Accentro Wohneigentum GmbH

Accentro Wohneigentum GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis 31.12.2016

Jahresabschluss und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016

Bilanz zum 31. Dezember 2016

Akiva

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 01. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016

Anhang für das Geschäftsjahr 2016

1. Allgemeine Angaben

Die Accentro Wohneigentum GmbH mit Sitz in Berlin ist eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 156517 B.

Der Jahresabschluss der Accentro Wohneigentum GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Im Berichtsjahr wurden die durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (kurz: BilRUG) geänderten Vorschriften des HGB erstmals angewendet. Die Änderungen betreffen insbesondere die Anwendung des geänderten Gliederungsschemas für die Gewinn- und Verlustrechnung sowie Umgliederungen vom Posten "Sonstige betriebliche Erträge" in den Posten "Umsatzerlöse" unter Anpassung der jeweiligen Vorjahreszahlen. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes (GmbHG) sowie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen zu beachten.

Im Übrigen entsprechen Ansatz, Bewertung, Darstellung und Ausweis des Jahresabschlusses den Vorjahresgrundsätzen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Nach § 267 Abs. 2 i. V. m. § 267 Abs. 4 HGB gilt die Gesellschaft als eine mittelgroße Kapitalgesellschaft.

Auf der Gesellschafterversammlung vom 16. April 2015 wurde die Änderung des Geschäftsjahres beschlossen. Das Geschäftsjahr entspricht seitdem dem Kalenderjahr. Bei dem vorliegenden Einzelabschluss handelt es sich demzufolge um den Abschluss des Geschäftsjahres vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2016. Da der Berichtszeitraum zwölf Monate umfasst, ist ein direkter Vergleich mit den Vorjahreswerten des Rumpfgeschäftsjahres 1. Juli 2015 bis 31. Dezember 2015, welches sechs Monate umfasste, nur eingeschränkt möglich.

Zwischen der Accentro Wohneigentum GmbH und der ACCENTRO Real Estate AG, Berlin, als herrschendes Unternehmen besteht ein notariell beurkundeter Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag vom 1. Dezember 2016, dem die Gesellschafterversammlung durch Beschluss vom 3. November 2016 zugestimmt hat. Die Regelungen zur Gewinnabführung und Verlustübernahme gelten erstmals für das gesamte Geschäftsjahr, in dem dieser Vertrag in das Handelsregister der Accentro Wohneigentum GmbH eingetragen wird. Die Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 21. Dezember 2016. Demzufolge wurde der gesamte Gewinn des Geschäftsjahres 2016 an die ACCENTRO Real Estate AG abgeführt.

2. Angaben zur Bilanzierung und Bewertung

2.1 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Einzelnen wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet:

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt.

Die Immobilien im Vorratsvermögen werden zu Anschaffungskosten zzgl. nachlaufender Aufwendungen zur Herstellung der Vertriebsbereitschaft bilanziert.

Die Unfertigen Leistungen werden in Höhe der umlagefähigen Kosten der Hausbewirtschaftung bewertet.

Der Ansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgte zum Nominalwert. Bestehenden Risiken wurde durch Einzelwertberichtigung Rechnung getragen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zu Nominalwerten angesetzt.

Die Steuerrückstellungen beinhalten das Vorjahr betreffende Steuern. Sie wurden gemäß der erwarteten Inanspruchnahme bilanziert.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren bilanzierungspflichtigen Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Sie werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Künftige Preis- und Kostensteigerungen sind gegebenenfalls berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

2.2 Ausweisänderungen und gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Berichtsjahr fand kein Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr statt.

Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte erstmals nach den Vorschriften des Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRUG). Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst.

Auf Grund des zwölf Monate umfassenden Berichtszeitraums ist die Vergleichbarkeit mit dem sechsmonatigen Vorjahreszeitraum nur eingeschränkt gegeben.

Die Anlagen A und B zum Anhang entsprechen in ihrer Reihenfolge dem Postenaufbau des gesetzlich vorgeschriebenen Gliederungsschemas.

2.3 Bruttoanlagespiegel

Die Entwicklung der in der Bilanz erfassten Finanzanlagen ist in der Anlage A zum Anhang dargestellt. Im Geschäftsjahr wurden 100% der Anteile an eine Tochtergesellschaft verkauft.

2.4 Konzerninterne Forderungen und Verbindlichkeiten

Im Wesentlichen handelt es sich bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen um von der Accentro Wohneigentum GmbH verauslagte Zahlungen für Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen der Schwesterunternehmen sowie Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung von Immobilien für Zwecke der Privatisierung.

Forderungen in Höhe von 12.410.529,25 EUR (Vorjahr 2.895.124,67 EUR) haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die Restlaufzeiten der Forderungen basieren auf einer Verkaufsplanung der Schwestergesellschaften, da eine Rückführung der Darlehen und Forderungen in der Regel mit erzielten Privatisierungserlösen erfolgt. Insoweit ist die Angabe der Restlaufzeiten mit Schätzunsicherheiten behaftet.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen befinden sich in Höhe von 43.785.340,04 EUR (Vorjahr 43.441.659,50 EUR) Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern. Diese resultieren im Wesentlichen aus dem mit der ACCENTRO Real Estate AG abgeschlossenen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag (32.597.231,81 EUR) und aus erhaltenen Darlehen inklusive Zinsen (11.092.457,96 EUR).

2.5 Sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen, in diesem Bilanzposten weisen eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr auf.

2.6 Flüssige Mittel

Unter den Flüssigen Mitteln werden zum 31. Dezember 2016 verfügungsbeschränkte Mittel auf Bankkonten in Höhe von 55.000,00 EUR ausgewiesen.

2.7 Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen

Im Posten sonstige Rückstellungen sind die nachfolgenden Rückstellungsarten enthalten:

2.8 Aufgliederung der Verbindlichkeiten und Sicherungsrechte

Die nachfolgende Darstellung zeigt die Sicherungsrechte an den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten:

Die Restlaufzeiten der in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten sind in der Anlage B zum Anhang dargestellt. Dort sind in den kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 38.023.024,54 EUR enthalten, die aufgrund von Sondertilgungen aus zukünftig geplanten Verkäufen von Immobilien gegenüber den Kreditinstituten resultieren und insoweit auf einer Schätzung beruhen.

3. Sonstige Pflichtangaben

3.1 Gesellschafter

Zum 31. Dezember 2016 wurden die Anteile an der Gesellschaft wie folgt gehalten:

3.2 Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Geschäftsführer:

Der Geschäftsführer erhielt im Geschäftsjahr von der Gesellschaft keine Bezüge. Im Geschäftsjahr wurden keine Vorschüsse, Kredite oder Bürgschaften an den Geschäftsführer gewährt.

3.3 Angaben über den Anteilsbesitz an anderen Unternehmen, bei denen der Anteilsbesitz der Herstellung einer dauerhaften Verbindung dient

Im Berichtsjahr wurden sämtliche Anteile an der Stresemannstraße 32 Projekt GmbH veräußert.

3.4 Konzernzugehörigkeit

Die Accentro Wohneigentum GmbH wird in den Konzernabschluss vom 31.Dezember 2016 der ACCENTRO Real Estate AG, Berlin (kleinster Konzernkreis) und Adler Real Estate AG, Berlin (größter Konzernkreis) einbezogen. Dieser Konzernabschluss wird beim elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. Über die Einbeziehung in die übergeordnete Konzernbilanz ist die Accentro Wohneigentum GmbH von einer eigenen Konzernbuchhaltungspflicht befreit.

3.5 Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Gesellschaft keine Arbeitnehmer beschäftigt.

3.6 Periodenfremde Erträge und Aufwendungen sowie außergewöhnliche Erträge und Aufwendungen

Im Geschäftsjahr 2016 wurden periodenfremde und außergewöhnliche Erträge aus der Ausbuchung von konzerninternen Verbindlichkeiten in Höhe von 350.000,00 EUR realisiert, die in den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen werden.

3.7 Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Aufgrund des unter Punkt 1. beschriebenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages mit der ACCENTRO Real Estate AG wird der gesamte Jahresüberschuss der Accentro Wohneigentum GmbH in Höhe von 32.597.231,81 EUR abgeführt.

4. Ergebnisse nach dem Bilanzstichtag

Es haben sich nach dem Geschäftsjahr 2016 keine Vorgänge ereignet, die eine besondere Bedeutung für die wirtschaftliche Entwicklung der Accentro Wohneigentum GmbH haben.

5. Anlagen zum Anhang

Anlage A: Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2016

Anlage B: Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2016

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2016

der Accentro Wohneigentum GmbH, Berlin

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2016

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016

Vorbemerkungen

Die Accentro Wohneigentum GmbH ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der ACCENTRO Real Estate AG, Berlin (ACCENTRO AG).

Auf der Gesellschafterversammlung vom 16. April 2015 wurde beschlossen, dass das Geschäftsjahr künftig dem Kalenderjahr entspricht. Da der Berichtszeitraum zwölf Monate umfasst, ist ein direkter Vergleich mit den Vorjahreswerten des Rumpfgeschäftsjahres 1. Juli 2015 bis 31. Dezember 2015, welches sechs Monate umfasste, nur eingeschränkt möglich.

Der diesem Bericht zugrunde liegende Jahresabschluss und Lagebericht der Accentro Wohneigentum GmbH wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und den ergänzenden Regelungen des GmbHG aufgestellt.

Die Währungsangaben dieses Berichts erfolgen in Euro (EUR). Sowohl Einzel- als auch Summenwerte stellen den Wert mit der kleinsten Rundungsdifferenz dar. Bei Additionen der dargestellten Einzelwerte können deshalb kleine Differenzen zu den ausgewiesenen Summen auftreten.

1 Grundlagen der Gesellschaft

1.1 Geschäftsmodell der Gesellschaft, Ziele und Strategien

Die Accentro Wohneigentum GmbH ist ein Immobilienunternehmen, das sich auf die Privatisierung von Immobilien unter Einschluss des An- und Verkaufs von Immobilien deutschlandweit spezialisiert hat.

Die Geschäftstätigkeit erstreckt sich geografisch ausschließlich auf inländische Immobilien, vor allem an wirtschaftlich attraktiven Standorten, insbesondere in sogenannten B- und C-Städten sowie in Berlin. Der Schwerpunkt der Aktivitäten der Accentro Wohneigentum GmbH liegt auf dem Handel mit Wohnimmobilien im Rahmen der Wohnungsprivatisierung. Hiermit verbunden ist auch die Bewirtschaftung dieser Bestände.

1.2 Unternehmensstruktur und Steuerungssystem

Die ACCENTRO AG ist das Mutterunternehmen der Accentro Wohneigentum GmbH und fungiert als operativ tätige Holding zahlreicher Gesellschaften, in denen die Wohnungsbestände konzentriert sind, sowie einer Dienstleistungsgesellschaft, die sich auf den Bereich Wohnungsprivatisierung fokussiert.

Als beherrschendes Unternehmen der Accentro Wohneigentum GmbH übernimmt die ACCENTRO AG übergeordnete Aufgaben der Unternehmenssteuerung, Finanzierung und Administration. Zentrale Bereiche wie Recht, Bilanzbuchhaltung, Controlling, Risikomanagement, Finanzierung, Einkauf, Asset Management und IT sind in der ACCENTRO AG angesiedelt.

Für die Accentro Wohneigentum GmbH dient das EBIT als finanzieller Leistungsindikator für die Unternehmenssteuerung. Wesentliche Steuerungsgröße ist hier das Verkaufsergebnis der Objekte mit bestimmenden Faktoren wie etwa die Anzahl der vorhandenen Reservierungen von Eigentumswohnungen durch potenzielle Käufer sowie die vollzogenen Verkäufe. Letztere werden sowohl nach Anzahl der Wohnungen als auch nach Umsatzvolumen erfasst. Zusätzlich fließen die Bewirtschaftungsergebnisse der einzelnen Teilportfolien beziehungsweise Objekte in das Steuerungssystem ein. Darüber hinaus dienen Steuerungsgrößen wie die Anzahl von Neukunden, Besichtigungen und Reservierungen als Frühindikatoren für die Entwicklung des Unternehmens.

Auf Ebene des Gesamtkonzerns wird die aktuelle Liquiditätssituation regelmäßig und zeitnah erfasst. Die Liquiditätsplanung für die nächsten 12 Monate wird fortlaufend erstellt. Durch diese zentral gesteuerte Aufgabe wird die finanzielle Stabilität der Unternehmensgruppe überwacht. Die kontinuierliche Ermittlung der Liquiditätsströme auf Ebene einzelner Gesellschaften sowie auf Ebene der einzelnen Geschäftsbereiche und des Gesamtkonzerns sind Bestandteile dieser Steuerung.

1.3 Forschung und Entwicklung

Aufgrund ihrer Tätigkeit im Bereich Vermietung von Wohnungen und dem Handel mit Immobilien betreibt die Accentro Wohneigentum GmbH keine Forschungs- und Entwicklungstätigkeit und ist auch nicht von Lizenzen und Patenten abhängig.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Börsenturbulenzen in China, das Brexit-Referendum, die Wahl Donald Trumps zum US-Präsidenten und die Regierungskrise in Italien führten im Geschäftsjahr 2016 zu Verunsicherungen auf den Kapitalmärkten.

In diesem derzeit schwierigen internationalen Umfeld reagierte die deutsche Wirtschaft indes beeindruckend stabil. Seit 2014 befindet sich die gesamtwirtschaftliche Wachstumsrate konstant über 1,5%. Der derzeitige Aufschwung wird vor allem getragen von steigenden Bauausgaben wegen niedriger Zinsen und dem gestiegenen Konsum sowohl durch die hohe Beschäftigung als auch die staatlichen Mehrausgaben infolge der Flüchtlingskrise.

Die EZB führte den Kurs ihrer deutlich expansiven Geldpolitik weiter fort. Anfang Dezember kündigte EZB-Präsident Mario Draghi an, bis Ende 2017 Staatsanleihen für weitere 540 Milliarden Euro anzukaufen und so gigantische Summen in die europäische Wirtschaft zu pumpen. Insgesamt summiert sich der Kauf von Staatsanleihen so auf 2,3 Billionen Euro mit dem Ziel, die Inflation anzukurbeln und die wirtschaftliche Stabilität Europas zu stützen.

Die deutschen Immobilienmärkte profitieren von den günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Wohnimmobilien-Unternehmen, die wie die Accentro Wohneigentum GmbH ihre Akquisitionen zu einem erheblichen Teil durch Aufnahme von Fremdkapital finanzieren, profitierten vor allem von der Niedrigzinspolitik der EZB.

2.2 Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt

Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien befindet sich nach wie vor in einer robusten Verfassung. So konnten 2016 Transaktionen mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 13,7 Mrd. EUR verbucht werden. Dies liegt zwar deutlich unter dem Rekordjahr 2015 mit seinem Transaktionsvolumen von rund 25 Mrd. EUR, was aber hauptsächlich auf das Fehlen großer Wohnungstransaktionen zurückzuführen ist. So gab es 2016 mit der Übernahme der Conwert durch die Vonovia und dem Verkauf des BGP Portfolios an die China Investment Corporation (CIC) und Morgan Stanley Real Estate nur zwei Transaktionen mit einem Volumen von über 1 Mrd. EUR.

Für das Jahr 2017 wird, bei einem unverändert hohen Investoreninteresse, mit einem leicht abnehmenden Transaktionsvolumen gerechnet. Hauptursache hierfür ist eine prognostizierte Knappheit an handelbaren Objekten und ein weiter steigendes Preisniveau. Trotz des steigenden Preisniveaus sind die Immobilienpreise in deutschen Metropolenregionen, mit Ausnahme München, im internationalen Vergleich immer noch relativ günstig.

Wie schon im Jahr 2015 wurde die Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte auch in 2016 durch die gute wirtschaftliche Lage begünstigt. Niedrige Finanzierungskosten, die entspannte Lage auf dem Arbeitsmarkt und Verschiebungen im Anlageportfolio von Investoren hin zu Immobilien hatten einen deutlich positiven Einfluss.

Die Angebotsmieten von Wohnungen sind 2016 in den deutschen Metropolen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nochmals gestiegen. In Berlin, dem wichtigsten Markt für die Accentro Wohneigentum GmbH, machten die Mietpreise einen Sprung um 7,0 % im Vergleich zum Vorjahr.

Auch die Entwicklung der Angebotspreise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern folgte im Jahr 2016 im Vergleich zu den Vorjahren einem deutlichen Aufwärtstrend. Eigentumswohnungen verteuerten sich in 2016 im Vergleich zu 2015 über alle Marktsegmente um 9,6%, wobei das für die Accentro Wohneigentum GmbH wichtige untere Marktsegment mit Quadratmeterpreisen zwischen 1.500 EUR und 2.300 EUR eine Preissteigerung von 14,5% verzeichnete. Auch die Preisentwicklung für Mehrfamilienhäuser in Berlin zeigt deutlich nach oben. Deren Preise stiegen gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt um 15,7%.

Für Berlin, als dem für die Accentro Wohneigentum GmbH derzeit wichtigsten Markt, schätzen wir das Marktumfeld für das Segment Privatisierung weiterhin als sehr günstig ein. Getragen wird diese Einschätzung von einer Wirtschaftsdynamik in Berlin, welche zu einem beeindruckenden Beschäftigungswachstum führte. Die Arbeitslosequote ist erstmals seit 25 Jahren unter die 10 % Marke gesunken, die Zahl der Wohngeldempfänger ist im Vergleich zum Vorjahr um 21 % gesunken und liegt nun bei 0,9 % aller Berliner Haushalte und somit unter dem Bundesdurchschnitt von 1,1 %.

Die drastisch steigenden Mieten in Berlin gepaart mit der besonders niedrigen Eigentümerquote von 15,6 % in der Hauptstadt (laut Census 2011) im Vergleich zu anderen Metropolen mit über 20 % und deutschlandweit mit 45,9 %, werden bei vielen Mietern den Anreiz verstärken, der Mietendynamik durch den Erwerb einer Wohnung zu entkommen. Hier bietet die Accentro Wohneigentum GmbH ein breites und interessantes Angebot an Eigentumswohnungen.

Um unser Angebot nicht nur auf Berlin zu beschränken, werden wir verstärkt auch andere deutsche Metropolen und Schwarmstädte erschließen.

2.3 Geschäftsverlauf

Der überaus positive Geschäftsverlauf der Accentro Wohneigentum GmbH vollzog sich im Geschäftsjahr 2016 in einem insgesamt sehr freundlichen Marktumfeld, welches in den Metropolenregionen durch eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien geprägt war. Dies trifft sowohl im Hinblick auf die Vermietungssituation als auch auf die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage zu.

Die ACCENTRO Real Estate AG als herrschende und die Accentro Wohneigentum GmbH als abhängige Gesellschaft haben im Geschäftsjahr 2016 einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag geschlossen. Der Vertrag verpflichtet die Accentro Wohneigentum GmbH zur Abführung eines etwaigen positiven Ergebnisses an die ACCENTRO Real Estate AG, umgekehrt aber auch die ACCENTRO Real Estate AG zum Ausgleich eines etwaigen negativen Ergebnisses der Accentro Wohneigentum GmbH. Der Abschluss des Vertrages dient primär dem Ziel, zwischen den Vertragspartnern die Voraussetzung für eine gewerbesteuerliche und körperschaftsteuerliche Organschaft zu schaffen.

Dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag entsprechend hat die Accentro Wohneigentum GmbH ihren im Geschäftsjahr erwirtschafteten Jahresüberschuss in Höhe von 32,6 Mio. EUR an die ACCENTRO Real Estate AG abgeführt.

2.4 Ertrags, Finanz- und Vermögenslage

ERTRAGSLAGE

Die Ertragslage im 12-Monate umfassenden Geschäftsjahr 2016 ist nur eingeschränkt mit der Ertragslage des 6-Monate umfassenden Rumpfgeschäftsjahres 2015 vergleichbar.

Das Ergebnis aus Hausbewirtschaftung enthält neben den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung noch die Bestandserhöhung an unfertigen Leistungen und die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung. Die Verbesserung ist im Vorjahresvergleich maßgeblich auf die Bestandserhöhung aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten zurückzuführen.

Das Ergebnis aus der Privatisierung konnte im Geschäftsjahr 2016 wesentlich verbessert werden, wobei ein maßgeblicher Ergebnisbeitrag durch Verkäufe größerer Wohneinheiten erzielt wurde. So trug die Veräußerung eines in zentraler Lage in Berlin gelegenen Immobilienportfolios mit 419 Wohneinheiten mit 51 Mio. EUR zum Umsatz und mit rund 10,8 Mio. EUR zum Ergebnis bei. Im Ergebnis aus der Privatisierung sind Instandhaltungs- und Sanierungskosten in Höhe von 1.954 TEUR und Vertriebskosten in Höhe von 1.081 TEUR enthalten.

Der Verbesserung des Saldos aus sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen ist maßgeblich auf periodenfremde Erträge aus einem Forderungsverzicht zurückzuführen.

Getragen durch das außergewöhnliche hohe Verkaufs- und Privatisierungsergebnis konnte die Accentro Wohneigentum GmbH in 2016 ein Betriebsergebnis (EBIT) von 35.311 TEUR erwirtschaften.

Das Zinsergebnis hat sich zwar im Vorjahresvergleich verschlechtert, allerdings unter Berücksichtigung der sechs Monate umfassenden Vorjahresvergleichsperiode nur unterproportional entwickelt. Hintergrund ist unter anderem der im Sommer 2016 vollzogene Verkauf eines Berliner Immobilienportfolios, da die erhaltenen Kaufpreiszahlungen zur Rückführung von Bankkrediten genutzt werden konnten.

FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

Die Bilanzsumme hat sich im Vorjahresvergleich deutlich von 139.450 TEUR auf 92.351 TEUR reduziert.

Auf der Aktivseite haben sich insbesondere die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte um 54.400 TEUR verringert. Unterjährigen Veräußerungen mit einem Buchwertabgang von 63.420 TEUR stehen Erwerbe und als nachträgliche Anschaffungskosten klassifizierte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von 1.685 TEUR gegenüber. Die Einzahlungen aus der Veräußerung der Immobilien wurden hauptsächlich zur Tilgung von Immobilienkrediten genutzt, so dass sich die Bankverbindlichkeiten um 48.964 TEUR reduzierten. Innerhalb der Verbundverbindlichkeiten stehen sich zwei wesentliche Effekte gegenüber. Zum einen konnten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aufgrund realisierter Kaufpreiseinzahlungen deutlich reduziert werden. Zum anderen wurden die Verbundverbindlichkeiten durch die Ergebnisabführung in Höhe 32.597 TEUR erhöht. Zudem wurde der Privatisierungserlös zur Finanzierung von zwei Schwestergesellschaften verwendet, die ihrerseits die erhaltenen Darlehen zum Ankauf von Objekten zu Privatisierungszwecken nutzen.

Die Gesellschaft verfügt über liquide Mittel von 1.155 TEUR, ist zusätzlich jedoch über die ACCENTRO AG finanziert und kann insofern weitere liquide Mittel jederzeit bei Bedarf abrufen. Die Gesellschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen im Geschäftsjahr jederzeit nachkommen.

Forderungen aus Ertragsteuervorauszahlungen an das Finanzamt in Höhe von 432 TEUR werden in dem Posten "Weitere Aktiva" ausgewiesen und beinhalten die unterjährigen Vorauszahlungen bis zum Zeitpunkt des Abschlusses des Ergebnisabführungsvertrages.

Durch den im Geschäftsjahr 2016 mit der ACCENTRO Real Estate AG geschlossenen Gewinnabführungsvertrag hat sich der Stand des Eigenkapitals nicht verändert.

Die weiteren Passiva in Höhe von 5.573 TEUR beinhalten im Wesentlichen Anzahlungen auf Verkaufsgrundstücke in Höhe von 1.952 TEUR und in Höhe von 3.117 TEUR Anzahlungen auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Die wirtschaftliche Lage der Accentro Wohneigentum GmbH kann aufgrund der Verkaufserfolge des Geschäftsjahres 2016 als sehr gut bezeichnet werden. Der im November 2016 abgeschlossene Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der ACCENTRO Reale Estate AG schafft stabile Verhältnisse und sichert die Existenz des Unternehmens auch in wirtschaftlich schwierigen Lagen.

2.5 Weitere finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Die Accentro Wohneigentum GmbH ist eine Immobilienobjektgesellschaft innerhalb des ACCENTRO-Konzerns. Aus diesem Grund werden die den Konzern betreffenden nicht finanziellen Leistungsindikatoren an dieser Stelle mit erläutert. Das fachliche Know-how und das Engagement der Mitarbeiter und Führungskräfte stellen zentrale Voraussetzungen für die Geschäftsentwicklung des ACCENTRO-Konzerns dar.

Um Mitarbeiterwissen und -können zu binden, legt die ACCENTRO AG besonderen Wert auf attraktive Arbeitsbedingungen. Dazu gehört insbesondere ein wettbewerbsfähiges Vergütungssystem, das laufend überwacht und an etwaige Änderungen auf dem Arbeitsmarkt bei Bedarf angepasst wird. Zudem werden den Beschäftigten bedarfs- und anlassbezogene Fortbildungsmaßnahmen angeboten.

Ein wesentlicher nicht-finanzieller Erfolgsfaktor für die ACCENTRO AG, insbesondere im Bereich Handel und Privatisierung, ist zudem die Reputation der Gesellschaft, hier im Besonderen der Tochtergesellschaft Accentro GmbH. Die Accentro GmbH ist seit 1999 erfolgreich in der Privatisierung tätig. Seit einigen Jahren konzentriert sich die Accentro GmbH auf den boomenden Berliner Markt und profitiert somit von der hervorragender Entwicklung, die dieser Markt genommen hat. Durch den Aufbau eines eigenen Handelsportfolios außerhalb Berlins wird der ACCENTRO-Konzern auch jenseits der Hauptstadt seine Position im Bereich der mieternahen Wohnungsprivatisierung weiter ausbauen. Der Geschäftserfolg der ACCENTRO Gruppe im Privatisierungsgeschäft wird durch laufende Kontrolle der Anzahl verkaufter Wohnungen überwacht, so dass die laufende Entwicklung des Vertriebsbestands ebenfalls einen nicht finanziellen Leistungsindikator darstellt.

Zur Erweiterung des Erwerberkreises über ein deutschsprachiges Publikum hinaus arbeitet die Accentro GmbH weiter am Ausbau ihres internationalen Auftritts, um neue Käuferschichten mit Interesse an deutschen Immobilien unterhalb der Portfolioschwelle zu erschließen.

3 Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Prognosebericht

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf der Accentro Wohneigentum GmbH und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren, betreffend die Entwicklung von Markt, Branche und Unternehmen, basieren auf den Einschätzungen des Vorstands der ACCENTRO AG und der Unternehmensplanung aus dem Dezember 2016. Wir gehen bei der Planung von weitgehend stabilen wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen sowie einem moderaten Wirtschaftswachstum, niedrigen Arbeitslosenzahlen und einer weiter andauernden Niedrigzinsphase aus. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch in ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken, denen sich der ACCENTRO-Konzern ausgesetzt sieht, sind im Chancen- und Risikobericht des Konzernlageberichts erläutert.

Im Geschäftsjahr 2017 sowie in den Folgejahren werden die Privatisierung von Wohnimmobilien und die Schaffung von Möglichkeiten des Immobilienerwerbs für breite Bevölkerungsschichten weiterhin im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie und der operativen Aktivitäten stehen. Dabei wird sich die Accentro Wohneigentum GmbH auf die Privatisierung von Wohnungen aus eigenen Beständen konzentrieren. Die verfolgte Ankaufstrategie der Accentro Wohneigentum GmbH folgt dieser Schwerpunktsetzung.

Chancen- und Risikobericht

Risikomanagement

Die Accentro Wohneigentum GmbH ist in das Risikomanagementsystem des ACCENTRO-Konzerns integriert, das von der ACCENTRO AG zentral gesteuert wird und im Konzernlagebericht erläutert ist.

Darstellung der Einzelrisiken

Der ACCENTRO-Konzern ist einer Vielzahl unterschiedlicher Risiken ausgesetzt, die sich einzeln oder zusammen nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens auswirken und direkt sowie indirekt Auswirkungen auf die Accentro Wohneigentum GmbH haben können.

Unternehmensbezogene Risiken

a) Risiken bei der Auswahl von Immobilien

Der wirtschaftliche Erfolg des ACCENTRO-Konzerns ist maßgebend von Auswahl und Erwerb geeigneter Immobilien für den Verkauf von Wohnungen an Eigennutzer und Kapitalanleger abhängig. Damit verbunden ist das Risiko, die baulichen, rechtlichen, wirtschaftlichen und sonstigen Belastungen der anzukaufenden Objekte falsch einzuschätzen oder nicht zu erkennen.

Darüber hinaus könnten sich die getroffenen Annahmen in Bezug auf das Ertragspotenzial der Immobilien nachträglich teilweise oder in vollem Umfang als unzutreffend herausstellen. Insbesondere könnten falsche Einschätzungen hinsichtlich der Attraktivität des Objektstandorts und anderer aus Mieter- oder Käufersicht entscheidungsrelevanter Faktoren dazu führen, dass die Bewirtschaftung der betreffenden Immobilie nicht zu den erwarteten Ergebnissen führt, beziehungsweise dass sich zur Privatisierung bestimmte Wohnungen nicht im geplanten Umfang, nicht zu den geplanten Konditionen und/oder nicht innerhalb des vorgesehenen Zeitraums veräußern lassen.

Diesen objektspezifischen Risiken wird durch eine eingehende Prüfung der betreffenden Immobilien begegnet. Im Rahmen der Objektbeurteilung werden unter anderem der zu erwartende Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf bestimmt sowie der Ertragswert und die grundsätzliche Schuldendienstfähigkeit nach bankenkonformen Maßstäben untersucht.

b) Vermietungsrisiken

Es besteht das Risiko, dass Veränderungen von Angebot und Nachfrage am Vermietungsmarkt und Verschlechterungen der Wettbewerbsfähigkeit einzelner Immobilien im jeweiligen lokalen Marktumfeld direkte negative Auswirkungen auf die von Unternehmen des ACCENTRO-Konzerns erzielten Mieteinnahmen sowie auf die Entwicklung der Leerstände im Immobilienportfolio des Konzerns haben. Zudem können dadurch zusätzliche Kosten entstehen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Diesen Risiken wird durch ein aktives Asset- und Property-Management begegnet. Dieses schließt eine laufende intensive Beobachtung des Vermietungsmarkts und Analysen der Mieterbedürfnisse ebenso ein, wie das Vermietungsmanagement und Maßnahmen, die der Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit der Immobilien in den jeweiligen lokalen Vermietungsmärkten dienen. Zu diesen Maßnahmen zählen insbesondere die laufende Instandhaltung sowie gegebenenfalls auch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, um die Attraktivität der Objekte für Mieter und Käufer zu erhalten beziehungsweise zu verbessern.

c) Baurisiken

Soweit bauliche Maßnahmen an den vermieteten oder zur Privatisierung erworbenen Objekten erforderlich sind, besteht das Risiko, dass die Baukosten die Sollwerte erheblich übersteigen. Diesem Risiko wird durch eine detaillierte Planung der Baukosten und deren straffe Überwachung begegnet.

Zu den Baurisiken können auch Unsicherheiten beitragen, ob, wann und unter welchen Auflagen und/oder Nebenbedingungen die baurechtlichen Genehmigungen für die Projekte erteilt werden. So ist das Unternehmen teilweise auf das Ermessen einzelner Behörden angewiesen, und auch Auseinandersetzungen mit Be- und Anwohnern können die Erteilung von Genehmigungen erheblich verzögern oder negativ beeinflussen. Diese Umstände können dazu führen, dass geplante Baumaßnahmen entweder nicht zu den angenommenen Kosten oder nicht im geplanten Zeitrahmen oder überhaupt durchgeführt werden können. Deshalb werden derartige Risikofaktoren bereits im Vorfeld einzelner Baumaßnahmen eingehend überprüft.

d) Absatz- und Vertriebsrisiken

Soweit sich der ACCENTRO-Konzern im Bereich Handel beziehungsweise bei der Wohnungsprivatisierung externer Vertriebspartner bedient, hängt der geschäftliche Erfolg in hohem Maße davon ab, qualifizierte Vermittler zu gewinnen und längerfristig zu binden. Dies soll vor allem durch attraktive Vergütungsbedingungen und ein großes Objektangebot erreicht werden.

Im Bereich Wohnungsprivatisierung wird der Geschäftserfolg des ACCENTRO-Konzerns zudem maßgeblich von der Bereitschaft von Eigennutzern und Kapitalanlegern zum Kauf der angebotenen Wohnungen beeinflusst. Diese Bereitschaft kann zum einen durch Entwicklungen in der Sphäre der betreffenden Immobilien, beispielsweise durch eine Verschlechterung des sozialen Umfelds am Standort oder durch bauliche Probleme, zum anderen aber auch durch allgemeine Entwicklungen, beispielsweise der Konjunktur und des Arbeitsmarkts, beeinflusst werden. Es besteht das Risiko, dass derartige Entwicklungen die Kaufbereitschaft insoweit beeinträchtigen, als zum Verkauf bestimmte Wohnungen sich nicht im geplanten Umfang, nicht zu den geplanten Konditionen und/oder nicht innerhalb des vorgesehenen Zeitraums veräußern lassen.

e) Finanzierungs-, Liquiditäts- und Zinsrisiken

Im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit ist der Konzern der ACCENTRO AG einer Reihe von Finanzierungs-, Liquiditäts- und Zinsrisiken ausgesetzt, zu deren Reduzierung die im Folgenden genannten Überwachungs- und Steuerungsmaßnahmen dienen.

Durch umfangreiche Liquiditätsplanungsinstrumente sowohl im kurz- als auch im mittelfristigen Bereich werden auf Ebene des Gesamtkonzerns, der Geschäftsbereiche und wesentlicher Tochtergesellschaften die laufenden Geschäftsvorgänge mit den Plandaten gespiegelt. Es erfolgt ein regelmäßiges und umfangreiches Reporting an den Vorstand über die laufende Liquidität und eine Liquiditätsvorschau.

In Bezug auf die bestehenden Darlehen zur Finanzierung des gehaltenen Immobilienbestands, zur Refinanzierung der laufenden Geschäftstätigkeit und die für die Akquisition weiterer Immobilien erforderliche Aufnahme neuer Fremdmittel besteht das Risiko, dass unternehmens- und marktbezogene Entwicklungen die Fremdkapitalbeschaffung erschweren und/oder nur zu ungünstigeren Konditionen als bisher ermöglichen. Sollten hieraus Probleme bei der Bedienung laufender Kredite resultieren, könnten Kreditgeber zwangsweise Verwertungen von Immobiliensicherheiten veranlassen. Solche Notverkäufe würden zu erheblichen finanziellen Nachteilen für die ACCENTRO AG führen. Diesem Risiko wird zum einen durch Beobachtung und Analyse des Finanzierungsmarkts entgegengewirkt. Zum Beispiel streut der Konzern der ACCENTRO AG Finanzierungsrisiken durch die Nutzung weiterer Finanzierungsmöglichkeiten neben den klassischen Darlehensfinanzierungen beispielsweise durch Emission von Anleihen, Wandelschuldverschreibungen.

Die derzeitige Geschäftstätigkeit der Accentro Wohneigentum GmbH wird in erheblichem Maße auch dadurch beeinflusst, inwieweit Finanzierungsmöglichkeiten verfügbar sind.

Eine restriktive Kreditvergabepolitik von Banken über längere Zeiträume könnte die Geschäftsentwicklung und das Wachstum des ACCENTRO-Konzerns negativ beeinflussen. Um diesem Risiko zu begegnen, arbeitet der ACCENTRO-Konzern mit unterschiedlichen Kreditinstituten zusammen und beobachtet intensiv die Entwicklung des Finanzierungsmarkts. Zudem werden neben der Bankenfinanzierung unterschiedliche Möglichkeiten der Finanzierung über den Kapitalmarkt genutzt, beispielsweise Emissionen von Anleihen.

Im Privatisierungsbereich besteht das Risiko, dass eine Maßnahme bis zum Ende der Darlehenslaufzeit nicht abgeschlossen werden kann und eine Prolongation gar nicht oder nur zu schlechteren Bedingungen und/oder mit höheren Kosten gelingt. Diesem Risiko wird durch eine überproportionale Kreditrückführung aus Teilverkäufen und längeren Kreditlaufzeiten Rechnung getragen. Auch hat die Accentro Wohneigentum GmbH Darlehensverträge mit mehreren Kreditinstituten abgeschlossen, um entsprechende Risiken zu begrenzen.

In der Accentro Wohneigentum GmbH bestehen Kreditverträge über insgesamt rund 13.445 TEUR (Vorjahr: 43.852 TEUR), bei denen vonseiten der Banken Kreditvorgaben im Hinblick auf einzuhaltende Kapitaldienstdeckungsquoten beziehungsweise Eigenkapital- oder Verschuldungsrelationen (Financial Covenants) bestehen. Bei einer Verletzung dieser Kreditvorgaben könnte es auf Basis eines vertraglich definierten Eskalationsverfahrens zu Einzahlungen auf Sperrkonten oder zu einer vorzeitigen Rückzahlungsverpflichtung kommen. Durch eine entsprechende Überwachung soll ein sich abzeichnender Bruch der Covenants möglichst frühzeitig erkannt und durch geeignete Maßnahmen verhindert werden. Im Geschäftsjahr 2016 wurden alle bestehenden Financial Covenants eingehalten.

Liquiditätsrisiken bestehen darüber hinaus auch als Folge möglicher Mietausfälle. Um diese Risiken weitestgehend zu reduzieren, erfolgt im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen regelmäßig eine Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters.

Zinsrisiken bestehen regelmäßig hinsichtlich der zur Prolongation beziehungsweise Umfinanzierung anstehenden Verbindlichkeiten sowie bei geplanten Darlehen zur Finanzierung von Immobilienbeständen. Um sich gegen nachteilige Auswirkungen von Änderungen des Zinsniveaus abzusichern, nutzt der ACCENTRO-Konzern für die Finanzierungen im Bereich der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte in Abhängigkeit von der Marktsituation und von der Beurteilung der Marktperspektiven Zinsfestschreibungen. Im Bereich Privatisierung hingegen werden im Rahmen der Erstellung von Businessplänen sowie auch zur laufenden Risikoüberwachung Sensitivitätsanalysen durchgeführt, um mögliche Folgen von Zinssatzänderungen auf den wirtschaftlichen Erfolg des Konzerns prognostizieren zu können. Wegen der laufenden überproportionalen Rückführungen aus Verkäufen sind lange Zinsfestschreibungszeiträume im Privatisierungsbereich meist nicht sinnvoll.

Der direkte Einfluss von Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf den Erfolg des Unternehmens über die Veränderungen der Cashflows ist relativ gering im Vergleich zu den möglichen mittelbaren Effekten aus Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf die Immobiliennachfrage (siehe dazu die Ausführungen zu den konjunkturellen Risiken).

f) Forderungsausfallrisiken

Das Risiko von Forderungsausfällen im Segment Handel wird reduziert, indem die Übergabe des Objekts erst nach voller Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Dies gilt auch, wenn Sanierungsmaßnahmen an den Objekten durchgeführt werden müssen. Aufgrund der breit gefächerten Kundenstruktur, insbesondere in der Einzelprivatisierung von Wohnungen, sind Forderungsausfallrisiken in Bezug auf die Kaufpreiszahlungen bei den privatisierten Einzelwohnungen isoliert betrachtet von eher nachrangiger Bedeutung. Letzteres gilt auch für das Ausfallrisiko hinsichtlich der Mietforderungen gegen einzelne Mieter im Bereich Wohnungsvermietung.

Ein Bonitätsrisiko trägt die Accentro Wohneigentum GmbH auch für den Fall, dass sie Rücktritts- oder Gewährleistungsrechte gegenüber einem Verkäufer von Immobilien geltend macht und der Verkäufer mit der Rückzahlung des Kaufpreises oder der Erfüllung der Gewährleistungsrechte ausfällt.

Schließlich besteht ein Bonitätsrisiko bei Immobilienerwerben, weil Mietzahlungen häufiger auch nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten weiterhin an den Verkäufer erfolgen, der diese Zahlungen dann an Accentro Wohneigentum GmbH weiterzuleiten hat. Dies betrifft jedoch nur die Mietanteile, die nicht durch Lastschriftverfahren gezahlt werden und unter 10 % der Nettokaltmieten bei den Erwerben liegen.

g) Rechtliche Risiken

Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit können die Unternehmen des ACCENTRO-Konzerns insbesondere in Rechtsstreitigkeiten verwickelt sowie mit (potenziellen) Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen konfrontiert werden, ohne selbst Ansprüche gegen dritte Parteien geltend machen zu können. Gewährleistungsrisiken ergeben sich insbesondere in den Fällen, in denen bei Immobilienverkäufen kein Haftungsausschluss vereinbart wird.

Im Rahmen des Verkaufs von Einzelwohnungen erbringen die Unternehmen des ACCENTRO-Konzerns und ihre externen Vertriebspartner auch Beratungsleistungen, die zu Schadensersatzansprüchen Dritter führen könnten.

Für derzeit bestehende rechtliche Risiken sind ausreichende Rückstellungen gebildet worden. Sonstige rechtliche Risiken, insbesondere aus Rechtsstreitigkeiten, die einen erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage des ACCENTRO-Konzerns haben könnten, bestehen gegenwärtig nicht.

Marktbezogene Risiken

a) Konjunkturelle Risiken

Die Accentro Wohneigentum GmbH erzielt ihre Umsätze bislang ausschließlich in Deutschland. In Anbetracht dessen kann insbesondere eine Verschlechterung der nationalen konjunkturellen Rahmenbedingungen, verbunden mit einem Anstieg der Erwerbslosenzahl, zu einem (erheblichen) Rückgang der Nachfrage nach Immobilieninvestitionen führen, negative Einflüsse auf das Miet- und Preisniveau nehmen und die Bonität der potenziellen Mieter und Käufer von Immobilien beeinträchtigen.

Darüber hinaus wird das Marktumfeld in Deutschland mittelbar auch von der internationalen konjunkturellen Entwicklung beeinflusst. Hierbei stehen in 2017 vor allem Wahlen in europäischen Nachbarstaaten sowie die Entwicklung des internationalen Freihandels im Focus.

Eine besondere Bedeutung für die nationale Immobiliennachfrage kommt der Entwicklung des Zinsniveaus in Deutschland zu. Eine Erhöhung des Zinsniveaus würde Immobilieninvestitionen aufgrund einer wachsenden Zinsbelastung erschweren. Zusätzlich würden sich in diesem Fall die Fremdfinanzierungskosten der von den Unternehmen des ACCENTRO-Konzerns aufgenommenen Kredite ergebnisbelastend verteuern.

b) Branchenrisiken

Eine Verschlechterung der Rahmenbedingungen am deutschen Immobilienmarkt könnte sich negativ auf die Geschäftsentwicklung der Accentro Wohneigentum GmbH auswirken. Ein Rückgang der Immobilienpreise würde die Realisierung von Verkaufsgewinnen aus im Bestand befindlichen Immobilien erschweren und die Erträge im Bereich Privatisierung schmälern. Gleichzeitig könnte der Zugang zu günstigen Immobilien eingeschränkt sein, da potenzielle Verkäufer aufgrund des gesunkenen Preisniveaus von einem Verkauf Abstand nehmen.

Die Entwicklung der Immobilienbranche wird darüber hinaus entscheidend von der Verfügbarkeit von Finanzierungsinstrumenten beeinflusst. Eine anhaltend restriktive Kreditvergabe könnte die Nachfrage nach Immobilien insgesamt negativ beeinflussen und somit zu Wertverlusten bei den Vorratsimmobilien der Accentro Wohneigentum GmbH sowie zu geringeren Privatisierungserlösen führen.

Die Immobilienbranche ist vom intensiven Wettbewerb der zahlreichen Anbieter geprägt. Diesbezüglich besteht die Gefahr, dass die Konkurrenz zu einem verstärkten Preisdruck und geringeren Margen führt.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien könnte schließlich durch den erwarteten Rückgang der Bevölkerungszahl in Deutschland und einen damit möglicherweise verbundenen sinkenden Wohnraumbedarf negativ beeinflusst werden.

c) Rechtliche Rahmenbedingungen

Da die Geschäftstätigkeit des ACCENTRO-Konzerns von bestimmten rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilien reguliert wird, könnte diese durch Änderungen nationaler und/oder europarechtlicher Normen sowie durch eine geänderte Auslegung oder Anwendung bestehender Rechtsnormen beeinträchtigt werden. Diese umfassen unter anderem das Mietrecht, das öffentliche Baurecht und das Steuerrecht.

Der Vorstand hat die am 5. März 2015 gesetzlich beschlossene Mietpreisbremse auf mögliche Auswirkungen auf den ACCENTRO-Konzern geprüft. ACCENTRO ist schwerpunktmäßig im Berliner Immobilienmarkt tätig, allerdings geht der Vorstand auf Basis des derzeitigen Immobilienportfolios von keinen wesentlichen Veränderungen aus, da die derzeit erzielten Mieten in Berlin in der Regel der Marktmiete entsprechen.

Risikokonzentrationen

Der Geschäftserfolg der Accentro Wohneigentum GmbH hängt teilweise überproportional von wenigen Projekten und Beständen ab, auf die ein erheblicher Teil des Umsatzes entfällt. Neben der damit allgemein verbundenen Kundenabhängigkeit besteht das Risiko, dass sich eventuelle Verzögerungen oder Probleme bei der Privatisierung dieser Bestände überproportional auf den Geschäftserfolg der Accentro Wohneigentum GmbH auswirken können.

ACCENTRO tätigt Investitionen insbesondere im Berliner Immobilienmarkt. Daher könnte eine insgesamt negative Entwicklung des Berliner Immobilienstandortes die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ACCENTRO-Konzerns maßgeblich beeinflussen. Derzeit schätzt der Vorstand die Chancen im Berliner Immobilienmarkt deutlich höher ein als mögliche Risiken, insbesondere vor dem Hintergrund der langjährigen Expertise auf dem Berliner Immobiliensektor. Eine Überhitzung des Immobilienmarkts in Berlin ist derzeit nicht erkennbar.

Zudem bestehen im Zusammenhang mit Baumaßnahmen regelmäßig spezifische Einzelrisiken, vor allem Kostensteigerungs-, Projektverzögerungs- und Zahlungsausfallrisiken, die sich im Fall von Baumaßnahmen in vom ACCENTRO-Konzern erworbenen Beständen, etwa im Rahmen von Modernisierungen, manifestieren können.

Sonstige Einflüsse

Neben den genannten Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die nicht vorhersehbar und damit auch kaum beherrschbar sind. Dazu zählen beispielsweise politische Veränderungen, soziale Einflüsse und Risikofaktoren wie Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Solche Einflüsse könnten negative Effekte auf die konjunkturelle Lage haben und mittelbar die weitere wirtschaftliche Entwicklung des ACCENTRO-Konzerns beeinträchtigen.

Einschätzung des Gesamtrisikos

In der Berichtsperiode konnte die Finanzierungsstruktur des ACCENTRO-Konzerns weiter optimiert werden, da beim Erwerb der Handelsimmobilien im Jahr 2016 vom niedrigen allgemeinen Zinsniveau profitiert werden konnte. Die Risikosituation des ACCENTRO-Konzerns im Finanzierungsbereich hat sich daher deutlich verbessert. Durch das weiterhin positive Marktumfeld und die nach den erfolgten Immobilienerwerben guten Vermarktungsperspektiven sind derzeit keine wesentlichen und bestandsgefährdenden Risiken für den ACCENTRO-Konzern und die Accentro Wohneigentum GmbH ersichtlich.

Chancen der künftigen Entwicklung

Die anhaltend starke Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Berlin, gepaart mit einer robusten wirtschaftlichen Situation in Deutschland und guten Arbeitsmarktdaten sowie günstigen Finanzierungsmöglichkeiten für Wohnimmobilien lässt die Accentro Wohneigentum GmbH zuversichtlich in die Zukunft blicken. Die Accentro Wohneigentum GmbH sieht nach wie vor genügend Marktchancen, auch in Berlin noch zu betriebswirtschaftlich vertretbaren Preisen Immobilien erwerben zu können und diese zu entwickeln.

Gesamteinschätzung

Die Einkaufs- und Vertriebskompetenz der Schwesterunternehmen der Accentro Wohneigentum GmbH versetzt die Gesellschaft in die Lage, auch im Geschäftsjahr 2017 ein deutlich positives Ergebnis zu erzielen. Die anhaltend gute Nachfrage nach Eigentumswohnungen auf dem Hauptmarkt Berlin, gepaart mit einem ausreichend vorhandenen verkaufsfähigen Immobilienbestand lässt die Accentro Wohneigentum GmbH zuversichtlich in das Geschäftsjahr 2017 blicken, in dem laut Geschäftsführung mit einem EBIT in der Spanne zwischen 15 Mio. EUR und 17 Mio. EUR gerechnet wird.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Zu dem als Anlagen 1 bis 4 beigefügten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 sowie zum Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016 (Anlage 5) erteilen wir folgenden Bestätigungsvermerk:

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Accentro Wohneigentum GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung des gesetzlichen Vertreters der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.