ACREST Property Group GmbHLiquidiert

ACREST Property Group GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Lagebericht

der ACREST Property Group GmbH

1. Geschäftstätigkeit

Die ACREST Property Group GmbH (ACREST) ist eines der führenden Unternehmen für Investment Management und Asset Management von Einzelhandelsimmobilien, Shoppingcentern, Fachmarktzentren und Geschäftshäusern in ganz Deutschland. In der ACREST Unternehmensgruppe wird mit rund 170 Mitarbeitern ein Immobilienvermögen von rund 5 Mrd. Euro mit einer Gesamtfläche von rund 4,6 Mio. qm verwaltet.

Über die Integration der Bereiche Transaction, Asset Management, Retail Letting, Development, Architektur, Property Management, Center Management und Finance unter einem Dach, verfolgt ACREST einen ganzheitlichen Ansatz des Managements von Einzelhandelsimmobilien und sieht sich als »One-Stop-Shop« für Immobilieninvestoren.

Die Geschäfte von ACREST werden von Stefan Zimmermann, Matthias Schmitz, Berthold Becker, Georg Griesemann, Lutz Schilbach, Elke Lauster und Alexander Usselmann geführt. Derzeit betreut ACREST rund 820 Einzelhandelsimmobilien. Dazu gehören unter anderem Woolworth-Standorte in Deutschland, Standorte der Metro Group sowie Filialen von Kaufland, Rewe, Edeka, Netto, KiK und TEDi.

Das Kundenspektrum des Unternehmens setzt sich überwiegend aus angloamerikanischen Investoren zusammen, aber auch deutsche Kredit- und Finanzinstitutionen und Investoren nehmen die Dienstleistungen von ACREST zunehmend in Anspruch.

ACREST hat seinen Sitz in Berlin.

2. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und Ausblick

Der Immobilienstandort Deutschland erscheint im europäischen Vergleich für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien unverändert attraktiv. Das Transaktionsvolumen von gewerblichen Immobilien in 2014 in Deutschland hat sich im fünften Jahr in Folge gesteigert und lag bei ca. EUR 40 Mrd. Auch für 2015 wird die Entwicklung weiter positiv vorhergesagt. Die aktuelle Zinspolitik der Zentralbanken und die hohe Liquidität im Markt führt zu einem verstärktem Wettbewerb auf der Investoren- und Finanzierungsseite und wird weiter zu Investments in deutsche Handelsimmobilien, die als risikoarmes und renditestarkes Anlageinstrument wahrgenommen werden, führen.

3. Mitarbeiter

Die ACREST-Gruppe beschäftigte zum Ende des Geschäftsjahres 2014 insgesamt 114 Mitarbeiter. Ein Großteil der Mitarbeiter ist in der ACREST Property Group GmbH beschäftigt. Darüber hinaus befanden sich zum Stichtag in der ACREST Property Group GmbH zwei Immobilienkaufleute und zwei BA Studenten in Ausbildung. ACREST unterstützt auch Studierende aus unterschiedlichsten Fachbereichen durch ein Praktikum und einen umfangreichen Einblick in die vielfältigen Einsatzbereiche.

ACREST hat in den letzten Jahren einen starken Personalzuwachs verzeichnet und wächst noch immer signifikant. Die Relevanz eines jeden Mitarbeiters zeigt sich nicht nur als Zahl, sondern auch in dem wachsenden Erfolg des gesamten Unternehmens. Neben der individuellen Fort- und Weiterbildung ist für ACREST auch das gemeinsame Lernen von großer Bedeutung. Die ACREST Academy ist die unternehmenseigene Weiterbildungsplattform. Hier vermitteln anerkannte externe, aber auch interne Referenten in Workshops, Vorträgen und Seminaren regelmäßig fachliches Wissen und frische Ideen aus der Praxis. Darüber hinaus werden Fähigkeiten in den Bereichen Kommunikation, Präsentation und Führung weiterentwickelt.

4. Unternehmenshintergrund und Entwicklung

Das Unternehmen mit Sitz in Berlin wurde 2008 durch Stefan Zimmermann gegründet. Die Fokussierung auf Einzelhandelsimmobilien in Deutschland kombiniert mit der vertikalen Durchdringung aller Wertschöpfungsebenen macht uns heute zu einem der führenden Unternehmen in dieser Asset-Klasse.

Neben der ACREST Property Group GmbH gehören weiterhin die 100%-igen Tochtergesellschaften ACREST Retail Planung GmbH, Berlin, die ACREST PM GmbH, Düsseldorf und die operativ tätige Schwestergesellschaft ACREST Retail Management GmbH, Berlin zur ACREST-Gruppe.

5. Geschäftsentwicklung

Im Geschäftsjahr 2014 hat ACREST einen Umsatz in Höhe von EUR 12,5 Mio. erwirtschaftet sowie ein EBITDA in Höhe von EUR 1,8 Mio. und einen Jahresüberschuss in Höhe von EUR 1,3 Mio. erzielt.

Die EBITDA-Marge in Bezug zu den Umsatzerlösen in Höhe von ca. 14 % liegt im Bereich des branchenüblichen und erfüllt nahezu die Erwartungen der Gesellschafter. Die wirtschaftliche Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

In der Ergebnisdarstellung sind Sondereffekte aus Abschreibungen auf sonstige Ausleihungen von EUR 0,7 Mio. in 2012 bzw. EUR 1,2 Mio. in 2013 zu berücksichtigen.

Bereinigt um diese neutralen Effekte liegt die EBITDA-Marge auf vergleichbarem Niveau wie in 2014.

Die Kostenentwicklung steht im direkten Zusammenhang mit der Umsatzentwicklung und der damit einhergehenden Mandatsentwicklung. Die erbrachten Dienstleistungen sind personalintensiv, insofern sind Personalaufwendungen die mit Abstand wesentlichste Aufwandsposition. Während sich die Personalkostenquote gegenüber dem Vorjahr auf 50,6 % erhöht hat, sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen neben den aperiodischen Effekten insbesondere innerhalb der Rechts- und Beratungskosten vermindert worden, sodass das Jahresergebnis trotz Steueraufwendungen auf EUR 1,3 Mio. gestiegen ist

Die ACREST-Gruppe, die neben der ACREST Property Group GmbH auch drei weitere operative ACREST Gesellschaften umfasst, hat in 2014 insgesamt einen Umsatz von EUR 16,0 Mio. und ein EBITDA von EUR 2,5 Mio. erzielt. Damit liegt die EBITDA-Marge auf Gruppenebene mit 15 % auf vergleichbarem Niveau wie bei der ACREST Property Group GmbH.

6. Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft ist stabil und entwickelt sich positiv.

Die Gesellschaft ist im Wesentlichen innenfinanziert und mit einer Eigenkapitalquote von knapp 50 % solide ausgestattet. Um etwaige Liquiditätsspitzen auszugleichen, ist mit der Geschäftsbank der Gesellschaft eine Kreditlinie in Höhe von EUR 0,7 Mio. vereinbart worden. Die Gesellschafter haben sich in diesem Zusammenhang verpflichtet, während der Laufzeit der Kreditlinie mindestens Eigenmittel in Höhe von EUR 0,5 Mio. in der Gesellschaft vorzuhalten. Die Gesellschaft hat Darlehen an ihre Gesellschafter in Höhe von EUR 0,7 Mio. ausgereicht. Die Entwicklung der Vermögens- und Finanzlage stellt sich wie folgt dar:

7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im April 2015 hat die Schwestergesellschaft der ACREST Property Group GmbH, die ACREST Retail Management GmbH, ein 50 % Joint-Venture im Bereich Center Management mit der CM Immobilienmanagement GmbH gegründet. In dieser neuen Joint-Venture Gesellschaft mit Namen Acrest Centermanagement GmbH werden künftig die Aktivitäten für das Management von Shoppingcentern gebündelt und weiter ausgebaut.

8. Voraussichtliche Entwicklung und wesentliche Chancen und Risiken

ACREST ist weiterhin im Bereich des Investment und Asset Management von Handelsimmobilien tätig, wobei sich die Struktur der Mandate und die Herausforderungen aus den Immobilien zunehmend ändern. Durch den Ausbau der Geschäftstätigkeit und die Ausweitung der Kundenbasis, aber auch die Erweiterung der Dienstleistungspalette stellt sich ACERST künftig breiter auf.

Aus den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen aufgrund der niedrigen Zinslandschaft erwartet die Gesellschaft weiterhin auch eine erhöhte Nachfrage nach Handelsimmobilien in Deutschland und damit auch nach Dienstleistungen von ACREST.

Das Geschäftsmodell von ACREST sieht einen weiteren Ausbau und Expansion der Geschäftstätigkeit vor. Hierbei ist auch der weitere Aufbau von Personal geplant.

Risiken ergeben sich aus dem Wachstums- und Transformationsprozess sowie aus der Abhängigkeit von einzelnen Kunden. Durch die weitere Standardisierung von Abläufen in der Unternehmensführung und -verwaltung sowie der Akquise von weiteren Kunden zum Ausbau der Mandantenbasis wird diesem Risiko entgegengewirkt. Weiterhin bestehen Risiken aufgrund der relativ kurzen Kündigungsfristen der bestehenden Managementverträge, denen jedoch durch das bestehende Portfoliomanagement der Dienstleistungsverträge, die fortschreitende Verbreiterung der Kundenbasis und ein effizientes Personalmanagement begegnet wird. Liquiditätsrisiken begegnet die Gesellschaft durch ein effizientes Net-Working-Capital Management und mithilfe der bestehenden Kreditlinie von EUR 0,7 Mio. Es besteht das Risiko des Weggangs von Mitarbeitern in Schlüsselpositionen, die mit ihrem Netzwerk und Wissen maßgeblich zur Umsatzentwicklung beitragen. Durch ein breites Aufstellen in der Führungsebene und ein leistungsorientiertes Vergütungssystem wird diesem Risiko entgegengewirkt.

Die Gesellschaft erwartet für das Geschäftsjahr 2015 einen erhöhten Umsatz im Vergleich zum Geschäftsjahr 2014 und eine Verbesserung der EBITDA-Marge.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

der ACREST Property Group GmbH, Berlin, für 2014

Allgemeine Angaben

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind im Wesentlichen im Anhang aufgeführt.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungsund Bewertungsmethoden maßgebend. Gegenüber dem Vorjahr wurden Abschreibungen auf Finanzanlagen separat in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen, der Vorjahreswert wurde entsprechend angepasst.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, entsprechend seiner Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände pro rata temporis linear vorgenommen.

Bewegliche Gegenstände des Anlagevermögens bis zu einem Wert von Euro 150,00 wurden im Jahre des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Für Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als Euro 150,00 bis Euro 1.000,00 wird das steuerliche Sammelpostenverfahren aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz angewandt. Der Sammelposten wird pauschalierend jeweils mit 20 Prozent p. a. im Zugangsjahr und in den vier darauf folgenden Jahren abgeschrieben.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten bzw. im Falle einer voraussichtlich dauernden Wertminderung zu niedrigeren beizulegenden Werten am Bilanzstichtag angesetzt. Die Ausleihungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden für Ausgaben vor dem Abschlussstichtag gebildet, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen und sind zu dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlichen Erfüllungsbetrag (d. h. einschließlich zukünftiger Preis- und Kostensteigerungen) bewertet. Sämtliche Rückstellungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet und ergeben eine passive Steuerlatenz.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Finanzanlagen enthalten Ausleihungen an nahestehende Unternehmen in Höhe von Euro 1.585.336,36 (im Vorjahr: Euro 1.125.479,99). Für alle Ausleihungen wurden Rangrücktrittsvereinbarungen abgeschlossen. Auf die Ausleihungen an nahestehende Unternehmen wurden Abschreibungen aufgrund einer dauernden Wertminderung in Höhe von insgesamt Euro 2.025.382,28 (im Vorjahr: Euro 1.834.506,89) vorgenommen.

Angaben über den Anteilsbesitz

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben, wie im Vorjahr, eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten Forderungen gegen die ACREST Retail Planung GmbH in Höhe von Euro 25.608,59.

Die Forderungen gegen Gesellschafter betragen Euro 695.694,38 (im Vorjahr: Euro 639.934,61). Es handelt sich dabei im Wesentlichen um kurzfristige Darlehensforderungen, welche bis 31. Oktober 2014 mit 9,5 % p. a. und ab dem 1. November 2014 mit 8,5 % p. a. verzinst werden.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen personalbezogene Rückstellungen, wie für Bonuszahlungen in Höhe von Euro 501.767,83 (im Vorjahr: Euro 279.387,49) sowie für Urlaubsansprüche in Höhe von Euro 142.285,00 (im Vorjahr: Euro 118.994,73).

Verbindlichkeiten

Sämtliche Verbindlichkeiten haben, wie im Vorjahr, eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen gegenüber der ACREST PM GmbH in Höhe von Euro 32.794,22.

Latente Steuern

Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,175 % zugrunde gelegt. Die passiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus in der Handelsbilanz abgegrenzten Mieterzuschüssen.

Vorabgewinnausschüttung

Im Geschäftsjahr 2014 erfolgte eine Vorabgewinnausschüttung in Höhe von Euro 50.000.

Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Aufwendungen sind in Höhe von Euro 13.904,14 (im Vorjahr: Euro 9.893,32) angefallen und betreffen im Wesentlichen Rechts- und Beratungskosten.

Periodenfremde Erträge sind in Höhe von Euro 64.776,74 (im Vorjahr: Euro 8.237,36) angefallen. Diese Erträge resultieren vor allem aus nachträglich abgerechneten Leistungen des Geschäftsjahres 2013.

Sonstige Angaben

Geschäftsführer

Während des Geschäftsjahrs 2014 wurden die Geschäfte durch folgende Personen geführt:

Stefan Zimmermann, Kaufmann

Matthias Schmitz, Architekt

Berthold Becker, Ingenieur

Georg Griesemann, Kaufmann (ab 17. April 2014)

Lutz Schilbach, Architekt (ab 3. Juni 2014).

Nach dem Stichtag wurden berufen:

Elke Lauster, Kauffrau (ab 25. Februar 2015)

Alexander Usselmann, Kaufmann (ab 25. Februar 2015)

Haftungsverhältnisse

Zum Stichtag bestehen keine Haftungsverhältnisse.

Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Die Bezüge der Geschäftsführung betrugen in 2014 Euro 385.737,08.

Zum 31. Dezember 2014 bestehen kurzfristige Darlehensforderungen gegen Geschäftsführer in Höhe von Euro 316.594,65 (im Vorjahr: Euro 209.511,61), welche, wie im Vorjahr, in den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen werden. Die gewährten unbesicherten Darlehen sind bis 31. Oktober 2014 mit 9,5 % p. a. und ab dem 1. November 2014 mit 8,5 % p. a. verzinst und haben eine unbestimmte Laufzeit. Es kann jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.

Mitarbeiter

Die durchschnittliche Anzahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter beträgt 84.

Konzernverhältnisse

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wird in keinen Konzernabschluss einbezogen. Die Gesellschaft ist aufgrund der Unterschreitung der Größenkriterien des § 293 HGB von der Aufstellung eines Konzernabschlusses befreit.

Angabe der Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

1.1.2014 - 31.12.2014

Der Betrag der sonstigen Finanzanlagen gegenüber Gesellschaftern beträgt 3.610.718,64 EUR.

1.1.2013 - 31.12.2013

Der Betrag der sonstigen Finanzanlagen gegenüber Gesellschaftern beträgt 2.959.986,88 EUR.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 13.11.2015 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Zu dem Jahresabschluss und Lagebericht haben wir folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

"Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der ACREST Property Group GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar."