C8 GmbH & Co. KGLiquidiert

C8 GmbH & Co. KG

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bilanz zum 31. Dezember 2022

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

Anhang für das Geschäftsjahr 2022

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss der C8 GmbH & Co. KG zum 31. Dezember 2022 wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des Gesellschaftsvertrags beachtet. Die Gesellschaft mit Sitz in Frankfurt am Main wird im Handelsregister beim Amtsgericht Frankfurt am Main unter HRA 48012 geführt.

Persönlich haftende Gesellschafterin der Gesellschaft ist die C8 Beteiligungs GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main.

Kommanditisten der Gesellschaft sind die DWS Grundbesitz GmbH, Frankfurt am Main, mit einer Hafteinlage von 27.000,00 EUR und die DWS Alternatives GmbH, Frankfurt am Main, mit einer Hafteinlage von 33.000,00 EUR.

Mit Wirkung zum 28. Mai 2015 hat die Gesellschaft eine Geschäftsimmobilie in Seoul, Südkorea, erworben. Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft konzentrierte sich im Geschäftsjahr auf den Betrieb, die Erhaltung und Unterhaltung sowie die langfristige Vermietung und Verwaltung dieser Immobilie.

Das Geschäftsjahr der Gesellschaft entspricht dem Kalenderjahr.

Die Einordnung der Gesellschaft erfolgt nach § 267 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 264a HGB als mittelgroße Personengesellschaft.

Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung und Offenlegung des Jahresabschlusses wurden beziehungsweise werden teilweise in Anspruch genommen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren nach § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Die gesetzlich geforderten "davon" Angaben in der Bilanz werden aus Gründen der Übersichtlichkeit insgesamt im Anhang gezeigt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden.

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung der Gesellschaft ausgegangen.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital sowie die Schulden wurden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Rückstellungen wurden nur im Rahmen des §249 Abs. 1 Satz 1 HGB gebildet.

Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahrs sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Einzelne Posten wurden wie folgt bewertet:

III. Währungsumrechnung

Im Jahresabschluss sind Posten enthalten, die ursprünglich auf fremde Währungen gelautet haben.

Folgende Positionen wurden gemäß § 256a HGB zum Devisenkassamittelkurs des Bilanzstichtags umgerechnet:

Folgende Positionen wurden zum Anschaffungskurs bewertet:

Die Bewertung der langfristigen Verbindlichkeiten erfolgte aufgrund des Höchstwertprinzips zum Devisenkassamittelkurs des Bilanzstichtags, mindestens zu Anschaffungskosten.

IV. Angaben zu Posten der Bilanz

1. Anlagevermögen

Das Anlagevermögen ist nach der erweiterten Bruttomethode ausgewiesen.

Die Aufgliederung der in der Bilanz zusammengefassten Anlagepositionen und ihre Entwicklung im Geschäftsjahr 2022 sind aus der Anlage zum Anhang (Anlagenspiegel) ersichtlich.

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen die hinterlegten Mietkautionen in Höhe von TEUR 1.364 (Vorjahr: TEUR 4.999). Die sonstigen Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit größer ein Jahr betragen TEUR 1.364 (Vorjahr: TEUR 1.369).

3. Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet im Wesentlichen abgegrenzte Miet-Incentives in Höhe von TEUR 5.561 (Vorjahr: TEUR 686). Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet eine erhaltene Mietzahlung vor dem Abschlussstichtag für einen Ertrag nach dem Abschlussstichtag in Höhe von TEUR 29 (Vorjahr: TEUR 60).

4. Eigenkapital

Der Jahresfehlbetrag des Vorjahrs wurde den Verlustausgleichskonten der Kommanditisten entsprechend anteilig im Verhältnis der von Ihnen geleisteten Hafteinlagen angerechnet.

5. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (TEUR 203).

6. Verbindlichkeiten

Die Aufgliederung und die Restlaufzeit sind aus dem Verbindlichkeitsspiegel ersichtlich.

Verbindlichkeitsspiegel:

Mit Datum vom 29. Mai 2019 hat die Gesellschaft ein neues Darlehen in Höhe von umgerechnet EUR 146,9 Mio. aufgenommen. Das endfällige Darlehen ist zum 31. Mai 2024 zur Rückzahlung fällig.

Dieses Darlehen ist mit einer Grundschuld bis zu einer Höhe von maximal 120 % (EUR 176,3 Mio.) der Darlehenssumme zu Gunsten des finanzierenden Kreditinstituts besichert. Des Weiteren hat sich die Gesellschaft verpflichtet, eine Feuerversicherung abzuschließen und diese an den Darlehensgeber abzutreten.

V. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse der Gesellschaft setzen sich im Wesentlichen aus Mieteinnahmen mit Umlagen (EUR 14,3 Mio.) zusammen.

2. Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende Beträge von außergewöhnlicher Größenordnung enthalten:

Die Gesellschaft hat einen langfristigen Mietvertrag für einen neuen Ankermieter abgeschlossen. Hierfür wurden Vermittlungsprovisionen in Höhe von EUR 1,2 Mio. gezahlt, die unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen sind. Zudem sind hier Zahlungen im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietvertrages in Höhe von EUR 1,1 Mio. enthalten.

VI. Sonstige Angaben

1. Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2022 keine Arbeitnehmer.

2. Angaben über die Mitglieder des Geschäftsführungsorgans

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte der Gesellschaft wie folgt geführt:

C8 Beteiligungs GmbH, Frankfurt am Main, (Komplementärin, Stammkapital: 25.000,00 EUR), vertreten durch ihre Geschäftsführer

sowie

die DWS Grundbesitz GmbH, Frankfurt am Main, (geschäftsführende Kommanditistin), vertreten durch ihre Geschäftsführer

3. Vergütung der Geschäftsführer

Im Geschäftsjahr erhielten die Mitglieder des Geschäftsführungsorgans für Ihre Tätigkeiten keine Vergütungen. Darlehen oder Vorschüsse wurden Ihnen nicht gewährt. Auch ist die Gesellschaft keine Haftungsverhältnisse zugunsten der Geschäftsführer eingegangen.

4. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag in Höhe von 4.519.551,92 EUR den Verlustausgleichskonten der Kommanditisten anteilig im Verhältnis der von Ihnen geleisteten Hafteinlagen anzurechnen.

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2022

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2022

Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die C8 GmbH & Co. KG mit Sitz in Frankfurt am Main wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 20. Dezember 2013 und mit Eintragung am 12. Juni 2014 im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main unter HRA 48012 gegründet.

Die C8 GmbH & Co. KG (nachfolgend auch "C8 KG" oder "Gesellschaft" genannt) ist eine Tochtergesellschaft der C8 Beteiligungs GmbH, Frankfurt am Main als persönlich haftende Gesellschafterin sowie der Kommanditisten DWS Alternatives GmbH, Frankfurt am Main und DWS Grundbesitz GmbH, Frankfurt am Main. Die Kommanditisten handeln in ihrer Funktion als Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Sondervermögen "grundbesitz global" und "DGE-Immo-Spezial". Die Komplementärin ist beim Amtsgericht Frankfurt am Main unter HRB 99429 eingetragen.

Gegenstand des Unternehmens ist gemäß § 2 des Gesellschaftsvertrags der Erwerb, die Verwaltung, Entwicklung und Bebauung von Grundstücken und Erbbaurechten gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1,2,3 und 4 KAGB sowie anderen Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Abs. 1 Nr. 5 und Absatz 3 KAGB, die von der Kommanditistin DWS Alternatives GmbH nach den Vertragsbedingungen unmittelbar für das Spezial-Sondervermögen "DGE-Immo-Spezial" bzw. von der Kommanditistin DWS Grundbesitz GmbH nach den Vertragsbedingungen unmittelbar für das Immobilien-Sondervermögen "grundbesitz global" erworben werden dürfen, insbesondere der Erwerb, der Betrieb, die Erhaltung, Unterhaltung, sowie langfristige Vermietung und Verwaltung des gemeinhin als "C8" bekannten Grundbesitzes mit einer Größe von 4.107 qm und mit der Anschrift 149 Cheongjindong, Jongro-gu, Seoul, Südkorea. Daneben darf die Gesellschaft eine Beteiligung an einer anderen Immobilien-Gesellschaft im Sinne des § 234 KAGB, nachfolgend Objektgesellschaft, erwerben. Der Grundbesitz kann entweder direkt durch die Gesellschaft oder über ihre Niederlassung in Südkorea oder ggf. über die Niederlassung und die Objektgesellschaft gehalten werden. Die Gesellschaft hat mit Eintragung vom 17. April 2015 beim Registergericht in Seoul eine Zweigniederlassung mit dem Namen C8 GmbH & Co. KG, Korea Branch mit Sitz in Seoul, Südkorea gegründet.

Gemäß dem sog. Closing Agreement vom 28. Mai 2015 hat die Gesellschaft über ihre Zweigniederlassung mit Wirkung zum 28. Mai 2015 das Teileigentum an vorgenannter Geschäftsimmobilie erworben. Die Immobilie ist in insgesamt 64 sog. "Strata-Units" (vergleichbar dem Miteigentumsanteil in Deutschland) aufgeteilt, wovon die Gesellschaft insgesamt 43 Strata Units mit einem Anteil in Höhe von 94,2 % an der Bruttomietfläche erworben hat.

Die Immobilie befindet sind in der südkoreanischen Hauptstadt Seoul nördlich des Flusses "Hangang" im "Jongno-gu", einem von 25 Stadtbezirken. Der Standort ist dem Central Business District (CBD) zuzuordnen.

Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2020 reduzierte sich die Wirtschaftsleistung Südkoreas um real 0,9 %, was vor dem Hintergrund der COVID-19-Pandemie und im Vergleich mit anderen Industrienationen das sehr erfolgreiche Pandemiemanagement Südkoreas, das u.a. durch eine von Anfang an sehr hohe Bedeutung von Infektionstests geprägt war, widerspiegelt. ¹ Von Januar 2021 bis September 2021 stieg das BIP bereits real um 4,0 % ggü. dem Vorjahreszeitraum, so dass ein Plus ggü. dem Niveau vor der Coronapandemie von 3,2 % resultiert. Insbesondere die exportorientierten Branchen wie die Halbleiterindustrie sowie die chemische und die Stahlindustrie sowie der Maschinen- /Automobil-/Schiffsbau tragen deutlich zur wirtschaftlichen Erholung des Landes bei. Unter schwierigen Rahmenbedingungen leiden nach wie vor das Hotelgewerbe sowie der internationale Personentransport. Von der Pandemie am deutlichsten betroffen sind Fluglinien, Hotels und der Gastronomiesektor. Schwierigkeiten bereitet die Knappheit an Halbleitern vermehrt auch die exportstarken Branchen wie dem Automobilsektor. Germany Trade & Invest verzeichnen für Südkorea einen Rückgang des Bruttoinlandprodukts (BIP) im Jahr 2020 von 0,9 % und prognostizieren im November 2021 für die Jahre 2021, 2022 und 2023 Wachstumsraten von 4,3 %, 3,3 % bzw. 2,8 %. Für erforderliche staatliche Unterstützungsmaßnahmen hat die südkoreanische Regierung bei einer niedrigen Staatsverschuldung (2020/2021: 47,9 % bzw. 51,3 % des BIP, brutto, Prognose 2022: 55,1 %) deutlich mehr Möglichkeiten als andere Staaten. ²

Die Wertschöpfung des verarbeitenden Gewerbes lag in den ersten drei Quartalen 2022 real 9,4 % über dem Wert der ersten drei Quartale 2019, dem Vergleichszeitraum vor der Pandemie. Exportorientierte Branchen wie die Halbleiterindustrie führten Südkorea schnell aus dem Abschwung von 2020 wieder heraus. Allerdings dämpft die schwächere Weltkonjunktur 2022 und 2023 die Möglichkeiten für das Wachstum der exportorientierten Volkswirtschaft. Das reale BIP-Wachstum betrug in den ersten drei Quartalen 2022 nach vorläufigen Angaben 3 % und liegt damit unter dem Vorjahr. ³ Für das vierte Quartal rechnet die südkoreanische Zentralbank (Bank of Korea, BOK) mit einem Rückgang des Wirtschaftswachstums in Höhe von -0,4%. Die Schrumpfung folgte auf ein Wachstum von 0,3 % im dritten Quartal 2022 und markierte den ersten vierteljährlichen Rückgang seit dem zweiten Quartal 2020.

Für das Gesamtjahr 2022 erwartet die südkoreanische Zentralbank ein Plus von 2,6 %. Im Jahr 2023 dürfte die Zunahme der Wirtschaftsleistung gemäß BOK noch 1,7 % betragen. Der Internationale Währungsfonds prognostiziert für 2023 ein etwas besseres Ergebnis von 2%. ⁴

¹ Wertgutachten C8 GmbH & Co. KG, Stichtag 1. November 2022 von Rönne/
² GTAI - Germany Trade & Invest, Wirtschaftsdaten Kompakt, November 2021
³ GTAI - Germany Trade & Invest, Wirtschaftsausblick Südkorea, 25. November 2022
⁴ GTAI - Germany Trade & Invest, Wirtschaftsausblick Südkorea, 25. November 2022

Im Schatten des die Aufmerksamkeit der Weltgemeinschaft bindenden Ukrainekonflikts nehmen die Spannungen zwischen den beiden koreanischen Staaten, nach Jahren relativer Ruhe, wieder zu. Vor diesem Hintergrund hat sich nicht nur der Tonfall in gegenseitigen Stellungnahmen verschärft. Ende März 2022 hat Nordkorea einen Test einer Interkontinentalrakete durchgeführt. Südkorea reagierte mit einem eigenen Raketentest. Dies geschieht vor dem Hintergrund eines bevorstehenden Machtübergangs in Südkorea: Dem bisherigen südkoreanischen Präsidenten Moon Jae-in, der eine ausgleichende Haltung zur Konfliktlösung einnahm, folgt der neu gewählte Präsident Yoon Suk-yeol mit seinem Amtsantritt am 10. Mai 2022. Der neue konservative Präsident verfolgt eine härtere Haltung im Umgang mit Nordkorea. ⁵

Die Arbeitslosenquote wurde im September 2022 mit ca. 2,8 % veröffentlicht (12/2021: ca. 3,8 %).

2. Entwicklung des Büromarkts von Seoul

Der Büromarkt von Seoul wird im Wesentlichen durch die drei Teilmärkte CBD (Central Business District), GBD (Gangnam Business District) und YBD (Yeouido Business District) geprägt. Dominiert werden die Teilmärkte von den Branchen 'Financial and Insurance' (CBD, YBD) sowie 'Manufacturing' (GBD). In den dezentralen Teilmärkten DMC und Pangyo nutzen Unternehmen der Branche 'Information and Communications' die größten Flächenanteile. Der Büromarkt Seoul wird im Jahr 2022, aufgrund sinkender Leerstände und steigender Mieten, aktuell als Vermietermarkt eingeordnet. ⁶

Den gesamten Büroflächenbestand der drei bedeutendsten Teilmärkte verzeichnen Cushman & Wakefield im dritten Quartal 2022 mit 2,986 Mio. Py. (ca. 9.870 Mio. qm). Hiervon entfällt mit rund 44 % der größte Anteil auf den Teilmarkt 'Central Business District' (CBD) vor dem Teilmarkt 'Gangnam Business District' (GBD) mit rund 38 %. ^7,8

Auf den drei Teilmärkten herrscht weiterhin eine ggü. den Vorjahren verminderte Bautätigkeit. Zum dritten Quartal 2022 befanden sich im CBD rd. 202.400 Py, im Teilmarkt GBD rd. 198.500 Py und im Teilmarkt YBD rd. 109.600 Py im Bau. ⁹

Die durchschnittliche Leerstandsrate publizieren Cushman & Wakefield für den Büromarkt Seoul zum dritten Quartal 2022 gegenüber dem Vorquartal (Q2 2022: 3,0 %) um 0,8 Prozentpunkte reduziert mit rd. 2,2 %. Das Maklerhaus verzeichnet eine Leerstandsquote für den Teilmarkt CBD von rd. 3,3 % (Q2 2022: 5,2 %). Im GBD liegt die Leerstandrate deutlich niedriger, wenngleich sie sich im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2022: 1,1 %) auf rd. 1,2 % erhöht hat. Der YBD weist mit rd. 1,5 % (Q2 2022: 1,5 %) ebenfalls eine sehr niedrige Leerstandsquote auf.

Die Net Effective Rent für gesamt Seoul publizieren JLL (bez. auf GLA) mit 111.400 KRW/Py mtl. (Q4 2021: 104.500 KRW/Py mtl.). ¹⁰ Dabei werden weiter steigende Mieten erwartet. Nach Angaben von Colliers lagen die durchschnittlichen Marktmieten für gesamt Seoul bei 32.022 KRW/ qm (Vorjahr: 30.620 KRW/ qm). ¹¹

3. Berichterstattung über die laufenden Geschäftsaktivitäten

Die positiven Markt- und Immobilienmarktdaten haben sich im Geschäftsjahr auch in der Vermietungssituation widergespiegelt.

Die Vermietungsquote zum 31. Dezember 2022 konnte auf rd. 98,6% (Vorjahr: 93,7%) gesteigert werden.

⁵ Wertgutachten C8 GmbH & Co. KG, Stichtag 1. November 2022 von Rönne/
⁶ Wertgutachten C8 GmbH & Co. KG, Stichtag 1. November 2022 von Rönne/
⁷ Cushman & Wakefield, Marketbeat Seoul Q3 2022
⁸ 1 Pyeong entspricht ca. 3,30579 Quadratmeter
⁹ Cushman & Wakefield, Marketbeat Seoul Q3 2022
¹⁰ Savills, Seoul Prime Office Q4/2022 und Q4/2021
¹¹ Colliers, Quarterly Seoul, 16. Januar 2023

Der Hauptmieter KBCard hat wie erwartet die Liegenschaft mit Ablauf des Mietvertrages im Mai 2022 verlassen. Im Mai wurde parallel ein Mietvertrag über rd. 21.000 m ² (GLA) Bürofläche mit dem namhaften Unternehmen "CJ Logistics", einem Tochterunternehmen des an der Börse notierten Mischkonzerns "CJ-Group", abgeschlossen. CJ Logistik, welche zukünftig im Tower 8 ihr Headquarter durch die Konsolidierung zweier Bürostandorte aufschlägt, mieten neben den gesamten KB-Card-Flächen noch weitere Fläche in den unteren Geschossen an. Der Abschluss stellt eine der größten Transaktionen am Vermietungsmarkt in Seoul in diesem Jahr dar.

CJ Logistics bietet Logistiklösungen aus einer Hand in den Kernbereichen Auftragslogistik, 3PL, Fracht und Lieferkettenmanagement. Mit einer starken Marktdominanz im Logistiksegment ist CJ Logistik seit über 90 Jahren aktiv und konnte seine Präsenz auf 279 Hubs in 154 verschiedenen Städten in 40 Ländern stetig erweitern. Mit der ständig steigenden Nachfrage nach E-Commerce hat CJ Logistics ein kontinuierliches Wachstum verzeichnet und beschäftigt rd. 6.350 Mitarbeiter Weltweit.

Der Mietvertrag begann bereits ab dem 01. Dezember 2022 und hat eine 5-jährige Laufzeit. Die Miete beträgt rd. MEUR 7,429 pro Jahr bzw. EUR 29,47 /m ² p.M (GLA) und wird jährlich um 3% indexiert. Hinsichtlich der Incentives sind 2 mietfreie Monate pro Mietvertragsjahr und eine Zahlung eines Ausbaukostenzuschusses in Höhe von 10 Monatsmieten vereinbart, was unterhalb des festgelegten Nachvermietungsbudgets liegt und als kommerzieller Erfolg in einem kompetitiven Büromarkt zu verstehen ist. Der nahtlose Übergang zwischen dem bisherigen Hauptmieter "KB-Card" und der Nachvermietung liegt deutlich unterhalb unserer Leerstandsplanung, welche mit rd. 9 Monaten angenommen wurde.

Ferner trägt die Vermietung zur allgemeinen Stabilisierung der Liegenschaft bei und hebt die Risikoeinstufung von einer Core+-Liegenschaft mit Vermietungsrisiken zu einer Core- Liegenschaft in sehr guter Lage von Seoul CBD.

Zudem wurden mehrere kleinere/mittlere Vermietungen/Prolongationen abgeschlossen.

Die durchschnittliche WALT (Weighted Average Lease Term), bezogen auf alle Objektmieter (exkl. Optionen; ohne temporäre Zusatzerträge (Parkraumeinnahmen)) und in Abhängigkeit der aktuellen Mieterträge, beträgt rd. 4,0 Jahre (VJ: 1,9 Jahre). Diese Laufzeit wird als marktüblich / leicht oberhalb des Marktes eingeschätzt.

Das Gebäude wurde im Jahr 2021 mit LEED-Platinum, dem höchsten Nachhaltigkeitszertifikat ausgezeichnet.

Darstellung der Lage der Gesellschaft

1. Ertragslage

Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2022 kam es im Zuge der auslaufenden Corona-Pandemie vor allem durch den planmäßigen Auszug eines Ankermieters zu einer Reduzierung der Umsatzerlöse auf nun € 14,4 Mio. (Vorjahr: € 15,4 Mio.), die damit deutlich unter dem Planwert von € 15,4 Mio. lagen. Im Wesentlichen mussten dabei bei der Neuvermietung/Anschlussvermietung preisliche Zugeständnisse in Form von mietfreien Zeiten in Kauf genommen werden.

Wie im Vorjahr auch ist der Einfluss von Währungskurseffekten auf die Ertragslage der Gesellschaft gering gewesen.

Im Berichtszeitraum ergibt sich ein Jahresfehlbetrag in Höhe von € 4,5 Mio. (Vorjahr: Jahresfehlbetrag € 1,4 Mio.). Den gesunkenen Umsatzerlösen in Höhe von € 14,4 Mio. (Vorjahr: € 15,4 Mio.) standen insbesondere gegenüber dem Vorjahr unveränderte Abschreibungen in Höhe von € 5,2 Mio., Zinsaufwendungen für das Darlehen in Höhe von € 4,5 Mio. (Vorjahr: € 4,5 Mio.) und sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von € 7,0 Mio. (Vorjahr: € 4,5 Mio.) gegenüber.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind für den Abschluss eines neuen Ankermieters Vermittlungsprovisionen in Höhe von € 1,2 Mio. sowie Aufwendungen im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietvertrages in Höhe von € 1,1 Mio. enthalten und sind ursächlich für den Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Des Weiteren beinhaltet der sonstige betriebliche Aufwand Kosten für Reparaturen und Instandhaltung in Höhe von € 1,2 Mio. (Vorjahr: € 0,6 Mio.) sowie Aufwendungen für Property-, Facility- und Asset Management in Höhe von € 2,4 Mio. (Vorjahr: € 1,7 Mio.).

2. Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Zum Stichtag betrug der Bestand an liquiden Mitteln € 20,1 Mio. (Vorjahr: € 18,3 Mio.). Aufgrund des Überhanges der Mieteinnahmen über die laufenden Aufwendungen war der Cashflow im Jahr 2022 positiv.

Der Cashflow hat eine angemessene Größenordnung und bietet die entsprechenden finanztechnischen Möglichkeiten für notwendige Investitionen.

Die Verbindlichkeiten der Gesellschaft werden im Wesentlichen durch das endfällige Darlehen in Höhe von € 146,9 Mio. geprägt. Das Darlehen ist zum 28. Mai 2024 zur Rückzahlung fällig.

3. Vermögenslage

Zum Stichtag beträgt die Bilanzsumme der Gesellschaft € 272,3 Mio. (Vorjahr: € 274,6 Mio.). Die Vermögenslage der Gesellschaft ist weiterhin geprägt durch das Gebäude. Dieses weist nach planmäßigen Abschreibungen zum 31. Dezember 2022 einen Buchwert in Höhe von € 245,3 Mio. (Vorjahr: € 250,3 Mio.) aus.

Die sonstigen Vermögensgegenstände bestehen im Wesentlichen aus separat geführten Mietkautionskonten in Höhe von € 1,4 Mio. (Vorjahr: € 5,0 Mio.). Der Rückgang der sonstigen Vermögensgegenstände steht im Zusammenhang mit dem Auszug eines Hauptmieters.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden wie im Vorjahr keine Kapitalmaßnahmen beschlossen. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft beträgt zum 31. Dezember 2022 40,3% (Vorjahr: 41,6 %).

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten größtenteils erhaltene Mietkautionen in Höhe von € 14,6 Mio. (Vorjahr: € 11,9 Mio.). Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ist auf die veränderte Mieterstruktur (Auszug eines Hauptmieters und Einzug von CJ Logistics) zurückzuführen.

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

5. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Die Gesellschaft hat ihr achtes aktives Geschäftsjahr, ohne unterstützende positive Währungseffekte, erwartungsgemäß mit einem negativen Jahresergebnis beendet. Im Wesentlichen ist dies in den reduzierten Umsatzerlösen sowie gestiegenen sonstigen betrieblichen Aufwendungen begründet. Im Kerngeschäft der Gesellschaft gab es im Vergleich zum Vorjahr keine wesentlichen Veränderungen.

Angesichts der soliden Liquiditäts- und Finanzierungsbasis beurteilt die Gesellschaft die wirtschaftliche Lage des Unternehmens weiterhin insgesamt positiv, zumal die Auswirkungen der Krisen aktuell aus den schon zuvor genannten Gründen als moderat gesehen werden und den Fortbestand des Unternehmens nicht gefährden dürften.

Prognosebericht

4. Wirtschaftliche Entwicklung in Korea

Für das Gesamtjahr 2023 erwartet die südkoreanische Zentralbank (Bank of Korea; BOK) bei der Wirtschaftsleistung ein reales Plus von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr sowie ein Wachstum von 2,4% für 2024. ¹²

5. Entwicklung des Büromarkts von Seoul

In Seoul besteht derzeit eine Büroflächenknappheit, die sich durch erhöhte Baukosten und in diesem Zug geringeren Neubaufertigstellungen in Zukunft verstärken sollte. Daher rechnen wir für sehr gute Assets in zentralen Lagen mit einem Nachfrageüberhang und damit einhergehend Mietsteigerungspotential.

6. Prognose

Wegen der sehr guten Vermietungssituation und der guten Reputation des Objektes Tower 8 im Markt, sehen wir das Objekt im Vergleich zu direkter Konkurrenz als gut aufgestellt an. Im Jahr 2023 laufen keine wesentlichen Mietverträge aus und es besteht nahezu kein Leerstand. Daher erwarten wir für das Geschäftsjahr sehr stabile Erträge. Im Ergebnis erwarten wir für das Geschäftsjahr 2023 einen NOI von gut KRW 17,8 Mrd. (umgerechnet ca. € 13,0 Mio.) und ein leicht positives Jahresergebnis, solange dieses nicht durch Währungseffekte negativ beeinflusst wird.

¹² Bank of Korea, Press Release, February 23, 2023

Chancen- und Risikobericht

7. Internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystem bezogen auf den Rechnungslegungsprozess

Jedes unternehmerische Handeln ist untrennbar mit Chancen und Risiken verbunden. Aus diesem Grund ist ein wirksames Risikomanagement ein bedeutender Erfolgsfaktor zur nachhaltigen Sicherung des Unternehmenswertes.

Die Steuerung von Chancen und Risiken ist integraler Bestandteil des jeweiligen konzernweiten Systems der Unternehmensführung und nicht Aufgabe einer bestimmten organisatorischen Einheit, auch wenn die Gesellschaft der Unternehmenseinheit Alternatives der DWS Group GmbH & Co. KgaA zugerechnet wird. Insofern ist die Gesellschaft als Unternehmen vollständig in das Risikomanagementsystem des Deutsche Bank-Konzerns eingebunden. Es sind Prozesse und Kontrollinstrumente eingerichtet, um Risiken frühzeitig zu erkennen und Vermögensschäden für das Unternehmen zu vermeiden. Insbesondere unterliegen alle relevanten Prozesse (u.a. Zahlungsverkehr, Meldungen der Außenwirtschaftsverordnung (AWV) etc.) einer regelmäßigen Kontrolle der konzerninternen Revision.

Zentrale Bestandteile des Risikomanagementsystems sind das Berichtswesen und der jährliche Planungs- und Budgetierungsprozess, der global auf Ebene der Ressorts/Geschäftsbereiche durchgeführt und auf dieser Ebene auch regelmäßig unterjährig überprüft wird.

Das Thema "Einhaltung von Vorschriften" (Compliance) hat im Unternehmen einen hohen Stellenwert.

8. Risikobericht

Ertragsorientierte Risiken:

Durch das wachsende Angebot neuer Büroflächen auch in den anderen Teilmärkten Seouls, bleibt der Wettbewerb auf dem Vermietungsmarkt erhalten. Insbesondere Großmieter mit einer Flächennachfrage ab 2.000 m ² stehen dabei im Fokus von Vermietungsteams diverser Projektentwickler. Im Vergleich zu Bestandsgebäuden, bieten Neuentwicklungen Mietern oftmals eine weitreichende Umsetzung mieterspezifischer Arbeitsplatz- und Flächenkonfigurationen in vollkommen neuen Prestigegebäuden.

Abzuwarten bleibt, wie der aktuelle Krieg in der Ukraine, die aktuellen globalen Entwicklungen (Anstieg der Inflationsraten, Zinserhöhungen usw.), sowie die gestörten Lieferketten den Immobilienmarkt beeinflussen werden. Insbesondere bei weiter steigenden Energiepreisen ist mittelfristig mit Auswirkungen zu rechnen, da in diesem Fall die Gesamtbelastung (Miete plus Nebenkosten) der Mieter zunimmt, was mieterseitig entsprechende Handlungszwänge zur Folge hätte.

Zum Stichtag sind am Markt aber aufgrund der Aktualität der Ereignisse bislang noch keine unmittelbaren Mietpreisanpassungen zu beobachten. Zudem laufen im Geschäftsjahr 2023 keine wesentlichen Mietverträge aus, sodass für das kommende Geschäftsjahr die Beibehaltung der nahezu Vollvermietung zu erwarten ist.

Finanzwirtschaftliche Risiken:

Für das kommende Geschäftsjahr sieht die Gesellschaft keine Liquiditätsrisiken.

9. Chancenbericht

Im Hinblick auf die Objektqualität wird Tower 8 weiterhin als ein Core-Büroobjekt in Seoul wahrgenommen. Dies hat sich auch durch die erreichte Vollvermietung im Jahr 2022 bestätigt.

Auch im Jahr 2023 werden Investitionen in Gebäude und technische Ausstattung fortgesetzt, um den hohen qualitativen Standard aufrechtzuerhalten. Dies bietet eine gute Basis, um die Immobilie auch zukünftig für bestehende Mieter attraktiv zu halten und neue Mieter zu gewinnen.

Gesamtaussage zur Risikosituation des Unternehmens

Risiken, die über das oben genannte allgemeine wirtschaftliche Risiko einer unternehmerischen Betätigung hinausgehen, sind aktuell weltweit durch globale Krisen getrieben. Die wirtschaftlichen Auswirkungen auf das Unternehmen werden als moderat gesehen und die Liegenschaft hat bewiesen, dass die Einflüsse auf den Ertrag gering sind.

Bestandsgefährdende Risiken mit Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind aktuell nicht erkennbar.

F. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Nach dem Ergebnis unserer Prüfung haben wir am 27. März 2023 dem als Anlagen I bis III beigefügten Jahresabschluss und dem als Anlage IV beigefügten Lagebericht der C8 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, zum 31. Dezember 2022 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die C8 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main:

Prüfungsurteile

"Wir haben den Jahresabschluss der C8 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der C8 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Personenhandelsgesellschaften im Sinne des § 264a HGB geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen."

G. Schlussbemerkung

Vorstehenden Prüfungsbericht über die Prüfung des Jahresabschlusses - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - und des Lageberichts der C8 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2022 erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Berichterstattung bei Abschlussprüfungen.

Der von uns erteilte Bestätigungsvermerk ist in Abschnitt F. unter "Wiedergabe des Bestätigungsvermerks" enthalten.

Eine Verwendung des vorstehend wiedergegebenen Bestätigungsvermerks außerhalb dieses Prüfungsberichts bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; wir verweisen auf § 328 HGB.

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 9. November 2023 festgestellt.