LEG NRW GmbH

LEG NRW GmbH

Düsseldorf

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Grundlagen des Konzerns

Konzernstruktur und Rechtsform

Grundlagen der LEG NRW Geschäftstätigkeit und Strategie Konzernsteuerungssystem

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Wohnungsmarkt Transaktionsmarkt Mitarbeiter der LEG NRW Laufende Geschäftstätigkeit der LEG NRW Finanzierung Finanzierung der LEG NRW Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG NRW

Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

Risiko- und Chancenbericht

Prognosebericht der LEG NRW

Grundlagen des Konzerns

LEG-Gruppe

Konzernstruktur und Rechtsform

Für die LEG NRW GmbH, Düsseldorf, (nachfolgend "LEG NRW") wird im Folgenden im Wesentlichen der Konzernlagebericht der LEG Immobilien SE verwendet, da das Konzernumfeld auch mittelbar die LEG NRW beeinflusst.

Die LEG Immobilien SE ist die Obergesellschaft der LEG-Gruppe (im Folgenden "LEG"), die in der Abbildung schematisch dargestellt ist. Die Gesellschaft hat am 11. März 2021 die Rechtsform einer SE (Societas Europaea) angenommen.

Grundlagen der LEG NRW

Die LEG NRW ist mit 81,39 % eine Tochtergesellschaft der LEG Holding GmbH, Düsseldorf. Die Rote Rose GmbH & Co. KG, Düsseldorf, hält 16,76 % der Geschäftsanteile an der LEG NRW; darüber hinaus hält die LEG NRW 1,83 % eigene Anteile. Außerdem entfallen 0,02 % auf Minderheitsgesellschafter. Aufgrund ihrer organisatorischen und wirtschaftlichen Integration in die LEG wird sie von der LEG Immobilien SE als Konzernmutter maßgeblich beeinflusst. Die LEG Immobilien SE, Flughafenstraße 99, 40474 Düsseldorf, ist die Muttergesellschaft der LEG, der auch die Rote Rose GmbH & Co. KG angehört.

Die LEG NRW zählt mit ihren 8.140 Wohnungen (zum Stichtag 31.12.2023) zu den bestandshaltenden Gesellschaften der LEG.

Gegenstand des Unternehmens ist die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes, die Errichtung, der Um- und Ausbau, die Modernisierung, Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen in allen Rechts- und Nutzungsformen. Neben der operativen Geschäftstätigkeit, der Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes übt die LEG NRW auch eine Holdingfunktion aus. Die LEG NRW hält wesentliche Anteile an verbundenen Unternehmen der LEG sowie an Beteiligungen. Das Ergebnis der Gesellschaft wird maßgeblich auch durch das Beteiligungsergebnis bzw. die bestehenden Gewinnabführungsverträge geprägt. Im Rahmen der Portfolio-Optimierung nutzt die LEG NRW ein entsprechendes Marktumfeld, um Teilportfolios oder Einzelobjekte zu veräußern.

Sehr bedeutsame finanzielle Leistungsindikatoren zur Steuerung der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr 2023 Mietentwicklung und EPRA-Leerstandsquote. Aufgrund der angepassten, auf Kapitaleffizienz ausgerichteten Geschäftsstrategie stellen die Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung für das Geschäftsjahr 2023 keinen sehr bedeutsamen finanziellen Leistungsindikator im Sinne des DRS 20 (bedeutsamste) mehr dar. Es handelt sich jedoch weiterhin um eine wichtige Kennzahl für die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft.

Geschäftstätigkeit und Strategie

Mit einem Portfolio von 166.546 Mietwohnungen an rund 240 Standorten ist die LEG der zweitgrößte Bestandshalter in Deutschland und zugleich Marktführer im einwohnerstärksten Bundesland, in Nordrhein-Westfalen (NRW). Das Kerngeschäft der LEG besteht in der Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestands.

Strategisch konzentriert sich die LEG auf die Asset-Klasse bezahlbares Wohnen, die sich durch einen anhaltenden Nachfrageüberhang auszeichnet. Dieser dürfte sich nach Einschätzung der LEG zukünftig noch weiter verstärken. Während Privathaushalte auf der Suche nach günstigerem Wohnraum sowie die Immigration nach Deutschland die Nachfrage weiter erhöhen, ist die Angebotsseite durch stark zurückgehende Neubauaktivitäten gekennzeichnet. Insbesondere gestiegene Zinsen, steigende Baukosten sowie Unsicherheiten bezüglich energetischer Anforderungen und Fördermittel führten dazu, dass im Jahr 2023 die Neubauziele der Bundesregierung - die Schaffung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen - erneut verfehlt wurden.

Vor diesem Hintergrund kommt dem Bestand der LEG eine besondere Bedeutung zu. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 63 qm und einer durchschnittlichen Monatsmiete von 6,59 Euro pro qm richtet sich das Angebot der LEG an breite Schichten der Bevölkerung. Rund 81 % des Portfolios entfielen zum 31. Dezember 2023 auf frei finanzierte, rund 19 % auf preisgebundene Wohneinheiten.

Der regionale Schwerpunkt des LEG-Portfolios liegt in NRW, wo sich 80 % der Wohneinheiten befinden. Darüber hinaus ist die LEG auch in den Bundesländern Niedersachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg als Vermieterin präsent.

Die Strategie der LEG hat zum Ziel, ihr Geschäftsmodell unter Berücksichtigung der externen Rahmenbedingungen zukunftsfähig aufzustellen und die Interessen aller wesentlichen Stakeholder zu berücksichtigen. Die Strategie ruht auf drei Säulen:

Konsolidierung und Optimierung der Bewirtschaftungsplattform

Eine liquiditätsorientierte Finanzstrategie sowie das ESG-Rahmenwerk (Environmental, Social, Governance) bilden das Fundament der Strategie.

Die einzelnen Bestandteile der Unternehmensstrategie werden im Folgenden näher erläutert:

Optimierung des Kerngeschäfts

Zur Optimierung des Kerngeschäfts setzt die LEG auf die Hebung von Mietwachstumspotenzial, die Erhöhung der Kundenzufriedenheit sowie die Digitalisierung von Prozessen und Effizienzsteigerung.

Die LEG erwartet, dass auch zukünftig Potenzial für Mieterhöhungen besteht. Im frei finanzierten Bestand können unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen Erhöhungen infolge von Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete (vor allem Mietspiegel), bei der Neuvermietung und im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Im preisgebundenen Portfolio kann die Kostenmiete alle drei Jahre angepasst werden. Hierbei ist die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes maßgeblich. Bis 2028 wird die Mietpreisbindung bei rund 20.000 Wohneinheiten des aktuell preisgebundenen Bestands auslaufen. Daraus entsteht weiteres Mietsteigerungspotenzial, da die Ist-Mieten dieser Bestände teilweise deutlich unter dem Marktniveau frei finanzierter Bestände liegen.

Mit sogenannten Kontaktpunktbefragungen ermittelt die LEG seit Dezember 2020 nach der Bearbeitung von Kundenanliegen die Zufriedenheit der Mieter mit dem Prozess und der Servicequalität. Diese Ergebnisse fließen in den CSI-Index (Customer Satisfaction Index) ein, der seit dem Geschäftsjahr 2022 zur Messung der Kundenzufriedenheit angewandt wird. Der direkte Austausch wird zudem durch einen Kundenbeirat gefördert, der aktiv in Entscheidungsprozesse zur Quartiersentwicklung und Verbesserung von Services eingebunden ist.

Die Betreuung von Kunden erfolgt über den Zentralen Kundenservice sowie acht regionale Niederlassungen. Den unterschiedlichen Bedürfnissen und Anlässen entsprechend stehen den Kunden verschiedene Kontakt- und Informationswege zur Verfügung: neben dem digitalen Angebot wie Mieter-Portal, Mieter-App, Chat-Diensten und Online-Schadensmeldungen bestehen persönliche Kontaktmöglichkeiten, z.B. über eine Service-Hotline, einen Reparatur-Notdienst oder Mietersprechstunden an ausgewählten Standorten. Potenzielle Kunden können auf Wunsch Wohnungen virtuell besichtigen oder eine Anmietung von der Anfrage bis zum Vertragsabschluss vollständig digital abwickeln.

Das Vermietungsgeschäft im Wohnungsmarkt ist durch eine hohe Anzahl von Kundenbeziehungen geprägt. Um dieses Geschäft im Sinne aller Stakeholder effizient zu betreiben, setzt die LEG neben den digitalen Angeboten für Mieter und Neukunden auch auf die Digitalisierung von Prozessen. So nutzt die LEG unternehmensweit Robotics-Lösungen zur Bearbeitung von Kundenanfragen oder in der Verbuchung von Zahlungseingängen. Aber auch bei der Automatisierung in den Bereichen Rechnungsverarbeitung, Vertragsmanagement oder Datenanalyse kommen Robotics-Anwendungen zum Einsatz.

Ausbau der Wertschöpfungskette

Die Service-Aktivitäten der LEG bündeln die Bewirtschaftungskompetenz des Unternehmens mit interner oder externer technischer Expertise. Mit dem Multimedia-Geschäft durch die Wohnservice Plus GmbH, der energiewirtschaftlichen und -technischen Versorgung zahlreicher LEG-Immobilien durch die EnergieServicePlus GmbH, dem Kleinreparaturmanagement und der Abwicklung von Versicherungsschäden durch die TSP - TechnikServicePlus GmbH (LEG-Anteil 51 %) sowie der LWS Plus GmbH als Projektsteuerungsgesellschaft für die Sanierung von leerstehenden Wohnungen hat die LEG dieses Geschäftsfeld kontinuierlich ausgebaut.

In den vergangenen zwei Jahren wurden weitere Geschäftsmodelle entwickelt, die auch als Lösungskonzepte für Dritte angeboten werden und gleichzeitig dazu beitragen, dass die LEG ihre ambitionierten Klimaziele erreicht.

Im Januar 2022 gründete die LEG zusammen mit der österreichischen Rhomberg Bau Gruppe die Renowate GmbH. Ziel des Joint-Ventures ist es, serielle und digitalisierte Lösungen für die Dekarbonisierung von bestehenden Wohngebäuden zu entwickeln. RENOWATE vermarktet seine Leistungen zusätzlich an weitere Bestandshalter in der DACH-Region.

Im September 2023 gründeten die LEG und die Soeffing Kälte Klima GmbH das Unternehmen dekarbo. Dekarbo bietet eine Gesamtlösung bestehend aus einer Luft-Luft-Wärmepumpeninstallation inklusive Warmwasser und anschließender Anlagenbetreuung über den gesamten Lebenszyklus je Wohnung.

Ebenfalls im Jahr 2023 entstand termios als gemeinsames Projekt von LEG, Oventrop und mantro. Das Technologieunternehmen vereint Expertenkompetenzen aus Wohnungswirtschaft, Heizungssteuerung und Hydraulik sowie Digitalisierung und Technologie. Termios ist ein KI-basiertes Thermostat, das den hydraulischen Abgleich permanent und optimiert durchführt.

Darüber hinaus besteht schon seit dem Jahr 2021 die Plattform Youtilly als Branchenlösung für eine digitale und mieterorientierte Auftragsverwaltung in den Bereichen Grün- und Außenpflege sowie Winterdienst.

Konsolidierung und Optimierung der Bewirtschaftungsplattform

Die LEG setzt auf ein Geschäftsmodell mit geringer Komplexität und entsprechend höherer Effizienz. Das Unternehmen konzentriert sich auf die Region West- bzw. Nordwestdeutschland und die Asset-Klasse bezahlbares Wohnen.

Als Reaktion auf ein verändertes Makroumfeld, das insbesondere von einem historisch einzigartig schnellen Anstieg der Zinsen gekennzeichnet war, reagierte die LEG bereits im Geschäftsjahr 2022 mit strategischen Anpassungen. Hierzu zählt ein Veräußerungsprogramm von insgesamt bis zu 5.000 Wohneinheiten, die sich vorwiegend in Märkten mit höheren Renditen befinden. Die entsprechenden Wohneinheiten wurden sowohl im Hinblick auf Vermarktbarkeit als auch zur Portfoliooptimierung ausgewählt. Zudem stellte die LEG ab Oktober 2022 ihre Akquisitionstätigkeiten vollständig ein, sodass die Anzahl der Wohneinheiten im Portfolio erstmals seit dem Börsengang rückläufig ist. Bei einer Verbesserung der Rahmenbedingungen besteht jedoch die Flexibilität, den Wachstumsmodus wieder aufzunehmen. Das Neubaugeschäft, dessen Volumen nur einen geringen Anteil an den Geschäftsaktivitäten der LEG darstellt, wird nach Fertigstellung der noch laufenden drei Projektentwicklungen in Essen, Köln und Bonn eingestellt.

Liquiditätsorientierte Finanzstrategie

Im November 2022 kündigte die LEG angesichts des volatilen Marktumfelds an, bei der Steuerung ihres Geschäfts nunmehr an erster Stelle die jeweiligen Auswirkungen auf die Liquidität des Konzerns zu berücksichtigen. Damit einher ging der Fokus auf den AFFO als wesentlicher Steuerungskennzahl seit dem Geschäftsjahr 2023.

Entsprechend ihrem langfristigen Geschäftsmodell und zur Absicherung eines defensiven Risikoprofils verfügt die LEG nach eigener Einschätzung über eine gesicherte und ausgewogene Finanzierungsstruktur. Die Refinanzierungsmaßnahmen über rund 1 Mrd. Euro, die im Berichtsjahr durchgeführt wurden, belegen den ungehinderten Zugang zu Fremdkapital und unterschiedlichen Finanzierungsarten. Zum Ende des Geschäftsjahres 2023 machte der Anteil der unbesicherten Kapitalmarktinstrumente 55 % am Fremdkapitalvolumen aus, der Anteil der besicherten Bankdarlehen 38 %.

ESG-Rahmenwerk

Die ökologische, soziale und unternehmerische Verantwortung sind Teil des Fundaments der LEG-Strategie.

Im Bereich Umwelt unterstützt die LEG die Transformation des Sektors Wohnen hin zur Klimaneutralität, die sie bis 2045 für ihren Wohnungsbestand erreichen will. Im Hinblick auf die hierfür notwendigen Investitionen hat die LEG sich zum Ziel gesetzt, die CO ₂ -Einsparung pro investiertem Euro sukzessive zu erhöhen. Dies soll insbesondere durch den Einsatz von Innovationen erfolgen. Die LEG positioniert sich dabei als Lösungsanbieter, um zum einen den eigenen Bestand - auch im Interesse ihrer Mieter - effizienter zu dekarbonisieren, zum anderen aber auch, um sich Geschäftspotenziale im Markt zu erschließen. Die LEG hat unterschiedliche Maßnahmen zur Dekarbonisierung identifiziert und wird die Auswahl der jeweils geeigneten Maßnahme auch vor dem Hintergrund der verfügbaren staatlichen Förderungen treffen. Der Konzern setzt zudem auf die Energiewende in Deutschland und versucht, das Verbrauchsverhalten seiner Mieter positiv zu beeinflussen. Im Berichtsjahr konnten die CO ₂-Emissionen marktbasiert um 3,7 % gegenüber dem Vorjahr auf 27,3 kg CO ₂ -Äquivalente pro qm reduziert werden.

Die LEG versteht sich als sozial orientierter Vermieter, der sowohl die finanziellen Möglichkeiten seiner Kunden als auch ihre allgemeine Zufriedenheit berücksichtigt. Unterstützend innerhalb des sozialen Konzepts des Unternehmens wirken zudem die LEG NRW Mieter-Stiftung sowie die Stiftung "Dein Zuhause hilft". Die LEG bietet einer großen Vielfalt von Menschen ein Zuhause und fördert auch die Diversität in der Belegschaft. Sie unterstützt Talente und fördert Netzwerke unter anderem im Rahmen ihres Mentoring-Programms für weibliche, diverse und seit 2023 auch männliche Mitarbeiter. Seit dem Jahr 2019 ist die LEG Management GmbH Unterzeichner der Charta der Vielfalt. Die Zufriedenheit der Mitarbeiter insgesamt wird mit dem Trust Index der Organisation Great Place to Work gemessen. Neben Mietern und Mitarbeitern stellen auch die Kommunen wesentliche Stakeholder für die LEG dar.

Die Achtung der Interessen aller Stakeholder, einschließlich der Aktionäre, Transparenz und Verantwortung bei unternehmerischen Entscheidungen sowie ein angemessener Umgang mit Risiken sind Kernelemente der Corporate Governance und Grundlage des Handelns bei der LEG. Der Konzern verfügt über ein zertifiziertes Compliance-Management-System, das Maßnahmen zur Einhaltung von Rechtsvorschriften und unternehmensinternen Richtlinien bündelt. Zu den Maßnahmen zählt unter anderem die digitale Compliance-Schulung, die 99 % aller Mitarbeiter der LEG-Konzerngesellschaften im Geschäftsjahr 2023 absolviert haben.

Die wesentlichen Ziele der ESG-Agenda sind Bestandteil des Vergütungssystems des Vorstands sowie der Leitungsebene unterhalb des Vorstands, wobei für die Vorstandsmitglieder jeweils 20 % der Leistungskriterien des kurzfristigen (STI) und langfristigen (LTI) variablen Vergütungsanteils auf ESG-Ziele entfallen.

Konzernsteuerungssystem

Das Konzernsteuerungssystem der LEG leitet sich aus der Unternehmensstrategie ab. Diese zielt auf die Optimierung des Kerngeschäfts, den Ausbau der Wertschöpfungskette sowie die weitere Konsolidierung und Optimierung der Bewirtschaftungsplattform. Sie basiert auf einer liquiditätsorientierten Finanzstrategie und dem ESG-Rahmenwerk (Environmental, Social, Governance).

Grundlage für das Konzernsteuerungssystem ist ein kennzahlenorientiertes Steuerungskonzept mit dem Planungsprozess als wesentlichem Instrument. Die Kennzahlen werden unter Berücksichtigung aktueller Geschäftsentwicklungen im Rahmen einer mehrfach unterjährig stattfindenden Prognoserechnung ("Forecast") sowie einer Mehrjahresplanung, die einen 5-Jahres-Zeitraum umfasst, ermittelt. Weiterhin erfolgt eine enge Verzahnung von Planung und Forecast mit dem Risikomanagementsystem, sodass entsprechende Gegenmaßnahmen für erkannte Risiken zeitnah abgeleitet und umgesetzt werden können. Auf wöchentlicher Basis werden Cashflow-Prognosen zur Entwicklung der Liquiditätssituation erstellt, die wiederum mögliche finanzielle Risiken frühzeitig erkennen lassen und die Einleitung entsprechender Gegenmaßnahmen, sofern erforderlich, ermöglichen.

Der Vorstand und die Führungskräfte werden monatlich, der Aufsichtsrat wird vierteljährlich in Form eines standardisierten Berichtswesens über die Kennzahlen und die aktuelle Geschäftsentwicklung informiert. In regelmäßigen Abständen erfolgt dabei ein Benchmarking der Kennzahlen mit den Wettbewerbern. Darüber hinaus stehen den Führungskräften tagesaktuelle Online-Berichte im Sinne eines Self-Service-Systems zur Verfügung. Basis dieses Berichtswesens ist ein IT-gestütztes Konzern-Data-Warehouse, welches mit dem konzernweiten SAP-System, operativen Subsystemen und auch dem Planungssystem verknüpft ist. So können Planabweichungen ermittelt und Maßnahmen eingeleitet werden.

Das gesamte Kennzahlensystem ist nach Funktionsbereichen (Operations, Spezialgesellschaften, Management/Verwaltung) aufgebaut, um eine gezielte Steuerung einzelner Bereiche zu gewährleisten. Innerhalb der Funktionsbereiche existiert ein Zielvorgabe- und Erreichungssystem, welches sowohl finanzielle als auch nichtfinanzielle Kennzahlen umfasst. Für sämtliche Kennzahlen sind entsprechende Verantwortlichkeiten innerhalb der Organisation festgelegt. Das Zielsystem bezieht sich auf die jeweiligen Schwerpunkte in den einzelnen Hierarchieebenen.

Der Kapitaldienst spielt eine wichtige Rolle im Kontext der Konzernsteuerung aufgrund seiner Bedeutung für die Liquiditäts- und Ertragslage. Der Bereich Corporate Finance & Treasury, welcher die Steuerungsverantwortung für die Liquidität innehat, stellt unter Berücksichtigung von Konzern- sowie auch Marktentwicklungen den Liquiditätsbedarf der LEG fest und leitet entsprechende Maßnahmen zur Deckung des Bedarfs ab. Auf Basis aktueller Forecast-Zahlen sowie Chancen- und Risikomeldungen werden Liquiditätsszenarien im Berichtswesen dargestellt und interpretiert.

Wesentliche Steuerungskennzahlen

Die wesentlichen Steuerungskennzahlen werden in finanzielle und nichtfinanzielle Kennzahlen unterteilt.

Bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren

Die bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren für die Konzernsteuerung sind der AFFO, die bereinigte EBITDA-Marge sowie der LTV.

Im November 2022 kündigte die LEG angesichts des volatilen Marktumfeldes an, bei der Steuerung ihres Geschäftes künftig vorrangig die Auswirkungen auf die Liquidität des Konzerns zu berücksichtigen. Im Rahmen dieser Neuausrichtung ersetzt der liquiditätsnahe AFFO seit dem Geschäftsjahr 2023 den buchhalterisch getriebenen FFO I als bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikator. Der AFFO ist insbesondere unabhängig von der Höhe der Aktivierungsquote und reflektiert damit besser den erwirtschafteten und frei verfügbaren Cashflow.

Die EBITDA-Marge als wesentliche Messgröße für die Rentabilität des Unternehmens sowie der LTV, der den Verschuldungsgrad ausdrückt und daher für die LEG als kapitalintensives Unternehmen eine wichtige Kennzahl darstellt, werden seit dem Geschäftsjahr 2022 als bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren klassifiziert.

Finanzielle Kennzahlen

Weitere, insbesondere auch für die Immobilienwirtschaft relevante finanzielle Kennzahlen, sind die Nettokaltmiete sowie der EPRA-NTA.

Nichtfinanzielle Kennzahlen - operativ

Die weiteren nichtfinanziellen Kennzahlen für die Konzernsteuerung können in operative sowie ESG-Kennzahlen unterschieden werden. Die operativen Kennzahlen sind:

Nichtfinanzielle Kennzahlen - ESG

Im Geschäftsjahr 2021 hat die LEG ihre Nachhaltigkeitsstrategie samt Dekarbonisierungspfad veröffentlicht, welche als Orientierung für die weitere Entwicklung in den Bereichen Environmental, Social und Governance (ESG) dient. Für die ESG-Ziele werden Kriterien aus den Kategorien Environmental, Social und Governance definiert und mit konkreten Zielvorgaben operationalisiert. Den Zielen sind quantitativ oder qualitativ messbare Kriterien zugeordnet, die nach Abschluss des Geschäftsjahres durch einen Ziel-/Ist-Vergleich die Feststellung eines messbaren Grads der Zielerreichung ermöglichen. Die konkreten ESG-Ziele werden jährlich vor Beginn des entsprechenden Geschäftsjahres durch den Aufsichtsrat festgelegt. Sie fließen zusätzlich zu den finanziellen Leistungskriterien in die Ermittlung der Gesamtzielerreichung des Vorstands und der Führungskräfte ein.

Die ESG-Kennzahlen für das Geschäftsjahr 2023 ergeben sich aus den ESG-Zielen:

Im Hinblick auf die ESG-Ziele wird im Übrigen auf den Vergütungsbericht 2023 verwiesen.

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland wurde im Jahr 2023 durch die Folgen der globalen Krisen geprägt. Der Angriff der Terrororganisation Hamas auf Israel führte - über die humanitäre Krise und die Schäden in der betroffenen Region hinaus - zu Verunsicherungen auf den Finanzmärkten und auch bei deutschen Unternehmen zu Unsicherheiten in Bezug auf Investitionen. Nachdem die Energiepreise im Jahr 2022 infolge des völkerrechtswidrigen Angriffs Russlands auf die Ukraine extrem angestiegen waren, verharrten sie im Jahr 2023 weiter auf hohem Niveau und belasteten die industrielle Produktion. Der Preisanstieg von Gütern und Dienstleistungen allgemein bremste zudem die Konjunktur in allen Sektoren. Gleichzeitig verschlechterten sich die Finanzierungskonditionen, nachdem die EZB den Leitzins in insgesamt sechs Schritten im Laufe des Jahres 2023 um 200 Basispunkte auf 4,5 % erhöhte.

Insgesamt ging das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts im Jahr 2023 um -0,3 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Die realen Konsumausgaben der Privathaushalte (ohne private Organisationen), die noch im Vorjahr einen wesentlichen Wachstumstreiber darstellten, sanken infolge der gestiegenen Verbraucherpreise um -1,1 %. Die staatlichen Konsumausgaben waren erstmalig seit fast 20 Jahren rückläufig und wiesen - bedingt durch den Wegfall der Corona-Hilfsmaßnahmen - ein Minus von 1,7 % im Vergleich zum Jahr 2022 auf. Zudem schwächte sich die Nachfrage aus dem Ausland ab, sodass die Exporte um -1,8 % zurückgingen.

Bei den Investitionen wies das Baugewerbe mit -2,1 % den größten Rückgang auf. Insbesondere im Hochbau machten sich hohe Material- und Finanzierungskosten sowie personelle Engpässe bemerkbar. Laut ifo Institut sank der Indikator für das Geschäftsklima im Wohnungsbau im Dezember 2023 mit -56,8 Punkten auf ein Allzeittief seit Beginn der Erhebung im Jahr 1991. Mehr als die Hälfte der befragten Wohnungsbauunternehmen (56,9 %) hatte nicht genügend Aufträge. Die Anzahl der Auftragsstornierungen stieg im Jahresverlauf 2023 weiter an, sodass der entsprechende ifo-Indikator im Dezember 22,1 % erreichte und damit erheblich über dem langfristigen Mittel von 3,5 % lag. Zudem mussten mehrere große Bauträger Insolvenz anmelden. Auch bei den Baugenehmigungen war ein deutlicher Rückgang erkennbar. Die Anzahl der von Januar bis November 2023 genehmigten Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden war laut Statistischem Bundesamt um -25,9 % geringer als im Vorjahreszeitraum.

Für das laufende Jahr 2024 erwartet die Bundesbank, dass die Wirtschaft in Deutschland allmählich wieder expandiert. Die Impulse hierfür sollten insbesondere vom privaten Konsum ausgehen, denn dank eines stabilen Arbeitsmarkts, steigender Löhne und rückläufiger Inflation sollten sich die realen Einkommen erhöhen. Auch die Exporte sollten infolge wieder wachsender ausländischer Absatzmärkte anziehen. Bei den Investitionen wird jedoch zunächst noch mit einem Rückgang gerechnet. Sie dürften erst im Jahr 2026 wieder moderate Impulse bringen. Allgemein bestehen zudem weiterhin Risiken aufgrund geopolitischer Konflikte.

Im Euroraum wurde, wie in Deutschland, die konjunkturelle Entwicklung durch inflationsbedingt verhaltene Konsumausgaben und schwache Exporte gedämpft. In ihrer Herbstprognose geht die EU-Kommission für das Jahr 2023 daher nur von einem leichten BIP-Anstieg von 0,6 % aus. Für das Jahr 2024 prognostiziert die EU-Kommission einen Anstieg des realen BIP im Euroraum von 1,2 % unterstützt durch eine anziehende Konsumbereitschaft auf Basis gestiegener Einkommen, höhere Investitionen sowie ein Abschwächen der Inflation.

Neben der allgemeinen Wirtschaftslage und der Situation auf den Finanzmärkten stellen insbesondere auch die Situation auf dem Arbeitsmarkt und die Entwicklung der Einkommen wesentliche Rahmenbedingungen für das Geschäftsmodell der LEG dar.

Die schwache Konjunktur wirkte sich auch auf den Arbeitsmarkt im Jahr 2023 aus. Die Bundesagentur für Arbeit berichtete, dass die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote 5,7 % erreichte und damit 40 Basispunkte über dem Vorjahreswert lag. Die Arbeitslosenquote in Nordrhein-Westfalen, als bevölkerungsstärkstem Bundesland und größtem Standort der LEG, stieg im Vorjahresvergleich ebenfalls um 40 Basispunkte auf nunmehr 7,2 %. Gleichzeitig erreichte die Anzahl der Erwerbstätigen in Gesamtdeutschland mit 45,9 Mio. Menschen im Jahresdurchschnitt 2023 einen neuen historischen Höchststand. Dieser konnte sowohl durch eine höhere Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung als auch durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte erreicht werden.

Löhne und Gehälter konnten auch im Jahr 2023 einen Zuwachs verzeichnen. So stiegen die Tariflöhne nach Berechnungen der Bundesbank im Durchschnitt um 4,0 %. Die Bruttolöhne und -gehälter je Arbeitnehmer stiegen um 5,9 %. Für das Jahr 2024 wird ein Anstieg der Tariflöhne um 5,0 % bzw. der Bruttolöhne und -gehälter je Arbeitnehmer um 5,3 % erwartet.

Die globale Kriegs- und Krisenlage beeinflusste die Preisentwicklung auf allen Wirtschaftsstufen. Entsprechend blieb der Verbraucherpreisindex (VPI) laut Statistischem Bundesamt mit einem Plus von 5,9 % im Jahresdurchschnitt 2023 auf einem hohen Niveau, wenn auch unterhalb des historischen Höchststands des Vorjahres. Nahrungsmittel hatten sich mit einem Preisanstieg von durchschnittlich 12,4 % besonders stark verteuert. Die Preise für Haushaltsenergie (Strom, Gas und Brennstoffe) stiegen gegenüber dem Vorjahresniveau um 14,0 %, jedoch mit unterschiedlicher Entwicklung je nach Produktart. Zudem bestanden Sondereffekte aufgrund der staatlichen Entlastungsmaßnahmen. Die Nettokaltmieten, als weitere Komponente der Wohnkosten, verzeichneten mit einem Plus von 2,1 % im Jahresdurchschnitt einen geringeren Anstieg.

Die verfügbaren Einkommen der Privathaushalte stiegen nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts nominal um 5,9 % in gleichem Maße wie die Teuerungsrate. Die Sparquote erhöhte sich leicht um 10 Basispunkte auf 11,3 % und lag damit über dem durchschnittlichen Niveau vor der Coronapandemie (durchschnittlich 10,9 % in den Jahren 2017 bis 2019).

Insgesamt hatten die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nur begrenzte Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der LEG. Als Reaktion auf das volatile Marktumfeld sowie Kostensteigerungen und Zinserhöhungen hatte die LEG bereits im November 2022 entschieden, bei der Steuerung ihres Geschäfts nunmehr vorrangig die Auswirkungen auf die Liquidität und die Kapitalstruktur des Konzerns zu berücksichtigen.

Gleichzeitig sollte sich der bestehende Nachfrageüberhang bei bezahlbarem Wohnraum nach Einschätzung der LEG noch verstärken. Während das Wohnungsangebot durch fehlenden Neubau weiterhin verknappt, erhöht sich die Nachfrage auch durch die weitere Zuwanderung nach Deutschland.

Im Jahr 2023 lag die Nettozuwanderung nach Deutschland laut Schätzungen des Statistischen Bundesamts bei 680.000 bis 710.000 Personen. Für das Jahr 2024 prognostiziert die Bundesbank eine Zuwanderung von netto 400.000 Personen sowie mittelfristig von 300.000 Personen jährlich. Das von der Bundesregierung gesetzte Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr wurde bislang verfehlt und dürfte auch in den kommenden Jahren nicht erreicht werden. Der GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.) geht für das Jahr 2023 von nur 242.000 fertiggestellten Wohnungen aus, im Jahr 2024 werden lediglich 214.000 Einheiten erwartet. Durch diese weitere Verknappung von bezahlbarem Wohnraum kommt dem Bestand der LEG eine besondere Bedeutung zu.

Wohnungsmarkt

Demografische Entwicklung

Zum Jahresende 2023 lagen 80 % der Wohneinheiten des LEG-Portfolios in NRW. Der sozio-demografischen Entwicklung und den weiteren Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt in diesem Bundesland kommt somit eine besondere Bedeutung zu.

Die Bevölkerung in NRW ist nach Angaben des Statistischen Landesamtes IT.NRW zum Jahresende 2022 um rund 215.000 Menschen auf 18,1 Mio. angewachsen. Dieser Anstieg über nahezu alle Kreise und Gemeinden hinweg ist auf hohe Zuzüge aus dem Ausland und insbesondere auf die Fluchtbewegungen aus der Ukraine zurückzuführen. In Summe sind knapp 283.400 Menschen mehr nach NRW zu- als fortgezogen, womit dem positiven Wanderungssaldo ein Geburtendefizit entgegensteht. IT.NRW geht bis zum Jahr 2050 von einem geringfügigen Rückgang der Bevölkerung auf 17,6 Mio. aus. Der Bevölkerungsrückgang aufgrund des Geburtendefizits wird jedoch durch Zuwanderung gemindert.

Für den Wohnungsmarkt ist auch die nordrhein-westfälische Binnenwanderung von hohem Interesse. Die Umgebung von Großstädten profitiert dabei insbesondere von der steigenden Digitalisierung des Arbeitsmarktes und dem Trend zum Home-Office.

Die Suburbanisierung in das günstigere Umland infolge höherer Wohnkosten innerhalb der Großstädte ist ein Trend, der sich langfristig weiter fortsetzen dürfte. Wanderungsverluste von Großstädten an die umliegenden Kreise müssen jedoch nicht zu einem Bevölkerungsrückgang in den Metropolen führen. So wiesen beispielsweise die Großstädte entlang der Rheinschiene in den letzten zehn Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum auf, die benachbarten Gemeinden wuchsen jedoch in ähnlichem Maße.

Die Entwicklung der Anzahl Haushalte ist eine relevante Kenngröße für das Geschäftsmodell der LEG. Das IT.NRW erwartet langfristig, bis zum Jahr 2050, eine nahezu stabile Gesamtanzahl von 8,9 Mio. Haushalten sowie gleichzeitig eine strukturelle Verschiebung hin zu Ein- und Zwei-Personenhaushalten.

Insgesamt lässt sich eine gesteigerte Nachfrage nach Mietwohnungen beobachten. Viele Haushalte sind unter anderem infolge gestiegener Finanzierungkosten nicht mehr in der Lage, sich den Erwerb von Eigentum zu leisten. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und Mangel an neuem Angebot erhöht den Nachfragedruck. Insbesondere im unteren bis mittleren Preissegment ist die Situation sehr angespannt. Für Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen, Familien mit mehreren Kindern, Haushalte mit niedrigem Einkommen sowie Alleinerziehende und ältere Menschen sinken die Chancen am Wohnungsmarkt. Die sinkende Zahl an preisgebundenen Wohnungen in den kommenden Jahren in Verbindung mit der rückläufigen Bautätigkeit wird diese Entwicklung weiter verstärken.

Bautätigkeit

Die Wohnungsbauaktivitäten in Deutschland und NRW wurden im Jahr 2023 von verschiedenen wirtschaftlichen und politischen Faktoren beeinflusst, die insgesamt zu einem Rückgang der Baugenehmigungen und insbesondere der Fertigstellung von neuen Wohnungen führten. Die Anzahl der von Januar bis November 2023 genehmigten 238.500 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden war laut Statistischem Bundesamt um -25,9 % geringer als im Vorjahreszeitraum. Das Ziel der Bundesregierung von 400.000 Fertigstellungen pro Jahr kann somit bei weitem nicht erreicht werden.

Für die Auswirkungen auf das Angebot am Wohnungsmarkt muss das Verhältnis zwischen den tatsächlichen Fertigstellungen und den Baugenehmigungen betrachtet werden. In NRW stieg der Bauüberhang im Jahr 2022 zum achten Mal in Folge auf ein neues Rekordniveau von rund 138.000 Wohnungen. Dies deutet auf eine signifikante Verzögerung bei den Fertigstellungen hin. Für das Jahr 2023 lagen zum Zeitpunkt der Berichtserstellung noch keine Daten zu Baufertigstellungen vor. Die deutliche Zunahme an Insolvenzen im deutschen Bau- und Immobiliengewerbe werden jedoch ebenfalls zu einem Rückgang der Baufertigstellungen im Jahr 2023 geführt haben. Allein in der Landeshauptstadt Düsseldorf wurden zehn Bauprojekte aufgrund von Insolvenzen gestoppt.

Preisgebundener Wohnungsbestand

Nach Erhebungen der NRW.BANK lag die Anzahl der preisgebundenen Wohnungen in NRW zum Jahresende 2022 bei rund 434.000. Dies entspricht einer weiter rückläufigen Quote von 8,6 % aller Geschosswohnungen in NRW (Vorjahr: 8,9 %). Besonders in den Großstädten ist der Anteil der preisgebundenen Wohnungen gering. Er lag beispielsweise in Düsseldorf bei lediglich 5 %. In insgesamt 142 Gemeinden in NRW waren über 50 % der preisgebundenen Wohnungen in der sogenannten Nachwirkungsfrist und werden somit in den kommenden Jahren aus der Preisbindung fallen. Für das Jahr 2023 lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Daten vor. Nach derzeitigem Stand werden ohne die Berücksichtigung von preisgebundenem Neubau bis zum Jahr 2035 in NRW insgesamt rund die Hälfte aller preisgebunden Mietwohnungen aus der Bindung fallen. Perspektivisch wird sich dadurch die Situation für Haushalte mit niedrigem Einkommen weiter erschweren.

Entwicklung der Mieten

Im Jahr 2023 verzeichnete Deutschland einen weiteren Anstieg der Angebotsmieten. Nach Angaben der Value AG wiesen die Mieten für Bestandswohnungen zwischen dem ersten und dem vierten Quartal 2023 einen Anstieg des Medians um 4,6 % auf. Diese Entwicklung spiegelt einen anhaltenden Trend steigender Wohnkosten wider, der vor allem durch Wohnungsknappheit und steigende Baukosten angetrieben wird.

In NRW stiegen die Angebotsmieten sogar um 5,2 % (auf 8,33 Euro je qm im Median), was die Dynamik des Wohnungsmarkts in diesem Bundesland unterstreicht.

Innerhalb von NRW bestanden im Jahr 2023 zwar weiterhin deutliche Unterschiede bei der Höhe der Angebotsmieten in Wachstumsregionen und Märkten mit höheren Renditen, dennoch war in allen Kreisen ein Wachstumstrend zu erkennen.

Die Angebotsmieten in Märkten mit tendenziell niedrigem Mietniveau wie Gelsenkirchen (+4,5 % auf 6,55 Euro je qm) oder dem Kreis Höxter (+3,7 % auf 6,10 Euro je qm) wiesen dabei einen ähnlichen Zuwachs auf wie in den Großstädten Köln (+3,9 % auf 13,21 Euro je qm) oder Düsseldorf (+3,7 % auf 12,11 Euro je qm).

Der Trend zur Suburbanisierung spiegelte sich ebenfalls in der Entwicklung der Mietpreise. So konnten beispielsweise die Kreise Mettmann (+5,7 % auf 9,64 Euro je qm) oder Steinfurt (+6,3 % auf 8,13 Euro je qm) ein überdurchschnittliches Wachstum der Angebotsmieten verzeichnen. Die Angebotsmiete am größten LEG-Standort Dortmund lag im Jahr 2023 bei durchschnittlich 8,56 Euro je qm (+3,2 %).

Bei Neubauten sind die Mietpreise im Median zwischen dem ersten und dem vierten Quartal 2023 bundesweit um 6,7 % gestiegen. In NRW standen die Angebotsmieten für Neubauwohnungen im Median bei 11,97 Euro je qm (+4,7 %). In der Spitze (95 % Perzentil) waren es bereits über 20,00 Euro je qm, so z.B. an Standorten wie Köln (22,66 Euro), Düsseldorf (22,00 Euro) oder Meerbusch (20,15 Euro).

Die Angebotsmieten in weiteren für das LEG-Portfolio relevanten Bundesländern stiegen im Jahr 2023 im Median wie folgt: in Niedersachsen um 2,7 %, in Rheinland-Pfalz um 3,8 %, in Baden-Württemberg um 2,5 %, in Schleswig-Holstein um 3,6 % und in Bremen um 3,4 %. Ähnliche Wachstumsraten zeigten sich auch an größeren Einzelstandorten mit signifikantem LEG-Bestand außerhalb NRWs, wie beispielsweise in Flensburg (+3,9 %), Kiel (+3,1 %), Wilhelmshaven (+4,5 %) und in der Region Hannover (+2,9 %).

Entwicklung der Kaufpreise

Für die Auswertung der Kaufangebote im Jahr 2023 müssen sowohl regionale als auch zeitliche Differenzierungen vorgenommen werden. So lässt sich bei der Entwicklung von Angeboten für Eigentumswohnungen ein Abflachen der negativen Preisentwicklung über die Quartale im Berichtsjahr feststellen. Zwar vergünstigten sich die Angebotspreise bundesweit im vierten Quartal 2023 um -6,1 % zum Vorjahr, jedoch lag der Preisrückgang im Vergleich zum dritten Quartal 2023 bei lediglich -1,0 %.

Regional sind ebenfalls Unterschiede erkennbar. So betrug der Preisrückgang für Eigentumswohnungen in NRW zwischen dem ersten und vierten Quartal 2023 lediglich -0,8 %. Zudem spielt auch die Produktdifferenzierung eine wesentliche Rolle. Der Preisrückgang bei Mehrfamilienhäusern im Vergleich zwischen dem vierten Quartal 2023 zum Vorjahr lag sowohl bundesweit als auch in NRW bei -6,0 %.

Der größte Preisrückgang in NRW bei den Angeboten für Eigentumswohnungen ließ sich im Kreis Höxter mit einem Minus von 14,1 % (auf 1.461 Euro je qm) feststellen. Gleichzeitig wiesen jedoch auch einige Kreise über das Gesamtjahr 2023 einen Zuwachs bei den Angebotspreisen auf. So verteuerte sich der Medianangebotspreis beispielsweise in Münster um 4,1 % (auf 4.138 Euro je qm).

Bei den Angebotspreisen von Mehrfamilienhäusern waren im Jahr 2023 in den meisten NRW-Kreisen Preisrückgänge zu erkennen. So verringerten sich die Preise im Kreis Mettmann um -7,6 % (auf 2.193 Euro je qm), in Dortmund um -8,1 % (auf 1.752 Euro je qm) und im Kreis Recklinghausen um -9,7 % (1.450 Euro je qm).

Der Median der Angebotspreise für neu gebaute Eigentumswohnungen in NRW lag bei 4.500 Euro je qm. In der regionalen Verteilung reichen die Preisunterschiede im Median jedoch von 7.522 Euro je qm in Düsseldorf bis hin zu 3.480 Euro je qm im Märkischen Kreis.

Leerstandsentwicklung

Zum Ende des Jahres 2022 lag der marktaktive Leerstand laut des im Dezember 2023 veröffentlichten CBRE-empirica-Leerstandsindex bei 2,5 %. Dies stellt den höchsten Rückgang des marktaktiven Leerstands seit Veröffentlichung des Index vor über 20 Jahren dar. Deutschlandweit ist in keinem der 400 Kreise ein Anstieg des marktaktiven Leerstands zu verzeichnen.

In NRW sank die Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 2,7 %. Die niedrigsten Quoten wiesen wie in den Vorjahren die Städte Münster (0,2 %), Bonn (0,6 %) und Köln (0,9 %) auf. Insbesondere in Münster zeigte sich die angespannte Lage in Form von lediglich 200 verfügbaren Wohnungen. Auch Standorte mit tendenziell höherem Leerstand wiesen weiter rückläufige Zahlen auf. So sank beispielsweise die Leerstandsquote im Hochsauerlandkreis von 9,5 % im Vorjahr auf nunmehr 8,9 %.

Für die Entwicklung in den kommenden Jahren ist weiterhin von sinkenden Leerstandsquoten auszugehen. Zwar wirken die nachlassende Zuwanderung aus dem Ausland und die Binnenwanderung schwächer als in den Vorjahren auf die Nachfragesituation, jedoch wird der Rückgang bei den Baufertigstellungen auch in den kommenden Jahren für Anspannung am Wohnungsmarkt sorgen.

Transaktionsmarkt

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2023 führte insbesondere aufgrund der Rezession, des Zinsanstiegs und der anhaltenden Inflation, die auch die Baukosten und Energiepreise betraf, zu einer Korrektur des Wohnimmobilienmarktes. Die Erwartung weiterer Preisrückgänge und Ungewissheiten in Bezug auf eine mögliche stärkere Regulierung des deutschen Wohnungsmarkts waren nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate (BNP) neben den makroökonomischen Unsicherheiten weitere Ursachen des gedämpften Interesses und der Zurückhaltung auf der Käuferseite.

Nach Angaben von BNP erreichten die Transaktionen mit Wohnimmobilien (ab 30 Wohneinheiten) daher im Jahr 2023 lediglich ein Volumen von 5,2 Mrd. Euro. Dies stellt ein Minus von rund 60 % zum Vorjahr dar (13,1 Mrd. Euro im Jahr 2022) und ist zugleich das niedrigste Investitionsvolumen seit dem Jahr 2010.

Eine besonders geringe Aktivität wurde bei Transaktionen im Volumen von über 100 Mio. Euro verzeichnet. Derartige großvolumige Abschlüsse summierten sich auf lediglich 2,0 Mrd. Euro und lagen damit deutlich sowohl unter dem Durchschnittsniveau der letzten 10 Jahre, das sich auf 12,0 Mrd. Euro belief, als auch unter dem bereits niedrigen Vorjahreswert (2022: 5,2 Mrd. Euro). Zudem machten die Transaktionen über 100 Mio. Euro nur einen Anteil von ca. 39 % am Gesamtumsatz aus, gegenüber ca. 57 % im 10-Jahresdurchschnitt.

Als Reaktion des Marktes auf die neuen Gegebenheiten fanden Investitionen stattdessen zunehmend im Bereich bis ca. 25 Mio. Euro pro Transaktion statt. In diesem Segment erhöhten sich die Umsatzanteile von 14,8 % im Jahr 2022 auf 25,8 % im Jahr 2023 (10-Jahresdurchschnitt: 14 %).

Die Zinsentwicklung sowie gestiegene Anforderungen an die Energieeffizienz blieben im Marktumfeld des Jahres 2023 weiterhin der dominierende Trend. Der Anstieg des Zinsniveaus führte vor allem in der ersten Hälfte des Berichtsjahres zu höheren Finanzierungskosten. Da weiterhin Unwägbarkeiten und Risiken in der Regulatorik und dem politischen Umfeld bestanden, agierten Investoren zurückhaltender.

Hinsichtlich der Preisentwicklung erwarten die Immobilienberater BNP und Colliers eine Stabilisierung der Renditen trotz weiterhin erhöhter Zinsen. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern dürften sich während des Jahres 2023 angenähert haben. Es zeigt sich somit eine neues Marktpreis- und Renditeniveau.

Deutsche Investoren haben im Jahr 2023 weiterhin den heimischen Wohnimmobilienmarkt mit einem Anteil von ca. 68 % dominiert. Jedoch zeigt sich hier ein Rückgang des Anteils um 8 %-Punkte im 10-Jahresvergleich. Deutlich spürbar ist der Anstieg der Investitionen aus den USA sowie der steigende Investitionsanteil der Family Offices. Auf US-Investoren, die im Durchschnitt der letzten 10 Jahre einen Anteil von 6 % hatten, entfielen im Berichtsjahr rund 24 %. Bei den Family Offices ist dieser Trend ähnlich mit einem Investitionsvolumen von ca. 19 % gegenüber 4 % im Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Als drittgrößte Investorengruppe hatten Family Offices im Jahr 2023 ca. 1 Mrd. Euro investiert.

Im Bundesland Nordrhein-Westfalen wurde laut Marktresearch von Jones Lang Lasalle im Jahr 2023 ein Transaktionsvolumen von rund 480 Mio. Euro für 3.200 Wohneinheiten erreicht. Der Anteil Nordrhein-Westfalens am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen lag somit bei ca. 9 % und unter dem Vorjahresniveau (2022: 13 %).

Für das laufende Geschäftsjahr 2024 gehen BNP und Colliers von einem weitaus höheren Transaktionsvolumen bei deutschen Wohnimmobilien aus. Dies wird vor allem vor dem Hintergrund des weiterhin hohen Interesses an Wohnimmobilien und der höheren Attraktivität des Wohnsegments aufgrund des korrigierten Preisniveaus bei anhaltend starker mieterseitiger Nachfrage nach Bestandswohnraum erwartet.

Aufgrund der vorherrschenden Marktdynamik mit hoher Nachfrage und zunehmend kleinerer Neubau-Pipeline dürften sich nach Einschätzung der LEG Mietsteigerungspotenziale ergeben, die mittelfristig zu einem Anstieg der Mietrenditen führen.

Mitarbeiter der LEG NRW

Die LEG NRW hat kein eigenes Personal. Die Mitarbeiter der LEG sind überwiegend in den personalhaltenden Gesellschaften LEG Management GmbH, Düsseldorf, LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf, TSP - TechnikServicePlus GmbH, Düsseldorf, LWS Plus GmbH, Essen, EnergieServicePlus GmbH, Düsseldorf, LEG Nord FM GmbH, Düsseldorf, LEG Nord Service GmbH, Düsseldorf, und Youtilly GmbH, Düsseldorf, angestellt.

Laufende Geschäftstätigkeit der LEG NRW

Trotz eines sehr volatilen Marktumfeldes, das durch den Krieg in der Ukraine, die daraus entstandene Energiekrise sowie gestiegene Zins- und Baukosten geprägt war, konnte die LEG NRW ihre positive Geschäftsentwicklung im Geschäftsjahr 2023 fortsetzen. Wesentlicher operativer Treiber war die Entwicklung der Bestandsmieten.

Die LEG NRW hat ihre Anteile an der LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH zum 31. Dezember 2023 in die LEG Grundstücksverwaltung GmbH eingebracht. Die Einbringung erfolgte zum Zeitwert. Daraus ergab sich ein sonstiger betrieblicher Ertrag in Höhe von 502.358 Tsd. Euro, welcher im Berichtsjahr für das Ergebnis vor Steuern besonders prägend war.

Zum Bilanzstichtag umfasst der Immobilienbestand der LEG NRW 8.140 Wohneinheiten, 329 Gewerbeeinheiten und 4.175 Garagen bzw. Stellplätze. In der Tabelle werden die wesentlichen Bestandsdaten und operativen Kennzahlen des Portfolios im Vergleich zum Vorjahr dargestellt.

Entwicklung des Immobilienbestands

Der Wohnungsbestand im Portfolio zum 31. Dezember 2023 erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr nur leicht um 0,1 % bzw. 5 Wohneinheiten. Zu einer Erhöhung hat die Fertigstellung von 100 Wohneinheiten in der Essener Weststadt geführt. Reduzierend wirken sich Verkäufe von vereinzelten Beständen aus, welche nicht in die Portfoliostruktur der LEG NRW passten. Eine weitere geringfügige Reduzierung des Bestandes erfolgte unter anderem durch Wohnungszusammenlegungen bzw. Umwandlung in Gewerbe, zum Beispiel im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen.

Die wesentlichen operativen Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt:

Die durchschnittliche Miete des Wohnungsbestands der LEG NRW auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) lag am 31. Dezember 2023 bei 6,95 Euro je qm (Vorjahr: 6,71 Euro je qm). Dies stellt einen Anstieg um 3,6 % gegenüber dem Vorjahresstichtag dar.

Die EPRA-Leerstandsquote aller Wohneinheiten der LEG NRW lag zum Jahresende 2023 mit 2,9 % leicht über dem Vorjahreswert von 2,1 %. Auf vergleichbarer Fläche lag die EPRA-Leerstandsquote bei 2,2 % und damit ebenfalls leicht über dem Vorjahresniveau von 2,1 %.

Um die Qualität und Energieeffizienz des Wohnungsbestands weiterhin zu verbessern, hat die LEG NRW im zurückliegenden Geschäftsjahr (bereinigt um Neubauaktivitäten in Eigenregie sowie aktivierte Eigenleistungen) 29,5 Mio. Euro investiert. Dies entspricht einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 12,3 Mio. Euro bzw. 29,5 %. Der Anteil der wertverbessernden und somit aktivierbaren Maßnahmen ging im Berichtsjahr auf 27,6 % (Vorjahr: 38,8 %) zurück. Die durchschnittlichen Investitionen pro qm Wohn- und Nutzfläche sanken im Vorjahresvergleich um 20,5 Euro auf 48,9 Euro.

Für eine stetige Verbesserung des operativen Geschäfts, insbesondere der Vermietungsperformance und auch der Verminderung der Fluktuation, werden laufend verschiedene Maßnahmen umgesetzt. Insbesondere ist hierbei die Optimierung operativer Prozesse zu nennen.

Finanzierung

Finanzierungsportfolio

Die LEG hat im Laufe des Geschäftsjahres 2023 zahlreiche Finanzierungsmaßnahmen durchgeführt.

Kapitalmarktseitig hat die LEG zwei ihrer ausstehenden Anleihen um einen Nominalbetrag von jeweils 100 Mio. Euro erhöht. Hierbei handelte es sich zum einen um die nachhaltige Anleihe 2021/2031, welche nun über ein ausstehendes Nominalvolumen von 700 Mio. Euro verfügt, und zum anderen um die Anleihe 2022/2029, mit einem ausstehenden Nominalbetrag von nunmehr 600 Mio. Euro. Die im Januar 2024 fällige Anleihe über nominal 500 Mio. Euro wurde im Oktober 2023 vorzeitig zurückgeführt.

Weiterhin wurden im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 langfristige besicherte Bankdarlehen über insgesamt 546 Mio. Euro abgeschlossen. Zugleich wurden Darlehensverbindlichkeiten über insgesamt 295 Mio. Euro getilgt. Darüber hinaus wurden im Jahr 2023 Darlehensverträge über 280 Mio. Euro abgeschlossen, mit denen Fälligkeiten im Jahr 2024 prolongiert bzw. abgelöst werden.

Zudem hat die LEG im Berichtsjahr ihre syndizierte Betriebsmittellinie über 600 Mio. Euro bis Oktober 2026 frühzeitig verlängert. In Ergänzung dazu wurden zwei zusätzliche bilaterale Betriebsmittellinien in Höhe von jeweils 75 Mio. Euro abgeschlossen. Entsprechend stehen der LEG nun insgesamt 750 Mio. Euro an Betriebsmittellinien zur Verfügung. Diese sind zum Stichtag ungenutzt.

Die Durchschnittsverzinsung der LEG lag am 31. Dezember 2023 bei 1,58 % gegenüber 1,26 % zum Ende des Vorjahres. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten sank leicht von 6,5 Jahren auf 6,2 Jahre.

Finanzierungsstruktur

Von den gesamten Fremdkapitalia der LEG entfallen zum Stichtag 55 % auf Kapitalmarktfinanzierungen (Anleihen und Wandelschuldverschreibungen), 38 % auf Bankdarlehen sowie 7 % auf Förderdarlehen und sonstige Verbindlichkeiten. Die Darlehensverbindlichkeiten bei den Banken verteilen sich im Wesentlichen auf 14 Kreditinstitute, vornehmlich aus dem Sektor inländischer Hypotheken- und Landesbanken. Entsprechend der LEG-Finanzierungsstrategie ist der Anteil eines Instituts an den Gesamtverbindlichkeiten auf maximal 20 % begrenzt, um eine zu hohe Abhängigkeit von einzelnen Finanzierungspartnern zu vermeiden. Der größte Gläubiger der LEG hat derzeit einen Anteil von 8 % an den Gesamtverbindlichkeiten bzw. von 19 % am Darlehensportfolio der Banken.

Finanzierungsquellen

Fälligkeitsprofil

Entsprechend ihrem langfristigen Geschäftsmodell und zur Absicherung eines defensiven Risikoprofils verfügt die LEG nach eigener Einschätzung über eine langfristig gesicherte und ausgewogene Finanzierungsstruktur. Finanzierungsverträge mit Bankpartnern werden auf der Basis von mittel- und langfristigen Vereinbarungen mit Darlehenslaufzeiten von bis zu zwölf Jahren kontrahiert. Im Durchschnitt ergibt sich über das gesamte Finanzierungsportfolio inklusive der langfristigen Förderdarlehen (mit durchschnittlicher Laufzeit von 21,8 Jahren) eine Laufzeit von 6,2 Jahren. Bei der Steuerung der Vertragslaufzeiten wird das Ziel verfolgt, dass nicht mehr als 25 % der Gesamtverbindlichkeiten innerhalb eines Jahres fällig werden.

Zum Jahresende 2023 hatte die LEG nur geringe Verbindlichkeiten mit einer Fälligkeit innerhalb eines Jahres, da die Verbindlichkeiten des Geschäftsjahres 2024 bereits durch Refinanzierungsvereinbarungen gedeckt wurden. Darüber hinaus hat die LEG damit begonnen, erste Teile der im Geschäftsjahr 2025 fälligen besicherten Verbindlichkeiten zu adressieren.

Die Absicherung von Bankdarlehen erfolgt im Wesentlichen durch die dingliche Sicherung an den Beleihungsobjekten sowie weiteren Sicherheiten, die im Rahmen der Finanzierung von Immobilienportfolios üblicherweise gestellt werden. Bei Kapitalmarktinstrumenten und Finanzierungen mit sonstigen Kreditgebern handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen.

Fälligkeitsprofil des Finanzierungsportfolios

(Kreditvolumen in Mio. EUR, Anteil an Gesamtverschuldung in %)

¹ Im Jahr 2023 wurden Darlehensverträge über 280 Mio. Euro abgeschlossen, mit denen Fälligkeiten im Jahr 2024 prolongiert bzw. abgelöst werden.

Zinssicherung

Die Finanzierungsvereinbarungen sind entsprechend der langfristigen strategischen Ausrichtung zu rund 94 % über Festzinsvereinbarungen oder Zinsswaps gesichert. Derivative Zinssicherungsinstrumente sind hierbei an das jeweilige Darlehensgrundgeschäft (Microhedge) gekoppelt.

Zinssicherungsinstrumente

Covenants

Die Finanzierungsverträge der LEG beinhalten im Normalfall Regelungen zur Einhaltung von definierten Finanzkennzahlen (Covenants), die über die Laufzeit der Finanzierungsverträge vom jeweiligen Finanzierungsnehmer eingehalten werden müssen.

Die besicherten Finanzierungsverträge enthalten marktübliche Covenants.

Im Hinblick auf unbesicherte Finanzierungsinstrumente gelten nachfolgende wesentliche Covenants auf Ebene der LEG Immobilien SE.

Covenants

Im Rahmen der unternehmensweiten Risikosteuerung hat die LEG einen Prozess zur kontinuierlichen Überwachung der Einhaltung der Covenants bei der besicherten und unbesicherten Finanzierung implementiert. Im Geschäftsjahr 2023 wurden die mit den Finanzierungspartnern vereinbarten Regelungen zu den Finanzkennzahlen eingehalten. Verstöße hiergegen werden auch zukünftig nicht erwartet.

Unternehmensratings

Die LEG verfügte seit dem Jahr 2015 über ein Baa1 Long-Term Issuer Rating, welches in den Folgejahren kontinuierlich durch die Ratingagentur Moody's bestätigt wurde. Aufgrund des veränderten Markt- und Zinsumfeldes wurde der Ausblick im Geschäftsjahr 2022 von stable auf negative angepasst. Im Oktober 2023 änderte Moody's das Long-Term Issuer Rating von Baa1 (negative) in Baa2 (stable). Das Rating reflektiert weiterhin eine starke Marktposition, das führende Portfoliomanagement sowie die langfristig orientierte Finanzierungsstrategie der LEG.

Seit 2017 verfügt die LEG zusätzlich über ein P-2 Short-Term Issuer Rating, welches der Gesellschaft eine hohe Kreditwürdigkeit zur Ausgabe kurzfristiger Schuldverschreibungen auf Basis von Liquidität, verfügbaren Kreditlinien sowie eines ausgeglichenen Fälligkeitenprofils attestiert.

Finanzierung der LEG NRW

Die Gesellschaft ist zu 17,0 % mit Eigenkapital, zu 5,2 % mit Bankdarlehen und 77,8 % mit Konzerndarlehen finanziert (bezogen auf die Summe aus Eigenkapital und Finanzschulden).

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG NRW

Ertragslage

Die Umsatzerlöse aus Nettokaltmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr auf Grund von Mietanpassungen und des positiven Marktumfeldes. Auf vergleichbarer Fläche erhöhten sich die Erlöse aus Nettokaltmieten von 45.639 Tsd. Euro um 1.712 Tsd. Euro auf 47.351 Tsd. Euro. Das entspricht einem Anstieg von 3,8 %.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen belaufen sich im Geschäftsjahr auf 56.069 Tsd. Euro (Vorjahr: 56.956 Tsd. Euro). Diese beinhalten die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung, die insgesamt um 943 Tsd. Euro gesunken sind. Ursache dafür sind niedrigere Instandhaltungsaufwendungen (-4.225 Tsd. Euro), aber mit gegenteiligem Effekt erhöhte umlagefähige Betriebskosten (+3.128 Tsd. Euro), nicht umlagefähige Betriebskosten (+131 Tsd. Euro) und übrige Aufwendungen (+22 Tsd. Euro).

Der Personalaufwand in Höhe von 128 Tsd. Euro (Vorjahr: 6.817 Tsd. Euro) enthält im Wesentlichen Sozialabgaben und Beiträge an den Pensionssicherungsverein und eine Versorgungskasse.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträge enthalten im Wesentlichen mit 502.358 Tsd. Euro das positive Ergebnis aus der Einbringung der Anteile an der LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH in die LEG Grundstücksverwaltung GmbH aufgrund der Aufdeckung stiller Reserven. Dieser resultiert aus dem Einbringungswert in Höhe von 506.116 Tsd. Euro und dem Buchwertabgang in Höhe von 3.758 Tsd. Euro.

Aus der Portfoliobereinigung ergibt sich ein Verkaufsüberschuss von 7.317 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.939 Tsd. Euro). Die Konzernaufwendungen von 5.151 Tsd. Euro (Vorjahr: 12.443 Tsd. Euro) betreffen im Wesentlichen mit 2.392 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.818 Tsd. Euro) die Dienstleistungen der LEG Management GmbH, mit 566 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.728 Tsd. Euro) der LEG Consult GmbH und mit 346 Tsd. Euro (Vorjahr: 542 Tsd. Euro) der LEG Solution GmbH sowie mit 1.801 Tsd. Euro (Vorjahr: 7.354 Tsd. Euro) Kostenerstattungen an Tochtergesellschaften für abgebrochene Neubauprojekte. Weitere sonstige betrieblichen Aufwendungen betreffen Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Mietforderungen mit 2.466 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.451 Tsd. Euro) und eine Zuführung zur Rückstellung in Höhe von 94 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.570 Tsd. Euro) für die Übernahme von Kosten für eine abgebrochene Neubaumaßnahme einer Tochtergesellschaft.

Das auf -323.832 Tsd. Euro (Vorjahr: -127.446 Tsd. Euro) gesunkene negative Beteiligungsergebnis ist im Wesentlichen auf höhere Verlustübernahmen in Höhe von 459.695 Tsd. Euro (Vorjahr: 237.579 Tsd. Euro) zurückzuführen. Gegenläufige Effekte ergeben sich bei den Abwertungen bei den Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 105.765 Tsd. Euro (Vorjahr: 132.958 Tsd. Euro) und bei den Erträgen aus Gewinnabführungen in Höhe von 130.524 Tsd. Euro (Vorjahr: 106.370 Tsd. Euro). Zuschreibungen in Höhe von 130.671 Tsd. Euro erfolgten auf eine Ausleihung an die LEG Grundstücksverwaltung GmbH. Auf Ebene der Tochtergesellschaften führten im Wesentlichen die Abwertungen auf das Immobilienportfolio sowie höhere Zinsaufwendungen zu den Verlustübernahmen.

Die Aufwendungen aus Verlustübernahme entfallen im Wesentlichen auf die LEG Grundstücksverwaltung GmbH mit 365.563 Tsd. Euro, die LEG Beteiligungsverwaltungsgesellschaft mbH mit 22.818 Tsd. Euro, die LEG Achte Grundstücksverwaltungs GmbH mit 22.757 Tsd. Euro, die Gladbau Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH mit 20.115 Tsd. Euro, die LEG Neunte Grundstücksverwaltungs GmbH mit 12.524 Tsd. Euro, die LEG Dritte Grundstücksverwaltungs GmbH mit 6.547 Tsd. Euro, die LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH mit 1.615 Tsd. Euro, die Wohngelegenheit Süd GmbH mit 1.378 Tsd. Euro, die LEG Zweite Grundstücksverwaltungs GmbH mit 1.126 Tsd. Euro, die LEG Wohnen Bocholt GmbH mit 1.004 Tsd. Euro, die LEG Consult GmbH mit 754 Tsd. Euro und die BRE/GEWG GmbH mit 614 Tsd. Euro.

Gegenläufig sind die Erträge aus Gewinnabführungsverträgen um 24.153 Tsd. Euro auf 130.524 Tsd. Euro gestiegen. Die abgeführten Erträge entfallen im Wesentlichen neben der LEG Wohnen NRW GmbH mit 26.136 Tsd. Euro, der Ruhr-Lippe-Wohnungsgesellschaft mbH mit 22.068 Tsd. Euro, der LEG Wohnen GmbH mit 21.550 Tsd. Euro, der LEG Standort und Projektentwicklungsgesellschaft Köln mbH mit 15.329 Tsd. Euro, der Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH mit 8.937 Tsd. Euro und der WohnServicePlus GmbH mit 8.986 Tsd. Euro auf eine Vielzahl weiterer Gesellschaften.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag sind mit 12.271 Tsd. Euro negativ und weiterhin gegenläufig um 8.696 Tsd. Euro gegenüber dem Vorjahr gesunken, was durch die Minderung der passiven latenten Steuern sowie durch eine leicht höhere Zuführung zu den Steuerrückstellungen begründet ist.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme ist um 1.474.716,2 Tsd. Euro auf 9.511.582,5 Tsd. Euro gestiegen.

Die Sachanlagen erhöhen sich durch die Fertigstellung von 100 Wohneinheiten in der Essener Weststadt sowie den Innenausbau eines zur Vermietung vorgesehenen Geschäftsgebäudes am Standort Düsseldorf.

Die Finanzanlagen setzen sich zusammen aus den Anteilen an verbundenen Unternehmen in Höhe von 1.648.284 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.123.573 Tsd. Euro), den Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 5.208.905 Tsd. Euro (Vorjahr: 5.562.679 Tsd. Euro), den sonstigen Beteiligungen in Höhe von 39 Tsd. Euro (Vorjahr: 27 Tsd. Euro) und den sonstigen Ausleihungen in Höhe von 263 Tsd. Euro (Vorjahr: 263 Tsd. Euro).

Die Veränderung der Finanzanlagen ergibt sich im Wesentlichen aus der Erhöhung der Anteile an verbundenen Unternehmen um 524.711 Tsd. Euro sowie aus der Verringerung der Ausleihungen an verbundene Unternehmen um 353.774 Tsd. Euro. Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen aufgrund dauernder Wertminderung von 105.765 Tsd. Euro auf Ausleihungen (Vorjahr: 149.792 Tsd. Euro auf Anteile und Ausleihungen) aufgrund eines durchgeführten Werthaltigkeitstests vorgenommen.

Im Geschäftsjahr wurden Zuschreibungen in Höhe von 147.480 Tsd. Euro auf Anteile und Ausleihungen an der LEG Grundstücksverwaltung GmbH sowie in Höhe von 5.519 Tsd. Euro auf Anteile an der LEG Bauen GmbH auf Grund eines durchgeführten Werthaltigkeitstests vorgenommen.

Im Berichtsjahr wurden die Anteile an der LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH in Höhe von 3.758 Tsd. Euro zum 31. Dezember 2023 in die LEG Grundstücksverwaltung GmbH gegen Gewährung neuer Anteile eingebracht. Der Einbringungswert beträgt 506.116 Tsd. Euro. Insgesamt ergibt sich aus der Einbringung ein sonstiger betrieblicher Ertrag in Höhe von 502.358 Tsd. Euro.

Weitere Veränderungen der Aktivseite ergeben sich durch den Anstieg bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen um 1.179.694 Tsd. Euro, den Anstieg der Sonstigen Vermögensgegenstände um 87.535 Tsd. Euro und den Anstieg der Flüssigen Mittel um 25.468 Tsd. Euro. Der Anstieg bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 1.179.694 Tsd. Euro resultiert im Wesentlichen aus Finanzierungen der LEG Immobilien SE, die über das Inhouse-Cash an Gesellschaften der LEG weitergeleitet und zur Finanzierung von Modernisierungs- und Großinstandhaltungsmaßnahmen verwendet werden.

Finanzlage

Auf der Passivseite ist das Eigenkapital um 245.510 Tsd. Euro auf 1.585.191 Tsd. Euro gestiegen. Das entspricht einer Eigenkapitalquote von 16,7 % (Vorjahr: 16,7 %). Im Geschäftsjahr konnten alle in Darlehensverträgen vereinbarten Covenant-Vereinbarungen eingehalten werden.

Die Finanzverbindlichkeiten umfassen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern und die Verbindlichkeiten aus Konzerndarlehen. In Summe sind die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um 1.259.763 Tsd. Euro gestiegen. Im Wesentlichen resultiert die Veränderung aus dem Rückgang von konzerninternen Darlehen in Höhe von 604.152 Tsd. Euro gegenüber verschiedenen Konzerngesellschaften, davon im Wesentlichen gegenüber der LEG Immobilien SE in Höhe von 588.700 Tsd. Euro sowie gegenteiligen Effekten durch planmäßige Tilgungen mehrerer Tochtergesellschaften und dem Anstieg der Inhouse-Cash-Verbindlichkeiten in Höhe von 1.528.812 Tsd. Euro.

Die Gesellschaft führt den internen Saldenausgleich für die Geschäftskonten (Inhouse-Cash) der LEG durch. Die Verzinsung von Inhouse-Cash-Forderungen (Schulden der Inhouse-Cash-Teilnehmer) erfolgt mit dem 1-Monats-EURIBOR zzgl. einer Marge von 1,5 Prozentpunkten. Die Verzinsung von Inhouse-Cash-Verbindlichkeiten (Guthaben der Inhouse-Cash-Teilnehmer) erfolgt mit dem 1-Monats-EURIBOR; soweit dieser negativ ist, erfolgt keine Verzinsung.

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Geschäftsjahr zu jedem Zeitpunkt gegeben.

Die Geschäftsführung betrachtet die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG NRW insgesamt als stabil und geordnet.

Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

Risiko- und Chancenbericht

Governance, Risk & Compliance

Regelprozess zur integrierten Steuerung der Unternehmensrisiken

Die LEG prüft regelmäßig Chancen, um die Weiterentwicklung sowie das Wachstum des Konzerns zu fördern. Um Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Daher ist es von essenzieller Bedeutung, alle wesentlichen Risiken zu kennen, zu bewerten und professionell zu steuern. Zur Gewährleistung des verantwortungsvollen Umgangs mit Risiken ist bei der LEG eine konzernweite Struktur zur Identifikation, Bewertung und Überwachung der Risiken implementiert. Zentrale Bestandteile sind das Risikomanagementsystem (RMS), das Interne Kontrollsystem (IKS), das Compliance-Management-System (CMS) und die Interne Revision.

Rechnungslegungsprozess

Die LEG verfügt über eine klare und transparente Organisations-, Kontroll- und Steuerungsstruktur. Die Aufgaben im Rechnungslegungsprozess sind eindeutig definiert und expliziten Rollen zugewiesen. Die Selbstkontrolle, das Mehraugenprinzip, die Funktionstrennung und analytische Prüfungshandlungen sind die zentralen Kontrollelemente im Rechnungslegungsprozess. Dieser wird durch Standard-Software unterstützt, indem die in den Richtlinien festgelegten Befugnisse über IT-Berechtigungen abgebildet werden und somit eine systemseitige Kontrolle gewährleistet ist. Es besteht eine integrierte zentrale Buchführung sowie ein Controlling der wesentlichen Konzerngesellschaften. Die konzerneinheitlichen Vorgaben zu Bilanzierung, Kontierung und Bewertung werden regelmäßig geprüft und aktualisiert.

Internes Kontrollsystem (IKS)

Als integraler Bestandteil der Corporate Governance trägt das IKS dazu bei, Risiken mit einem Bezug zur (Finanz-)Berichterstattung, den operativen Tätigkeiten sowie der Regeleinhaltung ("Compliance") durch prozessintegrierte Maßnahmen (z.B. interne Kontrollen und organisatorische Sicherungsmaßnahmen) sowie prozessunabhängige Maßnahmen (z.B. Kontrollselbst- und Drittbeurteilungen) zu reduzieren. Das IKS ermöglicht die Steigerung und Sicherung des Unternehmenserfolgs und dient dem Schutz des Unternehmensvermögens sowie der Vermeidung oder Aufdeckung von dolosen Handlungen.

Die LEG hat in den vergangenen Jahren, unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards, ein IKS eingerichtet, welches Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Rechnungslegung und Prozessdurchführung umfasst. Im Rahmen eines konzernweiten Projektes wurde das bereits bestehende IKS methodisch weiterentwickelt. Dabei wurden auch die Inhalte des Gesetzes zur Stärkung der Finanzmarktintegrität (FISG), welches am 1. Juli 2021 in Kraft getreten ist, berücksichtigt. Die zugrunde liegende Methodik wurde in Abstimmung mit einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft entwickelt und umgesetzt. Das IKS wird im Rahmen regelmäßiger Kontrollselbstbeurteilungen durch das IKS-Management der LEG überprüft. Die einhergehende Berichterstattung wird vom Risiko- und Prüfungsausschuss der LEG zur Kenntnis genommen.

Das IKS der LEG setzt sich in enger Anlehnung an das COSO Internal Control - Integrated Framework aus den Komponenten "Kontrollumfeld", "Risikobeurteilung", "Kontrollaktivitäten", "Information und Kommunikation" sowie "Überwachungsaktivitäten" zusammen. Ziel ist die:

Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es Ziel und Zweck des IKS, die Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen sowie die richtige und vollständige Erfassung aller Geschäftsvorfälle sicherzustellen. Hinsichtlich der Geschäftsprozesse, die sich in strategische Prozesse, operative Prozesse sowie Support-Prozesse unterteilen, dient das IKS der LEG dazu, alle relevanten wiederkehrenden Geschäftsvorfälle entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen richtig und vollständig zu erfassen, darzustellen, zu überprüfen und laufend zu überwachen. Das IKS hat somit eine präventive und aufdeckende Funktion, mit dem Ziel, die gewünschten Abläufe der Unternehmensprozesse sicherzustellen.

Die im Rahmen einer quantitativen und qualitativen Risikobeurteilung als wesentlich definierten LEG-Prozesse werden in einer Prozessmanagementsoftware zentral erfasst und ausführlich dokumentiert. Auf der Grundlage dieser Prozessdarstellungen wurden wesentliche Risiken ermittelt und entsprechende Kontrollen implementiert. Die hieraus abgeleitete Risiko-Kontroll-Matrix ist die verbindliche Basis für eine regelmäßige Berichterstattung an Vorstand und Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats. Die Umsetzung und Durchführung der internen Kontrollen sowie Definition und Umsetzung entsprechender Maßnahmen zur Behebung ggf. auftretender Kontrollschwächen hat der Vorstand der LEG an die jeweiligen Prozess- und Kontrollverantwortlichen delegiert. Die methodische und fachliche Weiterentwicklung sowie die Wirksamkeitsbeurteilung werden vom Bereich Controlling gesteuert. Im Rahmen ihrer Regelprüfungen unterstützt die Interne Revision zudem die Wirksamkeitsbeurteilung. Die Aktualität der Prozesse sowie der implementierten IKS-Kontrollen wird vom Prozessmanagement sichergestellt.

Um die Funktionsfähigkeit aller wesentlichen Geschäftsabläufe sicherzustellen, ist ein angemessenes und wirksames IKS notwendig. Dies erfordert, dass die im Unternehmen eingeführten Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen regelmäßig auf Angemessenheit und Wirksamkeit geprüft werden. Die Beurteilung der Angemessenheit und Wirksamkeit erfolgt bei der LEG im Rahmen sog. Kontrollselbstbeurteilungen (CSA). Die jährliche Durchführung des CSA basiert auf einer standardisierten Methodik und erfolgt auf der Grundlage von zwei aufeinander aufbauenden Modulen:

Ziel der Angemessenheitsprüfung ist es, zu beurteilen, ob die Kontrollbeschreibungen aktuell, inhaltlich hinreichend präzise formuliert und somit angemessen sind, das zugrunde liegende Kontrollrisiko zu reduzieren. Die Wirksamkeitsprüfung erfolgt gemäß einer rollierenden, jährlich neu verabschiedeten risikoorientierten CSA-Prüfungsplanung. Das Ziel der Wirksamkeitsprüfung besteht darin, zu beurteilen, ob die Kontrollaktivitäten im zeitlich definierten Betrachtungszeitraum wie in der Kontrollbeschreibung beschrieben in der operativen Praxis gelebt wurden. Dieser Soll-Ist-Abgleich wird unter Berücksichtigung der Grundgesamtheit auf Stichprobenbasis für wesentliche Kontrollaktivitäten durchgeführt. Im Falle von Abweichungen werden entsprechende Maßnahmen zur Behebung der Kontrollschwächen eingeleitet. Ergänzt wird das CSA durch eine Qualitätssicherung des Bereichs Controlling sowie durch rollierende Teilprüfungen der Internen Revision. Der Vorstand berichtet regelmäßig über die Ergebnisse der Angemessenheits- und Wirksamkeitsprüfung an den Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats. Auf dieser Basis überprüft der Risiko- und Prüfungsausschuss die Funktionsfähigkeit des IKS.

Compliance-Management

Bei der LEG ist Compliance ein wesentliches Element der verantwortungsvollen und erfolgreichen Unternehmensführung (Corporate Governance). Die LEG ist darauf angewiesen, dass Mieter, Kunden, Geschäftspartner, Mitarbeiter, Aktionäre und Öffentlichkeit auf die ordnungsgemäße Unternehmensführung bei der LEG vertrauen. In diesem Bewusstsein ist das Compliance-Management-System (CMS) der LEG ausgestaltet. Es enthält insbesondere folgende Elemente:

Grundwerteerklärung

Die Grundwerteerklärung der LEG enthält das Ziel und die Strategie des Unternehmens sowie die Werte, welche die Grundlage für den Umgang der LEG mit Kunden, Mitarbeitern, Investoren, Geschäftspartnern und der Gesellschaft darstellen.

Code of Conduct

Der Code of Conduct der LEG konkretisiert die Grundwerteerklärung der LEG und setzt die darin enthaltenen Werte für den Geschäftsalltag in Verhaltensregeln um. Der Verhaltenskodex enthält unter anderem Regelungen für Bereiche wie Ethik, Compliance, Korruptionsprävention, Interessenkonflikte, Informations- und Datenschutz sowie zum Schutz von Menschenrechten und Umwelt und gilt für alle Personen, die für die LEG tätig sind. Einzelheiten zu diesen Verhaltensstandards sind in der Konzernrichtlinie Menschenrechte und Umweltschutz (zugleich Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte und der Umwelt) sowie in anderen konzernweit gültigen internen Regelungen und Richtlinien festgelegt, die im Intranet veröffentlicht sind.

Konzernrichtlinie Menschenrechte und Umweltschutz (zugleich Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte und der Umwelt)

Die LEG bekennt sich zur Achtung der Menschenrechte für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und all diejenigen, auf die sich ihre Geschäftstätigkeit auswirkt. Sie ist sich ihrer Verantwortung in der Gesellschaft sowie ihrer menschen- und umweltrechtlichen Sorgfaltspflichten bewusst. Verstöße gegen Menschenrechte und gegen nationale und internationale Umweltschutzvorschriften werden nicht toleriert. Die LEG richtet ihr unternehmerisches Handeln entsprechend aus und erwartet dies auch von ihren Geschäftspartnern.

Weitere konzernweit gültige Richtlinien

Zu den weiteren konzernweit gültigen Richtlinien gehört insbesondere auch die Richtlinie gegen Korruption und Interessenkonflikte. Sie dient der Förderung der Integrität der Mitarbeiter und der Vermeidung von Korruption und Interessenkonflikten. In der Richtlinie werden die Begriffe Integrität und Interessenkonflikte erläutert und es werden bestehende Verbote im Zusammenhang mit Bestechung und Korruption erklärt und festgelegt. Die Richtlinie bezweckt, die Mitarbeiter über die Entstehung und die Gefahren von Situationen, die für Korruption anfällig sind, in allen Geschäftsbereichen der LEG zu sensibilisieren und die bestehenden Compliance-Anforderungen zu verdeutlichen. Sie dient damit der Korruptionsprävention. Jedem Mitarbeiter und jeder Führungskraft obliegt es, die geltenden rechtlichen Bestimmungen genau einzuhalten. Hier besteht eine Null-Toleranz-Politik. Weitere Richtlinien betreffen unter anderem die Themen Mitarbeiter und Diversität, Whistleblower bzw. Umwelt und Wasser.

Geschäftspartnerkodex

Der Geschäftspartnerkodex der LEG wird verbindlich mit Geschäftspartnern vereinbart und enthält Grundsätze der Zusammenarbeit zur Gewährleistung von Integrität, Zuverlässigkeit sowie wirtschaftlich und ethisch korrekten Verhaltensstandards. Der Geschäftspartnerkodex legt außerdem besonderen Wert auf die Einhaltung von menschenrechtlichen und umweltrechtlichen Sorgfaltspflichten.

Auf der Basis dieser grundlegenden Regelungen bündelt das CMS Maßnahmen zur Einhaltung von Rechtsvorschriften und unternehmensinternen Richtlinien. Zu den Maßnahmen des CMS gehören unter anderem auch die regelmäßigen und anlassbezogenen Schulungen der Mitarbeiter. Alle neuen Mitarbeiter der LEG werden auf dem Gebiet Compliance, insbesondere auch im Datenschutz, geschult. Über die Lernplattform der LEG, die Akademie, absolvieren die Mitarbeiter zusätzlich jährliche Online-Schulungen auf diesem und anderen Gebieten. Das LEG CMS verfügt außerdem über ein elektronisches Hinweisgebersystem, über das Mitarbeiter und auch Dritte rund um die Uhr und auf Wunsch anonym Hinweise zu möglichen Compliance-Verstößen im Verantwortungsbereich der LEG geben können. Allen Hinweisen wird sorgfältig nachgegangen und bei festgestellten Verstößen werden entsprechende Maßnahmen ergriffen.

Die regelmäßige Analyse der Compliance-Risiken in Kombination mit der Früherkennung wesentlicher Unternehmens- und Prozessrisiken und die entsprechenden Maßnahmen bilden den Kern des CMS.

Zur Steuerung des CMS hat die LEG einen Compliance-Beauftragten ernannt. Der Compliance-Beauftragte unterstützt die Führungskräfte bei der Sicherstellung der Compliance. Zudem übernimmt er die Beratung und Schulung der Mitarbeiter in Compliance-Fragen. In regelmäßigen Sitzungen beraten die Verantwortlichen aus Interner Revision, Recht und Personal die Ausgestaltung des Systems. Ebenso wird durch das stetige Benchmarking mit anderen CMS wie auch durch die unabhängige Beurteilung durch externe Fachleute eine kontinuierliche Weiterentwicklung und Verbesserung des CMS gefördert. Das CMS der LEG wurde im Jahr 2019 durch das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft zertifiziert. Nach erfolgreicher Wiederholungsauditierung wurde das Zertifikat 2021 erneut verliehen und besitzt nun Gültigkeit bis zum September 2024.

Compliance ist in der Abteilung Recht & Compliance angesiedelt, deren Leiter unmittelbar an den Vorstandsvorsitzenden der LEG berichtet.

Der Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats befasst sich in regelmäßigem Turnus mit Compliance und berichtet darüber an den Aufsichtsrat. Bei Sofortmeldungen von gravierenden Fällen werden der Vorstand und die Aufsichtsgremien zeitnah über wesentliche Entwicklungen im Bereich Compliance informiert.

Risikomanagement

Die LEG verfügt über ein konzernweites Risikomanagementsystem (RMS). Ein wichtiger Bestandteil ist das konzernweite Risikofrüherkennungssystem (RFS), welches am IDW Prüfungsstandard 340 n.F. ausgerichtet ist. Das System wird durch das IT-Tool Risk2Chance (R2C) unterstützt.

Die Koordination und Überwachung des Gesamtsystems, die Organisation der Ablaufprozesse, die methodische Vorgehensweise sowie die Verantwortung für das eingesetzte IT-Tool obliegen dem Bereich Controlling. Diese Organisationsstruktur sowie die fortlaufende Abstimmung mit den Verantwortlichen zu Planung, Reporting, Rechnungswesen, Projektmanagement und Interne Revision ermöglichen ein einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und kontinuierliches Vorgehen. Damit sind die Voraussetzungen zur Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation, Kommunikation und Historisierung von Risiken geschaffen.

Das RFS der LEG wurde im Rahmen der Jahresabschlussprüfung hinsichtlich der aktienrechtlichen Anforderungen von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Die Prüfung hat ergeben, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines RFS in geeigneter Form getroffen hat und dass das RFS geeignet ist, Entwicklungen, welche den Fortbestand der Gesellschaft gefährden, frühzeitig zu erkennen.

Das vorhandene RMS unterliegt einem stetigen Weiterentwicklungs- und Optimierungsprozess, um sich den neuen internen und externen Entwicklungen anzupassen. So wurde innerhalb des Geschäftsjahres ein Projekt zum neuen EU-Lieferkettengesetz aufgesetzt (für die LEG ab 1. Januar 2024 relevant). Im Rahmen dieses Projekts werden auch die Implikationen für das Risikomanagement geprüft. Des Weiteren wurde ein Projekt aufgesetzt, um die Auswirkungen des Klimawandels auf die LEG in verbesserter Form einordnen zu können. Ziel ist es, für die von der LEG bereits im Jahr 2021 eingeführten TCFD-Risiken (Task Force on Climate-related Financial Disclosures) eine noch fundiertere Risikobewertung gemäß der ab 2024 verbindlichen, durch die Europäische Union aufgestellten Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) zu generieren.

Operativ werden die Ergebnisse der vierteljährlich durchgeführten Risikoinventuren an die Entscheidungs- und Aufsichtsgremien berichtet. Ergänzend werden zwischen dem Vorstand und den Verantwortlichen für das Risikomanagement die Bewertung und Steuerung der erkannten Risiken diskutiert und, sofern notwendig, Änderungen beschlossen und umgesetzt. Neben den quartalsweisen Risikoberichten an den Vorstand besteht anlassbezogen für Risiken ab einer potenziellen Nettoschadenshöhe von 0,2 Mio. Euro (im Basisszenario) eine sofortige Benachrichtigungspflicht an den Vorstand.

Übergeordnet werden Risikobegrenzungsmaßnahmen angewendet. Neben den aus IFRS-Regelungen abgeleiteten Rückstellungen sind dies insbesondere Gebäudeversicherungen (z.B. Rohrbrüche, Extremwettersituationen, Naturereignisse). Neben diesen gebäudespezifischen Risiken sind auch diverse Compliance-Sachverhalte und Cyberrisiken versichert.

Die aus der Risikoinventur abgeleiteten Risikoinventurberichte beinhalten auch einen sogenannten Trendradar, welcher potenzielle strategische Risiken und Chancen frühzeitig erfassen soll. Die Basis aller Berichterstattungen bilden die Risikoinventuren, deren einheitliches, systematisches und permanentes Vorgehen auf der folgenden Bewertungsmethodik beruht.

Bewertungsmethodik für die interne Risikoberichterstattung

Über die einheitliche Systematik eines Risikokataloges - unterteilt nach Kategorien und Subkategorien - werden Risiken durch die Risikoverantwortlichen im Rahmen einer dezentralen Selbsterfassung (Bottom-up-Analyse) identifiziert und bewertet. Der Risikokatalog umfasst sowohl strategische als auch operative Risiken. Zwecks Konkretisierung und Priorisierung werden bei der LEG die Risiken hinsichtlich ihrer Nettoauswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet. Als wesentliche Bezugsgröße für die Einschätzung der potenziellen Auswirkung dient der Effekt auf Liquidität sowie Gewinn- und Verlustrechnung gegenüber der aktuellen Wirtschaftsplanung. Die einzelne Risikobewertung bezieht sich demnach immer auf die entsprechende Liquiditätsveränderung sowie die vom Vorstand und Aufsichtsrat verabschiedete Gewinn- und Verlustrechnung der fünfjährigen Wirtschaftsplanung.

Bei der LEG wird zur internen Bewertung der Risiken eine Bewertungsmatrix herangezogen, welche für die Liquiditäts- bzw. Ergebnisauswirkung der einzelnen Risikomeldungen vier Bewertungsgruppen (Y-Achse) vorsieht. Für die Eintrittswahrscheinlichkeit (X-Achse) ist ebenfalls ein Bewertungsschema mit vier Gruppen eingerichtet.

Im Einzelnen werden die Klassen für die Liquiditätsauswirkung als führende Perspektive wie folgt definiert:

Für die Klassen der Eintrittswahrscheinlichkeit gilt:

Nach diesem Schema ergibt sich eine Bewertungsmatrix, über welche Risikomeldungen eingruppiert und über ein Ampelsystem einer roten, gelben, oder grünen Kategorie mit entsprechender Priorisierung zugeordnet sind.

Darstellung der Risiken und Chancen im Konzernlagebericht

Im Kontext der makroökonomischen Rahmenbedingungen wird in den folgenden Kapiteln eingeordnet, inwiefern sich hieraus Risiken oder Chancen für die LEG ergeben können. Zudem erfolgt eine grobe Einschätzung des Immobilienmarktes. Anschließend werden in der Risikokategorisierung alle Hauptrisikokategorien beschrieben sowie solche Subkategorien, die wesentliche Einzelrisiken beinhalten. Unterhalb der Subkategorien werden schließlich die vorgenannten Einzelrisiken dargestellt. Als wesentlich wird ein Einzelrisiko definiert, wenn es aktuell bzw. innerhalb eines der nächsten beiden Geschäftsjahre (2024 und 2025) eine Nettoliquiditätsauswirkung größer 2,25 Mio. Euro im Basis-Szenario aufweist. Die Eintrittswahrscheinlichkeit bleibt dabei unberücksichtigt, um ein Bewusstsein für Risiken mit geringer Wahrscheinlichkeit, jedoch wesentlicher oder gravierender Auswirkung zu erhalten. Zusammenfassend sieht der Vorstand zum Zeitpunkt der Berichterstellung für den gesamten fünfjährigen Planungshorizont/Risikoerfassungszeitraum (2024 - 2028) sowie das abgeschlossene Geschäftsjahr 2023 keine bestandsgefährdenden Risiken für die gesamte LEG. Die Risikotragfähigkeit bleibt auch bei simultanem Eintritt aller bekannten Risiken gewahrt.

Im Anschluss an die Risikoberichterstattung werden wesentliche Chancen der LEG aufgeführt und erläutert. Diese sind aus dem Trendradar (Teil des quartalsweise erstellten Risikoinventurberichts) abgeleitet. Insbesondere die Themenbereiche Digitalisierung/Robotic Process Automation und Klimaneutralität (u.a. energetische Sanierung, Ausbau und Einsatz grüner Energie) werden mittel- und langfristig als Chance angesehen.

Risikoberichterstattung

Makroökonomische Rahmenbedingungen

Nachfolgend werden kompakt die aktuellen makroökonomischen Rahmenbedingungen unter Berücksichtigung gegenwärtiger geopolitischer Entwicklungen dargestellt. Auf dieses Umfeld hat die LEG keinen Einfluss, wohingegen sich von dieser Seite potenziell Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der LEG ergeben können, die sowohl negativer wie auch positiver Natur sein können.

Als wesentliches Ereignis des Jahres 2023 ist allen voran der andauernde Krieg in der Ukraine zu nennen, infolgedessen die Sanktionen gegen die Russische Föderation weiter verschärft wurden. Hieraus resultieren weiterhin hohe Preisniveaus insbesondere in den Bereichen Lebensmittel und Energieträger, welche die Kaufkraft der Bevölkerung belasten. Für die LEG bedeutet dies einerseits ein höheres Risiko durch Zahlungsausfälle, gegenläufig können Kaufkraftverluste die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum erhöhen.

Die EZB nimmt trotz eines energiepreisbedingten aufwärtsgerichteten Basiseffekts einen rückläufigen Trend bei der Inflation wahr. Zudem dämpfen die durch die bisherigen Zinserhöhungen erschwerten Finanzierungsbedingungen volkswirtschaftlich die Nachfrage. Zur Erreichung des mittelfristigen Inflationsziels von 2,0 % ist es aus EZB-Sicht erforderlich, das gegenwärtig restriktive Zinsniveau (Leitzins 4,5 %) lang genug beizubehalten. Insofern erscheinen kurzfristige Zinssenkungen unwahrscheinlich bzw. ist damit nur bei deutlicher Veränderung der Inflationsdaten zu rechnen. Unternehmen agieren folglich weiterhin in einem Umfeld hoher Refinanzierungskosten. Hohe Renditen auf festverzinsliche Wertpapiere wirken tendenziell belastend auf andere Assetklassen wie Aktien oder Immobilien.

Der kurzfristige Refinanzierungsbedarf der LEG ist moderat, fällige Verbindlichkeiten sind in diesem Zusammenhang bereits bis Mitte 2025 gedeckt. Bei einem länger anhaltend hohen Zinsniveau besteht die Gefahr, dass sich der Zinsaufwand für die LEG sukzessive deutlich erhöht. Darüber hinaus birgt das hohe Zinsniveau das Risiko weiterer Abwertungen des Immobilienportfolios.

Der Terrorangriff der Hamas auf Israel hat den Nahostkonflikt deutlich verschärft. Der Krieg in Gaza sowie die Angriffe der Huthi-Rebellen und weiterer proiranischer Gruppierungen, u.a. auf Handelsrouten im Roten Meer und auf dort stationierte US-Soldaten, erschweren eine abschließende Einschätzung, ob bzw. in welchem Umfang sich der Konflikt ausweitet und von einem Lokal- zu einem Regionalkonflikt werden könnte. In der Folge sind zunehmende Fluchtbewegungen und steigende Ölpreise denkbar. Mit Blick auf die Beeinträchtigung der Handelsrouten ist bereits eine Erhöhung der Materialkosten zu verzeichnen.

Weitere geopolitische Risiken bestehen aufgrund der wirtschaftlichen Rivalität zwischen den USA und China, die zusätzlich vom Konflikt um die Unabhängigkeit Taiwans angefacht wird. Darüber hinaus sind potenzielle Konfliktherde auf der koreanischen Halbinsel, in Südamerika (Venezuela / Guyana) und in Westafrika (Niger, Burkina Faso, Mali, Guinea) lokalisiert. Zudem finden im Jahr 2024 zahlreiche Wahlen statt (u.a. USA, Indien und Europawahl), die je nach Ausgang die globalen politischen Verhältnisse signifikant beeinflussen werden. Eine konkrete Beurteilung etwaiger Auswirkungen auf die LEG ist derzeit noch nicht abschließend möglich.

Die wirtschaftliche Situation in Deutschland ist aktuell vor allem durch mangelhafte Verfügbarkeit an Fachkräften sowie an bezahlbarem Wohnraum geprägt. Letztere Herausforderung wird dabei durch hohe Finanzierungskosten sowie durch regulatorische Auflagen weiter verstärkt. In der Folge werden die von der Bundesregierung avisierten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr auf absehbare Zeit nicht erreicht werden. Nach Schätzungen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen wird sich die Anzahl Neubauten im Jahr 2023 nur auf 242.000 Wohnungen und im Jahr 2024 auf 214.000 Wohnungen belaufen. Laut Statistischem Bundesamt hat die deutsche Wirtschaft im Jahr 2023 einen BIP-Rückgang von -0,3 % verzeichnet. Für das Jahr 2024 wird aktuell ein Anstieg des BIP von 1,3 % veranschlagt. Dies stellt eine Verschlechterung gegenüber früheren Prognosen dar, die auf eine Verlangsamung im Bausektor sowie auf ein weniger dynamisches Exportwachstum zurückzuführen ist.

Die verhaltenen wirtschaftlichen Aussichten, insbesondere der inflationsbedingte Rückgang der Kaufkraft, können für die LEG das Risiko von Zahlungsausfällen erhöhen. Gleichzeitig vermindert jedoch die verlangsamte Neubautätigkeit das Angebot am Wohnungsmarkt, sodass die Durchsetzbarkeit von Mieterhöhungen steigt.

In der demografischen Entwicklung verzeichnet Deutschland eine zunehmende Alterung der Erwerbsbevölkerung und damit einhergehend einen steigenden Anteil an Rentnern. Hieraus resultiert ein struktureller Bedarf an neuen Arbeitskräften. Der sich verstärkende Fachkräftemangel birgt das Risiko steigender Personalkosten und wird ohne einen deutlichen Anstieg an Zuwanderung von Arbeitskräften nur schwer zu bewältigen sein.

Aus einem Bevölkerungswachstum infolge von Zuwanderung ergibt sich die Chance einer erhöhten Nachfrage nach dem von der LEG angebotenen bezahlbaren Wohnraum. Eine negative demografische Entwicklung könnte hingegen langfristig die Nachfrage entsprechend mindern.

Das Klimaschutzgesetz sowie die Anforderungen der EU-Taxonomie treiben den strukturellen Wandel in fast allen Bereichen, insbesondere der Energiewirtschaft, der Industrie, dem Verkehrswesen, aber auch der Immobilienwirtschaft. In der Zukunft werden große Investitionen erforderlich sein, um das Wirtschaftsmodell CO ₂ -neutral und gleichzeitig wettbewerbsfähig zu gestalten. Für die LEG resultiert hieraus das Risiko hoher Investitionskosten, ohne die Mieten aufgrund möglicher gesetzlicher Vorgaben in angemessenem Maße steigern zu können. Einhergehend besteht jedoch die Chance, von staatlichen Fördermaßnahmen zu profitieren, über welche ein signifikanter Anteil dieser Investitionen unterstützt werden könnte. Zudem können sich aus strengerer Regulierung, etwa im Bereich Energieeffizienz, verbesserte Marktchancen für Innovationen der LEG (RENOWATE, termios, dekarbo) ergeben.

Einschätzung des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt unterliegt einem langfristigen Zyklus. Niedrige Zinsen und Inflationsraten haben bis ins vergangene Jahr eine lang anhaltende Wachstumsphase befördert. Infolge der sich ab 2021 beschleunigenden Inflation haben die Notenbanken ab 2022 eine Abkehr von der Niedrigzinspolitik vollzogen. Dies hatte zunächst eine rückläufige Preisdynamik an den Immobilienmärkten zur Folge. Mittlerweile sind bei geringen Transaktionsvolumina Preisrückgänge zu beobachten. Da es zwischen der notariellen Beurkundung eines Verkaufs, dem Nutzen-/Lastenwechsel und der Veröffentlichung der Transaktionsdaten im Rahmen der offiziellen Marktberichte einen - teilweise mehrmonatigen - Zeitversatz gibt, ist für eine aktuelle Einschätzung der Entwicklung eine große Marktnähe erforderlich.

Als Vermögensanlage stehen Immobilien in Konkurrenz zu anderen Anlageklassen. Insbesondere die deutlich gestiegenen Renditen am Anleihemarkt führen zu einer geringeren Attraktivität von Immobilieninvestments. Der Immobilienkauf zur Eigennutzung ist aufgrund des weiterhin hohen Preisniveaus bei gleichzeitig stark gestiegenen Finanzierungskosten für immer mehr Haushalte unerschwinglich geworden. Hieraus resultiert eine Steigerung der Nachfrage nach Mietwohnraum.

Die Wohnraumnachfrage wird zudem stark beeinflusst durch die regionale Bevölkerungs- bzw. Haushaltsentwicklung. Die gestiegenen Lebenshaltungskosten und verbesserte technische Möglichkeiten zur Arbeit im Homeoffice bewirken Ausweichbewegungen von tendenziell teuren Stadtlagen hin zu Randlagen und ländlicheren Gebieten.

Zum 3. März 2023 hat das Bundesministerium für Arbeit und Soziales einen aktualisierten Referentenentwurf zur "Verordnung zur Änderung der Gefahrstoffverordnung und anderer Arbeitsschutzverordnungen" veröffentlicht. Diesem Referentenentwurf folgend soll ein Asbest-Generalverdacht für alle Gebäude formuliert werden, deren Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 liegt. Für einen Großteil des LEG-Immobilienbestandes liegt der Baubeginn vor dem genannten Datum, sodass künftig umfangreiche Erkundungs- und in der Folge Sanierungsarbeiten durchzuführen wären, die mit entsprechenden direkten, aber u.a. durch verlängerte Leerstandszeiten der zu beprobenden bzw. sanierenden Wohnungen auch indirekten Kosten verbunden wären. Der Referentenentwurf geht voraussichtlich in seiner aktuellen Form ins weitere parlamentarische Verfahren, sodass sich noch Änderungen am Entwurf ergeben können. Derzeit gibt es Verzögerungen im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren, u.a. durch weiteren inhaltlichen Abstimmungsbedarf. Die ursprünglich zum 1. Januar 2024 geplante Umsetzung ist daher aus heutiger Sicht nicht realistisch und wird frühestens zu einem späteren Zeitpunkt im Jahr 2024 erfolgen können.

Aktuell steht ein Beschluss zur Novellierung der Gebäudeeffizienzrichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive kurz: EPBD) aus. Ein erster Entwurf der EU-Kommission zur EPBD aus Dezember 2021 sah vor, dass die energetisch schwächsten 15 % der Bestände eines Mitgliedsstaates einer Sanierungspflicht bis zum Jahr 2030 unterliegen sollten. Dieser ursprüngliche Ansatz wurde inzwischen im Rahmen des Trilog-Verfahrens verworfen. Nunmehr soll es anstelle verpflichtender Sanierungsvorgaben für bestimmte Energieeffizienzklassen einen nationalen Energieeinsparpfad für den Wohngebäudebestand bis zum Jahr 2050 geben. Der Zielpfad bezüglich der Einsparungen im durchschnittlichen Primärenergieverbrauch ist aktuell noch Gegenstand laufender Diskussionen auf EU-Ebene.

Das Immobilienportfolio der LEG befindet sich zum großen Teil im bevölkerungsreichsten deutschen Bundesland Nordrhein-Westfalen. Weitere Schwerpunkte liegen in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen. Das Portfolio umfasst dabei sowohl nachfragestarke A- und B-Städte (z.B. Köln, Münster oder Bremen) als auch ländlich geprägte Gebiete mit der Tendenz zum Angebotsüberhang (z.B. Wilhelmshaven). Der Fokus des Portfolios liegt auf preisgünstigem Wohnraum. Diese breite Diversifikation ermöglicht es der LEG, vom aktuellen Marktumfeld zu profitieren und sinkende Erträge bei sich abschwächenden Preis- bzw. Nachfrageentwicklungen an bestimmten Orten durch Ausweichbewegungen hin zu anderen Orten zu kompensieren.

Investitionsentscheidungen werden anhand von Prognosen zur zukünftigen Marktentwicklung des jeweiligen Standorts sowie der generellen Immobilienmarktentwicklung getroffen. Daneben werden insbesondere die technischen Bedürfnisse der jeweiligen Immobilie, die Anforderungen an die Bewirtschaftung sowie die CO ₂ -Reduktionsziele berücksichtigt.

Zweimal jährlich nimmt die LEG eine Wertermittlung ihrer Immobilien vor. Wesentliche extern ermittelte Eingangsparameter der Bewertung sind der Diskontierungszinssatz, die marktüblichen Mieten, Makro- und Mikrolageeinschätzungen, der marktübliche strukturelle Leerstand und die offiziellen Bodenrichtwerte. Zudem werden tatsächlich am Markt durchgeführte Transaktionen als Vergleichsmaßstab herangezogen. Dem zeitlichen Versatz zwischen Transaktion und Bekanntwerden der Transaktionsdaten begegnet die LEG mit permanenter Marktbeobachtung und regelmäßigem Austausch mit wichtigen Marktakteuren. Weitere Parameter, die bei der Wertermittlung berücksichtigt werden und für die keine unabhängig ermittelten Daten vorliegen, müssen näherungsweise ermittelt werden. Dies betrifft vor allem Annahmen zur zukünftigen Inflationsentwicklung, zur Einschätzung des technischen Zustands der Immobilien sowie die Gewichtung der unterschiedlichen Wertermittlungsparameter. Insbesondere zukunftsgerichtete Parameter und Einschätzungen unterliegen einem naturgemäß höheren Risiko von Fehleinschätzungen trotz sorgfältiger Erhebung der zugrunde liegenden Daten. Derartige Abweichungen können sich sowohl negativ als auch positiv auf die ermittelten Immobilienwerte auswirken.

Aufgrund von hoher Inflation und gestiegenen Zinsen sind die Kapitalkosten der LEG in der jüngeren Vergangenheit stark angestiegen. Im Rahmen der jährlich durchzuführenden Bewertung der Beteiligungsbuchwerte gemäß IDW RS HFA 10 kann sich hierdurch bei einzelnen Gesellschaften innerhalb des LEG-Konzerns ein Abschreibungsbedarf ergeben.

Risikokategorisierung

Bei der LEG werden alle identifizierten Einzelrisiken einer Risikohaupt- und Risikosubkategorie zugeordnet. Haupt- und Subkategorien werden im Folgenden durch Überschriften repräsentiert.

Als relevant im Sinne des Lageberichts werden im Folgenden Einzelrisiken betrachtet, die innerhalb der beiden Jahre 2024 und 2025 bei Risikoeintritt eine potenzielle Netto-Liquiditätsauswirkung von über 2,25 Mio. Euro aufweisen (unabhängig von ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit). Handelt es sich bei den identifizierten Einzelrisiken um rückstellungsrelevante Sachverhalte, so wurde zum 31. Dezember 2023 eine entsprechende Rückstellung gebildet.

Hauptkategorie A: Allgemeine Unternehmensrisiken

Die Hauptkategorie Allgemeine Unternehmensrisiken vereint Risiken rund um die Unternehmensorganisation, Unternehmenssteuerung und Kommunikation sowie weitere Risiken, die sich aus dem Betrieb des Unternehmens ergeben und sich nicht explizit einer der übrigen Hauptkategorien zuordnen lassen. In dieser Kategorie ist die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken nahezu unverändert.

Kommunikation und Image

Externe oder interne Ereignisse, unabhängig davon, ob sie in direkter Verantwortung der LEG liegen, können einen Imageverlust herbeiführen. Die potenziellen Ursachen sind breit gefächert und können neben den klassischen Imagerisiken auch ESG- bzw. Klimaaspekte umfassen. Zunehmend höhere Erwartungen bzw. Anforderungen seitens Gesetzgeber, Investoren und Gesellschaft führen dazu, dass die bloße Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen kein Garant für ein positives Unternehmensimage ist. Die Außenwahrnehmung muss demnach nicht zwingend kongruent mit dem tatsächlichen Engagement der LEG sein. Die LEG begegnet diesem Risiko unter anderem durch eine aktive Pressearbeit, externe Zertifizierungen (auch für ESG-Bereiche) und Erfüllung der Vorgaben im Rahmen der EU-Taxonomie. Dennoch kann das Eintreten eines Imageverlustes nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Unternehmenssteuerung

Unter dem Sammelbegriff Unternehmenssteuerung werden Risiken zusammengefasst, die aus Planung und Berichtswesen erwachsen. Die Wirtschaftsplanungen, Forecasts und Businesspläne der LEG können Planungsungenauigkeiten beinhalten. Diese können sich sowohl durch inhaltliche, fachliche Fehleinschätzungen oder Missverständnisse sowie durch technische Fehler ergeben. Zudem bedingen sowohl die aggregierte Betrachtung kleinteiliger Sachverhalte als auch die mit längerem Planungshorizont zunehmend herausfordernde Vorhersage planungsrelevanter Parameter naturgemäß Ungenauigkeiten. Das Risiko besteht folglich darin, dass die geplanten Ergebnisse, bzw. einhergehend kommunizierte Schwankungsbreiten, verfehlt werden können. Die LEG ist bestrebt, dieses Risiko durch regelmäßige Plausibilitätskontrollen, Abweichungsanalysen und Rückkopplungsgespräche so gering wie möglich zu halten.

Hauptkategorie B: Compliance-Risiken

Compliance-Risiken resultieren daraus, dass Mitarbeiter der LEG sich nicht an gesetzliche Vorgaben oder interne Richtlinien halten, welche das Ziel haben, Schaden von der LEG abzuwenden. In dieser Kategorie ist die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken unverändert. Zu Compliance- und/oder kartellrechtlichen Verstößen kann es insbesondere dort kommen, wo Geschäfts-, Vertrags- oder auch persönliche Beziehungen zwischen Mitarbeitern der LEG und externen Personen bestehen. So könnten im Bereich der Vermietung regelwidrige Mietervergünstigungen entstehen. Ebenso kann es insbesondere in Märkten, die durch Wohnungsknappheit geprägt sind, zu unlauteren Praktiken bei der Erteilung des Wohnungszuschlags kommen. Diesen Risiken wird durch organisatorische Maßnahmen entgegengewirkt. Zu nennen sind hier unter anderem die Anwendung standardisierter Mietverträge, die Festlegung von Zielmieten und die Aufklärung von Mietinteressenten über die Provisionsfreiheit von LEG-Wohnungen.

Bei der Leistungserbringung durch Dritte besteht grundsätzlich das Risiko von nicht marktkonformen Beauftragungen bzw. Abrechnungen von Leistungen. Betroffen sein kann jede Form von Dienstleistung und Beratung, etwa die Leistungserbringungen in der Instandhaltung, die Geschäftsbesorgung oder die Finanzierung. Zur Vermeidung doloser Handlungen sind Verträge mit Anti-Korruptions-Klauseln als Standardverträge erarbeitet worden. Weiterhin existiert ein Code of Conduct, der für alle LEG-Mitarbeiter verbindlich ist, sowie ein Geschäftspartnerkodex, dessen Beachtung von allen Vertragspartnern erwartet wird. Als weitere organisatorische Maßnahme ist zwischen der Auftragsvergabe und der Rechnungsprüfung eine klare Funktionstrennung eingeführt. Weiterhin werden IT-gestützt Maßnahmen zur Einhaltung der gesetzlichen Regelungen des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes eingeführt, welche für die LEG ab dem Jahr 2024 Geltung entfalten.

Sonstiges

Kartellrechtliche Verstöße fallen in die Subkategorie Sonstiges und können bereits durch konkludentes Handeln mit Wettbewerbern oder Dienstleistern begangen werden. Die Führung eines entsprechenden Entlastungsbeweises kann sich als Herausforderung erweisen. Aufgrund der signifikanten Pönalisierung sowie dem mit einer Kartellstrafe einhergehenden Imageschaden kann bei Eintritt des Risikos ein wirtschaftlicher Schaden entstehen. Dem Risiko wird unter anderem über umfangreiche Schulungsmaßnahmen zur Sensibilisierung der Mitarbeiter entgegengewirkt.

Hauptkategorie C: Immobilienrisiken

In dieser Hauptkategorie werden Risiken zusammengefasst, die sich aus dem Kerngeschäft der LEG ergeben. Entsprechend werden Sachverhalte abgebildet, die sich aus dem An- und Verkauf von Immobilien, aus der Vermietung und Verpachtung, der Modernisierung bzw. Instandhaltung oder der Steuerung und Bewertung des Portfolios ergeben. In dieser Kategorie hat sich die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken deutlich verbessert.

Akquisition

In der Subkategorie Akquisition werden Risiken aggregiert, die sich aus dem Ankauf von Immobilienportfolios ergeben können. Aufgrund der derzeitigen gesamtwirtschaftlichen und branchenspezifischen Entwicklungen sind zurzeit keine wesentlichen Akquisitionen geplant.

Grundsätzlich durchlaufen Akquisitionen einen strukturierten Ankaufsprozess. Interne und externe Experten werden in die Prüfungen eingebunden und gewährleisten somit hochwertige Einschätzungen zur Qualität der Bestände. Des Weiteren ermöglicht dieses Vorgehen die Erarbeitung von Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und deren (Mietpreis-)Entwicklung. Die Ermittlung von benötigten Personalressourcen und Finanzierungsmöglichkeiten wird einhergehend durch die Prüfungen gewährleistet. Es besteht das Risiko, dass abgesehen von Fehleinschätzungen im Rahmen des Ankaufs Informationen bzw. Kenntnis von Mängeln erst nach dem Abschluss des Ankaufs ersichtlich werden. Hier besteht das Risiko, dass diese Informationen die wirtschaftlichen Annahmen negativ beeinflussen und somit Auswirkungen auf die Bewertung der Bestände und/oder deren Profitabilität haben. Eine Absicherung dieser Risiken erfolgt weitestgehend über Garantien oder Kenntniserklärungen des Verkäufers in den Kaufverträgen, hinter denen entsprechend bonitätsstarke Garantiegeber stehen oder zu denen vereinzelt Geldbeträge auf Notaranderkonten hinterlegt wurden. Grundsätzlich werden diese Garantien jedoch mit Mindesteintrittsschwellen sowie einem Maximalgesamtschadensbetrag versehen. Sofern der Verkäufer nicht die Bonität oder den Willen zur Garantieerklärung aufweist, werden in diesen Einzelfällen relevante Sachverhalte einer zusätzlichen Prüfung unterzogen, um etwaige Risiken zu ermitteln. Gegenläufig besteht die Chance, dass sich die angekauften Bestände in Bezug auf Mietpreise, Qualität und Vermietungsquote durch umfangreiches Mieten- und Quartiersmanagement der LEG besser entwickeln als erwartet. In Einzelfällen kann es zu (außer-)gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen, ob bzw. in welchem Umfang Maklerprovisionen aus Immobilientransaktionen begründet werden. Je nach zugrunde liegendem Transaktionsvolumen und Ausgang der Auseinandersetzung (Abwehr der Forderung, Vergleich oder Zahlung der Provision) kann hieraus ein Risiko entstehen.

Bewirtschaftung

In der Subkategorie Bewirtschaftung werden Risiken abgebildet, die sich aus der Vermietung und Verpachtung ergeben. Dies umfasst vor allem Investitionen in den Bestand, Unstimmigkeiten bei Mieterhöhungen, potenzielle Mietausfälle, Verkehrssicherung sowie Versicherungen im Immobilienkontext.

Die LEG tätigt fortlaufend umfangreiche Investitionen in ihre Immobilienbestände. Dies reicht von Kleinreparaturen über die Leerwohnungssanierung bis hin zu groß angelegten Modernisierungsprojekten. Bei all diesen Maßnahmen besteht das Risiko einer Überschreitung des veranschlagten Budgets. Bedingt durch Qualität, Konstruktion und Alter der bewirtschafteten Gebäude können technische Risiken auftreten, die bei bestimmten Baujahresgruppen bzw. baulichen Typen auch vermehrt in Erscheinung treten können. Die Folge ist ein erhöhter Instandhaltungsaufwand, um die weitere Nutzbarkeit der Gebäude zu gewährleisten. Insbesondere bei Portfolios, die aus Ankäufen vergangener Jahre stammen, besteht trotz sorgfältiger technischer Prüfung im Rahmen des Ankaufsprozesses unter Hinzunahme von internen und externen Experten ein erhöhtes Risiko, dass bauliche Mängel erst im Zeitverlauf offensichtlich werden. Sofern im Rahmen von Ankäufen auch Vertragsverhältnisse mit Dienstleistern übernommen werden, können die vereinbarten Konditionen im Vergleich zu selbst verhandelten Verträgen mitunter schlechter ausfallen. Auch bereits vorhandene Verträge zur Instandhaltung können sich unter Umständen gegenüber marktüblichen Konditionen im Zeitverlauf bzgl. ihres Preis-/Leistungsverhältnisses verschlechtern. Die zwingende Berücksichtigung des Bauordnungsrechts, insbesondere in Bezug auf Verkehrssicherheit und Brandschutz, kann zu erhöhtem Personal- und Instandhaltungsaufwand führen. Zur Risikominimierung der technischen Bewirtschaftung setzt die LEG weiterhin auf die Bündelung und Standardisierung von Leistungen, Prozessoptimierung und integriertes Dienstleistermanagement.

Hauptkategorie D: Finanzen

Die Hauptkategorie Finanzen umfasst Risiken die eng mit den Themenbereichen Cashflows, Refinanzierung und Financial Covenants der LEG verbunden sind. Auch Risiken im Zusammenhang mit Vermögenswerten abseits von Immobilienbeständen fallen in diese Kategorie. In dieser Kategorie hat sich die Risikosituation durch einen entfallenen wesentlichen Risikosachverhalt deutlich verbessert.

Die Subkategorie Forderungsausfälle bildet das Risiko ab, dass debitorische Vertragspartner der LEG ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Im Wesentlichen sind dies Zahlungen für Mieten und Nebenkosten. Zur Minimierung dieses Risikos werden durch standardisierte Bonitätsprüfungen bei Vermietungen sowie durch die Identifizierung von problembehafteten Mietverhältnissen im Rahmen eines aktiven Forderungsmanagements angemessene Gegenmaßnahmen eingeleitet. In Einzelfällen ist das Risiko von Mietausfällen weiterhin gegeben.

Infolge der Energiekrise und den damit einhergehenden allgemeinen Inflationstendenzen kommt es zu deutlich erhöhten Nebenkosten für die Mieter der LEG. Da die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen in vielen Fällen nicht ausreichen, um die tatsächlich angefallenen Kosten zu decken, kann es im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen zu hohen Nachforderungen kommen. Hieraus resultiert das Risiko steigender Wertberichtigungen bzw. Ausbuchungen von Forderungen. Die LEG begegnet diesem Sachverhalt mit einer aktiven Kommunikation gegenüber Mietern mit dem Ziel einer auch unterjährigen Anpassung von Vorauszahlungen.

Prolongation

Die Subkategorie Prolongation beschreibt Risiken im Rahmen der Refinanzierung. Der Zugang zum Kapitalmarkt und die Höhe der Refinanzierungskosten sind bonitätsabhängig. Etwaige Veränderungen im Rating der LEG können sich folglich auf die Refinanzierung auswirken. Grundsätzlich besteht in diesem Zusammenhang das Risiko, dass Refinanzierungen nicht bzw. nicht zu den erwarteten Konditionen abgeschlossen werden können und eine Rückführung der Finanzierung erfolgen muss. Ferner werden Risiken abgebildet, die daraus erwachsen, dass geplante Finanzierungsmittel nicht im benötigten Umfang eingeworben werden können. Aufgrund der auf Langfristigkeit angelegten Finanzierungsstruktur und der zeitlichen Diversifikation der Fälligkeiten über einen mehrjährigen Zeitraum ist dieses Risiko für die LEG derzeit begrenzt. Durch regelmäßige Überprüfung bestehender Finanzierungen und Fälligkeiten sowie frühzeitige Verhandlungen über Refinanzierungen wird das Risiko minimiert. Zudem werden fortlaufend alternative Formen der Innen- bzw. Außenfinanzierung geprüft. Zum aktuellen Zeitpunkt sind die fälligen Verbindlichkeiten der LEG bis Mitte 2025 gedeckt.

Stabilität Bankpartner

Die Stabilität der bestehenden Partner im Bankensektor ist insbesondere vor dem Hintergrund einer stärkeren Konzentration auf einzelne Gläubiger (Restrukturierung der Finanzierung, Geldanlagegeschäfte) von wesentlicher Bedeutung für die LEG. Sowohl die Kontinuität der Geschäftspolitik als auch die wirtschaftliche Substanz der Finanzierungspartner sind hierbei wesentliche Elemente. Im Falle der Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation eines einzelnen Kreditinstitutes bzw. des Bankenmarktes im Allgemeinen kann sich aus Sicht der LEG das Risiko einer veränderten Geschäftspolitik ergeben. Mögliche Konsequenz ist die Verschlechterung von (Refinanzierungs-)Konditionen.

Insbesondere gilt dies auch für Vertragsbeziehungen, aus denen Leistungsansprüche der LEG resultieren (z.B. derivative Zinssicherungsgeschäfte). So können für die Wiedereindeckung bei Ausfall eines Finanzierungspartners höhere Kosten anfallen. Die internen Richtlinien für die Abschlüsse von Zinssicherungsgeschäften enthalten daher entsprechende Mindestanforderungen hinsichtlich der Bonität des Geschäftspartners. Weiterhin ist die LEG bestrebt, dieses Risiko durch eine Diversifizierung der Bankenpartner sowie ein regelmäßiges Monitoring der betreffenden Banken fortlaufend zu vermindern.

Hauptkategorie E: Rechnungswesen

Risiken können aus der Nichtbeachtung gesetzlicher Regelungen entstehen mit der Folge eines fehlerhaften Jahres-, Konzern- oder Quartalsabschlusses. Zudem können Verstöße gegen sonstige regulatorische Anforderungen wie z.B. den Deutschen Corporate Governance Kodex oder Offenlegungsverpflichtungen zu einem eingeschränkten Bestätigungs- oder Versagungsvermerk, einem Reputationsverlust oder zu negativen Auswirkungen auf den Aktienkurs führen. Ein internes Kontrollsystem für den Rechnungslegungsprozess wirkt diesem Risiko entgegen. Die Hauptkategorie Rechnungswesen weist keine Einzelrisiken aus, welche die Wesentlichkeitsgrenze überschreiten. Zudem ist in dieser Kategorie die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken unverändert.

Hauptkategorie F: Steuerrisiken

Steuerrisiken erwachsen im Wesentlichen daraus, dass sich Sachverhalte der steuerlichen Bemessung aufgrund unerwarteter gesetzlicher Änderungen oder durch Rechtsprechung innerhalb eines planerisch bereits fixierten Zeitraums verändern. In dieser Kategorie wird die Risikosituation durch einen neuen wesentlichen Risikosachverhalt belastet.

Steuer / Abgaben

Im Fokus der Subkategorie Steuer / Abgaben stehen die Gewerbesteuer, die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer, die Körperschaftsteuer und die Umsatzsteuer.

Steuerliche Risiken aus Betriebsprüfungen können bei Eintritt eine relevante Größenordnung erreichen. Die aktuell laufenden Betriebsprüfungen für die Jahre 2009 bis 2012 sowie 2013 bis 2016 sind weitgehend abgeschlossen, Prüfungsanordnungen für die Jahre 2017 bis 2019 sind bereits erlassen worden.

Im Vorfeld des Erwerbs von Anteilen an Immobiliengesellschaften durch die LEG wurden Immobilien auf diese Gesellschaften übertragen. Auf die Gesamttransaktion könnte eine höhere grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage zur Anwendung kommen.

Die LEG macht sich die erweiterte Grundstückskürzung gemäß § 9 GewStG zunutze, über welche die Gewerbesteuerlast erheblich gemindert wird. Voraussetzung für die Anwendung der Vorschrift ist, dass für die Erhebungszeiträume bis 2020 ausschließlich Einkünfte aus der Nutzung und Verwaltung von Grundbesitz generiert werden. Es besteht einhergehend das Risiko, dass diese Regelung für einzelne LEG-Bestandsgesellschaften nicht anwendbar ist.

Im Rahmen der Novellierung der Grundsteuer wurden Forderungen laut, deren Umlagefähigkeit abzuschaffen bzw. einzuschränken. Unter den aktuellen politischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass es zu einer entsprechenden Änderung der Umlagefähigkeit im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen kommt.

Die im Jahr 2021 in Kraft getretenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes, insbesondere die Erweiterung um den neuen fiktiven Tatbestand des Gesellschafterwechsels bei Kapitalgesellschaften, könnten auch bei börsennotierten Immobiliengesellschaften zu Grunderwerbsteuer bei bestehenden Strukturen führen.

Die LEG beliefert ihre Mieter zum Teil über ihre Tochtergesellschaft EnergieServicePlus GmbH mit Energie. Es besteht das Risiko, dass Vermietung und Energielieferung wirtschaftlich als getrennt angesehen werden könnten, sodass für die Energielieferung als eigenständige Hauptleistung Umsatzsteuer anfallen könnte.

In Deutschland unterliegen gemäß § 2 Abs. 2 UStG die Innenumsätze zwischen den Mitgliedern einer Organschaft grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer, da die Organgesellschaft als unselbständiger Teil des Gesamtunternehmens des übergeordneten Organträgers angesehen wird. Aufgrund aktueller Rechtsunklarheit auf Europäischer Ebene besteht das Risiko, dass Organgesellschaften zukünftig der Umsatzsteuer unterworfen werden könnten.

Hauptkategorie G: Personal

Die Hauptkategorie Personal behandelt Risiken, die sich im Zusammenhang mit dem Personalbestand der LEG ergeben. In dieser Kategorie hat sich die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken moderat verbessert. Das Personalmanagement steht durch nicht umkehrbare Megatrends, wie zum Beispiel den demografischen und technologischen Wandel sowie Wertewandel in den jüngeren Generationen, vor großen strategischen Aufgaben. Die LEG begegnet diesen Herausforderungen vor allem durch eine zielgerichtete Personalentwicklung und mit an den Bedürfnissen der bestehenden und zukünftigen Mitarbeiter ausgerichteten Maßnahmen und Aktionen, die sich auf das Employer Branding der LEG und auf die Zufriedenheit der Beschäftigten auswirken. Die LEG hat in diesem Zusammenhang u.a. eine Betriebsvereinbarung zur Flexibilisierung der Arbeitszeit und zum mobilen Arbeiten abgeschlossen.

Entwicklung FTE und Personalbudget

Die Subkategorie Entwicklung FTE und Personalbudget erfasst Risiken, die aus Veränderungen der Mitarbeiterkapazitäten und der Vergütung von Mitarbeitern resultieren. Im gegenwärtigen von Inflation geprägten Umfeld besteht das unternehmerische Risiko, dass die Ergebnisse aus den Tarifverhandlungen höher ausfallen als per Wirtschaftsplanung erwartet.

Hauptkategorie H: Rechtliche Risiken

Die Hauptkategorie Rechtliche Risiken bildet alle Risiken ab, die sich aus Datenschutzaspekten, Gesetzesänderungen, Haftungs- und Versicherungsfragen, Verträgen und Rechtsstreitigkeiten ergeben. In dieser Kategorie ist die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken nahezu unverändert.

Datenschutz

Die Subkategorie Datenschutz befasst sich mit Risiken, die aus Verstößen gegen gesetzliche Vorschriften zum Datenschutz resultieren. Im Zusammenhang mit datenschutzrechtlichen Verstößen können hohe Bußgelder erhoben werden, die sich am Konzernumsatz orientieren. Die LEG begegnet diesem Risiko über verschiedene Maßnahmen, um Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkung des Risikos zu mindern, etwa die Umsetzung eines Gesamtkonzeptes zum Datenschutz sowie eine Auslagerung von IT-Prozessen in ein externes Rechenzentrum.

Haftungs-/Versicherungsrisiken

Die Subkategorie Haftungs- und Versicherungsrisiken erstreckt sich unter anderem auf Risiken im Zusammenhang mit gesetzlichen Insiderregeln (Marktmissbrauchsverordnung). Diese sind von allen Mitarbeitern und Organen der LEG einzuhalten. Verstöße bedeuten persönliche Haftung der Betroffenen und Reputationseinbußen der LEG. Darüber hinaus bestehen im Zweifel signifikante Bußgeldrisiken für die LEG. Hieraus kann für die LEG ein relevantes Risiko erwachsen. Informationen über die LEG werden regelmäßig auf ihre Bedeutung für die LEG analysiert und, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, mitunter auch vorsorglich als Insiderinformationen kategorisiert. Sofern Informationen tatsächlich unter die Kategorie Insiderinformationen fallen, werden diese nur einem besonderen Teilnehmerkreis kommuniziert und die Teilnehmer ausdrücklich auf die Vertraulichkeit hingewiesen. Darüber hinaus werden gesetzlich vorgeschriebene Insiderverzeichnisse geführt und die darauf verzeichneten Personen sowie Personen, bei denen eine Berührung mit Insiderinformationen - sobald diese vorliegen - wahrscheinlich ist, besonders belehrt. Weiterhin ist ein Ad-hoc-Ausschuss eingerichtet, der zum einen mittels eigens dafür angelegter Gruppen-E-Mail-Adresse und entsprechender Telefonverzeichnisse ständig erreichbar ist, um kurzfristige Entwicklungen zu diskutieren, und sich zum anderen regelmäßig trifft, um Projektthemen und andere grundsätzliche, die Ad-hoc-Pflicht der LEG betreffende Themen zu besprechen. Schließlich sind technische Maßnahmen eingeleitet, um die technische Veröffentlichung von Ad-hoc-Meldungen jederzeit zu gewährleisten. Letztlich hat sich die LEG mit einer Basisversicherung gegen etwaige wertpapierhandelsrechtliche Ansprüche abgesichert.

Weiterhin existieren im immobilienspezifischen Kontext Risiken zur Haftung bei Bergschäden an einzelnen Gebäuden. Gemäß Gutachten besteht im konkreten Fall lediglich ein Restrisiko für das Eintreten eines entsprechenden Schadens. Weiterhin bestehen in diesem Zusammenhang Ansprüche gegenüber dritten Beteiligten, welche gegebenenfalls vor der LEG haften könnten.

Hauptkategorie I: Informations- und Kommunikationstechnik

Die Hauptkategorie Informations- und Kommunikationstechnik bezieht sich auf Risiken, welche aus IT-Prozessen innerhalb der LEG entstehen. In dieser Kategorie ist die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken unverändert. IT-Anwendungen und -systeme sind für eine reibungslose Unterstützung der LEG-Geschäftsprozesse essenziell. Lösungen im Eigenbetrieb werden daher durch entsprechende redundante Komponenten abgesichert. Sind IT-Services ausgelagert, so wird über Service-Level-Vereinbarungen mit dem Dienstleister deren Verfügbarkeit sichergestellt. Aufgrund der steigenden Bedrohungslage durch Cyberkriminelle hat die LEG neben den bereits etablierten IT-Sicherheitsmaßnahmen (z.B. Penetrationstests) umfangreiche weitere Maßnahmen (u.a. Compromise Assessment) implementiert. Durch diese wird das Risiko von Cyberangriffen oder von Zugriffen durch Unbefugte deutlich reduziert, wenngleich nicht vollständig ausgeschlossen.

Systemsicherheit / Technologie

Die Subkategorie Systemsicherheit / Technologie stellt insbesondere auf Risiken ab, die sich aus dem Ausfall von Hard- oder Software ergeben. Mittels eines Notfallrechenzentrums können die Auswirkungen einer IT-bedingten Betriebsunterbrechung minimiert werden.

Hauptkategorie J: Projektgeschäft

Die Hauptkategorie Projektgeschäft bildet Sachverhalte ab, die aus der Umsetzung von Bauprojekten oder dem Betrieb von Tochtergesellschaften erwachsen. Angesichts eines gegenwärtig wenig attraktiven Verhältnisses von Baukosten zu künftigen Mieterlösen hat die LEG das Projektgeschäft eingestellt. Bereits angelaufene Projekte werden plangemäß realisiert. In dieser Kategorie ist die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken nahezu unverändert.

Subkategorie: Kaufmännisches Projektgeschäft

Das Projektgeschäft der LEG erfolgt unter Wirtschaftlichkeitsaspekten. Veränderungen in den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen können ein Projekt unattraktiv machen. Die Einstellung eines Projekts kann dazu führen, dass behördliche Auflagen verletzt werden. In der Folge kann es auf Basis wirtschaftlicher Abwägungen sinnvoller sein, Geldauflagen, Strafzahlungen oder Kosten zur Abwendung dieser in Betracht zu ziehen, anstatt Projekte fortzuführen.

Subkategorie: Technisches Projektgeschäft

Die LEG ist Mehrheitsgesellschafter an einem Biomasse-Heizkraftwerk. Aufgrund der technischen Komplexität sind ungeplante Stillstandzeiten möglich, die zu Risiken führen können. Zu diesen Risiken gehören Einnahmeausfälle und ungeplante Reparaturkosten. Zur Vermeidung solcher Risiken werden regelmäßig Revisionen durchgeführt.

Hauptkategorie K: Nachhaltigkeit

Nachhaltigkeitsrisiken beziehen sich auf die potenziell negativen Auswirkungen, die das Geschäftsmodell der LEG auf Umwelt und Gesellschaft hat. Diese Sachverhalte manifestieren sich folglich in Schäden, die Dritten entstehen und sich monetär allenfalls indirekt über etwaige Haftungsverpflichtungen auf die LEG auswirken. In dieser Kategorie ist die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken nahezu unverändert.

Die Hauptkategorie Nachhaltigkeit weist in ihren Subkategorien keine Einzelrisiken auf, welche im Betrachtungszeitraum die quantitative Wesentlichkeitsgrenze überschreiten; vielmehr erfolgt die Bewertung von Nachhaltigkeitsrisiken auf qualitativer Basis und ist Bestandteil der nichtfinanziellen Berichterstattung.

Hauptkategorie L: TCFD

Um künftige klimabezogene physische und transitorische Risiken abzufedern, hat die LEG im Jahr 2021 mit der Integration von Risiken im Sinne der Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) in das Risikomanagementsystem begonnen. Die Empfehlungen des internationalen TCFD-Gremiums bieten einen strukturierten Ansatz, um den Klimawandel und seine potenziellen Auswirkungen auf Finanzen, Betrieb und Strategie zu bewerten und offenzulegen. Die TCFD-Risikobewertung der Gruppe umfasst alle Risiken, die sich aus dem Klimawandel (physische Risiken) ergeben. Weiterhin werden Risiken einbezogen, die sich aus dem Wandel zu einer klimafreundlichen Wirtschaft (transitorische Risiken) ergeben. Das Risikopotenzial wird in quantitativer Größenordnung erfasst. Ebenso werden TCFD-Risiken im Rahmen der quartalsweisen Risikoberichterstattung an den Vorstand wie auch den Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats berichtet. Die Integration der entsprechenden Risikomaßnahmen wird kontinuierlich ausgebaut. In dieser Kategorie ist die Risikosituation mit Blick auf Anzahl und Bewertung der Risiken nahezu unverändert.

Im Hinblick auf die Risiken des Klimawandels geht die LEG davon aus, dass der Klimawandel und die sich ändernden Wetterbedingungen langfristig zu physischen Risiken führen werden. Um mögliche Risiken für die Bestandsgebäude aufgrund des Klimawandels besser einschätzen zu können, hat die LEG mithilfe einer renommierten Software eine umfassende Analyse über die Gefährdungslage der einzelnen Gebäude durchgeführt. Die Erkenntnisse hieraus versetzen die LEG in die Lage, entsprechende Maßnahmen zur Verringerung der Risiken zu ergreifen. Akute Risiken wie Extremwetter sind in der Regel durch entsprechende Gebäudeversicherungen abgedeckt. Hier besteht das Risiko von steigenden Versicherungsprämien, Selbstbehalten und Entschädigungshöchstgrenzen oder einem möglichen Wegfall der Versicherbarkeit einzelner Risiken. Grundsätzlich beobachtet LEG kontinuierlich die Entwicklung der physischen und transitorischen Risiken. Weiter können sich technologische Risiken aufgrund disruptiver/neuer technologischer Entwicklung ergeben, z.B. durch die Substitution von Öl- und Gasheizungen durch grüne bzw. klimaneutrale Lösungen. Ebenso können veränderte Marktpreise für Produkte und Dienstleistungen sowie geringere Materialverfügbarkeiten ein Risiko darstellen.

Chancenberichterstattung

Zusätzlich zu den im Risikoteil erläuterten Chancen werden nachfolgend weitere wesentliche Chancen der LEG aufgeführt. Diese werden mittel- bis langfristig (im Rahmen des fünfjährigen Planungshorizonts) ein wesentlicher Treiber für die weitere Ergebnisentwicklung sein.

Der Immobilienbestand zum 31. Dezember 2023 umfasste 166.546 Wohneinheiten, 1.550 Gewerbeeinheiten sowie 46.621 Garagen und Stellplätze. Die LEG zählt somit zu den führenden börsennotierten Bestandshaltern von Wohnimmobilien in Deutschland. Der regionale Schwerpunkt liegt weiterhin in Nordrhein-Westfalen. Darüber hinaus ist die LEG in den Bundesländern Niedersachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg präsent. Das nachhaltig wertorientierte Geschäftsmodell verbindet die Interessen von Aktionären und Mietern. Die Strategie der LEG hat zum Ziel, ihr Geschäftsmodell unter Berücksichtigung der externen Rahmenbedingungen zukunftsfähig aufzustellen und die Interessen aller wesentlichen Stakeholder zu berücksichtigen. Die Strategie ruht auf drei Säulen: Optimierung des Kerngeschäfts, Ausbau der Wertschöpfungskette sowie Konsolidierung und Optimierung der Bewirtschaftungsplattform. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wächst weiterhin, während das Angebot bezahlbaren Wohnraums deutlich zurückgeht.

In der Vergangenheit stand die Ausschöpfung von Skaleneffekten durch selektives, externes Wachstum deutlich stärker im Fokus der LEG. Als Reaktion auf ein verändertes Makroumfeld reagierte die LEG bereits im Geschäftsjahr 2022 mit strategischen Anpassungen und stellte ab Oktober 2022 ihre Akquisitionstätigkeiten vollständig ein. Bei einer Verbesserung der Rahmenbedingungen besteht jedoch die Flexibilität, den Wachstumsmodus wieder aufzunehmen. Die wesentlichen Faktoren für das zurückgestellte Transaktionsgeschäft sind die folgenden:

Trotz zunehmender Knappheit bezahlbaren Wohnraums, verstärkt durch zurückgehende Neubauaktivitäten und starke Zuwanderung, führen die Unsicherheiten an den Finanzmärkten zu einer hohen Investitionsrückhaltung sowohl nationaler als auch internationaler Investoren. Angesichts der erheblichen zur Investition in Europäische Immobilien eingeworbenen Kapitalien ist jedoch nur von einem temporären Verzicht auf Investitionen und unverändert hohem Interesse an deutschen Wohnimmobilien als Assetklasse auszugehen.

Die LEG sieht sich sehr gut positioniert und weist ein kontinuierliches Mietwachstum oberhalb des Marktdurchschnitts auf. Diese Entwicklung spiegelt die Qualität des Immobilienbestands, die hohe Bewirtschaftungskompetenz sowie die Resilienz gegenüber Konjunkturschwankungen wider. Im frei finanzierten Wohnraum sind regelmäßige Mietspiegelanpassungen, Anpassungen an Marktmieten unter anderem in Neuvermietungen und wertsteigernde Investitionen als wesentliche Wachstumstreiber zu betrachten. Im preisgebundenen Bestand werden in regelmäßigen Abständen, entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und Erhöhungsrestriktionen, Anpassungen der Kostenmieten durchgeführt. In 2028 läuft für einen großen Teil der preisgebundenen Bestände die Bindung aus, sodass sich mittelfristig weitere Mieterhöhungspotenziale bieten. Eine zusätzliche Chance besteht in der Erhöhung der Vermietungsquote auf vergleichbarer Fläche.

Gerade die Herausforderungen, die sich für die deutsche Wohnimmobilienwirtschaft aus dem deutschen Klimaschutzgesetz ergeben, bieten erhebliche Chancen für die LEG. Die LEG hat im Jahr 2021 einen Klimapfad zur Erreichung der Klimaneutralität im Jahr 2045 - gemäß dem Klimaschutzgesetz - veröffentlicht und drei Treiber dazu identifiziert: (1) die energetische Sanierung, (2) den Ausbau und Einsatz grüner Energie sowie (3) Beiträge der Mieter durch verantwortungsvolles Handeln. Zur Umsetzung dieser Treiber ist die LEG unterschiedliche strategische Partnerschaften eingegangen, um einen innovativen Lösungsansatz zu entwickeln und sich dadurch auch als externer Lösungsanbieter für nachhaltige Geschäftsmodelle zu positionieren. Darüber hinaus verfügt die LEG bereits heute sowohl über ein Netzwerk von Handwerkern und damit auch über entsprechende Kapazitäten als auch über das Know-how zur Umsetzung dieser Projekte. Dies wird ein Hauptdifferenzierungsfaktor für Immobilieneigentümer werden. Für die LEG bieten sich hierdurch nicht nur Chancen zur Verbesserung des eigenen Bestands, sondern perspektivisch auch Geschäftschancen, da nicht alle Immobilienhalter ihre Bestände in die Klimaneutralität führen können. Die positive Entwicklung des von der LEG zusammen mit dem österreichischen Bauunternehmen Rhomberg bereits Anfang 2022 gegründeten Joint Ventures RENOWATE zur seriellen Sanierung von Bestandsgebäuden bestätigt diesen Ansatz. So wurden im Bestand der LEG schon mehr als 200 Wohneinheiten angegangen. Darüber hinaus konnte RENOWATE bereits drei externe Kunden in Deutschland gewinnen und expandiert aktuell nach Österreich und in die Schweiz. Im Jahr 2023 entstand termios als gemeinsames Projekt von LEG, Oventrop und mantro, um durch einen adaptiven hydraulischen Abgleich permanent den Einsatz bestehender Heizanlagen mit KI-gesteuerten Thermostaten zu optimieren. Mit einem geringen Kapitaleinsatz pro Wohnung können hierbei bis zu 30 % Energie eingespart werden. Seit dem laufenden Geschäftsjahr 2024 werden erste Modelle des Thermostats erprobt. Das Joint Venture dekarbo, welches gemeinsam mit der Klimatechnikfirma Soeffing gegründet wurde, ist spezialisiert auf die schnelle und kostengünstige Installation von Luft-Luft-Wärmepumpen und schafft einen wesentlichen Hebel zur grünen Transformation der Heizungsanlagen in den LEG-Beständen.

Daneben erwartet die LEG auch Chancen aus der Digitalisierung. Eine effiziente und professionelle Bewirtschaftung der Bestände wird ein maßvolles Niveau an Nebenkosten für die Mieter bedeuten und damit auch zunehmend ein Zufriedenheits- und Unterscheidungskriterium für bestehende Mieter und potenzielle Mietinteressenten werden. Die LEG sieht sich hier mit ihren Digitalisierungsangeboten wie dem digitalen Mietvertrag oder dem Einsatz von RPA (Robotics Process Automation)-Lösungen sowie ihrem im Jahr 2021 gegründeten digitalen Start-up Youtilly gut aufgestellt. Weitere Effizienzgewinne können durch die Implementierung von KI in geeigneten Prozessen gehoben werden.

Zusammenfassung der Chancenlage

Die aufgeführten Chancen bieten über den zugrunde liegenden Prognosezeitraum hinaus Möglichkeiten für die LEG. Insbesondere die Thematiken Digitalisierung/Robotic Process Automation und Klimaneutralität (u.a. energetische Sanierung, Ausbau und Einsatz grüner Energie) werden mittel- und langfristig als Chance angesehen. Zudem ermöglichen strategische Partnerschaften zur Entwicklung von Innovationen die Positionierung als externer Anbieter für nachhaltige Geschäftsmodelle. Sofern sich zusätzlich zu den prognostizierten Entwicklungen Chancen ergeben oder diese schneller als erwartet eintreten sollten, kann dies positive Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG haben.

Insgesamt hat sich die Chancenlage der LEG im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert.

Prognosebericht der LEG NRW

Geschäftsentwicklung

Die LEG NRW schloss das Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 245.510 Tsd. Euro ab. Das positive Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus den Erträgen aus der Einbringung von Anteilen an der LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH in die LEG Grundstücksverwaltung GmbH in Höhe von 502.358 Tsd. Euro. Damit und mit den Erträgen aus der Gewinnabführung in Höhe von 130.524 Tsd. Euro konnten die Verlustübernahmen der Tochtergesellschaften in Höhe von 459.695 Tsd. Euro sowie die gestiegenen Zinsaufwendungen in Höhe von 158.336 Tsd. Euro kompensiert werden.

Insgesamt erwarten wir für das Geschäftsjahr 2024 auf Basis unserer Planungen und der darin enthaltenen Annahmen ein positives Ergebnis im mittleren zweistelligen Millionenbereich. Im Wesentlichen hängt die geschäftliche Entwicklung von externen Faktoren wie Preissteigerungen und der Verfügbarkeit von Handwerkerleistungen ab. Außerdem wird das Ergebnis stark von den Gewinnabführungen und Verlustübernahmen der Tochtergesellschaften beeinflusst, zu deren Entwicklung auch das veränderte Zinsumfeld beiträgt.

EPRA-Leerstandsquote

Für das Geschäftsjahr erwartete man einen konstanten Leerstand auf vergleichbarer Fläche (Wohnen like-for-like). Die stichtagsbezogene EPRA-Leerstandsquote aller Wohneinheiten per 31.12.2023 lag mit 2,2 % um 0,1 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert und damit weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Ausgehend von einem geringem Leerstand wird für das Geschäftsjahr 2024 mit einem konstanten bzw. leicht rückläufigen Leerstand auf vergleichbarer Fläche gerechnet.

Mietenentwicklung

Für das Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche (Wohnen like-for-like) hatte die LEG NRW einen Anstieg von ca. 3,0 - 3,5 % erwartet. Das tatsächlich erzielte Mietwachstum lag mit 3,6 % (Wohnen like-for-like) somit im oberen Bereich bzw. leicht über dieser Bandbreite. Für das Geschäftsjahr 2024 geht die LEG NRW von einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche (Wohnen like-for-like) von 2,0 - 3,0 % aus.

Instandhaltung und Investitionen

Die LEG NRW nimmt Investitionen in ihren Immobilienbestand vor, um dessen Qualität zu sichern und Chancen zur Erhöhung der Energieeffizienz und zur Wertsteigerung zu nutzen. Für das Geschäftsjahr 2023 wurde ein Rückgang der Investitionen für Instandhaltungen und Modernisierungen prognostiziert. Die tatsächlichen Investitionen lagen mit 48,9 Euro pro qm für Instandhaltungen und Modernisierungen deutlich unter dem Vorjahreswert von 69,4 Euro pro qm und damit innerhalb der prognostizierten Werte von 40 bis 50 Euro pro qm.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird mit einem weiteren Rückgang der Investitionen auf 25 bis 35 Euro pro qm gerechnet.

Die Geschäftsführung geht insgesamt davon aus, dass die für die Gesellschaft gemäß der mittelfristigen Wirtschaftsplanung vorgesehenen wirtschaftlichen Ziele und Ergebnisse erreicht werden.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2023

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss der LEG NRW GmbH

Die LEG NRW GmbH (nachfolgend "LEG NRW") hat ihren Sitz in Düsseldorf und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Düsseldorf (Handelsregisternummer HRB 12200).

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurde nach den Vorschriften des HGB, des GmbH-Gesetzes, unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sowie nach der Bilanzierungsrichtlinie der LEG Immobilien SE aufgestellt. Wir haben die Bilanz um den Posten Verbindlichkeiten aus Vermietung erweitert. Die Erweiterung dient dazu, einen besseren Einblick in die Vermögenslage der Gesellschaft zu erlangen.

Die LEG NRW ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Jahresabschluss wurde in Euro aufgestellt. Alle Beträge im Anhang werden in Tsd. Euro ausgewiesen.

Die LEG Holding GmbH hat mit Datum vom 5. Dezember 2023 gemäß § 264 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HGB gegenüber der LEG NRW eine Erklärung zur Einstandspflicht abgegeben, mit der sie im Innenverhältnis bereit ist, für die von der LEG NRW zum Abschlussstichtag 31.12.2023 sowie im folgenden Geschäftsjahr eingegangenen Verpflichtungen einzustehen bzw. die Gesellschaft finanziell so auszustatten, dass die LEG NRW stets in der Lage ist, ihren Verpflichtungen gegenüber ihren Gläubigern fristgemäß nachzukommen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

A. Allgemeine Angaben

In der Bilanz und in der Gewinn- und Verlustrechnung sind jeweils die entsprechenden Vorjahresbeträge angegeben.

Die Erstattungen von Versicherungen (2.591 Tsd. Euro) werden im Geschäftsjahr erstmals unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Im Vorjahr haben die Versicherungserstattungen den Aufwand zur Beseitigung von Versicherungsschäden (2.146 Tsd. Euro) gemindert.

Alle anderen Bilanzierungs-, Bewertungs- und Ausweismethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

B. Bilanzierung und Bewertung der Aktivposten

1. Anlagevermögen

Sachanlagen werden bei Zugang mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Zuschüssen bewertet. Sachanlagevermögen mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer wird planmäßig linear abgeschrieben. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Sollten diese danach wieder in ihren Werten gestiegen sein, unterliegen Posten des Anlagevermögens der Wertaufholung, maximal bis zu ihren fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen nach der linearen Methode pro rata temporis über die jeweilige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.

Die Nutzungsdauern der Wohngebäude (Basis 80 Jahre) und Geschäftsbauten (Basis 30-60 Jahre) werden je nach technischem Zustand der jeweiligen Vermögensgegenstände festgelegt.

Aktivierte Modernisierungskosten werden generell nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer in der Regel mit 50 Jahren ab Modernisierungsende festgelegt.

Die Nutzungsdauer von technischen Anlagen und Maschinen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung (Basis 3-23 Jahre) richtet sich nach den individuellen wirtschaftlichen Nutzungsdauern der jeweiligen Vermögensgegenstände.

Die Anlagen im Bau sowie die Bauvorbereitungskosten werden mit den angefallenen Bau- und Grundstückskosten bewertet.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden im Geschäftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als sonstige betriebliche Aufwendungen erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand 250,00 Euro nicht übersteigen.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden im Geschäftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als Abschreibung erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand mehr als 250,00 Euro und bis zu 800,00 Euro betragen. Im Anlagenspiegel werden diese Vermögensgegenstände als Zugang und Abgang der Anschaffungs- und Herstellungskosten und bei den Abschreibungen als Zuführung und Abgang gezeigt.

Finanzanlagen werden bei Zugang mit den Anschaffungskosten bewertet. Liegt eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vor, werden sie auf den am Abschlussstichtag beizulegenden, niedrigeren Wert außerplanmäßig abgeschrieben.

Das Wahlrecht zur außerplanmäßigen Abschreibung bei vorübergehender Wertminderung wurde nicht ausgeübt. Soweit Wertminderungen nicht mehr bestehen, wird dem Wertaufholungsgebot nach § 253 Abs. 5 HGB Rechnung getragen.

Beteiligungen an Gesellschaften werden unter den Finanzanlagen ausgewiesen, sofern die Beteiligungen dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb durch Herstellung einer dauernden Verbindung zu jenem Unternehmen zu dienen.

Beteiligungen an Genossenschaften werden gemäß § 271 Abs. 1 HGB unter den sonstigen Ausleihungen ausgewiesen.

Ausleihungen werden zum Nennwert bilanziert.

2. Umlaufvermögen

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke sind zu Anschaffungs-, Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert zum Abschlussstichtag bewertet. Fremdkapitalzinsen und Eigenleistungen wurden nicht aktiviert.

Bei den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebskosten zu Anschaffungskosten - vermindert um Bewertungsabschläge - ausgewiesen.

Andere Vorräte stellen Ölbestände dar, die mit dem FIFO-Verfahren bewertet werden.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert, sofern Abzinsungen nicht erforderlich sind. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Forderungen gegen verbundene und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden unsaldiert ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert ausgewiesen.

3. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

C. Bilanzierung und Bewertung der Passivposten

1. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

Eigene Anteile werden offen vom gezeichneten Kapital abgesetzt.

2. Rückstellungen

Rückstellungen sind entsprechend §§ 249, 253 Abs. 1 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet, der erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, ungewisse Verpflichtungen und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von länger als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Rückstellungen für Pensionen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method, PUC-Methode) unter Berücksichtigung der Heubeck-Richttafeln 2018 G bewertet. Die Rückstellungen für Pensionen werden mit dem von der Deutschen Bundesbank im Monat Dezember 2023 veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre abgezinst, der sich bei einer pauschal angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 S. 2 HGB).

Der Bewertung liegen die folgenden wesentlichen versicherungsmathematischen Parameter zugrunde:

Erfolgsauswirkungen aus einer Änderung des Diskontierungszinssatzes werden im Finanzergebnis erfasst.

Die Rückstellungen für Verpflichtungen aus Jubiläumsverpflichtungen werden nach versicherungsmathematischen Berechnungsverfahren (PUC-Methode) sowie grundlegenden Annahmen der Berechnung gemäß den Heubeck-Richttafeln 2018 G bewertet. Dabei werden fristenkongruente durchschnittliche Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre bei einer pauschal angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren angesetzt.

Der Bewertung liegen die folgenden durchschnittlichen Marktzinssätze zugrunde:

Erfolgsauswirkungen aus einer Änderung des Diskontierungszinssatzes werden im Finanzergebnis erfasst.

3. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung beinhalten unter anderem noch nicht gezahlte Beträge aus der Abrechnung von Betriebskosten. Die erhaltenen Anzahlungen enthalten Vorauszahlungen für umlagefähige Betriebskosten. Fremdwährungsforderungen oder -verbindlichkeiten bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

4. Ertragsteuern

Die Gesellschaft ist als Organträgerin Schuldnerin für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag der ihr zugehörigen Organgesellschaften. Tatsächliche und latente Steuern der Organgesellschaften sind vollständig im Jahresabschluss der Organträgerin auszuweisen, da sie allein die Besteuerungsfolgen treffen. Dementsprechend werden die temporären Differenzen der Organgesellschaften im Abschluss der Gesellschaft erfasst.

Latente Steuern werden auf zeitliche Unterschiede in den Bilanzansätzen der Handelsbilanz und der Steuerbilanz angesetzt, sofern sich diese in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern auf die bestehenden körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge sowie auf steuerliche Zinsvorträge im Sinne des § 4h EStG i.V.m. § 8a KStG gebildet, soweit innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Verlustverrechnung zu erwarten ist oder ein Überhang von passiven latenten Steuern vorliegt.

Im Falle eines Aktivüberhangs der latenten Steuern zum Bilanzstichtag wird von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Gebrauch gemacht. Ein passiver Überhang wird nach § 274 Abs. 1 S. 1 HGB angesetzt.

Der Berechnung der latenten Steuern liegt folgender Steuersatz zugrunde:

Die Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz, die zu aktiven latenten Steuern führen, entfallen neben steuerlichen Verlustvorträgen im Wesentlichen auf folgende Bilanzposten:

1. Immaterielle Vermögensgegenstände

2. Grundstücke und Gebäude

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

4. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

5. Pensionsrückstellungen

6. Sonstige Rückstellungen

7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

8. Sonstige Verbindlichkeiten

Die Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz, die zu passiven latenten Steuern führen, entfallen im Wesentlichen auf folgende Bilanzposten:

1. Grundstücke und Gebäude

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

4. Sonstige Rückstellungen

5. Finanzinstrumente

Das Wahlrecht gemäß § 254 HGB zur Bildung von Bewertungseinheiten wird ausgeübt, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind. Soweit während der Laufzeit der Sicherungsbeziehungen von einem vollständigen Ausgleich der Wertänderungen auszugehen ist, bleiben die gegenläufigen Änderungen der beizulegenden Zeitwerte von Grund- und Sicherungsgeschäften bilanziell und ergebnismäßig unberücksichtigt (Einfrierungsmethode). Soweit die Voraussetzungen für Bewertungseinheiten mit den jeweiligen Grundgeschäften nicht erfüllt sind, erfolgt die Bilanzierung nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen.

III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

A. Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens sind in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt.

Sachanlagen

Im Geschäftsjahr wurden Zuschreibungen auf Grundstücke und auf Gebäude wie folgt vorgenommen:

Im Geschäftsjahr wurden Zugänge in Höhe von 8.142 Tsd. Euro (Vorjahr: 16.259 Tsd. Euro) für aktivierte Modernisierungs- oder Großinstandsetzungsmaßnahmen erfasst.

Finanzanlagen

Die Zusammensetzung der Anteile an verbundenen Unternehmen, die dazu bestimmt sind, dem eigenen Geschäftsbetrieb durch Herstellung einer dauernden Verbindung zu jenem Unternehmen zu dienen, ist der Anlage 3 zum Anhang zu entnehmen.

Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen aufgrund dauernder Wertminderung von 105.765 Tsd. Euro auf Ausleihungen (Vorjahr: 149.792 Tsd. Euro auf Anteile und Ausleihungen) aufgrund eines durchgeführten Werthaltigkeitstests vorgenommen.

Im Geschäftsjahr wurden Zuschreibungen in Höhe von 147.480 Tsd. Euro auf Anteile und Ausleihungen an der LEG Grundstücksverwaltung GmbH sowie in Höhe von 5.519 Tsd. Euro auf Anteile an der LEG Bauen GmbH auf Grund eines durchgeführten Werthaltigkeitstests vorgenommen.

Im Berichtsjahr wurden die Anteile an der LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH in Höhe von 3.758 Tsd. Euro zum 31. Dezember 2023 in die LEG Grundstücksverwaltung GmbH gegen Gewährung neuer Anteile eingebracht. Die Einbringung erfolgte zum Zeitwert. Der Einbringungswert beträgt 506.116 Tsd. Euro. Insgesamt ergibt sich aus der Einbringung ein sonstiger betrieblicher Ertrag in Höhe von 502.358 Tsd. Euro. Die Entwicklung der Finanzanlagen ist im Anlagenspiegel in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt.

2. Umlaufvermögen

Unter den unfertigen Leistungen sind ausschließlich noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten erfasst. Es wurden insgesamt Bewertungsabschläge in Höhe von -3.404 Tsd. Euro (Vorjahr: -2.282 Tsd. Euro) berücksichtigt. Darauf entfallen im Wesentlichen Bewertungsabschläge für Leerstand in Höhe von -2.036 Tsd. Euro (Vorjahr: -1.085 Tsd. Euro) sowie für erwartete spätere Zahlungsausfälle in Höhe von -749 Tsd. Euro (Vorjahr: -675 Tsd. Euro). Den unfertigen Leistungen stehen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen gegenüber, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen werden.

Die anderen Vorräte beinhalten Ölbestände von 12 Tsd. Euro (Vorjahr: 29 Tsd. Euro).

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Nach Einführung des konzernweiten Inhouse-Cash werden die Banksalden von Konten einer Geschäftsbank täglich übertragen und als Forderung gegen verbundene oder als Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen.

Der Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultiert im Wesentlichen aus dem Inhouse-Cash.

Die sonstigen Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen im Wesentlichen die Gewinnabführungen von den Tochtergesellschaften.

Sonstige Vermögensgegenstände betreffen im Wesentlichen mit 128.000 Tsd. Euro (Vorjahr: 40.000 Tsd. Euro) Kündigungsgelder sowie Forderungen aus Steuern in Höhe von 9.255 Tsd. Euro (Vorjahr: 9.795 Tsd. Euro).

Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

3. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind verschiedene, zeitlich abgegrenzte Aufwandsposten enthalten.

Im Wesentlichen betrifft es für 2023 abgegrenzte Betriebskosten, Kapitalkosten und Erbbauzinsen in Höhe von 109 Tsd. Euro (Vorjahr: 14 Tsd. Euro).

4. Eigenkapital

Die Eigenkapitalgliederung ist aus der Bilanz ersichtlich.

Die anderen Gewinnrücklagen bestehen mit 22.009 Tsd. Euro aus freien Rücklagen und mit 5.248 Tsd. Euro aus den Veränderungen, die sich aus den Regelungen des Handelsgesetzbuches und des Einführungsgesetzes zum Handelsgesetzbuch in Zusammenhang mit den Anpassungen durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) im Rahmen der erstmaligen Anwendung zum 1. Januar 2010 ergeben haben.

Im Bilanzgewinn ist ein Gewinnvortrag in Höhe von 826.818 Tsd. Euro (Vorjahr: 826.818 Tsd. Euro) enthalten.

Gemäß § 253 Abs. 6 S. 2 HGB besteht ein ausschüttungsgesperrter Betrag in Höhe von 1.019 Tsd. Euro (Vorjahr: 5.404 Tsd. Euro). Zum Bilanzstichtag übersteigen die frei verfügbaren Rücklagen den ausschüttungsgesperrten Betrag von 1.187 Tsd. Euro (Vorjahr: 6.342 Tsd. Euro), so dass die Ausschüttungssperre nicht zur Anwendung kommt.

5. Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen

Zum Bilanzstichtag ergeben sich Rückstellungen für Pensionen gemäß § 253 Abs. 6 HGB in Höhe von 102.531 Tsd. Euro (Vorjahr: 105.988 Tsd. Euro). Diese liegen um 1.019 Tsd. Euro (Unterschiedsbetrag) unter dem Bewertungsansatz für Pensionsrückstellungen, der sich zum 31. Dezember 2023 bei Anwendung des 7-Jahres-Durchschnittszinssatzes ergeben hätte.

Der Unterschiedsbetrag zum 31. Dezember 2023 in Höhe von 1.019 Tsd. Euro (Vorjahr: 6.342 Tsd. Euro) unterliegt einer Ausschüttungssperre gemäß § 253 Abs. 6 S. 2 HGB. Allerdings erfolgt die Abführung des Gewinns im Rahmen der steuerlichen Organschaft ohne Annahme einer analogen Anwendung des § 301 S. 1 AktG; somit kommt die Ausschüttungssperre nicht zur Anwendung.

Die Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen in Höhe von 1.856 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.864 Tsd. Euro) sind im Finanzergebnis unter dem Posten "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthalten.

Die LEG NRW hat am 27. Dezember 2006 gegenüber der LEG Management GmbH, der LEG Wohnen NRW GmbH, der LEG Bauen GmbH und der LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH die befreiende Schuldübernahme für alle Versorgungsverpflichtungen erklärt. Daher werden Pensionsrückstellungen in Höhe von 31.867 Tsd. Euro (Vorjahr: 34.304 Tsd. Euro) bei der LEG NRW für diese Mitarbeiter ab diesem Zeitpunkt bilanziert.

Steuerrückstellungen

Für Körperschaft- und Gewerbesteuer wurde zum 31. Dezember 2023 eine Steuerrückstellung in Höhe von 1.884 Tsd. Euro ausgewiesen (Vorjahr: 3.715 Tsd. Euro).

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

6. Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, die Sicherung dieser Verbindlichkeiten durch Pfandrechte und die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten der Bilanz sind in der Anlage 2 zum Anhang dargestellt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen mit 14.500 Tsd. Euro (Vorjahr: 16.500 Tsd. Euro) ein von der Stiftung Dein Zuhause hilft an die LEG NRW ausgereichtes Darlehen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Die Verbindlichkeiten aus Darlehen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen von der LEG Immobilien SE ausgereichte Ausleihungen. Die Darlehensverbindlichkeiten der LEG NRW reduzieren sich insgesamt um 486.152 Tsd. Euro. Diese resultieren im Wesentlichen aus der Tilgung eines Darlehens von der LEG Immobilien SE in Höhe von 588.700 Tsd. Euro. Wesentliche gegenläufige Effekte ergaben sich aus der Gewährung eines Darlehens an die Rheinweg Zweite Grundstücksgesellschaft mbH in Höhe von 80.000 Tsd. Euro und an die LEG Vierte Grundstücksverwaltungs GmbH in Höhe von 42.000 Tsd. Euro.

Die Verbindlichkeiten aus Inhouse-Cash bestehen im Wesentlichen mit 1.001.376 Tsd. Euro gegenüber der LEG Immobilien SE.

Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen die Verlustübernahmen aufgrund eines bestehenden Gewinnabführungsvertrags.

7. Passive latente Steuern

Zum 31. Dezember 2023 beträgt der Saldo aus aktiven und passiven latenten Steuern -32.415 Tsd. Euro. Der Saldo ergibt sich aus der Verrechnung von 127.339 Tsd. Euro passive latente Steuern und 94.924 Tsd. Euro aktive latente Steuern.

8. Finanzinstrumente

Die Gesellschaft setzt derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Die mit den Derivaten zu Bewertungseinheiten zusammengefassten Grundgeschäfte betreffen Darlehensverbindlichkeiten, deren variable Verzinsung an den 3-Monats-EURIBOR gebunden ist. Die zur Sicherung verwendeten Zinsswaps haben eine Restlaufzeit bis zum 31. März 2028. Der Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten unterliegt klar definierten Vorgaben und strengen internen Kontrollen.

Die ökonomisch eingegangenen Sicherungsbeziehungen werden dabei im Rahmen der Bilanzierung durch sog. Mikro-Hedges abgebildet. Dabei wird sichergestellt, dass die wertbestimmenden Faktoren (Nominalwert, Laufzeit, Zinstermine, variabler Zinssatz) bei Grundgeschäft und Sicherungsinstrument übereinstimmen. Die einzelnen Hedge-Beziehungen werden daher jeweils über die gesamte Sicherungsperiode als wirksam (critical terms match und ggf. Dollar-Offset-Methode) eingestuft. Verlustspitzen, die bei der retrospektiven Effektivitätsmessung festgestellt werden, werden sofort in voller Höhe erfolgswirksam als Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebucht. Gleiches gilt für negative Startwerte von neu abgeschlossenen Zinsswaps zum Designationszeitpunkt.

Soweit sich während der Laufzeit der Sicherungsbeziehungen die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft nicht ändern und von einem vollständigen Ausgleich der Wertänderungen auszugehen ist, bleiben die gegenläufigen Änderungen der beizulegenden Zeitwerte von Grund- und Sicherungsgeschäften bilanziell und ergebnismäßig unberücksichtigt (Einfrierungsmethode). Die Effektivität der Sicherungsbeziehung wird zu jedem Bilanzstichtag prospektiv und retrospektiv festgestellt.

Sämtliche Zinsswaps sowie Darlehensverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung im Besitz der Gesellschaft können gemäß § 254 HGB zu Bewertungseinheiten zusammengefasst werden.

Das Volumen der abgeschlossenen Sicherungsgeschäfte ergibt sich aus der folgenden Übersicht der Nominalwerte:

Der beizulegende Zeitwert entspricht grundsätzlich dem Marktwert der derivativen Finanzinstrumente, soweit dieser verlässlich feststellbar ist. Liegt ein verlässlich feststellbarer Marktwert nicht vor, wird der beizulegende Zeitwert aus dem Marktwert gleichartiger derivativer Finanzinstrumente abgeleitet oder mit Hilfe allgemein anerkannter Bewertungsmethoden bestimmt, hierzu zählt z.B. die Discounted-Cash-Flow-Methode. Dies erfolgt u.a. unter Berücksichtigung marktgerechter Zinsstrukturkurven. Der beizulegende Zeitwert der Finanzderivate stellt sich wie folgt dar:

Die negative Wertänderungen der Darlehensverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung wird durch die positive Entwicklung des beizulegenden Zeitwerts des Zinsswaps ausgeglichen. Der Rückgang des beizulegenden Zeitwertes des Zinsswaps von 5.975 Tsd. Euro auf 3.241 Tsd. Euro ist im Wesentlichen auf das veränderte Zinsniveau zurückzuführen.

Als Rückstellung für drohende Verluste sind zum 31. Dezember 2023 142 Tsd. Euro aus den Verlustspitzen der retrospektiven Effektivitätsmessung angesetzt (Vorjahr: 0 Tsd. Euro).

B. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt.

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

Die periodenfremden Erträge umfassen die Erträge aus Anlagenverkäufen, Erträge aus Zuschreibungen, Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, übrige Erträge (90 Tsd. Euro; Vorjahr: 100 Tsd. Euro) und die Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind als außergewöhnliche Erträge die Erträge aus Einbringung der Beteiligung an der LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH mit 502.358 Tsd. Euro und die Erträge aus der Zuschreibung einer Ausleihung an die LEG Grundstücksverwaltung GmbH mit 130.671 Tsd. Euro enthalten.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:

Im Personalaufwand in Höhe von 128 Tsd. Euro (Vorjahr: 6.817 Tsd. Euro) sind im Wesentlichen Sozialabgaben und Beiträge an den Pensionssicherungsverein und eine Versorgungskasse enthalten.

Die Abschreibungen enthalten keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen (Vorjahr: 698 Tsd. Euro).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die periodenfremden Aufwendungen mit 307 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) umfassen im Wesentlichen die Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens.

Die Konzernaufwendungen enthalten im Wesentlichen die Dienstleistungen der LEG Management GmbH mit 2.392 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.818 Tsd. Euro), der LEG Consult GmbH mit 566 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.728 Tsd. Euro), der LEG Solution GmbH mit 347 Tsd. Euro (Vorjahr: 542 Tsd. Euro) und mit 1.801 Tsd. Euro (Vorjahr: 7.354 Tsd. Euro) Kostenerstattungen an Tochtergesellschaften für abgebrochene Neubauprojekte.

Die Beteiligungserträge beinhalten im Wesentlichen die Erträge aus der Gewinnabführung der AVW Assekuranzvermittlung GmbH & Co. KG, Bosau, in Höhe von 5.340 Tsd. Euro (Vorjahr: 3.763 Tsd. Euro).

Die Erträge aus Gewinnabführungsverträgen in Höhe von 130.524 Tsd. Euro (Vorjahr: 106.370 Tsd. Euro) resultieren vorwiegend aus der Gewinnabführung von der LEG Wohnen GmbH, der Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH, der LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH, der LEG Rheinland Köln GmbH, der Wohnungsgesellschaft Münsterland mbH, der LEG Management GmbH, der LEG Wohnen NRW GmbH, der WohnServicePlus GmbH, der Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH, der SW Westfalen Invest GmbH, der LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH, der Grundstücksgesellschaft DuHa mbH, der Noah Asset 4 GmbH, der Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH, der LEG Fünfte Grundstücksverwaltung GmbH, der LCS Consulting und Service GmbH, der LEG Solution GmbH und der GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau GmbH.

Die Zinserträge in Höhe von 26.474 Tsd. Euro (Vorjahr: 16.809 Tsd. Euro) resultieren im Wesentlichen aus dem Cash Management und aus der Verzinsung der Bankguthaben. Die Verzinsung von Forderungen aus dem Cash Management und des Inhouse-Cash erfolgte mit dem 1-Monats-EURIBOR.

Die Abschreibungen auf Finanzanlagen in Höhe von 105.765 Tsd. Euro (Vorjahr: 149.792 Tsd. Euro) betreffen im Wesentlichen außerplanmäßige Abschreibungen aufgrund einer dauernden Wertminderung der Ausleihungen an die LEG Niedersachsen GmbH in Höhe von 79.824 Tsd. Euro, der Ausleihungen an die LEG Rhein-Neckar GmbH in Höhe von 21.872 Tsd. Euro, der Ausleihungen an die Wohngelegenheit Mitte GmbH in Höhe von 2.872 Tsd. Euro und der Ausleihungen an die Calor Carree GmbH in Höhe von 1.197 Tsd. Euro. Sie stellen gleichzeitig außergewöhnliche Aufwendungen im Sinne des § 285 Nr. 31 HGB dar.

In den Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind insgesamt 1.866 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.868 Tsd. Euro) aus der Aufzinsung von Rückstellungen mit einer Laufzeit von über einem Jahr enthalten. Die Verzinsung aus dem Cash Management und des Inhouse-Cash erfolgt mit 1-Monats-EURIBOR zzgl. einer Marge von 1,5 Prozentpunkten.

Die Aufwendungen aus Verlustübernahmen sin Höhe von 459.695 Tsd. Euro (Vorjahr: 237.579 Tsd. Euro) beinhalten im Wesentlichen die Verlustübernahme von der BRE/GEWG GmbH, von der Gladbau Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, von der LEG Grundstücksverwaltung GmbH, von der LEG Rheinland Köln GmbH, von der LEG Wohnen Bocholt GmbH, von der LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH, von der LEG Zweite Grundstücksverwaltungs GmbH, von der LEG Dritte Grundstücksverwaltungs GmbH, von der LEG Vierte Grundstücksverwaltungs GmbH, von der Wohngelegenheit Nord GmbH, von der Wohngelegenheit Mitte GmbH, von der Wohngelegenheit Süd GmbH, von der LEG Beteiligungsverwaltungs GmbH, von der LEG Achte Grundstücksverwaltungs GmbH, von der LEG Neunte Grundstücksverwaltungs GmbH und von der LEG Consult GmbH.

In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind Erträge für Vorperioden in Höhe von 1.064 Tsd. Euro (Vorjahr: Aufwand -3.851 Tsd. Euro) enthalten. Aus der Anpassung der latenten Steuern resultiert ein Aufwand in Höhe von insgesamt -13.676 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro).

IV. Sonstige Angaben

1. Honorar des Abschlussprüfers

Auf die Angabe des Honorars für Abschlussprüfungsdienstleistungen und für sonstige Leistungen wird gemäß § 285 Nr. 17 HGB verzichtet, da die LEG NRW in den Konzernabschluss der LEG Immobilien SE, Düsseldorf, einbezogen und dort die Angabe gemacht wird.

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen zum 31. Dezember 2023 in Höhe von 65.815 Tsd. Euro (Vorjahr: 74.638 Tsd. Euro). Aus den nachfolgenden Ausführungen wird die Zusammensetzung ersichtlich.

Für Baumaßnahmen im Anlage- und Umlaufvermögen bestehen im Berichtsjahr finanzielle Verpflichtungen für Anlagen im Bau in Höhe von 8.249 Tsd. Euro (Vorjahr: 13.300 Tsd. Euro), davon bestehen Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 62 Tsd. Euro (Vorjahr: 117 Tsd. Euro).

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einem Konzerndienstleistungs- und Umlagevertrag mit dem verbundenen Unternehmen LEG Management GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Bereitstellung der für die Betriebsführung erforderlichen Betriebsmittel einschließlich der entsprechenden Infrastruktur erhält die LEG Management GmbH als Auftragnehmerin eine Vergütung, die auf Basis einer jährlich bei der Auftragnehmerin durchzuführenden Vollkostenrechnung (Ist-Kosten) im Wege einer Umlage ermittelt wird. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2023 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2023 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 2.392 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.818 Tsd. Euro).

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus zwei Konzerndienstleistungs- und Umlageverträgen mit dem verbundenen Unternehmen LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Übernahme der Verwaltung des Immobilienbesitzes der Gesellschaft erhält die LEG Wohnen NRW GmbH als Auftragnehmerin eine pauschale Vergütung. Die Geschäftsbesorgungsverträge sind zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2023 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2023 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 4.750 Tsd. Euro (Vorjahr: 4.727 Tsd. Euro).

Aus Ergebnisabführungsverträgen werden kurzfristige Verluste aus Tochterunternehmen in Höhe von 146.211 Tsd. Euro erwartet, die nur zum Teil durch Gewinne aus Tochterunternehmen in Höhe von 95.787 Tsd. Euro kompensiert werden.

Im Zusammenhang mit dem Kauf von Anteilen an verbundenen Unternehmen bestehen Verpflichtungen aus Put-Optionen, die den Erwerb von Minderheitsanteilen unter bestimmten Bedingungen vorsehen. Die Put-Optionsvereinbarungen räumen dem Stillhalter die Möglichkeit ein, im Falle des Auslösens der Option einen alternativen Käufer zu finden. Auf Basis der aktuellen Vertragsverhältnisse wird das Risiko auf Inanspruchnahme daher als gering eingestuft.

3. Haftungsverhältnisse

Zum Bilanzstichtag bestehen Haftungsverhältnisse aus einer Patronatserklärung in Höhe von 16.089 Tsd. Euro (Vorjahr: 17.409 Tsd. Euro) sowie aus einer Bürgschaft in Höhe von 1.645 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.645 Tsd. Euro). Die Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt, da aufgrund der Wirtschaftsplanung und Liquiditätssituation der Sicherungsnehmer davon auszugehen ist, dass diese ihre darlehensvertraglichen Pflichten erfüllen werden.

4. Geschäfte, die nicht in der Bilanz enthalten sind

Als Treuhandvermögen/-verbindlichkeiten wurden unter der Bilanz Mietkautionen vermerkt.

5. Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr wurden keine Arbeitnehmer beschäftigt.

6. Geschäftsführung

Der Geschäftsführung gehörten an:

Herr Lars von Lackum, Chief Executive Officer (CEO) der LEG Immobilien SE, Düsseldorf

Frau Susanne Schröter-Crossan, Chief Financial Officer (CFO) der LEG Immobilien SE, Krefeld (bis zum 31. März 2023)

Frau Dr. Kathrin Köhling, Chief Financial Officer (CFO) der LEG Immobilien SE, Mülheim an der Ruhr (ab dem 1. April 2023)

Herr Dr. Volker Wiegel, Operativer Vorstand (COO) der LEG Immobilien SE, Düsseldorf

7. Gesamtbezüge der Organmitglieder

Die Geschäftsführer erhalten für ihre Tätigkeit von der Gesellschaft keine Bezüge.

Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung auch aus Altgesellschaften und ihre Hinterbliebenen belaufen sich zum 31. Dezember 2023 auf 1.936 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.026 Tsd. Euro). Die laufenden Bezüge früherer Geschäftsführer bzw. deren Angehörigen betrugen 253 Tsd. Euro (Vorjahr: 231 Tsd. Euro).

8. Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor den Bilanzgewinn in voller Höhe auf neue Rechnung vorzutragen.

9. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nach dem Abschluss des Geschäftsjahres nicht ergeben.

10. Konzernabschluss

Die LEG NRW ist gemäß § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG Immobilien SE und wird in den IFRS Konzernabschluss der LEG Immobilien SE, Düsseldorf, (HRB 92791) einbezogen, welche den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis aufstellt. Die Berichtsgesellschaft nimmt die Befreiung von der Aufstellung eines eigenen Teilkonzernabschlusses gemäß § 291 Abs. 2 HGB in Anspruch.

Der Konzernabschluss der LEG Immobilien SE wird gemäß § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im Unternehmensregister unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.

Entwicklung des Anlagevermögens 2023

Verbindlichkeitenspiegel

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben (31.12.2022)

^*) Im Wesentlichen Grundpfandrechte, darüber hinaus bestehen weitere Sicherungsinstrumente gegenüber den Darlehensgebern.

Anteilsbesitzliste zum 31.12.2023

^* Sofern keine anderen Angaben erfolgen, handelt es sich um das Eigenkapital und das Ergebnis des noch nicht festgestellten handelsrechtlichen Einzelabschlusses zum 31. Dezember 2023. Im Falle des Bestehens eines Ergebnisabführungsvertrags wird ein Null-Ergebnis ausgewiesen.

^** Mittelbare Beteiligung

^*** Befreiung gemäß § 264 Abs. 3 HGB / § 264b HGB

^* Bei den assoziierten Unternehmen handelt es sich um Beteiligungen von Tochterunternehmen im Sinne des § 271 Abs. 1 HGB. Es handelt sich jeweils um das Eigenkapital und das Ergebnis des handelsrechtlichen Einzelabschlusses zum 31. Dezember 2022, bei der dekarbo GmbH sind die Werte der Eröffnungsbilanz dargestellt.

^** Mittelbare Assoziierte Unternehmen

^* Es handelt sich jeweils um das Eigenkapital und das Ergebnis des handelsrechtlichen Einzelabschlusses zum 31. Dezember 2022.

^** Mittelbare Beteiligung

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LEG NRW GmbH, Düsseldorf

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde am 11. August 2024 festgestellt.