Deutsche Wohnen SE

Deutsche Wohnen SE

Berlin

Jahres- und Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2024

Kennzahlen

^* Vorjahreswerte 2023 vergleichbar gemäß aktueller Kennzahlendefinition 2024.

^** Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.

^*** Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.

VERWEISE

→ auf weitere Inhalte im Bericht

□ auf Webseite

HINWEIS

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird an einigen Stellen auf eine geschlechtsneutrale Differenzierung verzichtet. Entsprechende Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform beinhaltet keine Wertung.

Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Erläuterungen Rundungsdifferenzen zu den sich exakt ergebenden Werten (Euro, Prozent usw.) auftreten. Darüber hinaus werden Beträge unterhalb der Rundungsgrenze mit "0,0" ausgewiesen. Ein "-" kennzeichnet nicht vorhandene Sachverhalte.

Unternehmen und Aktie

Talsohle der Immobilienwerte im Jahr 2024 durchschritten.

Unverändert positive Mietentwicklung im Kerngeschäft Rental bei hohen Kundenzufriedenheitswerten und nahezu Vollvermietung.

Veräußerung des Pflegesegments erfolgreich in Umsetzung.

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, sehr geehrte Damen und Herren,

im Geschäftsjahr 2024 ist Deutsche Wohnen in ruhigeres Fahrwasser zurückgekehrt. Sinkende Immobilienwerte und stark gestiegene Zinsen hatten in den Vorjahren noch unsere ganze Aufmerksamkeit gefordert, worauf wir mit einer hohen Kosten- und Kapitaldisziplin reagiert haben. Inzwischen haben die Immobilienpreise die Talsohle erreicht.

Unser Kerngeschäft Vermietung verlief im Jahr 2024 den Erwartungen entsprechend gut. Die Nachfrage nach Wohnraum ist vor allem in den Metropolen, in denen wir aktiv sind, unverändert hoch. Unsere Kundinnen und Kunden sind mit unserer Arbeit weiterhin zufrieden. Der Dank für dieses gute Zeugnis gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Der hohe Zuspruch ist zusätzliche Motivation für uns, auch im laufenden Jahr mit vollem Einsatz für unsere Kundinnen und Kunden da zu sein.

Zu den besonderen Vorhaben des vergangenen Jahres zählte die planmäßige Veräußerung unserer Pflegesparte: Als Ergebnis eines strategischen Reviews hatten wir beschlossen, dass die Pflegeaktivitäten nicht mehr Teil unserer Strategie sind. Dem folgte der Verkaufsprozess, den wir effizient vorangetrieben haben und in diesem Januar erfolgreich abschließen konnten. Im Herbst 2024 veräußerten wir 27 Pflegeimmobilien der Katharinenhof-Gruppe mit der dazugehörenden Betriebsplattform an den Standorten Berlin, Hamburg, Brandenburg und Sachsen. Zum Jahresstart 2025 folgten 13 weitere Pflegestandorte unter dem Dach der "Pflegen und Wohnen" in Hamburg. Somit haben wir unser gesamtes selbst betriebenes Pflegeportfolio erfolgreich veräußert.

Neben dem Pflegeportfolio veräußerten wir im Jahr 2024 insgesamt 1.389 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem Verkaufsvolumen von rund 275,7 Mio. € sowie Immobilienvorräte in Höhe von 248,3 Mio. €. Die Verkäufe realisierten wir in Summe über dem bilanzierten Buchwert, was auch für die Werthaltigkeit unserer Immobilien spricht.

Wir wollen nun wieder verstärkt Development-Projekte umsetzen. Dazu haben wir uns ebenfalls zukunftssicher aufgestellt, indem wir uns im vergangenen Jahr den Zugang zu weiteren Baugrundstücken gesichert haben. Auf diesen werden wir neue Wohnungen bauen und uns so effektiv an der Linderung der Wohnungsknappheit beteiligen.

Parallel dazu haben wir unsere Developmentaktivitäten mit denen von Vonovia zusammengeführt. Mit den gebündelten Kompetenzen können wir den Herausforderungen im Wohnimmobiliensektor noch fokussierter, rascher und effizienter begegnen.

Blicken wir auf die Geschäftsentwicklung im Jahr 2024:

Unser Kerngeschäft entwickelte sich erwartungsgemäß gut. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt weiterhin hoch, die Mietentwicklung ist positiv. Die durchschnittliche Ist-Miete stieg zum Stichtagsvergleich um 3,9 % auf 8,02 € pro m ². Die organische Mietsteigerung betrug 4,4 %. Dabei blieb unser Wohnungsbestand mit einer Leerstandsquote von lediglich 1,4 % erneut nahezu vollvermietet. Dementsprechend stiegen die Erlöse im Segment Rental im Vorjahresvergleich um 2,6 % auf 832,8 Mio. €. Beeinflusst durch allgemeine Preissteigerungen erhöhten sich unsere operativen Kosten im Vorjahresvergleich. In der Folge lag das Adjusted EBITDA Rental mit 626,4 Mio. € leicht unter dem Vorjahreswert.

Die Versorgung unserer Kundinnen und Kunden mit Kabelfernsehen, Internet, Telefondienstleistungen und Energielieferungen entwickelte sich im Jahr 2024 positiv. Die Verpachtung unseres Coax-Netzes bescherte uns einen Sondereffekt, sodass die Segmenterlöse im Bereich Value-add gegenüber dem Vorjahr um 26,2 % auf 36,6 Mio. € zulegten. Das Adjusted EBITDA Value-add verdoppelte sich auf 20,7 Mio. €.

Auch im Segment Recurring Sales bauten wir die Erlöse auf 29,1 Mio. € aus. Nach Berücksichtigung von bereinigten Verkehrswertabgängen blieb ein Adjusted EBITDA Recurring Sales von 1,4 Mio. €. Das entspricht dem Vorjahresniveau.

Für das Segment Development blieb das Umfeld 2024 schwierig: Wirtschaftliche Darstellbarkeit und das herausfordernde Beschaffungsumfeld beeinflussten weiterhin die Geschäftszahlen. Trotzdem stellten wir auch 2024 wieder 1.929 Wohneinheiten in nachgefragten Metropolregionen fertig. In Neubau und Modernisierungen investierten wir 294,6 Mio. €; in die Instandhaltung flossen 160,5 Mio. €.

Infolge der guten Entwicklung in den Segmenten sind auch die konsolidierten Zahlen sehr zufriedenstellend: Das Adjusted EBITDA Total der fortgeführten Geschäftsbereiche stieg gegenüber dem Vorjahr leicht um 1,4 % auf 643,8 Mio. €.

Das entsprechende Adjusted EBT lag mit 504,2 Mio. € moderat unter Vorjahresniveau.

Das Unternehmen ist weiterhin stabil finanziert. Der Verschuldungsgrad LTV verbesserte sich leicht (-1,0 Prozentpunkte) und lag mit 29,3 % weiter auf niedrigem Niveau. Der Verkehrswert unseres Immobilienbestands ging um 2,0 % auf 23.971,9 Mio. € zurück, der NAV um 2,4 % auf 16.575,4 Mio. €.

Das führte im Geschäftsjahr 2024 zu einem negativen Ergebniseffekt in Höhe von 639,9 Mio. €. Wir sahen aber eine deutliche Verlangsamung des Trends im Lauf des Jahres. Die Wertentwicklung von Immobilien hat nach einer starken Abwärtsbewegung inzwischen die Talsohle erreicht.

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

auf der außerordentlichen Hauptversammlung der Deutsche Wohnen SE am 23. Januar 2025 haben Sie einem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE zugestimmt. Damit wird die Deutsche Wohnen SE zukünftig ihr Jahresergebnis in Summe an die Vonovia SE abführen. Sollte unsere Gesellschaft einen Verlust ausweisen, wird dieser durch die Vonovia SE ausgeglichen. Als Aktionärinnen und Aktionäre haben Sie die Wahlfreiheit zwischen einer Garantiedividende in Höhe von netto 1,03 € je Aktie p. a. oder die Möglichkeit, ihre Aktien zu einem Umtauschverhältnis von 0,7947 Vonovia-Aktien je Deutsche Wohnen-Aktie anzudienen.

Wir danken Ihnen für Ihr Votum, das mit rund 99 % des anwesenden Grundkapitals auf der außerordentlichen Hauptversammlung eindeutig ausfiel. Dieser Vertrag führt uns im Gesamtkonzern noch enger zusammen und begünstigt unsere gemeinsame Entwicklung am Markt.

Was erwartet uns im Jahr 2025? Wir blicken zuversichtlich auf das Jahr 2025 - und auch auf die Zeit darüber hinaus: Die Deutsche Wohnen SE bewegt sich in einem Markt, der von Megatrends getragen wird. Bezahlbarer Wohnraum wird in Metropolregionen noch auf lange Zeit ein knappes Gut bleiben. Wir werden alle Hände voll zu tun haben, diese hohe Nachfrage mit unseren bestehenden und auch neu gebauten Wohnungen zu decken. Wir leisten unseren Beitrag, wir tragen dazu bei, die Wohnungsnot zu lindern. Das haben wir in der Vergangenheit bewiesen und werden wir auch künftig weiterhin tun. Auf uns ist Verlass.

Hinzu kommt unser umfassendes Geschäftsmodell, das wir stetig weiterentwickeln. Wir nutzen unsere gewachsene Erfahrung und setzen die Möglichkeiten ein, die wir über die Einbindung in den Vonovia Konzern in den vergangenen Jahren gewonnen haben. Gemeinsam operieren wir auf einer sehr strukturierten und effizienten Plattform.

Für das laufende Jahr erwarten wir eine weitgehend stabile Geschäftsentwicklung und ein Adjusted EBITDA Total deutlich über Vorjahresniveau. Die gute Entwicklung wird getragen von positivem Mietwachstum und steigenden Preiserwartungen im Segment Development. Das Adjusted EBT wird u. a. aufgrund der stark gestiegenen Fremdkapitalkosten moderat über dem Vorjahreswert liegen.

Des Weiteren erwarten wir für das Jahr 2025 eine leichte Steigerung unseres Unternehmenswerts und - ohne Berücksichtigung marktbedingter Wertveränderungen - einen leichten Anstieg des NAV pro Aktie.

Wir danken Ihnen, verehrte Aktionärinnen und Aktionäre, Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, und unseren Unternehmenspartnerinnen und -partnern für Ihr Vertrauen und Ihre Mitarbeit im vergangenen Jahr. Wir freuen uns darauf, dass Sie uns auch im laufenden Jahr begleiten.

Bericht des Aufsichtsrats

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

in einem Umfeld anhaltender gesellschaftspolitischer und wirtschaftlicher Herausforderungen führte der Vorstand die Deutsche Wohnen SE auch im Jahr 2024 durch ein erfolgreiches Geschäftsjahr. Die Themen Wohnraumversorgung und Klima prägten weiterhin den Diskurs. Trotz aller Aufgaben, die daraus für die Wohnungswirtschaft resultieren, liefert das Umfeld dem Konzern eine stabile Basis für die erfolgreiche Umsetzung seines Geschäftsmodells. Während sich die gesellschaftlichen Megatrends weiter entfalten, bleiben die regulatorischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen anspruchsvoll.

Vor diesem Hintergrund entwickelten sich die Segmente in Summe solide: Im Kerngeschäft Bewirtschaftung sicherte die anhaltend hohe Nachfrage weiterhin einen stabilen Cashflow. Währenddessen spiegelten sich in den Segmenten Value-add, Recurring Sales und Development unverändert die komplexen Rahmenbedingungen wider. Die nach eingehender strategischer Analyse beschlossene Aufgabe der Pflegeaktivitäten konnte in wesentlichen Teilen am Anfang des laufenden Geschäftsjahres erfolgreich abgeschlossen werden.

Auf der außerordentlichen Hauptversammlung am 23. Januar stimmten Sie als Aktionärinnen und Aktionäre mit 98,93 % des anwesenden Grundkapitals einem Beherrschung- und Gewinnabführungsvertrag mit der Vonovia SE zu. Das führt uns im Gesamtkonzern noch einmal enger zusammen, vereinfacht die Management-Entscheidungen und fördert die operative und strategische Entwicklung der Deutsche Wohnen.

Zusammenarbeit von Aufsichtsrat und Vorstand

Im Geschäftsjahr 2024 nahm der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz, Satzung, Geschäftsordnung und Deutschem Corporate Governance Kodex obliegenden Aufgaben mit großer Sorgfalt wahr. Wir berieten den Vorstand regelmäßig bei dessen Leitung des Unternehmens und überwachten laufend seine Tätigkeit. Als Kontrollgremium waren wir in alle Entscheidungen, die für das Unternehmen von grundlegender Bedeutung waren bzw. sind, unmittelbar und frühzeitig eingebunden.

Der Vorstand informierte unser Gremium regelmäßig, zeitnah und umfassend schriftlich und mündlich über alle relevanten Fragen der Geschäftspolitik, der Unternehmensplanung und -strategie, der Lage des Unternehmens einschließlich der Chancen und Risiken sowie über Fragen des Gangs der Geschäfte, des Risikomanagements und der Compliance. Abweichungen zwischen tatsächlicher und geplanter Entwicklung wurden durch den Vorstand umfassend erläutert. Bedeutende Geschäftsvorgänge stimmte der Vorstand mit uns ab.

Auch außerhalb der Aufsichtsrats- und Ausschusssitzungen standen ich als Aufsichtsratsvorsitzender und die übrigen Aufsichtsratsmitglieder in regelmäßigem Austausch mit den Vorständen. Die besprochenen Themen betrafen u. a. die strategische Ausrichtung des Unternehmens, die Geschäftsentwicklung sowie operative Entscheidungen.

Fortbildung des Aufsichtsrats

Am 3. Dezember 2024 unterzogen sich alle Mitglieder des Aufsichtsrats einer Schulung zum Thema ESG. In der Sitzung legten die Partner der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte GmbH den Teilnehmern ausführlich die aktuellen Regelungen und Auswirkungen der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) dar, einschließlich der damit verbundenen Überarbeitung der Nachhaltigkeitsberichterstattung. Zu den Diskussionspunkten zählte auch die Berichterstattung nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) im Hinblick auf den Risikomanagementprozess. In das Risikomanagement werden nach der Transformation in deutsches Recht die Erhebung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen der Unternehmenstätigkeit auf Mensch und Umwelt sowie die Steuerung bzw. Darstellung der nachhaltigkeitsbezogenen Risiken und Chancen für das Unternehmen noch intensiver einzubeziehen sein.

Sitzungen und Beschlüsse des Aufsichtsrats

Im Geschäftsjahr 2024 trat der Aufsichtsrat insgesamt zehnmal zu Beratungen und Beschlussfassungen zusammen: zweimal in Form einer Präsenzsitzung (März und Mai), fünfmal im Rahmen einer Videokonferenz (Februar, Juli, August, September und Dezember) und dreimal in hybrider Form (August, September und Dezember). Viermal traf der Aufsichtsrat Entscheidungen im schriftlichen Verfahren (April, Juni, Juli und Dezember).

Die Teilnahmequote an den insgesamt zehn Aufsichtsrats- und sechs Ausschusssitzungen im abgelaufenen Geschäftsjahr ist in der nachstehenden Tabelle aufgeschlüsselt. An den Beschlussfassungen im schriftlichen Verfahren nahmen stets alle Mitglieder des jeweiligen Gremiums teil. Zur Vorbereitung der Zusammenkünfte übermittelte der Vorstand dem Aufsichtsratsgremium rechtzeitig umfassende und aussagekräftige schriftliche Berichte und Beschlussvorschläge.

Sitzungen des Aufsichtsrats und der Ausschüsse ^* im Geschäftsjahr 2024

^* Der Finanzausschuss nahm Beratungen und Entscheidungen im Umlaufverfahren vor.

^** Vormals Schumacher.

Aufgabenschwerpunkte

Schwerpunkte unserer Aufsichtsratsarbeit bildeten im Geschäftsjahr die überwachende Begleitung der Geschäftsplanung, der Geschäftsentwicklung sowie der Unternehmensstrategie der Gesellschaft. Weitere eingehende Betrachtungen widmeten wir der Finanz- und Liquiditätslage, den laufenden und in Planung befindlichen Baumaßnahmen, den Nachhaltigkeitsprozessen und der organisatorischen Weiterentwicklung der Deutsche Wohnen SE.

Zwei Themen, die unsere Aufmerksamkeit im vergangenen Jahr in besonderer Weise forderten, waren die Beteiligung an der QUARTERBACK-Gruppe sowie die Umsetzung der beschlossenen strategischen Veräußerung des Pflegeportfolios.

Sitzungen

Am 27. Februar 2024 beriet der Aufsichtsrat per Videokonferenz über die Beteiligung von Deutsche Wohnen an der QUARTERBACK Immobilien AG. Vor dem Hintergrund der angespannten Marktsituation erörterte unser Gremium die potenziellen Folgen für die Projektentwicklungen und besprach einen Plan zur Anpassung der strategischen Ausrichtung. Weitere Themen im Zusammenhang mit der QUARTERBACK-Gruppe waren Restrukturierungsansätze zur Sanierung des Bereichs Real Estate sowie die Neuausrichtung des Segments Neue Energie.

Am 19. März trat unser Gremium zur Bilanz feststellenden Sitzung zusammen. Wir billigten den Jahres- und Konzernabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 nebst Lagebericht und verabschiedeten den Bericht des Aufsichtsrats. Ferner verabschiedeten wir den Abhängigkeitsbericht und die Erklärung zur Unternehmensführung. Im Zuge der Betrachtungen der operativen und wirtschaftlichen Geschäftsentwicklung erörterten wir die Vorteile, die sich für Deutsche Wohnen aus der Geschäftsbesorgung durch die Vonovia Gruppe ergeben. Ein strategischer Beratungspunkt betraf die Fortführung des Segments Pflege. In Vorbereitung auf die ordentliche Hauptversammlung besprachen wir Agenda und Beschlussvorschläge. Besprechungs- und Beschlussthemen mit Personalbezug waren die Zielerreichung für den STI 2023, der Vergütungsbericht 2023, die Festlegung der Zielgrößen für den LTI 2024 bis 2027, die Anpassung des Vorstandsvergütungssystems aufgrund der Änderung der Key Performance Indicators im Konzern, die Anpassung der Vorstandsverträge und die Vertragsverlängerung von CFO Olaf Weber.

Am 8. April beschloss unser Gremium im Umlaufverfahren den Abschluss eines Dienstleistungsvertrags mit einem externen Makler und dessen Beauftragung mit der Veräußerung von Objekten aus dem Pflegeportfolio.

Im Anschluss an die Hauptversammlung trat der Aufsichtsrat am 6. Mai zur konstituierenden Sitzung zusammen. Das Gremium wählte den Vorsitzenden und beriet über die Besetzung der Ausschüsse.

Am 10. Juni setzten wir die Beratung über die Ausschussbesetzung fort und trafen im Umlaufverfahren entsprechende Entscheidungen.

Im Mittelpunkt einer Videositzung am 3. Juli standen Beratungen und Beschlussfassungen zur QUARTERBACK Immobilien AG und der nachhaltigen Beteiligungsrestrukturierung: Mit Blick auf den Bereich Real Estate besprach das Gremium den von der QUARTERBACK erarbeiteten Plan zum Verkauf des Vermietungsbestands und ausgewählter Projekte zur Stärkung der Liquidität der QUARTERBACK Immobilien AG sowie die Rolle der Deutsche Wohnen SE als potenzielle Käuferin. Eine weitere Überlegung war die Herauslösung des Energiegeschäfts aus der QUARTERBACK-Gruppe durch ein Carve-out unter Nutzung der positiven Rahmenbedingungen im Bereich neuer Energien. Unser Gremium beschloss den Erwerb einer 40 %-Minderheitsbeteiligung sowie eine Darlehensvergabe an die QUARTERBACK New Energy, quotal zu dem Mitgesellschafter.

Am 26. Juli wählte der Aufsichtsrat im Umlaufbeschluss Frau Simone Trapp zur Vorsitzenden des Prüfungsausschusses.

Nach eingehender Beratung genehmigte der Aufsichtsrat am 15. August im Rahmen einer Videokonferenz den Verkauf von 25 eigenbewirtschafteten Pflegeheimen und des im Bau befindlichen Pflegeheims in Berlin-Pankow sowie der Betriebsplattformen von Katharinenhof, Hamburger Senioren Domizile und Deutsche Wohnen Care SE.

Am 26. August erteilten wir im Rahmen einer hybriden Zusammenkunft die Zustimmung zum Verkauf von sieben Wohnimmobilien-Projektentwicklungen der Deutsche Wohnen-Gruppe in Leipzig, Dresden, Halle und Böblingen. Zudem gaben wir die Einwilligung zur Bildung eines Joint Ventures, das diese Projektentwicklungen, vier weitere Objekte der Vonovia Gruppe sowie drei Objekte der QUARTERBACK-Gruppe erwarb und an dem minderheitlich die GSW Immobilien AG beteiligt ist.

In der Hybridsitzung am 12. September erörterte das Gremium den Bericht zur Geschäftsentwicklung und beriet zum Fortgang der Restrukturierung der Beteiligung an der QUARTERBACK-Gruppe mit den wesentlichen Zielsetzungen der Fortführung der Geschäftstätigkeit der QUARTERBACK bei angemessener Anpassung des Volumens der aktuellen Developmentplattform sowie Rückführung der Gesellschafterdarlehen. Ein weiteres Thema war die Aktualisierung der Geschäftsordnung für den Vorstand der Deutsche Wohnen SE durch Anpassung der Wertgrenzen für zustimmungspflichtige Rechtsgeschäfte.

Anknüpfend an die vorausgegangenen Beratungen fasste der Aufsichtsrat am 29. September den Beschluss zum Erwerb wesentlicher Assets und Anteile von Tochtergesellschaften der QUARTERBACK Immobilien AG gegen eine Übernahme bzw. Ablösung von Finanzverbindlichkeiten sowie die Zahlung eines Kaufpreises unter Verrechnung mit bestehenden Gesellschafterdarlehen.

Am 3. Dezember besprach unser Gremium den Bericht zur Geschäftsentwicklung, das Budget für das Jahr 2025 sowie den Fünfjahresplan der Gesellschaft. Wir informierten uns zum Fortgang des QUARTERBACK-Asset-Erwerbs und nahmen die dafür erforderlichen Share und Asset Deals einschließlich der notwendigen Anpassungen in Art, Umfang und Finanzierung billigend zur Kenntnis. Wir erörterten den Bericht zur Integration und Bewirtschaftung der von der QUARTERBACK erworbenen Developmentprojekte. Ferner berieten wir über den anstehenden Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE samt der den Aktionären der Gesellschaft anzubietenden Abfindung auf der Grundlage eines börsenkurs- bzw. ertragswertbasierten Umtauschverhältnisses gegen Aktien von Vonovia. Die Bescheinigung des Abschlussprüfers zur EMIR-Prüfung gemäß § 32 WpHG zum 31. Dezember 2023 für Deutsche Wohnen nahmen wir zur Kenntnis.

Am 11. Dezember genehmigten wir im Umlaufbeschluss den Umsetzungsstart des Neubauprojekts Schlichtallee 1 in Berlin-Lichtenberg im 1. Quartal 2025 als Development to hold mit 158 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von rund 11.666 m ² sowie 35 PKW-Stellplätzen.

Im Rahmen einer Videositzung am 14. Dezember erteilten wir dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Vonovia SE nach eingehender Beratung mit dem Gutachter und dem Vertragsprüfer unsere Zustimmung. Wir nahmen die Vertragsberichte der Vorstände der Gesellschaften zur Kenntnis und verabschiedeten den Beschlussvorschlag für die außerordentliche Hauptversammlung zum Unternehmensvertrag.

Arbeit der Ausschüsse

Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben bildet der Aufsichtsrat Ausschüsse, die jeweils mit vier Mitgliedern besetzt sind. Im Berichtsjahr bestanden drei Ausschüsse:

Die Aufgaben der jeweiligen Ausschüsse werden ausführlich in der Erklärung zur Unternehmensführung beschrieben.

Grundsätzlich werden in den Ausschüssen die Beschlüsse des Aufsichtsrats und Themen vorbereitet, die im Aufsichtsratsplenum zu behandeln sind. Soweit gesetzlich zulässig, wurden einzelnen Ausschüssen durch die Geschäftsordnung oder durch Beschlüsse des Aufsichtsrats Entscheidungsbefugnisse übertragen.

Die Ausschussvorsitzenden berichteten in den Aufsichtsratssitzungen regelmäßig und umfassend über die Inhalte und Ergebnisse abgehaltener Ausschusssitzungen.

Präsidial- und Nominierungsausschuss

Der Präsidial- und Nominierungsausschuss kam im Berichtsjahr zweimal zusammen (12. und 19. März), einmal hybrid und einmal in Präsenz. Der Ausschuss beriet über die Anpassung des Vorstandsvergütungssystems, da die Rahmenbedingungen im Immobiliensektor eine Differenzierung zwischen rendite- und liquiditätsorientierten Steuerungskennzahlen erforderten. Dementsprechend empfahl er dem Aufsichtsrat, zukünftig auf die Kennzahlen Adjusted Earnings Before Taxes (EBT) bzw. Operating Free Cash-Flow (OFCF) abzustellen. Weitere Beratungs- und Empfehlungsthemen betrafen die Aktualisierung der Geschäftsverteilung im Vorstand sowie die Abgabe der aktualisierten Entsprechenserklärung. Im Rahmen der Personalangelegenheiten besprach der Ausschuss die Wiederbestellung des CFO Olaf Weber, die Festlegung der Zielerreichung des Vorstands zum STI 2023, die Zielvereinbarung zum STI 2024, den Vergütungsbericht 2023 sowie die Festlegung der Vorgaben zum Long-Term-Incentive-Plan 2024 bis 2027 gemäß dem neuen Vergütungssystem. Ferner bereitete der Ausschuss den Vorschlag an die Hauptversammlung zur Wiederwahl der Aufsichtsratsmitglieder Simone Trapp, Dr. Fabian Heß und Dr. Florian Stetter vor.

Prüfungsausschuss

Der Prüfungsausschuss (Audit Committee) traf sich im Berichtsjahr zu vier Sitzungen (12. März, 2. Mai, 5. August und 7. November). In den Zusammenkünften, von denen zwei in Präsenz und zwei per Videokonferenz stattfanden, behandelte er die für ihn relevanten Gegenstände der Aufsichtsratsarbeit. Dazu zählten die Vorprüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses und der Zwischenberichte der Deutsche Wohnen SE sowie die Erörterung des Risikomanagementsystems und der Revision. Der Ausschuss überwachte die Tätigkeit der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, besprach die Prüfungsschwerpunkte und arbeitete die Empfehlung an den Aufsichtsrat aus, der Hauptversammlung als Abschlussprüfer PwC PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, vorzuschlagen. Darüber hinaus beschäftigte sich der Ausschuss eingehend mit der Einführung eines Case-Management-Systems, dem Compliance-Programm und der Prüfung bzw. Einführung eines konzerninternen KI-Systems. Weitere Themen waren die Erörterung der wirtschaftlichen Lage der QUARTERBACK-Gruppe, der Restrukturierung innerhalb der Gruppe durch Bestandsverkäufe und Darlehenstilgung sowie die Planung und Umsetzung der Veräußerung des Segments Pflege.

Finanzausschuss

Der Finanzausschuss traf im Berichtsjahr fünf Beschlüsse im Umlaufverfahren (13. März, 22. April, 2. Mai, 25. Juli und 10. Oktober): Er gab die Zustimmung zum Verkauf von drei fremdbewirtschafteten Pflegeheimen. Er genehmigte die Veräußerung eines Developmentgrundstücks in Berlin im Rahmen eines Share Deals. Zudem bewilligte er die Refinanzierung eines grundpfandrechtlich besicherten Darlehens und stimmte dem Verkauf eines 1.095 Wohn- und Gewerbeeinheiten umfassenden Portfolios zu.

Zudem genehmigte er den Verkauf von vier Development-Projekten an eine GmbH & Co. KG, an der die Tochtergesellschaft GSW Immobilien AG als Kommanditistin minderheitlich beteiligt ist. Diese KG erwarb zudem sechs weitere Objekte der Vonovia Gruppe.

Corporate Governance

Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE verpflichten sich den Prinzipien einer guten Corporate Governance. Auch im Berichtsjahr befassten sich die Mitglieder des Aufsichtsrats sorgfältig mit den Anforderungen des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK). Am 2. März 2025 verabschiedete das Gremium die jüngste Entsprechenserklärung. Seit der letzten Entsprechenserklärung vom März 2024 hat die Gesellschaft sämtlichen, vom Bundesministerium der Justiz im amtlichen Teil des Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der "Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex" in der am 27. Juni 2022 veröffentlichten Fassung mit Ausnahme von G.10 entsprochen, und sie wird den Empfehlungen des Kodex mit Ausnahme von G.10 künftig entsprechen.

Gemäß der Empfehlung G.10 Satz 1 sollen die einem Vorstandsmitglied gewährten variablen Vergütungsbeträge von ihm unter Berücksichtigung der jeweiligen Steuerbelastung überwiegend in Aktien der Gesellschaft angelegt oder entsprechend aktienbasiert durch die Gesellschaft gewährt werden. Gemäß dem von der Hauptversammlung am 2. Juni 2022 gebilligten Vergütungssystem und dem der Hauptversammlung am 6. Mai 2024 vorgelegten, angepassten Vergütungssystem erhalten die Vorstände ihre Vergütung vollständig in bar ausgezahlt

□ www.deutsche-wohnen.com/entsprechenserklaerung.

Von den sechs Aufsichtsratsmitgliedern waren im Berichtsjahr drei Mitglieder als unabhängig anzusehen. Mögliche Konflikte von Individualinteressen der Organmitglieder mit den Unternehmensinteressen, die die Mitglieder des Aufsichtsrats unverzüglich offenzulegen hatten, traten im Geschäftsjahr 2024 nicht auf.

Der Aufsichtsrat befasste sich mit der Angemessenheit des eingerichteten Internen Kontrollsystems und prüfte dessen Wirksamkeit. Dabei überzeugte er sich, auch auf Basis von Erörterungen mit dem Abschlussprüfer (in Bezug auf die Rechnungslegung) sowie mit der Internen Revision, davon, dass die eingerichteten technischen und organisatorischen Vorkehrungen im Sinne von Kontrollen sicherstellen konnten, das Unternehmen vor Schaden durch Vermögensverlust, dolose Handlungen oder Fehlsteuerungen in allen wesentlichen Belangen zu bewahren. Als Maßstab dafür wurden u. a. auch die Prinzipien des Deutschen Corporate Governance Kodex der jüngsten Veröffentlichung aus dem Jahr 2022 angesetzt. Somit kam der Aufsichtsrat zu dem Schluss, dass das Interne Kontrollsystem in allen wesentlichen Belangen angemessen und wirksam ist.

Jahres- und Konzernabschlussprüfung

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE zum 31. Dezember 2024 und der Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht der Gesellschaft wurden von dem durch die ordentliche Hauptversammlung am 6. Mai 2024 bestellten und vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer, der PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Verantwortliche Prüfungspartner waren Michael Preiß und Dr. Frederik Mielke.

Der Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE und der Konzernabschluss, der zusammengefasste Lagebericht der Deutsche Wohnen SE und des Konzerns sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern sofort nach Aufstellung zur Verfügung gestellt. Der Abschlussprüfer hat an den Sitzungen des Prüfungsausschusses zur Erörterung der Abschlussunterlagen für die Bilanz-Aufsichtsratssitzung teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung, insbesondere hinsichtlich der diesjährigen Prüfungsschwerpunkte, den sogenannten Key Audit Matters, berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt.

Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses hat dem Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 24. März 2025 umfassend über den Jahresabschluss und die Abschlussprüfung berichtet. Zudem erläuterte der Abschlussprüfer die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung und stand den Aufsichtsratsmitgliedern für ergänzende Fragen und Auskünfte zur Verfügung.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Konzernabschluss, den zusammengefassten Lagebericht, den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers sorgfältig geprüft. Es haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat daraufhin, der Empfehlung des Prüfungsausschusses entsprechend, den vom Vorstand aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt.

Der festgestellte Jahresabschluss weist einen Bilanzgewinn aus. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinns an.

Der ordentlichen Hauptversammlung wird vorgeschlagen, für das Geschäftsjahr 2024 eine Dividende von 0,04 € je Inhaberaktie auszuschütten, einen Teil in andere Gewinnrücklagen einzustellen und den verbleibenden Jahresüberschuss auf neue Rechnung vorzutragen.

Den vom Vorstand erstellten Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen der Deutsche Wohnen SE sowie den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers hierzu hat der Aufsichtsrat ebenfalls geprüft.

Es wurden keine Beanstandungen erhoben. Der Abschlussprüfer hat dem Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk gemäß § 313 Abs. 3 AktG erteilt:

"Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war,

3. bei den im Bericht aufgeführten Maßnahmen keine Umstände für eine wesentlich andere Beurteilung als die durch den Vorstand sprechen."

Wir schließen uns diesem Urteil an. Aufgrund unserer eigenen Prüfung sind gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss des Berichts über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen keine Einwendungen zu erheben.

Personalia

In der ordentlichen Hauptversammlung am 6. Mai 2024 wurden Dr. Fabian Heß, Dr. Florian Stetter und Simone Trapp (vormals Schumacher) erneut in den Aufsichtsrat der Gesellschaft gewählt. In seiner im Anschluss an die Hauptversammlung abgehaltenen konstituierenden Sitzung wählte der Aufsichtsrat Dr. Fabian Heß erneut zum Vorsitzenden des Gremiums.

Schlusswort

Im Namen des Aufsichtsrats danke ich den Mitgliedern des Vorstands sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Deutsche Wohnen SE und sämtlicher Konzerngesellschaften für ihren erneut großen Einsatz und ihre Leistungen im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Vorstand

Dem Vorstand der Deutsche Wohnen SE gehörten zum 31. Dezember 2024 drei Mitglieder an.

Lars Urbansky

Vorstandsvorsitzender (CEO)

Lars Urbansky wurde zum 1. April 2019 zum Mitglied des Vorstands der Deutsche Wohnen SE bestellt und war bis Ende 2021 als Chief Operating Officer tätig. Mit Wirkung zum 1. September 2023 wurde er zum Vorsitzenden des Vorstands (Chief Executive Officer/CEO) berufen.

Lars Urbansky beendete im Jahr 2006 sein Studium der Immobilienwirtschaft an der Fachhochschule Gelsenkirchen. Er war von 1996 bis 2008 bei der GEHAG GmbH in Berlin tätig und führte dort auch den Bereich Controlling. Seit dem Jahr 2008 ist er in führenden Positionen für die Deutsche Wohnen-Gruppe tätig. Von 2008 bis 2013 war er Leiter Portfoliomanagement. Dies beinhaltete in der Zeit von 2009 bis 2012 auch den Akquisitions- und Verkaufsbereich. Seit dem Jahr 2014 ist er zudem Geschäftsführer der Deutsche Wohnen Immobilien Management GmbH und mitverantwortlich für das bundesweite Servicenetz der Deutsche Wohnen-Gruppe. In diesem wird der gesamte Vermietungsprozess und der kaufmännische und technische Quartiersservice abgebildet.

Olaf Weber

Mitglied des Vorstands (CFO)

Olaf Weber ist zum 1. Januar 2022 zum Mitglied des Vorstands (Chief Financial Officer) von Deutsche Wohnen bestellt worden.

Olaf Weber absolvierte nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann ein Studium an der Frankfurt School of Finance, das er im Jahr 2002 als Diplom-Bankbetriebswirt abschloss. Er war in der Zeit von 1998 bis 2007 bei der Deutschen Bank AG als Vice President im Bereich Capital Market Sales tätig. Im Jahr 2007 wechselte Herr Weber zur OBI Group Holding als stellvertretender Leiter Group Treasury und leitete anschließend von 2011 bis 2013 die Bereiche Treasury und Risiko-Controlling bei der EDE GmbH. Seit dem Jahr 2013 ist er in führenden Positionen im Finanzbereich bei der Vonovia SE und seit Januar 2025 als Leiter Beteiligungsmanagement Klimainvestitionen tätig.

Eva Weiß

Mitglied des Vorstands (CDO)

Eva Weiß wurde mit Wirkung zum 1. September 2023 zum Mitglied des Vorstands (Chief Development Officer) bestellt.

Eva Weiß ist gelernte Bankkauffrau und seit 1993 Immobilienfachwirtin. Im Jahr 2015 wechselte Frau Weiß zum Immobilienprojektentwickler BUWOG Bauträger GmbH, zunächst als Abteilungsleiterin Development und seit dem Jahr 2020 als Geschäftsführerin. Zuvor war Eva Weiß bei unterschiedlichen Wohnungsbauunternehmen in leitenden Funktionen, u. a. als Prokuristin und Abteilungsleiterin Development, tätig. Für den erfolgreichen strategischen Ausbau und die Platzierung von BUWOG als führenden deutschen Wohnimmobilienentwickler zeichnet sich Frau Weiß verantwortlich. Sie ist Mitglied im Vorstand des ZIA Regionalverband Ost, im Vorstand des BfW-Landesverbands Berlin-Brandenburg, in der IHK-Vollversammlung und der IHK-Etatkommission sowie dem DIHK-Ausschuss Bau- und Immobilienwirtschaft.

Aufsichtsrat

Der aktuelle Aufsichtsrat besteht aus sechs Mitgliedern.

Dr. Fabian Heß

Vorsitzender

General Counsel/Leiter Recht, Vonovia SE

Dr. Florian Stetter

Stellvertretender Vorsitzender

Selbstständiger Immobilieninvestor

Catrin Coners

Leiterin Nachhaltigkeit, Vonovia SE

Peter Hohlbein

Geschäftsführender Gesellschafter, Hohlbein & Cie.

Consulting

Christoph Schauerte

Leiter Rechnungswesen, Vonovia SE

Simone Trapp

Senior Specialist Structured Finance, BMW AG

Ausschüsse des Aufsichtsrats

Präsidial- und Nominierungsausschuss

Dr. Fabian Heß, Vorsitzender

Peter Hohlbein (seit 10. Juni 2024)

Christoph Schauerte

Simone Trapp

Dr. Florian Stetter (bis 10. Juni 2024)

Prüfungsausschuss

Simone Trapp, Vorsitzende

Catrin Coners

Peter Hohlbein

Dr. Florian Stetter

Finanzausschuss

Christoph Schauerte, Vorsitzender

Catrin Coners

Dr. Fabian Heß

Peter Hohlbein (bis 10. Juni 2024)

Dr. Florian Stetter (seit 10. Juni 2024)

Corporate Governance

In der Erklärung zur Unternehmensführung (zugleich Corporate-Governance-Bericht) berichten Vorstand und Aufsichtsrat für das abgelaufene Geschäftsjahr gemäß §§ 289f, 315d HGB bzw. gemäß Grundsatz 23 des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK, in der aktuellen Fassung vom 28. April 2022) über die Prinzipien der Unternehmensführung und zur Corporate Governance.

Die Erklärung beinhaltet die Entsprechenserklärung, die Angabe zu Unternehmensführungspraktiken, die Beschreibung der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie wesentliche Corporate-Governance-Strukturen. Die Erklärung ist auch auf der □ Internetseite öffentlich zugänglich. Gemäß § 317 Abs. 2 Satz 6 HGB sind die Angaben nach §§ 289f, 315d HGB nicht in die Prüfung durch den Abschlussprüfer einbezogen.

Grundlagen

Grundverständnis

Heute zeichnet sich eine erfolgreiche Unternehmenstätigkeit vor allem durch die Akzeptanz des Geschäftsmodells bei allen relevanten Interessengruppen aus, seien es die Kunden, die Zivilgesellschaft und Öffentlichkeit, die Kapitalgeber oder die Geschäftspartner. Dabei nehmen die Integrität von Managementhandlungen und die Nachhaltigkeit von Geschäftsmodellen sowie die Wahrnehmung gesellschaftlicher Verantwortung eine zunehmend entscheidende Rolle ein. Dies gilt ohne Abstriche auch für die Immobilienwirtschaft.

Jedes Fehlverhalten von Unternehmensführungen führt regelmäßig auch zu einer gesetzlichen Verschärfung der Regeln zur Corporate Governance, wie dies z. B. mit dem Finanzmarktintegritätsstärkungsgesetz (FISG) erfolgt ist. Um die Stärkung des Vertrauens in den deutschen Finanzmarkt sicherzustellen, ist u. a. die Pflicht zur Errichtung eines angemessenen und wirksamen Internen Kontrollsystems (IKS) sowie eines entsprechenden Risikomanagementsystems (RMS) für börsennotierte Aktiengesellschaften eingeführt worden.

Aufsichtsrat und Vorstand von Deutsche Wohnen verstehen unter Corporate Governance deshalb die verantwortungsbewusste Leitung und Überwachung eines Unternehmens. Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich umfassend zu den Prinzipien der Corporate Governance, wie diese im Deutschen Corporate Governance Kodex niedergelegt sind.

Maßstäbe der Unternehmensführung

Diese Grundsätze stellen die Grundlage für einen nachhaltigen Unternehmenserfolg und damit die Richtschnur für das Verhalten im Führungs- und Unternehmensalltag dar. Eine gute Corporate Governance stärkt das Vertrauen unserer Aktionäre, Geschäftspartner, Mitarbeiter und auch der Öffentlichkeit in die Deutsche Wohnen SE. Sie erhöht die Unternehmenstransparenz und stärkt die Glaubwürdigkeit unserer Unternehmensgruppe. Vorstand und Aufsichtsrat wollen mit einer ausgewogenen Corporate Governance die Wettbewerbsfähigkeit der Deutsche Wohnen SE sichern, das Vertrauen des Kapitalmarktes und der Öffentlichkeit in das Unternehmen stärken und den Unternehmenswert nachhaltig steigern. Corporate Governance, das Handeln nach den Prinzipien verantwortungsvoller, an nachhaltiger Wertschöpfung orientierter Unternehmensführung, ist für die Deutsche Wohnen-Gruppe ein umfassender Anspruch, der alle Bereiche des Unternehmens einbezieht.

Als große Immobiliengesellschaft sind wir uns der besonderen Bedeutung unseres unternehmerischen Verhaltens für die Gesellschaft bewusst. Transparente Berichterstattung und Unternehmenskommunikation, eine an den Interessen aller am Unternehmen interessierten Parteien ausgerichtete Unternehmensführung, die vertrauensvolle Zusammenarbeit sowohl von Vorstand und Aufsichtsrat als auch der Mitarbeiter untereinander sowie die Einhaltung geltenden Rechts sind wesentliche Eckpfeiler der Unternehmenskultur.

Über eine Verhaltensrichtlinie stecken wir den ethisch-rechtlichen Rahmen ab, innerhalb dessen wir handeln und den wirtschaftlichen Erfolg sichern wollen. Im Vordergrund steht ein fairer Umgang miteinander, aber insbesondere auch ein fairer Umgang mit unseren Mietern, Geschäftspartnern und Kapitalgebern. Die Verhaltensrichtlinie legt dar, wie wir unsere ethisch-rechtliche Verantwortung als Unternehmen wahrnehmen und ist Ausdruck unserer Unternehmenswerte.

Grundlegendes zur Unternehmensverfassung

Die Bezeichnung Deutsche Wohnen umfasst die Deutsche Wohnen SE und ihre Konzerngesellschaften. Deutsche Wohnen ist eine europäische Gesellschaft (SE) gemäß deutschem AktG, SE-Gesetz und SE-Verordnung mit dem Sitz in Berlin. Sie hat drei Organe: Hauptversammlung, Aufsichtsrat und Vorstand. Deren Aufgaben und Befugnisse ergeben sich aus der SE-Verordnung (SE-VO), dem Aktiengesetz (AktG) und der Satzung. Die Aktionäre als die Eigentümer des Unternehmens üben ihre Rechte in der Hauptversammlung aus.

Die Deutsche Wohnen SE ist nach dem sogenannten dualistischen Führungsprinzip mit einem Aufsichtsrat und einem Vorstand organisiert. Im dualen Führungssystem sind Geschäftsleitung und Geschäftskontrolle streng voneinander getrennt, sodass eine gleichzeitige Mitgliedschaft in beiden Organen ausgeschlossen ist. Aufgaben und Verantwortlichkeiten dieser beiden Organe sind gesetzlich im AktG jeweils klar festgelegt. In Übereinstimmung mit den maßgeblichen Gesetzen, insbesondere der SE-VO und dem SE-Beteiligungsgesetz, setzt sich der Aufsichtsrat nur aus Vertretern der Aktionäre zusammen. Die Vertretung der Arbeitnehmerinteressen erfolgt über die gesetzlich gebildeten Betriebsräte innerhalb von Deutsche Wohnen und ist seit dem Jahr 2023 durch die Zuständigkeit des Konzernbetriebsrats für die Vonovia Gruppe ergänzt.

Vorstand und Aufsichtsrat einer in Deutschland börsennotierten Gesellschaft sind gesetzlich verpflichtet (§ 161 AktG), einmal jährlich zu erklären, ob den amtlich veröffentlichten und zum Erklärungszeitpunkt maßgeblichen Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex entsprochen wurde und wird. Die Unternehmen sind außerdem verpflichtet zu erklären, welche Empfehlungen des Kodex nicht angewendet wurden oder werden und warum nicht. Die aktuelle Entsprechenserklärung ist für mindestens fünf Jahre gültig; die nicht mehr aktuellen Entsprechenserklärungen sind auf der Internetseite der Gesellschaft zugänglich.

Der Vorstand berichtet in seiner Erklärung zugleich auch für den Aufsichtsrat, gemäß § 289f HGB und gemäß Grundsatz 23 DCGK 2022, über wichtige Aspekte der Unternehmensführung.

Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG zum DCGK

Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE haben sich mit der Erfüllung der Standards des Deutschen Corporate Governance Kodex ("Kodex") sorgfältig befasst und haben im März 2025 folgende Entsprechenserklärung nach § 161 Abs. 1 des AktG abgegeben:

Seit der letzten Entsprechenserklärung vom März 2024 hat die Gesellschaft sämtlichen, vom Bundesministerium der Justiz im amtlichen Teil des Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der "Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex" in der am 27. Juni 2022 veröffentlichten Fassung, mit Ausnahme von G.10 entsprochen und sie wird den Empfehlungen des Kodex mit Ausnahme von G.10 entsprechen.

Der Empfehlung G.10 wurde und wird nicht entsprochen. Gemäß der Empfehlung G.10 Satz 1 sollen die einem Vorstandsmitglied gewährten variablen Vergütungsbeträge von ihm unter Berücksichtigung der jeweiligen Steuerbelastung überwiegend in Aktien der Gesellschaft angelegt oder entsprechend aktienbasiert durch die Gesellschaft gewährt werden. Gemäß dem von der Hauptversammlung am 2. Juni 2022 gebilligten Vergütungssystem und dem der Hauptversammlung am 6. Mai 2024 vorgelegten, angepassten Vergütungssystem erhalten die Vorstände ihre Vergütung vollständig in bar ausgezahlt.

Aktionäre und Hauptversammlung

Aktionärsinformation: Aktionäre können sich auf unserer Internetseite rechtzeitig und umfassend über unser Unternehmen informieren und aktuelle wie auch historische Unternehmensdaten abrufen. Deutsche Wohnen veröffentlicht dort u. a. regelmäßig die gesamte Finanzberichterstattung, wesentliche Informationen über die Organe der Gesellschaft (einschließlich der aktuellen Lebensläufe), die Corporate-Governance-Dokumentation (Entsprechenserklärung und Governance-relevante Richtlinien und Selbstverpflichtungen), ad-hoc-pflichtige Informationen sowie Pressemitteilungen.

Directors' Dealings: Informationen gemäß Art. 19 der Marktmissbrauchsverordnung über meldepflichtige Wertpapiergeschäfte der Führungskräfte (Directors' Dealings/ Managers' Transactions) werden von Deutsche Wohnen gemäß der Verordnung umgehend publiziert und auf der Internetseite einsehbar gemacht.

Finanzkalender: Über die Publikations- und Informationstermine sowie den Zeitpunkt der jährlichen Hauptversammlung können sich Aktionäre und Finanzadressaten mittels eines regelmäßig aktualisierten Finanzkalenders auf der Webseite frühzeitig informieren.

Hauptversammlung und Stimmrechtsausübung: Die Hauptversammlung entscheidet insbesondere über die Verwendung des Bilanzgewinns, die Entlastung der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, die Bestellung des Abschlussprüfers, Satzungsänderungen sowie bestimmte Kapitalmaßnahmen und wählt im Wege der Einzelwahl die Vertreter der Aktionäre in den Aufsichtsrat.

Unsere Aktionäre können ihr Stimmrecht selbst oder durch einen Bevollmächtigten ihrer Wahl oder aber durch einen weisungsgebundenen, von der Gesellschaft bestellten Vertreter ausüben. Unsere Aktionäre haben auch die Möglichkeit, ihre Stimmen im Wege der Briefwahl abzugeben; die Einzelheiten hierzu sind in der jeweiligen Einladung zur Hauptversammlung dargestellt.

Die gesamte Dokumentation zur Hauptversammlung sowie die Möglichkeit zur Vollmacht- und Weisungserteilung an den Stimmrechtsvertreter der Gesellschaft sowie zur Abgabe der Briefwahl sind auf der Internetseite für jeden Aktionär rechtzeitig verfügbar.

Aufgrund der positiven Erfahrungen der letzten Jahre wurde für die Hauptversammlung 2024 die gesetzliche Möglichkeit der Abhaltung im virtuellen Format genutzt. Dieses Konzept wird von Deutsche Wohnen weiterhin als sehr erfolgreich beurteilt. Im Geiste der Digitalisierung und Nachhaltigkeit ist der Hauptversammlung 2023 vorgeschlagen und von dieser beschlossen worden, den Vorstand beschränkt auf die nächsten fünf Jahre zu ermächtigen, die Hauptversammlung im virtuellen Format abzuhalten.

Vergütung der Führungsorgane: Gemäß AktG und DCGK hat der Aufsichtsrat das von ihm beschlossene, geänderte Vergütungssystem für die Vorstandsmitglieder der Hauptversammlung 2024 zur Billigung vorgelegt, die mit 95,2 % der Stimmen erteilt worden ist.

Mit 98,5 % ist der vom Abschlussprüfer geprüfte Vergütungsbericht für das Geschäftsjahr 2023 gebilligt und sodann auf der Internetseite der Deutsche Wohnen SE öffentlich gemacht worden.

Das Vergütungssystem des Aufsichtsrats der Deutsche Wohnen SE ist in der Satzung geregelt. Es wurde von der Hauptversammlung 2021 mit 99,3 % bestätigt.

Der Aufsichtsrat

Aufgaben und Zuständigkeiten

Der Aufsichtsrat bestellt, überwacht und berät den Vorstand und ist in Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen unmittelbar eingebunden. Der Aufsichtsrat übt seine Tätigkeit nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen, der Satzung, seiner Geschäftsordnung und seiner Beschlüsse aus. Er besteht aus sechs Mitgliedern, von denen drei durch die Hauptversammlung 2024 wiedergewählt worden sind. Die Amtszeiten betragen zwei bis drei Jahre.

Der Aufsichtsrat prüft den Jahresabschluss und den zusammengefassten Lagebericht inklusive der nichtfinanziellen Konzernerklärung und stellt diesen fest. Er prüft den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht auf Grundlage des vorbereitenden Berichts des Prüfungsausschusses und bestätigt diese. Über das Ergebnis der Prüfung berichtet der Aufsichtsrat schriftlich an die Hauptversammlung.

Der Aufsichtsrat hält es angesichts der Abhängigkeit der Deutsche Wohnen SE im Sinne des § 17 AktG für angemessen, wenn nunmehr mindestens die Hälfte der Mitglieder des Aufsichtsrats unabhängig ist. Dies erfüllt der neubesetzte Aufsichtsrat, da namentlich Peter Hohlbein, Simone Trapp und Dr. Florian Stetter als unabhängig anzusehen sind.

Gleiches gilt für den Präsidial- und Nominierungsausschuss sowie den Prüfungsausschuss.

Der Aufsichtsratsvorsitzende leitet die Sitzungen und koordiniert die Kommunikation. Die Mitglieder des Aufsichtsrats haben grundsätzlich gleiche Rechte und Pflichten. Beschlüsse des Aufsichtsrats werden vor allem in den Aufsichtsratssitzungen, bei Bedarf aber auch im schriftlichen Verfahren oder im Wege sonstiger Kommunikation gefasst. Halbjährlich finden mindestens zwei Sitzungen statt. Daneben kann im Bedarfsfall und auf Grundlage der Geschäftsordnung des Aufsichtsrats jederzeit auf Antrag eines Mitglieds oder des Vorstands eine Sitzung des Aufsichtsrats oder seiner Ausschüsse einberufen werden.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats verfügen insgesamt über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung ihrer Aufgaben erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen, wozu auch für das Unternehmen bedeutsame Nachhaltigkeitsfragen gehören. Sie sind in ihrer Gesamtheit mit der Immobilienwirtschaft als dem Sektor, in dem die Gesellschaft tätig ist, vertraut. Mindestens ein Mitglied des Aufsichtsrats verfügt über Sachverstand auf dem Gebiet der Rechnungslegung sowie ein weiteres Mitglied auf dem Gebiet der Abschlussprüfung.

Jedes Aufsichtsratsmitglied achtet darauf, dass ihm für die Wahrnehmung seines Mandats ausreichend Zeit zur Verfügung steht.

Kein Aufsichtsratsmitglied nahm zum Zeitpunkt dieser Erklärung eine Organfunktion oder Beratungsaufgaben bei einem wesentlichen Wettbewerber des Unternehmens wahr (siehe → Vermeidung von Interessenkonflikten).

Seit dem Jahr 2020 ist ein Regelprozess für Geschäfte mit nahestehenden Personen (sogenannte Related Party Transactions) im Unternehmen verankert. Dieser beinhaltet die regelmäßige Berichterstattung an die Hauptversammlung im Rahmen des Aufsichtsratsberichts. Indem die Deutsche Wohnen SE seit dem 30. September 2021 im Mehrheitsbesitz der Vonovia SE steht, ist mit dem Prozess zur Erfassung von Rechtsgeschäften und Maßnahmen mit verbundenen Unternehmen, darzustellen im sogenannten Abhängigkeitsbericht, parallel ein System zur Prüfung von Geschäften mit nahestehenden Personen und Unternehmen etabliert worden. Die Mitglieder des Aufsichtsrats melden ihrerseits umgehend etwaige Geschäfte, die sie oder ihnen nahestehende Personen mit der Gesellschaft abschließen. Ergänzend erfolgt zum Ende des Geschäftsjahres eine darauf bezogene Datenerhebung. Im Fall eines zustimmungspflichtigen Geschäfts wird der Aufsichtsrat selbst über die Zustimmung befinden oder dies auf einen den gesetzlichen Vorgaben entsprechend besetzten Ausschuss delegieren. Für eine Übersicht der Transaktionen zwischen den nahestehenden Unternehmen und der Deutsche Wohnen-Gruppe siehe → [F42] Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen.

Selbstbeurteilung des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat bekennt sich zur Empfehlung des DCGK, regelmäßig Effizienzprüfungen durchzuführen. Zuletzt erfolgte eine Selbstevaluation durch schriftliche Befragung der Mitglieder im Dezember 2023. Der seit dem Jahr 2022 im Wesentlichen neu besetzte Aufsichtsrat hat anhand eines qualifizierten Fragebogens intensiv die Art und Weise der Kooperation sowie Erfüllung der übertragenen Aufgaben diskutiert. Sowohl für das Plenum als auch für die Ausschüsse wurde eine effektive, den Anforderungen von Aufsicht und Beratung an die Gremientätigkeit umfänglich entsprechende Arbeitsweise konstatiert (siehe → Bericht des Aufsichtsrats).

Ausschüsse des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat bildet aus seiner Mitte einen Präsidial- und Nominierungsausschuss, einen Prüfungsausschuss und einen Finanzausschuss. Weitere Ausschüsse werden bei Bedarf gebildet. Ausschüsse bestehen aus mindestens drei Mitgliedern des Aufsichtsrats (siehe → Bericht des Aufsichtsrats).

Die Ausschüsse bereiten Themen vor, die im Aufsichtsrat zu besprechen bzw. zu beschließen sind. Darüber hinaus fassen sie Beschlüsse stellvertretend für den Gesamtaufsichtsrat. Grundlage für die Ausschussarbeit war die Übertragung von Aufgaben und Kompetenzen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.

Der Präsidial- und Nominierungsausschuss besteht aus dem Vorsitzenden des Aufsichtsrats und mindestens zwei weiteren vom Aufsichtsrat zu wählenden Mitgliedern. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats ist Vorsitzender des Präsidial- und Nominierungsausschusses. Gegenstand dieses Ausschusses ist insbesondere die Vorbereitung der Bestellung von Vorstandsmitgliedern sowie der Wahlvorschläge von Aufsichtsratsmitgliedern, die Beratung des Vergütungssystems, die Verteilung von Zuständigkeiten und die Entscheidung im Falle von Rechts- und Darlehensgeschäften mit Organmitgliedern und Interessenkonflikten.

Der Aufsichtsrat bestellt eines der Mitglieder des Prüfungsausschusses zum Vorsitzenden des Prüfungsausschusses. Bei der Wahl der Ausschussmitglieder soll der Aufsichtsrat darauf achten, dass der Vorsitzende des Prüfungsausschusses über besondere Kenntnisse und Erfahrungen in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und Internen Kontroll- und Risikomanagementsystemen und/oder in der Abschlussprüfung verfügt. Der Ausschussvorsitzende soll unabhängig und kein ehemaliges Vorstandsmitglied der Gesellschaft sein, dessen Bestellung weniger als zwei Jahre vor seiner Bestellung zum Vorsitzenden des Prüfungsausschusses endete. Der Aufsichtsratsvorsitzende soll nicht den Vorsitz im Prüfungsausschuss innehaben. Ein Ausschussmitglied muss über Erfahrungen in der Rechnungslegung und eines über Erfahrung in der Abschlussprüfung verfügen. In der Person von Simone Trapp mit langjährigen Erfahrungen im Rechnungswesen und Finanzbereich in globalen und multinationalen Unternehmen sowie durch Dr. Florian Stetter, der als Vorstandsvorsitzender und Geschäftsführer von großen prüfungspflichtigen Kapitalgesellschaften grundlegende und ausgeprägt praktische Kenntnisse in der Abschlussprüfung erworben hat, ist der Prüfungsausschuss sachverständig im Bereich Rechnungswesen bzw. Abschlussprüfung besetzt (siehe Tabelle → Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats). Der Prüfungsausschuss befasst sich insbesondere mit der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses, der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems und des Internen Revisionssystems, der Abschlussprüfung sowie - falls kein anderer Ausschuss damit betraut ist - der Compliance. Zur Rechnungslegung und Abschlussprüfung gehören auch die Nachhaltigkeitsberichterstattung und deren Prüfung. Jedes Mitglied des Prüfungsausschusses kann über den Ausschussvorsitzenden unmittelbar bei den Leitern derjenigen Zentralbereiche, die den Prüfungsausschuss betreffen, Auskünfte einholen.

Der Prüfungsausschuss bereitet die Beschlüsse des Aufsichtsrats über den Jahresabschluss (und ggf. den Konzernabschluss) vor und trifft anstelle des Aufsichtsrats die Vereinbarungen mit dem Abschlussprüfer (insbesondere die Erteilung des Prüfungsauftrags, die Bestimmung von Prüfungsschwerpunkten und die Honorarvereinbarung). Der Prüfungsausschuss trifft geeignete Maßnahmen, um die Unabhängigkeit und Prüfungsqualität des Abschlussprüfers zu beurteilen und zu überwachen und soll mit ihm insbesondere die Einschätzung des Prüfungsrisikos, die Prüfungsstrategie, -planung und -ergebnisse diskutieren. Der Prüfungsausschuss beschließt ferner anstelle des Aufsichtsrats über die Zustimmung zu Verträgen mit Abschlussprüfern über sogenannte Nichtprüfungsleistungen.

Der Finanzausschuss besteht aus dem Aufsichtsratsvorsitzenden oder seinem Stellvertreter sowie mindestens zwei weiteren Mitgliedern. Der Finanzausschuss bereitet die Beschlüsse des Aufsichtsrats über folgende Angelegenheiten vor:

Der Finanzausschuss beschließt anstelle des Aufsichtsrats insbesondere allgemeine Leitlinien und Grundsätze zur Umsetzung der Finanzstrategie, einschließlich Umgang mit Währungsrisiken, Zins-, Liquiditäts- und anderen Finanzrisiken und Umgang mit Kreditrisiken und Umsetzung der Fremdfinanzierungsgrundsätze, sowie über wesentliche Geschäfte hinsichtlich des Erwerbs und der Veräußerung von Immobilien sowie Gesellschaftsanteilen und der Unternehmensfinanzierung.

Der Vorstand

Aufgaben und Zuständigkeiten

Der Vorstand leitet das Unternehmen gemeinschaftlich und in eigener Verantwortung und zum Wohle des Unternehmensinteresses unter Beachtung der anwendbaren Rechtsvorschriften, der Satzung und der Geschäftsordnungen. Dies beinhaltet die Berücksichtigung der Belange der Aktionäre, der Arbeitnehmer und der sonstigen dem Unternehmen verbundenen Gruppen und interessierten Parteien.

Der Vorstand wird vom Aufsichtsrat überwacht und beraten. Er hat sich eine Geschäftsordnung gegeben, und der Aufsichtsrat hat sie beschlossen. Der Vorstand hat einen Vorstandsvorsitzenden, der die Arbeit des Vorstands koordiniert und diesen gegenüber dem Aufsichtsrat vertritt.

Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend entsprechend den Grundsätzen einer gewissenhaften und getreuen Rechenschaft nach Maßgabe des Gesetzes und der vom Aufsichtsrat festgelegten Berichtspflichten.

Der Vorstand legt die strategische Ausrichtung des Unternehmens fest, stimmt sie mit dem Aufsichtsrat ab und setzt sie um. Dabei sorgt er auch für die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sowie der unternehmensinternen Richtlinien. Der Vorstand sorgt ferner für die Einhaltung eines angemessenen Risikomanagement- und Risiko-Controlling-Systems. Für die dort einzubeziehenden Sozial- und Umweltfaktoren und die damit verbundenen Risiken und Chancen sowie Auswirkungen trägt der Chief Development Officer die Ressortverantwortung.

Der Vorstand legt dem Aufsichtsrat außerdem die Konzernplanung für das kommende Geschäftsjahr sowie die mittelfristige und strategische Planung vor, die auch nachhaltigkeitsbezogene Ziele umfasst. Über wichtige Ereignisse, die für die Beurteilung der Lage und der Entwicklung oder für die Leitung des Unternehmens von wesentlicher Bedeutung sind, sowie über etwaige auftretende Mängel in den Überwachungssystemen unterrichtet der Vorstandsvorsitzende den Aufsichtsratsvorsitzenden unverzüglich.

Der Vorstand bedarf bei bestimmten wichtigen Geschäften der Zustimmung des Aufsichtsrats. Geschäfte und Maßnahmen, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen, werden dem Aufsichtsrat bzw. im Rahmen der delegierten Kompetenz einem seiner Ausschüsse rechtzeitig vorgelegt. Die Vorstandsmitglieder sind verpflichtet, Interessenkonflikte dem Aufsichtsrat gegenüber unverzüglich offenzulegen und die anderen Vorstandsmitglieder hierüber zu informieren.

Die Vorstandsmitglieder unterliegen einem umfassenden Wettbewerbsverbot. Vorstandsmitglieder dürfen Nebentätigkeiten, insbesondere Aufsichtsratsmandate in konzernfremden Gesellschaften, nur mit Zustimmung des Aufsichtsrats übernehmen.

Wesentliche Geschäfte zwischen dem Unternehmen einerseits und den Vorstandsmitgliedern sowie ihnen nahestehenden Personen oder ihnen persönlich nahestehenden Unternehmungen andererseits bedürfen der Zustimmung des Aufsichtsrats. Das zur Bewertung dieser Geschäfte vom Aufsichtsrat eingerichtete interne Verfahren ist im Abschnitt → Der Aufsichtsrat dargelegt.

Besetzung der Führungsorgane

Gemäß dem Deutschen Corporate Governance Kodex sind der Aufsichtsrat und der Vorstand so zu besetzen, dass die Organe bzw. ihre Mitglieder insgesamt über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Aufgaben erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen verfügen. Die Anforderungen wurden mit Inkrafttreten des CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes erweitert und gesetzlich fixiert. Der Aufsichtsrat hat die Kriterien und Ziele für die Besetzung der Leitungs- und Aufsichtsorgane unter Berücksichtigung der oben genannten Vorgaben wie folgt beschlossen:

Besetzung des Aufsichtsrats

Zusammensetzung: Dem Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE als börsennotiertem, aber nicht mitbestimmungspflichtigem Unternehmen sollen sechs Mitglieder angehören, die in angemessener Zahl unabhängig im Sinne des Kodex sind. Alle Mitglieder sollen für die Wahrnehmung ihres Mandats ausreichend Zeit haben, sodass sie es mit der gebotenen Regelmäßigkeit und Sorgfalt wahrnehmen können.

Bei den Wahlvorschlägen zu neu zu besetzenden Aufsichtsratspositionen an die Hauptversammlung soll der Aufsichtsrat die fachlichen und persönlichen Voraussetzungen der zur Wahl stehenden Kandidaten (s. u.) umfassend geprüft haben sowie die persönlichen und geschäftlichen Beziehungen der Kandidaten zum Unternehmen, zu den Organen der Gesellschaft und zu wesentlich an der Gesellschaft beteiligten Aktionären offenlegen. Als wesentlich beteiligt gelten Aktionäre, die direkt oder indirekt mehr als 10 % der stimmberechtigten Aktien der Gesellschaft halten. Die Wahlvorschläge orientieren sich dabei nicht an der Zugehörigkeit des Kandidaten zu einer bestimmten am Unternehmen interessierten Partei.

Weitere allgemeine und nach dem im abgelaufenen Geschäftsjahr geltenden DCGK bestimmte Kriterien für die Zusammensetzung sind:

Kompetenzprofil: Der Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE soll so besetzt sein, dass eine qualifizierte Kontrolle und Beratung des Vorstands durch den Aufsichtsrat sichergestellt ist. Die zur Wahl in den Aufsichtsrat vorgeschlagenen Kandidaten sollen aufgrund ihrer Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen in der Lage sein, die Aufgaben eines Aufsichtsratsmitglieds in einem börsennotierten und sich im internationalen Kapitalmarkt bewegenden Immobilienunternehmen wahrzunehmen. Hinsichtlich ihrer Persönlichkeit sollen sich die zur Wahl vorgeschlagenen Kandidaten durch Integrität, Professionalität und Leistungsbereitschaft auszeichnen. Ziel ist es, dass der Aufsichtsrat in der Gesamtbesetzung alle Kenntnisse und Erfahrungen vereint, die der Konzern für die operative und wirtschaftliche Weiterentwicklung von Deutsche Wohnen als wesentlich erachtet.

Unabhängigkeit: Der Aufsichtsrat hält es angesichts der Abhängigkeit der Deutsche Wohnen SE im Sinne des § 17 AktG für angemessen, wenn mindestens die Hälfte der Mitglieder des Aufsichtsrats unabhängig ist. Wesentliche und nicht nur vorübergehende Interessenkonflikte, z. B. durch Organfunktionen oder Beratungsaufgaben bei wesentlichen Wettbewerbern des Unternehmens, sollen vermieden werden. Ein Aufsichtsratsmitglied ist insbesondere auch dann nicht als unabhängig anzusehen, wenn es in einer persönlichen oder einer geschäftlichen Beziehung zu der Gesellschaft, deren Organen, einem kontrollierenden Aktionär oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen steht, die einen wesentlichen und nicht nur vorübergehenden Interessenkonflikt begründen kann.

Diversity: Bei den Wahlvorschlägen soll der Aufsichtsrat zudem auf Vielfalt (Diversity) achten. Nach dem Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst setzt sich der Aufsichtsrat zu mindestens 30 % aus Frauen und zu mindestens 30 % aus Männern zusammen. Es soll weiterhin mindestens eine Frau Mitglied des Nominierungsausschusses sein. Der Aufsichtsrat von Deutsche Wohnen soll beiden Kriterien im laufenden Zielzeitraum entsprechen. Bei der Prüfung potenzieller Kandidaten für eine Neuwahl oder Nachbesetzung vakant werdender Aufsichtsratspositionen sind qualifizierte Frauen in den Auswahlprozess einzubeziehen und sollen bei den Wahlvorschlägen angemessen berücksichtigt werden.

Zielerreichung: Die voranstehend aufgeführten Ziele zur Zusammensetzung des Aufsichtsrats sind erreicht. Die Anzahl weiblicher Mitglieder im Aufsichtsrat beträgt zwei Mitglieder (33 %). Simone Schumacher ist Mitglied des Präsidial- und Nominierungsausschusses. Drei der sechs Mitglieder des Aufsichtsrats sind nach seiner Einschätzung unabhängig im Sinne der Ziffern C. 6 und C. 7 des DCGK. Kein Aufsichtsratsmitglied gehörte dem Vorstand der Gesellschaft an oder hat ein Näheverhältnis im Sinne der Ziffer C. 12 des DCGK zu einem wesentlichen Wettbewerber des Unternehmens. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses ist sachverständig auf dem Gebiet der Rechnungslegung.

Die wesentlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen der Aufsichtsratsmitglieder sind in der nachstehenden Tabelle zusammengefasst dargestellt.

Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats

^* Die Aufsichtsratsmitglieder konnten maximal fünf Kompetenzfelder benennen.

^** Unabhängig von Gesellschaft und Vorstand, nicht unabhängig von einem kontrollierenden Aktionär.

Besetzung des Vorstands

Zusammensetzung: Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE besteht gemäß Satzung aus mindestens zwei Mitgliedern. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder gemäß Satzung und Gesetz. Der Aufsichtsrat kann einen Vorsitzenden des Vorstands sowie einen stellvertretenden Vorsitzenden des Vorstands ernennen. Die Entscheidungen des Aufsichtsrats über die Zusammensetzung des Vorstands sollen auf der Grundlage einer sorgfältigen Analyse der bestehenden und zukünftigen unternehmerischen Herausforderungen erfolgen. Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE soll so besetzt sein, dass er als Leitungsorgan die oben genannten grundlegenden Aufgaben umfassend und sicher wahrnehmen kann. Er soll in der Gesamtbesetzung alle Kenntnisse und Erfahrungen so miteinander vereinen, dass der Konzern die operativen und wirtschaftlichen Ziele im Sinne der Aktionäre und der übrigen Stakeholder wirksam und nachhaltig verfolgen kann. Die Zugehörigkeitsdauer im Vorstand ist nicht auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, jedoch endet der Dienstvertrag eines Vorstands spätestens mit Vollendung des 67. Lebensjahres des Vorstandsmitglieds.

Kompetenzprofil: Ein neu bestelltes Vorstandsmitglied soll aufgrund seiner Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen in der Lage sein, die ihm zugeordneten Aufgaben in einem börsennotierten und sich im internationalen Kapitalmarkt bewegenden Immobilienunternehmen sicher wahrzunehmen. Es soll parallel zu einer guten fachlichen auch über eine grundlegende allgemeine Qualifikation verfügen und sich persönlich durch Integrität, Professionalität und Leistungsbereitschaft auszeichnen.

Unabhängigkeit: Der Vorstand soll seine Führungsaufgaben frei von Interessenkonflikten wahrnehmen. Organfunktionen oder Beratungsaufgaben bei wesentlichen Wettbewerbern des Unternehmens sollen vermieden werden.

Diversity: Bei der Suche für vakant werdende Vorstandspositionen soll der Aufsichtsrat qualifizierte Frauen in den Auswahlprozess einbeziehen und angemessen berücksichtigen. Das Geschlecht soll bei der Neubesetzung von Vorstandspositionen keine Rolle spielen. Der Aufsichtsrat hat für den Vorstand die Zielgrößenverpflichtung für den Frauenanteil von mindestens 20 % für den aktuell bis zum 30. Juni 2025 laufenden Zeitraum beschlossen. Für den Zielerreichungszeitraum bis 30. Juni 2025 hat der Vorstand für die ersten beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands eine Zielgröße von 30 % für den Frauenanteil festgelegt.

Zielerreichung: Die voranstehend aufgeführten Ziele zur Zusammensetzung des Vorstands sind voll erfüllt. Der Vorstand besteht aus einer Frau und zwei Männern, die den Konzern mit ihrem Erfahrungs- und Kompetenzprofil angemessen führen können. Der Frauenanteil in den ersten beiden Führungsebenen von Deutsche Wohnen unterhalb des Vorstands beträgt zum Zeitpunkt dieser Erklärung nun 28,6 %. Die Erreichung der Zielquote für den Frauenanteil auf den beiden Führungsebenen erfordert weiterhin eine noch konsequentere Nachfolgeplanung und Anwerbebemühungen, um Frauen aktiv zu fördern und ihnen Wege in Führungspositionen, nicht nur im kaufmännischen, sondern auch im technisch-handwerklichen Bereich zu öffnen.

Nachfolgeplanung: Der Vorstand und der Aufsichtsrat befassen sich kontinuierlich mit der langfristigen Nachfolgeplanung für den Vorstand. Auch im vergangenen Jahr hat der Aufsichtsrat unter Berücksichtigung der Überlegungen des Vorstands über die Nachbesetzungen im Vorstandsgremium und über langfristige Personalplanungen beraten.

Zusammenarbeit von Vorstand und Aufsichtsrat

Der Vorstand stimmt die strategische Ausrichtung des Unternehmens mit dem Aufsichtsrat ab und erörtert mit ihm turnusmäßig den Stand der Umsetzung der Unternehmensstrategie, die auch Nachhaltigkeitsthemen umfasst (siehe → Strategie). Außerdem unterrichtet der Vorstand den Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich und mündlich u.a. über den Gang der Geschäfte und die Lage des Unternehmens.

So erhält der Aufsichtsrat zeitnah und regelmäßig vom Vorstand detaillierte Unterlagen zur wirtschaftlichen Entwicklung und zur aktuellen Unternehmenssituation sowie einen Risikomanagement- sowie Compliance-Bericht, der sich mit den wichtigsten Risiken für das Geschäft bzw. dem Compliance-Management der Deutsche Wohnen SE auseinandersetzt. Auf der Grundlage dieser Berichterstattung überwacht der Aufsichtsrat, im Rahmen der delegierten Kompetenzen auch seine Ausschüsse, die Geschäftsführung des Vorstands. Der Aufsichtsrat tagt regelmäßig ohne den Vorstand, soweit den Vorstand betreffende Personalangelegenheiten zu beraten sind. Zu den die Zusammenarbeit spiegelnden Vergütungsabreden siehe □ Vergütungsbericht.

Vermeidung von Interessenkonflikten

Interessenkonflikte von Vorstands- oder Aufsichtsratsmitgliedern, die dem Aufsichtsrat unverzüglich offenzulegen sind, traten im Berichtsjahr nicht auf. Rechtsgeschäfte, die die Sorge der Befangenheit einzelner Aufsichtsratsmitglieder begründet hätten, standen nicht zur Beratung an. Rechtsgeschäfte, insbesondere Kreditgeschäfte mit Organmitgliedern oder ihnen nahestehenden Personen, lagen neben dem gemäß § 111c AktG veröffentlichten Darlehen an die Vonovia SE keine vor.

Rechnungslegung und Abschlussprüfung

Die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, ist der von der Hauptversammlung gewählte Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer.

Den Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE stellen wir nach den Vorschriften des HGB und des AktG auf, den Konzernabschluss in Übereinstimmung mit den in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS). Zusätzlich stellen wir entsprechend den Anforderungen des HGB und des AktG einen zusammengefassten Lagebericht auf. Die Rechnungslegung liegt in der Verantwortung des Vorstands. Der Jahresabschluss und der Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden vom Aufsichtsrat geprüft und festgestellt bzw. gebilligt.

Neben dieser Rechnungslegung für das Gesamtjahr erstellen wir für das 1. und 3. Quartal jeweils eine Zwischenmitteilung sowie nach Abschluss des Halbjahres einen Halbjahresbericht nach den Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes.

Sowohl die Zwischenmitteilungen als auch der Halbjahresbericht werden vom Vorstand dem Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats vorgelegt und mit diesem erörtert. Der Halbjahresbericht wird sodann veröffentlicht.

Deutsche Wohnen unterliegt gemäß den einschlägigen Regelungen des Aktien- und Handelsrechts besonderen Anforderungen an ein unternehmensinternes Risikomanagement. Daher reicht unser Risikomanagement von der Risikoinventur über die Risikoanalyse und -bearbeitung bis hin zu Maßnahmen zur Risikobegrenzung. Gemäß dem für börsennotierte Unternehmen geltenden § 317 Abs. 4 HGB beurteilt PwC das Risikofrüherkennungssystem als Teil des Risikomanagementsystems im Rahmen der Abschlussprüfung. Darüber hinaus dokumentieren wir unternehmensweit einheitlich die internen Kontrollmechanismen und bewerten regelmäßig ihre Effektivität.

Im zusammengefassten Lagebericht geben wir entsprechend den Berichtspflichten gemäß §§ 289 Abs. 4, 315 Abs. 4 HGB umfassend Auskunft über die wesentlichen Merkmale des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess und den Konzernrechnungslegungsprozess.

Die Gesellschaft ist verpflichtet, einen Bericht über die Beziehung zu verbundenen Unternehmen nach § 312 AktG, einen sogenannten Abhängigkeitsbericht, zu erstellen und diesen durch den Abschlussprüfer prüfen zu lassen (siehe → Bericht des Aufsichtsrats und → Wirtschaftsbericht).

Deutsche Wohnen SE am Kapitalmarkt

Kapitalmarktentwicklung und Deutsche Wohnen Aktie

An den internationalen Kapitalmärkten dominierten auch im Jahr 2024 die Themen Zinspolitik der führenden Notenbanken sowie Erwartung der Investoren an die Zinsentwicklung. Die ersten Leitzinssenkungen der US- und europäischen Notenbanken führten dann auch zu Kursschüben bis in das 3. Quartal. Als sich im 4. Quartal abzeichnete, dass die nächsten Zinssenkungsschritte insbesondere in den USA wohl länger auf sich warten lassen dürften oder gar ausbleiben könnten, trübte sich die Stimmung und belastete die Aktienmärkte zunehmend.

In diesem Umfeld schloss der MDAX mit -5,7 % und der Immobilienindex EPRA Europe mit -7,1 %. Deutsche Wohnen schloss nach einem recht wechselhaften Jahresverlauf mit negativen 3,7 %. Aufgrund des vergleichsweise niedrigen Handelsvolumens zeigt sich die Deutsche Wohnen Aktie insgesamt anfälliger für Volatilität. Die Aktienkursentwicklung der Deutsche Wohnen Aktie wurde im 4. Quartal 2024 geprägt durch die Einleitung des Prozesses zum Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnsabführungsvertrags zwischen Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE, veröffentlicht am 18. September 2024. Mit Wirkung zum 27. Dezember 2024 ist die Deutsche Wohnen Aktie im MDAX notiert.

Branchenentwicklung

in %

Entwicklung des Aktienkurses

Wie auch in den letzten Jahren beobachten wir im Jahr 2024 eine Diskrepanz zwischen der eher verhaltenen Kapitalmarkteinschätzung einerseits und der sich aufhellenden Stimmung am Wohnimmobilienmarkt andererseits. Während der Kapitalmarkt Wohnimmobilientitel mit deutlichen Abschlägen bepreist, erweisen sich die Wohnungsmärkte, in denen wir aktiv sind, als vergleichsweise robust und haben nach Einschätzung nahezu aller Experten die Talsohle erreicht oder sogar durchschritten. Als Gründe sind hier insbesondere das aus Eigentümersicht günstige Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in urbanen Regionen, die traditionell langfristigen Finanzierungen, steuerliche Aspekte sowie die strukturelle Dynamik auf der Einnahmeseite zu nennen. Zudem hat auch das Transaktionsvolumen wieder spürbar zugenommen.

Unsere Antworten auf die wesentlichen langfristigen Megatrends - Klimawandel, Urbanisierung und demografische Entwicklung - bleiben die dominierenden Treiber für unser Geschäft. Wir blicken optimistisch in die Zukunft und sind zuversichtlich, auch weiterhin wirtschaftlich erfolgreich zu sein.

Die Marktkapitalisierung von Deutsche Wohnen betrug zum 31. Dezember 2024 ca. 9,2 Mrd. €.

Aktionärsstruktur

Das nachfolgend abgebildete Diagramm zeigt die zuletzt von Aktionären gemeldeten Stimmrechte nach §§ 33, 34 WpHG, bezogen auf das aktuelle Grundkapital. Zu beachten ist, dass sich die zuletzt gemeldete Anzahl an Stimmrechten seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht gegenüber der Gesellschaft innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte.

Wesentliche Anteilseigner (per 31. Dezember 2024)

Die Vonovia SE hält zum 31. Dezember 2024 86,87 % (indirekt und direkt) der Anteile von Deutsche Wohnen. Am 31. Dezember 2024 betrug der Streubesitz der Deutsche Wohnen Aktie 12,3% nach Definition der Deutschen Börse. Der Anteil eigener Aktien von Deutsche Wohnen beläuft sich auf 0,84%. Die zugrunde liegenden Stimmrechtsmitteilungen sowie die entsprechenden von den Aktionären gemeldeten Finanzinstrumente oder sonstigen Instrumente nach §§ 38, 39 WpHG finden Sie □ online.

Hauptversammlung 2024

Die Aktionärinnen und Aktionäre der Deutsche Wohnen SE haben auf der ordentlichen Hauptversammlung am 6. Mai 2024 allen Tagesordnungspunkten mit großer Mehrheit zugestimmt. Auf der Hauptversammlung, die erneut virtuell durchgeführt wurde, waren insgesamt rund 96 % des stimmberechtigten Grundkapitals vertreten. Hauptaktionärin ist mit knapp 87 % die Vonovia SE. Die Abstimmungsergebnisse sind im Einzelnen auf □ www.deutsche-wohnen.com/hv zu finden.

Informationen zur Aktie (Stand 31. Dezember 2024)

Zusammengefasster Lagebericht

Positive Bilanz im Vermietungskerngeschäft bei steigenden Mieten, Vollvermietung und hoher Kundenzufriedenheit.

Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit Vonovia in Vorbereitung zur weiteren Hebung von Synergien ab dem Jahr 2025

Entflechtung im Developmentsegment von QUARTERBACK erfolgreich in Umsetzung.

Grundlagen des Konzerns

Makroökonomische Rahmenbedingungen durch Geopolitik bestimmt

Geopolitische Gegebenheiten waren auch im Jahr 2024 wieder bestimmend für die makroökomischen Rahmenbedingungen.

Der russische Angriffskrieg in der Ukraine hält unverändert an und bekam durch den Einsatz nordkoreanischer Einheiten eine neue Dimension der Eskalation. Die Spannungen in Ostasien um die Eigenständigkeit Taiwans sind ein weiterer Faktor der globalen Beunruhigung für die globalen Lieferketten weit über die Befürchtung einer kriegerischen Eskalation hinaus. Dies gilt genauso für die Spannungen in und um Korea. Bereits die Corona-Pandemie hat ein kritisches Hinterfragen der Globalisierung ausgelöst.

Diese Faktoren haben zu erheblichen Verwerfungen in den globalen Volkswirtschaften geführt und damit auch zu Verwerfungen auf den Kapitalmärkten, insbesondere getrieben durch Zinserhöhungen in der Folge stark gestiegener Inflationsraten. Das Jahr 2024 startete mit einem Zehnjahres-Euro-Zinssatz von 2,52 %; Ende des Jahres betrug dieser Zinssatz 2,37 %. Insgesamt sind die Kapitalmärkte seit der Corona-Pandemie und dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine von hohen Volatilitäten geprägt.

Zu diesem Szenario addierten sich im Jahr 2024 politische Unwägbarkeiten durch die deutsche Regierungskrise und die Präsidentenwahl in den USA. Ungeachtet dieser politischen Gegebenheiten zeichnet sich insgesamt tendenziell eine Wählerbewegung hin zu einer verstärkt rechtsgerichteten autoritären Politik mit zunehmendem Nationalismus und weg von den liberalen Gesellschaftsmodellen der vergangenen 50 Jahre ab, wie die meisten Wahlen auch und gerade in der westlichen Hemisphäre zeigen. Auch die damit einhergehenden Befürchtungen und Erwartungen eines bevorstehenden Protektionismus und Nationalismus befeuerten die Volatilitäten an den Kapitalmärkten und treffen auf aktuelle Wachstumsschwächen in Asien, Europa und Amerika.

Der globale Klimawandel hat sich durch extreme Unwetter in Spanien, Österreich, der Schweiz sowie Italien im Jahr 2024 sowie die Brände in Los Angeles im Januar 2025 wieder nachdrücklich in das Bewusstsein gebracht. Kriege, Klimawandel und globale Wohlstandsungleichgewichte führen zu den aktuellen Migrationsströmen.

Für die Immobilienwirtschaft haben insbesondere die volatilen Zinsen einen erheblichen Einfluss auf die Geschäftsmodelle und die Bemessung der Unternehmenswerte. Politische Klarheit hinsichtlich der Bauvorschriften, der Mietergesetzgebung, der Umweltstandards, der Energiepolitik und der wohnungspolitischen Förderung ist bedeutend für die Beurteilung der Lage und die Prognosen der Immobilienunternehmen sowie deren strategischen und operativen Antworten auf die Zukunftsfragen.

Die Megatrends Klimawandel und Nachhaltigkeit, demografischer Wandel sowie Wohnungsknappheit sind derzeit gemeinsam mit der fortschreitenden Digitalisierung dagegen die konstanten Koordinaten wirtschaftlichen Handelns. Dazu addierte sich die weiter öffnende Schere zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot.

Deutsche Wohnen konnte durch ihre robuste Aufstellung den vergangenen Krisenjahren trotzen und sieht sich für neues Wachstum entlang der Megatrends gut gerüstet. Die bilanziellen Kennzahlen und die Ratings sind stabil, die Verkaufsprogramme zur Stärkung der Innenfinanzierung können zurückgefahren werden, der Abwertungszyklus scheint beendet und das Unternehmen ist für die zukünftigen Jahre strategisch und operativ gut aufgestellt.

Das Unternehmen

Das Geschäftsmodell von Deutsche Wohnen ist die Bereitstellung und Vermietung von gutem, zeitgerechtem und vor allem bezahlbarem Wohnraum sowie dessen Bewirtschaftung.

Deutsche Wohnen entwickelt den Immobilienbestand durch aktives Portfoliomanagement fort. Dazu zählt neben Ankauf, Verkauf und Modernisierung auch der Bau neuer Wohnungen für den Eigenbestand und den Verkauf an Dritte.

Das beschriebene Geschäftsmodell stützt sich dabei auf die in hohem Maße digitalisierte Bewirtschaftungsplattform sowie die ebenfalls hoch digitalisierte Developmentplattform von Vonovia zum Management der kompletten Wertschöpfungskette.

Dimensionen der Nachhaltigkeit bei Deutsche Wohnen

Ziel ist es, das Geschäftsmodell langfristig zukunftsfähig auszurichten und dabei zur Lösung der aktuellen Nachhaltigkeitsziele insbesondere durch nachhaltigen Neu- und Umbau und die CO ₂ -Reduktion im Bestand durch Innovationen beizutragen.

Deutsche Wohnen orientiert sich dabei an den ESG-Dimensionen der Nachhaltigkeit, nämlich am Klimaschutz und der Umwelt (E) durch den Beitrag zur CO ₂ -Reduktion, an der Gesellschaft (S) durch verantwortliches Handeln gegenüber allen Interessengruppen und an der Governance (G) durch nachhaltige, verlässliche und verantwortungsvolle Unternehmensführung. Übergeordnet ist dabei weiterhin der Quartiersgedanke.

Das Geschäftsmodell von Deutsche Wohnen zahlt damit positiv auf die drängenden gesellschaftspolitischen Herausforderungen der Wohnungsknappheit und des Klimaschutzes ein.

Deutsche Wohnen bewirtschaftet einen Wohnungsbestand von rund 140.000 eigenen Wohnungen. Der Gesamtverkehrswert zum 31. Dezember 2024 betrug 24,1 Mrd. € und das Nettovermögen belief sich auf 16,6 Mrd. €.

Die Ursprünge von Deutsche Wohnen reichen zurück bis ins Jahr 1863 mit den Immobilienbeständen der Pensionskasse Hoechst. Über die im Jahr 1924 gegründete gemeinnützige GEHAG verfügt Deutsche Wohnen über herausragende Bestände der Architekturgeschichte mit Werken des Bauhaus und des Expressionismus, die den Quartiersgedanken mit prägten, neue Wohnkonzepte umfassten und sogar Eingang in das UNESCO-Weltkulturerbe gefunden haben. Exemplarisch sind hier die Siedlungen "Hufeisensiedlung", "Wohnstadt Carl Legien", die "Weiße Stadt" sowie die "Ringsiedlung Siemensstadt" zu nennen.

Die Quartiere als Hauptgestaltungsfelder einer sozial verantwortlichen Wohnungswirtschaft sollen unter Beteiligung der Mieter durch bedarfsgerechten Wohnraum die Kundenzufriedenheit erhöhen und außerdem zur Integration unserer immer vielfältigeren Gesellschaft beitragen.

Unternehmensstruktur

Die Deutsche Wohnen SE als Muttergesellschaft des Deutsche Wohnen Konzerns ist in der Rechtsform einer dualistischen SE organisiert. Diese wird von einem Vorstand geleitet, der die Geschäfte eigenverantwortlich führt und die strategische Ausrichtung des Konzerns bestimmt. Die Umsetzung erfolgt in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat, der vom Vorstand regelmäßig über den Geschäftsverlauf, die Strategie sowie über potenzielle Chancen und Risiken informiert wird. Der Aufsichtsrat überwacht die Tätigkeiten des Vorstands.

Der Unternehmenssitz der Deutsche Wohnen SE ist in Deutschland. Der eingetragene Firmensitz ist Berlin. Die Hauptgeschäftsstelle befindet sich in Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin.

Zum 31. Dezember 2024 gehörten 155 rechtliche Einheiten bzw. Gesellschaften (davon 154 im Inland) zur Unternehmensgruppe von Deutsche Wohnen. Eine detaillierte Anteilsbesitzliste der Deutsche Wohnen SE ist im Konzernanhang aufgeführt.

Die Deutsche Wohnen SE nimmt im Konzern die Funktion der Managementholding wahr. In dieser Rolle ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und die Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe übergeordnete Bewirtschaftungs-, Projektentwicklungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement der Gruppe. Ferner ist die Verantwortung für Nachhaltigkeitsfragen in der Deutsche Wohnen SE zentral angesiedelt; sie koordiniert diese für die gesamte Gruppe.

Zur Wahrnehmung der Managementfunktionen bedient sich Deutsche Wohnen sowohl eigener Servicegesellschaften wie auch externer Dienstleister, vornehmlich Vonovia, mit der umfangreiche Geschäftsbesorgungsverträge gemäß Drittvergleichsgrundsätzen, insbesondere für die kaufmännischen und operativen Unterstützungsfunktionen, abgeschlossen wurden.

Durch die Bündelung von Unternehmensfunktionen auf einer einheitlichen Bewirtschaftungs- und Developmentplattform mit Vonovia erzielt der Konzern Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte und erspart somit den Konzerngesellschaften das Unterhalten eigener Funktionen.

Mit einem leistungsfähigen Organisationsmodell, optimierten Prozessen, der eindeutigen Fokussierung auf den Servicegedanken und damit auf unsere Kunden sowie einer klaren klimaschutzorientierten Investitionsstrategie legen wir die Grundsteine für ein nachhaltiges Wirtschaften vor dem Hintergrund berechtigter Interessen eines privatwirtschaftlichen Unternehmens.

Darüber hinaus wird Deutsche Wohnen im Rahmen von Neubau- und Developmentmaßnahmen, Nachverdichtung und Aufstockung neue Wohnungen bauen, um insbesondere der steigenden Nachfrage in den Metropolregionen gerecht zu werden. Der Neubau wird auf Basis eines Geschäftsbesorgungsvertrags über die Developmentaktivitäten von Vonovia und der Marke BUWOG betrieben. Hierdurch kann Deutsche Wohnen ein umfassendes Produkt- und Prozess-Know-how im Bau und in der Entwicklung von Wohnbauprojekten vorweisen. Das Developmentgeschäft wird im Wesentlichen über Projektgesellschaften gesteuert. Im Jahr 2024 erfolgte die Entflechtung von der Developmentplattform der 40 %-Beteiligung an der QUARTERBACK und die Überführung auf die BUWOG-Plattform.

Die Steuerung des operativen Geschäfts orientiert sich an den strategischen Ansätzen des Unternehmens und erfolgt über die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development.

Die Strategie

Die seit Jahren bei Deutsche Wohnen verfolgte Unternehmensstrategie hatte sich bewährt und wies einen hohen Reifegrad und eine hohe Flexibilität auf. Sie hat das Geschäft und den Wachstumspfad der vergangenen Jahre getragen und hat sich in den vergangenen Krisenjahren als robust erwiesen.

Die Strategien von Deutsche Wohnen und Vonovia zeigten einen hohen Grad an Komplementarität und bildeten so die Basis für den Zusammenschluss der beiden Unternehmensgruppen. Im sogenannten Business Combination Agreement, der Grundsatzvereinbarung zum Zusammenschluss, wurde vereinbart, die beiden komplementären Strategien zu harmonisieren, um für beide Unternehmensgruppen Synergiepotenziale zu erschließen, um so Mehrwert im Sinne eines gemeinsamen nachhaltigen Handelns zu schaffen.

Diese Strategie wurde in den vergangenen Krisenjahren im Sinne einer Stakeholder-Value-Strategie verfeinert und fokussiert sowie ganzheitlicher formuliert, wodurch die Bedeutung aller wesentlichen Interessengruppen Berücksichtigung fand.

Durch die Überarbeitung der Wesentlichkeitsanalyse im Konzernverbund gemäß der ESRS (European Sustainability Reporting Standards der EU) und die Ableitung der Chancen und Risiken sowie der Einflüsse aus der Unternehmenstätigkeit auf die Interessengruppen wurde weitere Transparenz geschaffen und die Basis für eine noch stärker integrierte Unternehmenstätigkeit gelegt.

Die bedeutenden Werttreiber der Strategie

In diesem Kontext hat der Vorstand die Strategie in seine bedeutsamsten Werttreiber aufgeschlüsselt:

1. Die hocheffiziente Bewirtschaftungsplattform

2. Die optimierte Kapitalstruktur und vorteilhafte Kapitalkosten

3. Die Orientierung der Investitionen an den Megatrends

4. Der Wertbeitrag des Developmentgeschäfts

5. Die effiziente Kapitalallokation

Dabei werden verstärkt auch die Einflüsse auf nachhaltigkeitsbezogene Auswirkungen berücksichtigt.

(1) Über die gemeinsame Nutzung der skalierbaren Bewirtschaftungsplattform mit Vonovia und deren hochdigitalisierten Prozessen können die Wohneinheiten unter Ausnutzung von Skalen- und Harmonisierungseffekten optimiert bewirtschaftet werden. Damit verbunden ist unmittelbar eine ausgeprägte Fixkostendegression und gleichzeitig die Sicherstellung einer gleichbleibend hohen Qualität.

Die weiteren Entwicklungen in der Digitalisierung eröffnen auch zukünftig weitere Effizienzpotenziale sowohl in den Prozessen wie auch in der Verwertung von Gebäudestamm- und Gebäudebewegungsdaten. Der sogenannte digitale Zwilling steht für die Auflösung und Abbildung von Gebäuden in digitaler Form zur unternehmensweiten Weiterverwertung.

Das Spektrum der Weiterverarbeitung der digitalen Gebäudedaten reicht von einem weiter verbesserten Service-level für die Kunden über die passgenaue Formulierung der nachhaltigen Investitionsmaßnahmen bis hin zu einer sogenannten "predictive maintenance", insbesondere von Heizungen und Aufzügen.

(2) Eine optimierte Kapitalstruktur und damit vorteilhafte Kapitalkosten sichern die Finanzierung mit Eigen- und Fremdkapital langfristig ab und damit auch nachhaltig das kapitalintensive Geschäft eines Wohnimmobilienunternehmens zur Gewährleistung einer dem Risiko angemessenen Rendite.

Die vornehmliche Stärkung der Innenfinanzierung stellt die Basis für Investitionen zur Adressierung der Herausforderungen aus den Megatrends dar. Die Beibehaltung eines sogenannten Investment Grade Ratings stellt unverändert ein wesentliches Ziel dar. Die Auswahl an Fremd- oder Eigenmittelfinanzierung orientiert sich opportunistisch an

Die Werttreiber unserer Strategie

den aktuellen Eigenkapital- oder Fremdkapitalmarktbedingungen.

(3) Bei den Investitionen entlang der Megatrends ist zu unterscheiden in

Dabei müssen alle Investitionen den geänderten Renditekriterien Rechnung tragen.

(4) Das Developmentgeschäft dient unmittelbar der Verringerung der Wohnungsknappheit durch die gezielte Erweiterung der Eigenbestände wie auch der unmittelbaren Ertragsrealisierung im Drittgeschäft.

Die Produktpalette umfasst den Verkauf einzelner Eigentumswohnungen und den Verkauf von Projekten an Investoren (to sell) einerseits und den Bau von Mietwohnungen für den Eigenbestand und den Neubau auf bestehenden Grundstücksreserven im Bestand (to hold) andererseits. Auch das Developmentgeschäft orientiert sich am Quartiersgedanken und an den Aspekten der Nachhaltigkeit.

Garant für den Wertbeitrag des Developmentgeschäfts ist die effiziente Umsetzung der Projekte auf Basis der Developmentplattform entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Die Wertschöpfungskette reicht von der Akquisition von Baugrundstücken über die Entwicklung, Planung, Realisierung und Vermarktung der Projekte.

Dabei hat das Developmentgeschäft die aktuellen Herausforderungen an die gestiegenen Renditehürden wie die Herausforderungen an eine effiziente Kapitalbindung zu erfüllen.

(5) Weiterer entscheidender Werttreiber ist die effiziente Kapitalallokation. Aufgrund der aktuellen Renditeanforderungen basierend auf den erhöhten Kapitalkosten ist die Stärkung des Eigenkapitalanteils und die Fokussierung auf die Innenfinanzierung als ein bedeutender Werttreiber identifiziert worden, der die Möglichkeiten an renditeorientierten nachhaltigen Investitionen optimiert. Die Rendite sowie die Innenfinanzierungskraft determinieren die tatsächliche Kapitalallokation.

Aufgrund der durch Inflation und Zinsanstieg geprägten Kapitalmarktbedingungen der vergangenen Krisenjahre und der damit im Zusammenhang stehenden höheren Kapitalkosten musste Deutsche Wohnen eine Portfoliobereinigung durch Verkäufe sowie die Etablierung von Joint-Venture- und Fonds-Strukturen vornehmen, um eine verbesserte Kapitalstruktur mit einer nachhaltigen Innenfinanzierung zu erreichen. In diesem Kontext wurden auch die Pflegeaktivitäten einer strategischen Analyse unterworfen mit dem Ergebnis, diese zu veräußern.

Mit einer aktuell eintretenden Normalisierung des Zinsniveaus sieht sich Deutsche Wohnen auf Basis der optimierten Kapital- und Portfoliostruktur für neues Wachstum aufgestellt. Die notwendigen konkreten Initiativen wurden in die bestehende Strategie eingearbeitet.

Eine Initiative betrifft die Erhöhung der Profitabilität durch gezieltes Reengineering mit Blick auf die Kostenstrukturen.

Der erneute Ausbau des Developmentgeschäfts stellt eine wesentliche Initiative der Strategie dar. Im Fokus der Neubauinitiativen steht dabei ein am Marktbedarf orientiertes Produktportfolio mit Flexibilität in der Verwertungsstrategie (Development to hold/ Development to sell). Im Rahmen der weiterhin erforderlichen Optimierung der Baukosten setzt Deutsche Wohnen u. a. auf das "Basishaus", um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen.

Eine weitere Initiative adressiert die verstärkte Umsetzung technologischer Möglichkeiten in der Immobilienwirtschaft. Hier ist als eine Initiative die serielle Modernisierung zu nennen.

Katalysatoren im Sinne einer erfolgreichen Umsetzung der Strategie ist und bleibt dabei das aktive dynamische Management der Kapitalallokation, die Verfügbarkeit von Mitarbeitern mit den notwendigen Fähigkeiten, die Effizienz in der Wertschöpfungskette und des Einkaufs, die Sozial- und gesellschaftspolitische Akzeptanz des Geschäftsmodells von Deutsche Wohnen und der gezielte Einsatz neuer Technologien einschließlich künstlicher Intelligenz.

Chancen und Risiken

Struktur und Instrumente des Risikomanagements

Das Marktumfeld und die gesetzlichen bzw. regulatorischen Rahmenbedingungen von Deutsche Wohnen verändern sich stetig. Deutsche Wohnen stellt sich darauf ein, indem sie ihre Strategie und in Verbindung damit ihre Geschäftstätigkeit kontinuierlich weiterentwickelt. Auch auf ESG-Einflüsse der verschiedensten Anspruchsgruppen stellt sich Deutsche Wohnen mit einer Justierung der entsprechenden ESG-Ziele ein. Mit diesen Veränderungen ergeben sich regelmäßig weitere Chancen und Risiken bzw. kann sich die Ausprägung bereits erkannter Chancen und Risiken ändern.

Deutsche Wohnen hat daher zum Erkennen, Bewerten und Steuern aller für das Unternehmen (und für Umwelt und Gesellschaft) relevanten Risiken ein umfassendes Risikomanagement implementiert. Damit werden Gefährdungspotenziale verringert, der Fortbestand des Unternehmens gesichert, die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens unterstützt sowie verantwortungsvolles und unternehmerisches Handeln gefördert.

Risiken sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können und damit zu einer negativen Abweichung zur Kurzfristplanung (Budget und Forecasts) sowie zur Mittelfristplanung (Fünfjahresplan) führen. Auch Abweichungen von den geplanten ESG-Zielsetzungen des Unternehmens bergen Risiken für die wirtschaftliche Entwicklung.

Chancen sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die eine positive Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung haben können und damit zu einer positiven Abweichung zur Kurzfristplanung (Budget und Forecasts)

Fünf Säulen des Risikomanagements bei Deutsche Wohnen

sowie zur Mittelfristplanung (Fünfjahresplan) führen. Aus Abweichungen von den ESG-Zielsetzungen des Unternehmens können sich auch Chancen ergeben. Für die interne Steuerung erfolgt keine Quantifizierung der Chancen.

Das Risikomanagement von Deutsche Wohnen basiert auf einem integrierten Risikomanagementansatz mit fünf Säulen.

(1) Performance-Management

Eine detaillierte Unternehmensplanung sowie die entsprechende Berichterstattung über Abweichungen der operativen und finanziellen Kennzahlen aus dem Controlling bilden die Basis des im Unternehmen eingesetzten Frühwarnsystems. Es analysiert die Geschäftsentwicklung im Abgleich mit den im Aufsichtsrat gebilligten Plänen und im Vergleich zum Vorjahr. Weiterhin werden regelmäßig Prognosen erstellt, die die Auswirkung möglicher Risiken und Chancen auf die Geschäftsentwicklung in angemessener Weise berücksichtigen.

Die Berichterstattung umfasst detaillierte monatliche Controlling-Reports gegenüber dem Vorstand und Aufsichtsrat. Das operative Geschäft wird durch regelmäßig erstellte Kennzahlenreports abgebildet. Auf Basis dieser Reports bzw. der darin enthaltenen Soll-/Ist-Abweichungen werden Gegenmaßnahmen eingeleitet und umgesetzt und in den anschließenden Berichtsperioden auf ihre Wirksamkeit hin überprüft.

(2) Compliance-Management

Compliance beschreibt das regelkonforme Handeln von Unternehmen, ihrer Organe und Mitarbeiter. Die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Befolgung interner Richtlinien ist für den Vorstand die Grundlage seiner Unternehmensführung und -kultur. Es sollen die Integrität von Mitarbeitern, Kunden und Geschäftspartnern gewährleistet und mögliche negative Folgen für das Unternehmen (und für Umwelt und Gesellschaft) vermieden werden.

Die Unternehmensführung und -kontrolle von Deutsche Wohnen leitet sich aus den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen, der Satzung und den Geschäftsordnungen von Aufsichtsrat und Vorstand ab. Sie bilden die Grundlage für unternehmensinterne Regeln und Richtlinien, deren Einhaltung von einem zentralen Compliance-Management-System überwacht und einem Richtlinienmanagement verwaltet wird, das im Bereich Compliance und Datenschutz angesiedelt ist.

In den Richtlinien sind klare Organisations- und Überwachungsstrukturen mit festgelegten Verantwortlichkeiten und entsprechend eingerichteten Kontrollen beschrieben. Das rechtskonforme Verhalten aller Mitarbeiter innerhalb der Geschäftsprozesse wird durch geeignete Kontrollmaßnahmen und die Aufsicht der Führungskräfte sichergestellt. Darüber hinaus ist ein Compliance-Management-System nach IDW Standard PS 980 etabliert und eine zentrale Verantwortungsfunktion, der Chief Compliance Officer, ernannt, um insbesondere Compliance-Risiken zu identifizieren, geeignete Maßnahmen zur Vermeidung und Aufdeckung dieser Risiken zu ergreifen und auf festgestellte Compliance-Risiken angemessen zu reagieren (Compliance-Programm). Er übernimmt gleichzeitig auch die Funktion des Menschenrechtsbeauftragten des Unternehmens.

Wesentliche inhaltliche Kernpunkte des Compliance-Management-Systems sind der Verhaltenskodex (Code of Conduct), der sich an ethischen Werten und gesetzlichen Vorgaben orientiert und die Eigenverantwortlichkeit der Mitarbeiter stärkt, die Compliance-Richtlinie sowie ein Geschäftspartnerkodex, der Anforderungen an Vertragspartner des Unternehmens stellt. Ein externer Ombudsmann sowie eine Compliance-Hotline bei der externen Kanzlei GSK Stockmann stehen für sämtliche Compliance-Fragen zur Verfügung. Ergänzt werden diese Systeme um einen anonymen Whistleblower-Kanal in sechs Sprachen. Alle Hinweisgeberkanäle stehen nicht nur den Beschäftigten, sondern auch allen externen Personengruppen zur Verfügung wie Kunden und Geschäftspartnern.

(3) Risikomanagementsystem

Die Strategie von Deutsche Wohnen ist nachhaltig und langfristig ausgerichtet. In Verbindung damit verfolgt Deutsche Wohnen eine konservative Risikostrategie. Dies bedeutet nicht die Minimierung von Risiken, sondern das Fördern von unternehmerischem und verantwortungsvollem Handeln einhergehend mit der notwendigen Transparenz möglicher Risiken.

Das Risikomanagementsystem unterstützt das tägliche Handeln aller Mitarbeiter im Rahmen des Leitbilds von Deutsche Wohnen. Es stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance-Management verarbeiteten kurzfristigen finanziellen Risiken hinaus im Konzern existieren und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte gefährden können.

Das Risikomanagementsystem berücksichtigt explizit Nachhaltigkeitsrisiken. Im Rahmen der Einführung der Berichterstattung nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) wurde im Zuge der Wesentlichkeitsanalyse die Erhebung und Bewertung der Auswirkungen der Unternehmenstätigkeit auf Menschen und die Umwelt sowie der nachhaltigkeitsbezogenen Risiken und Chancen für das Unternehmen in den Risikomanagementprozess integriert. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert, die Unternehmensentwicklung oder Menschen und die Umwelt beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Das Risikomanagement berücksichtigt umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren und bezieht die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen unserer Mitarbeiter ein.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Er trägt die Gesamtverantwortung und entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Das Risiko-Controlling stößt den softwaregestützten, periodischen Risikomanagementprozess an und konsolidiert und validiert die gemeldeten Risiken. Zudem validiert es die risikosteuernden Maßnahmen und überwacht deren Umsetzung. Das Risiko-Controlling definiert gemeinsam mit den jeweiligen Risikoverantwortlichen Frühwarnindikatoren zur Überwachung der tatsächlichen Entwicklung bei bestimmten Risiken.

Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands, die auch auf Vonovia Ebene für das entsprechende Segment/Ressort verantwortlich sind. Sie übernehmen die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem erfolgt die Risikoerfassung und -meldung aller Risiken im Risiko-Tool des Unternehmens in den vorgegebenen Berichtszyklen.

Auf der Basis einer halbjährlich angestoßenen Risikoinventur - jeweils im 1. und 3. Quartal eines Geschäftsjahres - erstellt das Risiko-Controlling einen Risikoreport für den Vorstand und den Aufsichtsrat. Zudem simuliert es wesentliche Risikoentwicklungen und deren Auswirkungen auf die Unternehmensplanung und -ziele. Der Vorstand verabschiedet die dokumentierten Ergebnisse des Risikomanagements, berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung und berichtet diese an den Aufsichtsrat. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagements.

Sollten bedeutsame Risiken, also Risiken mit spürbarer Auswirkung auf die Geschäftsentwicklung (Risiken mit einem möglichen Verlust im Adjusted EBT von mehr als 15 Mio. € bzw. einem möglichen bilanziellen Verlust von mehr als 180 Mio. €) unvermittelt auftreten, werden diese ad hoc direkt an den Vorstand und Aufsichtsrat berichtet.

Im Rahmen des Jahresabschlussprozesses werden die im 3. Quartal erhobenen Risiken vom Risiko-Controlling auf ihre Aktualität überprüft und, soweit erforderlich, fortgeschrieben und um neu identifizierte Risiken ergänzt. Neue Risiken können sich im Rahmen der Budget- und Fünfjahresplanung ergeben. Diese werden im Planungsprozess bilateral zwischen dem Risiko-Controlling und den jeweiligen Risikoverantwortlichen abgestimmt und bewertet.

In das Risikomanagementsystem von Deutsche Wohnen ist ein Simulationsmodell zur Risikotragfähigkeit integriert. Im Rahmen dieser Analyse bewertet das Risikomanagement jährlich bzw. anlassbezogen die Abhängigkeiten zwischen den bedeutsamen Risiken und legt die Parameter zur Risikoaggregation fest. Zur Bestimmung der Gesamtrisikoposition des Unternehmens wird ein Monte-Carlo-Simulationsmodell auf Basis der für die Risiken relevanten statistischen Verteilungsfunktionen eingesetzt. Die sich ergebende Gesamtrisikoposition wird der Risikotragfähigkeit des Unternehmens im Hinblick auf Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung gegenübergestellt. Extremszenarien von ausgewählten bedeutsamen Risiken werden zudem im Rahmen der Unternehmensplanung simuliert. Dabei werden stets die Auswirkungen auf die Steuerungskennzahlen sowie die finanzierungsbezogenen Kennzahlen betrachtet. Die Ergebnisse der Simulationen werden mit dem Vorstand diskutiert. Planung und Risikomanagement liegen dabei im Bereich Controlling in einer Hand.

Das Risikomanagementsystem unterliegt der regelmäßigen Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung an Veränderungen im Unternehmen. Die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems wird regelmäßig analysiert.

Das Risikomanagement betrachtet alle Aktivitäten entlang des Risikomanagementprozesses, d. h. die

In Anlehnung an das COSO-Rahmenwerk ist zur Risikoidentifikation ein Risikouniversum mit den vier Hauptrisikokategorien Strategie, Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen, operatives Geschäft und Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern) definiert. Ihnen ist jeweils ein strukturierter Risikokatalog zugeordnet.

Bei der Risikobewertung werden ertragswirksame und bilanzwirksame Risiken unterschieden. Ertragswirksame Risiken haben eine negative Auswirkung auf die nachhaltige Ertragskraft des Unternehmens und damit auf das Adjusted EBITDA der jeweiligen Segmente sowie den Adjusted EBT. In der Regel sind diese Risiken auch liquiditätswirksam. Bilanzwirksame Risiken haben keine Auswirkung auf den Adjusted EBT, aber sehr wohl auf die Vermögenspositionen sowie grundsätzlich auch auf das Periodenergebnis und den NAV. Diese können auch nicht liquiditätswirksam sein, z. B. aufgrund einer reinen Auswirkung auf Immobilienwerte.

Eine Risikobewertung ist, wenn möglich, immer quantitativ vorzunehmen. Grundsätzlich ist bei der Risikobewertung von einer Worst-Case-Betrachtung auszugehen. Sofern dies aber nicht oder nur schwer möglich ist, ist eine qualitative Zuordnung anhand einer detaillierten Matrix vorzunehmen. Die Klassifizierung der erwarteten Schadenshöhe erfolgt in fünf Klassen, wobei die Wertgrenzen für ertragswirksame Risiken im Zuge der Umstellung des Steuerungssystems von Group FFO auf Adjusted EBT entsprechend angepasst wurden:

^* Möglicher finanzieller Verlust über fünf Jahre, entsprechend dem Planungshorizont der Mittelfristplanung.

Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken ist in fünf Klassen aufgeteilt.

Für jedes Risiko werden die erwarteten Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto) bzw. nach Maßnahmen (netto) innerhalb der festgelegten Bandbreiten klassifiziert, in einem Risiko-Tool dokumentiert und dort in eine Heatmap überführt. Maßgeblich für das Risiko-Reporting ist die Nettobewertung und die Einordnung der Risiken in die Netto-Heatmap mit je fünf Klassen bei Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe.

Netto-Heatmap

Als Top-Risiken werden die in die roten bzw. gelben Felder eingeordneten Risiken angesehen. Diese werden an den Aufsichtsrat berichtet und im Rahmen des externen Reportings veröffentlicht. Die den roten Feldern zugeordneten Risiken werden als für das Unternehmen bedrohliche bzw. existenzgefährdende Risiken eingeordnet. Die den gelben Feldern zugeordneten Risiken sind bedeutsam für das Unternehmen. Rote und gelbe Risiken werden einem intensiven Monitoring durch den Vorstand und Aufsichtsrat unterzogen. Die den grünen Feldern zugeordneten Risiken sind für das Unternehmen von untergeordneter Bedeutung.

Im Rahmen einer aktiven Risikosteuerung erfolgt eine Fokussierung auf die wesentlichen (roten und gelben) Risiken. Erforderliche konkrete Maßnahmen zur Risikosteuerung wurden vereinbart und in ein regelmäßiges Monitoring durch das Risiko-Controlling eingebracht.

Eine regelmäßige Risikoüberwachung durch das Risiko-Controlling stellt sicher, dass Maßnahmen zur Risikosteuerung planmäßig umgesetzt werden.

(4) Internes Kontrollsystem

Das Interne Kontrollsystem (IKS) umfasst die Grundsätze, Verfahren und Regelungen, die darauf ausgerichtet sind, die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftstätigkeit zu unterstützen, die Ordnungsmäßigkeit und Verlässlichkeit der internen und externen Rechnungslegung zu gewährleisten sowie die Einhaltung der für das Unternehmen maßgeblichen rechtlichen Vorschriften zu sichern.

Alle wesentlichen Prozesse von Deutsche Wohnen werden erhoben und mithilfe einer Prozessmanagement-Softwarelösung an zentraler Stelle dokumentiert. Diese Dokumentation verdeutlicht neben den relevanten Prozessschritten wesentliche Risiken und Kontrollen im Sinne eines prozessorientierten Internen Kontrollsystems. Sie ist die verbindliche Basis für anschließende Bewertungen, Prüfungen und die Berichterstattungen an die Organe der Deutsche Wohnen SE über die Wirksamkeit des IKS im Sinne des § 107 Abs. 3 S. 2 AktG.

Die Gesamtverantwortung für die Ausgestaltung und Umsetzung des IKS liegt beim Vorstand von Deutsche Wohnen. Der Vorstand delegiert diese Verantwortung an Prozess- und Kontrollverantwortliche. Die fachliche Weiterentwicklung des IKS wird von der Internen Revision unterstützt, ergänzend zur vollständigen Wahrnehmung ihrer originären Revisionsaufgaben. Die fachliche Betreuung der Dokumentations-Software wird von der Internen Revision wahrgenommen, die administrative Betreuung liegt in der IT.

Ziel des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems ist die Gewährleistung einer gesetzes- und ordnungsmäßigen Finanzberichterstattung im Sinne der einschlägigen Vorschriften. Dabei ist das rechnungslegungsbezogene interne Kontroll- und Risikomanagementsystem in das konzernweite übergreifende Risikomanagementsystem eingebettet.

Die Verantwortung für die Abschlusserstellung ist organisatorisch im Bereich des Chief Financial Officers (CFO) und hier im Bereich Rechnungswesen angesiedelt. Der Bereich Rechnungswesen nimmt dementsprechend die Richtlinienkompetenz für die Anwendung der einschlägigen Rechnungslegungsvorschriften wie auch für die inhaltlichen und zeitlichen Schritte im Abschlusserstellungsprozess wahr.

Organisatorisch und systemtechnisch erfolgen die Abschlussarbeiten für alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sowie die Konzernabschlusserstellungsarbeiten in den dafür zentral geschaffenen Shared-Service-Centern, was eine konsistente und stetige Anwendung der Rechnungslegungsvorschriften in einem einheitlichen Abschlusserstellungsprozess sicherstellt. Darüber hinaus wird durch die Shared-Service-Center-Funktionen sichergestellt, dass Änderungen in den Anforderungen inhaltlich und organisatorisch in den Abschlusserstellungsprozess transformiert werden.

Die Rechenwerke der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sind im Wesentlichen in einer IT-technischen SAP-Umgebung angesiedelt. Vereinzelt verfügen Konzerngesellschaften über eigene Buchwerke und entsprechende IT-Systeme. Sie unterliegen im Wesentlichen einheitlichen Kontenplänen, Kontierungsvorgaben, Prozessen und Prozesskontrollen. Dabei wird dem Gebot der Funktionstrennung und dem Vier-Augen-Prinzip in angemessener Weise durch präventive wie auch nachgelagerte Kontrollen Rechnung getragen. Die Tochtergesellschaften der Deutsche Wohnen-Gruppe melden ihre Daten im Rahmen eines IT-gestützten strukturierten Datenerfassungsprozesses an das Konzernrechnungswesen.

Die relevanten Abschlussdaten der einzelnen Gesellschaften werden über eine integrierte und automatisierte sowie mit umfangreichen Validierungsregeln ausgestattete Schnittstelle für das SAP-Konsolidierungsmodul zur Weiterverarbeitung zum Konzernabschluss bereitgestellt. Hinsichtlich der Zugriffe auf die Rechenwerke existiert ein Berechtigungskonzept, das auf das jeweilige Stellenprofil des Mitarbeiters abgestimmt ist.

Neu akquirierte Gesellschaften werden in einem strukturierten Integrationsprozess in das interne Kontrollumfeld einbezogen und damit IT-technisch und abschlussprozesstechnisch integriert.

Im Anschluss an die Abschlusserstellung werden der Jahres- und der Konzernabschluss nebst zusammengefasstem Lagebericht dem Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss des Aufsichtsrats vorgelegt. Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss gibt dem Aufsichtsrat dann die Empfehlung für die Feststellung bzw. Billigung. Diese Prüfung erfolgt u. a. nach Erörterung mit dem Wirtschaftsprüfer und unter Zugrundelegung des Bestätigungsvermerks. Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss ist laufend in die Erstellung und Fortentwicklung des rechnungslegungsrelevanten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems eingebunden.

(5) Interne Revision

Die Prüfungen der Internen Revision nimmt die Konzernrevision Vonovia für Deutsche Wohnen vor. Organisatorisch ist die Konzernrevision dem Chief Executive Officer (CEO) Vonovia unterstellt. Bei Deutsche Wohnen ist die Interne Revision der CDO unterstellt. Der jährliche Prüfungsplan basiert auf einer risikoorientierten Bewertung der relevanten Prüfungsfelder des Deutsche Wohnen Konzerns und wird vom Vorstand und vom Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats genehmigt.

Im Rahmen der unterjährig durchgeführten Prüfungen liegt der Fokus auf der Bewertung der Wirksamkeit der Kontroll- und Risikomanagementsysteme, auf Prozessverbesserungen im Sinne einer Risikominimierung sowie auf der Nachhaltigkeit des unternehmerischen Handelns. Daneben werden in Abstimmung mit dem Vorstand entsprechende anlassbezogene Sonderprüfungen durchgeführt.

Die internen Berichte liegen regelmäßig dem Vorstand, den Verantwortlichen des geprüften Bereichs sowie bei wesentlichen und schwerwiegenden Feststellungen dem Risikomanager und bei Relevanz dem Compliance Officer vor. Der Prüfungsausschuss erhält quartalsweise eine Zusammenfassung der Prüfungsergebnisse und der ergriffenen Maßnahmen. Der Umsetzungsstand der abgestimmten Maßnahmen wird laufend nach zeitlicher Fälligkeit überwacht sowie an Vorstand und Prüfungsausschuss quartalsweise berichtet. Die Abstellung schwerwiegender Feststellungen wird im Rahmen einer Follow-up-Prüfung verifiziert.

Aktuelle Risikoeinschätzung

Im Geschäftsjahr 2024 erfolgte jeweils im 1. und 2. Halbjahr eine planmäßige Risikoinventur. Das Risikoreporting wurde dem Vorstand und dem Prüfungsausschuss vorgelegt. Zum Jahresende 2024 erfolgte eine Fortschreibung/Aktualisierung der Risikoinventur des 2. Halbjahres. Außerplanmäßige Ad-hoc-Risikomeldungen gab es im Geschäftsjahr 2024 und bis zur Bilanzaufstellung nicht.

Gesamteinschätzung der Risikosituation

Zum Jahresende 2024 wurden für Deutsche Wohnen 69 (2023: 73) Einzelrisiken erfasst. Insgesamt sind zum Jahresende 2024 nach aktueller Einschätzung keine existenzgefährdenden oder bedrohlichen Risiken für Deutsche Wohnen erkennbar.

Der Vorstand von Deutsche Wohnen sieht zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Geschäftsentwicklung, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/oder Finanzlage von Deutsche Wohnen auswirken könnten.

Das Ergebnis der Risikotragfähigkeitsanalyse 2024 ergab, dass für den Fortbestand von Deutsche Wohnen in der Fünfjahressicht keine aktuelle Gefährdung besteht. Damit ergibt sich insgesamt keine Veränderung gegenüber der Risikobewertung zum Jahresende 2023.

Zum Jahresende 2024 erfolgte eine Quantifizierung der zu modellierenden Risiken sowie eine detaillierte Analyse der Zusammenhänge zwischen einzelnen Top-Risiken sowie ausgewählten grünen Risiken.

Es wurden sieben (2023: neun) gelbe Risiken für das Unternehmen sowie 62 (2023: 64) weitere grüne Risiken ermittelt. Im Einzelnen ergibt sich folgendes Bild je Risikokategorie:

Risiken aus dem operativen Geschäft

Im operativen Geschäft sehen wir zum Jahresende 2024 die nachstehend erläuterten vier (2023: fünf) gelben Risiken.

Aus der Geschäftsbeziehung von Deutsche Wohnen zu Vonovia kann sich ein "Dienstleister-/Ausfallrisiko" ergeben. Dies umfasst operative Risiken aus der Geschäftsbesorgung sowie Risiken aus Energiedienstleistungen und Risiken aus Finanzierung/Gesellschafterdarlehen. Das ertragswirksame Risiko wurde zum Ende des Berichtszeitraums 2024 mit einer erwarteten Schadenshöhe von >270,0 Mio. € (2023: >225,0 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % (2023: <5 %) bewertet.

Die im Segment Rental gehaltenen Wohnimmobilien werden regelmäßig einer Bewertung unterzogen. Einzelheiten dazu sind im Kapitel → [D 25] Investment Properties beschrieben.

Durch sich ändernde Rahmenbedingungen an den Immobilien- und Kapitalmärkten können zukünftige Marktentwicklungen wie Inflation und steigende Zinsen das Risiko einer Abwertung der Immobilien mit sich bringen. Sinkende Immobilienwerte würden zu einem steigenden Verschuldungsgrad (LTV) führen und könnten damit negative Effekte auf die Kapitalbeschaffung haben. Das bilanzwirksame operative Risiko "Zukünftige Marktentwicklung führt zur Abwertung der Immobilien" wurde mit einer erwarteten Schadenshöhe von 720,0 - 1.800,0 Mio. € (2023: 720,0 - 1.800,0 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: 5 - 39 %) bewertet.

Hinsichtlich der Verwertung unserer Developmentprojekte sehen wir ein Risiko, dass sich insbesondere durch deutlich gestiegene Baukosten und dadurch deutlich gestiegene Verkaufspreise oder Miete der Verkauf von Neubauten sowie die Vermietung von Neubauwohnungen schwieriger realisieren lässt. Wir haben unsere Planung für Neubauinvestitionen entsprechend angepasst. Das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste operative Risiko "Verwertungsrisiko Development" wurde mit einer Schadenshöhe von 135,0 - 270,0 Mio. € (2023: 112,5 - 225,0 Mio. €) und die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit mit 40 - 59 % (2023: 40 - 59 %) bewertet. Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien und Marktanalysen erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten analysiert. Identifizierte Marktänderungen werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen somit maßgeblich die Verkaufsplanung.

Das ertragswirksame Risiko "Projektkostenrisiko Development" wird mit einer Schadenshöhe von 54,0 - 135,0 Mio. € (2023: 45,0 - 112,5 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: 5 - 39 %) bewertet. Um derartige Risiken bereits vor dem Erwerb neuer Grundstücke erkennen und sämtliche Risiken im Zusammenhang mit rechtlichen, steuerlichen, wirtschaftlichen, technischen und sozialen Fragen bewerten zu können, sind entsprechend abgestufte Due-Diligence-Prüfungen unter Einbindung unabhängiger Experten im Akquisitionsprozess des Bereichs Development vorgesehen. Darüber hinaus minimiert der Bereich Development diese Risiken, indem er Projekte erst nach intensiven Prüfungen (Altlastenkataster) und Wirtschaftlichkeitsanalysen startet und diese während der gesamten Projektdauer mit regelmäßigen Kostenkontrollen sowie darauf aufbauenden Abweichungsanalysen begleitet.

Die Entwicklung des Angebots und der Nachfrage nach Wohnimmobilien hat einen maßgeblichen Einfluss auf die realisierbaren Immobilienpreise und damit unmittelbar einen Effekt auf den Adjusted EBITDA im Segment Recurring Sales und auf den Erfolg bei Non-Core-Verkäufen. Im Laufe des Geschäftsjahres wurde die Portfolioclusterung von Deutsche Wohnen überarbeitet. Auf dieser Basis wird in der aktuellen Unternehmensplanung von einem reduzierten Verkaufsvolumen für das Segment Recurring Sales ausgegangen.

Das bisherige gelbe ertragswirksame operative Risiko "Sich verschlechternde Marktsituation auf dem Wohnungstransaktionsmarkt bezüglich Verkauf von Wohnungen (Marktsicht)/Entgangene Chance des optimalen Verkaufspreises (Prozesssicht)" wurde mit einer erwarteten Schadenshöhe von 15,0 - 54,0 Mio. € (2023: 112,5 - 225,0 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: 5 - 39 %) volumenbedingt auf ein grünes Risiko herabgestuft. Zur Begrenzung und Überwachung des Risikos wurde neben einem Prozess für die optimale Preisfindung eine regelmäßige Berichterstattung zu Absatzmengen und Preisen sowie eine regelmäßige Überprüfung von Zielpreisen und Verkaufsvolumenzielen durch das Portfolio-Controlling implementiert.

Risiken aus Regulierungsumfeld und gesetzlichen Rahmenbedingungen

Durch Änderungen beim Regulierungsumfeld sowie bei gesetzlichen Rahmenbedingen können sich für alle Geschäftssegmente von Deutsche Wohnen Risiken ergeben. Aktuell ist kein (2023: ein) wesentliches gelbes Risiko erfasst.

Das Bundeskabinett hat am 13. November 2024 die Änderung der Gefahrstoffverordnung verabschiedet, welche mit Veränderungen beim Risikokonzept für krebserzeugende Gefahrstoffe und mit ergänzten Pflichten für Tätigkeiten mit Asbest einhergeht. Der ursprünglich geplante Generalverdacht auf Asbest für alle vor dem Jahr 1993 fertiggestellten Gebäude sowie die Einführung von grundsätzlichen Erkundungspflichten für Gebäudeeigentümer sind nicht beschlossen worden. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Risiko durch die verabschiedete Gesetzesänderung deutlich gemindert wurde. Die Änderung der Gefahrstoffverordnung hat einen möglichen Einfluss auf alle technischen Prozesse von Deutsche Wohnen (u. a. Kleinreparaturen, Leerwohnungssanierung, Großinstandsetzung, Modernisierung). Zur Risikomitigation wurde im Jahr 2024 ein umfangreiches Projekt gestartet, um die notwendigen Prozess- und Systemanpassungen zusammenzutragen, die im Rahmen der Gesetzesverabschiedung nun weiter überprüft werden. Ein Abschluss und damit eine Quantifizierung soll bis zum Ende des 1. Halbjahres 2025 erfolgen. Das Risiko "Novellierung der Gefahrstoffverordnung" wurde daher zum Ende des Berichtszeitraums 2024 insgesamt von gelb auf grün herabgestuft. Die Bewertung erfolgte weiterhin qualitativ mit einer geringen (2023: wesentlichen) Schadenshöhe sowie einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 60 - 95 % (2023: 60 - 95 %).

Risiken aus Finanzierung

Im Bereich der Finanzierung sehen wir zum Jahresende 2024 die nachstehend erläuterten drei (2023: drei) gelben Risiken.

Ein weiterer Anstieg der Kapitalmarktzinsen kann Risiken für das Wachstum von Deutsche Wohnen mit sich bringen und dazu führen, dass geplante Investitionen gekürzt, ausgesetzt oder gestrichen werden. Zudem kann eine steigende Zinslast aufgrund einer ungünstigen Zinsentwicklung zu einem geringeren Wachstum oder sogar einem Sinken des Adjusted EBT führen. Da das aktualisierte Zinsniveau in der Planung berücksichtigt wurde, wurde das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste Finanzierungsrisiko "Ungünstige Zinsentwicklung" im Jahr 2024 gemäß aktueller Einschätzung mit der erwarteten Schadenshöhe von 135,0 - 270,0 Mio. € (2023: 112,5 - 225,0 Mio. €) und mit einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: 5 - 39 %) erfasst. Neben der Diversifizierung der Fremdkapitalinstrumente sowie einem ausgeglichenen Fälligkeitenprofil erfolgt die Risikobegrenzung durch eine nachhaltige durchschnittliche Laufzeit/Zinsbindung von rund sechs Jahren. Zudem stellt die Entschuldung durch Liquiditätsfreisetzung eine Risikobegrenzungsmaßnahme dar.

Deutsche Wohnen hat aus Anleihen, gesicherten Darlehen und Transaktionen Verpflichtungen, bestimmte Kennzahlen zu berichten und gewisse Covenants einzuhalten. Sollten diese Covenants nicht eingehalten werden oder diese Reporting-Verpflichtungen nicht zeitnah erfüllt werden, können sich für Deutsche Wohnen Zahlungsverpflichtungen ergeben, und durch neue Finanzierungen könnten zusätzliche negative Ergebnisauswirkungen entstehen. Das gelbe, ertragswirksame Finanzierungsrisiko "Nichteinhaltung von Verpflichtungen (aus Anleihen, gesicherten Darlehen, Transaktionen)" wurde zum Ende des Berichtszeitraums 2024 mit einer erwarteten Schadenshöhe von >270,0 Mio. € (2023: >225,0 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % (2023: <5 %) bewertet. Um dem Risiko zu begegnen, hat Deutsche Wohnen standardisierte Prozesse für die Überwachung sowie das Management der Verpflichtungen implementiert.

Durch die zum 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes durch Absenkung der Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % und Verlängerung des Beobachtungszeitraums von fünf auf zehn Jahre kann nachträglich eine Grunderwerbsteuerpflicht anfallen. Das gelbe, ertragswirksame Risiko "Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wegen Share Deals" lag zum Ende des Berichtszeitraums 2024 in der Bewertung bei einer erwarteten Schadenshöhe von >270,0 Mio. € (2023: >225,0 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5% (2023: <5 %). Neben einer ständigen Überwachung von Rechtsprechung und Gesetzgebung begrenzt Deutsche Wohnen das Risiko auch durch Sensibilisierung der Entscheidungsträger im Rahmen von Share Deals. Hierdurch ist die Einbindung der internen Steuerabteilung, die dann den Akquisitionsprozess mit überwacht, sichergestellt.

Deutsche Wohnen hat sich zur Erreichung ihres Klimapfads ein Intensitätsziel zur Reduktion der CO ₂ -Emissionen bis 2030 gesetzt. Deutsche Wohnen hat sich zur Erreichung ihres Klimapfads ein Intensitätsziel zur Reduktion der CO ₂ -Emissionen bis 2030 gesetzt. Aktuell bewerten wir das Risiko "Nichteinhaltung Klimapfad" quantitativ (2023: qualitativ) mit einer Schadenshöhe von 1,5 - 15,0 Mio. € (2023: gering) und erwarten eine Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: unwahrscheinlich).

Zum Jahresende 2024 ergab sich zusammengefasst folgendes Bild der identifizierten Nettorisiken:

Nettorisiken

Nachhaltigkeitsrisiken

Neben den genannten gelben Risiken berichtet Deutsche Wohnen auch über ausgewählte grüne Risiken mit explizitem Nachhaltigkeitsbezug, um der wachsenden Bedeutung dieser Risikobetrachtung Raum zu geben:

Risiken aus dem Bereich Umwelt (Environment)

Die Berücksichtigung von Klimaaspekten spielt - analog zum wachsenden Stellenwert in der Gesellschaft - im Geschäftsmodell und der Strategie von Deutsche Wohnen eine immer größere Rolle. Daraus resultierende transitorische Klimarisiken beschreiben die Auswirkungen, die aufgrund des Wandels hin zu einem nachhaltigen Wirtschaftssystem für Unternehmen resultieren können.

Deutsche Wohnen hat sich zur Erreichung ihres Klimapfads ein Intensitätsziel zur Reduktion der CO ₂ -Emissionen bis 2030 gesetzt. Deutsche Wohnen hat sich zur Erreichung ihres Klimapfads ein Intensitätsziel zur Reduktion der CO ₂ -Emissionen bis 2030 gesetzt. Aktuell bewerten wir das Risiko "Nichteinhaltung Klimapfad" quantitativ (2023: qualitativ) mit einer Schadenshöhe von 1,5 - 15,0 Mio. € (2023: gering) und erwarten eine Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: unwahrscheinlich).

Darüber hinaus können sich Risiken durch einen "Deutlichen Anstieg des CO ₂ -Preises" ergeben. Während ein steigender CO ₂ -Preis bereits in unseren Planungen berücksichtigt ist, kann ein im Hinblick auf die nationalen und europäischen Ziele der Klimaneutralität darüber hinaus steigender CO ₂ -Preis zu gegenüber der Planung erhöhten Kosten führen. Das grüne Risiko wird mit einer Schadenshöhe von 1,5 - 15,0 Mio. € und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % bewertet.

Im Berichtsjahr haben wir ein separates Risiko "Physische Klimarisiken" definiert, das potenzielle Schäden durch chronische oder akute Auswirkungen des sich verstärkenden Klimawandels beinhaltet. Diese bestehen u. a. in einem kontinuierlichen Temperaturanstieg sowie einer Zunahme von Extremwetterereignissen wie Sturm, Hagel, Starkregen oder Überschwemmungen. Bisher waren diese potenziellen Schäden im "Risiko der Betriebskontinuität in Katastrophen-/ Krisensituationen" enthalten. Wir bewerten das Risiko mit einer Schadenshöhe von 1,5 - 15,0 Mio. € (2023: 1,5 - 12,0 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: 5 - 39 %). Zur Analyse und Bewertung möglicher langfristiger (über den üblichen Betrachtungszeitraum des Risikomanagements von fünf Jahren hinausgehender) Folgewirkungen des Klimawandels haben wir ein Klimarisiko-Tool entwickelt, über das die international anerkannten Klimawandelszenarien des Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) abgebildet werden.

Die transitorischen und physischen Klimarisiken können sich potenziell negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken und zu einer erhöhten Schätzungsunsicherheit im Rahmen der Bilanzierung beitragen. Aktuell sehen wir für den vom Risikomanagement betrachteten Zeitraum keine nennenswerten, unmittelbaren Risiken bedingt durch den Klimawandel, wie z. B. durch Extremwetterlagen wie Starkregen mit Überschwemmungspotenzial. Damit verbunden ergeben sich für Deutsche Wohnen nach aktuellem Kenntnisstand der künftigen Entwicklungen keine bilanziellen Folgen. Dies betrifft u. a. die Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Nutzungsdauern, die Werthaltigkeit von Vermögenswerten und Rückstellungen für Umweltrisiken, für die sich kein wesentlicher Anpassungsbedarf ergibt.

Bei der Entwicklung neuer nachhaltiger Geschäftsfelder im Segment Value-add - insbesondere im Bereich erneuerbarer Energien - können sich "Risiken aus der Konzeptionierung und Umsetzung der Geschäftsmodelle" ergeben. Ebenso können sich Beschaffungspreise anders entwickeln als erwartet. Im Laufe des Jahres haben wir dieses "Beschaffungspreis-Risiko im Bereich unserer Energiedienstleistungen" mit einer Schadenshöhe von 1,5 - 15,0 Mio. € (2023: 12,0 - 45,0 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: 5 - 39 %) herabgestuft und betrachten es nicht mehr als Risiko für die Geschäftstätigkeit von Deutsche Wohnen.

Mit Bezug auf den geplanten "Ausbau erneuerbarer Energien durch Photovoltaik" bewerten wir die Risiken hierzu mit einer Schadenshöhe von 1,5 - 15,0 Mio. € (2023: gering) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: 5 - 39 %).

Risiken aus dem Bereich Soziales (Social)

Deutsche Wohnen hat aufgrund ihrer im Konzernverbund realisierten Insourcing-Strategie - insbesondere im brancheninternen Vergleich - einen hohen Bedarf an qualifizierten Fachkräften. Fehlende Nachbesetzungen könnten zu ausbleibendem Wachstum, Qualitätseinschränkungen und geringerer Kundenzufriedenheit sowie steigenden Kosten durch den Einsatz von Subunternehmern führen. Aufgrund wirksamer Strategien für Recruiting und Retention bewerten wir das Risiko "Fachkräftemangel" mit einer Schadenshöhe von 1,5 - 15,0 Mio. € (2023: 1,5 - 12,0 Mio. €) und sehen den Eintritt mit einer Wahrscheinlichkeit von 5 - 39 % (2023: 5 - 39 %) an.

Durch die "Nichteinhaltung von gesetzlichen Regelungen zum Arbeitsschutz und Arbeitssicherheitsmanagement" können nachteilige Auswirkungen für Deutsche Wohnen und ihre Mitarbeiter entstehen. Aktuell bewerten wir diese Risiken mit einer spürbaren (2023: wesentlichen) Schadenshöhe und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <5% (2023: sehr unwahrscheinlich) an.

"Risiken durch Verstöße gegen Bestimmungen von vertraglichen Sonderrechten (Sozialchartas)", die den Mieterschutz betreffen und damit das Ziel "Wohnen zu fairen Preisen" beeinträchtigen, bewerten wir mit einer Schadenshöhe von 15,0 - 54,0 Mio. € (2023: 45,0 - 112,5 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % (2023: sehr unwahrscheinlich).

Im Rahmen der Berichterstattung nach ESRS berichtet der Gesamtkonzern Vonovia darüber hinaus im Kontext des Abschnitts "Wohnen zu fairen Preisen" detailliert über das finanzielle Risiko, das sich durch Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen in Bezug auf Mieten und mietrechtliche Standards ergibt (siehe hierzu: → □ Nichtfinanzielle Konzernerklärung der Vonovia SE; S4 - Unternehmensspezifisch: Wohnen zu fairen Preisen).

Risiken aus dem Bereich Unternehmensführung (Governance)

Für Deutsche Wohnen besteht das "Risiko des Verlusts nachhaltiger Finanzierungen". Nachhaltige "grüne" Finanzierungen gewinnen zunehmend an Relevanz. Sollte Deutsche Wohnen z. B. Nachhaltigkeitsziele nicht einhalten, könnte die Grundlage für diese Finanzierungen gefährdet sein. Aktuell bewerten wir dieses Risiko mit einer Schadenshöhe von 15,0 - 54,0 Mio. € (2023: 12,0 - 45,0 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % (2023: <5 %).

Darüber hinaus können sich für Deutsche Wohnen "Risiken aus der Nichterfüllung gesetzlicher Anforderungen und Investoren oder Analystenerwartungen zur sich weiterentwickelnden Nachhaltigkeitsberichterstattung" ergeben.

Aktuell bewerten wir dieses Risiko mit einer Schadenshöhe von 15,0 - 54,0 Mio. € (2023: spürbar) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % (2023: sehr unwahrscheinlich).

Aktuelle Einschätzung wesentlicher Chancen

Beurteilung der inhärenten Chancen im Geschäftsmodell

Im Rahmen ihrer Strategiefestlegung sowie Mittelfristplanung hat Deutsche Wohnen Ertragspotenziale identifiziert. Die dafür zugrunde gelegten Annahmen zu den umfeld- und marktbezogenen Faktoren sowie zum operativen Geschäft bergen Abweichungswahrscheinlichkeiten. Diese Abweichungen sind nicht nur in negativer Hinsicht möglich (Risiken). Es kann auch zu vom Plan abweichenden vorteilhaften Geschäftsentwicklungen (Chancen) kommen. Im Rahmen der Einführung der Berichterstattung gemäß ESRS von Vonovia wurde im Zuge der Wesentlichkeitsanalyse die Erhebung und Bewertung der Auswirkungen der Unternehmenstätigkeit auf die Unternehmensumwelt (Impacts), der Chancen (Opportunities) und Risiken (Risks) durchgeführt. Die Risiken sind dabei evaluiert und in den Prozess des Risikomanagements integriert worden. Die Chancen werden separat über den Strategie- und Planungsprozess als zukünftige Potenziale zur Ressourcenschonung und Ertragserzielung berücksichtigt. Insgesamt haben sich die Chancen gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert.

Strategiebedingte Chancen

Der Kern der Unternehmensstrategie von Deutsche Wohnen besteht in der langfristigen Vermietung von zeitgemäßem und bezahlbarem Wohnraum, dem Schaffen von neuem Wohnraum, der Verbesserung der Lebensqualität der Kunden und dem Angebot von immobiliennahen Dienstleistungen.

Wir betreiben unser Geschäftsmodell unter Berücksichtigung der für uns relevanten Megatrends (Urbanisierung/ Wohnraummangel, demografischer Wandel, Klimaschutz) und der Nutzung unserer Bewirtschaftungs- und Developmentplattform. Über die Bewirtschaftung von größeren zusammenhängenden Beständen können wir nicht nur Wohnungen besonders ökonomisch bewirtschaften, sondern uns auch an den gesellschaftlichen Aufgaben wirksam beteiligen. Auf Basis der bestehenden Strategie hat Deutsche Wohnen eine neue Wachstumsstrategie und Initiativen entwickelt, aus denen sich zukünftige Ertragspotenziale ergeben.

Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt in den nächsten Jahren hoch bzw. wird weiter wachsen, da die Schere zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot sich weiter öffnet. Forschungsdaten zur voraussichtlichen demografischen Entwicklung lassen den Schluss zu, dass das Bevölkerungswachstum in Deutschland und Teilen Europas in den kommenden Jahren anhält. Zentrale Wachstumstreiber sind weiterhin die Zuwanderung und soziologische Einflüsse. Aus heutiger Sicht ist absehbar, dass der grundsätzliche Wohnraumbedarf weder kurz- noch mittelfristig vollständig durch den allgemeinen Neubau abgedeckt werden kann. Daraus ergeben sich für uns unmittelbar Chancen für das Vermietungs- sowie das Development- und Neubaugeschäft.

Der Ausbau des Developmentgeschäfts ist ein wichtiger Teil dieser Strategie. Im Fokus der Neubaustrategie steht dabei ein am Marktbedarf orientiertes Produktportfolio mit Flexibilität in der Verwertungsstrategie für den Eigenbestand oder für den Verkauf (Development to hold bzw. Development to sell). Im Rahmen der weiterhin erforderlichen Optimierung der Baukosten setzt Deutsche Wohnen u. a. auf effiziente Bauprozesse, die über die Developmentplattform von Vonovia gesteuert werden, wie z. B. mit Einführung der Typ-E-Genehmigung und den Einsatz von nachhaltigen, ökologischen Baustoffen, reduzieren wir Bauzeiten, das Umsetzungsrisiko und schonen Ressourcen.

Gemäß dem Klimaschutzgesetz soll Deutschland bis zum Jahr 2045 treibhausgasneutral sein. Wir haben uns auf einen Klimapfad verpflichtet, über den wir unseren Bestand bis zum Jahr 2045 nahezu treibhausgasneutral bewirtschaften können. Wohnraum mit positiven energetischen Werten schont nicht nur das Klima, sondern reduziert auch die Heizkosten. Dies erhöht die Attraktivität für unsere Kunden. Zudem steigert die verbesserte Substanz den Wert der Immobilien.

Sollten wir auf unserem Klimapfad schneller als geplant vorankommen, kann sich das entsprechend positiv auf die Ertrags- und Wertentwicklung auswirken.

Die Dekarbonisierung und Modernisierung von Gebäuden ist mit hohen Investitionen verbunden. Hier kommt uns zugute, dass die energetische Optimierung unseres Wohnungsbestands bereits seit vielen Jahren Kern unserer Klimastrategie ist. Die Modernisierungs- bzw. Sanierungsquote lag seitdem immer über dem deutschen Durchschnitt. Um die Kosten möglichst gering zu halten, nutzen wir Innovationen und intelligente Technologien und setzen in der Umsetzung auf bewährte Quartiersansätze (Urban Quarters).

Chancen in der Umsetzung der energetischen Modernisierungen ergeben sich in der effizienten Abwicklung, dem Vorziehen von Investitionen sowie der Kostenskalierung.

Diese Strategie verfolgen wir mit der seriellen Sanierung, einem industrialisierten System, das alle Schritte im Sanierungsprozess bündelt und standardisiert. Die Forcierung der Investitionen in die Wärmpumpentechnologie ist ebenfalls Teil unserer Investitionsstrategie. Hierbei setzen wir auf die neue Heizlösung "EnerCube", eine Wärmepumpenzentrale, die alle notwendigen Komponenten in einem externen Modul vereint und vor Ort außerhalb des Gebäudes installiert wird. Über den Ausbau eigener fachlicher Kapazitäten und Ressourcen für Klimawandelanpassungen besteht die Chance, Wettbewerbsvorteile gegenüber Mitbewerbern durch frühzeitig vorgenommene notwendige bauliche Anpassungen im Wohnungsbestand (z. B. Schutzmaßnahmen vor Wärmebelastung) generieren zu können.

Die Basis für das Geschäftsmodell von Deutsche Wohnen ist die effiziente Bewirtschaftungsplattform mit Vonovia, die den gesamten wohnungswirtschaftlichen Zyklus abbildet. Diese soll im Rahmen der Wachstumsinitiativen auch Drittkunden im Sinne eines Full-Service Bewirtschaftungsdienstleisters zugänglich gemacht werden, um so weitere Ertragspotenziale zu erschließen.

Mit unserer Bewirtschaftungsplattform verfolgen wir ein effizientes und jederzeit skalierbares Geschäftsmodell. Es ist auch vorbereitet für die Bewirtschaftung neuer Bestände, die wir über Akquisitionen in unser Portfolio aufnehmen, wie in der Vergangenheit gezeigt. Deutsche Wohnen verfolgt Akquisitionen auf opportunistischer Basis vor dem Hintergrund aktueller Rendite- und Finanzierungsmöglichkeiten. Bei sich weiter verbessernden Rahmenbedingungen besteht die Chance auf Wachstum durch Wiederaufnahme von Akquisitionen.

Die Zufriedenheit unserer Kunden ist eng gekoppelt an die Leistung und die Motivation unserer Mitarbeiter in der Kundenbegleitung. Unsere Unternehmensstrategie stellt auch auf die Weiterentwicklung von Mitarbeitern und der Mitarbeiterzufriedenheit ab. Wir nutzen neue Personalentwicklungskonzepte und gestalten aktiv die Neubesetzung von Stellen. Ziel ist es, die Frauenquote im Bereich der ersten und zweiten Führungskräfteebene zu erhöhen. Insgesamt können sich für Deutsche Wohnen weitere Chancen durch die mit der Diversity einhergehenden Vorteile sowie durch Verbesserung der Attraktivität als Arbeitgeber ergeben, die in erhöhter Produktivität und geringeren Personalfluktuationskosten bestehen.

Umfeld- und marktbezogene Chancen

Die Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße von den gesellschaftlichen Trends beeinflusst. Ein wesentlicher Trend ist die Zuwanderung in die Ballungsräume. Hier ist die Infrastruktur gut ausgebaut und das Angebot zur Gesundheitsversorgung umfassend. Hier sind die Wege zur Arbeit kurz und Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung vielfältig.

Gemäß Raumordnungsprognose des BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) ist zu erwarten, dass städtische Regionen in den nächsten Jahren weiter wachsen. Die aktuell verlangsamte Bautätigkeit wird voraussichtlich dazu führen, dass in den Ballungsräumen das Ungleichgewicht zwischen Wohnraumangebot und Wohnraumnachfrage weiter zunimmt. So dürfte längerfristig ein Bau von 350.000 bis 400.000 Wohneinheiten jährlich notwendig sein. Die urbane Wohnungsknappheit könnte durch Zuwanderungseffekte aus den weltweiten Krisenregionen, aus gezielt geförderter Arbeitskräftemigration und der Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen zusätzlich verstärkt werden.

Von diesen Entwicklungstendenzen kann unser Unternehmen stark profitieren. Wir konzentrieren uns mit unserem Immobilienbestand vorwiegend auf kleine und mittlere Wohnungsgrößen in den Metropolregionen. Damit sind wir mit dem richtigen Angebot an den richtigen Orten. Der zunehmenden Verknappung von bezahlbarem Wohnraum können wir zudem durch unser Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. Voraussetzung dafür ist, dass sich die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bzw. die Voraussetzungen für Investitionen verbessern. Dies ist ohne Deregulierungsmaßnahmen und die Bereitstellung zusätzlichen Baulands nicht erreichbar, wodurch sich wiederum Chancen für Deutsche Wohnen ergeben könnten.

Der Kapitalbedarf zur Lösung der wohnungswirtschaftlichen Aufgaben ist ohne privatwirtschaftliche Beteiligung nicht zu decken. Und so ist die Politik zunehmend gefordert, ein Investitionsklima zu schaffen, das langfristig orientierte Eigen- und Fremdkapitalgeber ermutigt, erhebliche Mittel in die Wohnimmobilienmärkte zu investieren. Zu einem positiven Investitionsklima zählt auch, die erforderlichen ökologischen Bau- und Modernisierungsmaßnahmen ökonomisch gestaltbar zu machen, zusätzliches Bauland bereitzustellen, Regulierung abzubauen und die Akzeptanz privatwirtschaftlicher Immobilieninvestoren im Allgemeinen zu fördern. Mit der steigenden Akzeptanz von langfristig ausgerichteten Kapitalgebern für die Projekte im deutschen Wohnungsbau dürften sich weitere Entwicklungschancen für Deutsche Wohnen ergeben.

Zur Bewältigung der gesellschaftlichen Herausforderungen strebt die Politik auch die Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt an. Die Umsetzung der Vorhaben der aktuellen Regierung gerät gegenwärtig ins Stocken - mit spürbaren Beeinträchtigungen für die Wohnungsmärkte (Neubaurückgang, wachsender Wohnungsnotstand, geringere Modernisierungsraten in Deutschland). Sobald sich hier kurzfristige Lösungen im Sinne verbesserter Förderbedingungen und Preisentwicklungen finden, ergeben sich auch für uns entsprechende Chancen - für die wir uns auch entsprechend über unsere Kommunikationskanäle und den Stakeholderaustausch (beispielsweise über unsere Verbandsaktivitäten) einsetzen.

Chancen aus der operativen Geschäftstätigkeit

Der demografische Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft schreitet voran und wird zunehmend spürbar. Die Nachfrage nach altersgerechtem und bezahlbarem Wohnraum dürfte in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Studienergebnisse zeigen, dass in Deutschland mindestens zwei Millionen altersgerechte Wohnungen fehlen. Damit verbinden sich Chancen aus der altersgerechten Modernisierung unserer Wohnungen. Mit unserem Angebot an barrierearmen, teilmodernisierten Wohnungen und Investitionen in neue innovative Wohnkonzepte in unseren Quartieren ist zu erwarten, dass dies mit einer Verringerung der Kundenfluktuation und einem weiteren Mietwachstum einhergeht.

Deutsche Wohnen bewirtschaftet seine Wohnungsbestände bundesweit mit standardisierten und digitalisierten Systemen und Prozessen. Die Bewirtschaftungsplattform mit Vonovia wurde in den vergangenen Jahren Schritt für Schritt optimiert und arbeitet heute hocheffizient: Die Leerstandsquote ist sehr niedrig. Die Bewirtschaftungskosten je Wohneinheit konnte über die Jahre erheblich gesenkt werden. Die Kundenzufriedenheit stieg im selben Zeitraum spürbar an. Zusammen mit dem Angebot von wohnungsnahen Dienstleistungen und einem aktiven Quartiersmanagement bieten wir unseren Kunden ein Leistungspaket, das auf dem Wohnungsmarkt äußerst wettbewerbsfähig ist und uns finanzielle Chancen bietet. Gleichzeitig sehen wir Chancen in einer verbesserten Reputation aufgrund von Aufwertungen, die wir in unseren Quartieren vornehmen.

Das Geschäftsmodell von Deutsche Wohnen bildet den gesamten wohnungswirtschaftlichen Zyklus ab: vom Ankauf zukunftsfähiger Grundstücke über den (seriellen) Neubau und die effiziente Bewirtschaftung, die Quartiersentwicklung bis hin zu Sanierungssystemen in Serie sowie die Erbringung immobiliennaher Dienstleistungen. Dieser Zyklus soll im Rahmen der Wachstumsinitiativen auch Drittkunden im Sinne eines Full-Service-Bewirtschaftungsdienstleisters zugänglich gemacht werden. Hieraus ergeben sich Chancen für Deutsche Wohnen.

Über das Value-add-Geschäft bieten wir unseren Kunden Dienstleistungen, die in engem Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen. Auch hier können sich entlang der Wertschöpfungskette Opportunitäten mit zusätzlichem Ertragspotenzial ergeben. Insbesondere durch den Zusammenschluss von Deutsche Wohnen mit Vonovia können Harmonisierungs- und Skaleneffekte im Bereich der wohnungsnahen Dienstleistungen, vornehmlich im Bereich der Messservices, des Multimediaangebots und der Energieversorgung, gebündelt werden. Dadurch können sich im Value-add-Geschäft sowohl zukunftsträchtige ökonomische Chancen als auch Potenziale im Kundenangebot und damit in der Kundenzufriedenheit ergeben.

Parallel zum Ausbau der bestehenden wohnungsnahen Dienstleistungen (auch im Wege eines möglichen Drittgeschäfts) sehen wir über die Digitalisierung Potenziale, die Kunden noch stärker, z. B. durch Kundenbindungsprogramme, Kommunikationsplattformen oder Vernetzungen, an unser Geschäftsmodell zu binden. Aus der Digitalisierung ergeben sich für die Immobilienwirtschaft und damit auch für Deutsche Wohnen erhebliche Entwicklungsmöglichkeiten - sowohl technologisch als auch in Bezug auf die Optimierung von Prozessen. Wir investieren weiterhin konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien. Zwei Schwerpunktfelder dabei sind "künstliche Intelligenz" und "Robotics".

Wir erwarten Chancen aus dem konsequenten Ausrollen von Konzepten wie "predictive maintenance" (vorausschauende Wartung), "process-automation" (Automatisierung von Geschäftsprozessen), "building information modeling" (digitales Modellieren von Immobilienprojekten), "home-automation" (Aufsetzen smarter Informationssysteme bzw. Schnittstellen beim Kunden) sowie einer engeren digitalen Verbindung zum Kunden. Ein wichtiger Baustein für die Umsetzung unserer digitalen Strategie ist der sogenannte "digital twin" (digitaler Zwilling). Er ist das digitale Abbild eines Gebäudes in all seinen Facetten und spiegelt in Zukunft jedes unserer Gebäude mit all seinen unterschiedlichen baulichen und technischen Besonderheiten sowie Systemen wider und ermöglicht so eine optimale Bewirtschaftung.

Diese Chancen aus der Digitalisierung und künstlichen Intelligenz für das operative Geschäft wirken auch auf die Kundenzufriedenheit. Die Kooperation mit entsprechenden Start-ups entlang der Wertschöpfungskette zur weiteren Implementierung digitaler Lösungen innerhalb der Prozesse, aber auch an den Schnittstellen, können für Deutsche Wohnen weitere Ertragspotenziale und Know-how-Potenziale eröffnen.

Ein Faktor, den Deutsche Wohnen nicht selbst in der Hand hat, der aber für die erfolgreiche und vor allem effiziente Umsetzung von Vorhaben von Bedeutung ist, ist die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung. Die Verschlankung von Verwaltungsprozessen und die Einführung des Gebäudetyps E könnten die Genehmigung von Bauanträgen für das Development- und Neubaugeschäft von Deutsche Wohnen beschleunigen und es damit positiv beeinflussen.

Finanzielle Chancen

Deutsche Wohnen hat in den vergangenen Jahren die guten Konditionen am Kapital- und Bankenmarkt für den Aufbau einer sehr stabilen Kapitalstruktur genutzt. Wir verfügen heute über ein ausgewogenes und langfristig stabiles Finanzierungsinstrumentarium. Gemeinsam mit unserer seit vielen Jahren verfolgten Diversifizierungsstrategie bei der Liquiditätsbeschaffung bieten sich daher auch im aktuellen Marktumfeld Chancen auf relativ vorteilhaftere (Re-) Finanzierungsmöglichkeiten zur weiteren Optimierung der Struktur und der Konditionen unserer finanziellen Verbindlichkeiten.

Steigende Inflationsraten und Zinsen machten es zuletzt erforderlich, unsere Investitionen neu auf ihre Rentabilität hin zu überprüfen. Das weitere Verfolgen unserer Nachhaltigkeitsziele und Investitionen stand dabei außer Frage.

Vor dem Hintergrund der soliden Bilanzstruktur und der wieder einsetzenden positiven Marktentwicklung wird unser Verkaufsprogramm als Quelle der Innenfinanzierung fokussiert auf Portfoliobestände im Segment Recurring Sales und Non Core.

Mit einer aktuell eintretenden Normalisierung des Zinsniveaus sieht sich Deutsche Wohnen auf Basis der optimierten Kapital- und Portfoliostruktur für neues Wachstum aufgestellt. Insgesamt können die gestärkten Innenfinanzierungspotenziale nun wieder Investitionsentscheidungen erlauben, um die Profitabilität insgesamt zu erhöhen bzw. verstärkte Wachstumsinitiativen und Ertragspotenziale zu verfolgen.

Katalysator für eine erfolgreiche Umsetzung der Strategie ist und bleibt dabei das aktive, dynamische Management der Kapitalallokation. Auf Basis unseres aktualisierten "Kapitalallokations-Frameworks" optimieren wir die Zuteilung von Investitionsmitteln auf die unterschiedlichen Investitionen. Dies ist ein bedeutender Werttreiber, der die Möglichkeiten zu renditeorientierten, nachhaltigen Investitionen eröffnet.

Eine Stärkung unserer finanziellen Position, die Erhöhung der Rentabilität unserer (Nachhaltigkeits-)Investitionen sowie der Ausbau unseres Marktanteils in den Metropolregionen könnten sich positiv auf die Beurteilung durch unsere Kapitalgeber und die Rating-Agenturen auswirken und somit unsere attraktiven Finanzierungsoptionen weiter verbessern.

Unsere Investments in bezahlbaren Wohnraum sind mit einem weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow verbunden. Die damit verbundene Stabilität bietet uns die Chance, unsere finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können.

Unternehmenssteuerung

Steuerungsmodell

Die Instrumente der Unternehmenssteuerung sind auf die Umsetzung der Strategie durch unsere nachhaltigen Geschäftsaktivitäten ausgerichtet.

Im Geschäftsjahr 2024 hat Deutsche Wohnen das zum Jahreswechsel 2023 eingeführte Steuerungsmodell unverändert fortgeführt. Der zugrunde liegende Werttreiber-Ansatz wird im Kapitel Grundlagen des Konzerns detailliert dargestellt und erläutert.

Die Geschäftsaktivitäten werden über die vier Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development gesteuert.

Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind.

Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen im Wesentlichen unsere Multimedia-Dienstleistungen sowie die Energielieferung.

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio.

Der Verkauf ganzer Gebäude, von Grundstücken oder größerer Portfolios, die jeweils nicht Bestandteil des strategisch relevanten Bestands sind (Non Core und das Ende 2024 aufgelöste Verkaufscluster MFH Sales), erfolgt opportunistisch und ist deshalb nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.

Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von neuem Wohnraum. Dies umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung und dem Verkauf (to sell) bzw. der Integration in den eigenen Bestand (to hold). Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten.

Wir betreiben ein konzernweit integriertes Planungs- und Controllingsystem, das auf zentrale Steuerungskennzahlen abstellt. Basierend auf der aus unserer Strategie abgeleiteten Mittelfristplanung, die einer jährlichen Überprüfung unterliegt und bei nennenswerten Transaktionen unterjährig aktualisiert wird, wird für alle Bereiche des Konzerns ein Budget erstellt. Im Verlauf des Geschäftsjahres erfolgt für alle steuerungsrelevanten Kennzahlen ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit diesen Zielvorgaben sowie den jeweils aktuellen Prognosen. Daraus abgeleitet wird das Geschäft zielgerichtet gesteuert und erforderliche Maßnahmen zur Gegensteuerung werden eingeleitet und nachverfolgt.

Wir unterscheiden in finanzielle und in nichtfinanzielle Steuerungskennzahlen.

Steuerungssystem

Das Steuerungssystem ist modular aufgebaut und unterscheidet Steuerungskennzahlen auf Gesamtkonzernebene in bedeutsamste Steuerungskennzahlen im Sinne des DRS 20 sowie weitere Steuerungskennzahlen. Daneben gibt es Steuerungskennzahlen auf Segmentebene.

Steuerungskennzahlen auf Konzernebene

Ausgehend vom Periodenergebnis nach IFRS wird auf das Ergebnis vor Steuern (EBT) übergeleitet, da Steuern nicht Gegenstand der operativen Wertschöpfung sind.

Dieses EBT wird bereinigt um die Sondereffekte in der bisher bestehenden Definition (periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte).

Zudem wird das Nettofinanzergebnis um unregelmäßig wiederkehrende, nicht cash-relevante sowie finanzmathematische Bewertungssachverhalte bereinigt. Die weiteren Bereinigungen um Effekte aus der IAS 40-Bewertung, um außerordentliche Abschreibungen, Sonstiges (Ergebnis Non Core/Sonstiges), das Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen sowie Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien führen zu einem Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) des Konzerns sowie weiter unter Berücksichtigung der Minderheitenanteile zu einem Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach Minderheiten.

Das Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) stellt die führende Rentabilitätssteuerungskennzahl dar.

Operativ wird das Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) wie folgt hergeleitet:

Operative Herleitung Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)

Aus dem Periodenergebnis lassen sich Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) und Adjusted EBITDA (fortgeführte Geschäftsbereiche) wie folgt herleiten:

Herleitung Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)/Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) aus dem Periodenergebnis

Weitere Steuerungskennzahlen auf Konzernebene

Aufbauend auf dem Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) wird auf einen Operativen Free Cash-Flow (OFCF) als führende Innenfinanzierungskennzahl übergeleitet.

Dabei werden zum Adjusted EBT die planmäßigen Abschreibungen hinzuaddiert sowie der Liquiditätsbeitrag des Segments Recurring Sales und die Veränderung des Working Capital berücksichtigt. Die substanzwahrenden Investitionen sowie die Dividendenzahlungen an Konzernfremde sowie die Ertragsteuerzahlungen werden subtrahiert. Dieser Operating Free Cash-Flow zeigt die operative Leistungsfähigkeit zur Generierung von Zahlungsmittelüberschüssen und damit die Innenfinanzierungskraft.

Herleitung Operating Free Cash-Flow

Der Beitrag aufgegebener Geschäftsaktivitäten wird separat dargestellt.

Auf Gesamtkonzernebene ist zudem der Net Asset Value (NAV) als eine der bedeutsamsten Steuerungskennzahlen zu nennen.

Die Überprüfung der Fortentwicklung des Unternehmenswerts erfolgt anhand der Kennzahl NAV.

Herleitung NAV

^* Anteil für Hold-Portfolio.

Neben den finanziellen Steuerungsgrößen liegen in gleicher Weise auch nichtfinanzielle operative Kennzahlen in unserem Fokus.

Unsere Geschäftsaktivitäten sind auf Klimaschutz, vertrauensvolle, transparente und verlässliche Unternehmensführung sowie auf gesellschaftliche und soziale Verantwortung für unsere Kunden und Mitarbeiter ausgerichtet. Aufgrund dieser Ausrichtung hat Deutsche Wohnen als ESG-Ziel die Reduktion der CO ₂ -Intensität im Portfolio im Fokus.

Als weitere nicht-operative, finanzielle Kennzahlen dienen zudem der Loan-to-Value (LTV) zur Überwachung des Finanzschuldendeckungsgrads durch unsere Immobilienbestände, der Net Debt/EBITDA zur Überwachung des Finanzschuldendeckungsgrads durch unser nachhaltiges operatives Ergebnis sowie die Interest Coverage Ratio (ICR) als Zinsdeckungsgrad durch unser nachhaltiges operatives Ergebnis.

Steuerungskennzahlen auf Segmentebene

Die wesentliche Steuerungskennzahl auf Segmentebene stellt unverändert das jeweilige Adjusted EBITDA dar. Die Summe der Adjusted EBITDA-Kennzahlen der Segmente ergeben wiederum das auf Konzernebene dargestellte Adjusted EBITDA Total. Das Adjusted EBITDA stellt damit die Basis für die operative Steuerung der vier fortgeführten Segmente, um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte bereinigt, dar.

Das Adjusted EBITDA Rental spiegelt das operative Ergebnis aus der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien wider. Es lässt sich unterteilen in die drei zentralen Komponenten Segmenterlöse Rental, Aufwendungen für Instandhaltung und operative Kosten des Segments Rental. Letztere beinhalten alle Aufwendungen und Erträge, die nicht Aufwendungen für Instandhaltung oder Mieteinnahmen des Segments Rental darstellen.

Die organische Mietsteigerung zeigt die Steigerung der monatlichen Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Deutsche Wohnen und zum Berichtsstichtag vermietet war, zuzüglich der Mietsteigerung durch Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen. Die monatliche Ist-Miete pro m ² gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Mieterlöse des vermieteten Wohnungsbestands zum jeweiligen Berichtsstichtag.

Neben der operativen Ertragskraft sind die Investitionen (Modernisierungs- und Neubauleistungen) maßgeblich für die Wertentwicklung unseres Immobilienportfolios.

Die Steuerung der Geschäftsaktivitäten des Segments Value-add erfolgt über das Adjusted EBITDA Value-add.

Den Erfolg des Segments Recurring Sales messen wir mit dem Adjusted EBITDA Recurring Sales. Dabei werden im Adjusted EBITDA Recurring Sales den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte sowie die zugehörigen Verkaufskosten gegenübergestellt. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit eine Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.

Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to-sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellungskosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.

Die Summe der Adjusted EBITDAs unserer vier Segmente ergibt das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche). Es drückt die gesamte Leistung unseres nachhaltigen operativen Geschäfts vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen aus.

Die dargestellten finanziellen Kennzahlen sind sogenannte "Non-GAAP"-Measures oder "Alternative Performance Measures" (APMs), d. h. Kennzahlen, die sich nicht direkt aus den Zahlen des Konzernabschlusses nach IFRS ablesen lassen. Die finanziellen Steuerungsgrößen lassen sich aber alle auf die nächstmögliche Konzernabschlusskennzahl überleiten oder in der Überleitung direkt dem IFRS-Konzernabschluss entnehmen.

Portfolio

Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2024 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 139.507 Wohneinheiten (2023: 139.847), 25.500 Garagen und Stellplätzen (2023: 25.847) sowie 2.481 gewerblichen Einheiten (2023: 2.541), verteilt auf 76 Städte und Gemeinden in Deutschland. Die Gesamtwohnfläche betrug 8.301.368 m ² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 60 m ². Bei einer Leerstandsquote von 1,4 % wurde eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 8,02 € pro m ² erzielt. Die annualisierte Ist-Miete für das Wohnungsportfolio zum 31. Dezember 2024 betrug für Wohnungen 784 Mio. €.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 75 % im Regionalmarkt Berlin. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Bestandsveränderungen

Im Laufe des Jahres 2024 erfolgten keine Zukäufe.

Durch die Umsetzung der Portfoliomanagement-Strategie wurden in mehreren Transaktionen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt des jeweiligen Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

Deutsche Wohnen entwickelte das Portfolio dynamisch weiter. Neben dem Verkauf größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Deutsche Wohnen 2024 vornehmlich durch den Neubau von Wohnungen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand.

Deutsche Wohnen investiert in ihre strategischen Bestände insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang ihrer Innovationsstrategie. Dabei ist das Agieren in Quartierszusammenhängen im Fokus der (Neu-)Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Der wesentliche Teil des Portfolios besteht aus Quartieren, die wir als Urban Quarters klassifiziert haben. Bei den übrigen Bestandsgebäuden handelt es sich im Wesentlichen um kleinere Gebäudeansammlungen und Solitärbestände, die wir als Urban Clusters zusammengefasst haben. Auch wenn es sich hier im Gegensatz zu Urban Quarters nicht um ganze Siedlungszusammenhänge handelt, kommen auch bei Urban Clusters die langfristigen Asset- und Property-Management-Strategien auf Basis unserer operativen Plattform zum Tragen.

Im Sommer 2022 wurde im Rahmen einer angepassten Unternehmensstrategie ein neues Verkaufscluster MFH Sales definiert, in dem sich hauptsächlich Bestände mit einem niedrigen Yield befanden und deren Verkauf primär als Liquiditätszufluss zur Innenfinanzierung dienen sollte. Mit der neuen Wachstumsstrategie ab Ende 2024 wird dieses Verkaufscluster nicht mehr benötigt. Es wurde daher im Rahmen der aktuellen Portfolioanalyse aufgelöst und die betroffenen Einheiten im Wesentlichen in Urban Clusters zurückgegliedert.

Das Portfolio von Deutsche Wohnen stellt sich nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale zum 31. Dezember 2024 wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert nach Strategie

^* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development, Pflege und Betreutes Wohnen (aufgegebene Geschäftsbereiche) und Sonstige.

Mieten und Mietentwicklung nach Strategie

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach sieben Regionalmärkten. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Deutsche Wohnen besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 97 % unseres Portfolios in den sieben Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser sieben Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als "Sonstige Strategische Standorte" (rund 1 % gemessen am Gesamtverkehrswert). Unsere Verkaufsbestände aus den Teilportfolios "Recurring Sales" und "Non Core" an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-Strategic Standorte ausgewiesen.

Das Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2024 nach Regional märkten wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert nach Regionalmärkten

^* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development, Pflege und Betreutes Wohnen (aufgegebene Geschäftsbereiche) und Sonstige.

Mieten und Mietentwicklung nach Regionalmärkten

^* Zehnjahreshorizont höher (siehe Kapitel Verkehrswerte im Lagebericht).

Immobilienentwicklungsaktivitäten

Deutsche Wohnen unterhält Immobilienentwicklungsaktivitäten mit der Intention, die fertiggestellten Projekte dem eigenen Bestand hinzuzufügen oder am Markt zu veräußern.

Zur Stärkung der Immobiliendevelopmentfähigkeiten hatte Deutsche Wohnen im Jahr 2020 den Immobilienentwickler Isaria erworben und war eine 40 %-ige Beteiligung an der QUARTERBACK Immobilien AG eingegangen. Nach Integration beider Developmentplattformen wurden die Developmentprojekte von Deutsche Wohnen bis zum Jahr 2022 über die Plattform der QUARTERBACK Immobilien AG abgewickelt.

Mit dem Erwerb der Mehrheit an der Deutsche Wohnen-Gruppe durch Vonovia konnte die attraktive Development-Pipeline mit der bereits bestehenden Projekt-Pipeline von Vonovia kombiniert werden. Die regionale Verteilung erstreckt sich damit auf die Kernregionen Berlin, Rhein/Main, Dresden/Leipzig, Hamburg, Stuttgart sowie München und stellt somit eine Ausweitung des Developmentgeschäfts auf das gesamte deutsche Bundesgebiet dar.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden die Developmentaktivitäten von Deutsche Wohnen auf Basis eines Geschäftsbesorgungsvertrags auf die Developmentplattform von Vonovia mit dem Ziel integriert, neben der Hebung von Harmonisierungs- und Skalenerträgen insbesondere von der Developmentplattform und dem Development-Know-how von Vonovia zu profitieren. Mit den nun gebündelten Kompetenzen und der Möglichkeit zur beidseitigen Nutzung von Synergien konnten die Herausforderungen im Wohnimmobiliensektor mit Blick auf Immobiliendevelopmentprojekte im Geschäftsjahr 2024 noch fokussierter, rascher und effizienter umgesetzt werden. Zusätzlich werden die Ressourcen der QUARTERBACK Immobilien AG, insbesondere für begonnene Projekte, weiterhin genutzt.

Da Vonovia unter der Marke BUWOG über eine komplette Developmentplattform verfügt, die die gesamte Wertschöpfungskette vom Grundstücksankauf über die Grundstücksentwicklung, die Projektplanung und Errichtung bis hin zur Verwertung abdeckt, kann Deutsche Wohnen durch die Zusammenarbeit von der Expertise und an Größenvorteilen partizipieren.

Mit den nun gebündelten Kompetenzen und der Möglichkeit zur beidseitigen Nutzung von Synergien können die Herausforderungen an den Neubau im Wohnimmobiliensektor rascher und effizienter bewältigt werden.

Mit ihrer substanziellen Projekt-Pipeline von aktuell im Bau, in der Planung oder in Vorbereitung befindlichen Wohnbauprojekten zählen Deutsche Wohnen und Vonovia zu den führenden Bauträgern Deutschlands.

Konzeptionelle und technische Lösungen für die ressourcenschonende Errichtung und den nachhaltigen Betrieb von Wohnquartieren sind ein zentraler Bestandteil des Geschäftsmodells im Development. In den drei Schwerpunktthemen Urbanisierung, Energieeffizienz und demografischer Wandel werden zentrale Aspekte der Nachhaltigkeit bereits in den Frühphasen der Projektentwicklung berücksichtigt.

Dies umfasst die Konzeption sozial gemischter Quartiere mit Wohnraum für alle Generationen, die Realisierung von energieeffizienten Neubauprojekten für den ökologisch nachhaltigen Betrieb durch Erwerber sowie für den CO ₂ -neutralen Bestand und die Schaffung von barrierefreiem und barrierearmem Wohnraum für eine älter werdende Gesellschaft mit veränderten Wohnbedürfnissen.

Nachhaltigkeit wird dabei über die gesamte Wertschöpfungskette der Wohnimmobilien realisiert - von der Auswahl ökologischer und kreislauffähiger Baumaterialien über die Beauftragung lokal agierender Gewerke und Dienstleister bis hin zum nachhaltigen Betrieb der Developmentprojekte.

Zertifizierungen kommt eine wichtige Bedeutung zu, um schon in der Planungsphase anhand der Kriterien für ökologische, soziale und ökonomische Nachhaltigkeit mögliche Optimierungen durchzuführen und baubegleitend zu steuern.

Die aktuellen Rahmenbedingungen im Wohnimmobiliensektor geprägt von steigenden Baukosten und steigenden Zinsen führen zu geänderten Anforderungen an Immobilienentwicklungsprojekte hinsichtlich Rentabilität und Finanzierung. Vor diesem Hintergrund werden die Projekte hinsichtlich ihrer grundsätzlichen Designation für den Eigenbestand aktuell laufend überprüft und ggf. für einen Verkauf umdesigniert oder pausiert.

Aufgrund der insbesondere durch den Nahost-Konflikt und den Ukraine-Krieg verursachten Störungen auf den Finanzmärkten und der weltweiten Volkswirtschaften und der diese verbindenden Liefer- und Wertschöpfungsketten war der Geschäftsbereich Development auch im Jahr 2024 mit Blick auf Verkaufspreise, Einstandspreise sowie Rentabilitäten vor besondere Herausforderungen gestellt. In dem Kontext dieser geänderten Rentabilitätskriterien und zur Stärkung der Innenfinanzierungskraft wurden ausgewählte Developmentprojekte, die bisher mit dem Ziel der Eigennutzung zugeordnet waren, auch im aktuellen Geschäftsjahr als zum Verkauf designiert.

Insgesamt wurden im Jahr 2024 1.929 Wohneinheiten fertiggestellt.

Wirtschaftsbericht

Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode

Eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und eine positive Mietentwicklung zeichneten das Kerngeschäft Rental im Geschäftsjahr 2024 aus. Mit einer Leerstandsquote von 1,4 % Ende 2024 (31.12.2023: 1,5 %) war der Wohnimmobilienbestand von Deutsche Wohnen nahezu voll vermietet.

Im 2. Halbjahr 2024 zeigten sich höhere Immobilien-Transaktionsvolumina sowie eine Bodenbildung bei den Immobilienwerten. Die EZB-Leitzinssenkungen begünstigten Transaktionen, insbesondere in den Segmenten Recurring Sales und Development.

Am 18. September 2024 haben die Deutsche Wohnen SE und die Vonovia SE einen Prozess zum Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags zwischen den beiden Gesellschaften eingeleitet. Den Aktionären der Deutsche Wohnen SE soll in dem Zuge von Vonovia ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen eine Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Vonovia SE gemacht werden bzw. den verbleibenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE für die Dauer des Unternehmensvertrags eine jährliche Ausgleichszahlung gewährt werden.

Auf den außerordentlichen Hauptversammlungen der Deutsche Wohnen SE und der Vonovia SE am 23. und 24. Januar 2025 wurde dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE durch die jeweiligen Aktionäre zugestimmt. Mit Eintragung im Handelsregister der Deutsche Wohnen SE wird der Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag wirksam. Die Eintragung in das Handelsregister der Deutsche Wohnen SE ist derzeit aufgrund einer Anfechtungsklage gegen den Hauptversammlungsbeschluss der Vonovia SE noch nicht gesichert. Nach erfolgter Eintragung führt die Deutsche Wohnen SE zukünftig das gesamte Jahresergebnis an die Vonovia SE ab bzw. die Vonovia SE gleicht einen Verlust der Deutsche Wohnen SE aus. Die Aktionäre erhalten eine Garantiedividende in Höhe von 1,03 € je Aktie netto.

Im September 2024 wurden durch Deutsche Wohnen Kaufverträge zum Erwerb von Baugrundstücken von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe geschlossen. Mit ihrem Vorrat an Grundstücken ist Deutsche Wohnen gut für zukünftige Developmentprojekte aufgestellt, die dabei helfen werden, die Wohnungsknappheit zu lindern. In dem Zusammenhang wurden ebenfalls selektiv Kaufverträge zum Erwerb von Bewirtschaftungseinheiten durch Deutsche Wohnen von der QUARTERBACK Immobilien AG geschlossen. Das Gesamtvolumen der Transaktion beträgt rund 1,3 Mrd. €. Der Vollzug der Transaktionen soll voraussichtlich im 1. Halbjahr 2025 erfolgen.

Für die 1. Jahreshälfte 2025 sind weitere Transaktionen im Rahmen des Erwerbs von Baugrundstücken der QUARTERBACK-Objektgesellschaften in Höhe von rund 0,2 Mrd. € geplant.

Die in den finanziellen Vermögenswerten enthaltenen Darlehensforderungen gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe werden im Zuge der Transaktionen mit den ausstehenden Kaufpreisbestandteilen verrechnet.

Deutsche Wohnen geht davon aus, dass die nach Vollzug der Transaktionen ausstehenden Forderungsbestände nicht werthaltig sind und hat eine entsprechende Wertberichtigung von kumuliert 340,0 Mio. €, davon 319,9 Mio. € im Geschäftsjahr 2024, auf den Forderungsbestand vorgenommen.

Darüber hinaus sind vereinnahmte Zinserträge im Geschäftsjahr 2024 vollständig wertberichtigt worden. Die auf diese Zinserträge entfallende Wertberichtigung ist gegen den Zinsertrag saldiert dargestellt. Die weitere Wertberichtigung auf Darlehensforderungen wird in der Linie Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten innerhalb der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

Deutsche Wohnen hat im August 2024 sieben Development-Projekte für rund 270,0 Mio. € an einen von der HIH Invest aufgelegten Fonds veräußert. Zusätzlich wurden weitere Projektentwicklungen der QUARTERBACK Immobilien AG für rund 142 Mio. € an den Fonds verkauft. Bis zum Jahresende 2024 ist der Besitzübergang für ein Volumen von rund 160 Mio. € erfolgt.

Am 14. Oktober 2024 und 15. Oktober 2024 konnte Deutsche Wohnen weitere vier Development-Projekte für rund 139 Mio. € an einen weiteren von der HIH Invest aufgelegten Fonds veräußern. Bis zum Jahresende 2024 ist der Besitzübergang für ein Volumen von rund 70 Mio. € erfolgt.

Im Rahmen der Verkaufsbemühungen hinsichtlich des Pflegesegments wurden am 2. Oktober 2024 Vertragsabschlüsse über die Veräußerung von insgesamt 27 Pflegeimmobilien sowie über die Veräußerung der Pflegebetriebe "Katharinenhof" erzielt.

Am 17. Januar 2025 hat Deutsche Wohnen einen Vertrag zum Erwerb der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH (P&W) einschließlich der zugehörigen Immobilien durch die Stadt Hamburg notariell unterzeichnet. Der Erwerb umfasst dabei 13 Pflegeheimstandorte in Hamburg mit rund 2.000 Mitarbeitern und rund 2.400 Pflegeplätzen. Der Ankauf erfolgt über die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement (HGV), die zur Finanzbehörde gehörende Konzernholding der Stadt, in der ein Großteil der privatrechtsförmlichen Unternehmen der Stadt Hamburg gebündelt sind. Der Kaufpreis beträgt 380,0 Mio. €.

Bereits am 26. Juli 2024 konnte Deutsche Wohnen erfolgreich einen notariellen Verkaufsvertrag über rund 1.089 Wohneinheiten und sechs Gewerbeeinheiten vereinbaren. Der Kaufpreis liegt mit rund 160 Mio. € über den bis zum Zeitpunkt der Verhandlung bilanzierten Buchwerten der Verkaufsobjekte.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 6. Mai 2024 wurde für das Geschäftsjahr 2023 eine Dividende in Höhe von 0,04 € pro Aktie beschlossen. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich auf 15.877.399,40 €.

Ab dem Geschäftsjahr 2024 wurde ein modifiziertes Steuerungssystem eingeführt, welches mit der Hauptsteuerungsgröße Adjusted EBT klarer auf Renditeorientierung und Innenfinanzierung ausgerichtet ist. Aufbauend auf dem Adjusted EBT wird auf einen Operating Free Cash-Flow (OFCF) als führende Innenfinanzierungskennzahl übergeleitet. Dieser Operating Free Cash-Flow zeigt die operative Leistungsfähigkeit zur Generierung von Zahlungsmittelüberschüssen und damit die Innenfinanzierungskraft.

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Die deutsche Wirtschaft ist nach Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) im Jahr 2024 gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 0,2 % gegenüber dem Vorjahr geschrumpft und kann sich laut IfW Kiel nicht aus der Stagnation lösen. Quartale mit steigender und rückläufiger Wirtschaftsleistung, so das IFW Kiel, wechseln sich ab. Aufwärtsgerichtet sind insgesamt nur die Dienstleistungsbereiche, während das verarbeitende Gewerbe und Baugewerbe schrumpfen. Belastet wurde die Konjunktur laut Destatis durch hohe Energiekosten, ein nach wie vor erhöhtes Zinsniveau und die wachsende Konkurrenz für die Exportwirtschaft auf bedeutenden Absatzmärkten. Für das Jahr 2025 wird ein BIP-Wachstum von 0,0 % (IfW Kiel) erwartet. In Berlin könnte das BIP im Jahr 2024 laut Investitionsbank Berlin (IBB) um voraussichtlich knapp 1,3 % gestiegen sein, nach 1,6 % im Vorjahr. Dank sinkender Inflationswerte und eines verlässlichen Real-Lohnzuwachses könnte die Konsumlaune in Berlin im Jahr 2024 gestiegen sein. Der positive Jahresendspurt im Handel sowie das Wachstum der Dienstleistungen dürften die wirtschaftliche Lage der Hauptstadt etwas stabilisiert haben.

Laut Bundesagentur für Arbeit beeinflusste die wirtschaftliche Stagnation den Arbeitsmarkt in Deutschland. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung (ohne Kurzarbeit) stiegen im Jahresdurchschnitt 2024 im zweiten Jahr in Folge an. Gleichzeitig ist aber die Zahl der Erwerbstätigen im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr gestiegen und damit auf neuem Höchststand. Die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen stieg im Jahresdurchschnitt 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 6,0 %. Im Jahresdurchschnitt 2025 wird eine Arbeitslosenquote von in Deutschland 6,3 % (IfW Kiel) erwartet. In Berlin betrug die Arbeitslosenquote 9,7 %, rund 0,6 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr und damit einer der stärksten Anstiege im Vergleich der Bundesländer. Laut IBB mehren sich die Anzeichen für ein vorübergehendes Ende des langjährigen Beschäftigungsaufbaus in Berlin.

Die Inflation hat sich im Laufe des Jahres 2024 weiter abgeschwächt, vor allem sinkende Energiepreise trugen sowohl in Deutschland als auch in Berlin zu dieser Entwicklung bei. Gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI) lag die Inflationsrate gegenüber dem Vorjahr laut Destatis im Jahresdurchschnitt bei 2,2 % in Deutschland. Im Jahresdurchschnitt 2025 wird ein VPI-Anstieg von in Deutschland 2,2 % (IfW Kiel) erwartet. In Berlin stiegen die Verbraucherpreise laut Statistischem Amt Berlin-Brandenburg im Jahresdurchschnitt 2024 um 1,6 %.

Mit der Absicht, die zeitnahe Rückkehr der Inflation zum mittelfristigen 2 %-Ziel zu erreichen, erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) im Jahr 2023 die Leitzinsen. Der Zinssatz für die Einlagefazilität, mit dem der EZB-Rat den geldpolitischen Kurs steuert, stieg in mehreren Schritten bis auf 4,00 %. Im Juni 2024 begann die EZB, den Grad der geldpolitischen Straffung zu reduzieren und senkte den Zinssatz in mehreren Schritten, zuletzt im Dezember 2024 auf 3,00 % bzw. zum 5. Februar 2025 auf 2,75 %. Weitere Zinssenkungsschritte der EZB dürften im laufenden Jahr folgen. In diesem Umfeld waren die Bauzinsen in Deutschland in der Tendenz zuletzt leicht rückläufig, lagen aber im Jahr 2024 noch spürbar über dem Niveau von vor dem Jahr der Zinswende 2022.

Der Immobilienmarkt zeigte sich differenziert: Am Markt für Wohneigentum haben sich die Preise weitgehend stabilisiert, mancherorts sind wieder Anstiege zu beobachten. Der Immobilieninvestmentmarkt zeigte sich noch vergleichsweise verhalten, aber mit zuletzt wieder steigenden Transaktionsvolumen im Segment Wohnen. Für Projektentwickler gestaltete sich die Situation herausfordernd. Derweil bleiben auf dem Mietwohnungsmarkt die Rahmenbedingungen aus Vermietersicht günstig. Angesichts hoher Wohnungsnachfrage, aber rückläufiger Baugenehmigungen ist, so Savills, nicht damit zu rechnen, dass die Mietdynamik zum Stillstand kommt. Zementierende Angebotsknappheit und steigende Mieten dürften auch zu steigenden Kapitalwerten führen. Die inserierten Mieten legten deutschlandweit weiter zu und lagen laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2024 um 4,7 % (Neubau 5,1 %) höher als im Vorjahresquartal. Laut DB Research sind die Mieten bei bestehenden Verträgen um mehr als 2 % gewachsen. Für das Jahr 2025 werden weitere Mietanstiege erwartet. CBRE zufolge nimmt der Druck auf den Mietwohnungsmarkt in Berlin stetig zu. Dies führt zu stark steigenden Mietpreisen und einem verstärkten Trend, ins Umland zu ziehen. In Berlin lagen die inserierten Mieten laut Angaben der Value AG im Segment gebrauchte Wohnungen im 4. Quartal 2024 um 7,1 % (Neubau 0,4 %) höher als im Vorjahresquartal.

Seit dem Peak der Hauspreise im Jahr 2022 hatten sich diese in Deutschland merklich abgekühlt. Der Preisrückgang kam im Jahresverlauf im Durchschnitt zum Stillstand. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) lag zum 4. Quartal 2024 um 0,7 % niedriger als im Vorjahreszeitraum, im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Preise im 4. Quartal bereits wieder leicht um 0,1 %. Andere Marktbeobachter sehen die Preise für Bestandswohnungen (Immowelt) bzw. Eigentumswohnungen (Europace) im Durchschnitt zum Jahreswechsel bereits leicht über den Vorjahreswerten. Im Neubausegment lag der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen im 4. Quartal 2024 um 2,1 % höher als im Vorjahreszeitraum. Die Experten von DB Research, Fitch Ratings und Immowelt erwarten, dass die Preise im Jahr 2025 weiter steigen. In Berlin stiegen die inserierten Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen laut Angaben der Value AG im 4. Quartal 2024 um 0,6 % (Neubau 1,0 %) gegenüber dem Vorjahresquartal.

Die Bevölkerungszahl ist in Deutschland im Jahr 2024 erneut gestiegen und dürfte noch weiter wachsen. Viele große Städte und Metropolregionen sind von Wohnungsknappheit betroffen. Derweil ist die Bautätigkeit rückläufig. In der Kombination aus höheren Zinsen, ungünstigeren Finanzierungsbedingungen und gestiegenen bzw. hohen Baukosten befindet sich der Wohnungsbau in einer schwierigen Phase. Nach Schätzungen des GdW dürften im Jahr 2024 in Deutschland nur 256.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, im Vergleich zu rund 294.400 im Jahr 2023. Für das Jahr 2025 könnte die Zahl auf 229.000 sinken. Die Bundesregierung hatte sich das Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Da eine rasche Zunahme der Neubautätigkeit laut Savills unwahrscheinlich ist, wird Wohnraum noch länger sehr knapp bleiben. Auch in Berlin ist die Bevölkerung im Jahr 2024 voraussichtlich erneut gewachsen und in der mittleren Prognosevariante rechnet die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (SenSBW) mit einem Anstieg der Bevölkerungszahl um rund 5 % von 2021 bis 2040. Der Nachfrageüberhang nach Wohnraum bleibt, so die IBB, weiter hoch. Im Jahr 2024 sind voraussichtlich rund 15.000 neue Wohnungen in Berlin gebaut worden, im Jahr 2023 waren es noch knapp 16.000 Wohnungen. Auch für das Jahr 2025 wird keine deutliche Erholung gesehen. Das Ziel, durchschnittlich 20.000 neue Wohnungen pro Jahr zu errichten, wird damit weiterhin nicht erreicht.

Der Wohninvestmentmarkt Deutschland legte im Jahr 2024 wieder zu. Das Transaktionsvolumen betrug laut CBRE 8,7 Mrd. € und lag rund 50 % höher als im Vorjahr. Zeigte sich das Transaktionsvolumen in der 1. Jahreshälfte noch verhalten, kam es im Schlussquartal mit einem Volumen von 3,9 Mrd. € zu einer Jahresendrally. Wesentliche Trends waren laut CBRE zum einen Verkäufe im Rahmen von Refinanzierungsrunden vor allem durch gelistete Bestandshalter, und zum anderen der Verkauf von Projektentwicklungen insbesondere an öffentliche Wohnungsgesellschaften. Die Risikoklassen Core und Core-plus hatten im Jahr 2024 einen Anteil von etwas mehr als 50 %. Stark zulegen konnte der Anteil von Value-Add- und opportunistischen Investments. Die Spitzenrenditen lagen Ende des Jahres 2024 bei 3,4 % bzw. 0,05 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. CBRE rechnet für das Jahr 2025 mit steigender Dynamik am Wohnimmobilieninvestmentmarkt und einem Transaktionsvolumen von bis zu 10 Mrd. €. Mit einem Transaktionsvolumen von 2,8 Mrd. € war Berlin laut CBRE im Jahresverlauf 2024 der mit Abstand größte Markt für Wohnimmobilieninvestments. Durch Großtransaktionen und Forward Fundings der öffentlichen Hand stieg das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 53 %.

Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen in Deutschland im Jahr 2024 zählen u. a. Änderungen am Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Am 1. Januar 2024 trat eine GEG-Novelle in Kraft, die den Anteil erneuerbarer Energien im Heizungssystem erhöhen und Emissionen reduzieren soll. Gleichzeitig führte die BEG eine Richtlinie ein, die den Austausch fossiler Heizungen durch klimafreundliche Heizungen mit Investitionskostenzuschuss unterstützt. Nach einem kurzen Antragsstopp für das BEG-Förderprogramm für klimafreundlichen Neubau konnten seit Februar 2024 wieder Anträge für günstige Kredite bei der KfW gestellt werden. Im Oktober startete dann das Förderprogramm Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment, um den Bau von Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu fördern. Das bis Ende des Jahres 2025 befristete Programm verlangt den Effizienzhausstandard 55. Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wurde im März 2024 die degressive AfA für den Bau von Wohnungen beschlossen. Diese gilt befristet für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Im Dezember 2024 beschloss die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse.

Dieser befindet sich jedoch weiterhin im parlamentarischen Verfahren und kommt nicht voran. Mit dem Jahressteuergesetz 2024 führte die Bundesregierung ab dem 1. Januar 2025 eine neue Wohngemeinnützigkeit ein, welche Unternehmen fördert, die bezahlbare Wohnungen bauen und langfristig vermieten. Ende Mai 2024 trat die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie in Kraft, welche u. a. die Senkung des Energieverbrauchs bei Wohngebäuden vorsieht. Die EU verzichtet dabei auf eine Sanierungspflicht für schlecht gedämmte private Wohngebäude. Zu Beginn des Jahres 2025 treten außerdem die Grundsteuerreform und die Anpassung des Wohngeldes an die Preis- und Mietentwicklung in Kraft. Zudem steigt der CO ₂ -Preis von 45 € auf 55 € pro Tonne. Die vom Berliner Senat einberufene Expertenkommission zum Volksentscheid "Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen" übergab Ende Juni 2023 ihren Abschlussbericht mit dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen ihrer Einschätzung nach juristisch möglich sei. Der Berliner Senat werde in die Prüfung für ein Vergesellschaftungsrahmengesetz gehen. Im Juli 2024 beauftragte die Initiative eine Kanzlei zur weiteren Ausarbeitung. Ende Dezember 2024 trat das Schneller-Bauen-Gesetz gegen den Wohnungsmangel in Berlin in Kraft.

Gesamtentwicklung des Konzerns

Geschäftsentwicklung im Jahr 2024 im Überblick

Trotz angespannter Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten blickt Deutsche Wohnen auf ein positives Geschäftsjahr 2024 zurück. Der erfolgreiche Abschluss des Wohnungsverkaufsprogramms ermöglicht nach zwei Jahren der Bilanzstabilisierung nun eine Fokussierung auf Wachstum und höhere Investitionen ab dem Jahr 2025.

Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2024 131 Recurring Sales Einheiten (2023: 57) und 1.258 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (2o23: 317) veräußert.

Im Geschäftsjahr 2024 verzeichnete das Kerngeschäft Rental eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und steigende Mieten sowie eine positive Entwicklung der Kundenzufriedenheit. Im Segment Value-add konnte ein Pachtvertrag für das bestehende Coax-Netz abgeschlossen werden. In den eigenen Bestand wurde im Geschäftsjahr 2024 für Instandhaltung 160,5 Mio. € (2023: 149,0 Mio. €) sowie für Neubau und Modernisierung insgesamt rund 294,6 Mio. € (2023: 301,1 Mio. €) investiert. Im Segment Development wurden 1.033 Einheiten für den eigenen Bestand (2023: 122) durch Neubau fertiggestellt. Darüber hinaus wurden 896 für den Verkauf bestimmte Einheiten (2023: 217) fertiggestellt.

Im Folgenden geben wir einen Überblick über die Entwicklung der von uns zuletzt für das Jahr 2024 prognostizierten Steuerungskennzahlen und deren Zielerreichung im Geschäftsjahr inklusive aufgegebener Geschäftsbereiche.

Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Total der fortgeführten Geschäftsbereiche mit 643,8 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 1,4 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 634,8 Mio. € und somit entsprechend der Prognose auf dem Niveau des Vorjahres. Dazu trugen im Einzelnen die Segmente Rental mit 626,4 Mio. € (2023: 638,1 Mio. €), Value-add mit 20,7 Mio. € (2023: 10,6 Mio. €), Recurring Sales mit 1,4 Mio. € (2023: 1,3 Mio. €) sowie Development mit -4,7 Mio. € (2023: -15,2 Mio. €) bei.

Das Adjusted EBT der fortgeführten Geschäftsbereiche lag im Geschäftsjahr 2024 bei 504,2 Mio. € gegenüber 546,1 Mio. € im Vorjahr und somit entsprechend der angepassten Prognose moderat unter Vorjahresniveau. In der Überleitung vom Adjusted EBITDA zum Adjusted EBT trugen im Einzelnen das bereinigte Netto-Finanzergebnis mit -117,0 Mio. € (2023: -67,3 Mio. €) und die planmäßigen Abschreibungen mit 22,6 Mio. € (2023: 21,4 Mio. €) bei.

Der NAV pro Aktie entwickelte sich von 42,77 € Ende des Jahres 2023 auf 41,76 € Ende des Jahres 2024. Maßgeblich für die Entwicklung der Nettovermögenskennzahl war das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties von -639,9 Mio. € im Jahr 2024 (2023: -3.722,2 Mio. €).

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns stellt sich stabil dar, insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung und des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen und der Einsatz von neuen digitalen Softwarelösungen fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität.

Ertragslage

Überblick

Im Geschäftsjahr 2024 verzeichnete Deutsche Wohnen insgesamt eine erwartungsgemäße Geschäftsentwicklung.

Das Kerngeschäft im Segment Rental zeichnete sich durch eine unverändert hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sowie eine positive Mietenentwicklung aus.

Das Segment Value-add verzeichnete einen deutlichen Ergebnisanstieg, im Wesentlichen bedingt durch einen positiven Effekt durch Verpachtung unseres Coax-Netzes, der sich im nächsten Jahr nicht in der gleichen Größenordnung niederschlagen wird.

Für die übrigen Segmente haben sich die Rahmenbedingungen im 2. Halbjahr angesichts hoher Transaktionsvolumina und einer Bodenbildung bei den Immobilienwerten weiter stabilisiert.

Das Management hatte sich im Zuge der strategischen Überprüfung des Segments Pflege bereits zum Geschäftsjahresende 2023 entschieden, die Geschäftsaktivitäten nicht fortzuführen und zu veräußern. Im Laufe des Jahres 2024 sowie Anfang des Jahres 2025 konnten wie geplant die Objekte sowie die Pflegebetriebe erfolgreich veräußert werden. Ein kleiner Teil des ursprünglichen Pflegesegments (25 Objekte, die durch Fremde betrieben werden) mit Segmenterlösen von 23,1 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 (2023: 23,2 Mio. €) wurde in das Segment Rental überführt.

Im Einzelnen entwickelte sich das Adjusted EBT im Berichtszeitraum wie folgt:

Adjusted EBT

^* Abschreibungen auf Konzessionen/Schutzrechte/Lizenzen, selbst erstellte Software, selbst genutzte Immobilien, technische Anlagen und Maschinen sowie andere Anlagen/Betriebs- und Geschäftsausstattung.

^** Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.

Zum 31. Dezember 2024 beschäftigte Deutsche Wohnen im fortgeführten Geschäft 723 Mitarbeiter (31.12.2023: 796) und bewirtschaftete ein Portfolio von 139.507 eigenen Wohnungen (31.12.2023: 139.847), 17.497 Garagen und Stellplätzen (31.12.2023: 25.847) sowie 2.481 gewerblichen Einheiten (31.12.2023: 2.541).

Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Zum 31. Dezember 2024 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 1,4 % (31.12.2023: 1,5 %) weiterhin nahezu voll vermietet.

Im Geschäftsjahr 2024 stiegen die Segmenterlöse Rental von 811,4 Mio. € im Jahr 2023 um 2,6 % auf 832,8 Mio. € an.

Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug im Jahr 2024 insgesamt 4,4 % (31.12.2023: 3,4 %). Sie ergibt sich aus einer Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,5 % (31.12.2023: 3,2 %) und einer Mietsteigerung durch Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen in Höhe von 0,9 % (31.12.2023: 0,2 %).

Zum Jahresende lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 8,02 € pro m ² gegenüber 7,72 € pro m ² per Ende Dezember 2023.

Im Geschäftsjahr 2024 lag die Gesamtleistung an Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau mit 455,1 Mio. € auf Vorjahresniveau.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

^* Vorjahreswerte 2023 vergleichbar gemäß aktueller Kennzahlendefinition 2024.

Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im Geschäftsjahr 2024 mit 96,9 Mio. € um 18,8 % über den Vergleichszahlen des Jahres 2023 von 81,6 Mio. €. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 626,4 Mio. € im Jahr 2024 um 1,8 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 638,1 Mio. €.

Segment Value-add

Im Segment Value-add, das die Versorgung der Mieter mit Kabelfernsehen, Internet, Telefondienstleistungen und Energielieferungen umfasst, verzeichneten unsere Geschäftsaktivitäten im Geschäftsjahr 2024 eine positive Entwicklung im Vergleich zum Geschäftsjahr 2023. Im Bereich Multimedia konnte durch den Abschluss eines Pachtvertrags für das bestehende Coax-Netz im Geschäftsjahr 2024 ein Ergebniseffekt in Höhe von 6,8 Mio. € erzielt werden.

Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2024 mit 36,6 Mio. € um 26,2 % über dem Vergleichswert 2023 von 29,0 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit den Endkunden lagen im Zeitraum 2024 mit 35,7 Mio. € um 33,7 % über dem Vergleichswert des Jahres 2023 von 26,7 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze lagen im Jahr 2024 mit 0,9 Mio. € 60,9 % unter dem Vergleichswert im Jahr 2023 von 2,3 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Geschäftsjahr 2024 mit 15,9 Mio. € unter den Vergleichszahlen des Jahres 2023 von 18,4 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 20,7 Mio. € im Jahr 2024 deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahres 2023 von 10,6 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2024 mit 29,1 Mio. € und 131 Wohnungsverkäufen (2023: 57) über dem Vergleichswert des Jahres 2023 von 12,8 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up lag im Jahr 2024 mit 16,0 % unter dem Vergleichswert von 24,4 % im Jahr 2023.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Jahr 2024 mit 2,6 Mio. € deutlich über dem Vergleichswert des Jahres 2023 von 1,2 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Geschäftsjahr 2024 mit 1,4 Mio. € auf Vorjahresniveau des Jahres 2023 von 1,3 Mio. €.

Ferner sind im Jahr 2024 im Rahmen der Bestandsbereinigung 1.258 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (2023: 317) mit Gesamterlösen in Höhe von 220,7 Mio. € (2023: 23,9 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Verkäufen Non Core/Sonstiges lag im Jahr 2024 bei 1,1 % (2023: 1,7 %).

Segment Development

Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2024 896 Einheiten fertiggestellt (2023: 217 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Geschäftsjahr 2024 bei 253,5 Mio. € (2023: 155,0 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Jahr 2024 2,1 Mio. € (2023: 13,0 Mio. €).

Die operativen Kosten Development lagen im Jahr 2024 mit 6,8 Mio. € aufgrund von geringeren Abschreibungen von Immobilienvorräten deutlich unter dem Vergleichswert des Jahres 2023 von 31,2 Mio. €. Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Jahr 2024 bei -4,7 Mio. € (2023: -15,2 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Geschäftsjahr 2024 1.033 Einheiten (2023: 113 Einheiten) fertiggestellt. Der Ausweis des Ergebnisbeitrags aus Erstbewertung dieser Objekte (Rohertrag Development to hold) in Höhe von 1,8 Mio. € im Jahr 2024 (2023: -6,6 Mio. €) erfolgt seit Ende des 4. Quartals 2023 im Bewertungsergebnis und damit außerhalb des Adjusted EBITDA.

Adjusted EBT

Das Adjusted EBITDA Total der fortgeführten Geschäftsbereiche lag mit 643,8 Mio. € im Jahr 2024 1,4 % über dem Vergleichswert von 634,8 Mio. € im Jahr 2023. Die im Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2024 bei 8,7 Mio. € gegenüber 17,0 Mio. € im Vorjahr 2023.

Das Adjusted EBT der fortgeführten Geschäftsbereiche lag im Jahr 2024 bei 504,2 Mio. € gegenüber 546,1 Mio. € im Jahr 2023. In der Überleitung vom Adjusted EBITDA zum Adjusted EBT trugen im Einzelnen das bereinigte Netto-Finanzergebnis mit -117,0 Mio. € (2023: -67,3 Mio. €) und die planmäßigen Abschreibungen mit 22,6 Mio. € (2023: 21,4 Mio. €) bei.

Überleitungsrechnungen

Das bereinigte Netto-Finanzergebnis entwickelte sich von -67,3 Mio. € im Jahr 2023 auf -117,0 Mio. € im Jahr 2024. Die Entwicklung ist wesentlich bedingt durch die Wertberichtigung auf Zinsforderungen auf bereits im 1. Halbjahr 2024 vereinnahmte, aber noch nicht gezahlte Zinserträge gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe. Die auf diese Zinserträge entfallende Wertberichtigung ist gegen den Zinsertrag der ersten sechs Monate 2024 im 3. Quartal 2024 in Höhe von 26,2 Mio. € saldiert dargestellt.

Überleitung bereinigtes Netto-Finanzergebnis

Im Jahr 2024 lag das Periodenergebnis bei -591,0 Mio. € (2023: -2.761,1 Mio. €). Diese Entwicklung ist im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen bedingt durch das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties mit -639,9 Mio. € (2023: -3.722,2 Mio. €). Die bereinigen Sondereinflüsse umfassen Abfindungszahlungen, die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung.

Insgesamt leitet sich das Periodenergebnis gemäß nachfolgender Darstellung zum Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) über:

Überleitung Periodenergebnis/Adjusted EBT/Adjusted EBITDA

Die Überleitung vom Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) zum Operating Free Cash-Flow stellt sich wie folgt dar:

Überleitung Adjusted EBT/Operating Free Cash-Flow

Vermögenslage

Konzernbilanzstruktur

Konzernbilanzstruktur

Die wesentlichste Entwicklung in den langfristigen Vermögenswerten stellt der Rückgang der Investment Properties um 481,8 Mio. € dar, überwiegend bedingt durch das Bewertungsergebnis der Investment Properties mit -639,9 Mio. €. Der Wert der nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen erhöhte sich zum 31. Dezember 2024 um 5,0 Mio. € leicht. Daneben verringerten sich die langfristigen finanziellen Vermögenswerte von 561,6 Mio. € um 480,9 Mio. € auf 80,7 Mio. €. Die Entwicklung resultiert vorrangig aus der außerplanmäßigen Rückführung der Ausleihung an die Vonovia SE in Höhe von 320,0 Mio. € im Mai 2024.

Bei den kurzfristigen Vermögenswerten nahmen die Immobilienvorräte von 752,6 Mio. € um 110,9 Mio. € auf 641,7 Mio. € ab. Die kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte verringerten sich von 686,1 Mio. € um 159,6 Mio. € auf 526,5 Mio. €. Der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten erhöhte sich auf 388,6 Mio. € gegenüber 157,1 Mio. € zum 31. Dezember 2023.

Zum 31. Dezember 2024 betrug der Gross Asset Value (GAV) des Immobilienvermögens 24.115,2 Mio. €. Dies entspricht 91,5 % des Gesamtvermögens im Vergleich zu 24.658,4 Mio. € oder 90,7 % zum Jahresende 2023.

Das Eigenkapital verminderte sich von 13.998,2 Mio. € um 586,6 Mio. € auf 13.411,6 Mio. €, im Wesentlichen bedingt durch das Periodenergebnis in Höhe von -591,0 Mio. €. Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2024 beträgt 50,9 % im Vergleich zu 51,5 % am Jahresende 2023.

Die Schulden verringerten sich von 13.187,8 Mio. € um 239,5 Mio. € auf 12.948,3 Mio. €. Die Summe der langfristigen originären Finanzschulden verringerte sich von 8.248,3 Mio. € um 1.462,7 Mio. € auf 6.785,6 Mio. €. Gegenläufig erhöhten sich die kurzfristigen originären Finanzschul den von 234,0 Mio. € um 1.282,3 Mio. € auf 1.516,3 Mio. €. Die latenten Steuerschulden verringerten sich von 3.799,4 Mio. € um 10,6 Mio. € auf 3.788,8 Mio. €.

Nettovermögen (NAV)

Zum Jahresende 2024 lag der NAV mit 16.575,4 Mio. € um 2,4 % unter dem Wert zum Jahresende 2023 von 16.976,6 Mio. €. Der NAV pro Aktie entwickelte sich von 42,77 € zum Jahresende 2023 auf 41,76 € zum Jahresende 2024.

Nettovermögensdarstellung (NAV)

^* Anteil für Hold-Portfolio.

Verkehrswerte

Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungsparameter, die die Verkehrswerte von Deutsche Wohnen beeinflussen, werden jedes Quartal überprüft. Zum 30. Juni 2024 und auch zum Jahresende 2024 erfolgte eine Neubewertung des kompletten Portfolios.

Die Nachfrage nach Wohnungen ist weiterhin stärker als das Angebot und wirkte sich im Jahr 2024 positiv auf die Mietentwicklung aus. Unsere Einschätzung ist, dass sich dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird. Abgeleitet aus Marktdaten setzen wir daher in der Bewertung bei der Marktmietentwicklung eine Steigerung von durchschnittlich 2,9 % in den nächsten zehn Jahren an. Darüber hinaus steigern die Investitionen in energetische Modernisierungen unserer Gebäude und die Verbesserung der Wohnungsausstattung den Marktwert unserer Immobilien. Am Markt treffen die gestiegenen Mieten auf insbesondere im 1. Halbjahr gestiegene Renditeerwartungen von Immobilienkäufern. In Summe ergibt sich im Vergleich zum Vorjahr ein geringerer Verkehrswert unseres Immobilienbestands und eine Entwicklung, bereinigt um An- und Verkäufe, in Höhe von -2,0 %.

Das Wohnimmobilienportfolio von Deutsche Wohnen wurde zusätzlich zur internen Bewertung auch durch den unabhängigen Gutachter CBRE GmbH bewertet. Der aus dem externen Gutachten resultierende Marktwert lag auf dem Niveau des internen Bewertungsergebnisses.

Für die Pflegeimmobilien wurde der beizulegende Zeitwert durch den externen Bewerter W&P Immobilienberatung GmbH mittels DCF-Verfahren ermittelt.

Regelmäßige Verkehrswertermittlung schafft transparente Bewertung des Immobilienbestands

Die Ermittlung und Darstellung von Verkehrswerten dient nach innen als Steuerungsgröße und nach außen zur transparenten Darstellung der Wertentwicklung unserer Vermögensgegenstände.

Die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts des Wohnungsportfolios erfolgte in Übereinstimmung mit IAS 40 und IFRS 13 sowie in Anlehnung an die Definition des Market Value des International Valuation Standard Committee.

Deutsche Wohnen bewertet ihr Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Zahlungszuflüsse und Zahlungsabflüsse einer Immobilie prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Die Zahlungszuflüsse im DCF-Modell setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand zusammen. Die erwarteten Mieteinnahmen sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (u. a. Value AG, Immobilienverband Deutschland) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, Value AG, Statistisches Bundesamt etc.) abgeleitet.

Auf der Seite der Zahlungsabflüsse werden Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten berücksichtigt.

Weitere Zahlungsabflüsse sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebskosten und Mietausfall. Alle Zahlungsabflüsse werden im Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze berücksichtigt. Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio werden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Kapitalisierungszinssätze angesetzt.

Die Einzelheiten zur Bilanzierung und Bewertung der Investment Properties erörtern wir ausführlich im Konzernanhang (siehe [D25] Investment Properties).

Der Verkehrswert des Immobilienbestands von Deutsche Wohnen mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie Projektentwicklungen, Flächen mit Baupotenzialen im Bestand und Grundstücken mit vergebenen Erbbaurechten sowie Pflegeeinrichtungen belief sich zum 31. Dezember 2024 auf 23.971,9 Mio. € (2023: 24.461,1 Mio. €). Die Verkehrswertermittlung führte insgesamt zu einem Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties in Höhe von -639,9 Mio. € (2023: -3.722,2 Mio. €).

Finanzlage

Cashflow

Die Cashflows der Gruppe stellten sich wie folgt dar:

Eckdaten der Kapitalflussrechnung

^* Für das Jahr 2023 erfolgt aus Vergleichbarkeitsgründen eine gesonderte Darstellung entsprechend IFRS 5 wie im Jahr 2024.

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit betrug 725,5 Mio. € für das Jahr 2024, im Vergleich zu 384,8 Mio. € für das Jahr 2023. Die Entwicklung ist im Wesentlichen bedingt durch Einzahlungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit zeigt für das Jahr 2024 eine Nettoauszahlung in Höhe von 77,8 Mio. € gegenüber einer Nettoeinzahlung in Höhe von 291,3 Mio. € für das Jahr 2023. Hierin enthalten sind Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties in Höhe von 621,4 Mio. € (2023: 356,8 Mio. €). Gegenläufig sind für das Jahr 2024 Einzahlungen aus der außerplanmäßigen Rückführung der Ausleihung an die Vonovia SE in Höhe von 320,0 Mio. € enthalten.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von -417,1 Mio. € (2023: -658,9 Mio. €) enthält Auszahlungen für reguläre und außerplanmäßige Tilgungen finanzieller Verbindlichkeiten in Höhe von 223,0 Mio. € (2023: 472,9 Mio. €). Die Zinsauszahlungen für das Jahr 2024 betrugen 154,6 Mio. € (2023: 148,8 Mio. €).

Die Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente betrug 230,6 Mio. €.

Finanzierung

Zum Stichtag stellen sich unsere wesentlichen Verschuldungskennzahlen wie folgt dar:

^* Summe über vier Quartale.

Die geforderten Finanzkennzahlen (Financial Covenants) wurden zum Berichtsstichtag eingehalten.

Wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche Wohnen SE

(Berichterstattung auf Basis des HGB)

Grundlagen

Die Deutsche Wohnen SE ist im Handelsregister beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter HRB 190322 B eingetragen. Der Sitz des Unternehmens befindet sich in der Mecklenburgischen Straße 57 in 14197 Berlin. Die Gesellschaft wird im regulierten Markt im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse und im Xetra notiert.

Der Hauptaktionär der Deutsche Wohnen SE ist mit einer Beteiligung von 86,87 % der Aktien die Vonovia SE (nachfolgend kurz: Vonovia) mit Sitz in Bochum, wobei diese eine Beteiligung von rund 19,83 % vermittelt durch eine Tochtergesellschaft hält. Die Deutsche Wohnen SE ist damit eine abhängige Gesellschaft, Vonovia ist damit herrschende Gesellschaft im Sinne des § 17 AktG. Es existiert kein Unternehmensvertrag im Sinne des § 291 ff. AktG. Die Deutsche Wohnen SE erstellt demzufolge einen Abhängigkeitsbericht nach § 312 AktG i. V. m. Art. 9 Abs. 1 lt. c) ii) SE-VO; die Schlusserklärung dieses Abhängigkeitsberichts ist in diesem zusammengefassten Lagebericht wiedergegeben.

Am 18. September 2024 haben die Vonovia SE und die Deutsche Wohnen SE einen Prozess zum Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags zwischen den beiden Gesellschaften eingeleitet. Den Aktionären der Deutsche Wohnen SE soll in dem Zuge von Vonovia ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen eine Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Vonovia SE gemacht werden bzw. den verbleibenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE für die Dauer des Unternehmensvertrags eine jährliche Ausgleichszahlung gewährt werden. Die erforderliche Zustimmung ist durch außerordentliche Hauptversammlungen der Gesellschaften am 23. und 24. Januar 2025 eingeholt worden. Der Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag wird mit Eintragung im Handelsregister der Deutsche Wohnen SE wirksam. Die Eintragung ins Handelsregister der Deutsche Wohnen SE ist derzeit aufgrund einer Anfechtungsklage gegen den Hauptversammlungsbeschluss der Vonovia SE noch nicht gesichert.

Vonovia und Apollo Capital Management L.P. haben am 30. September vereinbart, eine Gesellschaft zu gründen, die über 20 % der Anteile an der Deutsche Wohnen SE verfügen soll. Neben Vonovia mit 49 % sind von Apollo beratene langfristige Investoren in dieser Gesellschaft mit insgesamt 51 % investiert. Der Liquiditätszufluss für Vonovia aus dieser Transaktion wird ca. 1 Mrd. € betragen. Diese Transaktion kommt mit der Wirksamkeit des Unternehmensvertrags zum Tragen.

Die Deutsche Wohnen SE ist die Konzernobergesellschaft des Deutsche Wohnen Konzerns und nimmt in diesem die Funktion der Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und deren Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Projektentwicklungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Deutsche Wohnen Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Deutsche Wohnen SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge sowie positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein. Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern von Deutsche Wohnen gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Die Bündelung von gleichartigen Aktivitäten in einer integrierten Prozess- und Systemlandschaft zusammen mit Vonovia erfolgte mit dem Ziel, für beide Unternehmen Synergien durch entsprechende Harmonisierungs- und Skalenerträge zu generieren. Dabei werden die Anforderungen an eine Good Corporate Governance im faktischen Konzern jederzeit gewahrt und durch entsprechende vertragliche Rahmenbedingungen sichergestellt.

Die vertraglichen Rahmenwerke umfassen eine Vertraulichkeitsvereinbarung, ein Relationship Agreement, den Beitritt zum Rahmengeschäftsbesorgungsvertrag sowie verschiedene Einzelverträge.

Das Relationship Agreement zur Regelung ihrer Beziehungen und zur detaillierten Ausgestaltung ihrer Kooperation wurde am 16. Mai 2022 abgeschlossen. Es regelt im Interesse beider Parteien die Umsetzung der im Business Combination Agreement vom 1. August 2021 niedergelegten Grundsätze zur Schaffung eines europaweit führenden Immobilienunternehmens mit dem Ziel der Effizienzsteigerung sowie der Hebung von Synergien (insbesondere auch zum Vorteil von Deutsche Wohnen) im Rahmen der Integration. Zudem dient das Relationship Agreement der Ermöglichung einer effektiven Konzernleitung und Compliance-Organisation durch Vonovia im faktischen Konzern, um u. a. die konzernweite Einhaltung des geltenden Rechts zu gewährleisten.

Der Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) i. V. m. der SE-Verordnung aufgestellt.

Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Deutsche Wohnen SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im elektronischen Unternehmensregister veröffentlicht. Die Deutsche Wohnen SE und ihre Tochtergesellschaften werden in den Konzernabschluss, in den Konzernlagebericht und in die darin enthaltene nichtfinanzielle Konzernerklärung nach ESRS der Vonovia SE einbezogen.

Geschäftsverlauf 2024

Mit Vollzug der Integration der Prozesse und Systeme auf die Vonovia System- und Prozessplattform im Jahr 2023 ist Deutsche Wohnen nunmehr in der Lage, die angestrebten Synergiepotenziale auf Dauer zu erwirtschaften.

Im Wohnimmobiliensektor herrschen unverändert komplexe Rahmenbedingungen vor, die geprägt sind durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum bei einem unzureichenden Wohnungsangebot bedingt durch eine zu geringe Anzahl an Immobiliendevelopmentprojekten. Die Nachfrage wird wesentlich durch Migration und soziologische Aspekte geprägt, das Angebot im Wesentlichen durch gestiegene Baukosten, Bauregulatorik sowie Zinsen.

Auch aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen wurde die etablierte und erfolgreiche Strategie auf deren bedeutsamste Werttreiber hin analysiert, um die Unternehmenssteuerung gezielter auszurichten.

Das operative Bewirtschaftungsgeschäft der Deutsche Wohnen SE und ihrer Tochtergesellschaften verlief im Geschäftsjahr 2024 weitestgehend planmäßig und erfolgreich. Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen konnte Deutsche Wohnen darüber hinaus im Jahr 2024 ein zufriedenstellendes Transaktionsvolumen vorweisen.

Die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen wurden im Zuge des Zusammenschlusses einer strategischen Analyse mit dem Ergebnis unterzogen, dass die Pflegeaktivitäten nicht mehr Teil der Strategie von Deutsche Wohnen sein werden und deshalb veräußert werden sollen. In der Konzernberichterstattung werden die Pflegeaktivitäten dementsprechend als nicht fortgeführte bzw. aufgebende Aktivitäten ausgewiesen. Im Geschäftsjahr 2024 wurden die Pflegeaktivitäten unter dem Dach "Katharinenhof" mit 27 Pflegeimmobilien erfolgreich veräußert. Für die Pflegeaktivitäten und dem Dach "Pflege und Wohnen" erfolgte die Unterzeichnung eines Verkaufsvertrags im Januar 2025.

Im Geschäftsjahr 2024 wurden ebenfalls durch Deutsche Wohnen Kaufverträge zum Erwerb von Baugrundstücken von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe geschlossen.

Mit ihrem Vorrat an Grundstücken ist Deutsche Wohnen gut für zukünftige Developmentprojekte aufgestellt, die dabei helfen werden, die Wohnungsknappheit zu lindern. In dem Zusammenhang wurden ebenfalls selektiv Kaufverträge zum Erwerb von Bewirtschaftungseinheiten durch Deutsche Wohnen von der QUARTERBACK Immobilien AG geschlossen. Das Gesamtvolumen der im Geschäftsjahr geschlossenen Kaufverträge beträgt rund 1,3 Mrd. €. Der Vollzug der Transaktion soll voraussichtlich im 1. Halbjahr 2025 erfolgen.

Das Geschäftsjahr 2024 war ebenfalls geprägt von Refinanzierungsmaßnahmen als Reaktion auf sinkende Verkehrswerte und steigende Zinsen. Diese Refinanzierungsmaßnahmen im Jahr 2024 waren mitgeprägt durch Erlöse aus Verkäufen an durch HIH betreute Fondsstrukturen.

Die Deutsche Wohnen SE verfügt analog zu Vonovia über ein sogenanntes Investment Grade Rating der Rating-Agenturen S&P, welches am 6. September 2024 das BBB+/A-2 Rating mit stabilem Ausblick bestätigt hat.

Am 4. Januar 2022 hatte die Deutsche Wohnen SE ein Darlehen zu Drittvergleichsgrundsätzen an die Vonovia SE in Höhe von 1.450 Mio. € ausgereicht. Dieses Darlehen wurde am 17. Mai 2024 vollständig zurückgeführt.

Die Hauptversammlung am 6. Mai 2024 beschloss auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2023 von Deutsche Wohnen in Höhe von 461.443.705,50 € einen Betrag in Höhe von 0,04 € pro ausstehende Aktie, insgesamt 15.877.399,40 €, an die Aktionäre als Dividende auszuschütten und gemäß § 58 Abs. 3 AktG weitere 440.000.000,00 € in die anderen Gewinnrücklagen aus Gründen der Eigenfinanzierung unter komplexen Rahmenbedingungen des Wohnimmobiliensektors einzustellen sowie den verbleibenden Betrag in Höhe von 5.566.306,11 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Ertragslage der Deutsche Wohnen SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträge aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und Erträge aus der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung.

Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Bestandsgesellschaften wie den Servicegesellschaften, letztere wiederum erzielen Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobilienbestandsgesellschaften.

Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen von Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS -Rechnungslegungsvorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung.

Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzogen. Nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personal- und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung und das Ergebnis aus Ergebnisabführungsverträgen.

Der Geschäftsverlauf 2024 und damit das Jahresergebnis 2024 war wie im Vorjahr ganz durch Sondereffekte beeinflusst. Die Deutsche Wohnen SE schloss dadurch das Geschäftsjahr 2024 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 65,5 Mio. € ab. Diese Sondereffekte resultieren im Wesentlichen aus Wertaufholungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von 67,9 Mio. € (31.12.2023: 13 T€) sowie Abschreibungen auf Forderungen an Beteiligungsunternehmen in Höhe von 39,1 Mio. € (31.12.2023: 0,0 Mio. €).

Aus Ergebnisabführungsverträgen mit Tochtergesellschaften resultierten Erträge in Höhe von 315,4 Mio. € (2023: 1.335,2 Mio. €). Aus entsprechenden Verlustübernahmen resultierte ein Aufwand in Höhe von 397,2 Mio. € (2023: 367,7 Mio. €). Die entsprechenden Ergebnisse der Tochtergesellschaften waren wiederum maßgeblich von Wertaufholungseffekten und Forderungsabschreibungen geprägt. Die Ausschüttung der GSW Immobilien AG betrug wie im Vorjahr rund 74,2 Mio. €.

Die Zinserträge aus verbundenen Unternehmen betrugen 287,9 Mio. € (2023: 209,8 Mio. €). Die Zinsaufwendungen aus Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen betrugen demgegenüber 143,9 Mio. € (2023: 119,2 Mio. €), sodass sich erneut ein positives innerkonzernliches Zinsergebnis ergab.

Nach Verrechnung des verbleibenden Betrags in Höhe von 65.480.976,00 € mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 5.566.306,10 € ergibt sich ein Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2024 in Höhe von 71.047.282,10 €.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2024 der Deutsche Wohnen SE in Höhe von 71.047.282,10 € einen Betrag in Höhe von 0,04 € pro ausstehende Aktie, insgesamt 15.877.399,40 €, an die Aktionäre als Dividende auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 55.169.882,70 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Ergebnisdarstellung

Vermögens- und Finanzlage der Deutsche Wohnen SE

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen verringerten sich um 1,4 Mio. € aufgrund geringerer EDV-Hard- und Softwareausstattung.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen stiegen um 233,8 Mio. € aufgrund von Wertaufholungen um 67,8 Mio. € und Einlagen in Höhe von 165,9 Mio. €.

Der Konzernfinanzierungssaldo verminderte sich um 331,5 Mio. € auf 3.640,4 Mio. €. Die liquiden Mittel stiegen um 150,1 Mio. €. Die Finanzschulden mit Dritten blieben mit 3.031,1 Mio. € unverändert, sodass sich die Nettoanlagenposition von 1.079,1 Mio. € im Vorjahr um 181,4 Mio. € auf nunmehr 897,4 Mio. € verminderte. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten belaufen sich nahezu unverändert auf 10.182,1 Mio. € (31.12.2023: 10.183,5 Mio. €).

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 60,8 Mio. € im Vergleich zu 68,7 Mio. € im Vorjahr. Von den Rückstellungen zum 31. Dezember 2024 entfielen auf Pensionsrückstellungen 1,0 Mio. € (31.12.2023: 1,0 Mio. €) und auf Ertragsteuerrückstellungen 19,5 Mio. € (31.12.2023: 22,6 Mio. €).

Die übrigen Rückstellungen sanken per Saldo im Vergleich zum 31. Dezember 2023 um 4,8 Mio. €.

Das Eigenkapital erhöhte sich im Geschäftsjahr 2024 von 4.997,6 Mio. € auf 5.047,2 Mio. € im Wesentlichen durch den Jahresüberschuss in Höhe von 65,5 Mio. € abzüglich der gezahlten Dividende. Zudem beträgt die Eigenkapitalquote 45,05 %.

Vermögenslage

Der operative Cashflow der Deutsche Wohnen SE ist geprägt durch die Erlöse und Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Managementholdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Deutsche Wohnen SE nur bei Akquisitionen vor. Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten resultieren regelmäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung und aus der Aufnahme bzw. Rückführung von Fremdfinanzierungen.

Mitarbeiter der Deutsche Wohnen SE

Im Geschäftsjahr 2024 waren durchschnittlich 20 Mitarbeiter (2023: 52) in der Gesellschaft beschäftigt. Davon waren 18 Vollzeit- und 2 Teilzeitkräfte.

Chancen und Risiken der Deutsche Wohnen SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Deutsche Wohnen SE im Geschäftsjahr 2025 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns, und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag

Auf den außerordentlichen Hauptversammlungen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE am 23. und 24. Januar 2025 wurde dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE durch die jeweiligen Aktionäre zugestimmt.

Mit Eintragung im Handelsregister der Deutsche Wohnen SE wird dieser Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag wirksam. Die Eintragung ins Handelsregister der Deutsche Wohnen SE ist derzeit aufgrund einer Anfechtungsklage gegen den Hauptversammlungsbeschluss der Vonovia SE noch nicht gesichert.

Nach erfolgter Eintragung führt die Deutsche Wohnen SE zukünftig das gesamte Jahresergebnis an die Vonovia SE ab bzw. die Vonovia SE gleicht einen Verlust der Deutsche Wohnen SE aus. Die außenstehenden Aktionäre erhalten eine Garantiedividende in Höhe von 1,03 € je Aktie nach Steuern.

Den Aktionären der Deutsche Wohnen SE wird im Rahmen des Abschlusses des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags ein Angebot zum Tausch der Deutsche Wohnen Aktien in Vonovia Aktien unterbreitet.

Am 14. Januar 2025 wurden insgesamt 13 Seniorenpflegeeinrichtungen von "PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH" an die Stadt Hamburg für insgesamt 380 Mio. € verkauft.

Prognose der Deutsche Wohnen SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2024 der Gesellschaft ist wesentlich durch Sondereffekte aus der "Upstream"-Ausschüttung von Tochtergesellschaften sowie Wertaufholungen und Wertberichtigungen geprägt. Ohne Berücksichtigung der Sondereffekte läge der Jahresüberschuss 2024 aufgrund des negativen operativen Ergebnisses, aber eines positiven Finanzergebnisses durch Zinserträge und Dividenden im positiven unteren zweistelligen Millionenbereich.

Bereinigt um das Ergebnis aus Ergebnisabführungsverträgen sowie um die Abschreibungen auf Finanzanlagen befindet sich das Ergebnis für das Jahr 2024 im Korridor des prognostizierten Werts.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2025 wird wiederum durch die auf Basis der Beteiligungserträge und auf Basis der durch Ergebnisabführungsverträge vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse der Tochtergesellschaften, durch Erträge aus Serviceleistungen sowie die Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten und aus dem Finanzergebnis geprägt sein.

Insgesamt erwarten wir für das Geschäftsjahr 2025, dass das Finanzergebnis wiederum das operative Ergebnis - beide ohne Sondereffekte - übersteigen wird und somit die Gesellschaft ein Jahresergebnis 2025 im unteren zweistelligen Millionenbereich ausweisen wird.

Auf Grundlage der Beschlüsse der außerordentlichen Hauptversammlungen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE vom 23. und 24. Januar 2025 wurde der Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag angenommen. Mit Eintragung im Handelsregister der Deutsche Wohnen SE und dessen Wirksamkeit würde die Deutsche Wohnen SE ihr Ergebnis zukünftig an die Vonovia SE abführen bzw. ausgeglichen bekommen und mit einem Jahresergebnis von Null abschließen. Die Aktionäre erhalten dann eine Garantiedividende in Höhe von 1,03 € je Aktie nach Steuern.

Es ist beabsichtigt, für das Geschäftsjahr 2024 eine Dividende von 0,04 € pro Aktie an die Aktionäre auszuschütten.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, Verbesserungen im Value-add-Geschäft, fortgesetzte Recurring Sales sowie ein erfolgreiches Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität.

Prognosebericht

Geschäftsausblick

Die Prognose wurde in Übereinstimmung mit den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen und den im Lagebericht an anderer Stelle beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose ist der Erwerb von Baugrundstücken und Bewirtschaftungseinheiten von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe berücksichtigt, der in der Zwischenmitteilung Q3 bereits kommuniziert wurde. Darüber hinaus berücksichtigt Deutsche Wohnen keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Unsere Prognose für das Jahr 2025 basiert auf der für den Gesamtkonzern Deutsche Wohnen ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung und darüber hinaus mögliche Chancen und Risiken berücksichtigt. Sie bezieht außerdem die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie unsere Unternehmensstrategie mit ein.

Diese sind in den Kapiteln Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche und Grundlagen des Konzerns beschrieben. Darüber hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen (siehe Chancen und Risiken).

Wir gehen davon aus, dass sich für Deutsche Wohnen und unsere Kunden die Preissteigerungen insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmärkten weiterhin moderat bemerkbar machen werden. Diese werden sich unmittelbar auf die Nebenkosten auswirken, aber auch mittelbar durch allgemeine Preissteigerungen auf alle Bereiche der Wirtschaft. Wir erwarten zudem weiterhin ein hohes Preisniveau bei Baustoffen, welches sich auch auf unsere Bauprojekte auswirken wird. Ein weiterhin hohes Zinsniveau und die Inflation führen zu einer erhöhten Volatilität an den Eigen- und Fremdkapitalmärkten. Die gesamtwirtschaftliche Lage und Entwicklung unterziehen wir deshalb fortlaufend einer intensiven Bewertung, insbesondere mit Blick auf die Renditeanforderungen bei Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen.

Insgesamt erwarten wir ein Adjusted EBITDA Total deutlich über dem Niveau des Vorjahres. Der Anstieg ist im Wesentlichen in einem deutlichen Mietwachstum im Segment Rental sowie in steigenden Preiserwartungen im Development-Segment begründet. Das in den letzten beiden Jahren gestiegene Zinsniveau führt zu einem deutlichen Anstieg der Fremdkapitalkosten und des damit verbundenen negativen bereinigten Nettofinanzergebnisses. Bei stabilen planmäßigen Abschreibungen gehen wir daher von einem Adjusted EBT moderat über Vorjahresniveau aus.

Darüber hinaus erwarten wir eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswerts und damit einen leichten Anstieg des NAV pro Aktie vor Berücksichtigung weiterer marktbedingter Veränderungen der Immobilienwerte.

Durch die geplanten Investitionen in unseren Immobilienbestand gehen wir bei der CO ₂ -Intensität unseres Portfolios für das Jahr 2025 von einer leichten Reduzierung gegenüber dem Vorjahr aus.

Weitere gesetzliche Angaben

Corporate Governance

In der Erklärung zur Unternehmensführung berichten wir gemäß Grundsatz 23 des Deutschen Corporate Governance Kodex bzw. gemäß § 289f HGB über die Prinzipien der Unternehmensführung und zur Corporate Governance. Die Erklärung beinhaltet die Entsprechenserklärung, die Angabe zu Unternehmensführungspraktiken, die Beschreibung der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie wesentliche Corporate-Governance-Strukturen. Die Erklärung zur Unternehmensführung ist auf der Internetseite www.deutsche-wohnen.com im Bereich Investor Relations veröffentlicht und nicht Bestandteil des Lageberichts.

Wir verstehen unter Corporate Governance die verantwortungsbewusste Leitung und Überwachung eines Unternehmens.

Vorstand und Aufsichtsrat wollen mit einer ausgewogenen Corporate Governance die Wettbewerbsfähigkeit der Deutsche Wohnen SE sichern, das Vertrauen des Kapitalmarktes und der Öffentlichkeit in das Unternehmen stärken und den Unternehmenswert nachhaltig steigern. Als große Immobiliengesellschaft haben wir dabei auch die besondere Bedeutung unseres unternehmerischen Verhaltens für die Gesellschaft im Blick.

Der Vorstand hat sich mit der Angemessenheit des eingerichteten Internen Kontrollsystems sowie des Risikomanagements befasst und dessen Wirksamkeit gewürdigt. Dabei hat sich der Vorstand davon überzeugt, auch auf Basis von Erörterungen mit der Internen Revision, dass die eingerichteten technischen und organisatorischen Vorkehrungen im Sinne von Kontrollen sicherstellen können, das Unternehmen vor Schäden durch Vermögensverlust, dolose Handlungen oder Fehlsteuerungen in allen wesentlichen Belangen zu bewahren. Als Maßstab dafür galten u. a. auch die Maßstäbe des Deutschen Corporate Governance Kodex der aktuellen Veröffentlichung aus dem Jahre 2022. Somit kam der Vorstand zu dem Schluss, dass das Interne Kontrollsystem in allen wesentlichen Belangen angemessen und wirksam ist. Dies wurde dem Aufsichtsrat entsprechend vorgetragen. ^*

Schlusserklärung des Vorstands gemäß § 312 Abs. 3 AktG

Die Deutsche Wohnen SE war im Geschäftsjahr 2024 ein von der Vonovia SE, Bochum, abhängiges Unternehmen im Sinne des § 312 AktG. Der Vorstand von Deutsche Wohnen hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

"Unsere Gesellschaft hat bei den in diesem Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr 2024 aufgeführten Rechtsgeschäfte und Maßnahmen nach den Umständen, die uns im Zeitpunkt, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bekannt waren, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden."

^* Die Inhalte dieses Absatzes - insbesondere die Aussage zur Angemessenheit und Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems - sind nicht Bestandteil der gesetzlichen Jahres- und Konzernabschlussprüfung und sind entsprechend ungeprüft.

Erläuterung zur nichtfinanziellen Konzernerklärung

Die Deutsche Wohnen SE wurde im Geschäftsjahr 2024 in den Konzernlagebericht der Vonovia SE und in die darin enthaltene nichtfinanzielle Konzernerklärung einbezogen. Die Deutsche Wohnen SE hat von der Befreiung von der Pflicht zur Erweiterung des Lageberichts um eine nichtfinanzielle Erklärung gemäß §§ 289b Abs. 2, 315b Abs. 2 HGB für das Geschäftsjahr 2024 Gebrauch gemacht. Die nichtfinanzielle Konzernerklärung der Vonovia SE ist auf der Investor- Relations-Webseite als Teil des Konzernlageberichts veröffentlicht.

Gezeichnetes Kapital und Aktien

Das Grundkapital der Deutsche Wohnen SE betrug per 31. Dezember 2024 400,3 Mio. € (31.12.2023: 400,3 Mio. €), eingeteilt in 400.296.988 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von 1,00 € je Aktie. Die Deutsche Wohnen SE führt ausschließlich Inhaberaktien.

Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des AktG, insbesondere aus Art. 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO i. V. m. §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.

Beteiligungen am Kapital, die 10,0 % der Stimmrechte überschreiten

Nach § 33 Abs. 1 WpHG haben Aktionäre, die u. a. die Schwelle von 10,0 % der Stimmrechte einer börsennotierten Gesellschaft erreichen, überschreiten oder unterschreiten, dies der Gesellschaft und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unverzüglich mitzuteilen. Diese Mitteilungen werden von der Deutsche Wohnen SE gemäß § 40 WpHG veröffentlicht. Direkte oder indirekte Beteiligungen am Grundkapital der Deutsche Wohnen SE, die die Schwelle von 10,0 % der Stimmrechte überschreiten, wurden von der Vonovia SE mit Sitz in Bochum gemeldet. Zum 31. Dezember 2024 bestand eine direkte sowie zugerechnete Beteiligung der Vonovia SE in Höhe von insgesamt 86,87%.

Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2023, eingetragen im Handelsregister am 12. September 2023, ist der Vorstand ermächtigt worden, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 14. Juni 2028 um bis zu 120,0 Mio. € einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe von bis zu 120.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2023). Den Aktionären ist im Rahmen des Genehmigten Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch nach näherer Maßgabe der Satzung ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats für bestimmte Fälle auszuschließen.

Das Grundkapital der Gesellschaft wurde ursprünglich durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11. Juni 2014 um weitere bis zu 15,0 Mio. € durch Ausgabe von bis zu 15.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2014/II). Diese bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung einer Abfindung in Aktien der Gesellschaft an die außenstehenden Aktionäre der GSW Immobilien AG ("GSW") gemäß den Bestimmungen des Beherrschungsvertrags zwischen der Gesellschaft und der GSW vom 30. April 2014, derzeit zu dem am 4. Juni 2015 gemäß § 5 Abs. 4 des Beherrschungsvertrags auf drei Stückaktien der GSW Immobilien AG gegen 7,0790 Stückaktien der Deutsche Wohnen SE angepassten Umtauschverhältnis. Soweit nach Maßgabe von § 5 Abs. 2 des Beherrschungsvertrags erforderlich, wird die Gesellschaft Aktienteilrechte in bar ausgleichen. Bis zum 31. Dezember 2021 wurde dieses Bedingte Kapital 2014/II teilweise ausgenutzt und besteht per 31. Dezember 2024 in Höhe von 5.719.348,00 € fort. Vor dem Kammergericht Berlin wird nun in zweiter Instanz ein Spruchverfahren gemäß § 1 Nr. 1 SpruchG zur Überprüfung der Angemessenheit von Ausgleich und Abfindung aufgrund entsprechender Anträge von einzelnen Aktionären der GSW geführt. Somit können GSW-Aktionäre gemäß § 305 Abs. 4 S. 3 AktG bis zwei Monate nach Bekanntmachung der letzten Entscheidung des Spruchverfahrens im Bundesanzeiger ihre GSW-Aktien gemäß den Bedingungen des Angebots bzw. der Entscheidung des Spruchverfahrens oder einer in diesem Zusammenhang gefundenen gütlichen Einigung in Deutsche Wohnen-Aktien tauschen. Falls durch das Gericht oder einen Vergleich ein höherer Ausgleich und/oder eine höhere Abfindung festgesetzt wird, können außenstehende Aktionärinnen und Aktionäre der GSW nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen eine Ergänzung ihrer Ausgleichs- bzw. Abfindungsleistungen verlangen. In diesem Rahmen kann es weiterhin zur Aktienausgabe kommen.

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2023 wurde das Grundkapital der Gesellschaft um weitere bis zu 120,0 Mio. € durch Ausgabe von bis zu 120 Mio. neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2023). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien bei Ausübung von Wandlungs- oder Optionsrechten bzw. bei der Erfüllung von Wandlungs- oder Optionspflichten an den Inhaber bzw. Gläubiger von Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten und/oder Gewinnschuldverschreibungen (bzw. Kombinationen dieser Instrumente), die von der Gesellschaft oder abhängigen oder im Mehrheitsbesitz der Gesellschaft stehenden Unternehmen aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 15. Juni 2023 bis zum 14. Juni 2028 begeben werden. Der Vorstand wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2023 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats auf den Inhaber lautende Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechte und/ oder Gewinnschuldverschreibungen (bzw. Kombinationen dieser Instrumente) im Nennbetrag von bis zu 4,0 Mrd. € zu begeben und deren Gläubigern Wandlungs- bzw. Optionsrechte auf Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von bis zu 120,0 Mio. € zu gewähren. Die Aktienausgabe wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten aus Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht eigene Aktien, Aktien aus Genehmigtem Kapital oder andere Leistungen zur Bedienung eingesetzt werden.

Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus Art. 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO i. V. m. §§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus der Ermächtigung durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2023. Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 14. Juni 2028 ermächtigt, unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Art. 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO i. V. m. § 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oder - falls dieser Wert geringer ist - des zum Zeitpunkt der Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals der Gesellschaft entsprechend den erteilten Maßgaben zu erwerben und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, die diese bereits erworben hat und noch besitzt oder ihr nach den §§ 71a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt 10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft übersteigen. Die Ermächtigung darf nicht zum Zwecke des Handels in eigenen Aktien ausgenutzt werden.

Auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 hat die Deutsche Wohnen SE im Zeitraum vom 15. November 2019 bis 14. September 2020 16.070.566 Aktien erworben (detaillierte Informationen sind im Internet unter www.deutsche- wohnen.com/aktienrueckkauf abrufbar). Nach teilweisem Verkauf verfügte die Gesellschaft zum 31. Dezember 2024 noch über 3.362.003 eigene Aktien. Auf diese eigenen Aktien entfällt ein Grundkapital in Höhe von 3.362.003,00 €.

Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands sowie Satzungsänderungen

Mitglieder des Vorstands werden gemäß Art. 9 Abs. 1, Art. 39 Abs. 2 SE-VO und §§ 84 und 85 AktG vom Aufsichtsrat bestellt und abberufen. Der Aufsichtsrat bestellt Vorstandsmitglieder der Deutsche Wohnen SE für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren. Eine erneute Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig. Die Satzung der Deutsche Wohnen SE ergänzt hierzu in § 8 Abs. 1 und 2, dass der Vorstand aus mindestens zwei Mitgliedern besteht, ansonsten jedoch der Aufsichtsrat die Zahl der Vorstandsmitglieder bestimmt. Er kann stellvertretende Vorstandsmitglieder bestellen und ein Mitglied des Vorstands zum Vorstandsvorsitzenden oder zum Sprecher des Vorstands ernennen. Gemäß Art. 59 SE-VO beschließt grundsätzlich die Hauptversammlung über Änderungen der Satzung. Gemäß § 14 Abs. 3 S. 2 der Satzung bedürfen Satzungsänderungen, soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften eine andere Mehrheit vorschreiben, einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen bzw., wenn mindestens die Hälfte des Grundkapitals vertreten ist, der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Zu Änderungen der Satzung, die lediglich die Fassung betreffen, ist der Aufsichtsrat gemäß § 179 Abs. 1 S. 2 AktG i. V. m. § 14 Abs. 5 der Satzung ermächtigt.

Change-of-Control-Klauseln und Entschädigungsvereinbarungen im Fall eines Übernahmeangebots

Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche Wohnen SE, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels (Change of Control) stehen, betreffen vornehmlich Finanzierungsvereinbarungen. Für den Fall eines Kontrollwechsels sehen diese wie üblich für den Kreditgeber das Recht zur Kündigung und vorzeitigen Fälligstellung der Rückzahlung vor. Ein Kontrollwechsel hätte unter Umständen Auswirkungen auf die von der Deutsche Wohnen SE ausgegebenen Schuldverschreibungen, insbesondere Wandelschuldverschreibungen und Inhaberschuldverschreibungen, auf die bestehenden Kreditlinien und auf Kreditverträge, die von der Deutsche Wohnen SE oder Konzerngesellschaften mit Banken abgeschlossen wurden. Die jeweiligen Bedingungen enthalten marktübliche Vereinbarungen, die den Gläubigern das Recht zur vorzeitigen Kündigung bzw. Wandlung bei Eintritt eines Kontrollwechsels im Sinne dieser Bedingungen einräumen.

Konzernabschluss

Die Bilanzsumme sinkt nochmals um 826,1 Mio. € auf 26.359,9 Mio. € aufgrund des Rückgangs der Immobilienwerte.

Wertberichtigungen in der Folge der Entflechtung des Developmentgeschäfts.

EPS beträgt -1,49 € nach -6,80 € im Vorjahr; ausschlaggebend waren liquiditätsunwirksame Wertberichtigungen und der Bewertungseffekt der Investment Properties.

Pflegesegment erfolgreich veräußert und bis zum Vollzug in nicht fortgeführten Geschäftstätigkeiten ausgewiesen.

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

Konzernbilanz

Aktiva

Konzern-Kapitalflussrechnung

^* Für das Jahr 2023 erfolgt aus Vergleichbarkeitsgründen eine gesonderte Darstellung entsprechend IFRS 5 wie im Jahr 2024.

^** Zahlungsmittelveränderungen aus aufgegebenen Geschäftsbereichen sind im betrieblichen Cashflow in Höhe von 47,1 Mio. € (31.12.2023: 57,1 Mio. €), im Cashflow aus Investitionstätigkeit in Höhe von -46,4 Mio. € (31.12.2023: -43,2 Mio. €) und im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von -1,6 Mio. € (31.12.2023: -11,1 Mio. €) enthalten.

^*** Enthält insgesamt Beträge mit Verfügungsbeschränkungen in Höhe von 2,0 Mio. € (31.12.2023: 1,6 Mio. €).

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

Konzernanhang

(A): Grundlagen des Konzernabschlusses

1 Allgemeine Angaben

Die Deutsche Wohnen SE ist in Deutschland ansässig und unter HRB 190322 B im Handelsregister Berlin-Charlottenburg eingetragen. Der eingetragene Firmensitz ist Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin. Die Gesellschaft ist in der Immobilienwirtschaft tätig.

Die Gesellschaft ist Konzernobergesellschaft und erstellt einen Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen. Die Gesellschaft ist in den Konzernabschluss der Vonovia SE, Bochum, die den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen. Diese Konzernabschlüsse werden im Unternehmensregister veröffentlicht.

Der Konzernabschluss der Deutsche Wohnen SE zum 31. Dezember 2024 wird in Übereinstimmung mit sämtlichen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden.

Der Konzernabschluss wird auf Basis fortgeführter Anschaffungs- und Herstellungskosten erstellt, mit Ausnahme von Investment Properties, zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten, derivativen Finanzinstrumenten, Planvermögen, Eigenkapitalinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert in der Gewinn- und Verlustrechnung und Eigenkapitalinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis. Diese werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

Der Konzernabschluss wird in Euro - der funktionalen Währung des Konzerns - aufgestellt. Alle Angaben erfolgen in Millionen Euro (Mio. €), soweit nicht anders vermerkt.

Der Vorstand von Deutsche Wohnen hat den Konzernabschluss am 10. März 2025 aufgestellt und zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Die folgende Übersicht gibt an, in welchem Kapitel zu den einzelnen Themenbereichen Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie zu Ermessensausübungen und Schätzungen zu finden sind:

2 Konsolidierungsgrundsätze

Unternehmenszusammenschlüsse

Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode bilanziert, wenn der Konzern die Beherrschung erlangt hat. Dabei werden im Rahmen der erforderlichen Neubewertung sämtliche stillen Reserven und Lasten des übernommenen Unternehmens aufgedeckt. Ein nach Aufdeckung stiller Reserven und Lasten verbleibender positiver Unterschiedsbetrag wird in der Bilanz als Geschäfts- oder Firmenwert (Goodwill) aktiviert. Die beim Erwerb übertragene Gegenleistung sowie das erworbene identifizierbare Nettovermögen werden grundsätzlich zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Transaktionskosten werden sofort als Aufwand erfasst, sofern es sich nicht um Kosten der Kapitalbeschaffung bzw. Kosten der Ausgabe von Fremdkapital handelt.

Tochterunternehmen

Tochterunternehmen sind von der Deutsche Wohnen SE beherrschte Unternehmen. Die Deutsche Wohnen SE beherrscht ein Unternehmen, wenn eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus ihrem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen vorliegt und der Konzern die Fähigkeit besitzt, ihre Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch die Höhe der Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst werden kann. Bei der Vollkonsolidierung werden die Vermögenswerte und Schulden einer Tochtergesellschaft vollständig in den Konzernabschluss übernommen. Die Einbeziehung von Tochterunternehmen in den Konzernabschluss beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem die Möglichkeit der Beherrschung erstmalig besteht; sie endet, wenn diese Möglichkeit nicht mehr gegeben ist.

Nicht beherrschende Anteile

Anteile am Nettovermögen von Tochterunternehmen, die nicht Deutsche Wohnen zuzurechnen sind, werden unter den nicht beherrschenden Anteilen als separate Komponente des Eigenkapitals ausgewiesen. Nicht beherrschende Anteile werden zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem entsprechenden Anteil am identifizierten Nettovermögen des erworbenen Unternehmens bewertet.

Änderungen des Konzernanteils an einem Tochterunternehmen, die nicht zu einem Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktionen bilanziert. Transaktionskosten, die diesen Eigenkapitaltransaktionen direkt zurechenbar sind, werden erfolgsneutral in den Gewinnrücklagen erfasst.

Verlust der Beherrschung

Verliert Deutsche Wohnen die Beherrschung über ein Tochterunternehmen, werden die Vermögenswerte und Schulden der Tochtergesellschaft sowie die dazugehörigen nicht beherrschenden Anteile ausgebucht. Das Ergebnis wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der zurückbehaltenen Anteile erfolgt zum Fair Value zum Zeitpunkt des Verlusts der Beherrschung.

Assoziierte Unternehmen und gemeinsame Vereinbarungen

Assoziierte Unternehmen und gemeinsame Vereinbarungen, die als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert sind, werden nach der Equity-Methode bilanziert. Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei dem der Eigentümer über maßgeblichen Einfluss verfügt. Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die Parteien, die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung ausüben, Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzen. Bestehen stattdessen Rechte an den Vermögenswerten und Verpflichtungen für die Schulden einer gemeinsamen Vereinbarung, wird diese entsprechend der sogenannten Quotenkonsolidierung bilanziert.

Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Die Auswirkungen der Geschäftsvorfälle zwischen den in den Konzernabschluss von Deutsche Wohnen einbezogenen Gesellschaften werden bei der Erstellung des Konzernabschlusses eliminiert.

Die Ergebnisse aus Geschäftsvorfällen mit Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden, werden nur entsprechend der Höhe des Anteils des Konzerns an dem Beteiligungsunternehmen eliminiert.

Die Abschlüsse der Deutsche Wohnen SE sowie ihrer Tochterunternehmen werden stetig nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.

3 Konsolidierungskreis

Insgesamt wurden zum 31. Dezember 2024 inklusive der Deutsche Wohnen SE 155 Unternehmen (31.12.2023: 155), davon 154 (31.12.2023: 153) inländische und ein (31.12.2023: zwei) ausländisches Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Darüber hinaus wurden 16 (31.12.2023: 16) inländische Gesellschaften als Gemeinschaftsunternehmen sowie sieben inländische Gesellschaften (31.12.2023: sechs) als assoziierte Unternehmen nach der Equity-Methode bilanziert.

Für alle einbezogenen Tochterunternehmen gilt der 31. Dezember als Stichtag für die Abschlusserstellung.

Die → Anteilsbesitzliste von Deutsche Wohnen ist als Anlage Bestandteil des Konzernanhangs.

Gesellschaften, welche die Befreiungsvorschrift gemäß § 264 Abs. 3 HGB in Anspruch genommen haben, sind in der Anteilsbesitzliste entsprechend gekennzeichnet.

Die Veränderungen zum 31. Dezember 2024 im Vergleich zum Vorjahr resultieren bei den einbezogenen Unternehmen aus zwei Verschmelzungen, zwei Neugründungen, einer Anwachsung und einem Zugang aufgrund einer Anteilserhöhung.

Die Veränderungen der assoziierten Unternehmen im Jahr 2024 resultieren aus einem Erwerb, einem Zugang durch Änderung des Konsolidierungskreises aufgrund einer Anteilsminderung und einem Verkauf.

4 Bilanzierung von finanziellen Vermögenswerten und Schulden

Kredite und Forderungen

Kredite und Forderungen werden zum Zeitpunkt ihres Entstehens, sonstige nicht derivative finanzielle Vermögenswerte zum Handelstag erstmalig bilanziell erfasst. Der Handelstag ist der Tag, an dem Deutsche Wohnen Vertragspartner des Finanzinstruments wird. Die Erstbewertung aller Finanzinstrumente erfolgt zum Fair Value unter Berücksichtigung von Transaktionskosten. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird und Deutsche Wohnen weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Risiken und Chancen zurückbehält.

Kredite und Forderungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode bilanziert.

Deutsche Wohnen ermittelt auf Ebene einzelner Finanzinstrumente, wenn diese wesentlich sind, und für Finanzinstrumente, für die auf Einzelebene kein Wertminderungsbedarf festgestellt wurde oder die unwesentlich sind, gruppiert nach Risikoprofilen, ob ein objektiver Hinweis auf Wertminderung vorliegt. Wertminderungen werden für einzelne Finanzinstrumente identifiziert, wenn es zu Zahlungsausfällen oder Vertragsbrüchen bei dem Kontrahenten kam oder aufgrund von Rating-Verschlechterung und der allgemeinen Informationslage Wertminderungen erkennbar werden (Loss Event). Für Gruppen von Finanzinstrumenten mit ähnlichen Risiken werden historische Ausfallwahrscheinlichkeiten in Abhängigkeit der Überfälligkeiten herangezogen (Loss Event). Eine Wertminderung wird nach dem Auftreten eines Loss Events als Differenz zwischen dem Buchwert und dem diskontierten, noch erwarteten Zahlungsstrom berechnet. Als Diskontsatz dient der ursprüngliche Effektivzins.

Wertminderungen werden erfolgswirksam erfasst und direkt mit dem Buchwert des Finanzinstruments verrechnet.

Zinserträge wertgeminderter Finanzinstrumente werden weiterhin erfasst. Soweit Anhaltspunkte für eine Verringerung der Wertminderung bestehen, wird diese erfolgswirksam dem Finanzinstrument bis maximal zu dem Betrag der fortgeführten Anschaffungskosten, der sich ohne die Wertminderung ergeben hätte, zugeschrieben.

Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit ihrem beizulegenden Zeitwert am Handelstag erfasst. Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit üblichen Marktbewertungsmethoden unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten ermittelt.

Bei Derivaten, die in keinem bilanziellen Sicherungszusammenhang stehen, werden Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die Regelungen des IFRS 9 in Bezug auf das Hedge Accounting beinhalten, im Vergleich zu IAS 39, u. a. die Erweiterung des Kreises von zulässigen Grundgeschäften, Änderungen hinsichtlich der Buchungslogik für bestimmte nicht designierte Wertkomponenten von Sicherungsinstrumenten, den Wegfall der fest vorgegebenen Effektivitätsbandbreiten und des retrospektiven Effektivitätstests sowie die Neueinführung der "Rekalibrierung". Die im Vergleich zu IAS 39 weniger restriktiven Regelungen erleichtern die bilanzielle Abbildung des ökonomischen Risikomanagements, was wiederum eine Verringerung artifizieller Volatilität in der Gewinn- und Verlustrechnung ermöglichen kann.

Verträge, die zwecks Empfang oder Lieferung nichtfinanzieller Posten gemäß dem erwarteten Einkaufs-, Verkaufs- oder Nutzungsbedarf des Unternehmens geschlossen wurden (Eigenverbrauchsverträge), werden nicht als derivative Finanzinstrumente, sondern als schwebende Geschäfte gemäß IAS 37 behandelt.

Stehen Derivate in einem Sicherungszusammenhang, richtet sich die Erfassung der Änderungen des beizulegenden Zeitwerts nach der Art der Absicherung:

Eingebettete derivative Finanzinstrumente, die mit einem nicht derivativen Finanzinstrument (Basisvertrag) zu einem zusammengesetzten Finanzinstrument kombiniert wurden, sind gemäß IFRS 9 grundsätzlich dann vom Basisvertrag abzuspalten und gesondert zu bilanzieren und zu bewerten, wenn (i) ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des Basisvertrags verbunden sind, (ii) ein eigenständiges Instrument mit den gleichen Bedingungen die Definition eines Derivats erfüllen würde und (iii) das hybride zusammengesetzte Instrument nicht erfolgswirksam mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Soweit eine Abspaltung vorzunehmen ist, werden die einzelnen Komponenten des zusammengesetzten Finanzinstruments nach den Regelungen für die jeweiligen Finanzinstrumente bilanziert und bewertet.

Zur Bewertung der Zinsswaps werden zukünftige Zahlungsströme kalkuliert, die anschließend diskontiert werden. Die kalkulierten Zahlungsströme ergeben sich aus den Vertragskonditionen. Die Vertragskonditionen verweisen dabei regelmäßig auf die EURIBOR-Referenzwerte (3M- und 6M-EURIBOR). Die Diskontierung basiert auf Marktzinsdaten zum Stichtag für vergleichbare Instrumente (EURIBOR gleichen Tenors). Der beizulegende Zeitwert beinhaltet das Kreditrisiko der Zinsswaps und berücksichtigt daher Anpassungen für das eigene oder für das Counterparty-Kreditrisiko.

Eigenkapitalinstrumente, die zum Fair Value erfolgswirksam zu erfassen sind

Grundsätzlich handelt es sich bei den Eigenkapitalinstrumenten, die erfolgswirksam zum Fair Value erfasst sind, um Anteile an Unternehmen, die mit langfristigen strategischen Absichten erworben wurden.

Diese Eigenkapitalinstrumente, die erfolgswirksam zum Fair Value zu erfassen sind, werden zunächst mit ihrem beizulegenden Zeitwert zuzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten bewertet. Die Folgebewertung erfolgt grundsätzlich zum Fair Value. Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam erfasst.

Eigenkapitalinstrumente, die zum Fair Value im sonstigen Ergebnis zu erfassen sind

Grundsätzlich handelt es sich bei den Eigenkapitalinstrumenten, die zum Fair Value im sonstigen Ergebnis erfasst sind, um Anteile an Unternehmen, die mit langfristigen strategischen Absichten erworben wurden. Diese Eigenkapitalinstrumente, die zum Fair Value im sonstigen Ergebnis zu erfassen sind, werden zunächst mit ihrem beizulegenden Zeitwert zuzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten bewertet. Die Folgebewertung erfolgt grundsätzlich zum Fair Value. Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden im sonstigen Ergebnis erfasst.

Der beizulegende Zeitwert von Eigenkapitalinstrumenten, die zum Fair Value im sonstigen Ergebnis zu erfassen sind, basiert, sofern dieser vorliegt, auf dem notierten Marktpreis zum Bilanzstichtag. Liegt kein Marktpreis vor, so wird der Fair Value auf Basis eines Discounted-Cashflow-Modells ermittelt. Werden besagte Eigenkapitalinstrumente ausgebucht, werden die kumulierten im sonstigen Ergebnis erfassten Gewinne oder Verluste erfolgsneutral in die Gewinnrücklagen umgebucht. Dividenden aus Eigenkapitalinstrumenten in dieser Kategorie werden in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

5 Zuwendungen der öffentlichen Hand

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass die damit verbundenen Bedingungen erfüllt und die Zuwendungen gewährt werden.

Zuwendungen der öffentlichen Hand, die nicht auf Investitionen bezogen sind, werden regelmäßig in den Perioden als Ertrag erfasst, in denen die entsprechenden Aufwendungen anfallen.

Die Aufwendungszuschüsse, die in Form von Miet-, Zins- und sonstigen Aufwendungszuschüssen gewährt werden, werden korrespondierend zum Anfall der Aufwendungen erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ausweis erfolgt unter den anderen Umsatzerlösen aus der Immobilienbewirtschaftung.

Bei den zinsvergünstigten Darlehen handelt es sich um Beihilfen der öffentlichen Hand, die zum Barwert auf Basis des zur Aufnahme gültigen Marktzinssatzes in den originären finanziellen Verbindlichkeiten angesetzt werden. Der Unterschiedsbetrag zwischen Nominalwert und Barwert wird als passiver Abgrenzungsposten eingestellt und entsprechend dem Zeitraum der Zinsbindungsfrist der jeweiligen Darlehen erfolgswirksam über die Laufzeit erfasst.

Soweit die zinsbegünstigten Darlehen im Rahmen von aktivierten Modernisierungsmaßnahmen begeben werden, erfolgt die Auflösung des Abgrenzungspostens abschreibungsproportional bzw. bei Investment Properties, die nach dem Fair-Value-Modell bewertet werden, über 12,5 Jahre.

Die zum Konzern gehörenden Unternehmen erhalten Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Aufwendungszuschüssen, Aufwendungsdarlehen sowie zinsvergünstigten Darlehen. Im Geschäftsjahr 2024 wurden Deutsche Wohnen keine zinsvergünstigten Darlehen (2023: - Mio. €) gewährt.

6 Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Schätzungen, Annahmen, Wahlrechts- und Ermessensausübungen

Änderungen wesentlicher Rechnungslegungsmethoden Zum 1. Januar 2024 musste der Konzern keine Reform der Referenzzinssätze anwenden. Auf Grundlage der bestehenden Geschäfte sehen wir auch für die Zukunft weiterhin keine wesentlichen Einflüsse.

Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgrund neuer Standards und Interpretationen

Die nachfolgend aufgeführten neuen oder geänderten Standards und Interpretationen waren erstmalig verpflichtend im Geschäftsjahr 2024 anzuwenden. Es ergaben sich hierdurch keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss von Deutsche Wohnen.

IFRS IC Agenda Decision zu IFRS 8

Das IFRS IC hat in seiner Sitzung im Juni 2024 die Agendaentscheidung zur Angabe von Erträgen und Aufwendungen für berichtspflichtige Segmente nach IFRS 8 finalisiert.

Danach sind Ertrags- und Aufwandsposten gesondert in der Segmentberichterstattung anzugeben, wenn diese wesentlich im Sinne des IAS 1 sind. Deutsche Wohnen hat diesbezüglich das interne Reporting an das Management und die Angaben der Segmentberichterstattung daraufhin geprüft, inwiefern weitere Positionen als wesentlich einzustufen sind. Aufgrund der bereits vorgenommenen Darstellung einzelner Aufwands- und Ertragspositionen als separate Überleitungsgrößen sieht Deutsche Wohnen derzeit keinen Anpassungsbedarf in der Segmentberichterstattung aus der IFRS IC Agenda Decision "Disclosure of Revenues and Expenses for Reportable Segments (IFRS 8)".

IAS 12/International Tax Reform Pillar 2

Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) hat mit BEPS (Base Erosion and Profit Shifting) ein Projekt aufgesetzt, um gerade vor dem Hintergrund einer digitalisierten Wirtschaft unfairen Steuerwettbewerb auf internationaler Ebene sowie Steuerschlupflöcher zu bekämpfen. Im Rahmen dieser sogenannten International Tax Reform wurde eine Zwei-Säulen-Lösung erarbeitet, wobei sich die zweite Säule (Pillar 2) insbesondere mit einer globalen effektiven Mindestbesteuerung befasst.

International ist der Umsetzungsstand der Pillar-2-Steuerregeln in nationales Recht sehr unterschiedlich. Um während dieser Übergangsphase eine uneinheitliche Bilanzierung zu vermeiden und Bilanzadressaten möglichst entscheidungsnützliche Informationen in Bezug auf die erwarteten Auswirkungen der Steuerreform zur Verfügung zu stellen, hat das IASB im Mai 2023 Änderungen an IAS 12 veröffentlicht.

Diese wurden im November 2023 von der EU übernommen und waren bereits für das Berichtsjahr 2023 anzuwenden.

Die Änderungen umfassen neben einer verpflichtend anzuwendenden Ausnahme von der Bilanzierung latenter Steuern im Zusammenhang mit den Pillar-2-Regeln insbesondere erweiterte Anhangangaben. Die Ausnahmeregelung ist explizit nur als temporäre Vorgabe konzipiert; ein Ablaufdatum wurde vom IASB jedoch zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht festgelegt. Deutsche Wohnen wendet die ergänzten Regelungen des IAS 12 wie vorgesehen ab dem Geschäftsjahr 2023 an. Die Auswirkungen auf den Konzern sowie die erforderlichen Anhangangaben sind in Kapitel → [B19] Ertragsteuern dargestellt.

Neue Standards und Interpretationen, die nicht frühzeitig angewendet werden

Die Anwendung folgender Standards, Interpretationen und Änderungen zu bestehenden Standards ist für das Geschäftsjahr 2024 noch nicht verpflichtend. Deutsche Wohnen hat die entsprechenden Verlautbarungen auch nicht freiwillig frühzeitig angewendet. Die Implementierung von IFRS 18 wird voraussichtlich zu wesentlichen Änderungen in zukünftigen Konzernabschlüssen von Deutsche Wohnen führen. Eine detaillierte Analyse der erwarteten Änderungen liegt zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vor. Die Anwendung der übrigen neuen oder geänderten Standards wird voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss von Deutsche Wohnen haben. Die verpflichtende Anwendung bezieht sich jeweils auf Geschäftsjahre, die an oder nach dem genannten Datum beginnen:

^* Noch nicht gebilligt.

Schätzungen und Annahmen

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert zu einem gewissen Grad Schätzungen und Annahmen, die die bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von Eventualforderungen und -schulden am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Berichtsjahres beeinflussen. Die tatsächlichen Beträge können sich aufgrund einer von den Annahmen abweichenden Entwicklung der Rahmenbedingungen von den Schätzwerten unterscheiden. In diesem Fall werden die Annahmen und, sofern erforderlich, die Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden entsprechend prospektiv angepasst. Konkrete Schätzungen und Annahmen, die sich auf einzelne Abschlussposten beziehen, werden zusätzlich in den jeweiligen Kapiteln des Konzernanhangs erläutert.

Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig erscheinen.

Die Annahmen und Schätzungen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden mit sich bringen können, beziehen sich im Wesentlichen auf die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Investment Properties.

Der beste Hinweis für den beizulegenden Zeitwert von Investment Properties sind auf einem aktiven Markt notierte aktuelle Preise vergleichbarer Immobilien. Da diese Informationen jedoch nicht vollständig vorhanden sind, greift Deutsche Wohnen auf standardisierte Bewertungsverfahren zurück.

Eine detaillierte Beschreibung des zur Anwendung kommenden Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF) findet sich in Kapitel → [D25] Investment Properties.

Für die als Investment Properties im Bestand von Deutsche Wohnen befindlichen Immobilien werden die jeweiligen Marktwerte gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 ermittelt. Veränderungen relevanter Marktbedingungen, wie aktuelle Mietzinsniveaus und Leerstandsquoten, können die Bewertung von Investment Properties beeinflussen. Etwaige Änderungen des beizulegenden Zeitwerts des Investmentportfolios werden im Periodenergebnis erfasst und können somit die Ertragslage von Deutsche Wohnen wesentlich beeinflussen.

Die Bewertung der Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode berücksichtigt die voraussichtlichen vertraglichen Cashflows. Teilweise beinhalten die Vereinbarungen keine festen Laufzeiten. Daher unterliegen die bei der Bewertung berücksichtigten Cashflows hinsichtlich Höhe und Laufzeit den Annahmen des Managements.

Wie in Kapitel → [D23] Immaterielle Vermögenswerte dargestellt, überprüft Deutsche Wohnen jährlich und sofern irgendein Anhaltspunkt dafür vorliegt, ob eine Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte eingetreten ist. Sollte dieser Fall vorliegen, ist der erzielbare Betrag der Gruppe der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zu ermitteln. Dieser entspricht dem höheren Wert von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Die Bestimmung des Nutzungswerts beinhaltet die Vornahme von Anpassungen und Schätzungen bezüglich der Prognose und Diskontierung der künftigen Cashflows. Obwohl das Management davon ausgeht, dass die zur Berechnung des erzielbaren Betrags verwendeten Annahmen angemessen sind, könnten etwaige unvorhersehbare Veränderungen dieser Annahmen zu einem Wertminderungsaufwand führen, der die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage nachteilig beeinflussen könnte.

Bei der Feststellung der Höhe von tatsächlichen und latenten Steuern berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen von ungewissen Steuerpositionen und ob zusätzliche Steuern und Zinsen fällig sein können. Diese Beurteilung erfolgt auf der Basis von Schätzungen und Annahmen über künftige Ereignisse. Es können neue Informationen zur Verfügung stehen, die den Konzern dazu veranlassen, seine Ermessensentscheidungen bezüglich der Angemessenheit der bestehenden Steuerschulden zu ändern; solche Änderungen an den Steuerschulden werden Auswirkungen auf den Steueraufwand in der Periode haben, in der eine solche Feststellung getroffen wird.

Aktive latente Steuern werden in dem Ausmaß angesetzt, in dem nachgewiesen werden kann, dass es wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporäre Differenz verwendet werden kann. Zu jedem Bilanzstichtag werden die latenten Steueransprüche überprüft und in dem Umfang vermindert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, um den Nutzen des latenten Steueranspruchs zu verwenden.

Im Rahmen der Anwendung des IFRS 15 wird bezüglich der Bestimmung des Leistungsfortschritts bei der zeitraumbezogenen Erlöserfassung angenommen, dass die angefallenen Kosten in Bezug auf die Gesamtkosten den Leistungsfortschritt angemessen widerspiegeln.

Die Bewertung von in Entwicklung befindlichen Immobilien erfolgt durch Abgleich mit dem Nettoveräußerungserlös bzw. dem erzielbaren Betrag. Dabei ist die Bewertung von in Entwicklung befindlichen Immobilien der Bereiche Development to sell und Development to hold geprägt von einer Vielzahl an bewertungsrelevanten Parametern (beispielsweise zukünftige Verkaufspreise, Gesamtinvestitionskosten u. Ä.). Diese Parameter sind zum jeweiligen Bewertungsstichtag mit Schätzunsicherheiten hinsichtlich ihrer konkreten Eintrittshöhe verbunden.

Weitere Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf die konzerneinheitliche Festlegung von Nutzungsdauern, die Annahmen bezüglich der Werthaltigkeit von Grundstücken und Gebäuden, die Bilanzierung und Bewertung von Rückstellungen sowie die Realisierbarkeit zukünftiger Steuerentlastungen.

Klimarisiken wirken sich auf das Geschäftsmodell und die Strategie von Deutsche Wohnen aus. Sie werden insbesondere durch den festgelegten Klimapfad adressiert, aber auch durch angemessene Schätzungen und Annahmen in den wesentlichen Positionen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage berücksichtigt. Klimarisiken können sich potenziell negativ auswirken und zu einer erhöhten Schätzunsicherheit beitragen.

Physische Klimarisiken beziehen sich auf längerfristige Verschiebungen in den allgemeinen klimatischen Bedingungen. Klimaereignisse wie Überschwemmungen, Erdbeben, Extremwetterereignisse o. Ä. können Auswirkungen auf unseren Immobilienbestand haben und ein spezifisches Krisenmanagement erforderlich machen. Transitorische Klimarisiken beschreiben Auswirkungen, die aufgrund des Wandels zu einem nachhaltigeren Wirtschaftssystem für Unternehmen führen können.

Nach aktuellem Kenntnisstand und der Erwartung künftiger Entwicklungen ergeben sich für Deutsche Wohnen keine bilanziellen Folgen. Dies betrifft u. a. die Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, spezifische Nutzungsdauern, die Werthaltigkeit von Vermögenswerten, ebenso wie Rückstellungen für Umweltrisiken, für die sich kein wesentlicher Anpassungsbedarf ergibt.

Wahlrechts- und Ermessensausübungen

Wahlrechts- und Ermessensausübungen bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden durch das Management, die die Beträge im Konzernabschluss erheblich beeinflussen können, stellen sich wie folgt dar:

7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 17. Januar 2025 hat Deutsche Wohnen einen Vertrag zum Erwerb der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH (P&W) einschließlich der zugehörigen Immobilien durch die Stadt Hamburg notariell unterzeichnet. Der Erwerb umfasst 13 Pflegeheimstandorte in Hamburg mit rund 2.000 Mitarbeitern und rund 2.400 Pflegeplätzen. Der Ankauf erfolgt über die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement (HGV), welche die zur Finanzbehörde gehörende Konzernholding der Stadt ist und in der ein Großteil der privatrechtsförmlichen Unternehmen der Stadt Hamburg gebündelt sind. Der Kaufpreis beträgt 380,0 Mio. €.

Auf den außerordentlichen Hauptversammlungen der Deutsche Wohnen SE und der Vonovia SE am 23. und 24. Januar 2025 wurde dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE durch die jeweiligen Aktionäre zugestimmt. Mit Eintragung im Handelsregister der Deutsche Wohnen SE wird dieser Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag wirksam. Die Eintragung ins Handelsregister der Deutsche Wohnen SE ist derzeit aufgrund einer Anfechtungsklage gegen den Hauptversammlungsbeschluss der Vonovia SE noch nicht gesichert. Nach erfolgter Eintragung führt die Deutsche Wohnen SE zukünftig das gesamte Jahresergebnis an die Vonovia SE ab bzw. die Vonovia SE gleicht einen Verlust der Deutsche Wohnen SE aus. Die außenstehenden Aktionäre erhalten eine Garantiedividende in Höhe von 1,03€ je Aktie netto. Den Aktionären der Deutsche Wohnen SE wird im Rahmen des Abschlusses des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags ein Angebot zum Tausch der Deutsche Wohnen Aktien in Vonovia Aktien unterbreitet.

Im Rahmen der geplanten weiteren Ankäufe von Baugrundstücken von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe konnte am 13. Februar 2025 ein weiterer Kaufvertrag mit einem Volumen von rund 75 Mio. € geschlossen werden.

Abschnitt (B): Periodenerfolg

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung beinhalten Einnahmen aus der Vermietung von Bestandsimmobilien (Investment Properties) und von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, die unter Abzug von Erlösschmälerungen entsprechend den zugrunde liegenden Vertragslaufzeiten realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderungen wahrscheinlich ist.

Bei Deutsche Wohnen werden für alle bis zum Jahresende erbrachten Leistungen für Betriebskosten auch die korrespondierenden Erlöse im Jahr der Leistungserbringung erfasst. Der Ausweis erfolgt unsaldiert gemäß der Prinzipal-Methode, insbesondere aufgrund des Geschäftsmodells von Deutsche Wohnen, das einen Anteil von selbst erbrachten betriebskostenrelevanten Leistungen vorsieht, und weil Deutsche Wohnen vom Mieter als primär Verantwortlicher für die Leistungserbringung angesehen wird. Bei allen nicht selbst erbrachten Leistungen hat Deutsche Wohnen zudem ein Vorratsrisiko durch den in der Immobilienbranche üblichen Abrechnungsschlüssel (Mietfläche).

Bei Immobilienverkäufen und zum Verkauf vorgesehenen Projektentwicklungen erfolgt die Gewinnrealisierung abhängig von der vertraglichen Ausgestaltung zeitpunkt- oder zeitraumbezogen. Für verbleibende Restverpflichtungen wird eine Rückstellung für das wahrscheinliche Risiko erfasst.

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung erfasst. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Aufwand bzw. Ertrag erfasst.

8 Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung

Die anderen Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung umfassen Umsatzerlöse aus der Umlage von Kosten auf Vonovia Konzerngesellschaften in Höhe von 50,8 Mio. € (2023: 61,1 Mio. €).

9 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

Die Wertanpassung von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, bei denen die Verkaufsbemühungen insoweit vorangeschritten sind, dass mit einem Verkauf innerhalb von einem Jahr gerechnet werden kann, führte zum 31. Dezember 2024 zu einem positiven Ergebnis von 12,1 Mio. € (2023: 0,8 Mio. €). Für weitere Erläuterungen siehe → [D33] Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden.

10 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten werden entweder Zeitpunkt- oder zeitraumbezogen realisiert, sobald der Kunde die Verfügungsgewalt über den betreffenden Vermögenswert erlangt. Wird mit Abschluss des beurkundeten Kaufvertrags die Verfügungsgewalt im Sinne des IFRS 15.35 (c) bereits vor oder während der Erstellungsphase auf den Kunden übertragen, sind die Umsatzerlöse ab diesem Zeitpunkt zeitraumbezogen anhand des Fertigstellungsgrads des Bauprojekts zu erfassen. Der Ausweis der in den Anwendungsbereich des IFRS 15 fallenden Vertragsvermögenswerte (Contract Assets) erfolgt saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen unter den sonstigen Vermögenswerten.

Vertragssalden, die voraussichtlich kürzer als ein Jahr bestehen, werden nicht um den Zeitwert des Geldes angepasst.

Außerordentliche Rückgabe- oder Rücktrittsrechte sind in den Verträgen über Verkäufe von Wohnungen aus dem Developmentgeschäft nicht gesondert vereinbart und richten sich daher nach den jeweils einschlägigen rechtlichen Bestimmungen. Gleiches gilt für Gewährleistungszusagen, die daher nicht als separater Vertragsbestandteil im Sinne des IFRS 15 zu behandeln sind. Bestehende Gewährleistungsansprüche sind stets entsprechend den Regelungen des IAS 37 bilanziell berücksichtigt.

Kosten zur Anbahnung von Verträgen mit Kunden werden entsprechend IFRS 15.94 unmittelbar bei ihrem Entstehen als Aufwand erfasst, da der Abschreibungszeitraum im Regelfall nicht mehr als ein Jahr betragen würde. Bei den Kosten handelt es sich insbesondere um Maklerprovisionen.

Bei der zeitraumbezogenen Umsatzerfassung ist eine Einschätzung des Fertigstellungsgrads bzw. Leistungsfortschritts vorzunehmen. Zu dessen Ermittlung wendet Deutsche Wohnen die Cost-to-Cost-Methode als ein Input-orientiertes Verfahren an. Dabei bestimmt sich der Leistungsfortschritt nach dem Verhältnis der bis zum Abschlussstichtag angefallenen aktivierten Auftragskosten zu den geschätzten gesamten aktivierungsfähigen Auftragskosten.

Die Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten in Höhe von 248,3 Mio. € (2023: 160,4 Mio. €) setzen sich zusammen aus keinen (2023: 68,3 Mio. €) zeitraumbezogenen Umsatzerlösen sowie 248,3 Mio. € (2023: 92,1 Mio. €) zeitpunktbezogenen Umsatzerlösen aus der Veräußerung von Immobilienvorräten.

11 Ergebnis aus der Bewertung von Investment

Properties

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden grundsätzlich nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts bewertet. Für die Pflegeimmobilien und die unbebauten Grundstücke wird der beizulegende Zeitwert durch unabhängige Sachverständige mittels DCF-Verfahren ermittelt und, sofern einschlägig, auf Basis von Erkenntnissen aus Marktbeobachtungen und -transaktionen fortentwickelt. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die Bewertung der Investment Properties führte im Geschäftsjahr 2024 zu einem negativen Ergebnis in Höhe von -639,9 Mio. € (2023: -3.722,2 Mio. €; siehe dazu → [D25] Investment Properties). Hierin enthalten sind -1,1 Mio. € (2023: -0,9 Mio. €) für die Bewertung von Nutzungsrechten (IFRS 16).

Ebenfalls enthalten ist das Bewertungsergebnis aus im Bau befindlichen Gebäuden (Neubau/Development to hold), die im Berichtszeitraum fertiggestellt wurden und in die Bewirtschaftung übergegangen sind. Hier erfolgte erstmalig mit Fertigstellung der Objekte eine Fair-Value-Bewertung.

Daraus resultierte im Geschäftsjahr 2024 ein Bewertungseffekt in Höhe von 1,8 Mio. € (2023: -6,6 Mio. €)

12 Materialaufwand

13 Personalaufwand

In den Personalaufwendungen sind Aufwendungen für Abfindungen in Höhe von 0,8 Mio. € (2023: 2,3 Mio. €), Zuführungen zu den Altersteilzeitrückstellungen in Höhe von 0,4 Mio. € (2023: 0,3 Mio. €) sowie Aufwendungen für den Long-Term-Incentive-Plan (LTIP) in Höhe von 0,4 Mio. € (2023: -0,1 Mio. €) enthalten (siehe → [E35] Rückstellungen).

Im Geschäftsjahr wurden Arbeitgeberbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung in Höhe von 3,0 Mio. € (2023: 3,7 Mio. €) gezahlt.

Zum 31. Dezember 2024 waren 723 Mitarbeiter (31.12.2023: 796) bei Deutsche Wohnen beschäftigt. Davon entfielen zum 31. Dezember 2024 340 Mitarbeiter (31.12.2023: 389) auf Frauen und 383 Mitarbeiter (31.12.2023: 407) auf Männer. Der Jahresdurchschnitt betrug 737 Mitarbeiter (2023: 835). Darüber hinaus waren zum 31. Dezember 2024 26 Auszubildende (31.12.2023: 28) bei Deutsche Wohnen beschäftigt.

14 Sonstige betriebliche Erträge

15 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die Verwaltungsdienstleistungen enthalten in Höhe von 95,0 Mio. € (2023: 101,3 Mio. €) die Kostenumlage von Vonovia Konzerngesellschaften.

16 Zinserträge

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen im Wesentlichen Erträge aus Ausleihungen an QUARTERBACK-Objektgesellschaften. Der Rückgang resultiert aus der Verrechnung der Wertberichtigung auf aus Zinsen resultierenden Forderungsbeständen gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe mit den entsprechend vereinnahmten Zinserträgen.

Die Veränderung bei den erhaltenen Zinsen und ähnlichen Erträgen ist auf den Anstieg der Guthabenzinsen bei Sparkassen und Banken zurückzuführen.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge von verbundenen Unternehmen resultieren aus der Ausgabe der Ausleihung an die Vonovia SE. Diese Ausleihung wurde im Mai 2024 außerplanmäßig zurückgezahlt.

17 Zinsaufwendungen

Die Zinsaufwendungen betreffen hauptsächlich den Zinsaufwand aus Finanzverbindlichkeiten. In dieser Position spiegeln sich die im Vergleich höheren Zinskonditionen der Refinanzierungen der letzten zwölf Monate wider.

Der Rückgang der aktivierten Fremdkapitalzinsen resultiert aus der Umgliederung von Objekten aus dem Anlagevermögen in das Umlaufvermögen.

Das Zinsergebnis leitet sich wie folgt auf das zu klassifizierende Zinsergebnis gemäß IFRS 9 über:

Das gemäß IFRS 9 klassifizierte Zinsergebnis stellt sich wie folgt dar:

18 Sonstiges Finanzergebnis

Das übrige sonstige Finanzergebnis enthält das Ergebnis aus der Bewertung von übrigen Beteiligungen in Höhe von -3,0 Mio. € (2023: -5,8 Mio. €; siehe → [D26] Finanzielle Vermögenswerte).

Das Beteiligungsergebnis beinhaltet zudem, erstmalig nach Eintritt der Deutsche Wohnen SE in das Vertragsverhältnis mit der AVW GmbH & Co. KG, Finanzerträge aus der zeitversetzten Vereinnahmung von Gewinnen aus der Beteiligung an der AVW GmbH & Co. KG, Hamburg, in Höhe von 2,3 Mio. € sowie der G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH, Magdeburg, in Höhe von 7,0 Mio. € (2023: 0,0 Mio. €), die jeweils im Zusammenhang mit den wohnungsnahen Dienstleistungen im Segment Value-add stehen.

19 Ertragsteuern

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ertragsteuern für das laufende Geschäftsjahr und frühere Geschäftsjahre werden in dem Umfang, in dem sie noch nicht bezahlt sind, als laufende Ertragsteuerverbindlichkeit angesetzt. Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu ver steuernden Ergebnisses des Geschäftsjahres ermittelt.

Aktive und passive latente Steuern werden grundsätzlich mittels des Temporary-Konzepts in Verbindung mit der Liability-Methode für sämtliche temporären Unterschiede zwischen steuerlichen und bilanziellen Wertansätzen gebildet. Aktive latente Steuern auf temporäre Unterschiede und Verlustvorträge werden nur angesetzt, sofern ihnen aufrechenbare passive latente Steuern - hinsichtlich aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge unter Beachtung der Mindestbesteuerung - gegenüberstehen bzw. eine Nutzung der betreffenden Steuerentlastungen auf Basis prognostizierbarer Ergebnisse der voraussehbaren Zukunft nachgewiesen werden kann.

Aktive und passive latente Steuern werden nicht angesetzt, soweit sich die temporäre Differenz aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts als Folge eines Unternehmenszusammenschlusses ergibt oder aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren und zum Zeitpunkt der Transaktion nicht zu gleichen steuerpflichtigen und abzugsfähigen temporären Differenzen führen.

Aktive Steuerlatenzen werden zu jedem Bilanzstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft. Ggf. wird der Buchwert eines latenten Steueranspruchs in dem Umfang verringert, in dem ihnen aufrechenbare passive latente Steuern nicht länger gegenüberstehen bzw. es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass zukünftig ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird.

Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die nach der derzeitigen Rechtslage in den jeweiligen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Für die Berechnung der inländischen latenten Steuern wurde grundsätzlich der kombinierte Steuersatz aus Körperschaft- und Gewerbesteuer in Höhe von 30,2 % herangezogen.

Aktive und passive latente Steuern werden nur dann miteinander saldiert, sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen und die Realisationsperiode übereinstimmt. In Übereinstimmung mit den Regelungen des IAS 12 "Ertragsteuern" werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.

Für das Geschäftsjahr 2024 beträgt bei den inländischen Gesellschaften der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag 15,8 % (2023: 15,8 %). Einschließlich der Gewerbesteuer von annähernd 14,4 % (2023: 14,4 %) ergibt sich für das Jahr 2024 im Inland grundsätzlich ein Gesamtsteuersatz von 30,2 % (2023: 30,2 %). Die in Luxemburg ansässige immobilienhaltende Gesellschaft ist in Deutschland beschränkt körperschaftsteuerpflichtig und zahlt in Luxemburg aus Konzernsicht unwesentliche Steuern.

Für abzugsfähige temporäre Differenzen (ohne Verlustvorträge) in Höhe von 35,4 Mio. € (31.12.2023: 42,8 Mio. €) wurden weder latente Körperschaftsteuern noch latente Gewerbesteuern aktiviert, da ihre künftige Nutzung nicht wahrscheinlich ist.

Zum 31. Dezember 2024 bestehen im Inland körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 382,1 Mio. € (31.12.2023: 372,7 Mio. €) sowie gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 447,8 Mio. € (31.12.2023: 426,6 Mio. €), für die aktive latente Steuern insoweit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Die Erhöhung der steuerlichen Verlustvorträge resultierte aus laufenden steuerlichen Verlusten in einzelnen Gesellschaften.

Für körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 294,6 Mio. € (31.12.2023: 268,1 Mio. €) wurden in der Bilanz keine latenten Steuern aktiviert; hiervon sind im Geschäftsjahr 2024 26,8 Mio. € (2023: 5,5 Mio. €) neu entstanden. Diese Verlustvorträge sind nach bestehender Rechtslage zeitlich und der Höhe nach unbegrenzt vortragsfähig. Aus dem Nichtansatz aktiver latenter Steuern auf die neu entstandenen körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge resultiert ein Steuereffekt von 4,2 Mio. € (2023: 0,9 Mio. €). Daneben bestehen weitere unbegrenzt vortragsfähige gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt 221,6 Mio. € (31.12.2023: 191,9 Mio. €), die nicht zu aktiven latenten Steuern geführt haben. Hiervon sind 24,4 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 neu entstanden (2023: 5,5 Mio. €), der Steuereffekt hieraus beträgt 4,0 Mio. € (2023: 0,8 Mio. €).

Die Neubewertung von aktiven latenten Steuern auf bereits im Vorjahr bestehende temporäre Differenzen und Verlustvorträge führte im Geschäftsjahr 2024 zu einem Ertrag in Höhe von 2,2 Mio. € (2023: 25,1 Mio. €).

Latente Steuern auf Zinsvorträge werden aktiviert, soweit es wahrscheinlich ist, dass der Zinsvortrag in der Zukunft genutzt werden kann. Aufgrund der Kapitalstruktur des Konzerns ist die Nutzung eines Zinsvortrags in der Zukunft nicht wahrscheinlich. Deshalb werden auf inländische Zinsvorträge in Höhe von 90,0 Mio. € (31.12.2023: 77,0 Mio. €) keine aktiven latenten Steuern angesetzt; hiervon sind im Geschäftsjahr 2024 10,2 Mio. € (2023: 15,3 Mio. €) neu entstanden.

Die Überleitungsrechnung zwischen dem ausgewiesenen effektiven Steueraufwand und dem erwarteten Steueraufwand, der sich aus dem Produkt des Konzernergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit dem im Inland anzuwendenden Steuersatz ermittelt, ergibt sich aus der folgenden Aufstellung.

Die latenten Steuern setzen sich wie folgt aus temporären Differenzen und ungenutzten Verlustvorträgen zusammen:

Eine Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern erfolgt, soweit sowohl eine Identität des Steuergläubigers und der Steuerbehörde als auch Fristenkongruenz bestehen. Infolgedessen werden folgende aktive bzw. passive latente Steuern bilanziert:

Die Veränderung des Bestands latenter Steuern stellt sich wie folgt dar:

Für bei Tochtergesellschaften aufgelaufene Gewinne in Höhe von 11.862,7 Mio. € (31.12.2023: 12.254,7 Mio. €) werden keine latenten Steuerschulden passiviert, da diese Gewinne auf unbestimmte Zeit investiert bleiben sollen bzw. keiner Besteuerung unterliegen. Bei einer Ausschüttung oder Veräußerung der Tochtergesellschaften würden 5 % der ausgeschütteten Beträge oder der Veräußerungsgewinne der deutschen Besteuerung unterliegen, sodass sich hieraus in der Regel eine zusätzliche Steuerbelastung ergeben würde.

Die BEPS-Pillar-2-Regelungen wurden Ende 2023 in deutsches Recht überführt (MinStG) und sind am 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Der Konzern fällt in den Anwendungsbereich dieser Regelungen.

Deutsche Wohnen hat zum Abschlussstichtag eine Analyse durchgeführt, um die Betroffenheit sowie die Jurisdiktionen zu ermitteln, aus denen die Gruppe möglichen Auswirkungen im Zusammenhang mit einer Pillar 2 Top-up Tax ausgesetzt ist. Dabei wurde zunächst geprüft, ob die CbCR-Safe-Harbour-Regelungen einschlägig sind. Danach fallen alle Länder unter die CbCR-Safe-Harbour-Regelungen, sodass zum 31. Dezember 2024 keine Top-up Tax anfällt.

Deutsche Wohnen wendet die verpflichtende Ausnahme in IAS 12 an, wonach keine aktiven und passiven latenten Steuern im Zusammenhang mit den Ertragsteuern der zweiten Säule ("Pillar 2") der OECD bilanziert und auch keine Angaben dazu gemacht werden.

Der Konzern verfolgt aufmerksam den Fortschritt des Gesetzgebungsverfahrens in jedem Land, in dem Deutsche Wohnen tätig ist.

Abschnitt (C): Sonstige Angaben zur Ertragslage

20 Segmentberichterstattung

Deutsche Wohnen ist ein Immobilienunternehmen mit einem deutschen Immobilienportfolio. Der Portfolioschwerpunkt liegt in Berlin. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie steht die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Dazu tragen eine nachhaltige und werterhöhende Bewirtschaftung der eigenen Wohnimmobilienbestände, wertschaffende Investitionen in die bestehenden Immobilien, der Bau neuer Wohngebäude sowie der Verkauf einzelner Wohnungen, ein aktives Portfoliomanagement, ein Servicegeschäft mit Multimedia-Dienstleistungen und Energielieferung bei. Für Zwecke der Steuerung des Unternehmens unterscheiden wir zum Jahresende 2024 die vier Geschäftssegmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development. Im Rahmen dieser Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non Core/Sonstiges), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen. Unter Sonstiges werden separat die Aufwendungen für Betriebskosten sowie in den externen Erlösen die entsprechenden Betriebskostenerlöse ausgewiesen.

Das Management hatte sich im Zuge der strategischen Überprüfung des Segments Pflege bereits zum Geschäftsjahresende 2023 entschieden, die Geschäftsaktivitäten nicht fortzuführen und zu veräußern. Im Laufe des Jahres 2024 sowie Anfang 2025 konnten wie geplant die Objekte sowie die Pflegebetriebe erfolgreich veräußert werden. Ein kleiner Teil des ursprünglichen Pflegesegments (25 Objekte, die durch Fremde betrieben werden) mit Segmenterlösen von 23,1 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 (2023: 23,2 Mio. €) wurde in das Segment Rental überführt.

Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind.

Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen im Wesentlichen unsere Multimedia-Dienstleistungen sowie die Energielieferung.

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe einzelner Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser aus unserem Portfolio. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non Core/ Sonstiges). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.

Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von neuem Wohnraum. Dies umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung und dem Verkauf neuer Gebäude sowie den Neubau auf eigenen Grund stücken. Diese Objekte werden in den eigenen Bestand integriert oder an Dritte veräußert. Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten.

Planungs- und Controlling-Systeme gewährleisten, dass Ressourcen effizient allokiert werden und deren erfolgreicher Einsatz regelmäßig überwacht wird. Die Berichterstattung an die zentralen Entscheidungsträger und damit die Beurteilung der Geschäftsentwicklung sowie die Allokation von Ressourcen erfolgt auf Basis der beschriebenen Segmentierung. Vermögens- und Schuldpositionen werden nicht nach Segmenten differenziert berichtet. Die interne Berichterstattung basiert grundsätzlich auf den IFRS-Rechnungslegungsstandards.

Der Vorstand als zentraler Entscheidungsträger von Deutsche Wohnen überwacht anhand des Adjusted EBITDA den Beitrag der Segmente zum Unternehmenserfolg.

Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen operativen Beteiligungen und Zwischengewinnen/-verlusten), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde.

Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.

Die Segmentinformationen stellten sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:

^* Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Deutsche Wohnen abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten "Sonstiges" und "Konsolidierung" sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.

^* Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Deutsche Wohnen abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten "Sonstiges" und "Konsolidierung" sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.

^** Inkl. Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte im Segment Recurring Sales.

^* Beinhaltet Grundsteuern und Gebäudeversicherungen.

Die Aufwendungen für Instandhaltung beinhalten den für die Steuerung des Segments Rental erbrachten Materialaufwand. Die operativen Kosten beinhalten im Wesentlichen Personalaufwendungen, Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen, sächliche Verwaltungsaufwendungen sowie Materialaufwendungen. Gegenläufig wirken die aktivierten Eigenleistungen. Für die Darstellung der operativen Entwicklung sowie für die Vergleichbarkeit mit Vorperioden ermitteln wir für die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development jeweils ein Adjusted EBITDA. Die Summe dieser Kennzahlen ergibt das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) des Konzerns.

Die vorgenommenen Bereinigungen beinhalten periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte. Diese Sondereinflüsse umfassen Abfindungszahlungen, die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung.

Die im Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2024 bei 8,7 Mio. € gegenüber 17,0 Mio. € im Vorjahr.

21 Ergebnis je Aktie

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des auf die Anteilseigner entfallenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Stammaktien errechnet. Das verwässerte Ergebnis je Aktie ergibt sich durch die Korrektur des Periodenergebnisses und der Anzahl der ausstehenden Aktien aufgrund der Annahme, dass wandelbare Instrumente umgewandelt, Optionen oder Optionsscheine ausgeübt oder Stammaktien unter bestimmten Voraussetzungen ausgegeben werden. Dabei werden potenzielle Stammaktien nur dann in die Berechnung einbezogen, wenn die Umwandlung in Stammaktien das Ergebnis je Aktie schmälern würde.

^* Ohne Berücksichtigung von 3.362.003 durch die Deutsche Wohnen gehaltenen eigenen Aktien.

Zum Ende der Berichtsperiode waren keine verwässernden Finanzinstrumente im Umlauf. Das unverwässerte Ergebnis stimmt mit dem verwässerten Ergebnis überein.

22 Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2024 der Deutsche Wohnen SE in Höhe von 71.047.282,10 € einen Betrag in Höhe von 0,04 € pro ausstehende Aktie, insgesamt 15.877.399,40 €, an die Aktionäre als Dividende auszuschütten sowie den verbleibenden Betrag in Höhe von 55.169.882,70 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Abschnitt (D): Vermögen

23 Immaterielle Vermögenswerte

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erworbene sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Selbst erstellte sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Herstellungskosten bilanziert, sofern die Voraussetzungen für eine Aktivierung selbst erstellter immaterieller Vermögenswerte gemäß IAS 38 vorliegen. Die übrigen sonstigen immateriellen Vermögenswerte von Deutsche Wohnen weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und unterliegen einer planmäßigen linearen Abschreibung. Software und Lizenzen werden grundsätzlich auf Basis einer Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 36 "Wertminderung von Vermögenswerten" auf die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Eine Wertminderung wird erfasst, wenn der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Ist der erzielbare Betrag für einen einzelnen Vermögenswert nicht ermittelbar, so wird die Wertminderungsprüfung auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (ZGE) durchgeführt, der der Vermögenswert angehört. Wertminderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) herangezogen wurden. Der Buchwert des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) wird auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (bzw. die ZGE) in Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses nach IFRS 3 als Überschuss der Gesamtgegenleistung für die Anteile an einem Unternehmen bzw. einer Unternehmensgruppe über das erworbene anteilige Nettovermögen.

Geschäfts- oder Firmenwerte unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung, sondern werden jährlich auf Wertminderung überprüft. Eine Überprüfung wird außerdem vorgenommen, wenn Ereignisse oder Umstände eintreten, die auf eine Wertminderung hindeuten.

Die Geschäftsbereiche stellen die niedrigste Ebene innerhalb des Unternehmens dar, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wurde, und damit wurde der Impairment-Test auf Ebene der Geschäftsbereiche und damit in Übereinstimmung mit IAS 36.80 für eine Gruppe von ZGE durchgeführt. Bis zum 4. Quartal 2023 und bis zur Klassifizierung als aufgegebener Geschäftsbereich bildete das ehemalige Segment Pflege die Gruppe von ZGE, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wurde.

Wurde einer Gruppe von ZGE ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet und liegt deren Buchwert über dem erzielbaren Betrag, so ist zunächst der Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe des Differenzbetrags abzuschreiben. Ein darüber hinausgehender Wertminderungsbedarf wird grundsätzlich buchwertproportional auf die anderen Vermögenswerte der Gruppen von ZGE verteilt, wobei der jeweilige beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten, Nutzungswert bzw. Null nicht unterschritten werden darf.

Kundenbeziehungen und ähnliche Werte

Die Kundenbeziehungen für die Aktivitäten des Pflegebereichs mit bestimmten Nutzungsdauern zwischen fünf und sechs Jahren wurden den Vermögenswerten der aufgegebenen Geschäftsbereiche zugeordnet.

Zum 31. Dezember 2024 bestand kein Geschäfts- oder Firmenwert bei Deutsche Wohnen. Der Geschäfts- oder Firmenwert des ehemaligen Segments Pflege wurde im Vorjahr in die aufgegebenen Geschäftsbereiche umgegliedert → [E33] Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden.

Somit blieb die Durchführung eines jährlichen anlassunabhängigen Werthaltigkeitstests im 4. Quartal 2024 aus.

24 Sachanlagen

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - gemindert um planmäßige lineare Abschreibungen bewertet. Zudem wird gemäß IAS 36 "Wertminderung von Vermögenswerten" die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden aktiviert, sofern es wahrscheinlich ist, dass Deutsche Wohnen ein mit der Sachanlage verbundener, künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich geschätzt werden können.

Die selbst genutzten Immobilien werden über 50 Jahre, die Betriebs- und Geschäftsausstattung über drei bis 13 Jahre und die technischen Anlagen und Maschinen über fünf bis 20 Jahre abgeschrieben.

25 Investment Properties

in Mio. €

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Wenn Deutsche Wohnen Immobilien erwirbt - sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder in einer separaten Transaktion -, werden diese unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) oder als selbst genutzte Immobilien klassifiziert.

Investment Properties sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Zu den Investment Properties zählen unbebaute Grundstücke, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Ebenfalls als Investment Properties klassifiziert werden Nutzungsrechte aus angemieteten, bebauten und unbebauten Grundstücken (Erbbaurechte) sowie aus angemieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien (Zwischenvermietung) im Sinne des IFRS 16, die der Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechen.

Investment Properties werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z. B. Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuern, werden bei der erstmaligen Bewertung miteinbezogen. Werden Immobilien im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben und handelt es sich dabei um einen Geschäftsbetrieb, erfolgt die Bilanzierung entsprechend den Regelungen des IFRS 3. Transaktionskosten werden dabei als Aufwand erfasst.

Nach dem erstmaligen Ansatz werden Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Änderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Sofern während der Phase der Grundstücks- oder Projektentwicklung (Development) aufgrund der fehlenden Marktgängigkeit sowie fehlender vergleichbarer Transaktionen eine Bewertung zum beizulegenden Zeitwert nicht verlässlich vorgenommen werden kann, erfolgt der Ansatz zu Anschaffungskosten. Das Anschaffungskostenmodell wird dann fortgeführt, bis eine verlässliche Bewertung vorgenommen werden kann, maximal jedoch bis zur Fertigstellung der Immobilie.

Investment Properties werden in die Sachanlagen umgegliedert, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung der Immobilie belegt wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Folgebewertung entsprechen dabei dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Umklassifizierung.

In den Werten zum 31. Dezember 2024 sind 242,6 Mio. € (31.12.2023: 155,5 Mio. €) Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten enthalten, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet werden, da sich ihr Fair Value nicht fortwährend verlässlich ermitteln lässt. In der Berichtsperiode erfolgten Zugänge in Höhe von 48,4 Mio. € (2023: 49,9 Mio. €), Abgänge in Höhe von 3,4 Mio. € (2023: 1,9 Mio. €) und Umbuchungen in Höhe von 36,7 Mio. € (2023: -144,8 Mio. €). Ebenfalls erfolgten Wertberichtigungen dieser Projektentwicklungen in Höhe von 2,0 Mio. € (2023: 66,2 Mio. €) und Wertaufholungen in Höhe von 7,4 Mio. € (2023: 0,0 Mio. €). Die Wertminderungen wurden innerhalb der Linie Abschreibungen und Wertminderungen ausgewiesen und die Wertaufholungen innerhalb der Linie Sonstige betriebliche Erträge. Im Vorjahr erfolgten vor Umwidmung Fair-Value-Anpassungen in Höhe von -40,3 Mio. €.

Die Summe der Investment Properties zum 31. Dezember 2024 umfasst Nutzungsrechte aus bilanzierten Erbbaurechts- und Zwischenvermietverhältnissen in Höhe von 59,7 Mio. € (2023: 71,2 Mio. €). Wir verweisen hierfür auch auf das Kapitel → [E39] Leasingverhältnisse.

Zum 31. Dezember 2024 entfallen die Nutzungsrechte mit 59,7 Mio. € vollständig auf Nutzungsrechte aus Erbbaurechten (2023: 71,2 Mio. €).

Bezüglich der durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belasteten Investment Properties siehe → [E37] Originäre finanzielle Verbindlichkeiten.

Direkt zuzurechnende betriebliche Aufwendungen

Die Mieteinnahmen aus den Investment Properties beliefen sich im Geschäftsjahr auf 838,0 Mio. € (2023: 814,4 Mio. €). Die direkt mit diesen Immobilien im Zusammenhang stehenden betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 110,6 Mio. € (2023: 80,9 Mio. €). Darin enthalten sind Aufwendungen für die Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Personalaufwand aus der Objektbetreuer- und Handwerkerorganisation sowie aktivierte Eigenleistungen.

Langfristige Mietverträge

Deutsche Wohnen hat als Leasinggeber langfristige Mietverträge für Gewerbeimmobilien abgeschlossen. Dabei handelt es sich um nicht kündbare Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:

Verkehrswerte (Fair Values)

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bestimmung der Verkehrswerte (Fair Values) des Immobilienportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Value des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrswertermittlung von Deutsche Wohnen folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13.

Deutsche Wohnen bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Zahlungszuflüsse und Zahlungsabflüsse einer Immobilie über einen Detailzeitraum von zehn Jahren prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert.

Die Zahlungszuflüsse im DCF-Modell setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand zusammen. Die erwarteten Mieteinnahmen sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (u. a. Value AG, IVD) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, Value AG, Statistisches Bundesamt u. a.) abgeleitet.

Auf der Seite der Zahlungsabflüsse sind Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten zu nennen. Diese werden in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung berücksichtigt. Die II. Berechnungsverordnung (BV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist. Weitere Zahlungsabflüsse sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebs kosten sowie Mietausfall. Alle Zahlungsabflüsse werden im Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze berücksichtigt.

Auf dieser Grundlage werden die prognostizierten Cashflows auf einer jährlichen Basis berechnet und dann zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende des zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Der angewandte Diskontierungszinssatz reflektiert die Marktsituation, die Lage, den Objekttyp, besondere Objektmerkmale (beispielsweise Erbbau, Preisbindung), die Renditeerwartungen eines potenziellen Investors und das Risiko der prognostizierten künftigen Cashflows der Immobilie. Der so ermittelte Barwert wird durch Abzug marktüblicher Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten auf den Marktwert übergeleitet.

Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio werden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Diskontierungszinssätze angesetzt. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich auf Basis homogener Bewertungseinheiten. Diese erfüllen die Kriterien an wirtschaftlich zusammenhängende und vergleichbare Grundstücke und Gebäude. Dazu gehören:

Im Portfolio von Deutsche Wohnen befinden sich auch Projektentwicklungen, Flächen mit Baupotenzialen im Bestand und Grundstücke mit vergebenen Erbbaurechten sowie Pflegeeinrichtungen. Projektentwicklungen für die anschließende Bewirtschaftung im eigenen Bestand werden bis zur Baufertigstellung - vorbehaltlich der Wertüberprüfung bei Triggering Events - mit der Kostenmethode bewertet. Nach Baufertigstellung erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert mit dem oben beschriebenen DCF-Verfahren. Vergebene Erbbaurechte werden, wie auch das Immobilienportfolio, in einem DCF-Verfahren bewertet. Eingangsgrößen sind hier Dauer und Höhe der Erbbauzinsen und der Bodenwert der Grundstücke. Die Nutzungsrechte aus Erbbaurechtsverträgen werden zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Erbbaurechtsverträge entspricht dem Barwert der marktüblichen Erbbauzinszahlungen bis zum Laufzeitende des Erbbaurechts. Diese werden von dem aktuellen Bodenwert abgeleitet. Zur Ermittlung des Barwerts werden die Erbbauzinszahlungen mit einem immobilienspezifischen Zinssatz abgeleitet. Die Verkehrswerte (Fair Values) des Immobilienbestands von Deutsche Wohnen werden durch die interne Bewertungsabteilung anhand der beschriebenen Methodik ermittelt.

Das Immobilienportfolio von Deutsche Wohnen wurde zusätzlich zur internen Bewertung auch durch den unabhängigen Gutachter CBRE GmbH bewertet. Der aus dem externen Gutachten resultierende Marktwert lag auf dem Niveau des internen Bewertungsergebnisses.

Für die Pflegeimmobilien wurde der beizulegende Zeitwert durch den unabhängigen Sachverständigen W&P Immobilienberatung GmbH mittels DCF-Verfahren ermittelt.

Die vertraglich fixierte Vergütung für die Bewertungsgutachten ist unabhängig vom Bewertungsergebnis.

Der Immobilienbestand von Deutsche Wohnen findet sich in den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien), Immobilienvorräte, Vertragsvermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte. Der Verkehrswert des Portfolios mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen, Projektentwicklungen sowie unbebauten Grundstücken, vergebenen Erbbaurechten und Pflegeeinrichtungen belief sich zum 31. Dezember 2024 auf 23.971,9 Mio. € (31.12.2023: 24.461,1 Mio. €). Dies entspricht für das Immobilienportfolio ^* einer Nettoanfangsrendite in Höhe von 2,6 % (31.12.2023: 2,5 %), einem Ist-Mieten-Multiplikator von 26,2 (31.12.2023: 27,8) und einem Marktwert pro m ² in Höhe von 2.539 € (31.12.2023: 2.584 €). Der Ansatz der Inflationsrate im Bewertungsverfahren beträgt 2,0 % (31.12.2023: 2,0%). Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im Geschäftsjahr 2024 auf -639,9 Mio. € (2023: -3.722,2 Mio. €). Die Nettokaltmieten sowie weitere maßgebliche und bewertungsrelevante Bestandskennzahlen unseres Portfolios weisen wir im Kapitel Portfoliostruktur des Lageberichts aufgegliedert je Regionalmarkt aus.

Die wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties (Level 3) im Wohnimmobilienportfolio stellen sich zum 31. Dezember 2024 nach regionalen Märkten wie folgt dar:

^* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. Development, Pflege und Betreutes Wohnen (aufgegebene Geschäftsbereiche), unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 348,4 Mio. € in den Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert i. Z. m. Auszahlungen für Nutzungsrechte i. H. v. 19,5 Mio. € enthalten.

^** Verkehrswerte inklusive Pflege und Betreutes Wohnen i. H. v. 287,2 Mio. €.

^* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. Development, Pflege und Betreutes Wohnen, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 1.213,2 Mio. € in den Investment Properties.

^** Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht.

Sensitivitätsanalysen

Die Analysen der Sensitivitäten des Immobilienbestands von Deutsche Wohnen zeigen den Einfluss der von Marktentwicklungen abhängigen Werttreiber. Insbesondere sind das die Marktmieten und Marktmietenentwicklung, die Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die Leerstandsquote sowie die Zinssätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander nach regionalen Märkten abgebildet.

Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar. Zusammenhänge können beispielsweise zwischen den Parametern Leerstand und Marktmiete entstehen. Trifft eine steigende Wohnungsnachfrage auf ein sich nicht adäquat entwickelndes Angebot, können sowohl reduzierte Leerstände als auch gleichzeitig steigende Marktmieten beobachtet werden. Wird die steigende Nachfrage allerdings durch eine hohe Leerstandsreserve am Standort kompensiert, kommt es nicht zwingend zu Änderungen des Marktmietniveaus.

^* Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht.

^* Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht.

Eine geänderte Wohnungsnachfrage kann darüber hinaus auch Einfluss auf das Risiko der erwarteten Zahlungsströme nehmen, welche sich dann in angepassten Ansätzen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen zeigt. Allerdings müssen sich die Effekte nicht zwangsläufig begünstigen, wenn die geänderte Nachfrage nach Wohnimmobilien beispielsweise durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen überlagert wird. Des Weiteren können sich neben der Nachfrage auch andere Faktoren auf die genannten Parameter auswirken. Als Beispiel seien hier Änderungen im Wohnungsbestand, des Verkäufer- und Käuferverhaltens, politische Entscheidungen oder Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt aufgeführt.

Nachfolgend werden die prozentualen Wertauswirkungen bei einer Änderung der Bewertungsparameter aufgezeigt. Die absolute Wertauswirkung ergibt sich durch Multiplikation der prozentualen Auswirkung mit dem Verkehrswert der Investment Properties.

26 Finanzielle Vermögenswerte

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Finanzielle Vermögenswerte werden zu dem Zeitpunkt in der Bilanz angesetzt, zu dem Deutsche Wohnen Vertragspartei des Finanzinstruments wird. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf die Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird und Deutsche Wohnen weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Risiken und Chancen zurückbehält.

Bei der Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte werden entsprechend IFRS 9 sowohl das Geschäftsmodell, in dessen Rahmen finanzielle Vermögenswerte gehalten werden, als auch die Eigenschaften der Cashflows der betreffenden Vermögenswerte berücksichtigt. Diese Kriterien entscheiden darüber, ob eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode oder zum beizulegenden Zeitwert erfolgt.

Bezüglich des Geschäftsmodellkriteriums sind alle Finanzinvestitionen bei Deutsche Wohnen dem Modell "Halten" gemäß IFRS 9.4.1.2(a) zuzuordnen. Bei Einstufung von Finanzinvestitionen als Eigenkapitalinstrumente hat Deutsche Wohnen für einzelne Instrumente das unwiderrufliche Wahlrecht ausgeübt, spätere Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis zu erfassen. Gewinne und Verluste, die im sonstigen Ergebnis erfasst wurden, werden auch beim Abgang nicht aus dem Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert. Weitere gehaltene Eigenkapitalinstrumente werden ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen zum Stichtag dem maximalen Ausfallrisiko.

Die Ausleihungen an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen betreffen ausschließlich Darlehensforderungen mit einem Nominal zum Jahresende von 836,1 Mio. € (31.12.2023: 834,4 Mio. €), die nach Berücksichtigung des Expected Credit Loss gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe in Höhe von 476,8 Mio. € (31.12.2023: 814,3 Mio. €) ausgewiesen wurden. Von diesen Darlehen sind 476,8 Mio. € (31.12.2023: 664,8 Mio. €) als kurzfristig und keine (31.12.2023: 149,5 Mio. €) als langfristig klassifiziert. Die Darlehen wurden zu marktüblichen Konditionen gewährt.

Im laufenden Geschäftsjahr sind Ausleihungen in Höhe von 55,0 Mio. € (31.12.2023: 534,3 Mio. €) neu vergeben worden. Gegenläufig wirkt die Rückzahlung von Ausleihungen in Höhe von 90,1 Mio. € (31.12.2023 : 534,3 Mio. €).

Im Berichtsjahr wurden durch Deutsche Wohnen Kaufverträge sowohl zum Erwerb von Baugrundstücken als auch zum selektiven Erwerb von Bewirtschaftungseinheiten mit der QUARTERBACK Immobilien AG geschlossen. Im Zuge der Transaktionen werden Darlehensforderungen bei Vollzug der Transaktion im Geschäftsjahr 2025 als Kaufpreisbestandteil verrechnet. Die nach dem Vollzug der Transaktionen ausstehenden Forderungen bedurften einer neuen Einschätzung. Dies führte zu einer Erhöhung des Expected Credit Loss in Höhe von 276,7 Mio. € (2023: - Mio. €). Insgesamt beläuft sich die Wertminderung unter Berücksichtigung des Expected Credit Loss der Vorjahre auf 296,8 Mio. €.

Deutsche Wohnen geht des Weiteren davon aus, dass die Forderungsbestände gegen die QUARTERBACK-Objektgesellschaften nicht vollständig werthaltig sind, und hat innerhalb des Geschäftsjahres 2024 eine entsprechende Wertberichtigung in Höhe von 43,2 Mio. € (2023: - Mio. €) vorgenommen. Daneben wurden die Nominalbeträge der Darlehen zum Jahresende aufgrund der Kapitalisierung von Zinsansprüchen um 15,8 Mio. € (31.12.2023: 21,4 Mio. €) erhöht.

Im Rahmen der Einschätzung der Werthaltigkeit des Darlehens an die QUARTERBACK New Energy Holding GmbH mit einem Nominal zum Jahresende von 90,0 Mio. € (31.12.2023: - Mio. €) wurde ein Expected Credit Loss in Höhe von 45,0 Mio. € (2023: - Mio. €) erfasst.

Darüber hinaus wurden Ausleihungen an übrige Beteiligungen in Höhe von 10,3 Mio. € (2023: 12,0 Mio. €) wertberichtigt.

Die Veränderung der Ausleihungen an verbundene Unternehmen beinhaltet die außerplanmäßige Rückführung der gesamten Darlehensforderung gegenüber der Vonovia SE im Mai 2024 in Höhe des Nominals von 320,0 Mio. € (31.12.2023: 320,0 Mio. €).

Die übrigen Beteiligungen beinhalten in Höhe von 29,4 Mio. € (31.12.2023: 33,4 Mio. €) Anteile an der QUARTER BACK Immobilien-Gruppe.

Unter den langfristigen Derivaten werden positive Marktwerte in Höhe von 24,1 Mio. € (31.12.2023: 39,4 Mio. €) aus anderen Zinsderivaten ausgewiesen.

Die Forderungen aus Finanzierungsleasing belaufen sich am Bilanzstichtag auf 23,5 Mio. € (31.12.2023: 15,7 Mio. €) und resultieren aus der Verpachtung von Breitbandkabelnetzen (Coaxial-Netze).

Mit Wirkung zum 1. Juli 2024 hat Deutsche Wohnen weitere Coaxial-Netze langfristig verpachtet. Der daraus resultierende Veräußerungsgewinn beläuft sich im Berichtsjahr auf 6,8 Mio. € (2023: 0,0 Mio. €). Aus der Aufzinsung der Leasingforderungen wurden Zinserträge in Höhe von 0,4 Mio. € (2023: 0,7 Mio. €) realisiert. Ferner konnten 1,8 Mio. € (2023: 1,4 Mio. €) aus einer variablen Umsatzbeteiligung vereinnahmt werden.

Die Fälligkeitsstruktur der Forderungen stellt sich wie folgt dar:

27 Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen

Deutsche Wohnen ist am Stichtag an 16 Gemeinschafts- und sieben assoziierten Unternehmen beteiligt (31.12.2023: 16 Gemeinschafts- und sechs assoziierte Unternehmen).

Mosaik Fonds

Deutsche Wohnen hat im August 2024 sieben Development-Projekte für 272,9 Mio. € an einen von HIH Invest aufgelegten Fonds, die Projekt Mosaik GmbH & Co. KG, veräußert. Hiervon hat bis zum 31. Dezember 2024 ein Übergang für sechs Objekte mit einem Kaufpreis in Höhe von 166,6 Mio. € stattgefunden. Zusätzlich wurden weitere Projektentwicklungen der QUARTERBACK Immobilien AG für 141,7 Mio. € an den Fonds verkauft. Für Objekte in Höhe von 28,0 Mio. € hat der Übergang zum 31. Dezember 2024 bereits stattgefunden.

Deutsche Wohnen ist mit 26,7 % an der Projekt Mosaik GmbH & Co. KG beteiligt. Im Konzernergebnis wurden im Rahmen des Verkaufs Zwischengewinne in Höhe von 0,4 Mio. € aus der Veräußerung von Immobilienvorräten herausgerechnet.

Der Ergebnisbeitrag der Fonds zum Deutsche Wohnen Konzernergebnis betrug im Geschäftsjahr 2024 0,0 Mio. €.

Die folgende Tabelle stellt die Finanzinformationen der Projekt Mosaik GmbH & Co. KG dar:

QUARTERBACK- Gruppe

Deutsche Wohnen hält weiterhin 40 % an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG mit Geschäftssitz in Leipzig. Die QUARTERBACK Immobilien AG ist ein deutschlandweit agierender Projektentwickler mit Schwerpunkt im mitteldeutschen Raum. Durch die Beteiligung wird das Developmentgeschäft der Deutsche Wohnen-Gruppe gestärkt.

Der bisher innerhalb der QUARTERBACK Immobilien AG geführte Geschäftsbereich der neuen Energie wurde zum 6. Juli 2024 mit Verkauf an die Schwestergesellschaft QUARTERBACK New Energy Holding GmbH aus der Konzernstruktur ausgegliedert und firmiert künftig unter dem Namen QUARTERBACK New Energy Holding GmbH als eigen ständige Schwestergesellschaft der QUARTERBACK Immobilien AG.

Deutsche Wohnen hatte im Vorfeld über ihre 100 %-ige Tochtergesellschaft Larry II Targetco GmbH mit Sitz in Berlin 40 % der Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH mit Geschäftssitz in Leipzig erworben. Damit entsprechen die Anteilsverhältnisse an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH denen der QUARTERBACK Immobilien AG.

Der Wert für den erstmaligen Ansatz der Beteiligung an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH beträgt 0,1 Mio. €. Im Rahmen des vereinbarten Gesellschafterdarlehens von bis zu 100,0 Mio. € wurden bis zum 31. Dezember 2024 90,0 Mio. € ausgezahlt, weitere 4,0 Mio. € wurden als Kapitaleinlage in die Gesellschaft eingelegt.

Im Rahmen der Einschätzung der Werthaltigkeit des Darlehens wurde ein Expected Credit Loss in Höhe von 45,0 Mio. € erfasst.

Weiterhin ist Deutsche Wohnen an elf (31.12.2023: elf) nicht börsennotierten Finanzbeteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG mit Beteiligungsquoten zwischen jeweils 44 % bis 50 % (QUARTER BACK-Objektgesellschaften) beteiligt, die als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert wurden.

Die Fortschreibung der 40 %-igen Beteiligung an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG sowie der elf nicht börsennotierten Finanzbeteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG und der QUARTERBACK New Energy Holding wurde auf Basis der bis zum Aufstellungszeitpunkt verfügbaren Finanzinformation zum 31. Dezember 2024 vorgenommen.