Baugesellschaft Bayern mbH

Baugesellschaft Bayern mbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Amtsgericht München / HRB 574

Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

der Baugesellschaft Bayern mbH, München

A. Allgemeine Angaben

Die Baugesellschaft Bayern mbH ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum.

Für die Verwaltung ihres Grundbesitzes sowie für zentralisierte administrative Aufgaben greift die Baugesellschaft Bayern mbH auf die Serviceleistungen des Vonovia-Konzerns zurück.

Es besteht eine Cash-Pooling-Vereinbarung zwischen der Gesellschaft und der Vonovia SE als Hauptkonteninhaberin.

Die Baugesellschaft Bayern mbH ist gemäß § 267 Abs. 2 HGB eine mittelgroße Kapitalgesellschaft. Ergänzende Bestimmungen ergeben sich aus dem Gesellschaftsvertrag, wonach die Gesellschaft bei der Aufstellung ihres Jahresabschlusses die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften einer großen Kapitalgesellschaft anzuwenden hat.

Der Jahresabschluss der Baugesellschaft Bayern mbH wird in den nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss der Vonovia SE (kleinster und größter Konsolidierungskreis) einbezogen. Letzterer wird im elektronischen Bundesanzeiger offengelegt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) in Euro aufgestellt. Die betragsmäßigen Angaben im Anhang erfolgen in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16. Oktober 2020. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Grundsteuern werden unter den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung ausgewiesen.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bewertet.

Die Abschreibung auf Bauten erfolgt im Wesentlichen planmäßig linear über 40 oder 50 Jahre.

Die Immobilienbestände werden mit den um planmäßige Abschreibungen verminderten Anschaffungskosten oder - bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung - dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Soweit der Grund für die Wertminderung entfallen ist, wird das Wertaufholungsgebot gemäß § 253 Abs. 5 HGB beachtet. Die beizulegenden Werte werden aus dem Ertragswert mittels der Discounted Cashflow (DCF) -Methodik abgeleitet. In der DCF-Methodik werden die erwarteten künftigen Jahresreinerträge über einen Zeitraum von zehn Jahren prognostiziert und auf einer jährlichen Basis diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie am Ende des jeweiligen zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag und einen angemessenen Kapitalisierungszinssatz ermittelt. Der Endwert wird zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Bei der Bestimmung von voraussichtlich dauerhaften Wertminderungen wird auf einen Betrachtungszeitraum von fünf Jahren abgestellt. Dabei werden die auf diesen Zeitraum entfallenden planmäßigen Abschreibungen bei der Ermittlung der Höhe der außerplanmäßigen Abschreibungen mindernd berücksichtigt.

Die Bilanzierung der unfertigen Leistungen (noch abzurechnende Betriebskosten) erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. Allen erkennbaren Risiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Grundsätzlich wurde dabei auf der Basis der vorliegenden Abrechnungen eine Pauschalwertberichtigung in Höhe der nicht umlegbaren Betriebskosten, insbesondere aufgrund von temporärem Leerstand und für Mietverträge mit vereinbarten Inklusivmieten bzw. pauschalen Betriebskosten, gebildet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Auf nicht einzelwertberichtigte Forderungen aus Vermietung ist zur Abdeckung des allgemeinen Kreditrisikos eine Pauschalwertberichtigung in Höhe von 95 % auf Forderungen inaktiver Mieter gebildet worden. Darüber hinaus werden Pauschalwertberichtigungen auf Forderungen aktiver Mieter gebildet, die zwischen 18 % und 95 % liegen, entsprechend der Forderungsfälligkeit und der Zahlungsfähigkeit der Mieter.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen mit dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) ermittelt. Dabei wird gem. § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB pauschal eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen. Für die Bewertung wird ein Zinssatz von 1,87 % p.a. angesetzt. Biometrische Rechnungsgrundlagen sind die Richttafeln Heubeck 2018 G. Der Gehaltstrend wird mit 2,50 % p.a., der Rententrend mit 1,75 % p.a. angenommen.

Der sich aus der unterschiedlichen Bewertung der Altersversorgungsverpflichtungen auf Basis eines Sieben-Jahres- bzw. Zehn-Jahres-Durchschnittszinssatzes ergebende ausschüttungsgesperrte Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB beträgt zum 31. Dezember 2021 TEUR 448 (i. Vj. TEUR 563).

Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt entsprechend § 274 HGB nach dem bilanzorientierten Konzept. Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den handelsbilanziellen und den steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlustvorträgen ermittelt. Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt hinsichtlich der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag auf Basis eines Steuersatzes von 15,825 % und hinsichtlich der Gewerbesteuer auf Basis eines Steuersatzes von 16,870 %. Die latenten Steuern derselben Steuerart werden saldiert. Ein sich insgesamt ergebender Überhang von Steuerbelastungen wird als passive latente Steuer in der Bilanz ausgewiesen. In Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 HGB wird auf die Aktivierung eines möglichen aktivischen Überhangs verzichtet.

Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Infolge von umfangreichen Digitalisierungsmaßnahmen im Jahresabschlusserstellungsprozess wird insbesondere in Bezug auf den Ausweis der Wahlpflichtangaben die formelle Stetigkeit durchbrochen. Die Wahlpflichtangaben werden nunmehr in der Bilanz der Gesellschaft ausgewiesen und dienen der Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit.

C. Erläuterungen zur Bilanz

(1) Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagengitter dargestellt. Das Anlagengitter ist dem Anhang als Anlage beigefügt.

(2) Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren ausschließlich aus dem Finanzverkehr.

(3) Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 4.755 sowie Personalverpflichtungen in Höhe von TEUR 328.

(4) Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und gegenüber anderen Kreditgebern sind durch gewährte Grundpfandrechte und Bürgschaften in Höhe von TEUR 156.741 (i. Vj. TEUR 157.137) besichert.

In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind antizipative Posten in Höhe von TEUR 3 enthalten. Es handelt sich um aufgelaufene, noch nicht fällige Zinsen.

(5) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Geschäftsjahr aus dem Finanzverkehr in Höhe von TEUR 1.522 sowie aus dem Lieferungs- und Leistungsverkehr in Höhe von TEUR 431.

(6) Treuhandvermögen / -Verbindlichkeiten

Bei dem Treuhandvermögen und den Treuhandverbindlichkeiten handelt es sich ausschließlich um Mietkautionen.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(7) Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt.

(8) Sonstige betriebliche Erträge

Im Posten sonstige betriebliche Erträge sind außergewöhnliche Erträge in Höhe von TEUR 227 enthalten. Diese betreffen periodenfremde Erträge aus der Vereinnahmung von Verbindlichkeiten.

Darüber hinaus umfassen die sonstigen betrieblichen Erträge weitere periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 167. Diese betreffen im Wesentlichen Erträgen aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf das Umlaufvermögen in Höhe von TEUR 68 sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 80.

(9) Sonstige betriebliche Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind außergewöhnliche Aufwendungen enthalten. Diese betreffen Verluste aus dem Abgang von Anlagevermögen in Höhe von TEUR 315 sowie Aufwendungen für nicht anerkannte Versicherungsschäden in Höhe von TEUR 166.

Darüber hinaus umfassen die sonstigen betrieblichen Aufwendungen auch periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 92. Diese betreffen im Wesentlichen Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von TEUR 43 sowie Aufwendungen für bereits abgerechnete Betriebskosten in Höhe von TEUR 21.

(10) Jahresüberschuss

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 8.829.490,26 auf neue Rechnung vorzutragen.

E. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Im Rahmen der Refinanzierung durch die Berlin Hyp AG, Berlin, besteht eine Überkreuzbesicherung bis zur maximalen Kredithöhe von TEUR 118.765 zu der Eisenbahn-Wohnungsbaugesellschaft Köln mbH, Köln, sowie der Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Augsburg mbH (Siegau), Augsburg, die als weitere Darlehensnehmer ebenfalls Kreditvertragsparteien sind.

Die Baugesellschaft Bayern mbH geht Haftungsverhältnisse nur nach sorgfältiger Risikoabwägung ein. Auf Basis einer kontinuierlichen Beurteilung der Risikosituation der eingegangenen Haftungsverhältnisse und unter Berücksichtigung der bis zum Aufstellungszeitpunkt gewonnenen Erkenntnisse geht die Baugesellschaft Bayern mbH davon aus, dass das Risiko einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen in Anbetracht der positiven Ertrags- und Liquiditätslage beider begünstigten verbundenen Unternehmens als gering einzustufen ist.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen folgende finanzielle Verpflichtungen:

Darüber hinaus bestehen jährliche Verpflichtungen aus Dienstleistungsverträgen mit Gesellschaften des Vonovia-Konzerns. Die Abrechnung erfolgt auf Basis der der Gesellschaft zuzurechnenden Kosten für konzerninterne Dienstleistungen. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2021 betrug TEUR 3.847.

Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr 2021 waren durchschnittlich 24 Mitarbeiter in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 19 Vollzeit- und 5 Teilzeitkräfte.

Organe

Mitglieder des Aufsichtsrats

Dem Aufsichtsrat gehören bzw. gehörten folgende Mitglieder an:

Die Gesamtbezüge der Mitglieder des Aufsichtsrates betrugen im Geschäftsjahr 2021 TEUR 12.

Mitglieder des Gesellschafterausschusses

Dem Gesellschafterausschuss gehören folgende Mitglieder an:

Dr. Fabian Heß

Vorsitzender

General Counsel der Vonovia SE

Daniela Renner

stellvertretende Vorsitzende

Leiterin Versicherungen der Vonovia SE

Günter Baer

Abteilungsleiter Sozialchartarestriktionen der Vonovia SE

Mitglieder der Geschäftsführung

Als Geschäftsführer sind bestellt:

Arnd Fittkau

Chief Rental Officer der Vonovia SE

Frederic Neumann

geschäftsführender Regionalleiter Süd der Vonovia SE

Helene von Roeder

Chief Transformation Officer der Vonovia SE

An frühere Geschäftsführer und ihre Hinterbliebenen wurden im Geschäftsjahr Pensionszahlungen von insgesamt TEUR 11 geleistet. Die Rückstellung für diesen Personenkreis beträgt TEUR 132.

Entwicklung des Anlagevermögens der Baugesellschaft Bayern mbH, München

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

der Baugesellschaft Bayern mbH, München

Grundlagen der Gesellschaft

Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die Baugesellschaft Bayern mbH ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum, und ist damit integraler Bestandteil der Vonovia Gruppe (nachfolgend kurz: Vonovia). Vonovia ist gemessen am Verkehrswert des Portfolios und der Anzahl an Wohneinheiten das größte deutsche Wohnungsunternehmen im privatwirtschaftlichen Sektor. Auf internationaler Ebene ist Vonovia, gemessen am Verkehrswert des Portfolios, das größte börsennotierte Immobilienunternehmen Kontinentaleuropas. Seit dem 21. September 2015 werden die Vonovia Aktien im deutschen Aktienleitindex DAX und seit dem 18. September 2020 im EURO STOXX 50 geführt. Damit gehört Vonovia zu den fünfzig wertvollsten börsennotierten Unternehmen des Euroraums.

Die organisatorische Einbindung der Einzelgesellschaft in Vonovia bedeutet, dass strategische Entscheidungen und unternehmerische Entwicklungen auf Gruppenebene unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Baugesellschaft Bayern mbH haben bzw. haben können.

Die Haupttätigkeit der Baugesellschaft Bayern mbH besteht in dem Erwerb und der Vermietung von Immobilien sowie in der Verwaltung von eigenen Immobilien. Regionaler Schwerpunkt der Geschäftsaktivitäten der Baugesellschaft Bayern mbH liegt in dem Geschäftsbereich Süd.

Die Baugesellschaft Bayern mbH sowie die Deutsche Bahn AG, Berlin, gehören als Vertragspartner dem Wohnungsfürsorgevertrag und dem Wohnungsbeschaffungsvertrag (Vertragspartner beider Verträge: Bundeseisenbahnvermögen und Vonovia SE) an. Hieraus resultieren Beschränkungen beim Verkauf der Immobilien sowie Auflagen hinsichtlich ihrer Bewirtschaftung. Darüber hinaus sind die Belegungsrechte des Bundeseisenbahnvermögens durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten abgesichert.

Steuerungssystem

Finanzielle Leistungsindikatoren

Als vorrangigen finanziellen Leistungsindikator nutzt die Baugesellschaft Bayern mbH im Berichtsjahr das EBITDA.

Das EBITDA wird als Grundlage der wertorientierten operativen Steuerung genutzt und stellt das Jahresergebnis vor Zinsen, Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, Abschreibungen und Zuschreibungen dar.

Die Ausführungen zu der Entwicklung im aktuellen Geschäftsjahr sind im Wesentlichen in der Ertragslage im Abschnitt zur Lage der Gesellschaft und zu der Zukunftserwartung im Abschnitt Prognosebericht dargestellt.

Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

Als Werthebel für die finanziellen Steuerungsgrößen liegen in gleicher Weise auch nicht-finanzielle operative Kennzahlen im Fokus des Handelns. Zur besseren Veranschaulichung der Geschäftsentwicklung werden die Leerstandsquote und die Durchschnittsmiete als wesentliche Kennzahlen zur Steuerung der Mieteinnahmen dargestellt.

Die Leerstandsquote zum Ende des Geschäftsjahres zeigt den Anteil der Wohneinheiten an dem eigenen Wohnungsbestand, die nicht vermietet sind und damit keine Mieterträge erwirtschaften. Die monatliche Ist-Miete pro Quadratmeter gibt Aufschluss über die Durchschnittsmiete des vermieteten Wohnungsbestands zum Ende des Geschäftsjahres. Insbesondere in der zeitlichen Entwicklung lässt sich daraus die durchschnittlich erzielte Mietsteigerung in den vermieteten Wohnungsbeständen ableiten.

Wirtschaftsbericht

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Die deutsche Wirtschaft hat sich trotz andauernder Corona-Pandemie und Lieferengpässen erholt. Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) hat das Bruttoinlandsprodukt (BIP) preisbereinigt in 2021 um 2,8 % zum Vorjahr zugenommen. Nach einem pandemiebedingt schwachen Winterhalbjahr wird sich nach Einschätzung der Bundesregierung die Erholung der deutschen Wirtschaft beschleunigen. Für 2022 erwartet sie eine Zunahme des BIP in Höhe von 3,6 %.

Selbst wenn nahezu alle Wirtschaftsbereiche ihre Leistung in 2021 steigern konnten, ist das Vorkrisenniveau noch nicht erreicht. Im Bereich Öffentliche Dienstleister wurde der Rückgang der Wirtschaftsleistung aus dem Krisenjahr 2020 im Jahr 2021 nahezu kompensiert. Das Baugewerbe konnte sich in der Corona-Pandemie behaupten und seine Wirtschaftsleistung im Vergleich zu 2019 merklich steigern. Die Beeinträchtigung durch die Corona-Pandemie spiegelt sich insbesondere bei den sonstigen Dienstleistern wider, aber das verarbeitende Gewerbe liegt noch unter dem Niveau von 2019. Das Vorkrisenniveau des BIP wird laut des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) im 2. Quartal 2023 erreicht. Die andauernde vierte Infektionswelle und die Material- und Lieferengpässe haben im Schlussquartal 2021 den Aufholprozess deutlich gebremst. Besonders betroffen waren erneut vor allem die personenbasierten Dienstleistungen und die Industrie. Das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München e. V. (ifo) geht für 2021 von einem Zuwachs des privaten Konsums von nur 0,4 % aus. Ab dem Frühjahr 2022 dürften die Infektionszahlen jahreszeitlich bedingt wieder zurückgehen und der private Konsum wieder deutlich expandieren. Die Investitionen dürften nach verhaltener Entwicklung 2021 im laufenden Jahr einen substanziellen Beitrag leisten. Die Konsumausgaben des Staates waren im Jahr 2021 eine Wachstumsstütze der deutschen Wirtschaft (+3,0 %). Für 2022 rechnet das IfW mit einem leichten Rückgang des Staatskonsums.

Auf dem Arbeitsmarkt setzte im Sommer eine spürbare Erholung ein. Laut Bundesagentur für Arbeit (BA) ist die Arbeitslosenquote in 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 Prozentpunkte auf 5,7 % gesunken. Für 2022 geht das IfW von einer Arbeitslosenquote von 5,2 % aus. Getrieben von den gestiegenen Energiepreisen ist die Inflationsrate in 2021 auf den höchsten Stand seit 1993 geklettert und lag laut Destatis bei 3,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Neben temporären Basiseffekten durch niedrigere Preise in 2020 schlugen sich zunehmend krisenbedingte Effekte wie Lieferengpässe und deutliche Preisanstiege in vorgelagerten Wirtschaftsstufen auf den Verbraucherpreisindex nieder. Im Jahresdurchschnitt 2022 dürfte die Inflationsrate aufgrund dieser Einflüsse noch weiter auf 3,6 % steigen. Die Europäische Zentralbank (EZB) führte bis zuletzt ihren expansiven geldpolitischen Kurs fort und die Leitzinsen sind mit 0,0 % für den Hauptrefinanzierungssatz unverändert.

Der deutsche Wohnungsmarkt hat sich in der Krise als sehr robust erwiesen. Sowohl anhaltend niedrige Finanzierungszinsen als auch der Mangel an Anlagealternativen und vermutlich die Aufwertung der eigenen Wohnung durch mehr Homeoffice haben laut Landesbank Hessen-Thüringen der Nachfrage nach Wohnimmobilien Schub verliehen. Es besteht weiterhin Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) stieg zum 4. Quartal 2021 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 13,2 % (Neubau 12,0 %). Die Wohnungsmieten entwickelten sich erneut weniger dynamisch als die Kaufpreise. Bundesweit lagen die inserierten Mieten laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2021 4,0 % (Neubau 4,4 %) höher als im Vorjahresquartal. Die Experten von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH ermittelten im Jahresverlauf 2021 auch Phasen der Stagnation bzw. nur marginalen Wachstums bei den Neuvertragsmieten. Der Index der Nettokaltmieten des Destatis stieg im Jahresdurchschnitt 2021 um 1,3 %. Insgesamt waren heterogene Entwicklungen zu beobachten. Laut Immobilienportal Immowelt nahmen in 69 von 80 untersuchten deutschen Großstädten die Angebotsmieten für Bestandswohnungen 2021 zu, allerdings wuchsen die Mieten langsamer als in den Jahren zuvor. Das Aus des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ("Berliner Mietendeckel") mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 25. März 2021 lässt die Mietpreise in Berlin wieder steigen. Die übrigen elf Städte weisen im gleichen Zeitraum stagnierende oder leicht sinkende Angebotsmieten auf. Weitere Preis- und Mietsteigerungen sind in 2022 wahrscheinlich, auch weil Themen wie energetisches Sanieren und nachhaltiges Bauen die Zukunft für das Wohnsegment bestimmen. Nicht zuletzt wegen der sich weiter öffnenden Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten zeigt der empirica-Blasenindex für Deutschland im 4. Quartal 2021 für 338 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten eine mäßige bis hohe Blasengefahr.

Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten hat sich laut GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) in attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen zu einer angespannten Marktlage entwickelt. Von Zuwanderung getrieben stieg die Bevölkerungszahl lange Zeit an. Der Wachstumsprozess wurde im Zuge der Corona-Pandemie vorerst gestoppt. Nach erster Schätzung des Destatis haben Ende 2021 in Deutschland 83,2 Mio. Menschen gelebt, etwa so viele wie Ende 2020 und 2019. Die gestiegene Sterbefallzahl war deutlich höher als die Zahl der Geburten, die Lücke konnte 2021 allerdings durch die wieder gestiegene Nettozuwanderung geschlossen werden, 2020 war die Nettozuwanderung noch gesunken. Die Experten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung rechnen in ihrer letzten Bevölkerungsprognose damit, dass die Bevölkerung weiter wächst und erst im Jahr 2024 ihren Höchststand erreichen wird. Die neue Regierung sieht in Deutschland ein modernes Einwanderungsland und möchte zum Beispiel die Zuwanderung für Fachkräfte auch aus dem nichteuropäischen Ausland erleichtern. Laut dem Vorstandsvorsitzenden der BA benötigt Deutschland rund 400.000 Zuwanderer pro Jahr, deutlich mehr als in der Vergangenheit, um einem sich abzeichnenden Arbeitskräftemangel entgegen zu wirken. In ihrer Gesamtheit ist unter den Bedingungen der Corona-Pandemie 2021 vor allem in kreisfreien Großstädten die Einwohnerzahl nicht weiter gestiegen (2020: -0,1 %). Die im Lockdown eher abrupt ausgebliebene Zuwanderung aus dem Ausland könnte auf einen temporären Effekt deuten. Die zunehmende Suburbanisierung kann aber schon seit einigen Jahren beobachtet werden und es lässt sich hinsichtlich der Binnenwanderungsverflechtung der großen Städte eine Trendumkehr beobachten. Aufnahmekapazitäten für weitere Zuziehende sind in Ballungszentren knapp. Die Nachfrage verlagert sich in das Umland der Städte, dank verbesserter Möglichkeiten im Homeoffice zu arbeiten oder wegen einer wieder stärkeren Orientierung am Wunschbild des Eigenheims mit Garten am Stadtrand oder im Umland. Da weniger Menschen in die Metropolen zogen, legte auch der Leerstandsrückgang laut Coldwell Banker Richard Ellis GmbH (CBRE) eine Verschnaufpause ein. Dennoch fehlt es in den großen Städten nach wie vor an Wohnungen, aber die Bautätigkeit steigt. Der GdW rechnet für 2021 mit rund 315.000 Fertigstellungen, in 2020 waren es 306.000. Mit Blick auf die erwartete Nettozuwanderung und das aufgelaufene Wohnungsdefizit werden aus Sicht des GdW jedoch jährlich rund 320.000 Wohnungen benötigt. Der Koalitionsvertrag zwischen den Parteien der neuen Regierung hat die Zielmarke von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr festgeschrieben. Trotz Corona-Pandemie, Preissteigerungen und Lieferengpässen sieht das ifo eine anhaltend gute Perspektive für die Bauwirtschaft.

Der Wohnimmobilieninvestmentmarkt Deutschland erreichte nach Berechnungen von CBRE 2021 ein Rekordergebnis mit einem Transaktionsvolumen von rund Mrd. EUR 49,1, fast 140,0 % höher als im Vorjahr. Auch ohne die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia, der größten Transaktion der vergangenen Jahre, lag das Investitionsvolumen 2021 deutlich über dem Ergebnis von 2020. Für 2022 erwartet CBRE ein dynamisches Transaktionsgeschehen am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt. Zu den politischen Maßnahmen mit Wirkung auf die Wohnungswirtschaft im Jahr 2021 gehörten unter anderem das Baulandmobilisierungsgesetz (zum Beispiel: Wohnbauerleichterungen oder Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen), ein Gesetz, das sogenannte Share Deals unattraktiver machen soll, und eine Reform des Mietspiegelrechts. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel Pflicht. Ab Juli 2022 gelten dann einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel. Auswirkungen auf die Wohnkosten hat die seit 1. Januar 2022 geltende CO ₂-Bepreisung. Der Preis wurde zum 1. Januar 2022 erhöht. Gleichzeitig wurde das Wohngeld erhöht. Zu den weiteren Neuerungen 2022 zählen zum Beispiel das Auslaufen der Förderung von Kreditanstalt für Wiederaufbau-Effizienzhausstandard 55 und der überraschende, vorläufige Programmstopp der Bundesförderung für effiziente Gebäude kurz vor Ende Januar 2022. Die Bundesregierung möchte die Förderung und gesetzliche Standards für Neubau neu ordnen. Ende Februar kam es dann bereits zu einer Wiederaufnahme der Sanierungsförderung. Für die ab 2025 geltende neue Grundsteuer müssen Eigentümer von Grundstücken bereits ab dem 1. Juli 2022 eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Zu den Vorhaben der neuen Regierungskoalition für die nächsten Jahre gehören neben der Ausweitung des Wohnungs- und Sozialwohnungsbaus, wie zum Beispiel eine neue Wohngemeinnützigkeit, auch weitere Regulierungsmaßnahmen wie zum Beispiel Senkung der Kappungsgrenze und Verlängerung des Betrachtungszeitraums von Mietspiegeln.

Lage der Gesellschaft

Der Wohnungsbestand der Baugesellschaft Bayern mbH umfasste zum Ende des Geschäftsjahres 3.445 (i. Vj. 3.468) Wohnungen. Die Durchschnittsmiete lag im Berichtsjahr bei EUR 7,58/qm (i. Vj. EUR 7,29/qm) und ist damit entsprechend unserer Vorjahresprognose leicht gestiegen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr unternahm die Baugesellschaft Bayern mbH Anstrengungen zur Verringerung der Leerstände. Neben Maßnahmen zur Aufwertung von nicht vermieteten Wohnungen wurden vor allem gezielte Marketingmaßnahmen für einzelne Kundengruppen eingesetzt. Zum Ende des Geschäftsjahres waren dennoch insgesamt 38 (i. Vj. 41) Wohnungen nicht vermietet. Die Leerstandsquote betrug zum Ende des Geschäftsjahrs 2021 1,1 % (i. Vj. 1,2 %). und liegt damit, anders als im Vorjahr prognostiziert, marktbedingt leicht unterhalb des Vorjahresniveaus.

Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2021 einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 8.829 (i. Vj. in Höhe von TEUR 5.239) bei Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 41.386 (i. Vj. TEUR 38.242) erzielt.

Der Anstieg des Jahresüberschusses ist im Wesentlichen auf das gestiegene Verkaufsergebnis zurückzuführen. Das saldierte Ergebnis aus Immobilienverkäufen hat sich im Berichtsjahr um TEUR 2.943 auf TEUR 9.085 (Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken von TEUR 10.612 abzüglich der Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke von TEUR 1.527) erhöht.

Ferner hat sich die Abnahme der Abschreibungen auf Sachanlagen im Berichtsjahr um TEUR 907 positiv auf das Jahresergebnis ausgewirkt. Ursächlich hierfür sind insbesondere die um TEUR 942 geringeren außerplanmäßigen Abschreibungen auf den Immobilienbestand.

Darüber hinaus sind die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung um TEUR 607 gestiegen. Der Anstieg beruht hauptsächlich auf die leicht angestiegenen Durchschnittsmieten bei einem gleichzeitigen Abbau im Leerstand.

Des Weiteren wurde das Jahresergebnis durch den Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 471 sowie durch die Abnahme im Personalaufwand in Höhe von TEUR 420 positiv beeinflusst. In den sonstigen betrieblichen Erträgen wirkten sich vor allem Erträge aus der Vereinnahmung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 227 sowie die um TEUR 180 gestiegenen Versicherungserstattungen aus. Der Rückgang im Personalaufwand ist vorrangig durch die Aufwendungen für Altersversorgung bedingt, die gegenüber dem Vorjahr um TEUR 382 gesunken sind.

Negativ auf das Jahresergebnis wirkte sich hingegen im Wesentlichen der Anstieg der Aufwendungen für Hausbewirtschaftung zuzüglich der Bestandsveränderung in Höhe von TEUR 1.166 aus. Der Anstieg resultiert vor allem aus den um TEUR 1.212 gestiegenen Aufwendungen für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Ebenfalls sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 396 gestiegenen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen wurden im Berichtsjahr vorrangig durch Verluste aus dem Abgang von Anlagevermögen in Höhe von TEUR 315 belastet.

Das EBITDA betrug im Berichtsjahr TEUR 16.793 (i. Vj. TEUR 13.926) und liegt damit, entsprechend unserer Vorjahresprognose, klar oberhalb des Vorjahresniveaus.

Vermögenslage

Das Vermögen der Gesellschaft umfasst insgesamt TEUR 348.211 (i. Vj. TEUR 337.027). Wesentlicher Bestandteil des Vermögens bildet das Sachanlagevermögen mit TEUR 214.715 (i. Vj. TEUR 217.312).

Das Sachanlagevermögen reduzierte sich um TEUR 2.597 im Wesentlichen verkaufs- und abschreibungsbedingt. Die Sachanlagenintensität beträgt 61,7 % (i. Vj. 64,5 %).

Die Zunahme des Umlaufvermögens um TEUR 13.781 ist im Wesentlichen durch die Erhöhung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen durch konzerninterne Finanzierungsvorgänge in Höhe von TEUR 13.210 sowie durch den Anstieg der unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten in Höhe von TEUR 909 bedingt.

Der Anstieg der Bilanzsumme um TEUR 11.184 spiegelt sich auf der Passivseite insbesondere in der jahresüberschussbedingten Erhöhung des Eigenkapitals um TEUR 8.829 sowie in der Erhöhung der Rückstellungen um TEUR 2.549 wider. Die Erhöhung der Rückstellungen resultiert vorrangig aus den um TEUR 1.989 gestiegenen sonstigen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen.

Die Eigenkapitalquote hat sich infolge des Jahresüberschusses trotz der Zunahme der Bilanzsumme von 47,5 % auf 48,5 % erhöht.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft ergibt sich aus der übergeordneten Finanzierungsstrategie der Unternehmensgruppe. Am Kapitalmarkt tritt Vonovia zumeist durch die Vonovia SE (Eigenkapital) und ihre Finanzierungsgesellschaft Vonovia Finance B.V., Amsterdam, (Fremdkapital) auf.

Im Wesentlichen finanziert sich Vonovia durch Kapitalmarktemissionen sowie durch pfandbrieflich gesicherte Bankdarlehen. Zwischen allen zur Verfügung stehenden Finanzierungsquellen wird jeweils die günstigere Alternative gewählt. Risiken entstehen durch die Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung. Die Baugesellschaft Bayern mbH finanzierte sich zum 31. Dezember 2021 zum Teil durch konzerninterne Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.953.

Darüber hinaus hält die Baugesellschaft Bayern mbH unverändert Hypothekendarlehen, die bei Ablauf der jeweiligen Zinsfestschreibung fortlaufend prolongiert werden. Zurzeit erfahren wir hier marktübliche und angemessene Margenaufschläge. Wir können jedoch nicht ausschließen, dass sich diese Margenaufschläge durch Änderung der Lage auf den Finanzmärkten zu unseren Ungunsten verändern. Die Finanzierung der Baugesellschaft Bayern mbH findet derzeit vor allem durch die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 155.293 statt.

Die Baugesellschaft Bayern mbH ist in das Cash-Pooling-System der Vonovia SE eingebunden. Zum 31. Dezember 2021 bestehen Forderungen aus dem Cash-Pooling in Höhe von TEUR 123.495.

Cashflows generiert die Gesellschaft im Wesentlichen durch die Mieteinnahmen, die Weiterbelastung der Betriebskosten, durch Erbringung von konzerninternen Leistungsverrechnungen sowie durch Erträge aus Immobilienverkäufen. Liquiditätsabflüsse resultieren aus den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung, aus den Personalaufwendungen sowie aus den Weiterbelastungen der Serviceleistungen.

Liquiditätsabflüsse aus der Finanztätigkeit resultieren aus Tilgungen von Darlehen sowie den Zinsaufwendungen, die in einem engen Zusammenhang mit der Konzernfinanzierung stehen.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der Einbindung in Vonovia und der daraus resultierenden Verbundeffekte sowie der aufgrund des Imparitätsprinzips nicht in den HGB-Werten abgebildeten Wertentwicklung der Immobilien als sehr positiv dar.

Chancen- und Risikobericht

Vonovia ist im unternehmerischen Handeln unterschiedlichen Chancen und Risiken ausgesetzt. Dabei werden Risiken als mögliche Ereignisse oder Entwicklungen definiert, die eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können und daher zu einer negativen Abweichung zur kurz- und mittelfristigen Planung führen. Chancen sind demgegenüber als mögliche Ereignisse und Entwicklungen definiert, die positive Auswirkungen auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können. Um dieser Situation angemessen Rechnung zu tragen, hat der Vorstand von Vonovia ein Risikomanagementsystem implementiert, das auch die Tochtergesellschaften der Vonovia beinhaltet.

Das Risikomanagementsystem von Vonovia stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung, Dokumentation und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance Management verarbeiteten, kurzfristigen finanziellen Risiken hinaus im Konzern existieren und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte gefährden können. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Hierbei werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren berücksichtigt und auch die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen der Mitarbeiter einbezogen.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagementsystem. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie sind verantwortlich für die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem sind sie verantwortlich für den Bericht der Risiken an das Risiko-Controlling in den vorgegebenen Berichtszyklen (regelmäßig halbjährlich sowie ad-hoc, sofern erforderlich).

Basis des Risikomanagementsystems ist, in Anlehnung an das COSO-Rahmenwerk, ein Risikouniversum mit vier Hauptrisikokategorien. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Kategorien Strategie, Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen, operatives Geschäft und Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern). Im Zuge der halbjährlich angestoßenen Risikoinventur werden die separierbaren Einzelrisiken in diese Kategorien eingeordnet und anschließend bewertet. Dabei werden für jedes Risiko die möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto) bzw. nach Maßnahmen (netto) innerhalb von festgelegten Bandbreiten klassifiziert und in einem konzernumfassenden Risikoregister dokumentiert. Im Risikoregister wird zwischen ertragswirksamen und bilanzwirksamen Risiken unterschieden. Die Risiken werden grundsätzlich quantitativ auf Konzernebene bewertet. Falls dies (ökonomisch) nicht sinnvoll ist, erfolgt die Bewertung qualitativ auf Basis einer detaillierten Matrix mit fünf Schadensklassen. Die auf dieses Risikoregister aufbauende Risikosteuerung fokussiert sich anschließend auf die aktive Steuerung materieller Risiken mit Hilfe konkreter Maßnahmen. Die planmäßige Umsetzung dieser Maßnahmen wird regelmäßig überwacht.

Das Risikomanagementsystem und das Risikoregister unterliegen der regelmäßigen Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung an Veränderungen im Unternehmen. Zuletzt wurde das Risikomanagementsystem im Geschäftsjahr 2021 grundlegend überarbeitet. Ziel dieser Überarbeitung war die Etablierung eines Simulationsmodells zur Bestimmung der Risikotragfähigkeit der Vonovia. Das Ergebnis dieser Analysen zeigt, dass für den Fortbestand von Vonovia in der Fünfjahressicht keine aktuelle Gefährdung besteht. Darüber hinaus wurde die Angemessenheit, Implementierung und Wirksamkeit des Risikomanagementsystems gemäß IDW PS 981 erfolgreich extern zertifiziert.

Erläuterung wesentlicher Risiken:

Für den Berichtszeitraum wurden folgende materielle Risiken ermittelt, die grundsätzlich geeignet sind potentielle Auswirkungen für die Vonovia insgesamt zu entfalten:

Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen (insbesondere Risiko 1 und Risiko 5)

Der Aktionsradius der Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße durch die Einbettung in das Mietrecht, das Baurecht, das Steuerrecht und das Umweltrecht determiniert. So können sich insbesondere Regelungen zur Höhe und zur Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen, Vorschriften zur (grunderwerb-)steuerlichen Belastung von Akquisitionen oder Vorschriften zur Umlagefähigkeit von Betriebs- und Nebenkosten nachteilig auf die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage von Vonovia auswirken. Es ist daher wichtig, dass Änderungstendenzen im Regulierungsumfeld frühzeitig erkannt und in einem konstruktiven Dialog aktiv begleitet werden. Dazu ist Vonovia zum Beispiel in entsprechenden Branchenverbänden tätig und beobachtet systematisch nationale und internationale Regulierungsinitiativen sowie die aktuelle Rechtsprechung. Eine in den vergangenen Geschäftsjahren medial besonders präsente regulatorische Initiative war die Umsetzung des sogenannten "Berliner Mietendeckel". Ungeachtet des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 25. März 2021 zur Nichtigkeit dieser konkreten regulatorischen Bestrebung ist festzustellen, dass die potentiellen Auswirkungen einer ähnlichen Initiative auf Bundesebene wesentliche Verluste nach sich ziehen könnten. Derzeit schätzen wir diese Entwicklungsmöglichkeit jedoch, insbesondere vor dem Hintergrund des Koalitionsvertrags der aktuellen Bundesregierung, als sehr unwahrscheinlich ein.

Neben dem Risiko, das sich aus einer zukünftigen Entwicklung des Regulierungsumfelds ergeben könnte, ist aber auch das Risiko aus den bestehenden gesetzlichen Vorschriften hervorzuheben. So können bewusste und unbewusste Verstöße gegen die geltende Rechtslage die Vermögens-, Finanz-und Ertragslage von Vonovia negativ beeinflussen. Als Beispiele hierfür können eine falsche Einschätzung der (grunderwerb-)steuerlichen Rechtslage im Zuge von Akquisitionen oder die unzureichende Umsetzung von brandschutztechnischen Vorschriften angeführt werden. Die sachgerechte und rechtsprechungskonforme Anwendung der Rechtslage innerhalb von Vonovia wird daher stetig überprüft. Im Rahmen von komplexen und / oder ungewöhnlichen Transaktionen wird zudem auf die (gutachterliche) Einschätzung von Experten zurückgegriffen.

Operatives Geschäft (insbesondere Risiko 2, Risiko 6 und Risiko 7)

Das Geschäftsmodell von Vonovia ist auf den Markt für Wohnimmobilien zugeschnitten. Eine sich verschlechternde Immobilienmarktentwicklung schlägt sich daher im Ergebnis von Vonovia nieder. In diesem Kontext ist insbesondere die Bewertung der Immobilienbestände hervorzuheben, die bei einer dauerhaften Verschlechterung der Mikrolage der Gebäude oder der Makrostandortqualität zu unmittelbar ergebniswirksamen - wenn auch nicht liquiditätswirksamen - außerplanmäßigen Abschreibungen führen kann. Derselbe negative Ergebniseffekt könnte sich auch aus einer Erhöhung des derzeitig historisch niedrigen Zinsniveaus ergeben. Die komplexe Bewertungsmodellierung unterliegt darüber hinaus Fehlerrisiken, der Vonovia mit einer eigenen Abteilung für die interne Verkehrswertermittlung begegnet, die sich an den Standards professioneller Immobiliengutachter orientiert. Darüber hinaus werden die Verkehrswerte von professionellen, externen und unabhängigen Bewertungsexperten validiert, die ihrerseits nach berufsständischen Regeln arbeiten. Im Geschäftsjahr 2021 erfolgte die Begutachtung durch CBRE.

Weitere Risiken aus dem operativen Geschäft können sich zum Beispiel aus unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien ergeben, die insbesondere im Zuge des Erwerbs größerer Immobilienbestände wirtschaftlich spürbar werden können, da eine vollständige Begutachtung und Integration zeitintensiv ist. Vonovia begegnet diesem Risiko mit Bestandsbegehungen, regelmäßigen Kontrollen der Gebäudesicherheit unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften, der Prüfung auf eventuelle Gefahrenstoffe, der Entwicklung von Brandschutzkonzepten zur schrittweisen Umsetzung bei Großmaßnahmen, der Einbindung von Sachverständigen und Gutachtern zur Optimierung der baulichen Maßnahmen sowie einer regelmäßigen Begutachtung der Sonderbauten. Zur Umsetzung greifen klar formulierte Handlungsanweisungen und Kompetenzregelungen sowie ein standardisierter Integrationsprozess.

Das operative Geschäft des Geschäftsjahrs 2022 wird darüber hinaus unverändert dem Risiko der nachteiligen Auswirkungen der Corona-Pandemie ausgesetzt sein. Es ist jedoch festzustellen, dass zum jetzigen Zeitpunkt eher von einer mittelfristigen Stabilisierung und Normalisierung der Lage ausgegangen werden kann. Außerdem ist festzustellen, dass wir im Berichtsjahr erneut durch unser bereits erprobtes Krisenmanagement und den Rückgriff auf die Möglichkeit des mobilen Arbeitens geschafft haben, die bisherigen Herausforderungen der Corona-Pandemie ohne relevante Auswirkungen zu bewältigen. Wir sind daher davon überzeugt, dass wir auch zukünftig in der Lage sind die pandemiebedingten Einschränkungen ohne nennenswerte Einschränkungen des Geschäftsbetriebs und ohne nennenswerte Verluste zu bewältigen. Im Falle eines sehr langfristigen Lockdowns müssten wir allerdings auf Grund der in diesem Fall drohenden massiven makroökonomischen Krise mit sehr hohen Verlusten rechnen. Wir halten dieses Szenario aber derzeit für sehr unwahrscheinlich.

Mit Blick auf die aktuellen geopolitischen Entwicklungen in Osteuropa könnte eine weltweite makroökonomische Krise jedoch auch aus dem inzwischen militärisch geführten Konflikt zwischen Russland und der Ukraine resultieren. Sollte sich dieser Konflikt mittelfristig nicht wieder beruhigen (oder im schlimmsten Fall sogar regional weiter ausbreiten), wäre damit zu rechnen, dass die ohnehin schon angedrohten und verhängten ökonomischen Sanktionen gegen Russland dauerhaft aufrechterhalten und gegebenenfalls sogar verschärft werden, was mittelbar auch die deutsche Wirtschaft empfindlich treffen und zu sehr hohen Verlusten führen könnte. Wir halten dieses Szenario auf Basis der aktuell beobachtbaren öffentlichen Erkenntnisse jedoch für unwahrscheinlich.

Risiken aus Finanzierung (insbesondere Risiko 3 und Risiko 4)

Die expansive Geldpolitik der EZB sowie die Entscheidung des Vereinigten Königsreichs (UK), aus der Europäischen Union (EU) auszutreten, haben nach wie vor eine erhöhte Nachfrage nach Anleihen kontinentaleuropäischer Emittenten zur Folge. Entsprechend ist das Niveau der Refinanzierungsbedingungen und Immobilienbewertungen noch immer attraktiv, wenngleich zuletzt auf Ebene der EZB und besonders auf Ebene der US-amerikanischen Federal Reserve ein generelles Umdenken im Bereich der Geldpolitik zu beobachten war. Die langfristigen Folgen des Austritts des UK aus der EU sind gegenwärtig nicht abschließend prognostizierbar. Dies liegt vor allem auch daran, dass die Datenlage zu den kurzfristigen Auswirkungen des EU-Austritts erheblich von den gegenwärtigen Auswirkungen der Corona-Pandemie überlagert wird. Unabhängig von der Möglichkeit der kausalen Zuordnung des Effekts könnten sich die gedämpften konjunkturellen Aussichten jedoch negativ sowohl auf die allgemeine Kreditnachfrage als auch auf die Qualität bestehender Kreditengagements auswirken. Beides könnte belastende Effekte auf den Bankensektor und somit auf das Finanzsystem im Ganzen nach sich ziehen.

Zur Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken überwacht Vonovia laufend die Finanzierungsmärkte und sind darüber hinaus in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern. Zudem evaluiert Vonovia kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Eigen- und Fremdkapitalmarkt sowie am Bankenmarkt. Wir erwarten auch in der Zukunft die notwendigen Volumina unter Verwendung aller Finanzierungsinstrumente refinanzieren zu können. Wesentlich für diese Einschätzung sind unser Investment Grade Rating, das ausgewogene Fälligkeitenprofil der finanziellen Verbindlichkeiten, die Variabilität bei den von uns einsetzbaren Finanzierungsinstrumenten sowie unsere Bekanntheit als regelmäßiger und zuverlässiger Emittent am Kapitalmarkt.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.

Insgesamt verfügt die Vonovia SE zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und potenzielle Finanzierungsmöglichkeiten, um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Vonovia-Konzerns zu gewährleisten.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes sind keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Entwicklung erkennbar, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Bericht zu Chancen

Die Nachfrage nach Wohnraum wird in starkem Maße von demografischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft seit Beginn des Jahrtausends unmittelbar auf die Wohnungsmärkte ausgewirkt haben. So war einerseits zu beobachten, dass vor allem junge erwerbstätige und tendenziell alleinstehende Menschen zunehmend vom Land in die großen Ballungszentren drängten, in denen die Binnenmigrationswellen auf die Einwanderungsbewegungen des letzten Jahrzehnts trafen und einen regelrechten Urbanisierungsboom auslösten. Es ist zwar zu erwarten, dass die leicht abschwächende Konjunktur die erhebliche Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren etwas abmildern wird, dennoch geht das Institut der Deutschen Wirtschaft davon aus, dass mittelfristig bis zu 308.000 Wohnungen jährlich benötigt werden. Die Prognose des GdW geht sogar davon aus, dass mittelfristig bis zu 320.000 Wohnungen jährlich benötigt werden. Dies kommt dem Immobilienbestandsportfolio von Vonovia zu Gute, das sich auf kleine und mittlere Haushaltsgrößen im Umfeld deutscher Ballungszentren konzentriert. Darüber hinaus kann Vonovia dem mangelnden Wohnungsangebot aktiv durch sein Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. In diesem Kontext ist darauf zu verweisen, dass der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung die Zielmarke von 400.000 neu errichteten Wohnungen jährlich festgeschrieben hat. Dies wird ohne Deregulierungsmaßnahmen und privatwirtschaftliche Initiativen nicht zu erreichen sein. Insofern könnten die angespannte Wohnungsmarktlage und die beobachtbare politische Absichtserklärung der Bundesregierung zu einer Ausweitung der Wohnraum- oder Mietförderung führen. Dies könnte zusätzlich positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia haben.

Die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft stellen die Immobilienwirtschaft jedoch nicht nur vor quantitative Herausforderungen. Einerseits müssen die integrativen Herausforderungen der zuvor skizzierten Migrationsbewegungen bewältigt, anderseits auch genügend Angebote erarbeitet werden, die den demographischen Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft adäquat berücksichtigen. In diesem Kontext könnte sich der vorzeitige Fokus von Vonovia auf eine konsequente Quartiersentwicklung ebenso als Chance erweisen wie die Investitionen in altersgerechte Modernisierung und alternative Wohnkonzepte. Die Veränderung der Gesellschaft endet jedoch nicht bei der strukturellen Verschiebung demographischer Merkmale, sondern schlägt sich vor allem auch in einem flächendeckenden und tiefgreifenden Sinnes- und Meinungswandel nieder. So ist die Berücksichtigung sozialer und ökologischer Aspekte in der individuellen Entscheidungsfindung längst kein Nischenthema mehr, sondern inzwischen in der breiten Mitte der Gesellschaft verwurzelt. Im Zuge der Neuausrichtung der Unternehmensstrategie hat Vonovia daher im Geschäftsjahr 2020 die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen in den Fokus des zukünftigen unternehmerischen Handelns gestellt. Konkret wurde dazu eine Reduktion der Scope 1-2 Emissionen um mindestens 25,0 % bis 2030 im Vergleich zum Basisjahr 2019 im deutschen Portfolio vereinbart. Im Hinblick darauf könnte sich die umfangreiche Erfahrung im Bereich der Umsetzung energetischer Modernisierungen und ökologisch nachhaltiger Neubauprojekte als Chance erweisen. Sollte es dadurch gelingen, das Immobilienportfolio mittelfristig nachhaltig und zeitgemäß zu entwickeln, könnte nicht nur die neue Unternehmensstrategie erfolgreich umgesetzt werden, sondern die Marke Vonovia zukünftig als Anbieter nachhaltigen Wohnraums wahrgenommen werden. Dahingehend sei auch darauf verwiesen, dass Vonovia sich bereits seit geraumer Zeit in diversen Forschungs- und Entwicklungsprojekten engagiert, die sich mit der Entwicklung des nachhaltigen und zukunftsfähigen Wohnens beschäftigen. Namentlich seien dazu bspw. das Forschungszentrum zur Entwicklung dezentraler (grüner) Energieversorgungskonzepte in Bochum Weitmar und die Erprobung des Angebots von Ladesäulen an Mieterstellplätzen angeführt. Sollte es gelingen diese (und andere) Technologien flächendeckend im Bestandsportfolio einzusetzen, könnten daraus neben der erfolgreichen Umsetzung der neuen Unternehmensstrategie auch spürbare finanzielle Chancen resultieren. In diesem Kontext ist darauf zu verweisen, dass Vonovia im Geschäftsjahr 2021 das "1.000 Dächer Programm" zur dezentralen Energieerzeugung mit Hilfe von Photovoltaikanlagen erfolgreich umgesetzt und in der Folge zum "30.000 Dächer Programm" bis 2050 erweitert hat und es somit nachweisbare Erfolge bei der Etablierung neuer Technologien im Vonovia Geschäftsmodell gibt.

Die Veränderung der Gesellschaft schlägt sich darüber hinaus auch in der Art und Weise nieder wie sie miteinander interagiert. In diesem Kontext sind vor allem die Megatrends der Digitalisierung und der Mobilität zu nennen, die vor allem in der Immobilienwirtschaft noch in den Kinderschuhen stecken. Vonovia investiert daher konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien, die im Falle des flächendeckenden Einsatzes erhebliche Effizienzgewinne ermöglichen könnten. Dies betrifft aktuell zum Beispiel die digitale Vernetzung der Sektoren Strom, Wärme und Mobilität. Darüber hinaus erprobt Vonovia auch unternehmensintern Technologien aus den Bereichen Robotics und künstliche Intelligenz, die mittelfristig in einer erheblich effizienteren (und damit auch ressourcenschonenderen) Verwaltungsarbeit resultieren könnten.

Weitere, auch kurzfristig realisierbare Chancen, stecken vor allem im Value-Add-Geschäft von Vonovia. So erbringt die Handwerkerorganisation von Vonovia bereits einen Großteil der Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für die Wohnimmobilien. Darüber hinaus wird der Anteil der durch die Handwerkerorganisation erbrachten Eigenleistung bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen stetig ausgebaut. Vonovia beabsichtigt diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen und auf das gesamte Wohnungsportfolio zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen in Vonovia zu überführen und zu verbessern.

Durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir zudem die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Außerdem besteht die Möglichkeit, durch den Neubau von Gebäuden auf freien Flächen, die in unserem Besitz sind, sowie durch Aufstockung von Gebäuden das Wohnungsangebot von Vonovia insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten. Durch gezieltes Monitoring, frühzeitige Einbindung der Mieterinnen und Mieter und Kooperationen mit sozialen, kulturellen und städtischen Einrichtungen können die Skaleneffekte von Vonovia optimal genutzt werden, um Quartiere nachhaltig zu entwickeln und den Bestand dort langfristig wertstabil bzw. wertsteigernd zu halten.

Die Finanzierung von Vonovia ist abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des geringen Zinsniveaus zurzeit sehr günstig sind. Weiterhin versuchen wir die Finanzierungskosten bei Einhaltung unserer Rating-Kennziffern und der angestrebten Finanzstruktur zu verbessern. Sollte die Konjunktur auf Grund der aktuellen pandemiebedingten Entwicklungen in eine vorübergehende (gegebenenfalls sogar schwere) Rezessionsphase übergehen, würden die Wohnimmobilien zumindest vorübergehend weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow erzielen. Die damit verbundene Stabilität bietet uns somit die Chance, die finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten vorübergehender ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können. Als Nachweis für dieses Argument können die bisherigen Auswirkungen der Corona-Pandemie angeführt werden, die Vonovia insbesondere im branchenübergreifenden Vergleich bis dato kaum belastet haben.

Prognosebericht

Die Baugesellschaft Bayern mbH ist in die Planung von Vonovia eingebunden. Insgesamt sind keine grundlegenden Änderungen in der Geschäftstätigkeit absehbar.

Wir gehen derzeit davon aus, dass die Gesellschaft aufgrund der Einbindung in das Cash-Pooling-System der Vonovia SE auch im kommenden Jahr ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Bei der Vermietung von Wohnungen steht für die Baugesellschaft Bayern mbH weiter die Erhöhung der Kundenzufriedenheit sowie die Erhöhung der Qualität des Wohnungsbestandes im Rahmen der wertsteigernden Bewirtschaftung und geplanten Modernisierungsprogramme zum klimafreundlichen Betreiben der Wohnquartiere im Mittelpunkt. Insgesamt erwarten wir bei den durchschnittlichen Mieten einen leichten Anstieg, ähnlich der Entwicklung im Berichtsjahr.

Auch 2022 wird Vonovia angesichts der positiven Entwicklung im Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung die Strategie des selektiven Wohnungsverkaufs weiter fortsetzen.

Wir gehen davon aus, dass die Leerstandsquote Ende 2022 klar über dem Niveau des Berichtsjahres liegen wird.

Die Geschäftsführung erwartet für das Geschäftsjahr 2022 ein EBITDA, das auf Grund geringerer Erlöse aus Immobilienverkäufen bei einem gleichzeitigen Anstieg der Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen klar unterhalb des Berichtsjahres liegen wird.

Insgesamt beabsichtigt Vonovia, auch im kommenden Geschäftsjahr, die führende Position im deutschen Wohnimmobilienmarkt auszubauen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Baugesellschaft Bayern mbH, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Baugesellschaft Bayern mbH, München, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Baugesellschaft Bayern mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Gesellschafterbeschluss

A. Gesellschafter

Gesellschafter der

Baugesellschaft Bayern mbH

sind

1. Viterra Holdings Zwei GmbH

2. Bundeseisenbahnvermögen

B. Beschluss

Unter Verzicht auf alle durch Gesetz und Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Formen und Fristen werden folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 endend am 31.12.2021 wird hiermit festgestellt.

2. Den Geschäftsführern wird für das Geschäftsjahr 2021 Entlastung erteilt.

3. Das Jahresergebnis i.H.v. 8.829.490,26 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.

4. Für das Geschäftsjahr 2022 wird die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Abschlussprüfer gewählt.

5. Den Mitgliedern des Aufsichtsrates wird für das Geschäftsjahr 2021 Entlastung erteilt.

6. Den Mitgliedern des Gesellschafterausschusses wird für das Geschäftsjahr 2021 Entlastung erteilt.