ZBI GmbH

ZBI GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

Hinweis

Dieser Lagebericht sollte im Kontext mit den geprüften Finanzdaten und den Anhangangaben, die an anderer Stelle stehen, gelesen werden. Der Lagebericht enthält auch in die Zukunft gerichtete Aussagen, also Aussagen, die nicht auf historischen Tatsachen, sondern auf aktuellen Planungen, Annahmen und Schätzungen beruhen. Zukunftsaussagen sind immer für den Zeitpunkt gültig, zu dem sie gemacht werden. Die ZBI GmbH übernimmt keine Verpflichtung, diese beim Auftreten neuer Informationen zu überarbeiten. Zukunftsaussagen unterliegen immer Risiken und Unsicherheiten. Diesbezüglich ist deutlich darauf hinzuweisen, dass eine Reihe von Faktoren die tatsächlichen Ereignisse dahingehend beeinflussen können, dass diese von den prognostizierten wesentlich abweichen. Aus aktueller Sicht sind wesentliche Faktoren im Abschnitt "Prognose-, Chancen- und Risikobericht" und in weiteren Teilen dieses Berichts beschrieben.

Hinweis: Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben, usw.) auftreten.

A Grundlagen der Gesellschaft

Die ZBI GmbH mit Hauptsitz in Erlangen erbringt Leistungen im Rahmen der Übernahme und Verwaltung von Beteiligungen an Kapitalverwaltungsgesellschaften im Sinne des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), an Unternehmen, die kaufmännische Dienstleistungen, Dienstleistungen aller Art im Immobilienbereich einschließlich Verwaltung und Hausmeister, Dienstleistungen im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien einschließlich Vermittlung und Nachweis und Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume erbringen. Des Weiteren erbringt sie diese Leistungen an Unternehmen, die persönlich haftende Gesellschafter oder geschäftsführender Kommanditist an Kommanditgesellschaften im Immobilienbereich sind, an Unternehmen, die die Vertriebskoordination von Immobilienfonds und ähnlichen Finanzprodukten erbringen, an Unternehmen, die den Abschluss von Darlehensverträgen oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge vermitteln, an Unternehmen, die die Konzeption, Leitung, Steuerung und Begleitung von Immobilienprojekten, Erstellen von Machbarkeitsstudien, Nutzungskonzepten und Umnutzungen, Standort-, Rentabilitäts- und Risikoanalysen, wirtschaftliche und technische Due-Diligence-Prüfungen erbringen, sowie an Unternehmen, die die Durchführung aller Arten von geschäftlichen Unternehmen in Immobilien erbringen. Gegenstand des Unternehmens ist außerdem die Vermittlung des Abschlusses oder der Gelegenheit des Abschlusses von Darlehensverträgen mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO und die Erbringung von zentralen unternehmensbezogenen Dienstleistungen für die gesamte ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe.

Die Gesellschaft ist Teil der ZBI Gruppe. Die Leistungserbringung erfolgt fast ausschließlich an Unternehmen der ZBI Gruppe.

B Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die konjunkturelle Erholung in Deutschland verzögert sich. Die Konjunktur wird noch immer von der Energiekrise und den durch die hohe Inflation gesunkenen Realeinkommen gebremst. Um die Inflation zu bekämpfen, haben die Zentralbanken weltweit ihre Geldpolitik gestrafft. Darunter litten die Konsum- und die Baukonjunktur, da die realen Haushaltseinkommen gesunken und die Finanzierungskosten gestiegen sind.

Das höhere Zinsniveau dämpft zudem Investitionen und Bautätigkeit im Inland. Der Sachverständigenrat erwartet daher, dass das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,4 % schrumpft. Im Jahr 2024 ist aufgrund steigender Realeinkommen mit einer Ausweitung des privaten Konsums zu rechnen. Dies dürfte zu einer verhaltenen konjunkturellen Erholung führen und das BIP um 0,7 % erhöhen.

Im Vorjahresvergleich ist die Wirtschaftsleistung im dritten Quartal 2023 preis- und kalenderbereinigt um 0,4 % gesunken.

Der Arbeitsmarkt zeigte sich im Jahr 2023 ebenfalls relativ stabil. Gemäß der Arbeitsmarktzahlen der Bundesanstalt für Arbeit für Oktober 2023 sind Auswirkungen der angespannten wirtschaftlichen Lage leicht spürbar. Die Zahl der Erwerbstätigen ist auf einem historischen Höchststand von 46 Mio. Menschen. Die Arbeitslosenquote lag damit bei 5,7% (Vorjahr 5,3%). Die Nachfrage nach Arbeitskräften blieb mit 749 Tsd. weiter hoch, hat sich aber abgeschwächt.

Die Entwicklung der Verbraucherpreise war im Jahr 2023 stark durch die Folgen des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine geprägt. Die Inflationsrate in Deutschland − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat - lag im Oktober 2023 bei +3,8 %. Im September 2023 lag die Inflationsrate bei +4,5 %. Die Rate hat sich damit weiter abgeschwächt und erreichte den niedrigsten Stand seit August 2021 (ebenfalls +3,8 %). Die Inflationsrate bleibt im mittel- und längerfristigen Vergleich dennoch hoch. Insbesondere die über den längeren Kriegs- und Krisenzeitraum gestiegenen Preise für Nahrungsmittel und Energie sind für Verbraucher spürbar.

Markt für Wohnimmobilien

Das aktuell geringe Transaktionsvolumen ist vor allem auf die Unsicherheit im Markt und das veränderte Finanzierungsumfeld zurückzuführen. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2022 ist das Transaktionsvolumen um mehr als die Hälfte eingebrochen.

Seitdem ist der Preisauftrieb von Eigentumswohnungen zum ersten Mal seit Jahren wieder ins Stocken geraten. Im ersten Halbjahr 2023 konnten sich Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien selten auf ein für beide Seiten tragbares Preisniveau einigen. Somit nehmen Investoren weiterhin eine sehr abwartende Haltung ein. Dies wird auch durch das sehr geringe Investmentvolumen von 2,6 Mrd. EUR im ersten Halbjahr 2023 deutlich, welches rund 70 % unter dem langjährigen Durchschnitt notiert. Der Preisverfall der Immobilien gegenüber dem Vorjahr wird 2023 deutlich ausfallen. Gleichzeitig steigen die Mieten, besonders bei Neuverträgen.

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt, hat sich über das Jahr 2023 hinweg nicht geändert. Nahezu alle Investorengruppen halten sich einerseits mit Ankäufen zurück, weil die Preisfindung noch nicht abgeschlossen ist. Andererseits ist auch die Verkaufsbereitschaft der Investoren nach wie vor schleppend, sodass sich für Einkäufer nur wenige Opportunitäten ergeben. Bis Ende September stehen so rund 23 Mrd. Euro Transaktionsvolumen in der Statistik. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Minus von 57 %. Im Bereich Wohnimmobilien ist das Transaktionsvolumen um Mrd. Euro 5,4 auf Mrd. Euro 9,0 zurückgegangen.

Die Sanierung von Wohnungen im Bestand und das Erreichen einer besseren Energieeffizienz steigern nicht nur die Nachhaltigkeit im weiteren Lebenszyklus, sondern können sowohl für Eigentümer als auch für Mieter Kostenvorteile und bessere Verkaufsmöglichkeiten implizieren.

Die EU-Vorgabe, dass Wohnimmobilien bis 2030 mindestens die Klasse E erreichen müssen, ist in den EU-Ländern an ganz unterschiedliche Schwellenwerte bzw. Hürden gekoppelt. Die in Deutschland geltende Taxonomie sieht deutlich geringere Schwellenwerte für die einzelnen Energieeffizienzklassen vor als in anderen Ländern. Während eine Wohnimmobilie mit einem Endenergiebedarf von z.B. 270 kWh/m ² in Deutschland in die schlechteste Klasse H fällt, würde diese in den Niederlanden noch in die Klasse D eingeordnet werden. Um eine europäische Vergleichbarkeit herzustellen, müssten zunächst die Skalen der Effizienzklassen, deren Schwellenwerte sowie die Rechnungsmethoden der Länder harmonisiert werden.

Durch den schnellsten Zinsanstieg in der deutschen Wirtschaftsgeschichte ist eine Negativspirale in Gang gesetzt worden, der man sich auch nicht mit einem noch so erfolgreichen Immobilienmanagement entziehen kann. Mittelfristig wird sich die Lage nur langsam entspannen können, denn Neuentwicklungen sind derzeit kaum möglich, weil die Grundstückspreise und Finanzierungskosten zu hoch sind und sich auf der anderen Seite kaum Käufer für einen gewinnträchtigen Exit finden lassen. Das erhöht den Druck auf den Markt und veranlasst viele abzuwarten.

In Summe wurde in den ersten 3 Quartalen 2023 bislang rund ein Drittel dessen gehandelt, was an Paketverkäufen im gleichen Zeitraum des Vorjahres gezählt wurde. Noch deutlicher wird die Lähmung des Marktes beim Vergleich der größeren Transaktionen über 100 Mill. Euro. Standen im Vorjahr noch über 100 solcher großvolumigen Deals in der Statistik, sind es aktuell weniger als 30.

Die Prognose für das Geschäftsjahr 2023 sieht JLL nun zwischen 30 Mrd. bis 35 Mrd. Euro für den Gesamtimmobilienmarkt. Dieses Volumen könnte implizieren, dass sich der Markt in den letzten drei Monaten des Jahres belebt. Das Transaktionsvolumen läge damit auf dem Niveau der Jahre 2011/2012 und um mehr als die Hälfte unter dem zehnjährigen Schnitt.

II. Geschäftsentwicklung im Einzelnen

Mit TEUR 6.103 haben sich die Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr (TEUR 12.252) um 49,8% erhöht. Die Umsatzerlöse zum Abschlussstichtag setzen sich wie folgt zusammen:

Für das Jahr 2023 lagen die Erwartungen an das Ergebnis vor Steuern der ZBI GmbH bei einem operativen Ergebnis vor Steuern und Ergebnisabführungsverträgen bei -19 Mio. EUR. Das realisierte Ergebnis ist aufgrund von initiierten Kosteneinsparungen deutlich besser als die Erwartung. Die Ergebnisabführungsverträge mit den Tochtergesellschaften leisten erwartungsgemäß einen positiven Beitrag zum Ergebnis der ZBI GmbH und liegen auch über der Erwartung zum Jahresbeginn. Allerdings können diese das negative Ergebnis der ZBI GmbH erwartungsgemäß nicht ausgleichen. Aus diesem Grund weist die ZBI GmbH ein negatives Jahresergebnis aus. Für IT-Dienstleistungen wurden Umsätze in Höhe von TEUR 7.614 erzielt.

Die Stabsleistungen haben sich von TEUR 1.683 auf TEUR 5.246 erhöht.

III. Lage der Gesellschaft

1. Gesamtaussage zu Geschäftsverlauf und wirtschaftlicher Lage

Die Vermögens- und Finanzlage wird als gut eingeschätzt. Die Entwicklung der Ertragslage war stabil. Im Wesentlichen war die Geschäftsentwicklung von der geänderten Marktlage beeinflusst. Die übernommenen Ergebnisse der Tochtergesellschaften konnten das erwartete negative Ergebnis vor Ergebnisabführungen nicht ausgleichen.

Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

2. Ertragslage

Die Umsatzerlöse sind gegenüber dem Vorjahr um TEUR 6.103 auf TEUR 18.355 angestiegen. Die Erhöhung beruht im Wesentlichen auf der Erhöhung der Mieterlöse und der Erträge aus Stabsleistungen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.623 auf TEUR 1.844 erhöht.

Der Personalaufwand ist gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.591 auf TEUR 11.960 angestiegen. Der Anstieg resultiert größtenteils aus einem gezieltem Personalaufbau. Die Personalaufwandsquote auf Basis der Umsatzerlöse ist von 85% auf 65% gesunken.

Die Abschreibungen haben sich um TEUR 87 auf TEUR 651 erhöht. Die Veränderung resultiert aus den getätigten Investitionen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.639 auf TEUR 22.376 erhöht. Die Veränderung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist im Wesentlichen durch einen Anstieg der IT Kosten begründet.

3. Liquiditätssteuerung und Finanzlage

Liquiditätssteuerung

Die Steuerung basiert auf einer laufenden Überwachung und Analyse sämtlicher Finanzmittelbestände und Zahlungsströme der Gesellschaft. Hierauf aufbauend wird im Rahmen einer regelmäßigen Liquiditätsplanung die kurz- bis mittelfristige Liquiditätssituation abgeleitet. Die geplanten Mittelzu- und -abflüsse leiten sich somit mittelbar aus den budgetierten Erträgen und Aufwendungen sowie aus absehbaren liquiditätswirksamen Veränderungen von Bilanzpositionen ab.

Finanzlage

Die Finanzlage ist als gut zu bezeichnen. Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen. Es bestehen keine Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

Die Eigenkapitalquote ist im Berichtsjahr auf 14,3 % (Vorjahr 29,1 %) gesunken.

Verbundverbindlichkeiten sind auf 68,9 % (Vorjahr 57,1%) der Bilanzsumme angestiegen. Es handelte sich hierbei um kurzfristige Verbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen 0,6 % (Vorjahr 0,4 %) der Bilanzsumme. Sämtliche Verbindlichkeiten können stets innerhalb der Zahlungsziele beglichen werden.

Die kurzfristigen Forderungen und die Bankbestände übersteigen die kurzfristigen Verbindlichkeiten.

Zur Sicherung der Liquidität wurden im Geschäftsjahr 2023 Rahmenkreditvereinbarungen mit der ZBI Immobilienmanagement GmbH (TEUR 12.000) und der Union Asset Management Holding AG (TEUR 50.000) abgeschlossen. Die bisher vorhandene Rahmenkreditvereinbarung mit der ZBI Fondsmanagement GmbH wurde gekündigt. Zur Sicherstellung der Liquidität der Tochtergesellschaften HMV GmbH (TEUR 2.000) und der ZBVV - Zentral Boden Vermietung und Verwaltung GmbH (TEUR 10.000) wurden im Geschäftsjahr 2023 ebenfalls Rahmenkreditvereinbarungen abgeschlossen.

4. Vermögenslage

Übersicht über die Vermögenslage

In der nachfolgenden Übersicht sind die Bilanzposten zum 31.12.2023 im Vergleich zum Vorjahresstichtag 31.12.2022 dargestellt.

Das Gesamtvermögen verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 16.310 von TEUR 50.368 auf TEUR 34.058.

Das Anlagevermögen hat sich nach Abschreibungen um TEUR 488 auf TEUR 2.174 verringert. Es wurden Investitionen in Höhe von TEUR 166 getätigt.

Der Bestand der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen hat sich von TEUR 55 auf TEUR 50 verringert.

Der Bestand der Forderungen gegen verbundene Unternehmen beläuft sich auf TEUR 19.351. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Forderungen gegen die ZBI Fondsmanagement GmbH aus dem Gewinnabführungsvertrag.

Die flüssigen Mittel haben sich zum Bilanzstichtag um TEUR 3.738 von TEUR 3.203 auf TEUR 6.941 erhöht.

Das Eigenkapital hat sich aufgrund des Jahresergebnisses von TEUR 14.663 auf TEUR 4.877 verringert.

Die Sonstigen Rückstellungen haben sich um TEUR 1.634 von TEUR 5.993 auf TEUR 4.359 verringert.

Der Bestand der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen verringerte sich um 5.306 von TEUR 28.776 auf TEUR 23.470. Diese enthalten Finanzierungsverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 18.000 (Vorjahr TEUR 16.500), die sich wie folgt zusammen setzen:

Den Finanzierungsverbindlichkeiten liegen die Rahmenvereinbarungen zur Sicherstellung der Liquidität der ZBI GmbH zugrunde. Die Rahmenvereinbarung mit der ZBI Fondsmanagement GmbH wurde im Dezember 2023 gekündigt.

Die sonstigen Verbindlichkeiten haben sich um TEUR 641 von TEUR 193 auf TEUR 834 erhöht.

C Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

I. Chancenbericht

Im Geschäftsjahr 2023 konnte die ZBI GmbH wichtige Weichen für ein nachhaltiges Wachstum stellen. Insgesamt war das vergangene Geschäftsjahr von der negativen Entwicklung des Immobilienmarktes und damit einhergehender Kosteneinsparungen innerhalb der ZBI Gruppe geprägt. Im Rahmen dieser Maßnahmen wird es der ZBI Gruppe u.a. möglich sein, auf Marktströmungen frühzeitig zu reagieren.

Konkrete Chancen der künftigen Entwicklung bestehen insbesondere dann, wenn sich die derzeit hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in kleineren und mittleren Städten sowie im Umfeld großer Metropolen auch in der Zukunft fortsetzt. Aufgrund der demographischen Entwicklung und der geringen Neubauzahlen bestehen hierfür gute Aussichten. Hiermit verbunden werden sich steigende Mieten und rückläufige Leerstandsquoten realisieren lassen, welche eine Wertsteigerung von Immobilien zur Folge haben kann.

Der Zugang zu den Eigen- und Fremdkapitalmärkten bietet Chancen für ein weiteres Wachstum der ZBI GmbH.

Mit der langjährigen Kompetenz der ZBI Gruppe im Bereich Wohnimmobilien, dem breiten Produktspektrum und nicht zuletzt dank der Kooperation mit der Union Investment Gruppe auf dem Gebiet der offenen Publikums- und Spezial-AIF sieht die Geschäftsleitung der ZBI GmbH langfristig weiterhin gute Chancen für eine positive Entwicklung.

II. Risikobericht

Bewährte Systeme zur Identifizierung und Steuerung von Risiken

Die ZBI GmbH ist von der Entwicklung der Immobilienmärkte und dem Anlageverhalten der Fondsanleger abhängig. Die ZBI Gruppe handelt im Interesse der Fondsanleger und verfolgt eine wertorientierte Unternehmenspolitik mit dem langfristigen Ziel, den Unternehmenswert unter Berücksichtigung von Rendite und Risiko nachhaltig zu steigern.

Die internen Steuerungssysteme sind dabei u.a. darauf ausgerichtet, Risiken zu identifizieren, regelmäßig zu überwachen und aktiv zu steuern. So sollen Risiken, die zu negativen Abweichungen vom prognostizierten Geschäftsverlauf führen können, möglichst frühzeitig erkannt und Maßnahmen zur Risikoreduzierung eingeleitet werden. Gleichzeitig soll sichergestellt werden, dass unternehmerische Chancen unter Beachtung von Risikotragfähigkeit und Profitabilität genutzt werden können.

Die Verantwortung für die Risikosteuerung der Gesellschaft obliegt der Geschäftsleitung. In der Risikostrategie der ZBI GmbH sind die identifizierten wesentlichen Risikoarten abgegrenzt, die grundlegenden Verfahren zur Risikomessung festgelegt und konkrete Leitlinien für den Umgang mit dem jeweiligen Risiko vorgegeben. Die Risikostrategie steht im Einklang mit der Risikostrategie der ZBI-Gruppe. Für alle im Rahmen der Risikoinventur identifizierten wesentlichen Risikoarten, Risikokonzentrationen und Wechselwirkungen mit Investmentvermögen wurden Verfahren für die Risikomessung und Steuerung entwickelt.

Darstellung der wesentlichen Risiken

Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik. Durch den kontrollierten Umgang mit Risiken wird die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens gesichert und das Management in die Lage versetzt, ungünstige Entwicklungen frühzeitig, das heißt vor Eintritt eines Schadens, zu erkennen. Dadurch können gegebenenfalls rasch gegensteuernde Maßnahmen ergriffen werden.

Folgende Risiken sind aufgrund ihrer Wesentlichkeit als bedeutend für die Geschäftstätigkeit und die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ZBI GmbH identifiziert worden :

Strategische Risiken

Marktrisiken können entstehen, sofern sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrübt. Dadurch können Marktmieten oder Immobilienpreise stagnieren oder zurückgehen. Eine stagnierende oder schrumpfende Wirtschaft kann eine erhöhte Arbeitslosigkeit nach sich ziehen, die die finanziellen Möglichkeiten der Investoren beschränkt. Solche Marktentwicklungen müssen frühzeitig erkannt werden.

Für die ZBI GmbH werden im Zusammenhang mit einer potentiellen Pandemie Risiken hinsichtlich der Fürsorge für die Mitarbeiter:innen, des Umgangs mit Kunden:innen und Bewohner:innen, zur Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs sowie Finanzrisiken identifiziert. Diese werden als nicht wesentlich bewertet.

Der am 24. Februar 2022 begonnene Angriffskrieg auf die Ukraine hat maßgeblich die weltwirt-schaftlichen Entwicklungen beeinträchtigt und die allgemeinen Entwicklungen negativ beeinflusst.

Es bleibt zu hoffen, dass kurzfristig die kriegerischen Auseinandersetzungen beendet werden kön-nen. Die ZBI Gruppe sieht vor allem in einer vorsichtigen und vorausschauenden Finanzplanung und Vorhaltung ausreichender Liquidität Maßnahmen, um diesem unwägbaren Risiko, soweit wie möglich, zu begegnen.

Das Zusammenspiel des Pandemierisikos und des Angriffskriegs auf die Ukraine verstärkt die Unsicherheit der Stakeholder. Vor allem die derzeit nicht abschätzbare Belastung der privaten Haushalte und Firmen durch die gestiegenen und der Möglichkeit weiter steigender Energiekosten und anderer Kosten birgt das Risiko eines weiteren Rückgangs der Konsumbereitschaft. In einem solchen Szenario besteht das Risiko eines Rückgangs der Vermietungsprovisionen.

Es besteht das Risiko, dass z.B. infolge einer Angebotsverknappung, weniger geeignete Immobilien akquiriert oder dass, umgekehrt, das Kaufinteresse an Immobilien zurückgeht und geplante Objektverkäufe nicht realisiert werden können. Die Eintrittswahrscheinlichkeit für diese Risiken wird als mittel eingeschätzt. Der Eintritt des Risikos hätte mittelschwere finanzielle Auswirkungen.

In 2022 hat sich das Marktumfeld durch die Zinswende der EZB für die Marktteilnehmer maßgeblich geändert. Dies führt zu einem Anpassungsprozess, der in vollem Gange ist. In der Folge haben sich einige Marktteilnehmer auf der Käuferseite vorübergehend komplett vom Markt zurückgezogen bzw. sind auf die Verkäuferseite gewechselt, was zu einem überdurchschnittlichen Angebot führt.

In der Folge teils hoher Differenzen bei den Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Kaufinteressenten ergibt sich derzeit vielfach eine Pattsituation auf dem Wohninvestmentmarkt. Insbesondere bei niedriger Energieeffizienz sind potentielle Käufer oftmals nicht bereit, die geforderten Kaufpreise zu zahlen, sodass zunehmend die entsprechenden Transaktionen "on hold" sind.

Andererseits ist der deutsche Mietmarkt für Wohnimmobilienmarkt von einer hohen Stabilität geprägt. Die Nachfrage insbesondere nach bezahlbarem Wohnraum ist hoch und übersteigt vor allem in den Agglomerationsräumen das vorhandene Angebot deutlich. Durch den hohen und weiter steigenden Nachfrageüberhang ist davon auszugehen, dass besonders in den Ballungsräumen die Wohnungsmieten weiter steigen und die Leerstände weiter abgebaut werden können.

Dieser Trend wird durch die geringe Bautätigkeit verstärkt. Eine Entspannung durch weitere Neubautätigkeit ist insbesondere aufgrund der erschwerten Beschaffung von Rohstoffen sowie der begrenzten Förderprogramme der Bundesregierung nicht zu erwarten.

Das Organisationsrisiko beschreibt das Risiko, dass die Unternehmensorganisation, die Prozesse und das Regelwerk nicht stringent auf die Unternehmensstrategie mit ihren Zielen ausgerichtet sind, bzw. fehlerhaft sind oder dass keine Verbindung von Strategie zum operativen Geschäft besteht. Im Geschäftsjahr 2023 wurde das Projekt "Fast Forward" weiter umgesetzt, in dessen Zuge die Prozesse und Entscheidungswege überprüft und bei Bedarf angepasst wurden.

Eine negative Berichterstattung in den Medien als auch Verfahren gegen Organe oder Mitarbeiter der ZBI GmbH können negative Auswirkungen haben.

Compliance-Risiken

Die ZBI GmbH ist auf die Beachtung von ethischen Grundsätzen durch alle Mitarbeiter und das Management angewiesen. Sollten Mitarbeiter strafbare, unrechtmäßige, unethische Handlungen (einschließlich Korruption) oder Verstöße gegen den Datenschutz begehen, kann dies wesentliche nachteilige Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit, die Finanzierungsbedingungen und das Ergebnis der ZBI GmbH haben.

ZBI GmbH verpflichtet alle Mitarbeiter zu einem verantwortungsbewussten und rechtmäßigen Handeln. Die folgenden Sachverhalte sind zu beachten:

Aus der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die im Mai 2018 in Kraft getreten ist, ergeben sich verschärfte Anforderungen an die Unternehmen bezüglich ihres Umgangs mit personenbezogenen Daten. Verstöße können mit hohen Bußgeldern in Abhängigkeit vom Umsatz geahndet werden. Der Datenverarbeitungsprozess aller Bereiche der ZBI GmbH wird dokumentiert und laufend aktualisiert. Aktuell wird keine Verarbeitung identifiziert, aus der sich ein hohes Risiko für die Betroffenen ergeben könnte.

Rechtliche Risiken, die potenziell zu Verlusten für die ZBI GmbH führen, könnten unter Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer oder geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in abgeschlossenen Verträgen oder mangelnder Dokumentation entstehen. Wir prüfen daher alle wesentlichen Unternehmenshandlungen sorgfältig, um Konflikte zu identifizieren und zu vermeiden. Ebenfalls könnten Risiken aus der Nichteinhaltung von vertraglichen Verpflichtungen entstehen. Wesentliche rechtliche Auseinandersetzungen, die ein erhebliches Risiko darstellen könnten, sind derzeit weder anhängig noch absehbar.

Operative Risiken

Das Transaktionsrisiko besteht darin, dass die Bewertung der Immobilien nicht umfangreich durchgeführt wurde und somit ein Gewährleistungsanspruch der Fonds gegenüber der ZBI GmbH besteht. Bei den Transaktionen besteht zudem das Risiko, dass die Planzahlen aufgrund kurzfristiger Änderungen des gesamtwirtschaftlichen Umfelds oder objektspezifischer Gegebenheiten nicht erreicht werden. Wir reduzieren Risiken vor An- und Verkauf durch eine ausführliche Due Diligence unter Einbeziehung erforderlicher externer Experten.

Unsere Mitarbeiter sind eine große Chance für die erfolgreiche Entwicklung der ZBI GmbH. Deshalb sind wir daran interessiert, als attraktiver Arbeitgeber wahrgenommen zu werden. Wir setzen auf ein gezieltes Personalmarketing, praxisorientierte Nachwuchsförderung, gezielte Weiterbildungsmaßnahmen zum Ausbau von Kompetenzen, Leistungs- und Potenzialanalysen mit dem Ziel, attraktive Entwicklungsperspektiven zu eröffnen, und auf die Förderung von Potenzialträgern. Risiken bestehen vor allem in der Fluktuation von Leistungsträgern sowie in der unzureichenden Gewinnung neuer geeigneter Mitarbeiter. Aufgrund unserer Maßnahmen halten wir stärkere Beeinträchtigungen und Personalrisiken einschließlich ihrer finanziellen Auswirkungen für gering.

Politische, gesellschaftliche, regulatorische und Umweltrisiken

Risiken wie auch Chancen können aus der Veränderung von Rahmenbedingungen und Vorschriften entstehen. Üblicherweise benötigen derartige Veränderungen eine gewisse Vorlaufzeit, die eine hinreichende Anpassung erlaubt. In Ausnahmesituationen wie der Covid-19-Pandemie oder einer Finanzkrise können solche Veränderungen allerdings rasch geschehen und so die Anpassung erschweren. Deutschland hat sich im Vergleich zu anderen Ländern in der Vergangenheit als Volkswirtschaft mit hoher regulatorischer, gesellschaftlicher und politischer Stabilität erwiesen und damit wenig Potenzial für plötzliche, unmoderierte Maßnahmen und regulatorische Eingriffe außerhalb einer breiten gesellschafts- und wirtschaftspolitischen Konsensfindung geboten.

Der Klimawandel sowie der steigende Informationsbedarf der Öffentlichkeit über nachhaltige Aspekte im wirtschaftlichen Handeln führen innerhalb der Immobilienbranche aufgrund der Langfristigkeit des Investmenthorizonts zu einer zentralen Verankerung in den Geschäftsmodellen der Immobilienbranche.

Finanzielle Risiken

Potenzielle Währungsrisiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft beeinflussen könnten, bestehen nicht.

Das Liquiditätsrisiko besteht als ein weiteres, identifiziertes Risiko und beinhaltet die Gefahr, dass die zum Ausgleich gegenwärtiger oder zukünftiger Zahlungsverpflichtungen erforderlichen Zahlungsmittel nicht fristgerecht zur Verfügung stehen bzw. nur zu erhöhten Kosten beschafft werden können und dadurch die Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen beeinträchtigt wird. Um Liquiditätsengpässe rechtzeitig zu erkennen, wird eine Liquiditätsplanung erstellt, die monatlich bzw. quartalsweise aktualisiert wird und einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt. Darüber hinaus wurden Rahmenkreditverträge mit der ZBI Immobilienmanagement GmbH und der Union Asset Management Holding AG abgeschlossen. Der Eintritt des Liquiditätsrisikos hätte leichte bis mittelschwere finanzielle Auswirkungen. Die Geschäftsleitung geht derzeit von einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit aus.

Um dem finanziellen Risiko einer unzureichenden Finanzausstattung zu begegnen erfolgt eine vorsichtige und vorausschauende Finanzplanung sowie die Vorhaltung ausreichender liquider Mittel.

IT-Risiken

Die IT-Risiken und Cyberrisiken für die ZBI Immobilienmanagement GmbH werden aktuell als nicht wesentlich eingeschätzt.

Zusammenfassende Darstellung der Risikolage im Berichtszeitraum

Hinsichtlich der im Risikobericht aufgeführten Einzelrisiken - unter Berücksichtigung der Eintrittswahrscheinlichkeit und des potenziellen finanziellen Ausmaßes sowie des aggregierten Gesamtrisikos - geht die Geschäftsleitung davon aus, dass diese Risiken die weitere Unternehmensentwicklung nicht gefährden.

III. Prognosebericht

Die aktuellen politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen beeinflussen auch die Immobilienmärkte signifikant. Im Rahmen unserer fortlaufenden Marktbeobachtung erweist sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt jedoch als krisenresiliente und weiterhin für Investoren attraktive Assetklasse.

Einerseits bestehen wirtschaftliche Herausforderungen, die sich unter anderem auch in einem gegenüber den Vorjahren zurückgehenden Transaktionsvolumen ausdrücken. Zu den bremsenden Faktoren zählen hierbei neben den wirtschaftlichen Auswirkungen des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine und des Krieges in Nahost, hohe Inflationsraten und die durch die EZB eingeläutete Zinswende. Außerdem haben auch die aktuell sehr hohen Energiepreise, die erhöhten Anforderungen zur Energieeffizienz und ESG sowie die auch dadurch stark gestiegenen Baukosten einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf Wohninvestments.

Andererseits ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt von einer hohen Stabilität geprägt. Die Nachfrage insbesondere nach bezahlbarem Wohnraum ist hoch und übersteigt vor allem in den Agglomerationsräumen das vorhandene Angebot deutlich. Nachfrageerhöhend wirken dabei in Deutschland u.a. die Fluchtbewegungen aus der Ukraine sowie darüber hinaus die wieder angelaufene Zuwanderung aus anderen Ländern. Weiterhin zeigt sich durch die erschwerten Finanzierungsbedingungen bei potentiellen Eigennutzern ohne hohen Eigenkapitalanteil - zumindest temporär - vermehrt ein Wechsel vom Käufer- zum Mietermarkt.

Um den Nachfrageüberhang zu verringern, hat die Bundesregierung die Fertigstellungen von 400.000 Wohnungen pro Jahr als Ziel ausgerufen. Aufgrund steigender Energie- und Baukosten, unzureichender Digitalisierung sowie fehlender bzw. gestoppter Förderprogramme der Bundesregierung sind die Erreichung der Neubauziele und folglich auch die gewünschte Entspannung des Nachfrageüberhangs in naher und mittlerer Zukunft jedoch nicht zu erwarten. Realistisch erscheinen für 2024 nach ersten Schätzungen Werte von unter 300.000 neuen Wohnungen pro Jahr.

Für die mittelfristige Zukunft erwarten wir kein überdurchschnittliches Abwertungsrisiko, aber eine Ausdifferenzierung nach Standorten und Qualität der Objekte. Auch der Bewirtschaftungserfolg in Form von umsetzbaren Mietsteigerungen wird entscheidender. Durch den hohen und weiter steigenden Nachfrageüberhang ist davon auszugehen, dass besonders in den Ballungsräumen die Wohnungsmieten weiter unter Druck sein werden und die Leerstände niedrig bleiben oder weiter abgebaut werden können. Aus Investorensicht bieten sich darüber hinaus vermehrt Opportunitäten durch den verminderten Preisdruck und Ankündigungen von Großkonzernen, dem Markt zusätzliches Angebot zuzuführen.

Als Reaktion auf die geänderten Marktbedingungen wurden Beschlüsse im Januar 2024 gefasst, die eine umfassende Restrukturierung der ZBI-Gruppe nach sich ziehen. In 2024 rechneten wir mit einer Umsatzsteigerung auf ca. 22,5 Mio. EUR und einem Ergebnis vor Steuern und Ergebnisabführungen von -16,9 Mio. EUR. Die Erreichung dieser Ziele ist von der weiteren Marktentwicklung abhängig. Nach Übernahme der Ergebnisabführungen wird für die ZBI Gruppe ein negatives Ergebnis von ca. - 10,6 Mio. EUR erwartet. Dies setzt eine Stabilisierung der Marktbedingungen voraus. Hinzu kommen Aufwendungen für die im Januar 2024 beschlossene Durchführung von Restrukturierungsmaßnahmen, die sich zukünftig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken werden. Es wird erwartet, dass sich die Kosten für die Restrukturierung der ZBI GmbH im unteren einstelligen Millionenbereich und für die ZBI Gruppe insgesamt im unteren zweistelligen Millionenbereich bewegen werden. Aufgrund der bestehenden Ergebnisabführungsverträge wirken sich die Gesamtkosten für Restrukturierungsmaßnahmen auf das Ergebnis der ZBI GmbH aus. Die Höhe der Kosten hängt letztendlich vom Erfolg der zu Beginn des Restrukturierungszeitraums eingeleiteten Maßnahmen ab und kann sich im Verlauf der Umsetzung ändern.

Bilanz

AKTIVSEITE

PASSIVSEITE

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

Hinweis

Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben, usw.) auftreten.

Allgemeine Angaben

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) sowie des GmbHG aufgestellt. Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgt in TEUR.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Entgeltlich erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige lineare Abschreibungen, basierend auf der voraussichtlichen Nutzungsdauer, vermindert.

Der aktivierte Geschäfts- oder Firmenwert wird planmäßig über eine Nutzungsdauer von 15 Jahren abgeschrieben. Die Bestimmung der Nutzungsdauer erfolgte über den voraussichtlichen Verbrauch des Nutzens der erworbenen Einheit.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen. Im Geschäftsjahr 2023 fand eine außerplanmäßig Abschreibung von Sachanlagevermögen in Höhe von TEUR 61 statt.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden nach den steuerrechtlichen Regelungen abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

Soweit erforderlich, wurde der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere Wert angesetzt.

Forderungen wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit dem Nennwert bewertet.

Sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel wurden mit dem Nennbetrag bewertet.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklagen wurden mit dem Nennbetrag bewertet.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden übernommen werden.

Ein Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Die Werte der Bilanz sind nicht vollumfänglich vergleichbar, da im aktuellen Jahr eine Umgliederung von den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 47 in die sonstigen Vermögensgegenstände vorgenommen wurde. Die Vorjahreswerte wurden nicht angepasst.

Erläuterungen zur Bilanz

Aktivseite

Anlagenspiegel für die einzelnen Posten des Anlagevermögens

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

Anteile an verbundenen Unternehmen

Die Gesellschaft hält jeweils 100% der Anteile an sechs Gesellschaften. Die Angaben zum Anteilsbesitz nach § 285 Nr.11 HGB ergeben sich aus nachfolgender Übersicht.

^*) Angaben gemäß Jahresabschlüssen zum 31.12.2022

^**) Jahresergebnis nach Gewinnabführung

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 50 (Vorjahr: TEUR 55) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 19.351 (Vorjahr: TEUR 37.253) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 1.575 (Vorjahr: TEUR 3.217) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Mitzugehörigkeit zu mehreren Posten

Forderungen gegen verbundene Unternehmen stellen im abgelaufenen Jahr in Höhe von TEUR 11 (Vorjahr: TEUR 47) zugleich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen dar.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stellen im abgelaufenen Jahr in Höhe von TEUR 268 (Vorjahr: TEUR 0) zugleich Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen dar.

Passivseite

Kapital und Bilanzgewinn (§ 268 Abs. 1 Satz 2 HGB)

Das gezeichnete Kapital zum 31.12.2023 beträgt TEUR 50 (Vorjahr: TEUR 50).

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Verbindlichkeitenspiegel

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 0).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 0).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen in Höhe von TEUR 8.022 (Vorjahr: TEUR 0) Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bei den Umsatzerlösen handelt es sich im Wesentlichen um Vermietungserlöse, Erlöse aus IT-Dienstleistungen, Erlöse aus Personal- und Buchhaltungsdienstleistungen.

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es sich im Wesentlichen um Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (0,8 Mio. EUR) und Vorsteuerberichtigungen (0,9 Mio. EUR).

Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus den per 31.12.2023 bestehenden wesentlichen Miet- und Leasingverträgen ergeben sich die in den folgenden Jahren zu zahlenden Beträge, gemäß §285 Nr. 3 und 3a HGB, wie folgt:

In den sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 57 enthalten. Mit jährlichen sonstigen finanziellen Verpflichtungen in ähnlicher Höhe ist aufgrund der bestehenden Untermietverhältnisse und unter der aktuellen Annahme, dass der zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel sich nicht wesentlich verändert, in den Folgejahren zusätzlich zu rechnen.

Anzahl der durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigt:

Aufsichtrat

Geschäftsführung

Vergütung des Aufsichtsrates und der Geschäftsführer

Für die Vergütung des Aufsichtsrates wird die Befreiung gemäß § 286 Abs. 4 HGB in Anspruch genommen, daher erfolgt keine Angabe.

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführer betrugen im Geschäftsjahr TEUR 2.662.

Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft wird gemäß §§ 290 ff. HGB in den Konzernabschluss der Union Asset Management Holding AG (Sitz: Weißfrauenstraße 7, 60311 Frankfurt am Main), die den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Union Asset Management Holding AG erhältlich.

Die Gesellschaft wird gemäß §§ 290 ff. HGB in den Konzernabschluss der DZ BANK AG (Sitz: Platz der Republik, 60325 Frankfurt am Main), die den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen. Der Konzernabschluss ist am Sitz der DZ BANK AG erhältlich.

Angabe gemäß § 285 Nr. 30a HGB

Die ZBI GmbH ist Teil der DZ BANK Gruppe. In bestimmten Rechtsordnungen, in denen die DZ BANK Gruppe tätig ist, wurden Gesetze zur globalen Mindestbesteuerung (BEPS 2.0 Pillar 2) erlassen oder inhaltlich umgesetzt. In Deutschland erfolgt die Umsetzung im Rahmen des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2022/2523 des Rates zur Gewährleistung einer globalen Mindestbesteuerung und weiterer Begleitmaßnahmen, das am 27.12.2023 im Bundesgesetzblatt veröffentlich wurde. Das Gesetz tritt für das am 1. Januar 2024 beginnende Geschäftsjahr des Konzerns in Kraft. Der Konzern fällt in den Geltungsbereich der erlassenen oder materiell-rechtlich umgesetzten Rechtsvorschriften und hat eine Bewertung der potenziellen Betroffenheit des Konzerns von der globalen Mindestbesteuerung vorgenommen.

Die ZBI GmbH ist Teil der Mindeststeuergruppe gemäß § 3 Abs. 1 MinStG mit der DZ BANK AG als oberste Muttergesellschaft und Gruppenträger. Der Gruppenträger schuldet die Mindeststeuer nach dem MinStG und hat den Mindeststeuer-Bericht sowie die entsprechende Steuererklärung im Inland abzugeben. Die DZ BANK Gruppe erwartet aus Konzernsicht ein lediglich unwesentliches Ertragsteuerrisiko aus der globalen Mindestbesteuerung.

Honorar des Abschlussprüfers

Die Befreiung gemäß § 288 Abs. 2 S. 2 HGB wird in Anspruch genommen, daher erfolgt keine Angabe.

Gewinnverwendung

Die Geschäftsführung schlägt die folgende Ergebnisverwendung vor:

Der Jahresfehlbetrag des Geschäftsjahres 2023 beträgt TEUR 9.786.

Unter Berücksichtigung des Gewinnvortrages in Höhe von TEUR 9.574 ergibt sich ein Bilanzverlust in Höhe von TEUR 212.

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Bilanzverlust in Höhe von TEUR 212 auf neue Rechnung vorzutragen.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Stichtag

Im Januar 2024 wurde die Durchführung von Restrukturierungsmaßnahmen, die sich zukünftig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken werden, beschlossen. Es wird erwartet, dass die Aufwendungen für die Restrukturierung sich im unteren einstelligen Millionenbereich bewegen. Ihre Gesamthöhe hängt vom Erfolg der zu Beginn des Restrukturierungszeitraums eingeleiteten Maßnahmen ab und kann sich im Verlauf der Umsetzung ändern.

sonstige Berichtsbestandteile

Datum / Unterschriften

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 02.02.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die ZBI GmbH, Erlangen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der ZBI GmbH, Erlangen, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der ZBI GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Hinweis auf einen sonstigen Sachverhalt - Vergleichsangaben

Der Jahresabschluss und der Lagebericht der Gesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und somit die Vergleichsangaben zum 31. Dezember 2022 und für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sind nicht geprüft.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.