BGH II GmbH & Co. KG

Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co.

Hamburg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022

Aktiva

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2022

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Konzernabschluss wurde freiwillig gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt.

Die Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg, ist im Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg unter der Nummer HR A 73340 eingetragen.

Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss umfasst die Muttergesellschaft sowie 58 (Vorjahr: 55) inländische und 16 (Vorjahr: 17) ausländische Tochterunternehmen.

Im Geschäftsjahr 2022 wurden folgende Gesellschaften erstmalig vollkonsolidiert:

Aus den Erstkonsolidierungen in 2022 sind keine Unterschiedsbeträge entstanden.

Folgende Gesellschaft wurde im Berichtsjahr wegen Anwachsung bzw. Liquidation entkonsolidiert:

Aus der Entkonsolidierung der oben aufgeführten Gesellschaften haben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss und dessen Vergleichbarkeit zum Vorjahr ergeben.

Gesellschaften ohne Geschäftstätigkeit oder mit geringem Geschäftsumfang wurden gemäß § 296 Absatz 2 HGB aufgrund ihrer insgesamt untergeordneten Bedeutung nicht in den Konzernabschluss einbezogen.

Gesellschaften mit Weiterveräußerungsabsicht wurden gemäß § 296 Absatz 1 Nr. 3 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen.

Die At Equity-Bewertung der wesentlichen Beteiligungen an assoziierten Unternehmen wurde nach der Buchwertmethode vorgenommen. Es handelt sich um elf (Vorjahr: elf) inländische Gesellschaften und sieben (Vorjahr: sieben) ausländische Gesellschaften. Im Berichtsjahr wurden dreizehn Gesellschaften aufgrund von Unwesentlichkeit nicht At Equity (Vorjahr: zwölf) bewertet.

Die Angaben zum Anteilsbesitz werden in einer Anteilsbesitzliste als Anlage zu diesem Konzernanhang gemacht.

Zu den Anteilen an einem Unternehmen wurden die nach § 313 Absatz 2 HGB vorgesehenen Angaben gemäß § 313 Absatz 3 HGB nicht gemacht, da nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung damit gerechnet werden muss, dass dem Mutterunternehmen und dem Tochterunternehmen dadurch erhebliche Nachteile entstehen.

Im Konzernabschluss 2022 wurde kein Zwischenabschluss gemäß § 299 Abs. 2 HGB einbezogen.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss der Muttergesellschaft einbezogenen Unternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt.

Die Jahresabschlüsse von ausländischen assoziierten Unternehmen werden aufgrund von untergeordneten Abweichungen nicht an die konzerneinheitlichen Methoden angepasst.

Die Geschäftsjahre der vollkonsolidierten Tochterunternehmen entsprechen dem Geschäftsjahr der Muttergesellschaft.

Realisations- und Imparitätsprinzip werden beachtet; Vermögensgegenstände werden höchstens zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet, soweit nicht § 256a HGB anzuwenden ist.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, planmäßig über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer über einen Zeitraum von 3-5 Jahren, linear abgeschrieben. Vertragsrechte werden planmäßig über die Restlaufzeit der einzelnen Verträge abgeschrieben.

Erhaltene Zuschüsse werden als Anschaffungskostenminderung behandelt.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Gebäude und Außenanlagen werden dabei über einen Zeitraum von 10-99 Jahren, die übrigen Anlagengüter über einen Zeitraum von 2-20 Jahren linear abgeschrieben.

Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt und bei voraussichtlich dauernder Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert außerplanmäßig abgeschrieben.

Bei Beteiligungen an Personenhandelsgesellschaften sowie Anteilen an Projekt- und Vorratsgesellschaften im Umlaufvermögen werden nur bereits gezahlte und / oder eingeforderte Kapitalanteile als Anschaffungskosten aktiviert. Ausgezahlte Barüberschüsse mindern die Anschaffungskosten insoweit sie den Jahresüberschuss übersteigen. Noch nicht eingeforderte Einlageverpflichtungen werden unter den sonstigen finanziellen Verpflichtungen ausgewiesen.

Die Zugänge bei Beteiligungen an assoziierten Unternehmen enthalten neben erworbenen Anteilen und Einlagen auch anteilige Jahresüberschüsse. Unter den Abgängen sind anteilige Jahresfehlbeträge, Dividendenausschüttungen, veräußerte Anteile und Abschreibungen erfasst.

Die Wertpapiere des Anlagevermögens dienen vollumfänglich der Erfüllung von Verbindlichkeiten aus Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbaren langfristig fälligen Verpflichtungen und sind dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen. Ansatz und Bewertung dieser Wertpapiere des Anlagevermögens erfolgt in einer Bewertungseinheit mit einer korrespondierenden Rückstellung für Arbeitszeitguthaben in Höhe des Kurswertes zum Bilanzstichtag, da die Ansprüche der Mitarbeiter in Höhe des Wertes des durch die Hamburger Pensionsverwaltung e.G., Hamburg, treuhänderisch verwalteten Wertpapierbestandes bestehen. Sie werden mit den entsprechenden Schulden verrechnet.

Die Vorräte sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag bewertet.

Unter den unfertigen Leistungen werden alle zum Bilanzstichtag im Produktionsprozess befindlichen Leistungen (Herstellungskosten) ausgewiesen. Dabei handelt es sich um zurechenbare Einzelkosten. Auftretende Zwischengewinne innerhalb des Konzerns werden eliminiert.

Es werden Forderungen und Verbindlichkeiten aus verbundenen Unternehmen, sofern sie denselben Partner betreffen und die gleiche Restlaufzeit aufweisen, verrechnet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten abzüglich erforderlicher Wertabschläge für Einzelrisiken bilanziert; das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt. Unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden abgezinst.

Zur realistischeren Darstellung der Vermögens- und Ertragslage wird für die über mehrere Jahre laufenden Baumaßnahmen der Deckungsbeitrag gemäß dem aus den Plan- und Ist-Kosten ermittelten Fertigstellungsgrad auf den Bilanzstichtag realisiert.

Die flüssigen Mittel werden mit dem Nominalwert angesetzt.

Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, sofern sie Aufwendungen für künftige Perioden betreffen, werden als aktive Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt.

Für negative Kapitalkonten nicht beherrschender Anteile von einbezogenen Kommanditgesellschaften wird in Übereinstimmung mit § 265 Abs. 5 Satz 2 HGB ein gesonderter Aktivposten nach den Rechnungsabgrenzungsposten gebildet. Hierbei handelt es sich um einen Ausgleichsposten für entnommene Barüberschüsse durch Minderheitsgesellschafter aus Beteiligungen an Personenhandelsgesellschaften, die die fortgeschriebenen Anschaffungskosten der Beteiligung aufgezehrt und somit zu negativen Kapitalkonten bei den Minderheitsgesellschaftern geführt haben.

Bei der Bemessung der Rückstellungen werden alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten berücksichtigt. Diese sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bilanziert. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach der Anwartschaftsbarwertmethode und dem modifizierten Teilwertverfahren unter Verwendung der "Richttafeln 2018 G" von Klaus Heubeck ermittelt. Für die Abzinsung der Pensionsverpflichtungen wird der von der Deutschen Bundesbank auf den Bilanzstichtag ermittelte durchschnittliche Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre von 1,78 % (Vorjahr: 1,87 %); für die Altersteilzeitverpflichtungen der durchschnittliche Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre von 1,44 % (Vorjahr: 1,35 %) verwendet. Es wird ein Rententrend zwischen 1,0 % (Vorjahr: 1,0) und 2,1 % (Vorjahr: 2,0 %) je nach Art der Pensionszusage berücksichtigt. Weiterhin wird eine jährliche Steigerung der ruhegeldfähigen Bezüge von 2,0 % angenommen.

Zur Sicherung von Ansprüchen aus Pensionszusagen bestehen Rückdeckungsversicherungen. Die Rückdeckungsversicherungen, welche ausschließlich der Erfüllung der Verpflichtungen dienen und dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind, werden mit dem Zeitwert bewertet und mit den Rückstellungen verrechnet.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Aus der Aufzinsung resultierende Erhöhungen der Rückstellungsbeträge werden erfolgswirksam im Zinsergebnis erfasst. Des Weiteren werden Rückstellungen für unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen und Gewährleistungsverpflichtungen passiviert, die anhand der Herstellungskosten pauschal ermittelt werden.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Entnommene Barüberschüsse aus Beteiligungen an Personenhandelsgesellschaften, soweit sie den handelsrechtlichen Gewinnanspruch überschreiten, werden als Kapitalrückzahlung vom Beteiligungsbuchwert abgesetzt. Soweit Barüberschussentnahmen die fortgeschriebenen Anschaffungskosten einer Beteiligung aufgezehrt haben, wird in Übereinstimmung mit § 265 Abs. 5 Satz 2 HGB ein gesonderter Passivposten "Erhaltene Vorschüsse auf künftig entstehende Erträge aus Personenhandelsgesellschaften" gebildet, der den Charakter eines Vorschusses auf künftig entstehende, entnahmefähige Gewinnanteile hat. Verluste aus Beteiligungen werden nur bei dauernder Wertminderung als Abschreibung berücksichtigt.

Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, sofern sie Erträge für künftige Perioden betreffen, werden als passive Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt.

Zur Berechnung der latenten Steuern werden die temporären Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie steuerlicher Verlustvorträge ermittelt. Danach werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe-/-entlastung mit den gesellschaftsindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenz bewertet und nicht abgezinst. Dabei werden auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß §§ 300 bis 307 HGB beruhen, berücksichtigt, nicht jedoch Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung:

Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Währungsumrechnung

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Schulden werden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wird dabei das Realisationsprinzip (§ 298 Abs. 1 i.V.m. § 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 298 Abs. 1 i.V.m. § 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

Die Aktiv- und Passivposten der in ausländischer Währung aufgestellten Jahresabschlüsse werden zum Devisenkassamittelkurs am Abschlussstichtag in Euro umgerechnet, mit Ausnahme des Eigenkapitals, welches zu historischen Euro-Werten umgerechnet wird. Die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind zum Durchschnittskurs in Euro umgerechnet. Die sich ergebende Umrechnungsdifferenz ist innerhalb des Konzerneigenkapitals nach den Rücklagen unter dem Posten "Eigenkapitaldifferenz aus Währungsumrechnung" ausgewiesen.

Die Bilanzierungsvorschriften des DRS 25 "Währungsumrechnung im Konzern" wurden in Bezug auf die Hochinflation (Rn. 96-104) geprüft und aufgrund des unwesentlichen Effekts auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns nicht angewendet.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung für Unternehmen, die aufgrund eines Erwerbs erstmals konsolidiert werden, wird nach der Neubewertungsmethode zum Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, vorgenommen.

Dabei wird der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet. Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem zum Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten entspricht. Ein nach der Verrechnung verbleibender Unterschiedsbetrag wird, wenn er auf der Aktivseite entsteht, als Geschäfts- oder Firmenwert und, wenn er auf der Passivseite entsteht, unter dem Posten "Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung" nach dem Eigenkapital ausgewiesen.

Der für die Bestimmung des Zeitwerts der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und der für die Kapitalkonsolidierung maßgebliche Zeitpunkt ist grundsätzlich der, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Bei Tochterunternehmen, auf deren Einbeziehung bisher gemäß § 296 HGB verzichtet worden war, ist der Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung des Tochterunternehmens in den Konzernabschluss maßgeblich.

Die Kapitalkonsolidierung für Gesellschaften oder für zugekaufte Kapitalanteile, die vor dem 1. Januar 2010 erstmals konsolidiert wurden, wird nach der Buchwertmethode zum Erwerbszeitpunkt oder zum Zeitpunkt der erstmaligen Konsolidierung vorgenommen. Die aktivischen Unterschiedsbeträge aus der Erstkonsolidierung wurden erfolgsneutral mit dem Gewinnvortrag verrechnet.

Anteile konzernfremder Gesellschafter sind vom jeweils am Bilanzstichtag vorhandenen konsolidierungspflichtigen Kapital sowie auf die Anteile entfallenden Jahresergebnis ermittelt und als "Nicht beherrschende Anteile" ausgewiesen.

Auf Minderheitsgesellschafter entfallende negative Kapitalkonten werden dabei separat als Ausgleichsposten für negative Kapitalkonten nicht beherrschender Anteile ausgewiesen.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, Aufwendungen und Erträge innerhalb des Konsolidierungskreises werden eliminiert.

Die aus dem konzerninternen Liefer- und Leistungsverkehr resultierenden Zwischenergebnisse werden eliminiert. Sie betreffen den Zwischengewinn auf unfertige Leistungen.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im als Anlage zum Konzernanhang beigefügten Konzernanlagenspiegel dargestellt.

Im Konzernabschluss werden alle Anteile an Projekt- und Vorratsgesellschaften im Anlagevermögen ausgewiesen, die langfristig gehalten werden sollen.

Bei den Beteiligungen an assoziierten Unternehmen bestehen keine nicht angesetzten negativen Equity-Werte (Vorjahr: TEUR 558).

Der Unterschiedsbetrag zwischen dem Buchwert und dem anteiligen Eigenkapital des assoziierten Unternehmens Ruby SARL, Luxemburg beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 11.220. Davon entfallen TEUR 10.243 auf den Geschäfts- oder Firmenwert.

Anteile an Investmentvermögen

Zum 31. Dezember 2022 wurden folgende Anteile an inländischen bzw. vergleichbaren ausländischen Investmentvermögen von mehr als 10 % gehalten:

Da keine Hinweise auf eine dauernde Wertminderung vorliegen, wurde auf eine außerplanmäßige Abschreibung verzichtet.

Vor Ablauf des Investitionszeitraums von 10 Jahren ist die Rückgabe der Anteile nicht gestattet.

Umlaufvermögen

Vorräte

Unter den unfertigen Leistungen werden vornehmlich Kosten von Auftragsarbeiten auf der Grundlage bestehender Verträge mit den jeweiligen Abnehmern aktiviert. Hierbei werden nur abgenommene Teilleistungen und endgültig übergebene Werke abgerechnet, deren Umsatz erst nach Übergabe realisiert wird. Im Berichtsjahr sind bis zum Bilanzstichtag angefallene Herstellungskosten für ein Großprojekt aktiviert worden.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten zur Veräußerung bestimmte Beteiligungen in Höhe von TEUR 241.322 (Vorjahr: TEUR 277.763).

Aktiver Unterschiedsbetrag aus Vermögensverrechnung

Wie auch im Vorjahr bestand im Berichtsjahr keine Überdeckung der für die Absicherung der Altersteilzeitverpflichtungen bestehenden Vermögensgegenstände.

Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden

Angaben zur Verrechnung der Pensionsverpflichtungen mit dem dazugehörigen Deckungsvermögen:

Latente Steuern

Der Berechnung wurden für inländische Steuern Steuersätze von 10,15 % bis 32,28 % zugrunde gelegt. Für ausländische Steuern kamen Steuersätze von 2,09 % bis 25,00 % zur Anwendung.

Zum Bilanzstichtag wurde von dem Wahlrecht nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB Gebrauch gemacht und der errechnete Überhang der aktiven latenten Steuern nicht in der Bilanz angesetzt. Steuerliche Verlustvorträge wurden nur angesetzt, soweit mit einer Nutzbarkeit in den nächsten fünf Jahren gerechnet wird.

Eigenkapital

Das Kommanditkapital von TEUR 653.123 entspricht dem bei der Muttergesellschaft ausgewiesenen Bilanzposten.

Die Gewinnrücklagen umfassen die aus der BilMoG-Umstellung entstandenen sowie die bei Tochterunternehmen gebildeten Gewinnrücklagen. Eigenkapitaldifferenzen aus der Währungsumrechnung werden im Konzerneigenkapital gesondert ausgewiesen.

Nicht beherrschende Anteile umfassen die Fremdanteile an den Eigenkapitalpositionen der entsprechenden Tochterunternehmen.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Durch die Gesetzesänderung in § 253 Abs. 2 HGB seit 2016 ist für die Abzinsung der 10-Jahresdurchschnittssatz gegenüber dem 7-Jahresdurchschnittssatz in Vorjahren zugrunde zu legen. Bei Ansatz des aktuellen 7-Jahresdurchschnittssatzes von 1,44 % (Vorjahr: 1,35 %) hätte sich eine um TEUR 2.201 (Vorjahr: TEUR 3.218) höhere Pensionsrückstellung ergeben.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeitenspiegel in TEUR

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten waren TEUR 188.691 durch Grundpfandrechte gesichert. Die übrigen Verbindlichkeiten sind nicht durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert.

Der Posten "Erhaltene Vorschüsse auf künftig entstehende Erträge aus Personenhandelsgesellschaften" betrifft entnommene Barüberschüsse bei Personenhandelsgesellschaften, die kumuliert die Anschaffungskosten bzw. den Gesamtbetrag der handelsrechtlichen entnahmefähigen Gewinnanteile überschritten haben. Diese Entnahmen haben den Charakter eines Vorschusses auf künftig entstehende, entnahmefähige Gewinnanteile. Wir haben die Restlaufzeiten dieses Postens insgesamt als langfristig angegeben.

Bewertungseinheiten

Folgende Bewertungseinheiten wurden gebildet:

Laufzeit und Konditionen von Grundgeschäft und Sicherungsinstrument sind identisch. Das Grundgeschäft und das Sicherungsinstrument wurden als Bewertungseinheit in Form eines sog. Micro-Hedge zusammengefasst. Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grund- und Sicherungsgeschäft haben sich bis zum Abschlussstichtag vollständig ausgeglichen. Es wird erwartet, dass sich die Zahlungsströme für einen Zeitraum bis zum Jahr 2030 vollständig ausgleichen werden. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehung wird die "Critical-Terms-Match-Methode" verwendet.

Der beizulegende Zeitwert des Sicherungsinstruments wurde auf Basis abgezinster, zukünftig erwarteter Zahlungsströme ermittelt; er beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 3.627.

Haftungsverhältnisse

Das Risiko einer Inanspruchnahme aus Bürgschaften und Gewährleistungsverpflichtungen wird als gering eingeschätzt, da bisher keine Verpflichtungen gegenüber dem Konzern geltend gemacht worden sind.

¹ Vorjahr angepasst

Sonstige finanzielle Verpflichtungen / Außerbilanzielle Geschäfte

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen in Höhe von TEUR 415.434 (davon gegenüber nicht in den Konzernabschluss einbezogenen verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 0).

Der Konzern erwirbt Gegenstände des Sachanlagevermögens, nutzt aber insbesondere sämtliche Geschäftsräume sowie erhebliche Teile der Betriebs- und Geschäftsausstattung mittels abgeschlossener Leasing- und Mietverträge.

Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten unter anderem Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 18.524; Vorjahr: TEUR 13.562), Erträge aus ausgebuchten Forderungen und Auflösung von Wertberichtigungen (TEUR 613; Vorjahr: TEUR 2.125) sowie andere periodenfremde Erträge (TEUR 3.877; Vorjahr: TEUR 1.695).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten unter anderem Wertberichtigungen auf Forderungen (TEUR 4.985; Vorjahr: TEUR 12.607) sowie andere periodenfremde Aufwendungen (TEUR 2.550; Vorjahr: TEUR 607).

Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Die Konzernkapitalflussrechnung wurde nach dem Deutschen Rechnungslegungsstandard DRS 21 aufgestellt.

In den sonstigen zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträgen sind im Berichtsjahr TEUR 14.082 (Vorjahr: TEUR 26.695) Aufwendungen aus Währungsänderungen enthalten.

Auf Minderheitsgesellschafter entfallen von den Auszahlungen an Gesellschafter TEUR 5.211 (Vorjahr: TEUR 4.322).

Der Finanzmittelfonds setzt sich aus dem Kassenbestand und den Guthaben bei Kreditinstituten zusammen.

Sonstige Angaben

Gesamtbezüge des Verwaltungsrates

Die Gesamtbezüge des Verwaltungsrates der Muttergesellschaft beliefen sich auf TEUR 300 (Vorjahr: TEUR 300).

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Im Geschäftsjahr 2022 sind keine wesentlichen Geschäfte zu nicht marktüblichen Bedingungen vorgenommen worden.

Mitarbeiter

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten weiblichen Mitarbeiterinnen betrug 1.472 und der beschäftigten männlichen Mitarbeiter 1.705; insgesamt 3.177 (Vorjahr: 3.344).

Abschlussprüferhonorar

Das für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar des Abschlussprüfers des Konzerns beträgt TEUR 565. Davon entfallen auf Abschlussprüfungsleistungen TEUR 473 und auf andere Bestätigungsleistungen TEUR 92, auf Steuerberatungsleistungen TEUR 0 und auf sonstige Leistungen TEUR 0.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.

Entwicklung des Konzernanlagevermögens 2022

Konzernanteilsbesitzliste für 2022

Vollkonsolidierte Unternehmen

¹⁾ Die Gesellschaft ist gemäß § 264b HGB von ihrer Verpflichtung befreit, einen handelsrechtlichen Jahresabschluss und einen Lagebericht nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften aufzustellen, prüfen zu lassen und offenzulegen.

At-Equity einbezogene assoziierte Unternehmen

Nicht konsolidierte Unternehmen wegen Unwesentlichkeit

Wegen Weiterveräußerungsabsicht nicht konsolidierte Unternehmen

Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg Entwicklung des Konzerneigenkapitals für das Geschäftsjahr 2022

¹⁾ Konzernjahresüberschuss nach Dotierung des Ausgleichspostens für negative Kapitalkonten nicht beherrschender Anteile. Von dem Konzernjahresüberschuss laut Gewinn- und Verlustrechnung in Höhe von EUR 119.155.694,66 (Vj. EUR 23.609.169,16) entfallen ein Gewinn in Höhe von EUR 107.941.943,31 (Vj. EUR 17.595.221,52) auf das Mutterunternehmen und ein Gewinn in Höhe von EUR 11.213.751,35 (Vj. EUR 6.013.947,64) auf nicht beherrschende Anteile.

Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2022

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2022

I. Grundlagen des Konzerns

Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

Gegenstand des Unternehmens der Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg (im Folgenden KG CURA genannt) ist der Erwerb, die Verwaltung und die Umschichtung eigenen Vermögens aller Art, die Verwaltung inländischen und ausländischen Vermögens sowie die Beratung bei der Vermögensanlage.

Die KG CURA ist darüber hinaus Mutterunternehmen des KG CURA-Konzerns (im Folgenden Konzern genannt), der sich im Geschäftsjahr 2022 aus 58 (Vorjahr: 55) inländischen und 16 (Vorjahr: 17) ausländischen einbezogenen Tochterunternehmen zusammensetzt.

Die Geschäftsaktivitäten des Konzerns sind in fünf Segmente gegliedert:

Marketplaces

Das Segment Marketplaces umfasst alle Aktivitäten rund um das Management von Shopping-Centern. Es beinhaltet sämtliche Geschäftsbesorgungstätigkeiten für Shopping-Center, die damit zusammenhängende Vermarktung von Mall-Flächen und den Betrieb von Parkhäusern. Ebenso umfasst ist die Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Restrukturierungsmaßnahmen. Im Fokus des Segments Marketplaces ist nach wie vor die Neuakquisition von Management-Mandaten und damit eine langfristige Stärkung des Drittgeschäfts.

Work & Live

Das Geschäftssegment Work & Live beinhaltet jegliche Aktivitäten in den Asset-Klassen Logistik, Hotel, Office, Residential und Living. Zielsetzung ist es, in den kommenden Jahren einen breiten und ausgewogenen Mix von Projektentwicklungen und -realisierungen in den bezeichneten Asset-Klassen aufzubauen. Neben der geographischen und Asset-Klassen-bezogenen Streuung steht vor allem die Projektlaufzeit und die Kapitalbindung im Fokus.

Real Estate Partners

Die Leistungen der Real Estate Partners umfassen das Fonds- und Asset Management mit dem Schwerpunkt in den Asset-Klassen Shopping und Lodging (Hotel).

Living

Das Segment Living umfasst als weiteres Standbein der institutionellen Investmentaktivitäten des Konzerns das Fonds- und Asset Managementgeschäft für wohnwirtschaftliche Immobilien-Entwicklungen.

Beratungsgeschäft

Des Weiteren ist der Konzern mit vier Gesellschaften in beratender Funktion als Dienstleister für Grundstücks- und andere Gesellschaften tätig.

Der Konzern ist neben Deutschland in insgesamt 13 Ländern (inkl. Joint Venture) aktiv. Der Fokus wird auf Märkte mit nachhaltig positiven Rahmenbedingungen und entsprechenden Ertragschancen gelegt.

Informationen hinsichtlich der Gesellschaftsstruktur sowie indirekter und direkter Beteiligungen sind im Konzernanhang aufgeführt.

Als Gesamtsteuerungsgröße dient das Konzernergebnis. Für die Segmente Living, Real Estate Partners und Beratungsgeschäft werden die Umsatzerlöse herangezogen sowie für das Segment Marketplaces die Anzahl der Bestandsobjekte und für das Segment Work & Live die Anzahl der im Geschäftsjahr fertiggestellten bzw. im Bau befindlichen Projekte. Der jeweilige Deckungsbeitrag 1 ¹ je Objekt und Projekt wird maßgeblich für die interne Steuerung der Einzelvorhaben der Segmente Marketplaces und Work & Live verwendet.

II. Wirtschaftsbericht

1. Rahmenbedingungen

Vermietungsmarkt

Der stationäre Einzelhandel konnte bisher - vor allem in Deutschland - die vor Corona erzielten Umsätze vielfach noch nicht wieder erreichen. Die starken Preissteigerungen, insbesondere bei Energie und Lebensmitteln, führen bei den Kunden bereits seit einigen Monaten zu einer Kaufzurückhaltung bei Gütern, die nicht zum täglichen Bedarf gehören. Die Einzelhändler versuchen, dieser Entwicklung mit Rabattaktionen, die sich negativ auf ihre Margen auswirken, gegenzusteuern. Erforderliche Preissteigerungen sind kaum durchsetzbar. Viele Betreiber stehen daher trotz staatlicher Hilfsmaßnahmen und vermieterseitigen Unterstützungen unter wirtschaftlichem Druck.

Dies verstärkend, führen gestiegene Personalkosten in Verbindung mit geringer Personalverfügbarkeit sowie erhöhte Energie- und Nebenkosten dazu, dass der Druck auf die Mieten wächst und Mietvertragsverhandlungen auch bei expansiven Konzepten langwieriger werden. Eine weitere Konsolidierung von Konzepten am Mietermarkt ist daher absehbar.

Dennoch zeichnet sich auch wieder vermehrt eine Expansionsbereitschaft ab. Auch im besonders betroffenen Textilsortiment können sich erfolgreiche Konzepte gut im Markt behaupten und weisen sogar Umsatzsteigerungen auf. Neu entstehende und trendige Konzepte sind ebenfalls wesentliche Erfolgsfaktoren für den maßgeschneiderten Nutzungsmix am jeweiligen Standort. Hierfür ist eine kompetente Aufstellung im Bereich Leasing erforderlich, dem auch mit dem geplanten Personalaufbau Rechnung getragen werden soll.

Alle regionalen Märkte, in denen der Konzern operativ tätig ist, unterliegen derzeit ähnlichen Entwicklungen, teilweise jedoch mit Zeitversatz, wobei international ein positiverer Trend ersichtlich ist.

¹ Der Deckungsbeitrag 1 (DB 1) beinhaltet alle Kosten und Erlöse (exkl. Zinsen und Steuern), die einem Projekt oder Objekt direkt zurechenbar sind, sowie direkte Personalkosten der Objekte und wird auf Ebene der Projekte und Objekte ermittelt.

Baumarkt

Lieferengpässe, Materialknappheit, gestiegene Energiepreise - die Folgen von Corona-Pandemie und Ukraine-Krieg haben auch den Bausektor erheblich beeinflusst. Sowohl der reale Umsatz als auch der reale Auftragseingang lagen in 2022 unter dem Niveau von 2021. Im Jahr 2022 war die Baubranche grundsätzlich stark ausgelastet und der Beschäftigungsaufbau hat sich fortgesetzt.

Für einige Baumaterialien waren erhebliche Materialpreissteigerungen zu verzeichnen und es kam teilweise zu größeren Lieferengpässen. Hiervon betroffen sind u.a. Stahl, Stahlerzeugnisse oder Glas.

Aufgrund der gestiegenen Baukosten sank die Zahl der Baugenehmigungen von neuen Wohngebäuden im Zeitraum von Januar bis Oktober 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 4,9%.

Mit Abkühlen der globalen Nachfrage (geringeres Wachstum in China sowie vielen anderen Volkswirtschaften Europas und UK) wird im Jahr 2023 mit einer leichten Beruhigung der Baupreise gerechnet. Die terminliche Unsicherheit aufgrund möglicher sanktions- oder konfliktbedingter Lieferkettenunterbrechungen bleibt weiter bestehen.

Transaktionsmarkt

Das Interesse institutioneller Anleger fokussiert sich mit der Wiederkehr des Zinses zunehmend auf klassische Finanzanlagen. Dies wirkt sich negativ auf den Kapitalfluss in den Immobilienmarkt aus.

Das Immobilientransaktionsvolumen ist im Geschäftsjahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um 41% gesunken. Den stärksten Anteil des Transaktionsvolumen am Gesamtvolumen weist mit ca. 33% die Asset-Klasse Office auf, wohingegen sich der Bereich Living von 47% im Jahr 2021 auf 22% in 2022 mehr als halbiert hat. Für Einzelhandelsimmobilien ist der Anteil auf 14% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, in Summe hat sich das Volumen stabilisiert.

Das Investitionsvolumen in nahezu allen Asset-Klassen und Märkten blieb hinter den Vorjahresvolumina zurück. Die Kombination aus hohen Gestehungskosten auf der Angebotsseite und einer gesunkenen Preisbereitschaft auf der Nachfrageseite führt zu einer Lücke zwischen Angebots- und Nachfragepreis.

Es ist davon auszugehen, dass die bestimmenden Effekte aus 2022 auch im kommenden Jahr weiter fortbestehen. Es gibt allerdings erste Signale, dass der Markt sich mit den neuen Rahmenbedingungen arrangiert.

Finanzierungsmarkt

Am Kapitalmarkt hat sich das seit Jahren erwartete Risiko eines Zinsanstiegs im Jahr 2022 manifestiert.

Generell sind Finanzierungen im Laufe des Jahres 2022 in Deutschland ca. 2% bis 3% teurer als zu Jahresbeginn. Zudem ist national wie international festzustellen, dass sich die Fremdkapitalquoten reduzieren und Banken damit dem Umstand steigender Renditeerwartungen für Immobilieninvestitionen Rechnung tragen. Es wird erwartet, dass Themen wie Reputation, Track-Record und Eigenkapitalstärke - neben Asset-individuellen Aspekten - in einem voraussichtlich enger werdenden Finanzierungsmarkt eine noch höhere Relevanz beigemessen wird.

Bezogen auf die unterschiedlichen Asset-Klassen werden Office-Immobilien aufgrund der anhaltenden Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Flächenbedarfe weiterhin selektiv beurteilt. Finanzierungen für ESG-konforme Neubauten in etablierten Lagen mit entsprechender Ausstattung und Vorvermietungsquoten sind hingegen bisher weiterhin verfügbar. Fremdfinanzierungen für Hotelentwicklungen bleiben herausfordernd. Development- und Bestandsfinanzierungen für Logistikprojekte sind in den genannten Konzern-Märkten bis dato verfügbar. Ähnliches gilt für Finanzierungen im Bereich Residential, wobei insbesondere der Abverkauf von Eigentumswohnungen an Kapitalanleger bei dem aktuellen Zinsniveau ins Stocken gerät.

2. Geschäftsverlauf

2.1. Marketplaces

Der Deckungsbeitrag des Segments Marketplaces ist 2022 wie prognostiziert im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen, was im Wesentlichen auf die Erholung des Deckungsbeitrages aus dem Betrieb von Parkhäusern zurückzuführen ist. Die Vermarktung von Mall-Flächen und Modernisierung/Refurbishments sind gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen, wohingegen Management Services geringfügig gesunken sind.

Management Services

Der Konzern ist zum Ende des Geschäftsjahres 2022 für das Management von 195 Retail-Objekten (Vorjahr: 199) verantwortlich.

Im Geschäftsjahr sind ein türkisches und ein slowakisches Objekt als Abgänge aus dem Management zu verzeichnen. Des Weiteren sind Zu- und Abgänge aus einem Joint Venture zu verzeichnen.

Betrieb von Parkhäusern

Der Konzern war Ende des Geschäftsjahres 2022 für den Betrieb von 68 Parkhäusern (Vorjahr: 68) verantwortlich.

Vermarktung von Mall-Flächen

Der Konzern vermarktete zum Ende des Geschäftsjahres 2022 Mall-Flächen in insgesamt 106 Bestandsobjekten (Vorjahr: 108).

Modernisierung/Refurbishments

Im Geschäftsjahr 2022 konnte der Konzern bei den Shopping-Projekten vier Bestandsumbauten erfolgreich abschließen. Darüber hinaus wurde die Realisierung von weiteren 11 (Vorjahr: 15) Bestandsumbauten vorangetrieben.

2.2. Work & Live

In 2022 konnte der Konzern ein Neubauprojekt fertigstellen (Vorjahr: zwei), drei weitere Projekte befinden sich im Bau (Vorjahr: vier). Der Deckungsbeitrag liegt im Berichtsjahr wesentlich über dem Vorjahresniveau.

2.3. Real Estate Partners

Im Geschäftsjahr befinden sich im Portfolio des Segments Real Estate Partners unverändert zum Vorjahr 24 Shopping-Center und ein Hotel. Im Jahr 2022 ist der Umsatz wie prognostiziert im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 23.136) maßgeblich auf TEUR 31.697 gestiegen.

2.4. Living

Im Geschäftsjahr betreut das Segment Living einen wohnwirtschaftlichen Immobilienfonds für institutionelle Anleger. Die Umsatzerlöse sind im Vergleich zum Vorjahr wie prognostiziert signifikant von TEUR 58 auf TEUR 4.657 gestiegen.

2.5. Beratungsgeschäft

Mit den Beratungstätigkeiten erzielte der Konzern in 2022 mit TEUR 8.817 deutlich gestiegene Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 6.822).

3. Lage des Konzerns

3.1. Vermögenslage

Ausgehend von den Zahlen des Konzernabschlusses ergeben die Vermögens- und Kapitalverhältnisse folgendes Gesamtbild:

Überblick Bilanz

in TEUR

Die Bilanzsumme ohne Ausgleichsposten für negative Kapitalkonten nicht beherrschender Anteile beträgt zum Ende des Geschäftsjahres TEUR 1.662.074 und ist damit gegenüber dem Vorjahr um TEUR 134.273 gestiegen.

Das langfristige Vermögen sowie die langfristigen Schulden setzen sich aus den Vermögensgegenständen bzw. Schulden zusammen, die eine Restlaufzeit größer als ein Jahr haben und umfasst das Anlagevermögen sowie langfristige Forderungen bzw. die Pensionsrückstellung und langfristige Verbindlichkeiten.

Der Anstieg des langfristigen Vermögens um TEUR 112.920 gegenüber dem Vorjahr resultierte hauptsächlich aus der Vergabe von Darlehen für Projektentwicklungen.

Im Berichtsjahr erhöhte sich das Eigenkapital ohne Ausgleichsposten für negative Kapitalkonten nicht beherrschender Anteile von TEUR 1.007.195 auf TEUR 1.109.551.

Die Eigenkapitalquote des Konzerns betrug zum Bilanzstichtag 66,8 % (Vorjahr: 65,9 %).

Die langfristigen Schulden, die sich aus den Pensionsrückstellungen und den langfristigen Verbindlichkeiten zusammensetzen, betrugen am Jahresende TEUR 233.826 (Vorjahr: TEUR 234.597).

Die kurzfristigen Schulden setzen sich aus den kurzfristigen Rückstellungen, Verbindlichkeiten sowie dem Rechnungsabgrenzungsposten zusammen. Die kurzfristigen Schulden erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 32.688 auf TEUR 318.696. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungen.

Der Verschuldungsgrad des Konzerns betrug zum Bilanzstichtag 33,2 % (Vorjahr: 34,1 %).

3.2. Finanzlage

Der Bestand an liquiden Mitteln zum 31. Dezember 2022 erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 169.575. Die nachfolgende Tabelle fasst die Änderungen im Finanzmittelfonds zusammen:

Überblick Kapitalflussrechnung (Kurzfassung)

in TEUR

Während in 2021 ein Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR -49.330 erzielt wurde, belief sich der Cashflow im Berichtsjahr auf TEUR 231.902 und hat sich somit gegenüber dem Vorjahr deutlich verbessert.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beinhaltet neben dem Jahresergebnis, die Veränderungen der Forderungen, sonstigen Vermögensgegenstände und sonstiger Aktiva sowie der sonstigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen. Der Anstieg des Cashflows resultierte im Wesentlichen aus dem deutlich gestiegenen Jahresergebnis sowie aus der Abnahme der Forderungen gegen verbundene Unternehmen.

Aus der Investitionstätigkeit wurde im Berichtsjahr ein Cashflow von TEUR -20.889 (Vorjahr: TEUR -48.946) erzielt. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete der Konzern deutlich höhere Mittelzuflüsse aus Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit lag im Berichtsjahr bei TEUR -37.585 und somit um TEUR 24.363 unter dem Vorjahreswert von TEUR -13.222.

Der Konzern konnte seinen Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen.

3.3. Ertragslage

Die Gesamterträge des Konzerns stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Überblick Erträge

in TEUR

Der Anstieg der Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr um TEUR 142.795 lässt sich im Wesentlichen auf höhere Generalübernehmerhonorare sowie Erlöse aus dem Fondsgeschäft zurückführen.

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 36.672 im Vergleich zum Vorjahr resultierte im Wesentlichen aus Erlösen aus der Veräußerung von Beteiligungen.

Überblick Aufwendungen und Finanzergebnis

in TEUR

Der Materialaufwand erhöhte sich um TEUR 79.576. Ursache dafür ist der Anstieg der Aufwendungen für bezogene Leistungen, insbesondere bei den Generalübernehmertätigkeiten.

Der Personalaufwand ist um TEUR 6.796 leicht gestiegen.

Die Abschreibungen haben sich gegenüber 2021 nur marginal erhöht.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich weiter um TEUR 9.273. Dies ist unter anderem auf deutlich geringere Aufwendungen aus der Währungsumrechnung zurückzuführen.

Das Finanzergebnis beläuft sich auf TEUR 53.659 (Vorjahr: TEUR 49.406) und liegt somit auf Vorjahresniveau. Hierin enthalten sind außerplanmäßige Abschreibungen auf Finanzanlagen in Höhe von TEUR 35.930.

Die dargestellten Entwicklungen spiegeln sich entsprechend im deutlich gestiegenen Jahresüberschuss des Konzerns in Höhe von TEUR 119.156 wider:

Überblick Jahresüberschuss

in TEUR

3.4. Gesamtaussage

Über das Geschäftsjahr 2022 war eine Erholung nach der Corona-Pandemie für die Geschäftstätigkeiten des Konzerns zu spüren, wodurch der für 2022 erwartete deutliche Anstieg des Konzernergebnisses bestätigt wurde und das Geschäftsjahr erfolgreich abgeschlossen werden konnte.

III. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

1. Prognosebericht

1.1. Rahmenbedingungen

Die zukünftigen Rahmenbedingungen in den für den Konzern relevanten Märkten wurden im Wirtschaftsbericht dargestellt.

1.2. Marketplaces

Im Verlauf des Jahres 2023 wird eine weiterhin anhaltende Erholung des Geschäftes erwartet, dennoch wird unter anderem aufgrund von steigenden Personalkosten für 2023 ein gleiches Niveau des Deckungsbeitrages wie 2022 prognostiziert.

2023 wird für die Anzahl der gemanagten Center im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Anstieg erwartet.

Neben den Geschäftsbesorgungstätigkeiten für die Shopping-Center liegt ein weiterer Schwerpunkt des Segmentes Marketplaces auf den Refurbishments von Bestandsobjekten.

1.3. Work & Live

Das Segment Work & Live wird das Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 voraussichtlich mit einem maßgeblich rückläufigen Deckungsbeitrag abschließen. Für das Geschäftsjahr 2023 ist der Verkauf eines Logistik- sowie eines Residential-Projektes geplant.

1.4. Real Estate Partners

Für das Jahr 2023 werden für das Segment Real Estate Partners Umsatzerlöse geringfügig über dem Niveau von 2022 erwartet. Positiv wirken sich geplante Akquisitions- und Management-Honorare für die in der Vermarktung befindlichen Fonds aus.

1.5. Living

Für das Segment Living wird die Einwerbung von Kapital und der Ankauf neuer Objekte in 2023 im Fokus stehen. Korrespondierend fallen im Jahr 2023 zusätzliche Kosten für das Setup des neu aufgelegten Fonds an. Das Segment Living wird voraussichtlich durch deutlich reduzierte Umsatzerlöse geprägt sein.

1.6. Beratungsgeschäft

Für die Zukunft wird davon ausgegangen, dass sich die Ergebnisse und die Umsatzerlöse aus dem Beratungsgeschäft auf ähnlichem Niveau bewegen werden.

1.7. Gesamtaussage

Unter Berücksichtigung der zu erwarteten Rahmenbedingungen in den wesentlichen Teilmärkten und der zukünftigen Geschäftsentwicklung sowie der nicht abschließend quantifizierbaren Auswirkungen der aktuellen Krisen rechnet die Geschäftsführung des Mutterunternehmens für das Jahr 2023 mit einem deutlich geringeren Konzernergebnis.

2. Chancen- und Risikobericht

2.1. Risikomanagementsystem

Der Konzern verfügt über ein zentrales Risikomanagement. Mit dem Ziel der Identifikation und Bewertung aller wesentlichen Risiken wird in regelmäßigen Abständen über die wesentlichen Einzelrisiken und den Gesamtrisikoumfang an die Geschäftsleitung berichtet. Neben dem systematischen Management von Risiken werden im jährlichen Planungsprozess ebenso Chancen identifiziert und bewertet, die langfristig den Unternehmenserfolg sichern.

Unterschieden wird in strategische und operative Chancen und Risiken. Erstere wirken sich langfristig auf das Geschäftsmodell und/oder die Kernkompetenzen aus und werden einer qualitativen Bewertung unterzogen. Letztere wirken sich kurz- bis mittelfristig aus und werden quantitativ bewertet.

Da sich die Tätigkeit der Konzernmuttergesellschaft primär auf die Verwaltung der von ihr gehaltenen Beteiligungen erstreckt, erfolgt die Steuerung und Überwachung des operativen Geschäfts durch die Geschäftsführung der jeweils operativ tätigen Tochtergesellschaften.

Periodische Berichte an die Konzernmuttergesellschaft ermöglichen hierbei die frühzeitige Identifizierung potenzieller Risiken und die Einleitung gegebenenfalls erforderlicher Gegenmaßnahmen.

2.2. Strategische Chancen und Risiken

Nach der Corona-Pandemie haben im Jahr 2022 die anhaltenden weltweiten geopolitischen Spannungen, deren wirtschaftliche Implikationen mit Lieferengpässen und Inflation sowie die geldpolitischen Reaktionen der EZB mit dem resultierenden Zinsanstieg deutliche Auswirkungen am Immobilienmarkt und im Einzelhandel hinterlassen.

Bezogen auf das Segment Marketplaces war und ist das gesamte Marktumfeld für die Asset-Klasse Shopping-Center seit 2020 massiv von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffen und beeinflusst. Die ausgelösten Veränderungen im Einkaufs- und Freizeitverhalten der Menschen werden seit 2022 zusätzlich durch die Auswirkungen des Ukraine-Krieges verstärkt. Die hohe Inflation in der Eurozone reduziert das verfügbare Einkommen der Haushalte, so dass mit einer anhaltenden Konsumzurückhaltung zu rechnen ist.

Bestärkt durch entsprechend positives Investoren-Feedback werden daher trotz des herausfordernden Marktumfeldes auch Chancen gesehen, den Konzern weiterhin als kompetenten Manager im Markt zu positionieren. Die konsequente Akquise neuer, interessanter und expansionsfähiger Konzepte bleibt damit ebenso ein Erfolgsfaktor wie die Verbesserung des energetischen Standards der Shopping-Center gemäß ESG-Anforderungen. Daraus ergeben sich Chancen, neue Umsatzpotenziale sowohl für Investoren als auch für das Segment Marketplaces zu erschließen.

Der Konzern ist finanziell gut aufgestellt.

Für das Segment Work & Live ergeben sich potenzielle Chancen für das Projektgeschäft, da davon ausgegangen wird, dass Grundstücke in guten Lagen bzw. vorentwickelte Projekte zu deutlich attraktiveren Einstiegspreisen als in der jüngsten Vergangenheit angeboten werden müssen.

Ein zentrales und zukunftsorientiertes Thema, welches Ertragspotenziale und sogar USP für den Konzern generieren kann, sind alle Themenfelder und Aktivitäten rund um Environment Social Governance (ESG). Die hierdurch formulierten, regulatorischen Anforderungen für Anlage- und Investitionsentscheidungen gewinnen in der Kapitalmarktfinanzierung für Investoren und große Unternehmen immer größere Bedeutung. Aufgrund dieser übergreifenden Bedeutung für alle Segmente wurde eine Nachhaltigkeitsstrategie für den Konzern verabschiedet und gemäß den wachsenden Anforderungen weiterentwickelt und in den operativen Marktbereichen konkretisiert und umgesetzt.

2.3. Operative Chancen und Risiken

Marketplaces

Die wesentlichen Ertragskomponenten im Geschäft der Marketplaces basieren auf der Leistungserbringung im Rahmen der Geschäftsbesorgungsverträge, aus der Mallvermarktung sowie aus dem Parkhausbetrieb. Vor diesem Hintergrund liegt der Schwerpunkt der Risikobetrachtung in der Bewertung der einzelnen Verträge hinsichtlich der Wahrscheinlichkeit der Vertragsverlängerung (bzw. -auslauf) und der jeweiligen Konditionen (Honorare, Miete).

In Deutschland und den sonstigen Kernländern, in denen der Konzern aktiv ist, haben die Verträge überwiegend eine Laufzeit von 10 Jahren - teilweise sind auch Verlängerungsrechte vertraglich vereinbart. In der Türkei liegt die marktübliche Laufzeit von Managementverträgen zwischen ein bis maximal drei Jahren, wodurch die Verträge revolvierend im Risikofokus sind. Andererseits bietet dieses Marktumfeld auch kurzfristige Chancen auf neue Managementmandate.

In der Mallvermarktung und Parkhausbewirtschaftung werden gleichermaßen Vertragslaufzeiten und Konditionen regelmäßig überprüft und rechtzeitig Verhandlungen aufgenommen.

Work & Live

Die wesentlichen Risiken im Segment Work & Live sind der Verlust von Vorlaufkosten bei einem möglichen Projektabbruch von Entwicklungsvorhaben sowie Abweichungen vom geplanten Deckungsbeitrag bei der Realisierung von Projekten.

Zur Risikoreduzierung werden Vorlaufbudgets für Projektentwicklungen sehr restriktiv gehandhabt und bedürfen in Abhängigkeit der Budgethöhe der Freigabe des Projekt-Direktors, des Managementboards bzw. des Beirates. Daher bewegen sich die Risiken aus möglichen Projektabbrüchen im niedrigen bis mittleren Relevanzbereich und sind kontrolliert und begrenzt.

Im Falle einer Projektrealisierung unterliegt die Bewertung der Chancen und Risiken in Bezug auf den zu erwartenden Deckungsbeitrag einem laufenden Projekt- und Kostencontrolling. Abweichungen werden so frühzeitig in den quartalsweisen Ergebnishochrechnungen und Planungen berücksichtigt. Wesentliche Einzel-Risiken in Projekten werden darüber hinaus im Risikomanagementprozess separat erfasst sowie bewertet und eingeleitete Gegenmaßnahmen nachverfolgt.

Real Estate Partners

Für das kommende Geschäftsjahr strebt die Real Estate Partners antizyklische Ankäufe im Shopping-Center Sektor sowie die Ausweitung ihres Fondsmanagementgeschäftes im Bereich Hotelimmobilien an.

Living

Für das Segment Living werden Chancen in der Einwerbung von Kapital für den Ankauf potenzieller neuer Objekte gesehen, wobei Risiken aus der aktuellen Marktsituation entgegenwirken können.

Sonstige Chancen und Risiken

Unter den sonstigen Risiken werden alle operativen Risiken zusammengefasst, die sich auf die Personal- und Verwaltungskosten, IT, Prozessabläufe sowie Steuern, rechtliche Aspekte, und daraus resultierende Kosten auswirken können. Durch die Minimierung dieser Risiken ergeben sich auch Chancen, wie z.B. durch Kosteneinsparungen im Rahmen von Prozessoptimierungen.

Nennenswerte Risiken in dieser Kategorie sind Ablaufstörungen bei wesentlichen internen Prozessumstellungen, Haftungsrisiken aus Leistungsverträgen und Patronaten, längeren Ausfallzeiten der IT-Systeme sowie zunehmende Cyberkriminalität. Alle diese Risiken werden durch angemessene Maßnahmen zur Risikoreduzierung begleitet.

3. Gesamteinschätzung

Zu Beginn des Jahres 2023 war die überwundene Corona-Pandemie teilweise noch präsent. Aufgrund des europaweit geöffneten Einzelhandels und aufgehobener Corona-Maßnahmen sind seither aber Entspannungen in allen Ländern, in denen der Konzern operativ tätig ist, zu spüren. Die Markterholung wird jedoch durch die Wirkung des anhaltenden Ukraine-Krieges, der hohen Inflation und der noch nicht beendeten Energiekrise gehemmt.

Die wirtschaftliche Situation unserer Geschäftspartner kann durch länger andauernde Umsatzeinbußen aufgrund von sinkender Kaufkraft bzw. einer generellen Konsumzurückhaltung der Kunden sowie möglichen Lieferengpässen von Rohstoffen negativ beeinflusst werden. Dies erhöht das Risiko für den Konzern, dass die vertraglichen Verpflichtungen durch die Vertragspartner nicht, bzw. nicht rechtzeitig erfüllt werden. Als Folgewirkung kann der Konzern damit möglicherweise seinen eigenen Verpflichtungen nur erschwert nachkommen.

Zum Bilanzstichtag bestehen für die Gruppe keine direkten wesentlichen Risiken und damit verbundene finanzielle Beschränkungen, die das Tagesgeschäft und die Leistung des Konzerns wesentlich beeinflussen. Die Unsicherheiten, die durch die diversen Krisen und die allgemeine Marktsituation ausgelöst werden, lassen aber eine verlässliche Prognose der künftigen Geschäftsentwicklung weiterhin nicht zu. Die Konzernleitung geht jedoch davon aus, dass sich für die gesamte Gruppe trotz der Unsicherheiten weiterhin Marktchancen ergeben werden.

Darüber hinaus sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg

PRÜFUNGSURTEILE

Wir haben den Konzernabschluss der Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft.

Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt.

Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES KONZERNLAGEBERICHTS" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER FÜR DEN KONZERNABSCHLUSS UND DEN KONZERNLAGEBERICHT

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES KONZERNLAGEBERICHTS

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.