Süddeutsche Wohnen GmbH

Süddeutsche Wohnen GmbH

(vormals: LBBW Immobilien GmbH)

Stuttgart

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 30.04.2012

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Süddeutsche Wohnen GmbH (vormals LBBW Immobilien GmbH), Stuttgart, für das Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Januar bis 30. April 2012 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Bilanz zum 30. April 2012

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für das Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Januar - 30. April 2012

Anhang für das Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Januar 2012 bis 30. April 2012

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Süddeutsche Wohnen GmbH (vormals LBBW Immobilien GmbH, im Folgenden auch "SÜDEWO" oder Gesellschaft genannt), Stuttgart, für das Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 30. April 2012 wurde gemäß den §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften.

Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung sind entsprechend den Formblättern für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt, wobei für die Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung findet. Bei der Gliederung und Bezeichnung der Abschlussposten sind die Besonderheiten der Geschäftstätigkeit der Süddeutsche Wohnen GmbH, Stuttgart, berücksichtigt.

Die Süddeutsche Wohnen GmbH war zum Abschlussstichtag des Vorjahres eine 100%ige Tochtergesellschaft der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW). Mit Wirkung zum 28. März 2012 hat die LBBW im Wege eines Share Deals sämtliche Anteile an der SÜDEWO an ein Konsortium unter der Führung der PATRIZIA Immobilien AG, Augsburg, veräußert. Direktes Mutterunternehmen ist seither die Süddeutsche Wohnen Management Holding GmbH & Co. KG (vormals Blitz 11-678 GmbH & Co. KG, München), Stuttgart.

Mit Vertrag vom 9. März 2012 wurden die jeweils 100%igen Anteile an der Süddeutsche Wohnen Management GmbH und der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH, Stuttgart, mit Wirkung zum 29. März 2012 von der SÜDEWO auf die Süddeutsche Wohnen Service Holding GmbH & Co. KG, Stuttgart, übertragen.

Die SÜDEWO war seit dem 29. November 2004 mit einer Hafteinlage von EUR 1,6 Mio. als Kommanditistin an der LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart, beteiligt. Durch Austritt des Komplementärs ist das Vermögen der LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart, mit Wirkung zum 15. Januar 2012 auf die SÜDEWO angewachsen. Der Komplementär hat hierfür keine Abfindung erhalten, da er nicht am Vermögen der KG beteiligt war.

Aufgrund der Veränderungen durch die beschriebenen Übertragungs- und Anwachsungsvorgänge sind die Zahlen des Vorjahres mit den Zahlen des laufenden Geschäftsjahres nur eingeschränkt vergleichbar.

Die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben. Die Ertragslage ist aufgrund des Rumpfgeschäftsjahres vom 1. Januar bis 30. April nur eingeschränkt mit dem Vorjahr 2011 vergleichbar.

Betragsmäßige Angaben im Anhang erfolgen in der Regel in TEUR.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Einzelabschluss sind gegenüber dem Vorjahr unverändert. Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren demnach die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend:

Die Süddeutsche Wohnen Management GmbH, Stuttgart, und die Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH, Stuttgart, sind aufgrund der Übertragung sämtlicher Anteile auf die Süddeutsche Wohnen Service Holding GmbH & Co. KG, Stuttgart, seit dem 28. März 2012 nicht mehr als ein verbundenes Unternehmen der SÜDEWO sowie deren Tochterunternehmen zu betrachten. Die im Vorjahr ausgewiesenen Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden zum 30. April 2012 als Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Dritten ausgewiesen. Aufgrund des bis zum 30. April 2012 bestehenden Beherrschungsvertrages und der damit verbundenen Möglichkeit der Einflussnahme der Süddeutsche Wohnen GmbH auf die Süddeutsche Wohnen Management GmbH, Stuttgart, und die Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH, Stuttgart, stellen diese beiden Servicegesellschaften weiterhin nahestehende Unternehmen dar.

Die immateriellen Vermögensgegenstände sind mit ihren Anschaffungskosten vermindert um planmäßige und sofern notwendig um außerplanmäßige Abschreibungen bewertet. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen nach Maßgabe der vorraussichtlichen Nutzungsdauer.

Die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige und sofern notwendig um außerplanmäßige Abschreibungen bewertet. Der Bestand an Wohnbauten wird über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren abgeschrieben. Der Bestand an Geschäfts- und anderen Bauten wird über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, soweit es sich um voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen handelt. Gemäß § 253 Abs. 5 S. 1 HGB wird ein niedrigerer Wertansatz nicht beibehalten, wenn die Gründe dafür nicht mehr bestehen.

Die Abschreibungen der anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgen linear nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauern. Geringwertige Anlagengüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 150,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Für Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 wird das steuerliche Sammelpostenverfahren aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz angewandt. Der Sammelposten wird pauschalierend jeweils mit 20 Prozent p.a. im Zugangsjahr und in den vier darauf folgenden Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten oder dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Abschreibungen werden vorgenommen, soweit es sich um voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen handelt.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert gemäß § 253 HGB angesetzt. Bei der Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes in Bezug auf noch unverkaufte Einheiten aus dem Bereich Handel werden im Rahmen der verlustfreien Bewertung die geplanten Modernisierungskosten und Vertriebskosten berücksichtigt. Sich ergebende Unterdeckungen werden durch eine entsprechende Abwertung berücksichtigt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie der Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten werden mit dem Nennwert angesetzt. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (PUC-Methode) ermittelt. Die Bewertung erfolgte unter Verwendung der Heubeck-Richttafeln 2005 G. Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzins bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 5,12 % gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Den Berechnungen nach BilMoG liegen ein Einkommenstrend von 2,0 % p.a., ein Karrieretrend bis Alter 50 von 0,5 % p.a., eine Steigerung der Beitragsbemessungsgrenze um 1,75 % p.a., eine Steigerung der laufenden wertgesicherten Renten um 1,0 % p.a. im Falle einer zugesagten garantierten Anpassung bzw. um 2,0 % p.a. in den übrigen Fällen, eine Steigerung laufender Sozialversicherungsrenten um 1,75 % p.a., eine Steigerung der gemäß Zusatzversorgungsordnung wertgesicherten laufenden Renten um 1,25 % p.a., eine Steigerung der über die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder laufenden Renten um 1,0 % p.a., eine Inflationsrate (Rententrend für nicht wertgesicherte laufende Renten) von 1,9 % p.a. sowie eine durchschnittliche Fluktuationsrate von 5,5 % p.a. zugrunde. Weiterhin wurden ggf. die Anpassungsfaktoren gemäß § 69e BeamtVG berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d.h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst. Das Beibehaltungswahlrecht nach Art. 67 Abs. 1 Salz 2 EGHGB wird insoweit in Anspruch genommen, als der ansonsten durch die erstmalige Anwendung der Bewertungsgrundsätze des § 253 Abs. 1 HGB aufzulösende Betrag bis zum 31. Dezember 2024 wieder zugeführt werden müsste.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für die Ermittlung von latenten Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und entlastung nicht abgezinst. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

III. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist in dem als Anlage 1 zum Anhang beigefügten Anlagengitter zu ersehen.

Immobilienbestände mit Anschaffungskosten in Höhe von TEUR 13.095 wurden aus den zum Verkauf bestimmten Grundstücken im Umlaufvermögen in die Sachanlagen umgegliedert.

Im Anlagevermögen der Gesellschaft werden unter dem Posten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen bilanziert.

2. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Aufgrund des Gesellschafterwechsels bei der Gesellschaft wurde die Geschäftsstrategie geändert, welche die Erzielung von Erträgen, durch die Veräußerung von Grundstücken zukünftig nicht mehr vorsieht. Daher wurden die unter dem Posten zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte bilanzierten Immobilienbestände mit Wirkung zum 1. April 2012 vollständig in das Anlagevermögen umgegliedert. da mit den Grundstücken zukünftig Erträge aus der Vermietung erzielt werden sollen.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Vermietung bestehen aus ausstehenden Mietzahlungen nach Absetzung der Einzelwertberichtigung in Höhe von TEUR 753 (Vorjahr TEUR 646).

Von den Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen entfallen TEUR 46 auf Forderungen gegen nahestehende Unternehmen. Der Ausweis erfolgte im Geschäftsjahr 2011 unter den Forderungen gegen verbundene Unternehmen.

Die ausgewiesenen Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen insbesondere kurzfristige Darlehensforderungen, Forderungen aus dem Liquiditätsmanagement, Forderungen aus dem laufenden Verrechnungsverkehr, Forderungen aus dem Liefer- und Leistungsverkehr, Forderungen aus der Umsatzsteuer-Organschaftsabrechnung sowie sonstige Forderungen. Die Reduzierung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultiert im Wesentlichen aus Konsolidierungseffekten durch die Anwachsung der LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart, zum 15. Januar 2012 auf die Süddeutsche Wohnen GmbH, Stuttgart.

Die sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr Restlaufzeiten bis zu einem Jahr.

4. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen Guthaben bei Kreditinstituten sowie Kassenbestände.

5. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Es wurde ein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 154 (Vorjahr TEUR 40) gebildet. Davon sind TEUR 25 (Vorjahr TEUR 27) für ein Disagio gemäß § 250 Abs. 3 HGB gebildet worden.

6. Latente Steuern

Die sich rechnerisch ergebende Steuerentlastung der temporären Differenzen des Nettovermögens sowie der steuerlichen Verlustvorträge wurde nach dem Wahlrecht nach § 274 Abs. 1 HGB nicht aktiviert.

Die latenten Steuern ergeben sich im Wesentlichen aus den Bilanzpositionen Sachanlagen.

Insgesamt führen die temporären Differenzen zu einer zukünftigen Steuerentlastung (aktiv Überhang). Der aktivische Überhang resultiert im Wesentlichen aus der nachgelagerten steuerlichen Abzugsfähigkeit von Pensionszahlungen sowie infolge der Teilwertaufstockung nach § 13 KStG i.d.F. des StRefG 1990. Gegenläufig ergeben sich latente Steuern aus unterschiedlichen handels- und steuerlichen Wertansätzen in den Sachanlagen durch die handelsrechtlich gebildeten außerplanmäßigen Abschreibungen auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten. Ein steuerlicher Verlustvortrag besteht nicht. Die Bewertung der temporären Differenzen erfolgt mit dem für das Rumpfgeschäftsjahr geltenden Steuersatz von 30,53 %.

7. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital der Gesellschaft beträgt TEUR 100.000. Gesellschafter sind die Süddeutsche Wohnen Management Holding GmbH & Co. KG, Stuttgart, mit 84,6 % und die Carl Immo AcquiCo2 GmbH & Co. KG (vormals Blitz-684 GmbH & Co. KG), München, mit 5,4 %. Geschäftsanteile in Höhe von 10 % werden von der Gesellschaft gehalten.

Das zum Nennkapital angesetzte gezeichnete Kapital (Stammkapital) ist voll einbezahlt.

Nach § 272 Abs. la HGB wurde der Nennbetrag der eigenen Anteile in Höhe von TEUR 10.000 von dem gezeichneten Kapital in Abzug gebracht. Der Unterschiedsbetrag zwischen Nennbetrag und den Anschaffungskosten der eigenen Anteile wurde mit den frei verfügbaren Rücklagen verrechnet.

8. Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen sind unter dem Punkt 10 "Steuern" erläutert.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung mit TEUR 1.654 (Vorjahr TEUR 287), Rückstellungen für ausstehende Rechnungen mit TEUR 684 (Vorjahr TEUR 406), Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten in Höhe von TEUR 606 (Vorjahr TEUR 327) sowie Verpflichtungen im Personal- und Sozialbereich mit TEUR 304 (Vorjahr TEUR 349).

Für die Verlustübernahme des Zwischenabschlusses zum 30. April 2012 der Süddeutsche Wohnen Privatisierung GmbH, Stuttgart, wurde im Rumpfgeschäftsjahr 2012 eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 6.362 gebildet.

Für Zinssicherungsgeschäfte wurden Drohverlustrückstellungen von TEUR 2.302 (Vorjahr TEUR 1.739) gebildet.

9. Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung, Sicherung und Laufzeit der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem als Anlage 2 zum Anhang beigefügten Verbindlichkeitenspiegel.

Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen TEUR 6.455 auf Verbindlichkeiten gegen nahestehende Unternehmen. Der Ausweis erfolgte im Geschäftsjahr 2011 unter den Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus der Erbringung von Managementdiensten der Süddeutsche Wohnen Management Holding GmbH & Co. KG, Stuttgart.

In den Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter ist ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 29.709 gegenüber der Süddeutsche Wohnen Management Holding GmbH & Co. KG ausgewiesen. Es besteht eine Mitzugehörigkeit im Sinne von § 265 Abs. 3 HGB in gleicher Höhe zu den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen.

10. Steuern

Gemäß dem Jahressteuergesetz 2008 wurde das zum 31. Dezember 2006 festgestellte EK 02 in Höhe von 1.018 Mio. € der 3 %igen pauschalen Abgeltungssteuer unterworfen. Daraus ergibt sich bei einer 5,5 %igen Abzinsung eine Verbindlichkeit zum 30. April 2012 in Höhe von TEUR 15.681 (Vorjahr TEUR 15.261).

Es bestehen Steuerforderungen in Höhe von insgesamt TEUR 2.684 (Vorjahr TEUR 2.446), die sich im Wesentlichen aus der Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für die Jahre 2010 und 2011 ergeben.

Steuerrückstellungen bestehen für die Jahre 2011 und 2012 in Höhe von TEUR 2.093 (Vorjahr TEUR 285) zur Gewerbesteuer sowie in Höhe von TEUR 400 (Vorjahr TEUR 0) zur Körperschaftsteuer.

11. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Dieser Posten beinhaltet die vor dem Abschlussstichtag erhaltenen Einnahmen, die Erträge für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Es wurde ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 306 (Vorjahr TEUR 285) gebildet.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatztätigkeit des Unternehmens erstreckte sich im Wesentlichen auf das Bundesland Baden-Württemberg.

In den Umsatzerlösen sind Erlöse aus der Hausbewirtschaftung mit TEUR 29.113 (Vorjahr TEUR 72.088), aus dem Verkauf von Grundstücken mit TEUR 2.159 (Vorjahr TEUR 40.357) sowie aus anderen Lieferungen und Leistungen mit TEUR 22 (Vorjahr TEUR 17) enthalten.

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Erträge aus den Zuschreibungen auf das Anlagevermögen aufgrund von Wertaufholungen in Höhe von TEUR 3.903 (Vorjahr TEUR 7.238) sowie das Veräußerungsergebnis aus dem Verkauf der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH, Stuttgart, in Höhe von TEUR 2.749.

Ferner beinhalten die sonstigen betrieblichen Erträge vor allem Erträge aus Geschäftsbesorgungsverträgen mit verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 1.829 (Vorjahr TEUR 4.091), Erträge aus dem Abgang von Grundstücken mit Wohn- oder Geschäftsbauten in Höhe von TEUR 846 (Vorjahr TEUR 13.607) sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 221 (Vorjahr TEUR 1.764).

3. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung setzen sich im Wesentlichen zusammen aus den abzurechnenden und den nicht umlegbaren Wärme- und Betriebskosten in Höhe von TEUR 13.510 (Vorjahr TEUR 26.818), aus Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in Höhe von TEUR 6.459 (Vorjahr TEUR 14.474) sowie aus Erbbauzinsen in Höhe von TEUR 184 (Vorjahr TEUR 1.069).

Insgesamt sind in den Betriebskosten Grundsteuern in Höhe von TEUR 117 (Vorjahr TEUR 1.879) enthalten.

4. Personalaufwand

In den sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung sind Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von TEUR 145 (Vorjahr TEUR 113) enthalten.

5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

Der Posten enthält außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert bei Wohnbauten in Höhe von TEUR 42.428 (Vorjahr TEUR 1.086).

Planmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 630 betreffen die Nachholung von Abschreibungen für den Zeitraum in dem die umgegliederten Immobilienbestände im Umlaufvermögen bilanziert waren.

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen insbesondere den Verwaltungsbereich sowie Sach- und Dienstleistungen. Aus der Verlustübernahme des Zwischenabschlusses zum 30. April 2012 der Süddeutsche Wohnen Privatisierung GmbH, Stuttgart, sind TEUR 6.362 in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten.

Ferner beinhaltet der Posten den Veräußerungsverlust aus dem Verkauf der Süddeutsche Wohnen Management GmbH, Stuttgart, in Höhe von TEUR 500.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten mit TEUR 6 (Vorjahr TEUR 25) periodenfremde Aufwendungen.

7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Der Posten enthält Zinserträge von verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 233 (Vorjahr TEUR 5.350).

8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Der Posten betrifft mit TEUR 84 (Vorjahr TEUR 12.339) Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen.

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen beinhalten ferner Zinsaufwendungen aus der Abzinsung von Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 114 (Vorjahr TEUR 357).

Der Betrag in Höhe von TEUR 420 (Vorjahr TEUR 956) betrifft die Abzinsung der Verbindlichkeit aus der Abgeltung von ehemaligem EK 02 (siehe III. Nr.10.).

9. Erträge aus Gewinngemeinschaften, Gewinnabführungs- und Teilgewinnabführungsverträgen

Zum Ausweis kommen die Ansprüche aus der Ergebnisabführung des Rumpfgeschäftsjahres 2012 mit der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH, Stuttgart.

10. Aufwendungen aus Verlustübernahmen

Der Posten beinhaltet die Verlustübernahme aus dem bis zum 30. April 2012 bestehenden Ergebnisabführungsvertrag mit der Süddeutsche Wohnen Management GmbH, Stuttgart, in Höhe von TEUR 1.361.

11. Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Süddeutsche Wohnen GmbH ist als Organträger auch Steuerschuldner für die mit ihr durch Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge verbundenen Tochtergesellschaften.

Die ausgewiesenen Steuern von TEUR 1.049 (Vorjahr TEUR 309) beinhalten den laufenden Steueraufwand für Körperschaftsteuer (inkl. Solidaritätszuschlag) und Gewerbesteuer von TEUR 851 sowie Gewerbesteueraufwendungen für Vorjahre von TEUR 198.

Auf das außerordentliche Ergebnis im Vorjahr entfallen keine Steuern.

V. Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft hat Teile der Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Kraftfahrzeuge geleast (Operating Lease). Die Zinssätze, die den Verträgen zugrunde liegen, sind marktüblich. Weder für die gemietete Betriebs- und Geschäftsausstattung noch für die geleasten Kraftfahrzeuge bestehen vorteilhafte Kauf- oder Mietverlängerungsoptionen bei Beendigung des Leasingverhältnisses.

Die zukünftigen erwarteten Mindestzahlungen für Operating Lease und für angemietete selbstgenutzte Büro- und Archivflächen stellen sich insgesamt wie folgt dar:

Verpflichtungen aus Operating-Leasingverträgen (Kfz/Anlagen)

Verpflichtungen aus Mietverhältnissen

Zur Nutzung von Synergieeffekten und Spezialisierungsvorteilen wurden teilweise Funktionen aus der Süddeutsche Wohnen GmbH an nahestehende Unternehmen ausgegliedert. Hieraus entstehen finanzielle Verpflichtungen aufgrund der hierfür abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsverträge. Mit der ordnungsgemäßen Verwaltung der Immobilienbestände wurden die Süddeutsche Wohnen Management GmbH, Stuttgart, sowie die Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH, Stuttgart, beauftragt. Hieraus entstanden im Rumpfgeschäftsjahr 2012 Aufwendungen aus Geschäftsbesorgung in Höhe von TEUR 2.841 (Vorjahr TEUR 7.138).

Im Zuge der Veräußerung der Geschäftsanteile der Süddeutsche Wohnen Management GmbH sowie der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH wurden die bestehenden Geschäftsbesorgungsverträge mit den beiden genannten Gesellschaften zum 1. Mai 2012 aufgehoben und durch die Süddeutsche Management Holding GmbH & Co. KG, Stuttgart, übernommen. Finanzielle Verpflichtungen aus den genannten Geschäftsbesorgungsverträgen bestehen somit zukünftig gegenüber der Süddeutsche Wohnen Management Holding GmbH & Co. KG, Stuttgart.

Vorteil der Auslagerungen ist, dass die Tätigkeiten von spezialisierten Unternehmen durchgeführt werden. Das Risiko liegt in den finanziellen Verpflichtungen aufgrund der abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsverträge. Zukünftig wird mit vergleichbaren Aufwendungen gerechnet.

Desweiteren erbringt die Süddeutsche Wohnen Management Holding GmbH & Co. KG, Stuttgart, Managementdienstleistungen gemäß Managementvertrag vom 30. April 2012. Hieraus entstanden im Rumpfgeschäftsjahr 2012 Aufwendungen aus zeitanteiliger Vergütung in Höhe von TEUR 788. Bis zum Ende der Vertragslaufzeit am 31. Dezember 2022 wird mit einem jährlichen Aufwand aus dem Managementvertrag in Höhe von TEUR 7.450 gerechnet.

Aufgrund der Veräußerung der Süddeutsche Wohnen GmbH, Stuttgart, an die Süddeutsche Wohnen Management Holding GmbH & Co. KG, Stuttgart, wurde ein Dienstleistungsvertrag mit der LBBW Immobilien Management GmbH, Stuttgart, geschlossen, um übergangsweise die Fortführung relevanter Dienstleistungen aus den Bereichen Holdingfunktionen zu gewährleisten. Hieraus entstanden im Rumpfgeschäftsjahr 2012 Aufwendungen in Höhe von TEUR 374.

Desweiteren erbringt die Süddeutsche Wohnen GmbH, Stuttgart, administrative Dienstleistungen für Tochterunternehmen sowie für nahestehende Unternehmen. Hieraus wurde im Geschäftsjahr ein Ertrag von TEUR 1.829 (Vorjahr TEUR 11.057) erwirtschaftet.

2. Derivative Finanzinstrumente

Zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken und zur Zinskostenoptimierung schloss die Süddeutsche Wohnen GmbH, Stuttgart, Zinssicherungsgeschäfte ab.

Zum Abschlussstichtag bestanden neun Payer-Swaps mit einem Volumen von TEUR 19.443 (Vorjahr TEUR 14.954) zur Objektfinanzierung von Immobilien und ein Zins-Swap mit Chance zur Objektfinanzierung eines Bürogebäudes mit einem Volumen von TEUR 2.050 (Vorjahr TEUR 2.096).

Der Umfang und der beizulegende Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente zum 30. April 2012 stellen sich wie folgt dar:

Die Zeitwerte der Finanzinstrumente wurden auf Basis der folgenden Methoden und Annahmen ermittelt: Bei Swaps wurden die Zeitwerte als Barwert der zukünftigen Zahlungsströme (Diskontierungsmethode) ermittelt. Die sich zum Bilanzstichtag ergebenden Zeitwerte stellen die Marktwerte dar, die sich bei einer Auflösung der derivativen Finanzinstrumente ergeben würden. Soweit keine Bewertungseinheit gebildet werden konnte, wurden drohende Verluste als sonstige Rückstellungen passiviert.

3. Sonstige Haftungsverhältnisse

Durch Abspaltungs- und Übernahmevertrag vom 25. August 2011 zwischen der SÜDEWO (vormals LBBW Immobilien GmbH) und der LBBW Immobilien Management GmbH erfolgten die Abspaltung der Geschäftsbereiche Asset Management Gewerbe, Development und Real Estate Services von der Gesellschaft und die Übernahme der entsprechenden Geschäftsbereiche durch die LBBW Immobilien Management GmbH, Stuttgart.

Im Vorjahr wurden im Rahmen der Abspaltung Haftungsverhältnisse in Höhe von TEUR 105.286 von der Süddeutschen Wohnen GmbH, Stuttgart, auf die LBBW Immobilien Management GmbH, Stuttgart, übertragen.

Gemäß § 133 UmwG haften die an der Abspaltung beteiligten Rechtsträger als Gesamtschuldner für die Verbindlichkeiten des übertragenden sowie des übernehmenden Rechtsträgers, die vor Wirksamwerden der Abspaltung begründet waren. Die Frist für die gesamtschuldnerische Haftung beläuft sich ab Eintragung in das Handelsregister auf 5 Jahre. Die Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme aus der gesamtschuldnerischen Haftung wird aufgrund der gegenseitigen Freistellung im Innenverhältnis als gering eingestuft.

Die zum 31. Dezember 2011 ausgewiesenen Patronatserklärungen in Höhe von TEUR 57.769 sind durch die Anwachsung der LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart, (KG I) zum 15. Januar 2012 auf die Süddeutsche Wohnen GmbH erloschen. Zum Bilanzstichtag 30. April 2012 bestehen keine Haftungsverhältnisse.

Der gegenüber der SÜDEWO (vormals LBBW Immobilien GmbH) gewährte Kredit- und Aval-rahmen wurde im Vorjahr auf die LBBW Immobilien Management GmbH abgespalten. Mittels des Abspaltungsvertrages kann die Süddeutsche Wohnen GmbH den Rahmen über die LBBW Immobilien Management GmbH bis zum Abschluss eines eigenen Kreditrahmenvertrages ausnutzen. Zum Stichtag 30. April ist der Rahmenvertrag in Höhe von TEUR 122 für Avale der SÜDEWO-Gruppe in Anspruch genommen.

Ferner haftet die Süddeutsche Wohnen GmbH im Rahmen des Cash-Poolings, das zur Optimierung des Liquiditätsmanagements innerhalb der SÜDEWO-Gruppe installiert wurde, gesamtschuldnerisch mit den eingebundenen Tochtergesellschaften für Sollsalden gegenüber der finanzierenden Bank.

Zusätzlich haftet die Süddeutsche Wohnen GmbH gesamtschuldnerisch mit den Tochtergesellschaften für deren Kreditverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 2.144 sowie für Zinssicherungsgeschäfte mit einem Volumen von TEUR 33.775. Das Risiko einer Inanspruchnahme aus diesen gesamtschuldnerischen Verpflichtungen mit den Tochtergesellschaften wird aufgrund deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als gering eingestuft.

4. Anteilsbesitzliste gemäß § 285 Nr. 11 HGB

Fußnoten:

¹⁾ Es liegen Daten nur zum 31. Dezember 2011 vor
²⁾ Es besteht ein Ergebnisabführungsvertrag (EAV) zum Geschäftsjahresende
³⁾ Ergebnis des Zwischenabschluss zum 30. April 2012 TEUR 2.573
⁴⁾ Ergebnis des Zwischenabschluss zum 30. April 2012 TEUR - 6.362

5. Mitarbeiter

Die Zahl der im Durchschnitt beschäftigten Mitarbeiter betrug im Rumpfgeschäftsjahr 2012:

Die Süddeutsche Wohnen GmbH ist Mitglied bei der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL). Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind gemäß tariflicher und individualvertraglicher Vereinbarung bei der VBL für eine zusätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung versichert. Die aktuelle Satzung vom 1. Januar 1967 (letzte Änderung beschlossen am 30. November 2011 und vom BMF mit Schreiben vom 6. Januar 2012 genehmigt), findet auf die Versicherungsverhältnisse Anwendung.

Die der Beitragsbemessung zugrunde liegende Lohn- und Gehaltssumme für die Beiträge an die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder belief sich im Rumpfgeschäftsjahr 2012 auf TEUR 305.

Die zu erwartenden Zusatzversorgungsleistungen an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden von den Zusatzversorgungsanstalten getragen. Weitere Kosten sind vom Arbeitgeber zur Zeit nicht zu entrichten. Eventuelle Umlageverpflichtungen sind nach allgemeiner Bilanzierungspraxis nicht bilanziert.

6. Honorare des Abschlussprüfers

Die Honorare des Abschlussprüfers über TEUR 435 setzen sich wie folgt zusammen:

7. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen zu nicht marktüblichen Konditionen liegen nicht vor.

8. Vergütungen für die Organe der Gesellschaft

Die Geschäftsführer erhalten die Vergütung über die Süddeutsche Wohnen Management GmbH. Die Gesamtbezüge früherer Geschäftsführer und deren Angehörige belaufen sich auf TEUR 111 (Vorjahr TEUR 907).

Zum Bilanzstichtag belaufen sich die Pensionsverpflichtungen für frühere Geschäftsführer und deren Angehörige auf TEUR 6.584 (Vorjahr TEUR 6.658).

Die Bezüge des Aufsichtsrates der Süddeutsche Wohnen GmbH betragen TEUR 10 (Vorjahr TEUR 39).

Die Mitglieder des Beirats der Süddeutsche Wohnen GmbH erhielten im Berichtszeitraum keine Bezüge (Vorjahr TEUR 22).

9. Mitglieder der Geschäftsführung

Gerd A. Hille, Friedrichsdorf
Vorsitzender der Geschäftsführung
(Ressort Development und Zentralbereiche)
bis 28.03.2012

Achim Kern, Renningen
Geschäftsführer
(Ressort Asset Management und Real Estate Services)
bis 28.03.2012

Michael Nagel, Bad Homburg
Geschäftsführer
(Ressort Zentralbereiche)
bis 28.03.2012

Karim Bohn, Düsseldorf
Dipl. Kaufmann
Geschäftsführer
seit 9. August 2012

Dr. Christian Jaeger, Stuttgart
Dipl. Kaufmann und Dr. rer. pol.
Geschäftsführer

Jürgen Rieger, Schönaich
Dipl. Kaufmann
Geschäftsführer

10. Mitglieder des Aufsichtsrats

Matthias Moser
Geschäftsführer, PATRIZIA Alternative Investments GmbH
Vorsitzender
ab 28.03.2012

Klaus Schmitt
Vorstandsmitglied der PATRIZIA Immobilien AG,
Patrizia AG
1. stellv. Vorsitzender
ab 28.03.2012

Andreas Richard
Stellv. Betriebsratsvorsitzender, Süddeutsche Wohnen GmbH
2. stellv. Vorsitrender (Arbeitnehmervertreter) ab 01. März 2012

Jan Baumgart
Investment Manager, PATRIZIA Alternative Investments GmbH
ab 28.03.2012

Marcus Borck
Gewerkschaftssekretär "ver.di", Landesbezirk Baden-Württemberg
(Arbeitnehmervertreter)

Jürgen Dosenbach
Betriebsratsvorsitzender, Süddeutsche Wohnen GmbH
(Arbeitnehmervertreter)

Jens Ebert
Investment Manager, PATRIZIA Alternative Investments GmbH
ab 28.03.2012

Arwed Fischer
Vorstandsmitglied der PATRIZIA Immobilien AG, PATRIZIA Alternative Investments GmbH
ab 28.03.2012

Bengt Hellström
Head of Alternative Investments, AP3 Schweden
ab 28.03.2012

Heinz Kälberer
Oberbürgermeister i.R. der Stadt Vaihingen/Enz
bis 28.03.2012

Dr. Oliver Lang
Vorstandsmitglied bei der VPV LEBENSVERSICHERUNGS-AG und verbundenen Versicherungsunternehmen, VPV-Versicherungen
ab 28.03.2012

Lothar Lindenau
Präsident des Versorgungswerkes der Rechtsanwälte im Lande Nordrhein-Westfalen, Versorgungswerk der Rechtsanwälte in NRW
ab 28.03.2012

Ingo Mandt
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
bis 28.03.2012

Jenny Minieur
Immobiliencontrollerin der Süddeutsche Wohnen Management GmbH
(Arbeitnehmervertreterin)

Sigfried Mutter
Betriebsratsvorsitzender der BW-Immobilien GmbH
(Arbeitnehmervertreter)
bis 10. Februar 2012

Dr. Hans-Ulrich Rülke
Mitglied des Landtags von Baden-Württemberg
Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion
bis 28.03.2012

Dr. Heiko Schmid
Landrat des Landkreises Biberach
bis 28.03.2012

Dr. Jürgen Schütz
Landrat des Rhein-Neckar-Kreises, Heidelberg
Präsident des Landkreistages Baden-Württemberg
bis 28.03.2012

Hans-Jörg Vetter
Vorstandsvorsitzender der Landesbank Baden-Württemberg
bis 28.03.2012

Rudolf Zipf
Mitglied des Vorstands der Landesbank-Baden-Württemberg
bis 28.03.2012

Der Jahresabschluss der Süddeutsche Wohnen GmbH, Stuttgart, wurde durch Gesellschafterbeschluss am 28.12.2012 festgestellt.

Anlage 1 zum Anhang

Entwicklung des Anlagevermögens zum 30.04.2012

Anlage 2 zum Anhang

Verbindlichkeitenspiegel zum 30. April 2012

Lagebericht Rumpfgeschäftsjahr zum 30. April 2012

1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

1.1 Organisatorische und rechtliche Struktur

Konzernspaltung im Jahr 2011

Die Süddeutsche Wohnen GmbH (vormals LBBW Immobilien GmbH; im Folgenden kurz "SÜDEWO") mit Sitz in der Katharinenstr. 20, 70182 Stuttgart, Deutschland, ist im Handelsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter der HRB 12431 eingetragen. Die SÜDEWO war bis zum 28. März 2012 eine 100%ige Tochtergesellschaft der Landesbank Baden Württemberg (LBBW). Unter dem Dach der SÜDEWO waren bis zum 31. Dezember 2010 sämtliche Immobilienaktivitäten der LBBW, bis auf die Finanzierung, gebündelt. Diese beinhalteten die vier Geschäftsbereiche bzw. operativen Segmente Asset Management Wohnen, Asset Management Gewerbe, Development und Real Estate Services.

Im Rahmen des Beihilfeverfahrens zur Umstrukturierung der LBBW hat die Europäische Kommission Ende 2009 festgelegt, dass die LBBW ihren durch die SÜDEWO gehaltenen Wohnungsbestand, der im Segment Asset Management Wohnen enthalten war, zu veräußern hat. Um dieser Auflage nachzukommen, hat sich die LBBW mit Wirkung zum 28. März 2012 im Wege eines Share Deals sämtliche Anteile an der SÜDEWO an ein Konsortium unter der Führung der PATRIZA Immobilien AG, Augsburg, veräußert.

Die geplante Veräußerung der Geschäftsanteile der SÜDEWO hat in 2011 eine organisatorische und gesellschaftsrechtliche Trennung der Geschäftsbereiche Wohnen (Asset Management Wohnen) und Nicht-Wohnen (Asset Management Gewerbe, Development, Real Estate Services) in der SÜDEWO erforderlich gemacht. Die Trennung erfolgte im Wesentlichen in drei Schritten:

In der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2011 (Vorjahreswerte) sind allerdings noch Ergebniseffekte aus den übertragenen Geschäftsbereichen Asset Management Gewerbe und Development enthalten. Diese betreffen die im Geschäftsjahr 2011 veräußerten Einzelgewerbeimmobilien der SÜDEWO.

Im Zusammenhang mit der Übertragung der SÜDEWO an das Konsortium unter der Leitung der PATRIZIA wurde die SÜDEWO Gruppe in Servicegesellschaften und bestandshaltende Gesellschaften aufgeteilt. Hierzu wurden mit Vertrag vom 9. März 2012 die jeweils 100%igen Anteile an der Süddeutsche Wohnen Management GmbH und der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH mit Wirkung zum 29. März 2012 von der SÜDEWO auf die Süddeutsche Wohnen Service Holding GmbH & Co. KG übertragen.

Aufgrund der zwischen der SÜDEWO (herrschendes Unternehmen) und der Süddeutsche Wohnen Management GmbH respektive der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH (beherrschte Unternehmen) bestehenden Beherrschungsverträge hatte die SÜDEWO jedoch weiterhin die Möglichkeit, die Finanz- und Geschäftspolitik der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH und der Süddeutsche Wohnen Management GmbH zu bestimmen. Die Beherrschungsverträge wurden mit Gesellschafterbeschluss vom 23. April 2012 zum Ablauf des 30. April 2012 aufgehoben. Zum Abschlussstichtag bestand demnach noch die Möglichkeit der Beherrschung.

Anwachsung der KG I und KG II

Im Zuge der Veräußerung der SÜDEWO erfolgte auch die Anwachsung der beiden Tochtergesellschaften

Die KG II ist mit Wirkung zum 30. November 2011 und die KG I mit Wirkung zum 15. Januar 2012 auf die SÜDEWO angewachsen. Die Vermögensgegenstände und Schulden der KG II waren folglich zum 31. Dezember 2011 bereits Bestandteil der Bilanz der SÜDEWO. Die Gewinn- und Verlustrechnung hingegen beinhaltet zum einen den per 30. November 2011 ermittelten Anwachsungsverlust sowie die laufenden Verkehrszahlen des Monats Dezember 2011.

Der drohende Verlust aus der Anwachsung der KG I in 2012 hatte sich durch Abwertung der Beteiligung sowie Bildung einer Rückstellung bereits zum 31. Dezember 2011 im Jahresabschluss der SÜDEWO ausgewirkt. Die einzelnen Vermögensgegenstände und Schulden der KG I waren hingegen noch nicht Bestandteil der Bilanz der SÜDEWO zum 31. Dezember 2011.

Konzernstruktur der SÜDEWO zum 30. April 2012

Die SÜDEWO hält zum 30. April 2012 die folgenden Beteiligungen:

1.2 Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds

Konjunktur

Für das Jahr 2011 kann festgestellt werden, dass sich die deutsche Wirtschaft in einer sehr robusten Verfassung befand. Aufgrund starker Binnennachfrage, erhöhter Industrieinvestitionen und sehr hoher Exporte konnte das Bruttoinlandsprodukt leicht wachsen. Im laufenden Jahr 2012 wird erwartet, dass die Euro-Schuldenkrise sich auf die konjunkturelle Entwicklung weiter auswirken und zu einem schwächeren Wirtschaftswachstum führen wird.

In Baden-Württemberg übertraf die wirtschaftliche Dynamik des Jahres 2011 die Erwartungen bei weitem. Nachdem das Bruttoinlandsprodukt 2009 mit -7,1 Prozent gefallen ist, konnte die heimische Wirtschaft diesen Einbruch bis zum Jahresende 2011 mehr als ausgleichen. So wuchs im Jahr 2010 die Wirtschaftsleistung real um 5,5 Prozent, und für 2011 zeichnet sich eine Wachstumsrate von rund 4 Prozent ab. Für das Jahr 2012 wird für Baden-Württemberg ein geringeres Wachstum von 1,5 Prozent erwartet.

Immobilienmarkt

Deutschland gilt als eines der gesuchten Investitionsziele für Immobilieninvestitionen, insbesondere im Wohnbereich, mit vergleichsweise niedriger Staatsverschuldung, stabilem Wachstum, großen und liquiden Immobilienmärkten, guten Refinanzierungsmöglichkeiten, langen Mietverträgen, politischer Stabilität und Rechtssicherheit.

In 2011 lag das Transaktionsvolumen mit 23,5 Mrd. Euro um rund 22 Prozent höher als im Vorjahr. Ein ähnliches Transaktionsniveau wird auch für das Jahr 2012 erwartet.

Auch bei den Mieten und den Kaufpreisen hat der deutsche Immobilienmarkt 2011 ein Rekordjahr hinter sich: Erstmals seit 1993 legte der ermittelte Immobilienindex um mehr als 3 Prozent zu. Der Index berücksichtigt die Veränderungen der Mieten für Wohnungen, Büros und Läden sowie der Kaufpreise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Baugrundstücke. Getragen wird der Aufschwung insbesondere vom Wohnungsmarkt, für den ein Plus von 4,7 Prozent ermittelt werden konnte.

1.3 Geschäftstätigkeit der SÜDEWO

In der SÜDEWO sind die Zentralfunktionen bzw. die internen Dienstleistungen wie Personalmanagement, Informationstechnologie, Controlling, Rechnungswesen und Kommunikation/Marketing angesiedelt. Außerdem hält die Gesellschaft mit ca. 15.800 Wohnungen den überwiegenden Teil des Wohnungsportfolios.

Die Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH sowie die Süddeutsche Wohnen Privatisierung GmbH sind reine Besitzgesellschaften ohne eigenes Personal und beziehen ebenso wie die SÜDEWO die operativen Dienstleistungen von der Süddeutsche Wohnen Management GmbH sowie der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH.

Die SÜDEWO-Gruppe ist mit rund 21.500 eigenen Wohnmieteinheiten, davon - nach Anwachsung der Bestände der KG I und KG II - rund 15.700 bei der SÜDEWO, einer der größten privaten Wohnungsanbieter in Baden-Württemberg. Darüber hinaus werden rund 16.800 weitere Wohnungen im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung durch die SÜDEWO-Gruppe verwaltet.

Die Bewirtschaftung der Immobilien ist auf eine stetige Mietentwicklung und ein konstantes Wertwachstum ausgerichtet. Der Markt wird regelmäßig beobachtet, um das Angebot an absehbare quantitative und qualitative Nachfrageentwicklungen anpassen zu können. Die Entscheidungen hierzu fallen unter den Gesichtspunkten hoher absoluter Periodenergebnisse einerseits und konstanter Wertsteigerungen andererseits. Kontinuierliche Portfolioanalyse und -entwicklung verfolgen das Ziel einer unter Rendite-Risiko-Aspekten optimierten Portfoliostruktur. Entsprechend werden bei den Asset-Management-Aktivitäten wie Mietentwicklung, Investition und Desinvestition die Gebote der wirtschaftlichen Transparenz und der Ertrags- und Wertentwicklungen berücksichtigt. Operativ stehen Kostenoptimierung und kontinuierliche Service- und Qualitätsverbesserung im Vordergrund.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Auf Grund des abweichenden Geschäftsjahres (1. Januar - 30. April) und vor dem Hintergrund der Anwachsung der KG I sind die Zahlen des laufenden Jahres nur bedingt mit dem Vorjahr vergleichbar. Des Weiteren wird die Vergleichbarkeit dadurch eingeschränkt, dass die Berichterstattung des Vorjahres strukturbedingt im Rahmen der Analyse einzelner Segmente erfolgte.

In der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2011 sind Ergebniseffekte aus den übertragenen Geschäftsbereichen Asset Management Gewerbe und Development enthalten. Diese betreffen die im Geschäftsjahr 2011 veräußerten Einzelgewerbeimmobilien der SÜDEWO GmbH.

Wir verweisen insofern auch auf unsere Angaben im Anhang.

2.1 Ertragslage

Die Werte ergeben sich nach Zusammenfassungen und Verrechnungen, die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten bzw. unter Berücksichtigung wohnungswirtschaftlicher Gliederungsvorgaben vorgenommen wurden.

Das Ergebnis aus der Vermietung von Immobilienobjekten im Anlagevermögen wird im Bewirtschaftungsergebnis ausgewiesen. Das Veräußerungsergebnis stellt das Ergebnis aus dem Verkauf von Immobilien (Privatisierungsergebnis) und zum Verkauf bestimmter Immobilien (Projektentwicklungen, Immobilienhandel und Generalübernahme) dar.

Die Gesellschaft hat zum Stichtag außerplanmäßige Abschreibungen bei Wohnbauten in Höhe von TEUR 42.428 (Vorjahr TEUR 1.086) auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ohne Erträge und Aufwendungen aus Ergebnisabführungsverträgen liegt im Geschäftsjahr 2012 mit TEUR -41.675 um TEUR 64.480 unter dem Vorjahreswert (TEUR 21.152).

In der Bewirtschaftung konnten Mieterlöse in Höhe von EUR 26,3 Mio. erzielt werden. Dem gegenüber stehen Erlösschmälerungen in Höhe von TEUR 697 und Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in Höhe von TEUR 6.459. Ferner sind im Geschäftsjahr nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten in Höhe von TEUR 4.194 (darin enthalten Aufwendungen im Rahmen der Geschäftsbesorgung für die Immobilienbewirtschaftung in Höhe von TEUR 2.769 und Miet- und Pachtaufwendungen in Höhe von TEUR 800) entstanden.

Nach Ertragsteuern ergibt sich ein Jahresfehlbetrag von TEUR 44.041 (Vorjahr Jahresüberschuss TEUR 313).

Im Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sind Erträge aus Gewinnabführung in Höhe von TEUR 46 der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH sowie Aufwendungen aus Verlustübernahme in Höhe von TEUR 1.361 der Süddeutsche Wohnen Management GmbH enthalten.

Insgesamt entwickelte sich das Geschäft der SÜDEWO im Jahr 2012 erwartungsgemäß.

2.2 Finanzlage

Finanzsteuerung

Mit der zentralen Planung, Steuerung und Kontrolle der Finanzaktivitäten innerhalb der operativen Geschäftstätigkeit wird das Ziel verfolgt, die Kapitalkosten zur weiteren Effizienzsteigerung abzusenken. Die Abteilung Finanzierung/Liegenschaftsmanagement gibt hierzu in Abstimmung mit der Geschäftsleitung die Rahmenbedingungen für das Finanzmanagement vor und setzt somit die Leitplanken zur Optimierung der Fremdmittelaufnahmen und Geldanlagen im Sinne eines systematischen Aktiv-Passiv-Managements.

Ein konzernweites Cash-Pooling bündelt die Liquidität der gesamten Unternehmensgruppe sowie der einzelnen Konzerngesellschaften. Darüber hinaus werden die bestehenden Finanzströme von den jeweils operativ zuständigen Einheiten regelmäßig überwacht und aktualisiert. Die Liquidität war im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit gegeben.

Zinsbindungen und Fristigkeit der Kapitalaufnahmen sowie Prolongationen des bestehenden Darlehensbestandes werden grundsätzlich an den geplanten Objekterfordernissen ausgerichtet.

Ein Großteil der Bankverbindlichkeiten in der SÜDEWO ist festverzinslich oder über Derivate gesichert, so dass die Auswirkungen von Zinsschwankungen mittelfristig abgeschätzt und gesteuert werden können.

Zur Reduzierung hieraus resultierender Zinsänderungsrisiken schließt die SÜDEWO, sofern dies wirtschaftlich sinnvoll erscheint, derivative Finanzinstrumente (Payer-Swaps, Caps oder Swap-Cap-Kombinationen) ab.

Aufgrund der kurzen Restlaufzeiten, des aktuellen Zinsniveaus der Zinsprognose und der geplanten Refinanzierung wurden in 2012 keine neuen Derivate abgeschlossen. Über die Entwicklung der abgeschlossenen Derivate wird monatlich ein Derivate-Bericht erstellt.

Entwicklung der Verbindlichkeiten

Die gesamten Verbindlichkeiten haben sich zum 30. April 2012 auf EUR 734,4 Mio. (Vorjahr EUR 621,1 Mio.) erhöht. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betrugen davon EUR 644,5 Mio. (Vorjahr EUR 569,3 Mio.). Diese Erhöhung steht im Zusammenhang mit der Anwachsung der KG I und dem damit verbundenen Übergang von Aktiva und Passiva.

Im Vergleich zum vorherigen Geschäftsjahr weist die Gesellschaft zum 30. April 2012 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter in Höhe von EUR 29,7 Mio. aus. Die Erhöhung steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Ablösung der Gesellschafteranteile der KG I in Höhe von EUR 29,7 Mio.

Finanzierungsstruktur

Von den gesamten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern zum Bilanzstichtag sind EUR 508,5 Mio. Festzinspositionen. Der Anteil der Festzinspositionen befindet sich damit auf einem hohen Niveau. Die Fälligkeiten im Jahr 2012 in Höhe von EUR 16,2 Mio. weisen, einschließlich der Tilgungen von EUR 8,1 Mio., eine durchschnittliche Verzinsung von 3,06 Prozent pro Jahr auf.

Es ist vorgesehen im Rahmen des Gesellschafterwechsels die gegenwärtige Finanzierungsstruktur durch Aufnahme eines neuen Refinanzierungsdarlehens bei der Landesbank Baden-Württemberg abzulösen. Der diesbezügliche Vertrag wurde am 2. August 2012 unterzeichnet und soll bis Ende des Jahres vollständig zur Auszahlung kommen. Aus diesem Grund sind Darlehen mit auslaufenden Zinsfestschreibungen nur kurzfristig bzw. variabel verlängert worden.

2.3 Vermögenslage

Die Bilanzsumme (EUR 868,0 Mio.) hat sich gegenüber dem Vorjahr (EUR 805,9 Mio.) um EUR 62,1 Mio. erhöht. Im Berichtsjahr ist das Eigenkapital auf Grund des Jahresfehlbetrages in Höhe von EUR 44,0 Mio. von EUR 155,9 Mio. auf EUR 111,9 Mio. gesunken. Die Eigenkapitalquote ist im Vergleich zum Vorjahr von 19,4 Prozent auf 12,9 Prozent gesunken.

Die Veränderungen der einzelnen Bilanzposten gegenüber dem Vorjahr sind im Wesentlichen durch die Anwachsung der KG I, durch die Veräußerung der Anteile an der Süddeutsche Wohnen Management GmbH und der Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH sowie durch die Umgliederung der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte aus dem Umlaufvermögen ins Sachanlagevermögen verursacht.

Das Anlagevermögen hat sich um EUR 132,5 Mio. auf EUR 768,9 Mio. erhöht. Im Zuge der Anwachsung der KG I und der Umgliederung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke haben sich die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten um EUR 135,0 Mio. auf EUR 755,0 Mio. erhöht. Auf Grund der Anteilsveräußerung sind die Finanzanlagen um EUR 2,6 Mio. auf EUR 8,5 Mio. gesunken.

Das Umlaufvermögen hat sich von EUR 169,5 Mio. auf EUR 99,0 Mio. um EUR 70,5 Mio. verringert. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke (Vorjahr EUR 13,4 Mio.) wurden ins Anlagevermögen umgegliedert. Die anderen Vorräte sind im Vergleich zum Vorjahr (EUR 21,7 Mio.) um EUR 8,0 Mio. auf EUR 29,7 Mio. gestiegen. Des Weiteren sind die Forderungen gegen verbundene Unternehmen von EUR 108,7 Mio. auf EUR 34,3 Mio. gesunken. Der Rückgang der Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultiert im Wesentlichen aus einem Anspruch gegenüber der KG I (EUR 99,1 Mio.), der kraft Anwachsung in sich zusammengefallen ist (zivilrechtliche Konfusion).

Der Rückgang bei den sonstigen Rückstellungen ist im Wesentlichen durch den Verbrauch einer Rückstellung für den drohenden Verlust aus der Anwachsung der KG I bedingt.

Die Verbindlichkeiten haben sich um EUR 113,2 Mio. auf EUR 734,4 Mio. erhöht. Neben der Erhöhung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und gegenüber anderen Kreditgebern aufgrund der Anwachsung der KG I um EUR 75,2 Mio. auf EUR 644,5 Mio., sind die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter auf Grund eines Gesellschafterdarlehens in Höhe von EUR 29,7 Mio. gestiegen.

Die SÜDEWO sieht sich aufgrund der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage für die Zukunft insgesamt gut aufgestellt, um sich auch weiterhin erfolgreich entwickeln zu können. Sie ist davon überzeugt, ihre Marktposition festigen oder weiter ausbauen zu können.

3. Nachtragsbericht

Zum 1. Mai 2012 sind die zentralen Dienstleistungen und Steuerungsfunktionen für den Konzernverbund Süddeutsche Wohnen von der SÜDEWO auf die Süddeutsche Wohnen Management Holding GmbH & Co. KG, Stuttgart, (Personal, Rechnungswesen, allgemeine Verwaltung und Marketing) und die Süddeutsche Wohnen Service Holding GmbH & Co. KG (Informations- und Kommunikationstechnik), Stuttgart, übertragen worden.

Die zugehörige Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde an die jeweiligen übernehmenden Gesellschaften veräußert.

Außerdem sind die unmittelbar bestehenden Dienstleistungsverträge zwischen den bestandshaltenden Gesellschaften (Süddeutsche Wohnen GmbH, Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH und Süddeutsche Wohnen Wohnungsprivatisierung GmbH) und den operativen Gesellschaften Süddeutsche Wohnen Management GmbH und Süddeutsche Wohnen Gebäude Service GmbH aufgehoben worden.

Seit dem 1. Mai 2012 erbringt die Süddeutsche Wohnen Service Holding GmbH & Co. KG die Bewirtschaftungsleistungen im Wege eines Gesellschafterbeitrags für die Süddeutsche Wohnen Management Holding GmbH & Co. KG, die die Leistungen an ihre bestandshaltenden Tochtergesellschaften weiterleitet.

Seit dem 9. August 2012 ist Karim Bohn, Düsseldorf, Geschäftsführer der SÜDEWO.

4. Chancen- und Risikobericht

Übergreifendes Risikomanagementsystem

Die SÜDEWO ist bei ihren Geschäftstätigkeiten unterschiedlichen Risiken ausgesetzt, die untrennbar mit dem unternehmerischen Handeln als Immobilienkonzern verbunden sind. Ein regelmäßiger Strategieabgleich sowie ein zielorientiertes Controlling gewährleisten, dass bei unternehmerischen Entscheidungen Chancen und Risiken in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen und Risiken frühzeitig erkannt werden.

Primäres Ziel des Risikomanagements der SÜDEWO ist daher nicht, alle Risiken zu vermeiden, vielmehr soll das Risikomanagement gewährleisten, dass die Risiken zuverlässig identifiziert und gesteuert werden können.

Das Risikomanagementsystem ist Bestandteil aller Geschäftsprozesse und der schriftlich fixierten Ordnung. Durch die enge Verzahnung mit den Planungs- und Controllingprozessen sowie durch die regelmäßige Berichterstattung an die Geschäftsführung, den Gesellschafter und den Aufsichtsrat wird eine kontinuierliche Bewertung und Beurteilung der aktuellen Risikosituation sichergestellt.

Für alle relevanten Risiken sind angemessene Regelungen für die Risikosteuerungs- und -controllingprozesse definiert. Die Aufbauorganisation ist im Geschäftsverteilungsplan der Geschäftsführung und in Organigrammen dokumentiert. Für sämtliche Mitarbeiter innerhalb der SÜDEWO liegen Funktionsbeschreibungen vor. Die ablauforganisatorische Umsetzung erfolgt v.a. in Form von Organisations- und Arbeitsanweisungen, die konsistent zu den übergreifenden Regelwerken aufgesetzt sind und diese konkretisieren. Bei der Ausgestaltung der Aufbau- und Ablauforganisation sind die Funktionstrennung sowie das Vier-Augen-Prinzip zu wahren.

Die interne Revision der SÜDEWO hat die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems überwacht.

Um Marktrisiken frühzeitig erkennen zu können, werden zentral und in sämtlichen operativen Bereichen Marktbeobachtungen durchgeführt. Untersucht werden dabei Gesamtwirtschafts-, Branchen- und Marktsituation. In ihrem Marktumfeld ist die SÜDEWO vielfältigen steuerlichen, wettbewerbs- und unternehmensrelevanten Regelungen und Gesetzen unterworfen. Durch rechtliche, steuerliche und technische Beratung sowie Wettbewerbsbeobachtung ist die SÜDEWO GmbH ausreichend über eventuell entstehende Risiken informiert.

Immobilienrisiken

Immobilienrisiken sind definiert als potenzielle negative Wertveränderungen des unternehmenseigenen Immobilienbestands durch eine Verschlechterung der allgemeinen Immobiliensituation oder durch eine Verschlechterung der speziellen Eigenschaften der einzelnen Immobilie (Leerstände, veränderte Nutzungsmöglichkeiten oder Bauschäden). Davon abzugrenzen sind Risiken aus dem Dienstleistungsgeschäft, die eine eigene Risikokategorie bilden. Spezifische Regelungen zum Umgang mit Immobilienrisiken sind in der Immobilienrisikostrategie niedergelegt.

Die operativen Tochtergesellschaften der SÜDEWO werden anhand spezieller immobilienspezifischer Steuerungsgrößen, wie etwa Mietsteigerungen, Leerstand oder Rückstandsquoten geführt. Das konzerneigene Immobilienportfolio wird im Rahmen der vierteljährlichen Bestandsbewertung über die Fair-Value-Betrachtung bewertet und auf Risiken hin analysiert. Störfaktoren innerhalb und im Umfeld des Unternehmensgeschehens sollen so frühzeitig identifiziert und analysiert werden. Ein aktives Risikomanagement sorgt dafür, dass Chancen und Risiken innerhalb des Portfolios in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen.

Finanzierungsrisiken/Risiken aus Zahlungsstromschwankungen

Bei Finanzaktivitäten im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit ist die SÜDEWO Marktpreisänderungsrisiken ausgesetzt. Zur Begrenzung dieser Risiken betreibt die SÜDEWO systematisches Finanzmanagement und einen aktiven Umgang mit Risiken aus Zahlungsstromschwankungen.

Die Systeme zur Liquiditätsplanung und -steuerung werden fortlaufend weiterentwickelt. Die Ergebnisse hieraus fliesen in den monatlichen Liquiditätsbericht ein.

Adressausfallrisiken

Die Werthaltigkeit der Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen wurde in 2012 im Rahmen der Beteiligungsbewertung überprüft. Diese erfolgt grundsätzlich über ein Discounted Cash Flow-Verfahren.

Das Risikomanagement der Adressausfallrisiken erfolgt in der SÜDEWO einzelgeschäftsbezogen. Zur Überprüfung von Mietinteressenten oder Unternehmen werden gegebenenfalls Bonitätsauskünfte eingeholt, so wird beispielsweise bei jedem Mieterwechsel der Mietinteressent einer Bonitätsprüfung unterzogen.

Im Bereich der Vermietung erfolgt die Bewertung der Forderungen grundsätzlich nach standardisierten Verfahren. Danach werden bestimmte Wertberichtigungsquoten abhängig vom Alter und der Art des zugrundeliegenden Geschäfts (gekündigte oder laufende Mietverhältnisse) gebildet.

Im Mietwohnungsbereich werden rückständige Forderungen monatlich über ein in SAP R/3 automatisiert durchgeführtes Mahnverfahren überwacht.

Sonstige Risiken

Operationelle Risiken sind die Gefahr von Verlusten, die in Folge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren und Systemen, von Menschen oder in Folge externer Ereignisse eintreten.

Rechtliche Risiken werden durch zwei interne Juristen in Zusammenarbeit mit Rechtsanwaltskanzleien betreut.

Wesentliche Risiken für die SÜDEWO in den Bereichen Informationstechnologie und Personalwesen sind aktuell nicht erkennbar.

In der Gesamtbetrachtung lassen sich bestandsgefährdende Risiken für die SÜDEWO zurzeit nicht feststellen, weder unter Substanz- noch unter Liquiditätsgesichtspunkten.

Chancen

Die Chancen der Gesellschaft im Wachstumsmarkt Baden-Württemberg können uneingeschränkt als gut bezeichnet werden. Die Gesellschaft wird ihre guten Kontakte zu Entscheidungsträgern anderer bestandshaltender Unternehmen und Kommunen nutzen, um weiter durch Ankäufe zu wachsen. Gleichzeitig wird es über die jahrelang gewachsene Vertriebserfahrung gelingen, die aktuellen und absehbar unverändert guten Marktbedingungen zu nutzen, um weiterhin hohe Margen im Verkauf zu erzielen.

5. Corporate Governance

Der Stellenwert, den die SÜDEWO ihrer Corporate Governance zumisst, geht über die bloße Erfüllung gesetzlicher Regelungen hinaus. Geschäftsführung und Aufsichtsrat/Gesellschafterausschuss haben im Interesse aller Stakeholder den Anspruch, die Unternehmensführung und -kontrolle an nationalen und internationalen Maßstäben auszurichten, den dauerhaften Fortbestand des Unternehmens zu schüfen und nachhaltig Mehrwert zu schaffen.

Bedeutende Aspekte der Corporate Governance sind die vertrauensvolle und effiziente Zusammenarbeit zwischen Geschäftsführung und Aufsichtsrat als Bestandteile eines dualen Führungssystems, die Achtung der Interessen der Gesellschafter, Fremdkapitalgeber, Arbeitnehmer und sonstiger mit dem Unternehmen verbundener Gruppen sowie Offenheit und Transparenz in der Unternehmenskommunikation.

Der Aufsichtsrat wird von der Geschäftsführung regelmäßig, zeitnah und umfassend in schriftlicher und mündlicher Form über alle für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage, des Risikomanagements einschließlich des internen Kontrollsystems sowie der Compliance unterrichtet.

6. Mitarbeiterentwicklung

Auch Anfang 2012 wurden weitere Maßnahmen umgesetzt, die sich aus der Umstrukturierung der Süddeutsche Wohnen-Gruppe ergeben haben. Mit dem Betriebsrat und Verdi wurde ein neuer Zuordnungstarifvertrag zur Errichtung eines gemeinsamen Betriebs für alle Standorte abgeschlossen. Im Personalmanagement wurde die anstehende Umfirmierung vorbereitet. Die SÜDEWO beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 25 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen. Ab dem 1. Mai 2012 waren keine Mitarbeiter mehr in der SÜDEWO angestellt. Die im Folgenden dargestellten Mitarbeiterprogramme beziehen sich daher auf die SÜDEWO-Gruppe.

Mit der Betriebsvereinbarung über die Anstellung von Beschäftigten (BAB) steht ein zentrales Mittel für Leistungsanreize zur Verfügung. Neben dem Grundgehalt bietet die BAB die Möglichkeit, zusätzlich eine attraktive leistungsabhängige Vergütung anhand von konkreten Zielvereinbarungen zu erhalten. Weiterhin wird den Mitarbeitern eine Altersversorgung über die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL) angeboten.

Darüber hinaus umfasst das System der Personalentwicklung alle Instrumente und Maßnahmen, mit denen das Entwicklungspotenzial der Mitarbeiter identifiziert, notwendige Entwicklungsrichtungen und -umfang festgelegt und die jeweiligen Maßnahmen initiiert und evaluiert werden können. Seit Anfang 2012 wird - gemeinsam mit der Arbeitnehmervertretung - ein strukturiertes Förder- und Entwicklungsgespräch etabliert. Dabei soll der Führungskraft und dem Mitarbeiter eine Gesprächsplattform geboten werden, um sich über bestehende und künftige Herausforderungen eines sich permanent verändernden Berufsalltags auszutauschen und ggf. eine notwendige Weiterentwicklung von fachlichen, methodischen und sozialen Kompetenzen zu vereinbaren. Außerdem soll ein Seminarkonzept für Führungsnachwuchskräfte und Führungskräfte etabliert werden.

7. Prognosebericht

Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Geschäftstätigkeit der SÜDEWO

Die SÜDEWO ist seit dem 1. Mai 2012 ein rein bestandshaltendes Unternehmen ohne eigene Mitarbeiter. Sie hält nach wie vor die Beteiligungen an der ESG gGmbH und der Süddeutsche Wohnen Privatisierung GmbH, die ebenfalls keine Mitarbeiter beschäftigen.

Das Immobilienportfolio wird in den Folgejahren aktiv optimiert. Dazu finden in verstärktem Maß An- und Verkäufe statt. Damit wird das Ziel verfolgt, Objekte am Ende ihrer Entwicklung zu verkaufen und Objekte mit Entwicklungspotenzial hinzuzukaufen, um durch aktives Management eine Wertschöpfung zu generieren. Außerdem werden die zukünftigen Aktivitäten klar auf Süddeutschland fokussiert.

Das Chance-Risiko-Verhältnis in den Bereichen Bestandsmanagement und Immobilienhandel darf bei einer stabilen Konjunkturentwicklung, wovon ausgegangen wird, als ausgewogen betrachtet werden.

Die Aktivitäten bleiben weiterhin auf all jene Maßnahmen ausgerichtet, die den Wert einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios erhalten und steigern. Dazu gehören insbesondere die kaufmännische und technische sowie die infrastrukturelle Verwaltung.

Nachdem sich die SÜDEWO aufgrund der schwierigen Marktsituation dazu entschieden hatte, den Immobilienbestand 2009 und 2010 nicht zu erweitern, wurde dieses Tätigkeitsfeld in 2011 im Tochterunternehmen Süddeutsche Wohnen Privatisierung GmbH in begrenztem Umfang wieder aktiv aufgenommen. Für 2012 sind wesentliche Zukäufe von Wohnimmobilien im Umfang von ca. 500 Wohnungen geplant. Für die Folgejahre sollen Verkäufe durch Zukäufe ausgeglichen werden, so dass der Umfang des Portfolios gleich bleibt.

Im Bestandsmanagement liegt das Hauptaugenmerk weiter auf der Wertsteigerung des Wohnbestands. Diese wird in 2012/2013 fortgesetzt durch Weiterführung der konsequenten Mietentwicklungen und ertragsorientierter Feinsteuerung der Instandhaltungs- und Modernisierungsmittel.

Das absehbare Ertragswachstum aus aktivem Portfoliomanagement wird unterstützt durch eine stetige Mietentwicklung von ca. 3,0 % p.a.