P & P Metropol Wohnbau GmbHLiquidiert

P & P Metropol Wohnbau GmbH

Fürth

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013

I. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland konnte sich nach einem verhaltenen Auftakt zum Jahresbeginn im Laufe des Jahres 2013 wieder erholen. Der aktuelle Aufschwung wird dabei vorwiegend von der Binnenkonjunktur in den Bereichen privater Konsum und Wohnungsbau getragen. Das Bruttoinlandsprodukt ist - ähnlich wie im Vorjahr - nur leicht um 0,4% gestiegen. Der staatliche Gesamthaushalt konnte mittlerweile das zweite Jahr in Folge in etwa ausgeglichen abgeschlossen werden.

Für den Euro-Raum kann festgestellt werden, dass - auf Basis der sichtlichen Fortschritte von Anpassungsprozessen in den Krisenländern - zwar Zinsaufschläge bei Staatsanleihen zurückgegangen sind, die Staatsschuldenkrise jedoch noch nicht dauerhaft beendet ist. Hierzu wäre es langfristig erforderlich, dass die öffentlichen Haushalte und Bankensysteme in Ordnung gebracht sowie speziell in den Krisenstaaten umfassende Strukturreformen durchgeführt werden und das Euro-Währungssystem nachhaltig gefestigt und stimmig ausgestaltet wird.

Die relativ starke Binnenkonjunktur in Deutschland basiert zu einem großen Teil auf der vergleichsweise niedrigen Arbeitslosenquote (wie im Vorjahr 6,7% zum Jahresende) und den spürbaren Verdienstzuwächsen im Jahr 2013 (nominal 2,3% / real 0,8%.

Nach einer Absenkung des EZB-Leitzinses im Vorjahr manifestierte sich die expansive Geldpolitik der EZB durch eine gleich zweimalige Herabsetzung im Jahr 2013, nämlich im Mai von 0,75% auf 0,5% und erneut im November auf 0,25%. Die EZB trägt hiermit nach wie vor der noch nicht überstandenen Staatsschulden- und Bankenkrise Rechnung und bezweckt damit unter anderem die Anregung der Kreditvergabe der Banken. Die Verbraucherpreise in Deutschland sind dennoch mit nur 1,4% deutlich geringer als im Vorjahr (2,0%) gestiegen. Das Preisniveau kann damit als stabil bezeichnet werden.

Die Kreditversorgung von Unternehmen und Privatpersonen - hier insbesondere hinsichtlich Wohnungsbaukrediten - hat sich im Jahr 2013 wiederum als weitgehend stabil gezeigt.

2. Entwicklung des Immobilienmarktes

Im Jahresdurchschnitt 2013 sind die deutschen Immobilienpreise um etwa 4,2% angestiegen. Zusätzlich kann festgestellt werden, dass sich die Bautätigkeit in den letzten Jahren zwar deutlich belebt hat, jedoch von den Phasen des deutschen Baubooms der 70er und 90er Jahre noch sehr weit entfernt ist. Hohe Nachfrage gibt es vorwiegend in Großstädten und Metropolregionen und diese ist insbesondere begründet durch Wanderungsbewegungen in die Ballungszentren. Im Bundesdurchschnitt sind sowohl die Baupreise, als auch die Wohnungsmieten in etwa um 2% gestiegen.

Die Preise zeigen - mit Ausnahme einiger Großstädte und dort speziell in einzelnen Lagen - keine Überhitzungstendenzen und der Immobilienmarkt wird durch die insgesamt stabile und günstige wirtschaftliche Situation in Deutschland gestützt. Begünstigt wird die positive Entwicklung auf dem Immobilienmarkt durch das ungewöhnlich niedrige langfristige Zinsniveau. Dieses hat sich für private Wohnungsbaukredite mit 5 - 10 Jahren Zinsbindung im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert und liegt zum Jahresende bei etwa 2,85%.

Die Auswirkungen der vorgesehenen "Mietpreisbremse" auf den Immobilienmarkt sind noch nicht umfassend absehbar, könnten jedoch durchaus dazu führen, dass in den kommenden Jahren die Investitionstätigkeit in den Mietwohnungsbau zurückgeht und damit die Wohnungsknappheit weiter zunimmt. Die Folge wäre, dass die Politik dann wohl versuchen würde, mit anderweitigen Steuerungsmitteln den Mietmarkt zu regulieren.

Der von unserem Unternehmen besetzte Markt - die Metropolregion Nürnberg - profitiert von den oben dargestellten Entwicklungen. Die Kaufpreise sind im Jahr 2013 wiederum deutlich gestiegen, die Mieten dagegen sind in etwa stabil geblieben.

II. Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Die P & P Metropol Wohnbau GmbH ist als Bauträger-Projektgesellschaft eine Tochtergesellschaft der P & P Gruppe Bayern GmbH und damit in deren Konzernverbund mit eingegliedert. Die Gesellschaft selbst verfügt über kein Personal und nutzt daher umfassend Dienstleistungen von verbundenen Unternehmen.

Die Gesellschaft verfügt über mehrere nennenswerte Bauvorhaben:

Im vergangenen Geschäftsjahr haben speziell die ertragswirksamen Übergaben der Projekte Hornschuchcarrée, Stadtpalais und Sommerlofts in Fürth sowie das Projekt Unikate in Erlangen und das Projekt Parkpromenade (Ostbau) in Forchheim zu dem positiven Ertrag der Gesellschaft beigetragen. Die Projekte wurden fertiggestellt und - mit Ausnahme einzelner Einheiten - komplett an die Käufer übergeben.

Aktuell ist das Bauvorhaben City Central Nürnberg (Heumann Areal) hervorzuheben, welches über ein Gesamtvertriebsvolumen von über € 60 Mio. verfügt. Das Projekt befindet sich in einer fortgeschrittenen Errichtungs- und Vertriebsphase und wird in den Jahren 2014 und 2015 deutlich zum Ertrag der Gesellschaft beisteuern.

Das Projekt Zeppelinstraße in Erlangen wurde bereits im Jahr 2011 gesichert. Die Projektierung wurde seitdem vorangetrieben und das Projekt wurde Ende 2013 in den Bestand genommen. Der Vertriebsstart ist für 2014, der Baubeginn für Anfang 2015 vorgesehen. Bei plangemäßem Projektverlauf findet die Ertragsrealisierung dann im Jahr 2016 statt.

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Bilanzsumme der P & P Metropol Wohnbau liegt zum 31.12.2013 mit rd. € 14,8 Mio. deutlich über dem Niveau des Vorjahres (rd. € 9,7 Mio.).

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt nach wie vor € 25.000. Zusammen mit dem Gewinnvortrag und dem Jahresüberschuss stellt sich ein Eigenkapital von etwa € 6,6 Mio. dar. Die bilanzielle Eigenkapitalquote beträgt somit rund 45%.

Die Liquidität der Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2013 zu jedem Zeitpunkt gewährleistet.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr weist die P & P Metropol Wohnbau GmbH einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 5.179 aus, der deutlich über dem des Vorjahres (TEUR 3.572) liegt.

Die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage für unser Unternehmen erachten wir auch für die künftigen Jahre als stabil und mit positiven Zukunftsaussichten versehen.

III. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Es liegen keine zu erwähnenden Ereignisse nach dem Bilanzstichtag vor.

IV. Risiken der künftigen Entwicklung

1. Allgemeine Risiken

Trotz Steigerung der Binnennachfrage in Deutschland sind die europäische Finanz- und Staatsschuldenkrise und deren Auswirkungen auf die Realwirtschaft noch nicht überstanden. Ein Wiederaufflammen der Krise kann ganz schnell deutlich negative Auswirkungen auf die Realwirtschaft haben und damit Finanzierungsmöglichkeiten, Vermietungen und auch Verkäufe nachteilig beeinflussen. In diesem Zusammenhang bleibt auch das Risiko der Inanspruchnahme der Bundesrepublik Deutschland aus dem ESM und / oder EFSF bestehen. Dies könnte zu notwendigen Steuererhöhungen führen und somit zu einer Abschwächung der Binnennachfrage beitragen.

Die langfristigen Auswirkungen der Krise und der Stabilisierungsmaßnahmen auf das deutsche Banken- und Finanzsystem sind nach wie vor nicht absehbar. Auch negative Auswirkungen auf heute gesund erscheinende Finanzinstitute sind nicht ausgeschlossen. In Deutschland ist hier jedoch sicherlich das regional verankerte System der Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken als stabilisierender Anker zu sehen. Die Kreditversorgung von Unternehmen und Privatpersonen sollte somit - soweit überregionale Finanzinstitute von der Krise beeinträchtigt werden - zumindest von diesen Regionalinstituten auch weiterhin gut gewährleistet werden.

Generell befinden wir uns in Deutschland innerhalb der Euro-Staaten immer noch auf einer vergleichsweise guten Position. Die Leistungsfähigkeit der deutschen Volkswirtschaft im Rahmen von Rettungsaktionen darf jedoch - nach wie vor - nicht überschätzt werden.

Eine hohe Belastung für die Zukunft stellt in Deutschland die Abkehr von dem wirtschaftspolitischen Konsolidierungskurs der Agenda 2010 dar. Insbesondere die für bestimmte Personengruppen vorgesehene Herabsetzung des Renteneintrittsalters und Aufstockung von Renten belasten zukünftige Generationen deutlich und können zu einer künftigen Abgabenerhöhung und damit zu einer Belastung der Binnennachfrage führen. Im vergangenen Jahr hat sich daneben immer deutlicher herauskristallisiert, dass ein großer Teil der öffentlichen Infrastruktur - speziell Brücken- und Straßenbauwerke - deutlich marode sind und saniert bzw. neu gebaut werden müssen. Die damit einhergehenden Kosten könnten sich auch zu einer deutlichen künftigen Belastung der öffentlichen Haushalte entwickeln.

Insgesamt kann mittelfristig die Erwartung an die gesamtwirtschaftliche Entwicklung dennoch als positiv betrachtet werden.

Die Gesellschaft hat auf die dargestellten allgemeinwirtschaftlichen Risiken keinen Einfluss, wird die Entwicklungen jedoch laufend beobachten und bei Bedarf unternehmerische Entwicklungen und Planungen entsprechend anpassen.

2. Unternehmensspezifische Risiken

Für Bauträgergesellschaften besteht das Risiko, dass sich Finanzierungsbedingungen für potentielle Käufer verschlechtern sowie dass auf Grund eines Nachfragerückgangs die Verkaufspreise absinken könnten. Seitens unserer Unternehmensgruppe werden diese Risiken aktuell als relativ gering eingeschätzt, da sich sowohl die Banken aktuell sehr schwer tun, ihre Einlagen adäquat anzulegen als auch nach wie vor eine starke und stabile Tendenz von Kapitalanlegern in Richtung Sachwerte und Immobilien vorhanden ist. Überhitzungstendenzen, die aktuell für einige Großstädte in Deutschland diskutiert werden, sind in unserem aktuellen regionalen Markt, der Metropolregion Nürnberg, noch nicht zu erkennen.

Im Rahmen von Bauträger- und Entwicklungsmaßnahmen ist auch das Baukostenrisiko zu nennen. Insbesondere vor dem Hintergrund der steigenden Rohstoffkosten und der hohen Auslastung von Bau- und Handwerksunternehmen ist dieses Risiko nicht zu vernachlässigen. Die Steigerung der Baukosten bewegt sich über die letzten 3 Jahre in etwa zwischen 2 und 3 Prozent p.a. und ist damit zwar nachhaltig, aber auch beherrschbar. Durch langfristige Vertragsbeziehungen zu Bau- und Handwerksunternehmen, frühzeitige und vorausschauende vertragliche Vereinbarungen und Synergien auf Grund des relativ hohen Vergabevolumens unserer Unternehmensgruppe haben wir die Baupreise gut im Blick. Wir können die Auswirkungen in den Projektkalkulationen somit frühzeitig berücksichtigen.

Allgemeine Vertriebs- und Finanzierungsrisiken im Bauträgerbereich schätzen wir aktuell als relativ gering ein, da wir - sowohl von Kapitalanlegern als auch von Eigennutzern - nach wie vor eine relativ gute Nachfrage nach Immobilien verzeichnen.

Für gewährte Mietgarantien wurden adäquate Rückstellungen gebildet, die die sich hieraus ergebenden finanziellen Risiken berücksichtigen.

Insgesamt erachten wir die Risiken für die P & P Metropol Wohnbau GmbH für überschaubar und gut beherrscht.

V. Ausblick und Chancen für die zukünftige Entwicklung

Die Entwicklung der P & P Metropol Wohnbau GmbH als reine Bauträger-Projektgesellschaft ist abhängig von dem Erfolgsgrad ihrer Projekte und dem Erwerb neuer Grundstücke für weitere Projektentwicklungen.

Aktuell verfügt die Gesellschaft über zwei nennenswerte größere Bauprojekte in unterschiedlichen Projektphasen. In Summe können wir aktuell für diese Projekte für die Jahre 2014 bis 2016 Umsatzerlöse von über € 80 Mio. prognostizieren.

Die für die Projekte erforderlichen finanziellen Mittel sind durch Gewinne der Vorjahre sowie Darlehen aus der Muttergesellschaft gesichert.

Wir gehen davon aus, dass unsere Bauträgerprojekte auch in den Folgejahren ohne entscheidende Planabweichungen positiv verlaufen und somit die entsprechenden Erträge generiert werden können.

Nach den positiven Jahresergebnissen der vergangenen beiden Geschäftsjahre gehen wir aufgrund unserer Projektpipeline davon aus, dass auch in 2014 - soweit die Ertragsrealisierung aus Objektverkäufen in 2014 wie geplant stattfindet - ein auf Vorjahresniveau liegender Jahresüberschuss erwirtschaftet werden kann.

Bilanz zum 31. Dezember 2013

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für 2013

Anhang für das Geschäftsjahr 2013

A. Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, haben wir die Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten und einen Teil der davon-Vermerke in diesem Anhang erläutert.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren (im Wesentlichen) unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Die unfertigen und fertigen Erzeugnisse sind auf der Basis von Einzelkalkulationen, die auf der aktuellen Betriebsabrechnung beruhen, zu Herstellungskosten entsprechend den Grundsätzen zur verlustfreien Bewertung bewertet. Neben den direkt zurechenbaren Materialeinzelkosten wurden auch Kosten der allgemeinen Verwaltung gemäß § 255 Abs. 2 Satz 3 HGB aktiviert.

Die erhaltenen Anzahlungen sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind zum Nennwert angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet. Die sich ergebende Steuerbelastung wird nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden, sofern vorhanden, unsaldiert ausgewiesen.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Laufzeit von bis zu einem Jahr. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten kurzfristige Darlehensforderungen gegen Gesellschafter (P & P Gruppe Bayern GmbH) in Höhe von EUR 7.979.832,39 (Vj. TEUR 5.838).

Guthaben bei Kreditinstituten

Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von insgesamt EUR 3.381.101 sind nur in eingeschränktem Umfang gem. § 6 Abs. 2 MaBV verfügbar.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für Mietgarantien, Provisionen, ausstehende Lieferantenrechnungen, Gewährleistungsverpflichtungen und Jahresabschlussprüfungskosten gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr betragen EUR 1.465.063 (Vj. TEUR 2.856). Zu EUR 57.148 (Vj. TEUR 0) haben die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen eine Restlaufzeit von einem bis fünf Jahre.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 1.524.484 (Vj. TEUR 2.012) resultieren aus Lieferungen und Leistungen und haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Bei den sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 183.146 (Vj. TEUR 130) handelt es sich ebenfalls um Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter in Höhe von EUR 1.491.060,00 (Vj. TEUR 2.000).

Haftungsverhältnisse nach § 251 HGB

Für Verbindlichkeiten verbundener Unternehmen bestehen folgende Haftungsverhältnisse:

Das Risiko einer Inanspruchnahme aus den einzelnen Haftungsverhältnissen wird als sehr gering eingeschätzt, da nach dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses die Hauptschuldner ihren Verpflichtungen nachkommen werden.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es liegen keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen vor.

Ausschüttungssperre

In Höhe von EUR 22.335,00 ergibt sich gemäß § 268 Abs. 8 HGB aus Aktivierungen latenter Steuern eine Gewinnausschüttungssperre.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Erträge betreffen die Auflösung von Rückstellungen in Höhe von EUR 36.312 (Vj. TEUR 5,3). Im Geschäftsjahr sind keine periodenfremden Aufwendungen von nicht untergeordneter Bedeutung entstanden.

E. Sonstige Angaben

Geschäftsführer war während des abgelaufenen Geschäftsjahres

Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Die Geschäftsführung erhält von der Gesellschaft keine Bezüge.

Konzernverhältnisse

Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss der P & P Gruppe Bayern GmbH, Fürth einbezogen, welcher im Bundesanzeiger offen gelegt wird.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, vom Bilanzgewinn zum 31.12.2013, der sich zusammensetzt aus dem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 5.179.157,97 und dem Gewinnvortrag in Höhe von EUR 1.395.975,47, eine Ausschüttung in Höhe von EUR 5.000.000,00 an die P & P Gruppe Bayern GmbH vorzunehmen und den Rest auf neue Rechnung vorzutragen.

Bestätigungsvermerk

Zu dem Jahresabschluss und dem Lagebericht haben wir folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

"Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der P & P Metropol Wohnbau GmbH, Fürth, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar."