DAIG 1. Objektgesellschaft mbH

DeWAG 1. Objektgesellschaft mbH

Düsseldorf (vormals: Stuttgart)

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Bilanz zum 31. Dezember 2013

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2013

Anhang für das Geschäftsjahr 2013

I. ALLGEMEINE ANGABEN

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB und nach den einschlägigen Vorschriften des GmbH-Gesetzes, des Gesellschaftsvertrags sowie unter Beachtung der für Wohnungsunternehmen geltenden Sondervorschriften gemäß der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist entsprechend § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

II. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend:

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen. Ferner werden bei dauerhafter Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke werden zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

In allen Fällen wurde verlustfrei bewertet, d. h. es wurden von den voraussichtlichen Verkaufspreisen Abschläge für noch anfallende Kosten vorgenommen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins abgezinst.

Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Derivative Finanzinstrumente wurden zur Absicherung von variabel verzinslichen Darlehen abgeschlossen und als Bewertungseinheit designiert. Soweit sich die ergebenden gegenläufigen Wertänderungen oder Zahlungsströme ausgleichen (effektiver Teil), erfolgt keine Einzelbewertung und keine Berücksichtigung des Realisations- und Imparitätsprinzips. Soweit ein Ausgleich ausgeblieben ist (ineffektiver Teil), erfolgt eine Verlustantizipation.

III. ANGABEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der anteiligen Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagespiegel dargestellt.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

Im Geschäftsjahr 2013 wurden Abschreibungen auf die zum Verkauf bestimmten Grundstücke vorgenommen, um diese mit einem niedrigeren Wert anzusetzen, der sich aus einem Marktpreis am Abschlussstichtag ergibt. Der Marktpreis wurde aufgrund eines Gutachtens eines Grundstückssachverständigen ermittelt. Auf Basis des Gutachtens zum Stichtag 31.12.2013 wurden Abschreibungen in Höhe von TEUR 1.098 (Vj. TEUR 953) vorgenommen.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Von den Guthaben bei Kreditinstituten entfallen TEUR 1.874 (Vj. TEUR 1.318) auf Bankguthaben, die von der DeWAG Management GmbH, Stuttgart, für die Gesellschaft gehalten werden. Bei dieser Position handelt es sich somit auch um Forderungen gegenüber der DeWAG Management GmbH, Stuttgart. Diese beinhalten im Wesentlichen Girokonten für den Zahlungsverkehr mit den Wohnungsverwaltern.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten solche gegenüber Gesellschafter in Höhe von TEUR 15.894 (Vj. TEUR 11.542).

Eigenkapital/Ergebnisverwendung

Der Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 6.562 wird aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrags (EAV) an die DeWAG Deutsche WohnAnlage GmbH, Stuttgart, abgeführt.

Verbindlichkeiten

Die Bankverbindlichkeiten enthalten Beträge in Höhe von TEUR 3.668 (Vj. TEUR 3.591) mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr, TEUR 92.338 (Vj. TEUR 117.526) mit einer Laufzeit von 1 bis 5 Jahren und TEUR 93.017 (Vj. TEUR 92.907) mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren.

Alle anderen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Bankverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 189.023 sind durch Grundschulden, Verpfändung sowie Abtretungen von sämtlichen Kaufpreisansprüchen und Ansprüchen aus Miet- und Pachtverträgen besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten solche gegenüber Gesellschafter in Höhe von TEUR 86.532 (Vj. TEUR 78.877).

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind solche aus Steuern in Höhe von TEUR 0 (Vj. TEUR 0) enthalten.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 410 und Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten in Höhe von TEUR 378.

Haftungsverhältnisse

Die Gesellschaft haftet mit den Gesellschaften DeWAG 2., DeWAG 3. und DeWAG 4. Objektgesellschaft mbH, Stuttgart, gesamtschuldnerisch für ein Darlehen der Deutschen Hypothekenbank (Actien­Gesellschaft), Hannover, i. H. v. TEUR 188.526 (davon sind TEUR 106.098 zum Bilanzstichtag bei der Gesellschaft selbst bilanziert), für ein Darlehen der Volksbank Düsseldorf-Neuss eG, Düsseldorf, i. H. v. TEUR 4.212 (davon sind TEUR 2.142 bei der Gesellschaft selbst zum Bilanzstichtag bilanziert) sowie für ein Darlehen der HSH Nordbank AG, Hamburg, i. H. v. TEUR 132.797 (davon sind TEUR 80.437 bei der Gesellschaft selbst zum Bilanzstichtag bilanziert).

IV. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse gliedern sich wie folgt auf:

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich innerhalb der Bundesrepublik Deutschland erzielt.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

In der Position "Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge" sind solche aus verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 177 (Vj. TEUR 126) enthalten.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In der Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" sind solche an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 789 (Vj. TEUR 809) enthalten.

V. SONSTIGE ANGABEN

Geschäftsführung

Die Mitglieder der Geschäftsführung im Geschäftsjahr 2013 waren:

Helmut Beyl

Dr. Joachim von Klitzing

Honorare des Abschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf TEUR 26 (Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen TEUR 16, Beratungsleistungen TEUR 10).

Konzernverhältnisse

Die Anteile an der Gesellschaft werden zu 100 % von der DeWAG Deutsche WohnAnlage GmbH, Stuttgart, gehalten. Diese ist mittelbares Tochterunternehmen des The Archstone German Fund, Luxemburg (Mutterunternehmen).

Damit ist die Gesellschaft verbundenes Unternehmen zum The Archstone German Fund, Luxemburg, der den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen, in den die Gesellschaft einbezogen wird, erstellt.

Der Konzernabschluss des The Archstone German Fund, Luxemburg, wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2013

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013

A. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die DeWAG 1. Objektgesellschaft mbH ist ein 100%-iges Tochterunternehmen der DeWAG Deutsche WohnAnlage GmbH, Stuttgart, die wiederum mittelbar Tochtergesellschaft des "The Archstone German Fund", mit Sitz in Luxemburg, ist.

Die DeWAG 1. Objektgesellschaft mbH ist eine reine Objektgesellschaft für Wohnimmobilien ohne eigenes Personal. Das gesamte Asset Management, wie z. B. der Erwerb, die Veräußerung sowie die Verwaltung von Wohnungsbeständen, wurde im Rahmen eines Service- und Dienstleistungsvertrages auf die DeWAG Management GmbH, Stuttgart, übertragen.

Branchenentwicklung

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelte sich in den vergangenen Jahren nachhaltig positiv. Während es in den Jahren zuvor durch die Finanzmarktkrise zu einer negativen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung kam, zeigten sich ab Mitte 2009 Tendenzen einer Markterholung, welche sowohl auf den Wohnungs- als auch Gewerbeimmobilienmärkten zu beobachten waren. In den vergangenen beiden Jahren hat sich diese Markterholung als ein stabiler Trend etabliert und es kann in diesem Zusammenhang ein Boom im Wohnungssegment beobachtet werden.

Im Jahr 2013 verstärkten sich die bereits in den beiden Vorjahren zu erkennenden Entwicklungen nochmals. So kam es 2013 zu weiteren Miet- und Kaufpreissteigerungen, welche die Wertsteigerungen aus den Vorjahren übertrafen und die Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes betonen. Hierbei zeigten die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten deutlich stärkere Wachstumsraten. Zudem waren auch außerhalb der Metropolen Miet- und Kaufpreissteigerungen zu beobachten, die als "Nachholeffekte" anzusehen sind.

Die Attraktivität des Marktes zeigt sich unter anderem auch darin, dass die Zahl der am Markt registrierten Portfoliotransaktionen im Jahr 2013 im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich anstieg und den höchsten Wert der letzten Jahre markierte.

Geschäftsentwicklung

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Deutschland weiterhin hoch und zeigte im Jahr 2013 einen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. Erstmals seit Jahren kam es am Transaktionsmarkt wieder zu mehreren großvolumigen Portfolioverkäufen, so dass das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr deutlich anstieg. Charakteristisch war zudem, dass neue Transaktionsformen wie beispielsweise Unternehmensübernahmen, IPOs sowie auch Verkäufe von großvolumigen Aktienpaketen als Kauf- und Verkaufsvehikel genutzt wurden.

Dennoch stehen einer weiterhin hohen Nachfrage immer noch nur wenige attraktive Angebote gegenüber. Auf der Angebotsseite kam es im Jahr 2013 bei Bestandsobjekten zu einer weiteren Verknappung, so dass Investoren auch Käufe im hochpreisigen Neubausegment sowie von Grundstücken für zukünftige Projektentwicklungen realisierten. Im Jahr 2013 waren vor allem institutionelle Investoren, Bestandshalter sowie börsengelistete Unternehmen auf der Käuferseite aktiv, vornehmlich aus dem Inland. Der regionale Fokus lag, wie bereits im Vorjahr, weiterhin auf den Top7-Städten, wobei in Berlin ein Schwerpunkt zu erkennen war. Weiterhin konnte in Nordrhein-Westfalen sowie in einigen ostdeutschen Standorten ein gesteigertes Transaktionsvolumen beobachtet werden.

Insgesamt ist die Nachfrage für den Erwerb und die Vermietung von Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr auch in 2013 steigend, wobei dieser Aspekt weiterhin differenziert zu betrachten ist. In den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten ist die Nachfrage insgesamt stärker als in den wirtschaftsschwachen oder ländlichen Regionen, wo langfristig tendenziell ein Nachfragerückgang zu beobachten ist. Im Jahr 2013 waren jedoch auch an schwachen Standorten Nachholeffekte zu beobachten, welche zu leichten Positivtendenzen an diesen Standorten führten, die die allgemeine Marktentwicklung in Deutschland auch an diesen Standorten abbilden. Der Nachfragetrend nach guter Objektqualität in nahezu allen Preissegmenten ist standortunabhängig zunehmend. Diesem steht jedoch ein sukzessiv abnehmendes Angebot gegenüber.

Die Vermietungsnachfrage ist vor allem in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten weiter steigend und wird durch das in der langfristigen Betrachtung noch immer niedrige Baufertigstellungsvolumen sowie die steigende Zahl der Haushalte zusätzlich gestärkt. Dies ist auch im Jahr 2013 mit einem Anstieg der Mieten bei der Neuvermietung verbunden. An den wirtschaftsstarken Standorten waren teilweise sogar deutliche Mietpreisanstiege zu verzeichnen, wobei zum Jahresende an einigen Standorten leichte Tendenzen einer Abschwächung des Mietanstiegs zu beobachten waren. Bei der Vermietung sind in allen Preissegmenten attraktive Mieterlöse auch 2013, jedoch fast nur bei einem entsprechenden Qualitätsangebot, möglich.

Auch bei den Kaufpreisen zeigen sich deutliche Positivtendenzen die insgesamt sogar stärker ausfielen als bei den Mieten - so stiegen die Kaufpreise im Jahr 2013 durchschnittlich stärker als die Mieten. Durch die auch weiterhin existente EU-Schuldenkrise, einhergehend mit fehlenden vermeintlich sicheren Investitionsmöglichkeiten am Kapitalmarkt und weiterhin niedrigen Finanzierungszinsen, stieg die Nachfrage nach Kaufimmobilien im Jahr 2013 an, was speziell in den Top7-Standorten zu deutlichen Kaufpreissteigerungen führte. Jedoch zeigen die Kaufpreise auch an schwächeren Standorten in 2013 teils spürbare Nachholeffekte, die sich in steigenden Kaufpreisen äußern.

Im Zuge der aktuellen Marktentwicklungen ist die Gesellschaft weiterhin gut positioniert. Es erfolgten Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen, um die Wohnqualität deutlich anzuheben und so den Kundenwünschen und den Nachfragetrends gerecht zu werden. Dies führte auch zu einer deutlichen Anhebung der Mieten, Verkaufspreise und Verkaufsmargen.

Personal- und Sozialbereich

Die Gesellschaft hatte in 2013 kein Personal beschäftigt. Die Verwaltung der Gesellschaft erfolgte durch die DeWAG Management GmbH, Stuttgart.

B. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2013 wurde ein Gewinn in Höhe von TEUR 6.562 erzielt (Vj. TEUR 2.444). Das verbesserte Jahresergebnis ist im Wesentlichen auf die Steigerung der Verkaufserlöse (+ TEUR 3.087 gegenüber dem Vorjahr) bei gleichzeitiger Margenverbesserung zurückzuführen. Außerdem haben sich die Finanzierungsaufwendungen im Zuge der Darlehenstilgungen vermindert.

Im Rahmen der Wohnungsprivatisierungsaktivitäten wurde ein 13%-iger Anstieg der Umsätze aus Wohnungsverkäufen erzielt (von TEUR 23.745 im Vorjahr auf TEUR 26.832).

Das Umsatzvolumen aus Mieteinnahmen in Höhe von TEUR 29.383 war bedingt durch die Privatisierungen im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 30.311) leicht rückläufig.

Die Vermietungsaktivitäten entwickelten sich dennoch weiterhin positiv. Bei Neuvermietungen konnten in aller Regel deutlich höhere Mieten erreicht werden. Der Leerstand, welcher über den reinen fluktuationsbedingten Leerstand hinausgeht, war größtenteils vertriebsbedingt.

Zur Sicherung und zum Ausbau des hohen Qualitätsstandards sowohl im Verkaufs- als auch Vermietungsbereich wurden auch in 2013 Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen getätigt, sie lagen mit TEUR 4.280 etwas unter dem Vorjahreswert von TEUR 4.829.

Finanzlage

Die Kreditverbindlichkeiten verringerten sich gegenüber dem Vorjahr von TEUR 214.024 auf TEUR 189.023, was im Wesentlichen auf Immobilienverkäufe im Geschäftsjahr und damit verbundene Tilgungen zurückzuführen ist.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich um TEUR 20.996 von TEUR 315.020 auf TEUR 294.024 vermindert. Dies entspricht einem Rückgang um ca. 7%.

Auf der Aktivseite reduzierten sich aufgrund von Privatisierungen die als Vorräte ausgewiesenen Immobilienbestände (um TEUR 17.232) sowie abschreibungsbedingt die Sachanlagen (um TEUR 2.531).

Auf der Passivseite verminderten sich im Wesentlichen die Kreditverbindlichkeiten (um TEUR 25.001) sowie die Rückstellungen (um TEUR 5.632). Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind dagegen angestiegen (um TEUR 8.994).

Zum Ende des Geschäftsjahres umfasste das Immobilienportfolio insgesamt 4.357 (Vj. 4.632) WE (Wohn- und Gewerbeeinheiten).

C. Chancen- und Risikobericht

Aufgrund der weiter konsequent verfolgten Ausrichtung des Portfolios auf gute Standorte und Lagen in süd- und westdeutschen Wachstums- und Ballungsgebieten sowie der hohen Qualität der existierenden Bestände besteht auch weiterhin in höherwertigen und guten Lagen ein nennenswertes Privatisierungs- und Vermietungspotenzial.

Aufgrund der in der Vergangenheit deutlich gestiegenen Wohnnebenkosten (vor allem Heiz- und Strompreise) kommt energetischen Aspekten eine zunehmend verstärkte Bedeutung zu, da auch in Zukunft von weiter stark steigenden Wohnnebenkosten auszugehen ist. Insbesondere die umfangreichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen lassen auch in der Zukunft ein optimales Wertpotenzial realistisch erscheinen, da durch die qualitative Aufwertung der Objekte und Wohnungen zukünftig größere Mieterhöhungspotenziale ausgeschöpft und durchgesetzt werden können sowie bei der Neuvermietung höhere Mieten erzielbar sind. So sind die meisten Objekte nun mit Wärmedämmfassaden, modernen Heizungsanlagen, neueren Fenstern mit Thermopanelverglasung und sanierten Hauseingängen und Aufzugsanlagen ausgestattet.

Daneben verspricht sowohl die kurzfristig sehr positive als auch die mittel- und langfristig stabile Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes, insbesondere in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten, eine hohe nennenswerte Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen. Die gute Entwicklung im Jahr 2013 sollte für weitere positive Impulse und Entwicklungen sorgen und auch weiterhin anhalten. Daher erscheinen auch zukünftig leicht steigende Miet- und Kaufpreise am deutschen Wohnimmobilienmarkt realistisch, wenngleich sich die Intensität der Preissteigerungen etwas abschwächen sollte.

Aufgrund der installierten Planungs-, Kalkulations- und Budgetrechnungen und des ausführlichen Berichtswesens können operative Risiken aus der Veränderung des geschäftlichen Umfelds frühzeitig erkannt werden.

Zu diesem Risikofrüherkennungssystem gehören neben dem unternehmenseinheitlichen Strategie-, Planungs- und Budgetierungsprozess folgende Reporting-Instrumente:

Die Überwachung operativer und bestandsgefährdender Risiken und die stetige Weiterentwicklung des Risikomanagementsystems ist weiterhin vorrangige Aufgabe der Geschäftsführung.

Mit Ausnahme der allgemeinen Marktrisiken im Wohnungsmarkt sind aus heutiger Sicht keine besonderen Risiken für die künftige Entwicklung zu erkennen.

Durch die positive Wirtschaftsentwicklung seit dem Jahr 2010 erhöhten sich die Nettoeinkommen der Haushalte leicht, was sich bereits seit dem Jahr 2010 positiv auf den Wohnungsmarkt und die Investitionsbereitschaft von Mietern und Käufern auswirkt. Auch 2013 war die Investitionsbereitschaft von Mietern und Käufern weiterhin hoch.

Weitere positive Effekte sind auch in 2014 anzunehmen, da zudem das Wirtschaftswachstum höhere Steigerungsraten aufweisen sollte als im Vorjahr. Fehlende vermeintlich sichere Anlagemöglichkeiten am Kapitalmarkt, einhergehend mit weiterhin niedrigen Finanzierungszinsen, sollten den Trend zur Investition in Sachwerte und Wohnimmobilien auch 2014 weiter positiv beeinflussen.

Mögliche ungünstige Entwicklungen im Zusammenhang mit der noch immer bestehenden, wenngleich sich abschwächenden, EU-Schuldenkrise zeigen sich vornehmlich auf dem Gewerbeimmobilienmarkt und wirken sich stattdessen sogar tendenziell positiv auf den Wohnungsmarkt in Form von Nachfragesteigerungen aus.

Mögliche Auswirkungen auf die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen sind zukünftig nicht auszuschließen. Im Jahr 2014 sind diesbezüglich jedoch voraussichtlich keine Auswirkungen zu erwarten.

Aufgrund der sehr geringen Anzahl an gewerblich genutzten Flächen besteht kein nennenswertes Risiko aus dem Gewerbeimmobiliensegment für die Gesellschaft. Aufgrund der Wertstabilität von Wohnungen und Wohnimmobilien sind bisher und werden auch zukünftig keine nachhaltig negativen Entwicklungen erwartet.

Zu weiteren Chancen und Risiken verweisen wir auch auf den Nachtragsbericht.

D. Prognosebericht

Die Attraktivität des deutschen Wohnungsmarktes liegt unter anderem darin begründet, dass Wohnimmobilien in der langfristigen Betrachtung eine sicherere Asset-Klasse als Gewerbeimmobilien darstellen, da Wohnimmobilien eine höhere Preisstabilität und geringere Schwankungen aufweisen als das gewerbliche Immobiliensegment. Hinzu kommen bei guter Standort- sowie Objektqualität ein geringes Leerstandrisiko, wodurch sichere und gut kalkulierbare Mieteinnahmen und Cash-Flows charakteristisch sind. Die Miet- und Kaufpreissteigerungen der Jahre 2010-2013 sind ein zusätzliches Kriterium, das für die Asset-Klasse Wohnimmobilien spricht.

Durch die weiterhin geringe Zahl an höherwertigen Objekten, Portfolien und Neubauprojekten am Investitionsmarkt ist das Potenzial, bestehende Portfolien durch Zukäufe qualitativ höherwertig auszurichten und aus diesen gute Verkaufs- sowie Vermietungspotenziale generieren zu können, weiterhin eingeschränkt. Hinzu kommt, dass die Ankaufspreise im Zuge der Marktentwicklung ebenso gestiegen sind. Dadurch kommt Wertsteigerungsmaßnahmen im Bestand eine wachsende Bedeutung zu.

Die Rahmenbedingungen für das Jahr 2014 sind als gut einzustufen. So dürfte das Wirtschaftswachstum im Zuge der scheinbar abklingenden EU-Schuldenkrise in 2014 stärker als im Vorjahr sein. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus, einhergehend mit stark gestiegenen Aktienmärkten, bestehen weiterhin Unsicherheiten für vermeintlich sichere Kapitalanlagen, was auf der Nachfrageseite zu weiteren Impulsen für den Wohnimmobilienmarkt führen dürfte. Dies sollte sich positiv auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt auswirken.

Bezogen auf die Nachhaltigkeit und Intensität der positiven Wirtschaftslage des Jahres 2014 besteht weiterhin eine etwas höhere Prognoseunsicherheit als in den Vorjahren, da die weitere Entwicklung der EU-Schuldenkrise weiterhin schwer abzuschätzen und mit Prognoseunsicherheiten behaftet ist. Dennoch erscheint 2014 eine positive Entwicklung der Gesamtwirtschaft sowie der Wohnimmobilienmärkte realistisch.

In der Privatisierung sollte weiterhin eine positive Marktsituation existieren, da sich bei vielen Privatpersonen in den vergangenen Jahren die Tendenz zu einem neuen "Sicherheitsdenken" etabliert hat und vermeintlich sichere und wertstabile Anlageformen verstärkt nachgefragt werden. In diesem Zusammenhang sollten auch in diesem Jahr umfangreiche Investitionen in Eigentumswohnungen zur privaten Altersvorsorge sowie zum Kapitalerhalt erfolgen, was durch das Niedrigzinsumfeld zusätzlich gefördert wird.

Unsere Erwartung ist, dass sich die Kaufpreise in 2014 leicht positiver als die Mieten entwickeln. Die Steigerungsraten des Jahres 2014 sollten jedoch etwas schwächer als im Vorjahr ausfallen. Eine etwas geringere Steigerung der Mieten und Kaufpreise sollte darin begründet liegen, dass im Jahr 2013 und auch den Vorjahren bereits teils deutliche Steigerungen stattfanden und es innerhalb der Wachstumsphase zu einer "Marktberuhigung" kommen sollte.

Insgesamt rechnen wir bei unveränderter Geschäftsstrategie für das Geschäftsjahr 2014 mit stabilen Umsatzerlösen sowie einem leicht verbesserten Jahresergebnis im Vergleich zu 2013.

E. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Am 28. Februar 2014 wurden die DeWAG-Objektgesellschaften von einer Tochtergesellschaft der Deutsche Annington Immobilien SE mit Sitz in Bochum übernommen. Der Erwerb steht unter dem Vorbehalt von bestimmten Vollzugsbedingungen. Der Vollzug des Erwerbs ist mit Wirkung zum 01. April 2014 vorgesehen. Die weitere Geschäftspolitik und -entwicklung wird dementsprechend ab Vollzug der Transaktion vom neuen Gesellschafter bestimmt bzw. beeinflusst werden. Derzeit sind Änderungen in der Geschäftsstrategie und den Geschäftsaktivitäten nicht absehbar, können aber auch nicht ausgeschlossen werden.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang ­unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der DeWAG 1. Objektgesellschaft mbH, Stuttgart, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Niederschrift über die Gesellschafterversammlung der DeWAG 1. Objektgesellschaft mbH

I. Vorbemerkung

Die DeWAG Deutsche WohnAnlage GmbH (eingetragen unter HR B 23156 im Handelsregister des Amtsgerichtes Stuttgart) ist alleinige Gesellschafterin der DeWAG 1. Objektgesellschaft mbH (nachfolgend "Gesellschaft", eingetragen unter HR B 20313 im Handelsregister des Amtsgerichtes Stuttgart):

II. Gesellschafterversammlung