LBBW Immobilien Development GmbH

LBBW Immobilien Development GmbH

Stuttgart

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungs-legungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012

Anhang 2012

1. Allgemeine Angaben

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses der LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2012 wurden die handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften in Sinne des § 264 ff. HGB sowie die einschlägigen Vorschriften des GmbHG beachtet. Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB auf. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt. Bei der Gliederung und Bezeichnung der Abschlussposten sind die Besonderheiten der Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien Development GmbH berücksichtigt.

Zwischen der LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart, und deren Muttergesellschaft, der LBBW Immobilien Management GmbH, Stuttgart, besteht ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag.

Betragsmäßige Angaben im Anhang erfolgen in der Regel in TEUR.

Die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Jahresabschluss sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und, sofern notwendig, um außerplanmäßige Abschreibungen bewertet.

Die Abschreibungen der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgen linear nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauern. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 410,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten (zuzüglich Nebenkosten) oder dem am Bilanzstichtag beizulegenden Wert bewertet. Abschreibungen werden vorgenommen, soweit es sich um voraussichtlich dauernde Wertminderungen handelt.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert gemäß § 253 HGB angesetzt.

Der Ansatz der Herstellungskosten erfolgt auf Basis der Einzelkosten auf Projektebene gemäß § 255 Abs. 2 HGB unter Nichtausübung des Wahlrechts des Ansatzes nicht aktivierungspflichtiger Kostenbestandteile. Bei der Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes in Bezug auf noch unverkaufte Einheiten aus dem Trägerbau werden im Rahmen der verlustfreien Bewertung den erwarteten Verkaufserlösen die geschätzten Baukosten, ggf. Vorhaltezinsen und Vertriebskosten gegenübergestellt. Sich ergebende Unterdeckungen werden durch eine entsprechende Wertberichtigung berücksichtigt.

Bei der Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes werden in Bezug auf unfertige Leistungen bei Dienstleistungsprojekten ausgehend vom Leistungsstand (prozentual) die anteiligen Honorarvolumina je Projekt zum Bilanzstichtag errechnet. Die auf Basis der internen Stundensätze ermittelten Ist-Kosten (Herstellungskosten) werden dem gegenübergestellt. Der niedrigere dieser beiden Werte ist maßgeblich für den weiteren Bewertungsschritt. Hier werden anhand des Projektstandes und der noch auszuführenden Arbeiten bis zur Fertigstellung des Projektes die (noch) notwendigen Kosten geschätzt. Ein errechneter Verlust wird ebenfalls berücksichtigt. Die im Rahmen dieser verlustfreien Bewertung ermittelten Abschläge werden als Wertberichtigung von den Vorräten abgesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die flüssigen Mittel sind zum Nennwert bewertet. Risiken sind durch angemessene Wertberichtigungen berücksichtigt.

Die in den Flüssigen Mittel enthaltenen Fremdwährungsbestände wurden zum jeweiligen Kassamittelkurs zum 31. Dezember 2012 in Euro bewertet.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden unter Anwendung der Anwartschaftsbarwertmethode berechnet. Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 5,07 % gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Erwartete Gehaltssteigerungen wurden mit 2 % und erwartete Rentensteigerungen mit 1,9 % berücksichtigt. Die Fluktuation wurde mit einer Rate von 5,5 % berücksichtigt. Unter Inanspruchnahme des Wahlrechts nach Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB wird der sich aus der Änderung der Rückstellungsbilanzierung nach §§ 249 Abs. 1 Satz 1, 253 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 HGB durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz ergebende Zuführungsbetrag über den Höchstzeitraum von 15 Jahren gleichmäßig verteilt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

3. Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus Anlage 1 zu entnehmen.

Die außerplanmäßige Abschreibung auf das Finanzanlagevermögen beläuft sich im Geschäftsjahr auf TEUR 3.

3.2 Umlaufvermögen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Von den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen haben die Forderungen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von TEUR 4.013 (TEUR 6.143) eine Laufzeit von über einem Jahr.

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind Forderungen gegen den Gesellschafter LBBW Immobilien Management GmbH in Höhe von TEUR 26.980 (TEUR 24.481) bilanziert.

3.3 Rückstellungen

Unter Anwendung des Wahlrechts nach Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB besteht bei den Rückstellungen für Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen eine Deckungslücke in Höhe von TEUR 55 (TEUR 59).

Die wesentlichen sonstigen Rückstellungen werden gemäß § 285 Nr. 12 HGB nachstehend gesondert aufgeführt:

Aus der Saldierung nach § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB von Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbaren langfristig fälligen Verpflichtungen in Höhe von TEUR 243 mit Vermögensgegenständen in Höhe von TEUR 171 (die Anschaffungskosten entsprechen dem Zeitwert), die ausschließlich der Erfüllung der Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbaren langfristigen fälligen Verpflichtungen dienen und dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind (Deckungsvermögen i.S.d. § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB), resultiert kein aktiver Unterschiedsbetrag (TEUR 87). Bei den Vermögensgegenständen handelt es sich um Wertpapiere.

3.4 Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung, Sicherung und Laufzeit der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem als Anlage 2 zum Anhang beigefügten Verbindlichkeitenspiegel.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter LBBW Immobilien Management GmbH in Höhe von TEUR 34.593 (TEUR 34.596) bilanziert. Diese resultieren ausschließlich aus Darlehensbeziehungen.

4 Erläuterung zur Gewinn- und Verlustrechnung

Unter der Position außerordentliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 5 (TEUR 5) sind die Aufwendungen aus der Umstellung auf das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz vom 25. Mai 2009 abgebildet. Diese resultieren aus der Anpassung der Pensions- und (im Vorjahr) Altersteilzeitrückstellungen.

Im Zusammenhang mit der Realisierung eines Projektes sind in den Umsatzerlösen (TEUR 7.443), der Bestandsverminderung (TEUR 6.556) sowie den Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen (TEUR 125) periodenfremde Beträge enthalten.

5 Sonstige Angaben

5.1 Mitarbeiter

Die Zahl der im Jahresdurchschnitt beschäftigten Mitarbeiter betrug in 2012:

5.2 Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Durch Abspaltungs- und Übernahmevertrag vom 25. August 2011 zwischen der LBBW Immobilien GmbH und der LBBW Immobilien Management GmbH erfolgte die Abspaltung der Geschäftsbereiche Asset Management Gewerbe, Development und Real Estate Services von der LBBW Immobilien GmbH und die Übernahme der entsprechenden Geschäftsbereiche durch die LBBW Immobilien Management GmbH. Gemäß § 133 UmwG haften die an der Ausgliederung zur Aufnahme beteiligten Rechtsträger als Gesamtschuldner für die Verbindlichkeiten des übertragenden (LBBW Immobilien Management GmbH, Stuttgart) sowie des übernehmenden (LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart) Rechtsträgers, die vor Wirksamwerden der Ausgliederung begründet waren. Die Frist für die gesamtschuldnerische Haftung beläuft sich ab Eintragung in das Handelsregister auf fünf Jahre. Die Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme aus der gesamtschuldnerischen Haftung wird aufgrund der gegenseitigen Freistellung im Innenverhältnis als gering eingestuft.

Eine Inanspruchnahme der Bürgschaft, die für die Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH & Co. KG gegeben wurde, ist unwahrscheinlich, da das Risiko vorrangig und in ausreichendem Umfang im Rahmen des von der LBBW Immobilien Management GmbH gegebenen Gesellschafterdarlehens an die Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH & Co. KG berücksichtigt wird.

Verpflichtungen aus Operating-Leasingverträgen (Kfz / Anlagen)

Die Leasingverpflichtungen belaufen sich zum 31. Dezember 2012 auf TEUR 240 (TEUR 306). In den nächsten zwölf Monaten werden die Leasingverpflichtungen für Kfz mit TEUR 136 und für die Restlaufzeit bis zu 60 Monaten in Höhe von TEUR 104 veranschlagt.

Darüber hinaus bestehen Mietverpflichtungen wie folgt:

5.3 Cost-overrun-Garantie

Die LBBW Immobilien Development GmbH ist verpflichtet, für alle Aufwendungen aufzukommen, die aus einer Überschreitung der durch ein Kreditinstitut zur Verfügung gestellten Finanzierungslinie für die Projektrealisierung innerhalb der Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH & Co. KG resultieren.

5.4 Die LBBW Immobilien Development GmbH besitzt folgende Kapitalanteile an anderen Unternehmen:

Die Angaben zum Eigenkapital und zum Ergebnis beruhen auf den zuletzt festgestellten bzw. von der Geschäftsführung unterschriebenen Jahresabschlüssen, da die Abschlüsse 2012 noch nicht vorlagen.

5.5 Vergütungen für die Organe der Gesellschaft

Die Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung der LBBW Immobilien Development GmbH betragen im Berichtszeitraum TEUR 688 (TEUR 560).

5.6 Konzernzugehörigkeit

Der Jahresabschluss der LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart wird in den Konzernabschluss der LBBW Immobilien Management GmbH, Stuttgart einbezogen.

Der Konzernabschluss der LBBW Immobilien Management GmbH, Stuttgart wird in den Konzernabschluss der Landesbank Baden-Württemberg, Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Mainz einbezogen. Der Konzernabschluss der Landesbank Baden-Württemberg, Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Mainz wird entsprechend den gesetzlichen Vorschriften im Bundesanzeiger veröffentlicht.

5.7 Mitglieder der Geschäftsführung

Mit Ausnahme von Herrn Hille, dessen hauptberufliche Tätigkeit die Geschäftsführung der LBBW Immobilien Management GmbH ist, stimmt der ausgeübte Beruf mit der Organstellung überein.

Anlagenspiegel LBBW Immobilien Development GmbH Stuttgart

Angaben zu den Verbindlichkeiten der LBBW Immobilien Development GmbH

Lagebericht 2012

Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Organisatorische und rechtliche Struktur

Die LBBW Immobilien Development GmbH ist eine 94,9-prozentige Tochter der LBBW Immobilien Management GmbH, die restlichen 5,1 % werden von der LBBW Immobilien Landsiedlung GmbH gehalten. Die LBBW Immobilien Development GmbH engagiert sich als Projektentwickler sowie Bau- und Maßnahmenträger - sowohl für externe Auftraggeber als auch für Eigeninvestitionen der LBBW Immobilien Management GmbH. Die LBBW Immobilien Management GmbH ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Landesbank Baden-Württemberg und konzentriert sich auf die Segmente Asset Management Gewerbe, Development und Real Estate Services. Im weiteren Verlauf des Textes ist mit LBBW Immobilien stets die LBBW Immobilien Management GmbH mit ihren Tochtergesellschaften gemeint.

Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds

Konjunktur

Die deutsche Wirtschaft konnte 2012 mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts von 0,7 Prozent das starke Wachstum der vorangegangenen Jahre nicht aufrecht erhalten. Nach wie vor agieren Investoren aufgrund der Staatsschuldenkrise zurückhaltend, worunter in erster Linie die Hersteller von Industriegütern leiden. Die Nachfrage im Inland und aus der EU zeigt weiterhin negative Tendenzen auf. Großaufträge aus Drittstaaten und steigende Exporterwartungen deuten jedoch auf eine zyklische Schwächephase hin, die 2013 überwunden werden könnte.

Die konjunkturelle Abschwächung schlug auch auf Baden-Württemberg durch. Zwar blieb das Wirtschaftswachstum unter den Erwartungen, allerdings stieg das reale Bruttoinlandsprodukt mit 1,3 Prozent stärker als im gesamten Bundesgebiet. Großen Einfluss auf die Konjunktur in Baden-Württemberg hat vor allem die Wirtschaftslage in den USA, da diese mit über zehn Prozent der größte Abnehmer baden-württembergischer Waren sind.

Immobilienmarkt

Deutschland ist auch 2012 ein sicherer Hafen geblieben und kann eine bessere Entwicklung vorweisen als viele andere international bedeutende Märkte. Als eines der sogenannten Core-Länder punktet Deutschland mit vergleichsweise niedriger Staatsverschuldung, stabilem Wachstum, großen und liquiden Immobilienmärkten, guten Refinanzierungsmöglichkeiten, langen Mietverträgen, politischer Stabilität und Rechtssicherheit.

Die Belebung auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt lässt sich statistisch belegen. Mit EUR 25,2 Mrd. lag das Transaktionsvolumen um rund elf Prozent höher als im Vorjahr - das beste Ergebnis seit den Rekordjahren 2006 und 2007. Im Fokus der Investoren liegen dabei weiterhin Büro- und Handelsimmobilien, wobei auch bei Logistik- und Hotelimmobilien deutliche Zuwächse zu verzeichnen waren. Dieses sehr hohe Niveau könnte 2013 gehalten werden, auch wenn Finanzierungsengpässe die Aktivitäten behindern und die Prüfung von Ankäufen wieder bedeutend länger dauert. Dies betrifft insbesondere Märkte mit höherer Volatilität, wo geringere Aktivitäten zu verzeichnen sind. In Stuttgart schnellte das Transaktionsvolumen um 300 Prozent auf EUR 1,6 Mrd. nach oben. Dies ist insbesondere auf den Verkauf der LBBW Immobilien GmbH mit ihrem Wohnimmobilienportfolio an ein Konsortium unter Führung der Patrizia AG zurückzuführen.

Im vergangenen Jahr knüpfte der Immobilienindex mit einem Plus von 3,1 Prozent nahtlos an die positiven Entwicklungen aus 2011 an. So ließen sich bei allen untersuchten Immobiliensegmenten Wertzuwächse registrieren, wobei der Aufschwung insbesondere vom Wohnungsmarkt geprägt wurde, für den ein Plus von 4,2 Prozent ermittelt werden konnte. Der Index berücksichtigt die Veränderungen der Mieten für Wohnungen, Büros und Läden sowie der Kaufpreise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Baugrundstücke.

Die weiterhin stabile Wirtschaftsleistung im Jahr 2012 und die Erfahrungen aus der Finanz- und Wirtschaftskrise beeinflussen die Ertragslage der LBBW Immobilien in verschiedener Weise. So können einerseits Projektentwicklungen einfacher finanziert werden, wobei solche Finanzierungen mit höheren Anforderungen hinsichtlich Vorvermietungsquote und Eigenkapital als zuvor verbunden sind. Weiterhin bewirkt eine Konjunkturerholung eine höhere Nachfrage nach Gewerbebauten. Das nach wie vor niedrige Zinsniveau beeinflusst bei privaten Immobilienfinanzierungen die Nachfrage nach Grundstücken und Wohnbauten positiv.

Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien Development GmbH

Als Immobilien-Kompetenzzentrum Development unseres Gesellschafters wie auch für Städte, Gemeinden, öffentliche Träger und Einrichtungen, Sparkassen- und Landesbankorganisationen sowie für den freien Markt bündelt die LBBW Immobilien Development GmbH alle Aktivitäten, die im Zusammenhang mit der Entwicklung und dem Verkauf von Grundstücken mit Wohn- und Gewerbeimmobilien stehen.

Die Kombination von Wohn- und Gewerbeimmobilienentwicklung, verbunden mit der erforderlichen Projektsteuerungskompetenz, zeichnet die LBBW Immobilien als Partner aus. Da auch bei innerstädtischen Großprojekten verstärkt Flächen für eine gemischte Nutzung entwickelt werden, sieht sich die LBBW Immobilien hier gut aufgestellt. Die Integration von Development- und Projektmanagementaktivitäten ermöglicht eine effiziente Aufgabenverteilung zwischen technischem Projektmanagement und Projektentwicklung. Alle Projektentwicklungsaktivitäten, die Projektsteuerung sowie das Projektmanagement sind in der LBBW Immobilien Development GmbH zusammengefasst. Damit liegen die technische Richtlinienkompetenz ebenso wie die Vergabe und der Einkauf von Bauleistungen in einer Hand. Die Planungs- und Projektmanagementkompetenz wird hauptsächlich für die Hochbauprojekte des Konzerns genutzt. Die Palette der baubezogenen Dienstleistungen reicht vom Wohnungs- und Gewerbebau über komplexe Sonderobjekte bis hin zum Management aufwändiger Genehmigungs- und Planungsprozesse.

Der regionale Fokus im Development liegt auf den Kernmärkten Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und dem Rhein-Main-Gebiet. Außerhalb dieser Zielmärkte werden Geschäftsaktivitäten in Deutschland unter Ertrags- und Risikogesichtspunkten nur bei wirtschaftlich attraktiven Möglichkeiten und/oder strategischer Bedeutung wahrgenommen. Die LBBW Immobilien Development GmbH tritt als Investor mit gesicherter Exit-Perspektive wie auch als Dienstleister auf. Im Mittelpunkt stehen Büroimmobilien in den Zentren, Handelsimmobilien und Fachmarktzentren, Wohnungsbauten für institutionelle und private Investoren sowie Sonderprojekte wie Messen und Kongresszentren und Management-Immobilien wie zum Beispiel Hotels bei gesichertem Exit. Darüber hinaus runden Neuentwicklungen für den Bestand, Bestandsoptimierungen, Sanierungen und die Revitalisierung die Geschäftstätigkeit ab.

Die Struktur des Developments ist darauf ausgerichtet, sowohl investive Projekte durchzuführen als auch Dienstleistungen für Dritte anzubieten. Ein wichtiger Schritt in diese Richtung ist beispielsweise der Neubau der Sparkassenakademie am Pariser Platz in Stuttgart, der als reines Dienstleistungsprojekt verwirklicht wird. Für alle Development-Projekte gilt zudem eine einheitliche Organisationsstruktur, bei der das Projekt im Mittelpunkt steht. Dabei ist der komplette Developmentprozess in einzelne Projektphasen mit klar definierten Aktivitäten unterteilt. Gleichzeitig sind die Aufgaben und Verantwortlichkeiten für alle beteiligten Mitarbeiter innerhalb der Teamstruktur exakt festgelegt.

Priorität hat derzeit, Neugeschäft zu akquirieren und parallel dazu die bestehenden Projekte fortzuführen. Die Abarbeitung der vorhandenen Projekte außerhalb der Zielmärkte ist im Geschäftsjahr 2012 weiter vorangeschritten. Als erfolgreiche Neuakquisition ist das Wohnbauprojekt Rebstockpark in Frankfurt hervorzuheben.

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrages mit der LBBW Immobilien Management GmbH beträgt der Jahresüberschuss nach Steuern TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 0). Im Rahmen dieses Vertrags wurde in 2012 ein Verlust von TEUR 743 (Vorjahr: Verlust von TEUR 5.392) von der LBBW Immobilien Management GmbH übernommen. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit liegt im Geschäftsjahr 2012 bei TEUR -708 (Vorjahr: TEUR -5.323).

Der Verlust der LBBW Immobilien Development GmbH im Jahr 2012 resultiert dabei im Wesentlichen aus Personal-, Sach- und Verwaltungsaufwendungen, welche nicht durch entsprechende Ergebnisbeiträge aus Projektrealisierungen kompensiert werden können. Positiv zum Ergebnis trugen dagegen die ergebniswirksamen Übergaben von unbebauten Grundstücken sowie die Auflösung von Rückstellungen bei.

Die insgesamt erzielten Umsatzerlöse betragen im Geschäftsjahr 2012 TEUR 18.970 und haben sich damit gegenüber dem Vorjahr verringert (Vorjahr: TEUR 37.055). Dies lässt sich mit dem gesunkenen Umsatz aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken im Bereich Trägerbau (TEUR 1.063; Vorjahr: TEUR 30.893) sowie geringeren Umsätzen aus Betreuungsleistungen (TEUR 1.889; Vorjahr: TEUR 4.134) für die Projekte Palais an der Oper und Stuttgart, Wallensteinstraße begründen. Im Gegenzug konnten mit TEUR 7.443 (Vorjahr: TEUR 0) höhere Umsatzerlöse aus der Abrechnung von Bauleistungen erzielt werden.

Außerdem konnten im Jahr 2012 Umsatzerlöse aus der Übergabe von 66 unbebauten Grundstücken i. H. v. TEUR 8.576 (Vorjahr: TEUR 1.685) ausgewiesen werden. Hierbei sind besonders die Projekte Leutenbach-Mühlefeld und Wendlingen, Alter Sportplatz zu nennen. Im Trägerbau Wohnen konnten im Geschäftsjahr 2012 insgesamt zwei Einheiten (Vorjahr: 64) übergeben werden.

Bei den Vertriebsaktivitäten, die sich 2012 noch nicht in den Umsatzerlösen niederschlugen, konnte im Wesentlichen das Projekt Heidelberg W2 mit 32 verkauften Wohneinheiten und einem Volumen von TEUR 11.997 positiv zu den Verkaufszahlen beitragen.

Die Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen im Bereich Trägerbau sind mit TEUR 127 deutlich geringer ausgefallen als im Vorjahr (TEUR 1.198). Des Weiteren konnten Rückstellungen für noch anfallende Baukosten i. H. v. TEUR 309 (Vorjahr: TEUR 3.619), sonstige Rückstellungen i. H. v. TEUR 4.930 (Vorjahr: TEUR 2.181) sowie Rückstellungen für Baumängel i. H. v. TEUR 206 (Vorjahr: TERU 487) aufgelöst werden. Im Jahr 2012 wurden Erträge aus Geschäftsbesorgungen i. H. v. TEUR 950 (Vorjahr: TEUR 809) ausgewiesen.

Die auf TEUR 3.475 (Vorjahr: TEUR 3.507) leicht gesunkenen Zinserträge beruhen auf erhaltenen Zinsen aus gegebenen Verbunddarlehen an die LBBW Immobilien Romania S.R.L. und an die Parcul Banatului S.R.L. sowie auf Zinserträgen aus der Stundung von Kaufpreisen. Aufgrund der negativen Projektverläufe bei den rumänischen Gesellschaften, mussten allerdings Einzelwertberichtigungen auf die gegebenen Gesellschafterdarlehen gebildet werden.

Die Personalaufwendungen bewegen sich mit TEUR 7.074 auf Vorjahresniveau. Den höheren Zuweisungen zur Rückstellung für Abfindungen stehen Einsparungen in anderen Bereichen, insbesondere bei den Löhnen und Gehältern, gegenüber.

Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich die Aufwendungen für die Verwaltung gegenüber dem Vorjahr von TEUR 3.534 auf TEUR 2.798 reduziert. Dieser Rückgang resultiert im Wesentlichen aus geringeren Gerichts-, Anwalts- und Notariatskosten.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme (TEUR 71.591) hat sich gegenüber dem Vorjahr (TEUR 81.923) um TEUR 10.332 verringert. Bei unverändertem Eigenkapital von TEUR 15.784 ergibt sich ein Anstieg der Eigenkapitalquote von 19,3 % im Vorjahr auf 22,0 % in 2012.

Auf der Aktivseite haben sich 2012 im Anlagevermögen die Sachanlagen um TEUR 723 auf TEUR 2.326 verringert. Der Rückgang entstammt im Wesentlichen aus dem Bilanzposten Verkauf von Grundstücken mit Erbbaurechten in Höhe von TEUR 715.

Die sich im Umlaufvermögen befindlichen zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte betragen TEUR 18.592 (Vorjahr: TEUR 24.428). Die Minderung i. H. v. TEUR 5.836 resultiert im Wesentlichen aus den Übergaben von unbebauten Grundstücken an die Käufer beim Projekt Leutenbach-Mühlefeld sowie den Übergaben von Wohneinheiten beim Projekt Berlin, Wildpfad. Im Gegenzug führte im Jahr 2012 der Grundstückskauf und Baubeginn beim Wohnbauprojekt W2 in Heidelberg zu einer Zuführung von TEUR 5.852.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben sich in 2012 von TEUR 54.167 auf TEUR 50.542 leicht reduziert. Im Wesentlichen ergibt sich dieser Rückgang aufgrund von geringeren Forderungen aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken (TEUR -817) sowie Kaufpreisstundungen (TEUR -1.314).

Auf der Passivseite weist das Eigenkapital einen Stand von TEUR 15.784 zum Ende des Geschäftsjahres 2012 aus (Vorjahr: TEUR 15.784). Durch die Ergebnisabführung an die LBBW Immobilien Management GmbH sind keine Änderungen im Eigenkapital zu verzeichnen.

Die Reduzierung der Rückstellungen in Höhe von TEUR 5.481 auf TEUR 18.514 im Jahr 2012 ist hauptsächlich auf den Rückgang der Rückstellungen für drohende Verluste aus Generalübernahmen (TEUR -1.518) und Baudelkredere (TEUR -1.598) zurückzuführen. Die Reduzierung der Verbindlichkeiten von TEUR 42.144 auf TEUR 37.293 betrifft im Wesentlichen die Reduzierung der Verbindlichkeiten aus erhaltenen Anzahlungen für eine abgerechnete GÜ-Maßnahme. Gegenläufig haben die geleisteten Kaufpreiszahlungen aus den Verkäufen von Trägerbaueinheiten beim Projekt Heidelberg W2 unter dem Bilanzposten "erhaltene Anzahlungen für Grundstücke mit unfertigen Bauten" i. H. v. TEUR 2.224 (Vorjahr: TEUR 24) zu einer Erhöhung der Verbindlichkeiten beigetragen.

Bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen i. H. v. TEUR 248 (Vorjahr: TEUR 284) handelt es sich im Wesentlichen um Verbindlichkeiten aus Barsicherheiten, Verbindlichkeiten für Leistungen aus Bauverträgen und Verbindlichkeiten aus dem Kauf unbebauter Grundstücke.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten gegenüber der LBBW Immobilien Management GmbH in Höhe von TEUR 34.593 (Vorjahr: TEUR 34.596) in Form von gewährten Gesellschafterdarlehen.

Finanzlage

Derzeit hat die LBBW Immobilien Development GmbH keine Finanzierungsmittel von Kreditinstituten aufgenommen. Die von der Muttergesellschaft, LBBW Immobilien Management GmbH, zur Verfügung gestellten Finanzmittel (Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen) dienen im Wesentlichen der Finanzierung von Tochter- bzw. Projektgesellschaften und werden an diese in Form von Gesellschafterdarlehen weitergereicht.

Für die in der LBBW Immobilien Development GmbH abgebildete Geschäftstätigkeit ist keine wesentliche konzernfremde Finanzierung erforderlich. In der LBBW Immobilien Development GmbH werden im Wesentlichen Projektentwicklungen im Wohnungsbau abgewickelt. Die bestehenden Projekte haben schon den Bautenstand, dass die Raten gemäß MaBV sukzessive eingefordert werden können und sich die Projekte damit selbst finanzieren. Gemäß der aktuellen Liquiditätsplanung ist ein zusätzlicher Finanzierungsbedarf nicht gegeben.

Aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrages mit der LBBW Immobilien Management GmbH ist die Zahlungsfähigkeit der LBBW Immobilien Development GmbH gegeben.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Abschluss des Geschäftsjahres 2012, die eine andere Darstellung der Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage der LBBW Immobilien Development GmbH erfordert hätten, sind nicht eingetreten.

Risikobericht

Das Developmentrisiko ist definiert als ein Bündel von Risiken, die bei der Realisierung von gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Projektentwicklungen typischerweise auftreten können. Die Risiken in diesem Geschäftsfeld liegen im Planungs- und Genehmigungsbereich, den geplanten Baukosten und Terminen sowie insbesondere im Vermietungs- und Veräußerungsbereich. Wenn Projektentwicklungen mit Partnern durchgeführt werden, ergeben sich hieraus zusätzliche Risiken wie Bonitätsrisiko des Partners und die Durchsetzung von Entscheidungen gegenüber dem Partner. Das Eintreten dieser Risiken kann dazu führen, dass die erwartete Rendite nicht erwirtschaftet, das investierte Kapital nicht vollständig oder im Extremfall gar nicht mehr zurückfließt oder sogar Eigenkapital nachgeschossen werden muss. Spezifische Regelungen zum Umgang mit Developmentrisiken sind in der Developmentrisikostrategie niedergelegt.

Der regionale Fokus liegt auf den Kernmärkten Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und dem Rhein-Main-Gebiet. In diesen Märkten tritt die LBBW Immobilien Development GmbH als Investor wie auch als Dienstleister in den Bereichen Gewerbe- sowie Wohnimmobilien auf. Die Abarbeitung der vorhandenen Projekte außerhalb dieser Zielmärkte ist im Geschäftsjahr 2012 weiter vorangeschritten. Die Neuprojekte verlaufen planmäßig, wesentliche Risiken hieraus sind derzeit nicht zu erkennen.

Kernelement der aktiven Risikosteuerung ist der Developmentprozess. Basis dieser Organisationstruktur sind fachspezifisch qualifizierte Projektteams mit festen Verantwortlichkeiten und klar definierten Schnittstellen zu den so genannten Supportteams innerhalb der Gesellschaft sowie zu den unterstützenden Zentralbereichen. Für den Developmentprozess wurden auch phasenspezifische steuerungsrelevante Schlüsselkennzahlen auf den drei Ebenen Einzelprojekt, Development-Portfolio und LBBW Immobilien definiert. Die instrumentelle Grundlage für die monatliche Aktualisierung und Fortschreibung der Projektkalkulationen bildet die Software Imppris. Sie dient der systematischen und einheitlichen Abbildung der Projektentwicklungen der LBBW Immobilien. Im laufenden Projektcontrolling werden für jeden Monat Abweichungsanalysen bezüglich der wesentlichen Risikofaktoren Kosten, Erlöse und Termine erstellt. Die Ergebnisse der laufenden Projekte werden der Geschäftsführung monatlich im Development-Bericht vorgelegt.

Darüber hinaus setzt die LBBW Immobilien ein intern entwickeltes Modell zur Messung von Developmentrisiken ein, das vor der Einführung mit Unterstützung einer großen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft validiert wurde. Der Bereich Controlling der LBBW Immobilien berechnet das Developmentrisiko quartalsweise, das zentrale Konzernrisikocontrolling bezieht die Ergebnisse in die Risikotragfähigkeitsbetrachtung des LBBW-Konzerns ein. Das Modell basiert auf einem Risikotreiberbaum, der zum Ziel hat, Risiken zu erfassen und deren Schwankungsbreiten bereits vor Beginn eines Bauprojekts aufzuzeigen. Daraus leiten sich Zu- oder Abschläge auf sämtliche zukünftigen Kosten und Erlöse ab, die auf die Vorschaukalkulation (Real Case) angewendet werden. Auf Basis unterschiedlich großer Schwankungsbreiten der Risikofaktoren werden ein Normal- und ein Extremrisiko ermittelt.

Mitarbeiterentwicklung

Die LBBW Immobilien Development GmbH hat zum Ende des Jahres 2012 insgesamt 63 Mitarbeiter beschäftigt (Ende 2011: 74 Mitarbeiter).

Mit dem Umzug aller Gesellschaften der LBBW Immobilien Management GmbH, darunter auch die LBBW Immobilien Development GmbH, in das Dienstleistungszentrum Bollwerk am Standort Stuttgart sind alle Gesellschaften unter einem Dach vereint. Die nunmehr vorhandenen kurzen Wege ermöglichen schnellere Entscheidungen und bieten beste Voraussetzungen, um eine einheitliche Unternehmens- und Kommunikationskultur weiter zu fördern.

Mit der Betriebsvereinbarung über die Anstellung von Beschäftigten (BAB) steht ein zentrales Mittel für Leistungsanreize zur Verfügung. Neben dem marktgerechten Grundgehalt bietet die BAB die Möglichkeit, zusätzlich eine attraktive leistungsabhängige Vergütung anhand von konkreten Zielvereinbarungen zu erhalten. Weiterhin wird den Mitarbeitern eine Altersversorgung über die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL) angeboten.

Darüber hinaus umfasst die Personalentwicklung alle Instrumente und Maßnahmen, mit denen das Entwicklungspotenzial der Führungskräfte, Mitarbeiter sowie von Teams identifiziert, notwendige Entwicklungsrichtungen und -umfange festgelegt und die jeweiligen Maßnahmen initiiert, durchgeführt und evaluiert werden können.

Prognosebericht

Verstärkte Neuakquisitionstätigkeit in den Kernmärkten

Die LBBW Immobilien Development GmbH positioniert sich in den Kernmärkten Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und im Rhein-Main-Gebiet sowohl als Investor wie auch als Dienstleister. Zielprojekte sind Büro- und Handelsimmobilien in den Zentren, Fachmarktzentren sowie Wohnungsbau für institutionelle und private Investoren. Die Entwicklung von Management-Immobilien oder auch Sonderprojekten ist im Einzelfall zu prüfen, wobei der gesicherte Exit unabdingbare Voraussetzung ist. Ergänzt werden diese klassischen Developmentaktivitäten um Dienstleistungen, die auf die Optimierung von Beständen, auch innerhalb des Konzernverbundes, abzielen. Hierzu gehören Neuentwicklungen, Bestandsoptimierungen, Sanierungen wie auch das Refurbishment. Die klassische Wohnungsbauträgertätigkeit mit Teileigentumsverkauf ist insbesondere auf nachhaltig interessante Lagen in den Zentren von Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz sowie das Rhein-Main-Gebiet beschränkt.

Die LBBW Immobilien Development GmbH fungiert dabei als Immobilien-Kompetenzzentrum Development des Gesellschafters und arbeitet für Städte, Gemeinden, öffentliche Träger und Einrichtungen, Sparkassen- und Landesbankorganisationen sowie für den freien Markt.

In den kommenden Jahren wird die 2010 begonnene Neuausrichtung der Gesellschaft weiter vorangetrieben. Wesentliche Ziele sind, die Volumina zwischen investiver Tätigkeit und Dienstleistungsprojekten für Dritte gleichmäßiger als bisher zu verteilen sowie die Fokussierung auf die regionalen Kernmärkte. Etwa von 2015 an sollen durchschnittlich rund acht investive Projekte durch die LBBW Immobilien Development GmbH zeitgleich bearbeitet werden. Abweichungen von der angestrebten Projektstruktur können sich durch kürzere oder längere Laufzeiten sowie durch einzelne besonders attraktive Projekte ergeben. Um die gewünschte Projektstruktur zu erreichen, ist vorgesehen, die Altprojekte gemäß der mittelfristigen Planung zum Großteil bis Ende 2013, vereinzelt noch bis Ende 2016, abzuschließen.

Auf der Grundlage dieser strategischen Ausrichtung der LBBW Immobilien wurde eine Fünf-Jahres-Planung für die LBBW Immobilien Development GmbH erarbeitet. Für das Geschäftsjahr 2013 wird für die LBBW Immobilien Development GmbH bislang noch mit einem negativen Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit aufgrund fehlender Realisierungen von Projekten gerechnet. Ab 2014 werden dann wesentlich zum positiven Ergebnis die Neuprojekte 04/4 in Mannheim, W2 in Heidelberg sowie Rebstockpark in Frankfurt beitragen. Parallel hierzu gilt es neue attraktive Projekte in den Kernmärkten zu akquirieren, um die Basis für die kommenden Geschäftsjahre zu legen.

Investive Projektentwicklungen im Rahmen von Joint-Ventures sind auch zukünftig möglich. Die LBBW Immobilien beziehungsweise ihre Tochtergesellschaften sollten dabei, unabhängig von der Anzahl der Partner, die Federführung oder die Mehrheit halten.

Der im Geschäftsjahr 2010 neu definierte und 2011 implementierte Developmentprozess schafft die organisatorischen Voraussetzungen, die neue strategische Ausrichtung operativ umzusetzen.

Der Jahresabschluss 2012 der LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart, wurde durch Gesellschafterbeschluss am 29.10.2013 festgestellt.

LBBW Immobilien Development GmbH