DWS Alternatives GmbH

DWS Alternatives GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2024

Bilanz zum 31. Dezember 2024

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024

Aufwendungen

Erträge

Anhang 2024

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der DWS Alternatives GmbH, Frankfurt am Main (im Folgenden auch "Gesellschaft" genannt), für das Geschäftsjahr 2024 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und des GmbH-Gesetzes (GmbHG) aufgestellt worden.

Gemäß § 38 (1) des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) in Verbindung mit den §§ 340 a-o HGB sind auch Bestimmungen der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) anzuwenden.

Die Gesellschaft ist eine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß § 17 (2) Nr. 1 KAGB.

Zwischen der DWS Alternatives GmbH, Frankfurt am Main, und der DWS Real Estate GmbH, Frankfurt am Main, als herrschendem Unternehmen besteht ein Ergebnisabführungsvertrag, der seit dem 1. Januar 2006 gilt.

Die Gesellschaft ist im Handelsregister Abteilung B des Amtsgerichts Frankfurt am Main unter der Nummer 44003 eingetragen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Forderungen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalbetrag oder den Anschaffungskosten ausgewiesen. Erforderliche Wertberichtigungen werden gekürzt.

Wertpapiere

Die zur Deckung von Altersversorgungsverpflichtungen durch den Treuinvest e.V., Frankfurt am Main, treuhänderisch gehaltenen Wertpapiere werden gemäß § 253 (1) Satz 3 HGB zum beizulegenden Zeitwert (von der Kapitalverwaltungsgesellschaft ermittelte Rücknahmewerte) bewertet und gemäß § 246 (2) Satz 2 HGB mit den Altersversorgungsverpflichtungen verrechnet.

Beteiligungen

Die Beteiligung wurde mit ihren Anschaffungskosten bilanziert.

Immaterielle Anlagewerte und Sachanlagen

Entgeltlich erworbene immaterielle Anlagewerte und Sachanlagen werden mit Ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um steuerlich zulässige lineare Abschreibungen, bilanziert. Bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis zu € 800,-- werden im Jahr der Anschaffung in Anlehnung an § 6 (2) EStG in voller Höhe abgeschrieben.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit Ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Rückstellungen

Die den Pensionsrückstellungen gemäß § 253 (1) Satz 3 HGB zugrunde liegenden Versorgungsverpflichtungen enthalten Leistungen aus Spar- und Risikobeiträgen. Die Verpflichtungen aus den Sparbeiträgen wurden in Höhe des beizulegenden Zeitwerts des Fondsvermögens angesetzt. Die Risikozusatzleistung wurde unter Verwendung der projizierten Einmalbeitragsmethode (Projected Unit Credit - Methode) mit ihrem Barwert zum Stichtag bewertet.

Die übrigen Pensionsrückstellungen sowie die Jubiläumsrückstellungen wurden mit der projizierten Einmalbeitragsmethode bewertet.

Sie wurden gemäß § 253 (2) Satz 1 HGB entsprechend ihrer individuellen Restlaufzeit (maximal 15 Jahre) mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn (übrige Pensionsrückstellungen) bzw. sieben (Jubiläumsrückstellungen) Geschäftsjahre abgezinst. Die verwendeten Rechnungszinsen wurden vom Aktuar auf Basis der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Zinssätze zum 31. Oktober 2024 (Inventurstichtag) auf den Bilanzstichtag prognostiziert (Pensionsrückstellungen: 1,90 %, Vorruhestandsrückstellungen: 1,48 %, Jubiläumsrückstellungen: 1,63 %). Durch die Anwendung eines durchschnittlichen Marktzinssatzes der vergangenen zehn Geschäftsjahre bei der Abzinsung der sonstigen Pensionsrückstellungen erhöhen sich diese verglichen mit der Anwendung eines durchschnittlichen Marktzinssatzes von sieben Jahren um T€ 26. Eine eventuelle Ausschüttungssperre gemäß § 253 (6) Satz 2 HGB ist nicht zu beachten.

Für erwartete Lohn- und Gehaltssteigerungen und für die Anpassung der laufenden Renten (falls nicht fest vereinbart) wurde ein Zinssatz von 2,03 % angenommen. Als Sterbetafeln wurden die modifizierten Richttafeln 2018 G der Heubeck Richttafeln GmbH, Köln, herangezogen.

Andere Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Latente Steuern

Aufgrund der ertragsteuerlichen Organschaft mit der DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, werden die bei der Gesellschaft angefallenen aktiven latenten Steuern in Höhe von T€ 751 nur bei der DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, als Organträger berücksichtigt. Der zu berücksichtigende Steuersatz beträgt 31,925 %.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen an Kreditinstitute

Die Forderungen an Kreditinstitute in Höhe von T€ 1.845 (i. Vj. T€ 912) bestehen gegenüber verbundenen Unternehmen im Deutsche Bank Konzern.

Die Salden der auf Euro lautenden Kontokorrentkonten bei der Deutsche Bank AG, Filiale Frankfurt, werden im Rahmen des Cash Poolings täglich an die DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, übertragen und unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen.

Anlagevermögen

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel als Bestandteil des Anhangs dargestellt.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Forderungen der Gesellschaft gegenüber der DWS GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, im Rahmen des Cash Poolings in Höhe von T€ 34.717 (i. Vj. T€ 47.974), den verwalteten Sondervermögen aus erfolgsabhängigen Vergütungen in Höhe von T€ 7.066 (i. Vj. T€ 7.007), Fondsgebühren in Höhe von T€ 5.527 (i. Vj. T€ 4.702), Umsatzsteuer in Höhe von T€ 4.552 (i. Vj. T€ 5.552) und Einmalvergütungen in Höhe von T€ 490 (i. Vj. T€ 1.531). Die Forderungen an Gesellschafter betragen T€ 359 (i. Vj. T€ 144).

Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit von bis zu drei Monaten.

Sonstige Verbindlichkeiten

Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit wurden die Angaben im Zusammenhang mit den Verbindlichkeiten in einem Verbindlichkeitenspiegel dargestellt.

Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern bestehen per 31. Dezember 2024 im Wesentlichen gegenüber der DWS Real Estate GmbH, Frankfurt am Main. Davon betreffen T€ 3.908 (i. Vj. T€ 21.507) die Ergebnisabführung des laufenden Geschäftsjahres, T€ 11.346 (i. Vj. T€ 6.254) die Verbindlichkeit aus der Umsatzsteuer-Organschaft und T€ 5.622 (i. Vj. T€ 7.162) Geschäftsbesorgungsverträge. Die weiteren Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus Geschäftsbesorgungsverträgen.

Alle Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu drei Monaten.

Rückstellungen

Die zur Deckung der Pensionsansprüche vom Treuhänder Treuinvest e.V., Frankfurt am Main, gehaltenen Vermögenswerte haben per 31. Dezember 2024 insgesamt historische Anschaffungskosten in Höhe von T€ 2.804 und beizulegende Zeitwerte in Höhe von T€ 2.939. Die Pensionsverpflichtungen haben zum Bilanzstichtag einen Erfüllungsbetrag in Höhe von T€ 3.995.

Eine eventuelle Ausschüttungssperre gemäß § 268 (8) HGB ist nicht zu beachten.

Die anderen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Wesentliche Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Mit der DWS Group GmbH & Co. KGaA wurde eine Vereinbarung über die Umlage von anteilige Mietkosten für den Standort Frankfurt am Main geschlossen. Für 2024 ergaben sich hieraus Aufwendungen in Höhe von T€ 616.

Eigenkapital

Am gezeichneten Kapital von T€ 5.200 sind die DWS Real Estate GmbH, Frankfurt am Main, zu 60% und die DWS Grundbesitz GmbH, Frankfurt am Main, zu 40% beteiligt.

Fremdwährung

Der Gesamtbetrag der Vermögensgegenstände in Fremdwährung belief sich am Bilanzstichtag auf umgerechnet T€ 1.839. Der Gesamtbetrag der Schulden in Fremdwährung belief sich auf umgerechnet T€ 1.185.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Andere Verwaltungsaufwendungen

In den anderen Verwaltungsaufwendungen sind im Wesentlichen Aufwendungen aus konzerninternen Geschäftsbesorgungsverträgen in Höhe von T€ 28.388 (i. Vj. T€ 29.299) enthalten.

Von den anderen Verwaltungsaufwendungen waren T€ 613 (i. Vj. T€ 619) periodenfremd.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Diese Position betrifft Währungsumrechnungen in Höhe von T€ 179 (i. Vj. T€ 185).

Provisionserträge

Die Provisionserträge in Höhe von T€ 45.629 (i. Vj. T€ 65.443) setzen sich aus Erträgen für die Fondsverwaltung in Höhe von T€ 41.527 (i. Vj. T€ 45.805), Einmalgebühren in Höhe von T€ 2.906 (i. Vj. T€ 5.446) und erfolgsabhängiger Vergütung in Höhe von T€ 1.196 (i. Vj. T€ 14.192) zusammen.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

Von den sonstigen betrieblichen Erträgen waren T€ 44 (i. Vj. T€ 127) periodenfremd.

V. Sonstige Angaben

Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (umgerechnet in Full-time equivalent-FTE) Während des Jahres wurden durchschnittlich 24 (i. Vj. 28) Mitarbeiter und 13 (i. Vj. 11) Mitarbeiterinnen beschäftigt.

Geschäftsführung und Aufsichtsrat

Die für die Tätigkeit im Geschäftsjahr gewährten Gesamtbezüge der Geschäftsführung beliefen sich auf T€ 1.509, davon T€ 377 aktienbasierte Vergütungen.

Der Aufsichtsrat erhielt keine Vergütung.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführung:

Die Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB nicht befreit.

Aufsichtsrat:

Konzernzugehörigkeit

Die DWS Real Estate GmbH, Frankfurt am Main, als herrschendes Unternehmen ist eine mittelbare Tochtergesellschaft der Deutsche Bank AG, Frankfurt am Main.

Die DWS Real Estate GmbH gehört zum Konzernverbund der Deutsche Bank AG und wird deshalb befreiend in den IFRS-Konzernabschluss der Deutsche Bank AG für den größten Kreis von Unternehmen der Deutsche Bank AG gemäß § 340i HGB i.V. mit den Vorschriften nach Art. 57 Satz 1 Nr. 2 EGHGB sowie Artikel 4 der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlaments und Rates vom 19. Juli 2002 betreffend die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards (AB1. EG Nr. L 243 S.1) einbezogen. Der Konzernabschluss der Deutsche Bank AG nach IFRS wird im Unternehmensregister bekannt gemacht.

Die DWS Alternatives GmbH gehört über die DWS Real Estate GmbH, Frankfurt am Main, einer unmittelbaren Tochtergesellschaft der DWS Group GmbH & Co. KGaA auch zum Konzernverbund der DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main und wird deshalb auch in den IFRS-Konzernabschluss der DWS Group GmbH & Co. KGaA einbezogen.

Der Konzernabschluss der DWS Group GmbH & Co. KGaA nach IFRS wird im Unternehmensregister bekannt gemacht.

Gesamthonorar des Abschlussprüfers gemäß § 285 Nr. 17 HGB

Die Angabe nach § 285 Nr. 17 HGB ist unterblieben, da sie im Konzernabschluss der DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, enthalten ist.

Entwicklung des Anlagevermögens der DWS Alternatives GmbH, Frankfurt am Main zum 31. Dezember 2024

- Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024 -

1. Grundlagen der Gesellschaft

DWS Alternatives GmbH (nachfolgend "DWS-A") mit Sitz in Frankfurt am Main ist eine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß § 17 (2) Nr. 1 KAGB mit einem Stammkapital in Höhe von 5,2 Mio. EUR. Sie erfüllt die Merkmale einer großen Kapitalgesellschaft und ihr Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Die DWS-A ist eine von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (nachfolgend "BaFin") beaufsichtigte Gesellschaft. Neben den Organen Geschäftsführung und Gesellschafterversammlung besitzt sie einen Aufsichtsrat, der vierteljährliche Sitzungen abhält.

Eigentümer der DWS-A sind die Gesellschaften DWS Real Estate GmbH (nachfolgend "DWS- R") zu 60% und DWS Grundbesitz GmbH (nachfolgend "DWS-G") zu 40%. Zwischen DWS-A und DWS-R als beherrschendem Unternehmen besteht seit dem 1. Januar 2006 ein Ergebnisabführungsvertrag. Für das Geschäftsjahr 2024 wurden 3.905.164,75 EUR im Jahr 2025 abgeführt (Vorjahr: 21.507.091,32 EUR). DWS-A ist organisatorisch Bestandteil von DWS Group GmbH & Co. KGaA und somit in den Konzernverbund der Deutsche Bank Gruppe eingebunden.

Die Gesellschaft unterhält im Zusammenhang mit dem Erwerb und dem Management von Immobilien für die verwalteten Investmentvermögen Zweigstellen und Zweigniederlassungen in Portugal, Polen und Italien:

Diese werden jeweils in den örtlichen Registern geführt und besitzen eine eigene Steuernummer. Sie sind sowohl in den Abschluss der Gesellschaft (konsolidierte Darstellung) als auch in ihr Risikomanagement eingebunden. Sie wurden aus steuerlichen Gründen errichtet und verfügen über keine eigenen Mitarbeiter. Das Rechnungswesen der Zweigniederlassungen wird in Geschäftsbesorgung durch DWS Beteiligungs GmbH abgewickelt. DWS Beteiligungs GmbH gehört als unmittelbare Tochtergesellschaft der DWS Group GmbH & Co. KGaA wie auch DWS-A zum Konzernverbund DWS GmbH & Co. KGaA.

Geschäftszweck der Zweigniederlassungen sind der Erwerb, die Vermietung, die Verwaltung und die Veräußerung von direkt gehaltenen Immobilien sowie die Beteiligung an Immobiliengesellschaften im jeweiligen Land.

Die Geschäftstätigkeit der DWS-A umfasst im Wesentlichen die Verwaltung von inländischem Investmentvermögen (kollektive Vermögensverwaltung von v.a. Immobilien-Sondervermögen) sowie die damit in Verbindung stehenden Nebenleistungen. Für die Akquisitionen und die Verwaltung der Immobilien, die für die Immobilien-Sondervermögen gehalten, angeschafft und verwaltet werden, greift die Gesellschaft auf die jeweiligen regionalen Akquisitions- und Asset Managementplattformen in Europa, Asien und Amerika der DWS-Gruppe zurück.

Das Geschäftsvolumen der Gesellschaft wird vor allem von den verwalteten Investmentvermögen sowie deren Performance und Transaktionstätigkeit bestimmt. Das von DWS-A zum Bilanzstichtag 2024 betreute Brutto-Fondsvermögen der 16 Investmentvermögen plus einem Managementmandat beträgt 10,3 Mrd. EUR (Vorjahr: 10,7 Mrd. EUR). Dieses gliedert sich auf wie folgt:

Im Geschäftsjahr 2024 hatte DWS-A zum Bilanzstichtag durchschnittlich 37,3 Vollzeitbeschäftigte (Vorjahr: 38,9). Wesentliche Dienstleistungen für die Investmentvermögen (wie beispielsweise Transactions und Asset Management) bzw. für die Kapitalverwaltungsgesellschaft (Finance, Tax, Legal, Compliance, Human Resources) werden über Geschäftsbesorgungsverträge von der DWS-R, bzw. aus dem DWS- und Deutsche Bank Konzern bezogen.

2. Wirtschaftliches Umfeld

2.1. Wirtschaftslage _1-7

Die globale Wirtschaftsentwicklung verlief im dritten Quartal 2024 in moderatem Tempo. Während die Konjunktur in den USA kräftig expandierte blieb die Entwicklung in den Schwellenländern heterogen und im Euroraum weiter verhalten. Die Weltkonjunktur expandierte in unverändertem Tempo und die globale Unternehmensstimmung trübte sich im Sommerhalbjahr ein. Der globale Stimmungsindikator aus 42 Ländern vom IfW Kiel deutete zum vierten Quartal auf eine nur mäßige Produktionsausweitung. ¹

Der Welthandel zeigte sich robust und setzte seinen Aufwärtstrend im November fort. Mit einem Anstieg von knapp 0,4% blieb die Zuwachsrate gegenüber Oktober praktisch unverändert. ² Dank einer kräftigen Ausweitung des Handels in den Vereinigten Staaten wurden im dritten Quartal weltweit überraschend hohe Einfuhren verzeichnet. Dies dürfte auch an vorgezogenen Importen von US-Firmen liegen, was mit der Unsicherheit über die künftige Handelspolitik zusammenhing.

Die globale Inflation schwächte sich weiter ab, aber der zugrunde liegende Preisdruck hielt angesichts steigender Lohnkosten im Dienstleistungsbereich an. Die jährliche Inflationsrate in den OECD-Ländern (ohne die Türkei) erhöhte sich im Oktober 2024 geringfügig auf 2,6%, verglichen mit 2,5% im Vormonat. ³ Während die Energiepreise leicht anzogen, blieb der Preisauftrieb bei Nahrungsmitteln und die Kerninflation stabil.

Die Konjunktur in den USA ist im vierten Quartal 2024 mit einer annualisierten Rate von 2,3% gewachsen. ⁴ Auf Gesamtjahressicht konnte das reale BIP um 2,8% zulegen und der private Verbrauch mit 4,2% die Erwartungen übertreffen. Die Inflation lag im Jahresverlauf bei 2,9% ⁵ und der resiliente Arbeitsmarkt und stützte die wirtschaftliche Entwicklung trotz restriktiver Geldpolitik.

Die Konjunktur im Euroraum blieb im Jahresverlauf 2024 angesichts der strukturellen Probleme und getrübten Stimmung bei Unternehmen und Verbrauchern verhalten. Das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) stagnierte im vierten Quartal 2024 und verzeichnete gegenüber dem Vorjahresquartal einen Anstieg von 0,9%. Damit dürfte das reale BIP auf Jahressicht 2024 im Euroraum um 0,7% gestiegen sein. ⁶

¹ IfW, Kieler Konjunkturbericht Q4 2024
² CPB, World Trade Monitor, November 2024
³ EZB, Wirtschaftsbericht 8/2024
⁴ DB Research, Februar 2025
⁵ US Bureau of Labor Statistics, Januar 2025
⁶ Eurostat, Januar 2024

Die Entwicklung der asiatischen Länder verlief im Jahr 2024 heterogen. Im vierten Quartal war das Wachstum vor allem in China und Vietnam stärker als erwartet. Insgesamt hat sich das Wirtschaftswachstum der Region angesichts der Schwäche in Japan gegenüber dem Vorjahr leicht verschlechtert und dürfte im Jahr 2024 bei 4,3% liegen. ⁷ Die Teuerungsrate in der Region konnte sich im Jahresvergleich deutlich auf 2,1% abschwächen.

2.2. Immobilienmarkt (Mieter + Investmentmarkt) ^1-7

Der globale Immobilienmarkt scheint in eine Erholungsphase eingetreten zu sein. Die Preise haben ihre Korrektur weitestgehend abgeschlossen und die Immobilienrenditen sind stabilisiert. Zudem unterstützten weitere Zinssenkungen vielerorts die Märkte, bei gleichzeitig gesunden Fundamentaldaten. Die Zahl der Baubeginne ist in weiten Teilen der Welt eingebrochen und angesichts der hohen Baukosten ist ein deutlicher Anstieg unwahrscheinlich, womit der Mangel an hochwertigen Flächen in zentralen Lagen bestehen bleiben dürfte. Während die Erholung in Europa und den USA bereits angelaufen ist, scheint die Asien-Pazifik Region einige Quartale hinterher zu liegen. ⁸

Die globalen Investmentmärkte zeigten sich differenziert aber teilweise deutlich gestärkt zum Jahresende 2024, wenngleich die Erholung von einem niedrigen Niveau aus gestartet ist. Eine vielerorts weniger restriktive Geldpolitik, gute Fundamentaldaten und die erfolgte Preiskorrektur führten zu vermehrten Kaufentscheidungen der Investoren. Das globale sektorübergreifende Investitionsvolumen lag zwar 4,7% unter dem Vorjahr, aber dies war hauptsächlich auf weniger Projektentwicklungen zurückzuführen. ⁹

Auf Jahressicht führten Wohn- (+20%), Logistik- (+18%) und Hotelobjekte (+15%) die Skala an, aber auch Büroobjekte waren wieder gefragter (+9%). Einzig Einzelhandelsobjekte (-4%) und Projektentwicklungen (-23%) verzeichneten eine sinkende Nachfrage. Bei regionaler Betrachtung war in der EMEA-Region (+13,5%) und in den USA (+11,5%) ein deutlicher Anstieg der Transaktionsaktivität zu verzeichnen. In der APAC-Region wurde aufgrund weniger Projektentwicklungen und Wohnobjekten ein geringeres (-15,8%) Transaktionsvolumen beobachtet. ¹⁰

⁷ Oxford Economics, Asia Pacific Chartbook Januar 2025
⁸ DWS, Real Estate Global Strategic Outlook, January 2025
⁹ RCA, Trend Tracker, Februar 2025
¹⁰ RCA, Trend Tracker, Februar 2025

3. Geschäftsentwicklung

3.1. Geschäftsverlauf

Der Verlauf des Geschäfts wird vor allem durch die Geschäftstätigkeit der verwalteten Investmentvermögen bestimmt und durch das regulatorische Umfeld der Gesellschaft maßgeblich geprägt.

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2024 für die von ihr verwalteten und gemanagten Fonds 5 Ankäufe / Darlehenstransaktionen sowie 2 Verkäufe im Gesamtwert von rd. 0,4 Mrd. EUR abgewickelt, deren Besitz-Nutzen-Lasten-Übergang im Jahr 2024 stattfand.

Das seit 2022 gestiegene allgemeine Zinsumfeld hatte unverändert deutliche Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft. Die gestiegenen Zinsen führten zu einem Rückgang der relativen Attraktivität von Immobilienprodukten, deren Ergebnisse gleichzeitig unter den erforderlichen Bewertungsanpassungen litten. Während im Geschäftsjahr 2023 die Netto- Mittelbewegungen der Fonds und Mandate ein Minus von EUR 0,58 Mrd. aufwiesen, weisen diese im Geschäftsjahr 2024 einen Betrag von minus EUR 0,38 Mrd. aus.

Trotz der weiterhin schwachen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Anteilskündigungen durch Anleger eingegangen. Das verwaltete Bruttofondsvermögen insgesamt ist, im Wesentlichen bedingt durch reguläre Mittelrückgabe und Abwertungen, leicht auf EUR 10,3 Mio. gesunken.

Die geringere Kapitalverfügbarkeit im Vergleich zu den Vorjahren bei den Fonds führte weiterhin zu einem Rückgang der Transaktionstätigkeit und damit der Transaktionsvergütung zu verzeichnen.

Ihren regulatorischen Verpflichtungen ist die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2024 nachgekommen und hat Änderungen der gesetzlichen Vorgaben kontinuierlich überwacht. Im Fokus standen dabei regulatorische Vorgaben mit Bezug auf Nachhaltigkeitsaspekte (ESG - "Environmental", "Social", "Governance"), für welche Umsetzungsprojekte aufgesetzt wurden. In dieser Hinsicht hat die Gesellschaft eigene Bekanntmachungen im Sinne der Offenlegungsverordnung getätigt bzw. überarbeitet.

3.2. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Die geschäftliche Entwicklung der Gesellschaft wird auf der Ertragsseite im Wesentlichen vom Volumen des verwalteten Immobilienvermögens als Berechnungsgrundlage für die laufende Fondsverwaltungsgebühr sowie von Gebühren im Rahmen von An- und Verkaufsaktivitäten für die verwalteten Immobilien-Sondervermögen bestimmt. Ferner sind im Geschäftsjahr performance-abhängige Gebühren angefallen. Für diese Leistungsindikatoren sowie für das Verhältnis von Aufwendungen zu Erträgen (Cost-Income-Ratio) werden jährliche Planzahlen ermittelt und regelmäßig mit den erreichten Ist-Werten verglichen. Dies liefert uns eine Einschätzung, ob die geplanten strategischen und operativen Ziele erreicht werden.

Die Verwaltungsvergütung reduzierte sich im Geschäftsjahr 2024 aufgrund des geringeren verwalteten Volumens in Fonds zum Jahresende (- 6,0% auf 6.372 Mio. EUR Netto- Fondsvermögen) und des gemanagten Mandats um insgesamt 9,2% auf 41,5 Mio. EUR. Die Erträge aus Transaktionen verringerten sich um 46,6% auf 2,9 Mio. EUR. Die gute Performance einzelner Fonds erbrachte erfolgsabhängige Vergütungen in Höhe von 1,2 Mio. EUR (im Vorjahr 14,2 Mio. EUR). Die Provisionserträge reduzierten sich somit insgesamt um 30,3% auf 45,6 Mio. EUR. Die Cost-Income-Ratio betrug im Geschäftsjahr 2024 92% (Vorjahr: 68,6%).

Die Aufwendungen für bestehende Geschäftsbesorgungsverträge reduzierten sich um 3,3% auf 28,1 Mio. EUR. Die Personalaufwendungen reduzierten sich um 13,4% auf 7,8 Mio. EUR vor allem aufgrund von niedrigeren Rückstellungszuweisungen für Vorruhestandsverpflichtungen.

Das Geschäftsergebnis der DWS-A reduzierte sich im Berichtsjahr um 81,8% auf 3,9 Mio. EUR, welches aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages an DWS-R abgeführt wird.

Wie prognostiziert, verringerte sich das verwaltete Volumen in den Fonds und das Ergebnis des Vorjahres konnte nicht erreicht werden. Das Transaktionsvolumen fiel aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage geringer als erwartet aus, die performanceabhängigen Gebühren waren wie prognostiziert wesentlich geringer. Aufgrund dieser Entwicklung ist die Geschäftsführung mit dem Verlauf des Geschäftsjahres 2024 insgesamt zufrieden.

Neben der Betreuung der Immobilienvermögen erstreckt sich die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft derzeit ausschließlich auf die Anlage des eigenen Vermögens. Wesentliche Vermögenspositionen sind Forderungen aus Geldanlagen (36,5 Mio. EUR; -25,2% gegenüber Vorjahr) und Forderungen an die verwalteten Sondervermögen (17,6 Mio. EUR; -7,5%). Die sonstigen Verbindlichkeiten (32,3 Mio. EUR, -27,5%) bestehen hauptsächlich gegenüber Unternehmen im Konzernverbund (30,9 Mio. EUR; -30,2%). Das Eigenkapital beträgt im Geschäftsjahr 2023 unverändert 19,5 Mio. EUR und somit 33,6% der Bilanzsumme.

Die Finanzlage ist geordnet; die Gesellschaft konnte aufgrund ausreichender Liquidität ihre finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen.

4. Prognosebericht

Die zukünftige Ergebnisentwicklung der DWS-A wird von der Entwicklung der Fonds und Mandate bestimmt. In Folge der negativen Wertentwicklung vieler Bestandsobjekte, die zu teils negativer Performance bei unseren Bestandsfonds im Jahr 2024 geführt hat, ist der Ausblick auf das Jahr 2025 etwas optimistischer, so dass wir mit durchschnittlich positiver Performance rechnen. Dennoch ist unter institutionellen Anleger zu beobachten, dass Immobilieninvestitionen nur verhalten aufgebaut und teilweise sogar reduziert werden. Die verhältnismäßig hohe Allokation in Immobilien unserer typischen Kundengruppen in Deutschland, lässt bei gleichzeitig etwas liquideren Investmentmärten im Jahre 2025 vermuten, dass Chancen zur weiteren Reduktion der Immobilienquoten genutzt werden, was sich durch geringe Wiederanlagequoten in Folge von Ausschüttungen und Mittelrückgaben auswirken dürfte.

Vor diesem Hintergrund ist beabsichtigt, das verwaltete Vermögen der bestehenden Investmentvermögen durch weitere Verkäufe und selektive Ankäufe im Jahr 2025 zu optimieren. Während insbesondere bestehende Multi-Anleger-Fonds mit geringen offenen Kapitalzusagen ausgestattet sind und weiterhin Immobilien veräußern werden, erwartet die Gesellschaft insgesamt Mittelzuflüsse im kommenden Jahr, die auf die Auflage eines neuen Fonds im ersten Quartal 2025 zurückzuführen sind. Das Mandat wurde im Jahr 2024 im Rahmen eines strukturierten Prozesses ausgeschrieben und schlussendlich an DWS Alternatives GmbH vergeben. Sofern die Investmentmärkte die erwartbare höhere Liquidität aufweisen, strebt die Gesellschaft an, die frühe Phase des neuen Immobilienmarktzyklus für Investitionen zu Nutzen und damit die mittel- und langfristige Ertragslage zu unterstützen. In einen geschlossenen Fonds ist eine wesentliche Rückzahlung nebst Gewinnausschüttung zu erwarten.

Im Rahmen der strategischen Planung beabsichtigt die Geschäftsführung, die offenen Kapitalzusagen der Kunden zu investieren sowie bestehende Geschäftsbeziehungen auszubauen und ggf. neue Investmentvermögen aufzulegen. Unter Berücksichtigung der überschaubaren Vorlaufkosten dieser strategischen Initiativen liegen die Risiken insbesondere in der Investorenakquisition sowie der marktseitigen Verfügbarkeit von transaktionsbereiten Käufern und Verkäufern.

In den verwalteten Investmentvermögen liegen der Gesellschaft derzeit keine konkreten Kündigungen von Anlegern vor. Insofern erwartet die Gesellschaft im Jahr 2025 keine grundlegende Veränderung ihres Produktportfolios, mit Ausnahme der vorgenannten Neuauflage eines Fonds. Unabhängig von der Marktlage erwarten wir die Auflösung eines Investmentvermögens, welches bereits keine Immobilienbestände mehr aufweist.

Insgesamt geht die Geschäftsführung davon aus, dass sich die Ertragslage der Gesellschaft in den nächsten beiden Jahren zufriedenstellend, jedoch weiterhin unterhalb der Geschäftsjahre bis einschließlich 2024 entwickeln wird. Im Geschäftsjahr 2025 wird aufgrund eines geringeren Fondsvolumens bei Bestandsfonds und dem sich zunächst im Aufbau befindlichen neuen Fonds mit einem ähnlichen Aufkommen an laufender Verwaltungsvergütung wie im Vorjahr gerechnet. Transaktionsbezogene Vergütungskomponenten dürften im kommenden Jahr aufgrund von bereits kaufvertraglich gesicherten Zugängen und aufgrund ansteigender An- und Verkaufstätigkeit höher ausfallen. Die Performancegebühren werden aufgrund guter Performance eines geschlossenen Fonds voraussichtlich ansteigen. Insgesamt erwarten wir ein höheres Ergebnis vor Ergebnisabführung sowie eine Verringerung der Cost-Income-Ratio. Die Geschäftsführung plant aufgrund der weiterhin volatilen Geschäftsaktivität lediglich einzelne Stellen nachzubesetzen bzw. nur bedarfsgerecht auszubauen.

5. Risikobericht

Risiken entstehen zunächst primär auf der Ebene der Investmentvermögen. Aus diesem Grunde erfolgt eine detaillierte Darstellung und Bewertung der Risiken der Investmentvermögen in den jährlich erstellten Risikoberichten, Stresstests sowie im Rahmen den implementierten Prozessen (z. B. bei Ankäufen, der Ifd. Überwachung von Limiten). Dieses System erfüllt die gem. § 29 Kapitalanlagegesetzbuch definierten Anforderungen an das Risikomanagement sowie die Anforderungen It. KaMaRisk.

Die Risiken der Gesellschaft sind in dem Risk Appetite Statement dargestellt. Es handelt sich hierbei um folgende Risiko-Kategorien:

Die Überwachung dieser Risiken erfolgt monatlich durch das Risiko Management auf Basis festgelegter Limite, Schwellwerte und Indikatoren, deren Auslastungen der Geschäftsführung monatlich präsentiert werden. Bei Überschreitungen veranlasst sie ggfs. mitigierende Maßnahmen.

Eine wesentliche Risiko-Messgröße der Gesellschaft ist das ökonomische Kapital (ÖK). Per 31.12.2024 beträgt das öK der Gesellschaft insgesamt 4,1 Mio. EUR (Vorjahr 2,7 Mio. EUR); es setzt sich aus dem öK der Kategorien operationale Risiken (6,2 Mio. EUR / 2023: 5,2 Mio. EUR), Adressausfallrisiken (0,3 Mio. EUR / 2023: 0,4 Mio. EUR), Geschäftsrisiken (0,0 Mio. EUR / 2023: 0,2 Mio. EUR) sowie Diversifikationseffekten zu den einzelnen Risiken (-2,4 Mio. EUR / 2022: -3,1 Mio. EUR) zusammen. Die Gesellschaft unterliegt derzeit keinem Marktpreisrisiko.

Die Erhöhung des ökonomischen Kapitals für operationale Risken ist auf die Implementierung eines neuen Berechungsmodells zurückzuführen.

Um den Umgang mit operationalen Risiken (oR) klar zu regeln, hat die DWS-Gruppe ein OR Management Framework eingeführt, in dem Prozesse definiert und entsprechende OR-Tools zentral bereitgestellt werden. Weiterhin wurden Specific Risk Management Processes definiert, die sich mit speziellen funktionsübergreifenden Risiken befassen. Die Implementierung und Veränderung der eingesetzten Tools, potenzielle oder tatsächliche Verluste und weitere Schritte werden in einem jährlichen Risk Report dokumentiert. Im Geschäftsjahr 2024 kam es zu drei operationalen Schadensfällen mit finanziellen Auswirkungen in Höhe von 11 TEUR.

Die DWS Alternatives GmbH hat Nachhaltigkeitsrisiken in die bestehenden Rahmenwerke zur Messung und Steuerung von Unternehmens- und Anlagerisiken integriert. Dies wird unter anderem in der Richtlinie zur ESG-Integration im Risikomanagement-Rahmenwerk (DWS-Gruppe) und der Risk Management Implementation Procedure for DWS Real Estate Germany beschrieben. Das Risk Appetite Statement der Gesellschaft beinhaltet dedizierte qualitative Aussagen sowie quantitative Indikatoren, die sich mit klima- und nachhaltigkeitsbezogenen Risiken und deren Auswirkungen befassen.

Durch die geringe Nachfrage nach Immobilienanlagen kam es auch im Jahr 2024 zu Abwertungen der Immobilien in den Sondervermögen. Dies, sowie die gestiegene Attraktivität von Alternativanlagen, hat bei den Immobilien-Sondervermögen zu vereinzelten Anteilscheinrückgaben geführt. Für das Jahr 2025 ist mit weiteren Anteilscheinrückgaben zu rechnen, welche sich negativ auf das Ergebnis der Gesellschaft auswirken könnten.

Die Geschäftsführung hält das Risikomanagementsystem inkl. der bestehenden Prozesse für angemessen. Bestandsgefährdende Risiken werden derzeit keine gesehen.

6. Chancenbericht

Wenngleich die Zinsentwicklung in den vergangenen beiden Jahren Niederschlag in der Bewertung von Immobilienanlagen gefunden hat, stützen Makrofaktoren wie geringe Neubautätigkeit bei gleichzeitig resistenteren als erwarteten Volkswirtschaften in unseren vielen Zielmärkten die Immobilienwirtschaft.

Basierend auf der Annahme eines im Jahr 2025 weiterhin angespannten wirtschaftlichen Marktumfeldes in Verbindung mit den fortwährenden geopolitischen Risiken, ist weiterhin von Herausforderungen an den globalen Immobilienmärkten auszugehen. Kennzeichnend dafür dürfte dafür eine ansteigende, wenngleich fragile und vermutlich von Volatilität geprägte Entwicklung der Transaktionstätigkeit sein.

Anlageprodukte für Immobilien sollte im Ergebnis den Abwärtstrend beenden bzw. in eine Seitwärtsbewegung eintreten, wobei in den folgenden Jahren und unter Voraussetzung stabiler Aktien- und Rentenmärkte und einem gefestigten Zinsumfeld von einer leichten Erholung des Investmentmarktes für Immobilien auszugehen ist. Insofern lassen sich mit Immobilieninvestitionen auf dem Preisniveau der Jahre 2025 und 2026 und nach vorne blickend durchaus attraktive Renditen erzielen.

Während bereits im kommenden Jahr wieder Netto-Mittelzuflüsse bei der Gesellschaft erwartet werden, so dürfte sich mittel- bis langfristig die Investitionsneigung in Immobilien weiter erholen. Die kommenden Jahre werden daher einerseits von der Repositionierung des Bestandsportfolios geprägt sein und andererseits wird angestrebt, das Fondsangebot mit marktphasengerechten Produkten zu erweitern und darüber Kapitalzufluss zu generieren.

Dabei werden Datentechnologie- und Nachhaltigkeitsaspekte auf allen Ebenen der Immobilien- und Fondsverwaltung einen großen Stellenwert einnehmen. Die Einhaltung der regulatorischen, gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen sowie die Integration des Schwerpunktthemas Digitalisierung und ESG in der DWS Alternatives GmbH und der gesamten DWS-Gruppe bilden die Grundlage der Vermarktungsfähigkeit und Wettbewerbsfähigkeit der verwalteten und ggf. neuer Produkte und stellen einen wesentlichen Beitrag zur Zukunftsausrichtung der Gesellschaft dar.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DWS Alternatives GmbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DWS Alternatives GmbH, Frankfurt am Main, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DWS Alternatives GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der Geschäftsführung und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die Geschäftsführung ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalverwaltungsgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist die Geschäftsführung verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist die Geschäftsführung dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist die Geschäftsführung verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist die Geschäftsführung verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2024

Der Aufsichtsrat hat sich von der Geschäftsführung durch schriftliche und mündliche Berichte regelmäßig über die Geschäftslage und alle wichtigen Vorgänge unterrichten lassen. Der Aufsichtsrat hat die von ihm zu genehmigenden Geschäfte überprüft und mit der Geschäftsführung behandelt.

Die Buchführung, der Jahresabschluss und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024 sind von KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.

Dem Ergebnis dieser Prüfung stimmt der Aufsichtsrat auf Grund seiner eigenen Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts zu.

Gesellschafterbeschluss der DWS Alternatives GmbH

Mainzer Landstraße 11 - 17, 60329 Frankfurt am Main

Unter Berücksichtigung des Prüfungsergebnisses der Abschlussprüfer sowie der Zustimmung des Aufsichtsrates vom 18. März 2025 beschließen die DWS Real Estate GmbH, Frankfurt am Main und die DWS Grundbesitz GmbH, Frankfurt am Main, als Gesellschafter der DWS Alternatives GmbH unter Verzicht auf Frist- und Formvorschriften Folgendes:

Mit der Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren sind wir einverstanden.