarf von TEUR 25.969 im Vorjahr auf TEUR 1.550 ebenfalls erheblich reduziert. Der Finanzmittelfonds am Ende der Periode beläuft sich auf TEUR 18 (Vorjahr: TEUR 52).

Die über die Einbindung in den BHGKG-Konzern vorhandenen Finanzierungspotenziale sichern auch künftig die jederzeit gegebene Zahlungsfähigkeit.

C. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

1. WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG

Nach Ansicht des Instituts für Weltwirtschaft sind die Aussichten für die Konjunktur in Deutschland für die Jahre 2016 und 2017 positiv einzuschätzen. Danach sollen sich die aktuell dämpfenden Einflüsse aus dem Ausland nicht weiter fortsetzen, da in den wichtigen Abnehmerländern mit einer höheren konjunkturellen Dynamik zu rechnen ist. Zudem hat die auf absehbare Zeit stark expansiv ausgerichtete Geldpolitik im Euroraum den Außenwert des Euro reduziert und damit die preisliche Wettbewerbsfähigkeit der Exporteure verbessert. Binnenwirtschaftlich wird - getrieben durch die Beschäftigungs- und Lohnentwicklung - eine kräftige Zunahme der Masseneinkommen erwartet. Ebenso wird der private Konsum weiterhin von den Kaufkraftgewinnen infolge der gesunkenen Ölpreise profitieren. Zusätzliche Nachfrageimpulse gehen von den Mehrausgaben zur Unterbringung und Integration der Flüchtlinge aus. Mit steigender Auslastung dürften schließlich auch die Unternehmensinvestitionen den im Sommer 2015 unterbrochenen Expansionskurs fortsetzen, zumal die Finanzierungskonditionen weiterhin sehr günstig bleiben werden.

Für die Erwerbstätigkeit wird mit einem weiteren Wachstum von jeweils 1,0% p.a. für 2016 und 2017 gerechnet. Der Rückgang der Arbeitslosenquote kommt jedoch nicht zuletzt aufgrund der hohen Flüchtlingsmigration zum Stillstand. Aus Sicht des Instituts für Weltwirtschaft dürfte das Verbraucherpreisniveau, das sich im letzten Jahr vor allem aufgrund der niedrigen Ölpreise kaum verändert hat, mit Raten von 1,2% in 2016 bzw. 1,8% in 2017 wieder deutlicher zulegen. Vor diesem Hintergrund bestehen im Vergleich zum Jahr 2015 auch weiterhin gute Aussichten für die deutsche Konjunktur, so dass ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 2,2% in 2016 und von 2,3% für 2017 erwartet wird ⁴.

⁴ Institut für Weltwirtschaft - Deutsche Konjunktur im Winter 2015

2. ENTWICKLUNG DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

Die im Vorjahr abgegebene Prognose hinsichtlich Umsatz und Ergebnis hat sich infolge der Neuausrichtung der Gesellschaft bestätigt. Vor dem Hintergrund der Aufhebung des Generalmietvertrags werden sich Anlagevermögen und Umsatzerlöse der Gesellschaft erheblich reduzieren. Gleichzeitig ist eine Ausweitung der Generalübernehmerleistungen durch eine verstärkte Einbindung in den Konzernverbund der BHGKG vorgesehen, so dass für 2016 ein Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 1.000 erwartet wird. Daraus ergibt sich aber auch, dass die Gesellschaft mittelbar von der Entwicklung der Geschäftsfelder Immobilien und Development des BHGKG-Konzerns abhängig ist.

Der BHGKG-Konzern erwartet für 2016 für beide Geschäftsfelder deutlich positive Ergebnisse. Im Bereich Immobilien wird im Geschäftsjahr 2016 von einem weitgehend gleichbleibenden immobilienwirtschaftlichen Umfeld ausgegangen. Das bedeutet im gewerblichen Bereich eine stabile Flächennachfrage bei vergleichsweise geringen Leerstandsquoten und nur geringen Mietzinssteigerungen im Büro- wie auch im Einzelhandelsmarkt. Im wohnungswirtschaftlichen Bereich dürfte in Anbetracht des Gesetzes zur Mietpreisbremse und des bereits sehr hohen Niveaus der Mietzinsen und Kaufpreise der Raum für weitere Preissteigerungen nur eingeschränkt vorhanden sein. Im Bereich Development werden stabile Umsätze erwartet, die bis 2020 ausnahmslos auf bereits vorhandenen eigenen Grundstücken basieren. Potenzielle Risikofaktoren des Geschäftsbereichs sind Zeitpunkt und Umfang der Baurechtschaffung sowie höhere Baukosten infolge der gestiegenen Bautätigkeit der letzten Jahre.

D. NACHTRAGSBERICHT

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die sich wesentlich auf die im Jahresabschluss dargestellte Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken, haben sich nicht ergeben.

E. FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT

Die Gesellschaft ist im Zuge der operativen Geschäftstätigkeit und im Rahmen der konzerneigenen Finanzierung hinsichtlich ihrer Finanzinstrumente verschiedenen Risiken ausgesetzt. Hierunter fallen Marktrisiken (Preisrisiken), Kredit- und Liquiditätsrisiken.

Zu den Finanzinstrumenten zählen finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie vertragliche Ansprüche und Verpflichtungen über den Tausch bzw. die Übertragung finanzieller Vermögenswerte. Originäre Finanzinstrumente sind auf der Aktivseite die flüssigen Mittel und Forderungen. Auf der Passivseite sind den Finanzinstrumenten die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Verbindlichkeiten zuzuordnen.

Marktrisiken betreffen im Wesentlichen Zinsänderungsrisiken. Soweit für Verbindlichkeiten variable Zinssätze vereinbart sind, besteht - neben der Chance auf eine Zinssatzverringerung - auch das Risiko steigender Zinsen und damit entsprechend höherer Zinsaufwendungen. Zur Risikobegrenzung dienen verschiedene Maßnahmen wie die organisatorische Trennung von Handel, Abwicklung, Buchung und Kontrolle sowie die laufende Berichterstattung über relevante Ergebnisse auf der Basis von Marktwerten und Zinsänderungsrisiken im Rahmen der Einbindung in das konzernweiten Risikomanagementsystem.

Kreditrisiken beziehen sich auf den möglichen Ausfall von Schuldnern und auf eventuelle Bonitätsverschlechterungen. Die Gesellschaft begrenzt dieses Risiko, indem regelmäßig hohe Anforderungen an die finanzielle Solidität der Kontrahenten gestellt werden. Außenstände werden dezentral fortlaufend überwacht, möglichen Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Das maximale Ausfallrisiko bezieht sich auf Forderungen und entspricht dem Bilanzansatz dieser Instrumente.

Neben der Finanzplanung mit mehrjährigem Planungshorizont wird in der Gesellschaft über eine rollierende Liquiditätsplanung die laufende Abstimmung des Cashflows mit den entsprechenden Verpflichtungen zur Minimierung des Liquiditätsrisikos gesteuert. Außerdem wird im Rahmen eines vorausschauenden Liquiditätsmanagements dafür Sorge getragen, dass der Gesellschaft stets ausreichend liquide Mittel zur Verfügung stehen, um die fälligen Zahlungsverpflichtungen jederzeit erfüllen zu können.

Bilanz zum 31. Dezember 2015

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015

Anhang zum Jahresabschluss 31.12.2015

ALLGEMEINE ANGABEN

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des HGB und den ergänzenden Bestimmungen des GmbHG aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung entspricht dem Umsatzkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 3 HGB.

ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten bilanziert und planmäßig abgeschrieben. Das Vorratsvermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt, Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit ihren Nennwerten aktiviert. Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben, Vermögensgegenstände des Anlagevermögens nur bei voraussichtlich dauernder Wertminderung. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Sie sind mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden mit fristadäquaten Zinssätzen abgezinst. Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert. Forderungen und Verbindlichkeiten in fremder Währung bestehen nicht.

ERLÄUTERUNGEN ZUM JAHRESABSCHLUSS

Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr ist im Anlagespiegel dargestellt.

Vorräte

Die noch nicht abgerechneten Generalübernehmerleistungen beinhalten im Wesentlichen Mieterumbauten. Die Handelswaren beziehen sich auf ein Objekt in Berlin.

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben folgende Restlaufzeiten:

Die Restlaufzeiten betrugen zum Bilanzstichtag des Vorjahres:

Eigenkapital

Das Gezeichnete Kapital wird von der alleinigen Gesellschafterin Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG, München, gehalten. Mit Patronatserklärung vom 15.10.2013 hat sich die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die BHG Vermietung GmbH finanziell stets so ausgestattet ist, dass sie ihre gegenwärtigen und zukünftigen Verpflichtungen gegenüber Dritten in vollem Umfang pünktlich erfüllen kann.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Personalkosten und ausstehende Rechnungen. Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeit der Verbindlichkeiten setzt sich wie folgt zusammen:

Die Restlaufzeiten betrugen im Vorjahr:

Von den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen entfallen EUR 45.658.811,95 (Vorjahr EUR 44.108.552,92) auf die Gesellschafterin.

Finanzergebnis

In der Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind Zinsen gegenüber der Gesellschafterin in Höhe von EUR 11.284,60 (Vorjahr EUR 68.341,10) enthalten.

SONSTIGE ANGABEN

Materialaufwand

Personalaufwand

Arbeitnehmer

Geschäftsführung

Die Geschäftsführer haben im Geschäftsjahr keine Zahlung von der Gesellschaft für ihre Geschäftsführertätigkeit erhalten.

Konzernkreis

Die Gesellschaft ist gemäß § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen der Bayerischen Hausbau GmbH & Co. KG, München, in deren Konzernabschluss sie einbezogen ist. Die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG wird in den Konzernabschluss der Schörghuber Stiftung & Co. Holding KG, München, einbezogen.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der BHG Vermietung GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der BHG Vermietung GmbH, München, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Die Feststellung des Jahresabschlusses durch die Gesellschafterversammlung erfolgte am 23. Dezember 2016.