Commerz Real Investmentgesellschaft mbH

Commerz Real Investmentgesellschaft mbH

Wiesbaden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2024

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024

Commerz Real Investmentgesellschaft mbH, Wiesbaden

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die Commerz Real Investmentgesellschaft mbH, Wiesbaden (nachfolgend auch "CRI" oder "Gesellschaft" genannt) ist Teil der Commerz Real-Gruppe und verwaltet als Kapitalverwaltungsgesellschaft den offenen Immobilienfonds hausInvest, der seit 1972 am Markt etabliert ist.

a) Einbindung in den Commerzbank-Konzern

Gesellschafter der CRI sind mit 94,9 Prozent die Commerz Real AG (Commerz Real) und mit 5,1 Prozent die Commerz Grundbesitz-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Frankfurt am Main. Zwischen der CRI und der Commerz Real besteht ein Ergebnisabführungsvertrag, so dass dem Minderheitsgesellschafter eine garantierte Ausgleichszahlung gewährt wird.

Gesellschafter der Commerz Real wiederum sind mit 61,42 Prozent die Commerzbank Immobilien- und Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main (CIV GmbH), eine 100-prozentige Tochter der Commerzbank AG, Frankfurt am Main (Commerzbank), sowie mit 38,58 Prozent unmittelbar die Commerzbank. Zwischen der Commerz Real und der CIV GmbH besteht seit 2007 ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag. Die CIV GmbH ist ihrerseits über einen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag an die Commerzbank angebunden. Die Commerz Real erbringt als Dienstleister für die CRI wesentliche Verwaltungsaufgaben wie beispielsweise Rechnungswesen, Vertrieb, Personal und unterstützt bei Themen wie Compliance oder Risikomanagement.

Die CRI wird in den Konzernabschluss der Commerzbank einbezogen und ist dort dem Segment Privat- und Unternehmerkunden (PUK) zugeordnet. Die Commerzbank ist für das Sondervermögen hausInvest ein wesentlicher Vertriebspartner.

b) Zweigniederlassungen

Die CRI hat ihren Sitz in Wiesbaden, Friedrichstraße 25. Die Gesellschaft unterhält je eine Niederlassung in Paris (Frankreich), in Mailand (Italien), in Girona (Spanien), in Etiler (Türkei), in Warschau (Polen) sowie eine Repräsentanz in Lissabon (Portugal). Wesentliche Bedeutung kommt insbesondere der Niederlassung Paris mit einem verwalteten Immobilienvermögen von 1,3 Milliarden Euro (7,2 Prozent des Immobilienvermögens des hausInvest) zu.

2. Geschäftsverlauf der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH

2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Im Jahr 2024 ist die Weltwirtschaft wohl erneut nur moderat gewachsen. Mit gut 3 Prozent war das Plus beim Bruttoinlandsprodukt voraussichtlich ähnlich hoch, wie im Jahr 2023. Regional verlief die Entwicklung allerdings recht unterschiedlich.

So kämpft China weiter mit den Problemen am Immobilienmarkt und den Folgen des Vertrauensverlusts in die staatliche Wirtschaftspolitik aufgrund der Coronapolitik und Beschränkungen vor allem gegen den Technologiesektor. Mit rund 5 Prozent lag das Wirtschaftswachstum zwar weiterhin über dem weltweiten Durchschnitt, war aber deutlich niedriger als in früheren Jahren. Die Regierung hat verschiedene Maßnahmen ergriffen, um den Immobilienmarkt zu stabilisieren und die Binnennachfrage zu beleben, was aber bisher noch keinen spürbaren Effekt erzielte.

Positiv überrascht hat im vergangenen Jahr einmal mehr die US-Wirtschaft, die trotz massiver Zinserhöhungen der Federal Reserve in den Jahren 2022 und 2023 bis zuletzt kräftig gewachsen ist. Gleichzeitig ist die Inflationsrate über weite Strecken des vergangenen Jahres deutlich gefallen. Zuletzt ist dieser Rückgang allerdings ins Stocken geraten, und die Inflationsrate liegt immer noch über dem von der US-Notenbank angepeilten Ziel von 2,0 Prozent.

Im Euroraum hat sich das Wirtschaftswachstum im vergangenen Jahr zunächst etwas belebt, wobei die Entwicklung in den einzelnen Mitgliedsländern sehr unterschiedlich war. Zuletzt hat sich die Konjunktur aber wieder abgekühlt, weshalb für das Gesamtjahr 2024 mit etwa 0,7 Prozent ein nur geringfügig stärkeres Wachstum zu Buche steht als für 2023, und ein nachhaltiger Aufschwung der Wirtschaft ist vermutlich unter anderem wegen der Nachwirkungen der Zinserhöhungen der EZB und der schwächeren Nachfrage aus China weiter nicht in Sicht.

Einer der konjunkturellen Schwachpunkte im Euroraum war erneut die deutsche Wirtschaft, die im vergangenen Jahr sogar das zweite Jahr in Folge leicht geschrumpft ist. Teilweise ist dies sicherlich dadurch zu erklären, dass die deutsche Wirtschaft mit ihrem hohen Industrieanteil besonders unter den Zinserhöhungen der EZB gelitten hat. Zudem ist China als Exportmarkt für die deutsche Wirtschaft wesentlich wichtiger als für die meisten anderen Euroländer, so dass jene stärker unter der dortigen Nachfrageschwäche leidet. Die schwache Konjunktur spiegelt sich auch zunehmend am Arbeitsmarkt wider. So steigt die Beschäftigung nur noch im staatsnahen Bereich, während sie- insbesondere in der Industrie - sogar abnimmt. In der Folge ist die Zahl der Arbeitslosen im Verlauf des vergangenen Jahres moderat gestiegen.

Die Entwicklung an den Finanzmärkten war 2024 von der Wende in der Geldpolitik geprägt. Angesichts der zumeist deutlich rückläufigen Inflationsrate haben viele Notenbanken begonnen, ihre Leitzinsen wieder zu senken. Die US-Notenbank hat den Zielkorridor für den Leitzins bis zum Jahresende um 100 Basispunkte auf 4,25 Prozent bis 4,50 Prozent gesenkt.

Die EZB verringerte ihren Leitzins sogar um 135 Basispunkte auf 3,15 Prozent. Seit dem Beginn der Zinssenkungen sind die Renditen zehnjähriger deutscher Bundesanleihen im Trend wieder gefallen. Da sie aber zuvor in der ersten Jahreshälfte zugelegt hatten, lagen sie am Jahresende etwa auf dem gleichen Niveau wie zu Jahresbeginn. Der Aktienmarkt hat unter anderem von der Wende der Geldpolitik profitiert, sodass zum Jahresende viele Aktienindizes wieder nahe ihren historischen Höchstständen notierten. Der Euro-US-Dollar-Wechselkurs bewegte sich bis zum Herbst unter Schwankungen weitgehend seitwärts. Zuletzt hat der US-Dollar allerdings davon profitiert, dass am Markt weniger Zinssenkungen der Fed erwartet wurden, was Dollar-Anlagen attraktiver macht.

2.2 Entwicklung der Immobilienmärkte

Die Zinssenkungen der Zentralbanken sowie das weltweit stabilere wirtschaftliche Umfeld haben sich im Berichtsjahr stabilisierend auf die Vermietung und den Kauf/Verkauf von Immobilien ausgewirkt. Die Wertberichtigungen in den Immobilienportfolien aufgrund gestiegener Renditeanforderungen haben sich im Berichtsjahr weiter fortgesetzt, sodass potenzielle Verkäufer nunmehr geringere, bis keine Abschläge auf ihre Buchwerte bei einer Veräußerung in Kauf nehmen müssen. Diese Entwicklung gibt den Bestandshaltern wieder mehr Freiräume ihr Portfolio zu angemessenen Konditionen umzuschichten, was sich in einer ansteigenden Transaktionsaktivität im Verlaufe des Berichtsjahrs niederschlug.

Die wichtigsten Leitzinsen weltweit haben sich im Berichtsjahr folgendermaßen entwickelt:

Einer Auswertung von MSCI / Real Capital Analytics zufolge stabilisierten sich die weltweiten Transaktionsvolumina für Immobilien in den ersten drei Quartalen 2024 in Europa und Amerika, während es in Asien zu einem deutlichen Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum kaum:

Weltweit verteilten sich die eindeutig zuordenbaren Transaktionen mit 27,6 Prozent auf Wohn-, mit 24,6 Prozent auf Industrie- und Logistik- und mit 22,5 Prozent auf Büroimmobilien. Zwar sind im Berichtsjahr weniger Deals am Zinsumfeld gescheitert als noch in 2023, jedoch gibt es weiterhin divergierende Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sowie eine abwartende Haltung mit der Hoffnung auf Verbesserung der Transaktionsbedingungen in 2025. Die vorherrschenden Themen der Immobilienmärkte sind unverändert Nachhaltigkeit und Energieeffizienz, die weiter voranschreitende Digitalisierung sowie die Anpassungsfähigkeit an geänderte Anforderungen für die Flächen. Dabei profitieren weiterhin vor allem Objekte mit guter Qualität und in zentralen Lagen von den allgemeinen Marktentwicklungen überdurchschnittlich.

Durch das stabilere Umfeld sowie die Zinssenkungen der Zentralbanken haben sich die Spitzenanfangsrenditen in einigen (Teil-)Märkten im Laufe des Jahres verbessert. In den Top-Märkten Europas wurden in einigen Transaktionen gegen Ende des Berichtsjahres an die 4,0 Prozent bei den Anfangsrenditen für Top-Objekte erreicht. Dies untermauern deutliche Mietzuwächse bei Immobilien in guter Lage und mit guter Objektqualität. Die Spitzenmieten steigen weiterhin deutlich schneller als Mieten im Rest des Marktes. Somit stiegen die Kapitalwerte für Top-Objekte in 2024 trotz der zum Großteil seitwärtslaufenden Renditeentwicklung wieder leicht an.

3. Unternehmenslagen der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH

Wesentlich für den geschäftlichen Erfolg der CRI ist die Entwicklung des verwalteten Sondervermögens hausInvest, das im Berichtsjahr einen Nettomittelabfluss von 1,0 Milliarde Euro (Vorjahr 0,2 Milliarden Euro) verzeichnen musste. Das Fondsvermögen betrug per Jahresende 16,4 Milliarden Euro. Das Portfolio umfasste 162 Immobilien in 17 Ländern und 56 Städten mit einem Verkehrswert von 17,9 Milliarden Euro.

Nachfolgende Übersicht beschreibt die Portfoliostruktur:

Im Berichtsjahr wurde keine Immobilie für den hausInvest gekauft, drei Immobilien wurden dagegen verkauft (Vorjahr zwei gekauft und vier verkauft). Zum 31. Dezember 2024 wurde eine Rendite von 2,2 Prozent p.a. erzielt.

Der hausInvest ist laut dem BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI) per 30. November 2024 mit einem Marktanteil von 13,3 Prozent unverändert der zweitgrößte offene Publikums-Immobilienfonds in Deutschland. Zu den Hauptwettbewerbern zählen der Deka-ImmobilienEuropa (14,9 Prozent), der UniImmo: Deutschland (13,2 Prozent) und der UniImmo: Europa (11,4 Prozent).

Als weitere Leistungsindikatoren hat die CRI die Höhe des Fondsvermögens und das Transaktionsvolumen im Sondervermögen hausInvest sowie die Entwicklung der Verwaltungsaufwendungen bzw. des operativen Ergebnisses festgelegt. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren sind für die Steuerung der Gesellschaft von untergeordneter Bedeutung.

Die CRI hat im Berichtsjahr ein Jahresergebnis (vor Abführung) von 64,2 Millionen Euro erzielt und damit die Erwartungen eines deutlich höheren Ergebnisses (im Vorjahr 54,4 Millionen Euro) erfüllt. Die Verwaltungsaufwendungen sind vor allem durch eine deutlich niedrigere Verwaltungskostenumlage von 7,9 Prozent wie erwartet gesunken. Erfreulich war zudem ein Anstieg im Provisionsüberschuss trotz der geringeren Fondsverwaltungsvergütung aufgrund des rückläufigen Fondsvermögens. Ursächlich hierfür war vor allem die erfolgswirksame Auflösung einer Rückstellung über 8,3 Millionen Euro für Risiken in Zusammenhang mit im Vorjahr vereinnahmten Provisionen aus Transaktionen und Baubetreuung im verwalteten Immobilienfonds hausInvest.

a) Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr einen Gewinn (vor Ergebnisabführung) von 64,2 Millionen Euro erzielt (Vorjahr 54,4 Millionen Euro). Der Gewinn wird aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrags an die Commerz Real abgeführt. Die Ertragslage der CRI kann folgendermaßen strukturiert werden:

Im Vergleich zum Vorjahr wurde ein um 5,0 Millionen Euro bzw. 4,7 Prozent höherer Provisionsüberschuss erzielt. Die Verbesserung resultiert aus der Auflösung einer Rückstellung von 8,3 Millionen Euro, die für Risiken in Zusammenhang mit vereinnahmten Provisionen aus Transaktionen und Baubetreuung gebildet wurde.

Die im Vergleich zum Vorjahr um 4,4 Millionen Euro niedrigeren operativen Aufwendungen sind im Wesentlichen auf eine niedrigere Verwaltungskostenumlage der Commerz Real zurückzuführen. Damit lag die Aufwandsquote, ausgedrückt als Verwaltungsaufwand in Relation zum Rohergebnis, bei 44,3 Prozent (Vorjahr 50,4 Prozent).

b) Finanzlage

Die Gesellschaft verfügt über freie Liquidität von 122,1 Millionen Euro (Vorjahr 74,6 Millionen Euro). Die Liquiditätsquote beträgt am Bilanzstichtag 91,2 Prozent (Vorjahr 74,5 Prozent). Die operative Tätigkeit der Gesellschaft ermöglicht einen kontrollierten und gesicherten Mittelzufluss. Die Begleichung fälliger Verpflichtungen ist und war im gesamten Geschäftsjahr jederzeit gewährleistet.

c) Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Gesellschaft stieg von 100,2 Millionen Euro um 33,7 Millionen Euro auf 133,9 Millionen Euro. Dabei dominieren unverändert die sonstigen Vermögensgegenstände mit 133,5 Millionen Euro (Vorjahr 100,1 Millionen Euro). Sie enthalten im Wesentlichen 122,1 Millionen Euro Forderungen gegen die Coba Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Düsseldorf, aus der Einbeziehung der CRI in das Cash-Pooling der Commerz Real-Gruppe.

Der Anstieg der sonstigen Verbindlichkeiten um 42,8 Millionen Euro auf 97,4 Millionen Euro resultiert neben der höheren Ergebnisabführung von 9,9 Millionen Euro an die Commerz Real im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten für die Geschäftsbesorgungsgebühren der Commerz Real für das Berichtsjahr von 32,4 Millionen Euro, welche im Vorjahr bereits zum 31. Dezember beglichen war. Die Rückstellungen sanken von 22,7 Millionen Euro auf 13,6 Millionen Euro, insbesondere aufgrund der Auflösung der Rückstellung von 8,3 Millionen Euro für Risiken in Zusammenhang mit vereinnahmten Provisionen. Des Weiteren enthalten die anderen Rückstellungen 6,9 Millionen Euro (Vorjahr 7,4 Millionen Euro) Verpflichtungen aus noch nicht abgerechneten Vertriebsprovisionen.

Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich unverändert auf 22,0 Millionen Euro. Das Eigenkapital beträgt am Bilanzstichtag 16,4 Prozent (Vorjahr 21,9 Prozent) der Bilanzsumme. Unter Berücksichtigung der Vorsorge für allgemeine Risiken aus der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft von unverändert 1,0 Millionen Euro, verbessert sich die Eigenkapitalquote auf 17,2 Prozent (Vorjahr 22,9 Prozent). Die regulatorisch mindestens vorzuhaltenden Eigenmittel betrugen am Abschlussstichtag unverändert 18,3 Millionen Euro.

4. Risikobericht

4.1 Organisation und Risikostrategie

Die CRI unterliegt als Kapitalverwaltungsgesellschaft der Aufsicht durch die BaFin. Danach sind Kapitalverwaltungsgesellschaften insbesondere verpflichtet, die qualitativen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Geschäftsorganisation im Sinne des KAGB und der KAMaRisk zu erfüllen.

Die CRI ist über die Commerz Real in die konzernweite Risikosteuerung der Commerzbank-Gruppe eingebunden und hat die hieraus resultierenden Verpflichtungen zu erfüllen.

Die Gesamtrisikostrategie der Commerz Real bildet den inhaltlichen Orientierungsrahmen für die Risikostrategie der CRI. Die Ableitung der Risikostrategie der CRI berücksichtigt alle wesentlichen Risiken der Gesellschaft. Im Rahmen der Strategie wird die Sicherstellung der eigenständigen Risikotragfähigkeit der Gesellschaft angestrebt. Für die Risikostrategie ist die Geschäftsführung der CRI verantwortlich.

Im Rahmen der jährlichen Überarbeitung der Risikostrategie der CRI liegt der Fokus auf Nachhaltigkeit bzw. der Steuerung von Nachhaltigkeitsrisiken. Der Fokus auf das Thema Nachhaltigkeit resultiert aus den regulatorischen Anforderungen, die Beachtung der Principles for Responsible Investments (PRI) in der Commerz Real-Gruppe und auch durch die Auflage von nachhaltigen Anlageprodukten.

In der CRI sind unter der Gesamtverantwortung des für Risikomanagement zuständigen Geschäftsführers die Einheiten Risk Controlling & Consulting (RCC) und Risikomanagement-Anlageprodukte (RM-AP) angesiedelt. Nachfolgende Tabelle illustriert die Struktur:

Die Ausführungen in diesem Kapitel beziehen sich ausschließlich auf die Kapitalverwaltungsgesellschaft CRI. Die entsprechende Positionierung des verwalteten Sondervermögens hausInvest ist nicht Gegenstand dieses Risikoberichts. Die etablierten Regelungen und Prozesse des hausInvest respektive das Management seiner Risiken, sind im Jahresbericht des hausInvest per 31. März 2024 dargelegt.

4.2 Risikosteuerung und -controlling

Wesentliche Risikoarten der CRI, gemäß Risikoinventur, sind das Operationelle Risiko (OpRisk) sowie das Geschäftsrisiko.

Das Operationelle Risiko ergibt sich aus der Geschäftstätigkeit als Asset Manager der Objekte des hausInvests. Es resultiert insbesondere durch eine potenzielle Verletzung der Pflichten aus der Vermögensverwaltung.

Das operationelle Risiko wird definiert als die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren und Systemen, Menschen oder infolge externer Ereignisse eintreten. Diese Definition beinhaltet unter anderem Informations- und Kommunikationstechnologien Risiken (IKT), Rechts-, Third Party-, Steuer- und Personalrisiken. Reputations- und strategische Risiken sind in dieser Definition nicht enthalten. Die Commerz Real und ihre Konzerngesellschaften sind bezüglich des Managements dieser operationellen Risiken in den Commerzbank-Konzern eingebunden. In diesem Rahmen erfolgten eine zentrale Sammlung von Schadensfällen, die Anreicherung mit externen Schadensdaten und die Zuweisung von entsprechendem Risikokapital- bzw. Risikobudget. Innerhalb der Commerz Real kommen im Rahmen des OpRisk-Managements, neben der zuvor genannten Schadensfallsammlung, im Wesentlichen Szenarioanalysen in enger Verzahnung mit dem Regelkreis des Internen Kontrollsystem (IKS-Regelkreis) zum Einsatz. Die Berechnung des ökonomisch geforderten OpRisk-Kapitals im Rahmen der Risikotragfähigkeitsrechnung erfolgt innerhalb der CRIüber den regulatorischen OpRisk-Standardansatz (Säule 1-Ansatz). Gemäß AIFM-Richtlinie werden Berufshaftungsrisiken explizit als Bestandteil des OpRisk angesehen und diese mit zusätzlichen 0,01 Prozent der AuM im OpRisk-Kapital berücksichtigt.

Das ökonomische Kapital für operationelle Risiken beläuft sich per 31. Dezember 2024 auf 15,2 Millionen Euro (Vorjahr 16,0 Millionen Euro).

Weitere wesentliche Risikoart ist das Geschäftsrisiko. Unter dem Geschäftsrisiko werden unerwartete negative Veränderungen des Neugeschäftsvolumens oder der Neugeschäftsmargen subsumiert.

Die Berücksichtigung des Geschäftsrisikos erfolgt im Risikodeckungspotenzial innerhalb der Risikotragfähigkeitsrechnung als Managementpuffer. Weitere Risiken, die allerdings nicht quantifizierbar sind, stellen das Reputationsrisiko sowie das Liquiditätsrisiko dar.

Potenzielle Reputationsrisiken ergeben sich aus der Tätigkeit der CRI als Asset Manager. Unter Reputationsrisiko wird ein negatives Meinungsbild gegenüber der CRI bzw. dem verwalteten Sondervermögen verstanden. Dieses kann z. B. durch Presse oder Fehlverhalten von Konkurrenten entstehen.

Das Reputationsrisiko für die CRI selbst ist als gering einzuschätzen, da die CRI als "Marke" nicht direkt am Markt auftritt.

Das Liquiditätsrisiko im engeren Sinne ist die Gefahr, dass die CRI ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr uneingeschränkt nachkommen kann.

Die CRI limitiert und steuert das strukturelle Liquiditätsrisiko unter Verwendung einer Liquiditätsablaufbilanz, mittels derer (negative) Diskrepanzen zwischen kumulativen Zahlungsein- und -ausgängen identifiziert werden. Der Abgleich des kumulierten Liquiditätsbedarfs mit dem verfügbaren Liquiditätsdeckungspotenzial (z.B. Forderungen aus Cash-Pooling) ermöglicht gleichzeitig die Identifikation potenzieller bzw. zukünftiger Liquiditätslücken. Ergänzend sind quantitative und qualitative Frühwarnindikatoren definiert, die bereits frühzeitig Entwicklungen, die in einen Liquiditätsengpass führen könnten, anzeigen. Zudem ist die CRI in das Cash-Pooling der Commerz Real-Gruppe eingebunden.

4.3 Risikotragfähigkeit

Im Rahmen der quartalsweisen Risikoberichtserstattung der CRI erfolgt die Risikotragfähigkeitsrechnung gemäß des Internal Capital Adequacy Assessment Process (ICAAP). Dabei erfolgt eine Gegenüberstellung der potenziellen Verluste aus allen wesentlichen, quantifizierbaren Risikoarten der CRI (ökonomischer Kapitalbedarf) und des zur Deckung dieser Verluste verfügbaren Kapitals (ökonomisches Risikodeckungspotenzial).

Für diese Risikoarten wird ein Value at Risk (VaR) zum Konfidenzniveau 99,5 Prozent berechnet.

Die Risikotragfähigkeit wurde im Berichtszeitraum jeweils zum Quartalsende berechnet. Hierbei war die Risikotragfähigkeit der CRI sowohl im Base als auch im Stress Case jederzeit gegeben.

Zum 31. Dezember betrugen die Werte (in Millionen Euro):

Die Veränderung des Risikodeckungspotenzials im Vergleich zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus einem verminderten Substanzwert aufgrund des erwarteten Rückgangs des Fondsvolumens und teils deutlich gestiegenen Aufwendungen in der Mehrjahresplanung 2026 bis 2028. Insgesamt ist die Risikosituation der CRI als stabil und robust zu bezeichnen.

5. Prognosebericht

5.1 Prognose der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung

Die Weltwirtschaft dürfte 2025 mit einem ähnlich moderaten Tempo expandieren wie im Jahr 2024.

Ein Faktor hierbei dürfte die - gemessen an der Vergangenheit - verhaltene Entwicklung der chinesischen Wirtschaft sein. Hier bremsen weiter die Nachwirkungen einer geplatzten Immobilienblase, die Unsicherheit über die Wirtschaftspolitik bei privaten Investoren und die hohe Verschuldung insbesondere der Gebietskörperschaften. Zusätzlich droht eine signifikante Verschärfung des Handelskonflikts mit den USA unter der neuen US-Administration. Die chinesische Regierung und die Notenbank versuchen zwar zunehmend, die Inlandsnachfrage zu stimulieren. Allerdings ist es angesichts der Vielzahl an Belastungen fraglich, ob diese Maßnahmen eine durchschlagende Wirkung zeigen werden, so dass nach Einschätzung der Commerzbank die Wirtschaft mit voraussichtlich 4,3 Prozent schwächer als in den meisten Vorjahren zulegen dürfte.

Deutlich besser abschneiden wird nach Auffassung der Commerzbank wohl erneut die US-Wirtschaft, auch wenn das Wachstum mit 2,3 Prozent etwas niedriger ausfallen dürfte als im vergangenen Jahr. Hieran dürften auch die geplanten Maßnahmen der neuen US-Regierung nichts ändern. Denn höhere Zölle und Steuersenkungen würden zwar die inländische Nachfrage auf in den USA hergestellte Güter umleiten. Allerdings war die Finanzpolitik auch in den vergangenen Jahren bereits recht expansiv ausgerichtet. Zudem ist die Wirtschaft inzwischen so stark ausgelastet, dass die US-Unternehmen als Reaktion auf die zusätzliche Nachfrage in erster Linie nicht ihre Produktion hochfahren, sondern vielmehr ihre Preise anheben und so ihre Gewinnmargen ausweiten werden. Darum dürfte die US-Inflation auch im laufenden Jahr über dem Ziel der US-Notenbank von 2,0 Prozent liegen.

Die schwache Nachfrage aus China ist einer der Gründe, weshalb die Wirtschaft im Euroraum im Jahr 2025 geringfügig stärker expandieren wird als im vergangenen Jahr. Hinzu kommen eine etwas restriktivere Finanzpolitik und zahlreiche strukturelle Probleme wie eine überbordende Bürokratie. Das wichtigste Argument für ein etwas stärkeres Wachstum als im vergangenen Jahr ist ein besseres geldpolitisches Umfeld. Denn die bremsende Wirkung der massiven Zinserhöhungen in den Jahren 2022 und 2023 dürfte mehr und mehr abnehmen, und im späteren Verlauf des Jahres könnten sich allmählich die jüngsten Zinssenkungen der EZB positiv bemerkbar machen. Bereits Ende Januar 2025 hat die EZB den Leitzins um 0,25 Prozent auf 2,9 Prozent gesenkt. Mit 0,8 Prozent erwartet die Commerzbank einen Zuwachs des realen Bruttoinlandsproduktes, der kaum stärker ausfallen dürfte als 2024.

Deutschland dürfte auch im Jahr 2025 schlechter abschneiden als der Durchschnitt der Währungsunion. Angesichts des großen Anteils Chinas an den deutschen Exporten leidet die hiesige Wirtschaft weiterhin besonders stark unter der dortigen schwachen Nachfrage.

Hinzu kommt der hohe Anteil der Industrie an der Wertschöpfung, die derzeit besonders unter Druck steht. Aufgrund des sich allmählich aufhellenden geldpolitischen Umfelds dürfte sich die Konjunktur auch in Deutschland moderat beleben und die Wirtschaft ihre seit einigen Jahren anhaltende Stagnation beenden. Im Jahresdurchschnitt wird nach Auffassung der Commerzbank am Ende wohl nur ein minimales Wachstum von 0,2 Prozent zu Buche stehen.

Im Euroraum wird hingegen voraussichtlich die schwache Konjunktur den Preisauftrieb bremsen, da die Löhne nicht mehr so stark wie in den vergangenen beiden Jahren zulegen dürften und es den Unternehmen schwerer fallen wird, Kostensteigerungen an ihre Kunden weiterzugeben. Darum dürfte die Teuerungsrate im Euroraum spätestens in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 wieder nahe des Inflationsziels von 2,0 Prozent liegen. Vor diesem Hintergrund wird die EZB voraussichtlich ihren Leitzins in den kommenden Monaten weiter senken. Mitte des Jahres dürfte er nach Einschätzung der Commerzbank bei 2,0 Prozent liegen und dort erst einmal bleiben. Angesichts einer voraussichtlich hartnäckig über dem Inflationsziel liegenden US-Inflation wird die US-Notenbank wohl wesentlich vorsichtiger vorgehen und ihren Leitzins nur bis auf 4,0 Prozent verringern.

Im Zuge der fortschreitenden Zinssenkungen der EZB dürfte die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen zunächst noch etwas fallen. Im späteren Jahresverlauf dürften aber die zunehmenden Inflationsgefahren in den USA die Rentenmärkte weltweit belasten und die Bund-Rendite wieder auf 2,6 Prozent steigen lassen.

Der US-Dollar sollte auch gegenüber dem Euro zunächst noch etwas davon profitieren, dass die von der neuen US-Regierung geplanten Steuersenkungen und Deregulierungen die Rentabilität von Investitionen in den USA anheben könnten. Im weiteren Jahresverlauf dürfte dies aber dadurch aufgewogen werden, dass die US-Notenbank zunächst aufgrund höherer US-Zölle steigenden Inflationsrisiken nur moderat reagieren dürfte, sodass nach Auffassung der Commerzbank der US-Dollar gegenüber dem Euro in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich auf 1,07 etwas nachgeben wird.

5.2 Prognose der geschäftlichen Entwicklung der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH

Wesentlich für den geschäftlichen Erfolg der CRI ist die Entwicklung des verwalteten Sondervermögens hausInvest. Der Fokus von hausInvest liegt auf der Erzielung stabiler Anlageerfolge mit renditestarken Gewerbeimmobilien an den wirtschaftsstarken Standorten der Europäischen Union. Zur weiteren Diversifikation investiert der hausInvest auch außerhalb der Europäischen Union. Dabei wird besonderer Wert auf eine gute Mischung hinsichtlich der Kriterien Standort und Immobilienart sowie auf einen gesunden Mieter-Mix gelegt.

Sowohl Privatanleger als auch institutionelle Investoren halten sich seit Mitte 2022 mit Investitionen in "Sachwert-Produkte" zurück, da konkurrierende "Zins-Produkte" auf dem aktuellen Zinsniveau attraktiver sind. Trotz der ersten Zinssenkungen belasten das Hochzinsumfeld und ein starker Renditedruck weiterhin die offenen Immobilienfonds, was branchenweit zu signifikanten Nettomittelabflüssen auch in 2025 führen wird. Preiskorrekturen bei Immobilien dürften hingegen ein Ende gefunden haben. Zudem sollten Transaktionen am Immobilienmarkt wieder zunehmen. Chancen eröffnen sich durch eine wertschaffende Verbindung von Immobilien und erneuerbaren Energien. Mit dem erwarteten Inkrafttreten des zweiten Zukunftsfinanzierungsgesetzes in 2025 werden offenen Immobilienfonds neue Möglichkeiten eröffnet, in erneuerbare Energieanlagen zu investieren. Die Diversifizierung des Portfolios durch diese Asset-Klasse ist im hausInvest fest geplant. Die mittel- bis langfristige Zielrendite von hausInvest liegt im Bereich von jährlich 3,5 Prozent.

Hinsichtlich der vorgehaltenen Liquidität im hausInvest ist es ein erklärtes Ziel, eine am Geldmarkt orientierte Verzinsung bei konservativen, risikoaversen Liquiditätsanlagen zu erwirtschaften.

Die Erstellung der Mehrjahresplanung für die CRI erfolgt in enger Abstimmung mit der Commerz Real. Sie basiert auf einer dezidierten produktbereichsspezifischen Bottom-up-Planung und wurde am 29. Oktober 2024 durch die Geschäftsführung und am 10. Dezember 2024 vom Aufsichtsrat verabschiedet.

Die Voraussetzung für das Erreichen der CRI-Ertragsplanung 2025 sind die Begrenzung der zu erwartenden Nettomittelabflüsse, die erfolgreiche Fortführung und Abrechnung bereits laufender und neuer Projektentwicklungen sowie einige erfolgreiche Immobilientransaktionen im hausInvest. Aufgrund der oben beschriebenen makroökonomischen Herausforderungen wird im Geschäftsjahr 2025 mit einem Nettomittelabfluss von 0,9 Milliarden Euro und somit einer Reduktion des Fondsvermögens gerechnet. Während durch den Rückgang des Fondsvermögens eine geringere Fondsverwaltungsvergütung zu erwarten ist, wird aufgrund eines deutlich höheren Transaktionsvolumens mit höheren Transaktionsgebühren für 2025 gerechnet, woraus dennoch insgesamt ein leichter Rückgang des Provisionsüberschusses resultiert.

Für die CRI wird eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Verwaltungskostenumlage erwartet, und auch in Summe mit konstanten operativen Aufwendungen gerechnet. Basierend auf dieser Ertrags- und Verwaltungsaufwandsprognose erwartet die CRI in 2025 ein Ergebnis vor Abführung deutlich unterhalb des Niveaus 2024.

Jahresbilanz

der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH, Wiesbaden

Aktivseite

Gewinn- und Verlustrechnung

der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH, Wiesbaden

Anhang für das Geschäftsjahr 2024

Commerz Real Investmentgesellschaft mbH, Wiesbaden

I. Allgemeine Informationen zum Unternehmen

Die Commerz Real Investmentgesellschaft mbH (nachfolgend "CRI" oder "Gesellschaft" genannt) verwaltet ein Sondervermögen im Sinne des § 1 Abs. 10 Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und unterliegt daher als Kapitalverwaltungsgesellschaft der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Der Jahresabschluss wird nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften für eine große Kapitalgesellschaft und unter Beachtung der Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Die CRI muss als Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß § 38 Abs. 1 KAGB zusätzlich die Vorschriften der §§ 340 ff. HGB sowie die Verordnung über die Rechnungslegung der Kredit- und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) beachten.

Für die Gliederung der Bilanz hat die Gesellschaft das Formblatt 1 und für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung das Formblatt 3 (Staffelform) gemäß § 2 Abs. 1 RechKredV verwendet. Alle Beträge sind, soweit nicht anders angegeben, in Tausend Euro dargestellt. Aus rechentechnischen Gründen können in diesem Jahresabschluss Rundungsdifferenzen in Höhe von einer Einheit auftreten.

Die CRI hat ihren Sitz in Wiesbaden und ist seit dem 5. Mai 2003 im Handelsregister B des Amtsgerichts Wiesbaden unter der Nummer 8440 eingetragen.

Die Gesellschafter der CRI sind unverändert mit 94,9 Prozent die Commerz Real AG, Wiesbaden, und mit 5,1 Prozent die Commerz Grundbesitz-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Frankfurt am Main. Die CRI hat seit 2007 einen Gewinnabführungsvertrag mit der Commerz Real AG geschlossen. Der Minderheitsgesellschafter Commerz Grundbesitz-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG erhält daher jährlich eine garantierte Ausgleichszahlung von T€ 1.077.

Die CRI ist über ihren Mehrheitsgesellschafter Commerz Real AG ein mittelbares Tochterunternehmen der Commerzbank AG und wird in deren nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IFRS) aufgestellten und im elektronischen Bundesanzeiger bzw. Unternehmensregister veröffentlichten Konzernabschluss einbezogen. Die Commerzbank AG erstellt sowohl für den größten als auch den kleinsten Konsolidierungskreis den Konzernabschluss. Die CRI und die Commerz Real AG sind gemäß § 291 HGB von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Konzernabschlusses und eines Konzernlageberichts befreit. Des Weiteren erfüllt die CRI nicht die Größenmerkmale des § 289b Abs. 1 Nr. 3 HGB und ist daher von der Ergänzung des Lageberichts um eine nichtfinanzielle Erklärung befreit.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Die Forderungen an Kreditinstitute und Forderungen an Kunden wurden mit ihrem Nennwert oder ihrem niedrigeren beizulegendem Wert angesetzt.

Die Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten.

Die sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit dem Nominalwert angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungen sind zum Nennwert bilanziert und enthalten Aufwendungen der Folgeperioden.

Der aktive Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung ergibt sich aus dem Zeitwert des Deckungsvermögens, verrechnet mit dem Barwert der Verpflichtungen aus Pensionszusagen und Altersteilzeit.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Nahezu alle Mitarbeiter der CRI haben Anspruch auf betriebliche Altersversorgung. Bei den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen handelt es sich überwiegend um Rückstellungen für Verpflichtungen zur Leistung von betrieblichen Ruhegeldern aufgrund unmittelbarer Versorgungszusagen. Art und Höhe der Ruhegelder der versorgungsberechtigten Mitarbeiter richten sich nach den Bestimmungen der jeweils zu Beginn des Beschäftigungsverhältnisses anwendbaren Versorgungsregelung. Danach werden Pensionen nach Versetzung in den Ruhestand wegen Erreichen der Altersgrenze beziehungsweise vorzeitig bei Invalidität oder Tod gezahlt. Zudem können außertarifliche Mitarbeiter beim Versorgungsmodell "Deferred Compensation" den Verzicht auf Teile eines dem Grunde und der Höhe nach noch nicht entstandenen Anspruchs auf Sonder- bzw. Bonuszahlung zugunsten einer Zusage auf Leistungen der betrieblichen Altersversorgung beantragen. Die Verpflichtungen aus Pensionszusagen werden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Verwendung eines Rechnungszinsfußes von 1,90 Prozent (Vorjahr: 1,82 Prozent) nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren auf der Grundlage der Heubeck-Richttafeln 2018G gebildet. Die Vereinfachung des § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB zur Ermittlung des Diskontierungszinssatzes wurde in Anspruch genommen. Für alle pensionsähnlichen Verpflichtungen aus Vorruhestands-, Jubiläums- und Altersteilzeitregelungen wurde ein Diskontierungszinssatz von 1,96 Prozent (Vorjahr 1,74 Prozent) angesetzt. Für alle Altersversorgungsverpflichtungen wird von einer erwarteten allgemeinen Lohn- und Gehaltssteigerung von 2,00 Prozent (Vorjahr 2,00 Prozent) sowie einem Karrieretrend von 0,50 Prozent (Vorjahr 0,50 Prozent) ausgegangen. Für die Rentendynamik wird eine Steigerungsrate von 2,30 Prozent (Vorjahr 2,50 Prozent) unterstellt. Im Abschluss wurde das Deckungsvermögen zur Sicherung der Altersversorgungsverpflichtungen mit den hierfür gebildeten Rückstellungen verrechnet. Das Deckungsvermögen ist überwiegend in Spezial- und Publikumsfonds investiert und zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Für die Spezial- und Publikumsfonds liegen anerkannte Börsen- oder Marktpreise vor.

Rückstellungen für ungewisse Verbindlichkeiten gegenüber Dritten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften erfassen alle erkennbaren Risiken und werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Der Posten Fonds für allgemeine Bankrisiken gemäß § 340g HGB enthält eine Vorsorge für allgemeine Risiken aus der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft und wird mit dem Nennwert angesetzt.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert angesetzt.

Das für Anteilinhaber verwaltete Investmentvermögen entspricht dem Netto-Fondsvermögen des verwalteten Sondervermögens (§ 6 Abs. 4 RechKredV).

Die Währungsumrechnung erfolgt gem. § 256a HGB. Danach sind Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr ohne Rücksicht auf das Realisationsprinzip mit dem Stichtagskurs zu bewerten. Das Ergebnis aus den Währungseffekten wird im sonstigen betrieblichen Ergebnis ausgewiesen. Zum Abschlussstichtag wurden Fremdwährungsposten mit 4,2698 Polnische Zloty je Euro umgerechnet.

Latente Steuern waren nicht anzusetzen, da mit der Commerz Real AG ein Ergebnisübernahmevertrag und ein Organschaftsverhältnis besteht. Gleichwohl müssen die Steuerlatenzen gemäß § 274 HGB für sämtliche temporäre Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz auf Ebene der CRI ermittelt und an den Organträger Commerz Real AG gemeldet werden.

III. Erläuterungen zur Bilanz

AKTIVA

Forderungen an Kreditinstitute

Die Forderungen an Kreditinstitute sind wie im Vorjahr insgesamt täglich fällig und bestehen mit T€ 37 (Vorjahr T€ 20) gegenüber verbundenen Unternehmen. Darin enthalten sind Forderungen in fremder Währung von T€ 6 bzw. TPLN 26 (Vorjahr T€ 8 bzw. TPLN 34).

Forderungen an Kunden

Die Forderungen an Kunden betreffen Verwaltungsgebühren und sind täglich fällig.

Anteile an verbundenen Unternehmen

Die Anteile an der EuREAM GmbH sind nicht börsenfähig. Nachstehend die Angaben gemäß

§ 285 Nr. 11 HGB:

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich insgesamt auf T€ 133.504 (Vorjahr T€ 100.075), davon im Wesentlichen mit T€ 122.137 (im Vorjahr T€ 74.592) aus Forderungen an die Coba Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Düsseldorf, aufgrund der Einbindung in das Cash-Pooling der Commerz Real-Gruppe und mit T€ 6.990 (Vorjahr T€ 11.328) aus Verwaltungsvergütungsansprüchen gegenüber dem Immobilien-Sondervermögen hausInvest.

Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung

Der beizulegende Zeitwert des Deckungsvermögens übersteigt die ursprünglichen Anschaffungskosten um T€ 824 (Vorjahr Überschreitung T€ 759). Diesem Unterschiedsbetrag stehen wie im Vorjahr T€ 16.768 freie Rücklagen gegenüber, sodass eine Ausschüttungssperre nicht zu berücksichtigen war.

Rechnungsabgrenzungsposten

In diesem Posten sind im Wesentlichen Abgrenzungen für bereits geleistete Zahlungen, die Aufwendungen für Ratings des Immobilien-Sondervermögens hausInvest (T€ 80) sowie Nutzungsgebühren für internationale Datenbanken (T€ 51) für das Geschäftsjahr 2025 darstellen.

PASSIVA

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten belaufen sich auf T€ 97.359 (Vorjahr T€ 54.530), davon im Wesentlichen mit T€ 64.249 (Vorjahr T€ 54.364) auf Verbindlichkeiten aus der Abführung des Jahresergebnisses sowie Verbindlichkeiten aus der Verwaltungskostenumlage von T€ 32.404 (Vorjahr T€ 0) an die Muttergesellschaft Commerz Real AG, Wiesbaden.

Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen

Zu den Altersversorgungsverpflichtungen zählt die CRI neben den Pensionsverpflichtungen und ähnlichen Verpflichtungen auch die Verpflichtungen aus Vorruhestand und Altersteilzeit (letztere sind unter den sonstigen Rückstellungen ausgewiesen). Diese Verpflichtungen sind überwiegend durch insolvenzsicheres Vermögen gedeckt (Deckungsvermögen) und mit diesem verrechnet (siehe Erläuterung zum aktiven Unterschiedsbetrag aus Vermögensverrechnung).

Am Abschlussstichtag werden unter den Rückstellungen für Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen mit T€ 2.910 (Vorjahr T€ 3.141) Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen und mit T€ 53 (Vorjahr T€ 110) Verpflichtungen aus Vorruhestand ausgewiesen.

Nachfolgende Tabelle gibt den Unterschiedsbetrag in der Bewertung der Pensionsverpflichtungen mit einem durchschnittlichen Diskontierungszinssatz der letzten sieben bzw. zehn Jahren an:

Im Berichtsjahr ist der Unterschiedsbetrag negativ, sodass dieser für eine Ausschüttungssperre unbeachtlich ist. Im Vorjahr standen dem positiven Unterschiedsbeitrag freie Rücklagen von T€ 16.768 gegenüber, so dass eine Ausschüttungssperre nicht zu berücksichtigen war.

Andere Rückstellungen

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Zinserträge aus Kredit- und Geldmarktgeschäften

Der Posten enthält im Wesentlichen mit T€ 3.194 (Vorjahr T€ 3.000) Zinserträge aus der Verzinsung von Cash-Pooling-Guthaben.

Zinsaufwendungen

Die Zinsaufwendungen enthalten Zinsen aus Steuernachforderungen T€ 7 (Vorjahr T€ 22).

Provisionserträge und -aufwendungen

Die Provisionserträge betreffen im Wesentlichen Gebühren für die Verwaltung des Sondervermögens hausInvest und Gebühren für die Tätigkeiten in Zusammenhang mit dem Erwerb, der Bebauung und der Veräußerung von Liegenschaften für das Sondervermögen hausInvest.

Provisionsaufwendungen wurden für die durch Vertriebspartner vermittelten Anteile des Sondervermögens hausInvest fällig.

Das Provisionsergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen

Andere Verwaltungsaufwendungen

Nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung des Postens:

In den Aufwendungen für die Verwaltungskostenumlage ist ein periodenfremder Teil von T€ 3.882 aufgrund einer Nachzahlung für das Geschäftsjahr 2023 enthalten (Vorjahr T€ 3.118).

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betreffen mit insgesamt T€ 201 (Vorjahr T€ 201) Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag aus der Besteuerung des Ergebnisanteils des Minderheitsgesellschafters Commerz Grundbesitz-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG.

Aufwand für Ausgleichszahlung an Minderheitsgesellschafter

In diesem Posten wird die Ausgleichszahlung an den Minderheitsgesellschafter Commerz Grundbesitz-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG aufgrund des am 20./22. November 2007 geschlossenen Gewinnabführungsvertrags mit der Commerz Real AG ausgewiesen.

V. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB aus der internen Leistungsverrechnung mit der Commerz Real AG, Wiesbaden, von ca. € 32,4 Millionen Euro.

Sonstige Erläuterungen

Aufgrund der Einbeziehung in den Konzernabschluss der Commerzbank AG, in dem die Honorare der Abschlussprüfer offengelegt werden, verzichtet die CRI zulässigerweise auf einen gesonderten Ausweis der Abschlussprüferhonorare (§ 285 Nr. 17 HGB).

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen werden grundsätzlich zu marktüblichen Konditionen abgewickelt. Wesentliche Transaktionen zu marktunüblichen Bedingungen, über die gem. § 285 Nr. 21 HGB zu berichten wäre, haben nicht stattgefunden.

Mitarbeiter

Die durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer (ohne Geschäftsführung) entwickelte sich wie folgt:

Gremienmitglieder

a) Aufsichtsrat

i) Mitglieder am Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses sind:

Vorstand Segment Privat- und Unternehmerkunden der Commerzbank AG, Frankfurt am Main

Vorstandsvorsitzender Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG, Bergisch Gladbach

ii) Ausgeschieden im Geschäftsjahr:

b) Mitglieder der Geschäftsführung am Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses sind:

Die für die Tätigkeit im Geschäftsjahr gewährten Gesamtbezüge der Geschäftsführung in Höhe von T€ 1.169 (Vorjahr T€ 1.093) wurden der CRI im Rahmen der Verwaltungskostenumlage von der Commerz Real AG belastet.

Die Bezüge der ehemaligen Mitglieder der Geschäftsführung betrugen T€ 136 (Vorjahr T€ 127). Die Altersversorgungsverpflichtungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung belaufen sich auf T€ 2.423 (Vorjahr T€ 2.467). Die Verpflichtungen sind durch Verrechnung mit Deckungsvermögen von T€ 1.716 (Vorjahr T€ 1.694) und zum anderen durch Rückstellungen von T€ 707 (Vorjahr T€ 773) vollständig bilanziell berücksichtigt.

Die den Aufsichtsratsmitgliedern gewährten Bezüge betrugen im Berichtsjahr T€ 50 (Vorjahr T€ 46).

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung für die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage, die im Rahmen eines Nachtragsberichtes zu erläutern wären, sind nicht eingetreten.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Commerz Real Investmentgesellschaft mbH, Wiesbaden

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH, Wiesbaden​, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024​ geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB​​ erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB​​ unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung​​​ durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalverwaltungsgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften​​ in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB​​ unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung​ durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrats

Commerz Real Investmentgesellschaft mbH

Der Aufsichtsrat nahm im Geschäftsjahr 2024 die ihm nach Gesetz, Gesellschaftsvertrag und den Geschäftsordnungen obliegenden Aufgaben wahr. Er hat die Geschäftsführung bei der Leitung des Unternehmens beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht.

Die Geschäftsführung berichtete dem Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend schriftlich und mündlich, auch zwischen den Sitzungen, über die Lage der Gesellschaft und alle wesentlichen Entwicklungen in der Gesellschaft sowie über grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik, der Geschäftsführung und der Unternehmensplanung.

Der Aufsichtsrat war in die Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung für die Gesellschaft und für das verwaltete Sondervermögen eingebunden und hat, soweit erforderlich, nach umfassender Beratung und Prüfung seine Zustimmung erteilt.

Sitzungen des Aufsichtsrats

Die Geschäftsführung der Gesellschaft informierte den Aufsichtsrat in seinen ordentlichen Sitzungen am 11. März, 18. Juni, 19. September und 10. Dezember 2024 über die Geschäftsentwicklung sowie grundsätzliche Fragen der Unternehmenspolitik und -planung der Kapitalverwaltungsgesellschaft und des von ihr verwalteten offenen Publikums-Immobilienfonds hausInvest. In diesen Sitzungen befasste er sich mit den Berichten der Geschäftsführung, insbesondere mit der Analyse der Geschäftsabschlüsse und den Jahresabschlüssen der Gesellschaft per 31. Dezember 2023 und des Fonds per 31. März 2024. Die Schwerpunkte bildeten dabei die Vermögens- und Ertragsentwicklung der Gesellschaft einerseits sowie die Entwicklung des Sondervermögens andererseits, insbesondere der Anteilabsatz, die Liquidität, die Rendite, der Vertrieb, die Vermietungssituation sowie der Erwerb und die Veräußerung von direkt gehaltenen Immobilien sowie Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften für das Sondervermögen. Die Entwicklung der Gesellschaft und des von ihr verwalteten Sondervermögens wurden gemeinsam mit der Geschäftsführung erörtert. Schwerpunkte einer jeden ordentlichen Sitzung waren die Auswirkungen der Zins- und Inflationsentwicklung auf die Gesellschaft und den verwalteten Fonds, insbesondere dessen Liquiditätssituation, das Immobilien-Transaktionsgeschäft sowie die Entwicklung der Anteilrückgaben und die unterschiedliche Betroffenheit der Hotel-, Einzelhandels- und Büro- und Wohnimmobilien im Fonds, der Mieter und Pächter sowie Anleger. Ausführlich erörtert wurde die Fortentwicklung der Investitionsstrategie des Sondervermögens hausInvest, in der ausführlich auf das aktuelle Marktumfeld, die Herausforderungen bei den Projektentwicklungen und den sich bietenden Chancen eingegangen wurde. Zudem erörterte der Aufsichtsrat die Ergebnisse der in Auftrag gegebenen Sonderprüfung zu den Immobilienbewertungen, die keine Feststellungen ergeben haben. Der Aufsichtsrat behandelte zudem die Risikolage, die Geschäfts-, IT- und Risikostrategie, die Mehrjahresplanung, Compliance-Themen, das Risikomanagementsystem und die Berichte der Internen Revision. Gegenstand ausführlicher Beratungen waren die Liquiditätssteuerung und die Steuerung der Risiken aus den verschiedenen Projektentwicklungen des Fonds.

Der Aufsichtsrat führte eine Effizienzprüfung durch und befasste sich im Rahmen einer Suitabilityprüfung mit der individuellen Eignung der Mitglieder des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung sowie mit der kollektiven Eignung der beiden Gremien Geschäftsführung und Aufsichtsrat und stellte die jeweilige Eignung fest. Zudem passte der Aufsichtsrat die Suitability Guideline für den Aufsichtsrat und die Geschäftsleitung an.

Gegenstand von Beschlussfassungen waren außerdem die Angemessenheit der Ausgestaltung der Vergütungssysteme für die Geschäftsführung und die Mitarbeitenden sowie die Vergütung für den angestellten Geschäftsführer. Auch befasste sich der Aufsichtsrat im Rahmen von ordentlichen und der außerordentlichen Sitzung mit der Zielerreichung sowie der Festlegung der variablen Vergütung für das Geschäftsjahr 2023 und der Zielvereinbarung für das Geschäftsjahr 2025 für die Mitglieder der Geschäftsführung sowie der Nachbesetzung von zwei Aufsichtsratsmitgliedern.

Aufgrund des Ausscheidens von Herrn Dr. Manfred Knof fasste der Aufsichtsrat wegen Eilbedürftigkeit einen Beschluss im schriftlichen Verfahren und wählte Herrn Thomas Schaufler zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats, des Präsidiums und des Anlageausschusses jeweils mit Wirkung zum 5. Oktober 2024.

Der Aufsichtsratsvorsitzende ließ sich kontinuierlich und unverzüglich über alle wichtigen Vorgänge in der Gesellschaft und des Sondervermögens einschließlich der Risikosituation unterrichten. Mit der Geschäftsführung führte er regelmäßig Arbeitsgespräche im Interesse eines stetigen Informationsflusses und Meinungsaustauschs zwischen Aufsichtsrat und Geschäftsführung.

Ausschüsse des Aufsichtsrats

Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat aus seiner Mitte zwei Ausschüsse gebildet: das Präsidium und den Anlageausschuss. Die Aufgaben und Zuständigkeiten der beiden Ausschüsse sind in der Geschäftsordnung des Aufsichtsrats und des Anlageausschusses geregelt.

In seiner Sitzung im März hat der Anlageausschuss nach intensiver Erörterung der Bereitstellung des für eine Projektdurchführung erforderlichen Eigenkapitals zugestimmt.

Darüber hinaus fasste der Anlageausschuss im Mai einen Beschluss im schriftlichen Verfahren und stimmte der Aufnahme eines Kredits für Rechnung des Sondervermögens hausInvest bei der Commerzbank AG zu.

Das Aufsichtsratspräsidium hat im Berichtsjahr nicht getagt und keine Beschlüsse im schriftlichen Verfahren gefasst.

Der Vorsitzende der beiden Ausschüsse, der zudem der Aufsichtsratsvorsitzende ist, berichtet dem Aufsichtsratsplenum regelmäßig in der nächsten Aufsichtsratssitzung über deren Arbeit.

Aus- und Fortbildungsmaßnahmen

Die Mitglieder des Aufsichtsrats nahmen die für ihre Aufgabe erforderlichen Aus- und Fortbildungsmaßnahmen eigenverantwortlich wahr. Sie wurden dabei von der Gesellschaft angemessen unterstützt. Insbesondere fand am 18. Juni 2024 ein Workshop zur Erläuterung der Leitideen der Strategie "CR30" statt.

Sitzungsteilnahme

Mit Ausnahme der Herren Bernhard Spalt und Mario Peric, die jeweils bei einer ordentlichen Sitzung des Aufsichtsrats fehlten, haben die Aufsichtsratsmitglieder im abgelaufenen Geschäftsjahr im Rahmen ihrer entsprechenden Amtszeit an der außerordentlichen sowie allen ordentlichen Sitzungen des Plenums bzw. der Ausschüsse teilgenommen.

Interessenkonflikte

Aufsichtsratsmitglieder der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH sind gemäß § 10 Nr. 1 der Geschäftsordnung des Aufsichtsrats und nach der Policy für Interessenkonflikte verpflichtet, potentielle Interessenkonflikte unverzüglich gegenüber den anderen Aufsichtsratsmitgliedern und dem Compliance-Beauftragten offenzulegen. Im Berichtszeitraum haben die Aufsichtsratsmitglieder keinen Interessenkonflikt offengelegt.

Jahresabschluss

Der gewählte Abschlussprüfer KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, prüfte den Jahresabschluss und den Lagebericht der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH einschließlich der Buchführung nach HGB für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024 und versah ihn mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk. Alle Aufsichtsratsmitglieder erhielten rechtzeitig vor der heutigen Sitzung die Jahresabschlussunterlagen, den Lagebericht und den Bericht des Abschlussprüfers. Der Aufsichtsrat nahm den Bericht des Abschlussprüfers in der heutigen Sitzung des Aufsichtsrats entgegen und erörterte mit ihm die Prüfungsfeststellungen und das Prüfungsergebnis, das der Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis nahm. Nach sorgfältiger Prüfung billigte der Aufsichtsrat den Jahresabschluss und den Lagebericht. Er empfiehlt der Gesellschafterversammlung die Feststellung des Jahresabschlusses und beantragt, der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat Entlastung zu erteilen.

Ferner hat der Aufsichtsrat beschlossen, der Gesellschafterversammlung die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main als Abschlussprüfer der Gesellschaft für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2025 und für das Sondervermögen hausInvest für das Geschäftsjahr zum 31. März 2026 vorzuschlagen.

Veränderungen in der Geschäftsführung und im Aufsichtsrat

Bei der Besetzung der Geschäftsführung hat es im Geschäftsjahr 2024 keine Veränderungen gegeben.

Herr Matthias Klussmann hat sein Aufsichtsratsmandat mit Wirkung zum Ablauf des 11. März 2024 niedergelegt. Herr Thomas Kuhlmann wurde von der Gesellschafterversammlung mit Wirkung ab dem 12. März 2024 für die Dauer der restlichen Amtszeit von Herrn Matthias Klussmann in den Aufsichtsrat gewählt.

Mit Wirkung zum 4. Oktober 2024 schied Herr Dr. Manfred Knof aus dem Aufsichtsrat aus, als Nachfolger wurde Herr Thomas Schaufler mit Wirkung zum 5. Oktober 2024 gewählt.

Wir danken den ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitgliedern Herrn Dr. Manfred Knof und Herrn Matthias Klussmann für ihr Engagement und ihren persönlichen Einsatz für die Commerz Real Investmentgesellschaft mbH.

Der Geschäftsführung und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern danken wir für ihre engagierte Arbeit und großen persönlichen Einsatz im Geschäftsjahr 2024.